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房屋規劃設計用途范文第1篇

一、關于房、地用途不一致問題

房地登記整合必然會遇到的一個基本問題就是土地與房屋用途不一致的問題。例如，某單位欲為其建造的職工宿舍樓申請房屋所有權首次登記，持國有土地使用證、建設工程規劃許可證、規劃驗收合格證明、經備案的竣工驗收文件等登記申請材料前來咨詢相關政策，登記機構發現，擬申請登記宿舍樓占用的是該單位一個工業項目的配套用地，且整宗項目用地在簽訂土地出讓合同、繳納土地出讓金后已向土地登記機關申請辦理了土地登記，土地使用證上按土地出讓合同約定的用途“工業用地”進行了記載，而現申請登記的地上房屋其規劃批準文件記載的設計用途為“宿舍”，房屋用途與土地使用證上記載的土地用途存在不一致。這種問題的主要原因是由于房、地管理方式客觀差異，房屋以“套”“幢”等為基本單位，而土地以“宗”為基本單位進行管理，加上房屋可能每層的用途不同，或者同一宗地內存在商、住等不同用途的建筑物，造成土地出讓時確定的宗地用途與地上房屋的具體規劃設計用途可能不一致。

針對此類問題，基于當事人所持的土地出讓合同、規劃批準文件等均合法有效、符合登記規定的事實，從不動產登記是對合法既有的不動產權利狀況記載、公示的原則出發，我局制定了原《關于規范房地產登記中房屋設計用途和土地用途填寫等有關問題的通知》，規定“房屋竣工后，辦理房地產初始登記時，土地用途按照土地初始設定登記證載用途填寫。房屋設計用途按照《建設工程規劃許可證》附件及附圖等規劃批準文件填寫。房屋設計用途分為‘居住’和‘非居住’。規劃批準文件明確整幢建筑為住宅，房屋設計用途按‘居住’填寫。屬于與住宅相連的、專為本小區業主日常生活以及居住的服務配套用房，且規劃批準文件未明確注明商業等其他用途的，亦按‘居住’填寫。規劃批準文件明確注明用途為商業、辦公等其他性質的房屋，房屋設計用途統一按‘非居住’填寫”。因此，登記機構按規定分別為申請人辦理了房地統一的首次登記，在新核發的房地產權證書的“用途”欄分別記載了房屋、土地用途，既保障了權利人合法權益，又延續了前期規劃、供地管理，保證了管理的權威性和一致性。

二、關于房、地登記坐落不一致問題

房、地兩證記載的坐落不一致主要表現在，某商品房開發企業A在出售其開發的一套商品房給購房人B后，持房屋所有權證、土地使用證向登記機構咨詢相關登記政策。經深入了解，A已經為該商品房項目分別辦理了土地、房屋登記，但所持的房、地兩證記載的坐落不一致，房屋所有權證上記載房屋坐落為“××區××路35號”，土地使用證上記載土地坐落為“××區××路以東、××道以南”。按照統一登記政策需要辦理房地統一的轉移登記手續，須實現房、地兩證記載坐落信息的一致。

造成坐落不一致有其客觀原因，主要是土地、房屋登記所處的管理階段及依據不同。房地產開發企業按照《天津市地名管理條例》第十二條“新建、擴建、改建建設項目，應當在申請辦理《建設工程規劃許可證》前……申請辦理地名命名手續……辦理地名命名手續，應當提供下列文件：…… （三）經批準的總平面圖……”的規定申請辦理地名證明文件，經過施工、竣工，辦理房屋初始登記時能夠向登記機構提供地名證明文件，但是，開發企業在取得土地使用權申請土地登記時卻無法提供標準地名文件，造成了房、地登記時記載的坐落不同。此外，對于沒有地名證明文件的，需要按統一標準使兩證用途信息一致。針對上述問題，本著“實事求是、有序銜接、便民利民”的原則，我局在原《天津市國有土地房地統一登記發證的規定》中進行了規范，登記機構按照“房、地兩證記載的坐落不一致的，以地名證明文件為準；對于無地名證明文件，且房、地兩證記載的坐落不一致的，按照《房屋所有權證》的坐落記載”的規定，對新取得土地的項目，在辦理土地首次登記時，按用地批準文件記載坐落，項目竣工辦理房地首次登記時，按標準地名文件記載坐落，使房地坐落實現了一致。

三、關于房、地登記地號不一致問題

房、地兩證記載的地號不一致問題，主要表現為“地號”欄是房、地兩證均有的一項內容，但在房地統一登記過程中，登記機構往往發現申請人所持的房屋所有權證、土地使用證所分別記載的地號卻各不相同且無法對應。分析其原因，在于歷史上房、地機構分設，房屋登記部門有“仁義禮智信”的規則編號作為地號，土地登記部門有宗地號作為地號，地號的編制依據、編制方法不銜接，因此造成分別核發的房、地兩證記載的地號不一樣。

針對此問題，本著“協調一致、方便管理”的原則，鑒于如果直接粗暴地廢棄一種地號而采取另一種地號將會造成現有的登記檔案管理不便，因此我局在原《國有土地住宅房地統一登記發證暫行規定》中明確，“在證書地號欄中，應填寫國土資源管理部門提供的宗地號。考慮到目前房管部門檔案管理的現狀，暫時同時填寫房屋地號。待包括非住宅在內的全部房屋實行房、地統一登記發證后，過渡到填寫宗地號”，使登記機構有據可循，實現了地號管理的統一。

四、關于房、地登記附圖記載的房屋狀況不同問題

房屋規劃設計用途范文第2篇

關鍵詞:城市;規劃;可持續;發展

中圖分類號:TU984 文獻標識碼:A文章編號:1007-9599 (2010) 01-0000-01

一、城市規劃的特點

城市規劃是通過規劃方案對城市土地利用進行控制,對城市空間布局、空間發展的合理組織,創造良好的城市生活和生產環境,滿足社會經濟發展需要的技術手段。而房地產開發是把多種原材料組合在一起,為人們提供各種用途建筑物的活動,是一個把土地開發,或轉變成房屋的過程。從某種程度上說,這兩者是城市建設的不同階段,其共同目的是為城市服務、創造良好的生活和生產環境,以滿足人們需要。城市規劃是一個城市房地產開發的“龍頭”,它指導和制約著城市房地產開發,而城市規劃所繪制的城市發展藍圖要依靠房地產開發來實現,并針對開發過程中出現的新情況而作出調整和補充,兩者關系密不可分。

城市規劃是一種政府干預行為,規劃方案多由政府部門組織編制,具有很強的計劃性和政策性,考慮整體利益和長遠利益;而房地產開發多是企業或個人的經濟行為,以謀求最大利潤為目的,受市場經濟規律的制約。這決定了城市規劃與房地產開發的不同特點。

1.城市規劃的整體最優和房地產開發的個體最優

2.城市規劃的長遠利益和房地產開發的短期行為

3.城市規劃的相對穩定性和房地產開發的突發性

二、城市規劃與房地產開發的關系

1.城市規劃對房地產開發起到必要的管制作用

我國《城市規劃法》規定“城市規劃區內的土地使用和各項建設必須符合城市規劃,服從規劃管理。”具體來說,就是城市建設用地的性質、位置、面積、建設工程的外觀、高度、建筑密度、容積率等都必須接受規劃管理。由于房地產開發以追求最大利潤為目的,受市場經濟規律影響,若沒有規劃干預容易產生過度開發,隨意開發和忽視公眾利益等問題,通過規劃手段對其進行管制是十分必要的。

2.城市規劃指導和促進房地產開發

建立在詳細調查和科學論證基礎上的城市規劃,為開發商提供了大量信息和開發依據,房地產開發的地段選擇,開發方案選取,價格評估等都能從城市規劃中獲得指導。合理的城市規劃也能增強投資者的信心,促進房地產開發的發展和形成一批開發“熱點”。

3.城市規劃設計也是房地產成片開發的必經階段和必要手段

房地產成片開發必須經過總體的規劃設計才能進行工程建設,合理的規劃設計能夠節省投資、降低成本,在較高層次規劃許可的范圍內,獲得數量更多、用途更廣的物業,從而使開發者達到最高的經濟效益,也有利于多快好省地滿足人們生活生產的需要。

三、當前房地產開發存在的問題

目前,我國一些城市仍存在著房地產開發背離城市規劃的現象。

1.過度開發

在追求收益的經營目標驅動下,往往會造成一些地段內的進度的開發見的是居住片區的開發或改建過程中,開發部門為提高出房率,對住宅間距一壓再壓,盡可能增大建筑密度,簡單的行列式密集排列,往往導致居住區面貌單調,日照不足,居住環境質量下降等。

2.開發的隨意性

在城市開發活動中,不同用途的土地進行開發時其收益水平也不同,導致開發部門的開發行為在一定程度上的隨意性。

3.對公共開發的冷落

公共設施是城市發展的基礎和必不可少的前提,為社會的利益服務。但以市政設施、綠化、道路等公用設施為主體的公共開發,由于沒有直接的經濟效益,因而沒有開發部門主動進行投資。

四、可持續發展的城市規劃理念

1.市規劃應加強對房地產開發的管理

首先,必須增強規劃的超前意識。城市規超前不僅能使房地產開發部門有一定的時間和思想、物質準備按照規劃進行開發建設,而且能影響房地產開發的投資方向、策略,促進房地產業健康發展。

其次,必須增強全民法制意識。各城市應根據各地的實際情況,以市場經濟為前提,以《城市規劃法》為依據,制定《城市規劃法》實施細則、城市規劃管理技術規范等地方法規,使城市規劃的法律效力對房地產開發的全過程起到重要的宏觀制約作用。

第三,必須增強規劃行政主管部門的職能意識。許多城市的實踐證明,新形勢下規劃管理權必須高度集中,不宜下放。規劃行政主管部門還應加強對開發區的規劃管理。

2.規劃要充分考慮開發者的利益,增強規劃的彈性和應變能力

在市場經濟中,城市規劃在城市發展過程中始終不具有開發的決定權,而只具有否決權,因此城市規劃要加強對房地產經濟的研究,做到以規劃為“龍頭”,帶動房地產開發和城市建設的發展,以使規劃設想付諸實施。另外,我國現有的城市規劃體制仍以終極式理想規劃方式占主導地位,難以面對現實中的沖突。今后應增強城市規劃的彈性和應變能力,針對城市建設和房地產開發中出現的新的情況和問題,要對規劃不斷作出調整和補充,逐步實現“滾動規劃”。

3.與房地產開發管理相適應的新的規劃方法

控制性詳細規劃是我國近年來在西方國家區劃管理經驗的基礎上,適應城市土地有償使用和房地產開發管理而發展起來的一個新的規劃層次,在上海、溫州、廣州等城市已有成功經驗。它一般規定8-9項控制指標(用地界線、建筑性質、容積率、建筑高度、出入口等)來控制劃定地塊的用地性質、開發強度和建筑形態。為了吸引投資,讓投資者在選址方面有更大的自由度,同時又符合規劃要求,控制性詳規的各項控制指標應有一定的彈性和靈活性,甚至可以使用獎勵容積率等手段。

房屋規劃設計用途范文第3篇

一、目的和意義。我區現有的中心區是在原萬安開發區的基礎上發展起來的，區內的大量土地以工業用地為主。隨著大泉州中心市區的東拓，萬安中心區已經納入城市總體規劃，迫切要求按城市功能加快改造建設步伐，促進中心區繁榮和發展。同時，區域內的大部分企業因發展需要已搬遷，原工業企業也要求調整用地功能。實施萬安中心區土地收購儲備，對于推動我區城市化建設，提高政府調控土地資源的能力，調整城市用地結構，構建健康環保城區，提升城市土地利用率和綜合效益，促進全區經濟又好又快發展具有積極的意義。

二、適用的范圍。凡在我區萬安中心區內（沈海高速公路以東，濱江路以南，具體范圍詳見示意圖）的土地收購儲備，適應本實施意見。

三、本實施意見所稱的土地收購儲備，是指土地收購儲備機構依照法定程序、運用市場機制，按照土地利用總體規劃和城市規劃，將通過收購方式取得的國有土地進行前期開發后再出讓的有效配置土地資源的行為。

四、洛江區土地儲備中心，受洛江區人民政府委托，在洛江區土地收購儲備管理委員會的指導和監督下，代表區政府實施土地收購儲備工作。

五、可收購儲備的國有土地。凡在我區萬安中心區內權屬清楚、產權清晰的工業用地，在企業自愿的基礎上實行統一收購。

六、收購的程序。

（一）申請收購：由申請人向區土地儲備中心提出收購申請并提供有關資料。

（二）土地權屬核查：對確定收購的地塊面積、四至范圍、地上建（構）筑物權屬等情況進行實地調查。

（三）批準收購儲備：區土地儲備中心將擬收購地塊提交區政府用地聯席會議和土地收購儲備委員會研究，決定是否收購儲備，確定按2.5容積率以及按城市設計方案確定的其他用地指標評估標定地價。

（四）下達規劃設計條件：區土地儲備中心對確定收購地塊

的實際情況調查、確定權屬后，發函給區規劃分局，由規劃部門按照新用途及城市設計方案，下達新的規劃條件。

（五）標的物評估：委托有資質的評估單位對擬收購企業的土地及地上建(構)筑物進行評估，測算收購費用，并對新規劃設計條件下（新用途）的地價進行評估，測算招拍掛出讓起始價參考價。

（六）收儲方案報批：區土地儲備中心提出具體收購方案，報區土地收購儲備委員會和區政府地價委員會，研究確定收購價格和招標、拍賣、掛牌出讓起始價。

（七）簽訂合同：收購方案獲得批準后，原土地使用權人土地權屬完整（如有抵押貸款的必須解押等等），區土地儲備中心與原土地使用權人簽訂《國有土地使用權收購合同》。

（八）支付收購款：區政府設立土地儲備基金，由區土地儲備中心根據收購合同約定的金額、期限和方式，向原土地使用權人支付收購款。

（九）交付土地：根據合同約定的期限和方式，原土地使用權人應在收到首筆收購款后的3個月內完成搬遷、騰空廠房，向區土地儲備中心交付被收購的土地使用權和地上建(構)筑物，并將土地使用權證、房產證等手續交付區土地儲備中心。

（十）權屬注銷：區土地儲備中心根據《國有土地使用權收購合同》支付收購款后，原土地使用權人應按收購合同的約定,協助區土地儲備中心，分別向國土資源部門、房管部門申請辦理原土地使用權和房屋所有權注銷登記手續。

七、收購價格的確定。土地收購價格的確定要充分調動原用地單位盤活存量土地的積極性，合理分配土地收益。

土地收購價格由土地價款、地上建筑物、構筑物價款構成。

（一）土地價款：對擬收購地塊原工業用途與新用途進行評估，以評估的中間價格確定。商住用地評估的容積率以萬安中心區的片區平均容積率（2.5）為依據。

（二）地上建筑物、構筑物視不同情況作價收購：依法取得土地使用權、建設手續齊全的，按重置價格結合成新進行評估定價；依法取得土地使用權，但建設手續不完整的，按成本造價結合成新評估定價；違法建設的建(構)筑物，一般不予補償。

以上地上建(構)筑物評估由區土地儲備中心與業主共同委托具備資質的中介機構進行評估。評估價格必須在媒體或區政府政務公示欄上進行公示，接受社會監督。

八、為鼓勵企業“退二進三”，對主動提出土地收購儲備，并及時進行搬遷的企業，進行獎勵和搬遷扶持補助，獎勵扶持金的標準按不高于土地重新招標、拍賣、掛牌出讓凈增值收益（該幅新用途的土地招、拍、掛出讓總額扣除經區地價委員會研究確定后的招拍掛起始價）的30%確定。土地收購儲備后，二宗以上企業用地捆綁為一宗地出讓的，企業獎勵扶持金按各企業合法的原工業實際用地面積和地上建構筑物總值的比例計算。

九、對企業實施土地收購儲備后，根據城市建設規劃需要，部分地塊用于公共設施建設的處理方法：

1、原企業用地部分用于區間公共干道的，由規劃部門按原地塊面積下達規劃設計條件，明確留出部分道路用地、建筑物總面積，收儲補償辦法與其它地塊相同。

2、原企業用地收儲后，部分地塊用于道路、綠化的，且沒有辦法參照上款列入容積率計算基數的，按可開發面積下達規劃設計條件，進行地價評估，然后再參照推定出地塊地價及實際出讓價，從而計算收購價和獎勵扶持金。

十、經過收購儲備的土地，除公益項目用地外，必須通過招標、拍賣、掛牌方式出讓土地使用權。招標、拍賣、掛牌出讓具體程序和操作辦法按《招標拍賣掛牌出讓國有建設用地使用權規定》（國土資源部令第39號）、《福建省國有土地使用權招標拍賣管理辦法》（省政府令第64號）規定執行。

十一、有關地上物拆除問題根據宗地實際情況在招拍掛文件中另行約定，新用途土地競得人需按規劃批準方案按時動工建設。

國土資源部門與新的土地使用權人簽訂《國有土地使用權出讓合同》時，要依法約定動工時間及建成時間。為確保重新出讓的地塊按期限施工建設，設定土地開發建設保證金，土地競得人應在土地競得后的60天內按土地出讓金總額的10%向區土地儲備中心繳交土地開發建設保證金。土地競得人按期限完成施工建設，區土地儲備中心退返土地開發建設保證金（無息）給土地競得人；未按期施工建設或未完成建設的，該宗土地作為閑置土地處置，競得人所繳交的土地開發建設保證金按合同約定作為土地閑置費，由區土地儲備中心轉交區財政。

十二、儲備土地應實行成本、收益核算。儲備土地經出讓后，土地出讓金全額上繳區財政，資金運營情況接受區審計部門監督。

十三、收購儲備拍賣過程中產生的稅費，按法律法規規定由各方主體承擔繳納。

房屋規劃設計用途范文第4篇

【關鍵詞】房屋工程； GPS技術； 工程測繪

各城市由于城市規模和應用習慣不同,目前常用的是1:1000的航測地形圖和1:500的實測地形圖(全站儀數據采集成圖)。1:1000的航測地形圖主要用于建設用地規劃管理階段在項目選址時對擬選用地的現狀情況和周邊環境進行分析,初步確定擬選地點的具置、范圍。1:500的實測地形圖在建設用地規劃管理階段主要有3個方面的用途,一是繪制道路紅線、河道藍線、綠化綠線等規劃控制線,做為規劃設計要點的重要組成,二是根據土地出讓(劃撥、征用)協議和勘測定界成果報告書繪制用地紅線,三是審查項目的詳細規劃方案與鄰近的用地、建筑物(構筑物)、管線等是相關法規、規范的技術要求。在建設工程規劃管理階段,1:500的實測地形圖主要用于根據批準的詳細規劃方案和建筑設計施工圖繪制建筑定位紅線圖。基于房屋工程測繪通過房產圖形繪制,定義結構項計算面積,處理復雜的分攤運算,地籍圖修圖,雙數據三級審查,結果數據備份入庫,生成房屋成果報告書這一系列的操作,完成房屋工程測繪及成果輸出,為房產確權發證提供了數據支持,而且同時建立健全了基于GPS的房產空間數據庫。

一、房屋工程測繪概述

工程測繪按設備手段不同,分為普通測繪法(地面法)、航測法和綜合法;按工程原圖的成圖方法,分為解析法、部分解析法和圖解法;按基本圖件的可用性,分為工程修測、補測與全測。工程測繪的內容包括:工程平面控制測繪(在工程測繪區內,依據國家等級控制點選擇若干控制點,逐級測算其平面位置的過程),工程細部測繪(在工程平面控制點的基礎上,測定工程要素及附屬地物的位置,并按確定比例尺標繪在圖紙上的測繪工作),工程原圖繪制,面積量算與匯總統計,成果的檢查與驗收。工程測繪必須以土地權屬調查為先導,在工程調查表及宗地草圖的基礎上進行,其成果是土地登記的依據。現代工程測繪區別于傳統工程測繪的顯著標志,在于工程數據的獲取、處理和工程測繪資料的管理方面,普遍采用計算機支持的現代化儀器設備,以求得較高程度的自動化。工程測繪和權屬調查有著密切聯系,但也存在著質的區別。前者主要是遵循規定的法律程序,根據有關政策,利用行政手段,確定界址點和權屬界線的行政性工作;后者則主要是將工程要素按一定比例尺和圖示匯于圖上的技術性工作。

1、房屋定位放線

房屋定位放線是過測繪的技術方法將房屋的底層外邊線按房屋定位紅線進行實地測放,是將前期一系列規劃管理的工作成果落實到實地的過程。房屋定位放線關系到規劃成果是否能夠精確地落實到規劃紅線圖所介定的實際位置上來,以保證規劃的嚴肅性,同時也關系著建設項目的業主自身以及與其相鄰的單位或個人的切身利益。房屋定位放線一般采用解析法,用全站儀進行放線操作,全站儀具有自動計算功能,不需要手工計算,減少了人為誤差,工作效率和放線精度大大提高。首先,根據地形圖上的測圖控制點標志到實地找出點的位置;其次在紅線圖上捕捉出每個要放設的建筑點位和控制點的坐標,并輸入有自動計算和貯存功能的全站儀內,然后在現場坐標放線(打樁)。放線結束后,立即根據紅線圖對放設的樁位的準確性進行檢查,檢查方法有兩種:一是用全站儀對所放設的點位和周圍固定參照物進行坐標測量,用測得的坐標和紅線圖上的各點的坐標進行對比;二是用鋼尺量出放設點位到周圍固定參照物的相對尺寸,用量得尺寸和紅線圖上的尺寸進行比對。

2、試放線

試放線是指在規劃地塊內對規劃設計有直接重大影響的關鍵地物的位置進行高精度測定,然后據此來設計、定位該地塊內的各種建筑物。試放線的技術方法和建筑定位放線大體相同。由于地形圖總是會存在誤差,房屋在現場放線定位時與相鄰房屋、用地等間距與定位紅線圖不完全一致,在實踐過程中,最大誤差超過了1米。結果導致規劃許可的房屋與相鄰房屋的日照、消防間距或者退讓規劃控制線的距離不足,必須重新調整建筑定位紅線,甚至修改規劃設計方案和建筑設計施工圖,嚴重影響建設項目的正常進行,在建筑密集的舊城改造地段這種情況尤為突出。有鑒于此,對于房屋密集、用地緊張的地段以及周邊關系較為敏感的項目,在修建性詳細規劃許可前進行試放線,對規劃房屋的平面尺寸和房屋高度等方面是否符合技術要求進行實地校核。同時與規劃公示制度相結合,了解擬批項目與周邊相鄰地段可能存在的矛盾,先行介入協調,并據此對詳細規劃方案進行適當調整,提前解決各方面的矛盾和問題,確保建設項目的正常進行。

3、竣工測量

竣工測量是對已竣工的房屋驗收測量,包括施測房屋坐標及平面位置關系和計算驗收房屋的占地面積等。竣工測量的測繪成果主要包括建(構)筑物和綠化、道路、管線等各類配套工程的位置、標高等內容。竣工驗收測量報告是判定建設項目規劃驗收是否合格的重要依據。同時,測繪單位將竣工測繪成果的電子文件報送管理部門,規劃管理部門據此對1:1000的航測地形圖進行動態更新,保持數字地形圖的現勢性。實踐表明,經過動態更新的航測地形圖能夠滿足城市總體規劃、分區規劃、控制性詳細規劃、各項專業規劃以及項目選址、可行性研究階段對現狀地形圖的技術要求。竣工測量延長了航測地形圖的使用年限,節約測繪經費,提高了日常規劃工作的效率,取得良好效果。

二、GPS在房屋工程測繪中的應用

高精度的GPS測繪能夠實時地提供測站點在指定坐標系中的三維定位結果,并達到厘米級精度。基準站通過數據鏈將其觀測值和測站坐標信息一起傳送給流動站。流動站不僅通過數據鏈接收來自基準站的數據,還要采集GPS觀測數據,并在系統內組成差分觀測值進行實時處理,同時給出厘米級定位結果,歷時不到1s。流動站可處于靜止狀態,也可處于運動狀態;可在固定點上先進行初始化后再進入動態作業,也可在動態條件下直接開機,并在動態環境下完成周模糊度的搜索求解。在整周末知數解固定后,即可進行每個歷元的實時處理,只要能保持四顆以上衛星相位觀測值的跟蹤和必要的幾何圖形,則流動站可隨時給出厘米級定位結果。其作業的方法是在已知點上設置GPS接收機一臺(即基準站),正確輸入坐標、轉換參數等數據,啟動基準站。一至多臺GPS接收機在若干個待測點上設置(即流動站),正確輸入和基準站一樣的轉換參數等數據。接收到來自基準站的數據后,流動站自動求解整周模糊度(即初始化)。初始化成功后,可實時求解出厘米級的流動站的位置。

1、GPS可以控制網點的精度和密度

工程測繪的首要任務是對全測區的控制測繪,它是測繪工程圖件和數據采集的基礎,而工程控制網點的精度和密度主要是為滿足測繪土地權屬范圍的特征點,即界址點服務。GPS工程網可按測區范圍和先后次序分基本網和加密網兩類。由于城鎮地區界址點密度較大,故在保證網點的點位精度條件下,控制點密度力求增大到便于測定界址點,必要時在GPS網下再加密一級圖根導線,便于能直接從圖根點測定界址點。GPS各邊比常規網邊長變化幅度大并且長短邊結合靈活方便,因此,各級網可視需要分期布設,也可一次性混合布設到需要的密度。

2、GPS在房屋工程細部測繪中可以提高精確度

工程細部測繪是工程調查不可分割的組成部分,目的是測定每宗房屋土地的權屬界址點、線、位置、形狀、數量等。在工程調查中,利用GPS技術可以在城鎮街坊界址點及街坊內明顯的界址點間距誤差縮小到10cm,城鎮街坊內部隱蔽界址點及村莊內部界址點間距誤差達到15cm。

3、GPS技術在房屋建設用地的土地勘測重要應用廣泛

GPS技術即實時動態測繪系統,是GPS測繪技術與數據傳輸技術的結合。通過使用這種技術可實時地判定解算結果是否成功,從而減少冗余觀測繪,縮短觀測時間。土地勘測定界是實地確定土地使用界線范圍,測定界樁位置,測繪使用界線范圍內各類土地面積并計算用地面積等測繪技術工作,它為各級政府的國土資源部門審批土地、工程管理提供依據和基礎資料。房屋建設用地勘測定界的工作程序為:審查用地文件及有關圖件現場踏勘圖上紅線設計實地放樣復核測繪面積量算繪制建設用地界圖填繪建設用地管理圖資料整理歸檔,經反復實地踏勘、圖上設計、權屬調查后制定放樣數據。

4、GPS技術在房屋地形測圖中應用廣泛

地形測圖一般是首先根據控制點加密圖根控制點,然后在圖根控制點上用經緯儀測圖法或平板儀測圖法測繪地形圖。近幾年發展到用全球儀和電子手簿采用地物編碼的方法,利用測圖軟件測繪地形圖。但都要求測站點與被測的周圍地物地貌等碎部點之間通視,而且至少要求2-3人操作。進行測圖時,僅需一人背著儀器在要測的碎部點上呆上一、二秒鐘并同時輸入特征編碼,通過電子手簿或便攜微機記錄,在點位精度合乎要求的情況下,把一個區域內的房屋地形地物點位測定后回到室內或在野外,由專業測圖軟件可以輸出所要求的地形圖,大大提高了工作效率。

三、結束語

工程測繪是一項系統工程,要從多用途角度出發,在滿足工程管理本身的前提下做到一圖多用,提高其經濟價值和社會價值。能夠滿足測繪制圖、圖屬一體化存儲和信息入庫的測繪業務系統,必須采用GPS的思路和方法進行測繪系統的設計和開發,將測繪結果的圖形(包括房屋、結構、分攤等)與存于數據庫中的屬性信息相連接,同時根據實際作業,工程測繪最好采取一步到位技術方案,即權屬調查與工程測繪同時展開。在工程測繪的各個環節中,靈活應用GPS技術,不僅可以提高精度,還可以減小工作量,提高工作效率。通過使用這種技術可實時地判定解算結果是否成功,從而減少冗余觀測繪,縮短觀測時間,大大提高工作效率。

參考文獻

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[2]羅滿建等.RTK測繪精度檢定方法探討[J].測繪通報,2004,(12)

房屋規劃設計用途范文第5篇

關鍵字：城市規劃房地產開發一、城市規劃與房地產開發內在聯系城市規劃是通過規劃方案對城市土地利用進行控制，對城市空間布局、空間發展的合理組織，創造良好的城市生活和生產環境，滿足社會經濟發展需要的技術手段。而房地產開發是把多種原材料組合在一起，為人們提供各種用途建筑物的活動，是一個把土地開發，或轉變成房屋的過程。從某種程度上說，這兩者是城市建設的不同階段，其共同目的是為城市服務、創造良好的生活和生產環境，以滿足人們需要。城市規劃是一個城市房地產開發的“龍頭”，它指導和制約著城市房地產開發，而城市規劃所繪制的城市發展藍圖要依靠房地產開發來實現，并針對開發過程中出現的新情況而作出調整和補充，兩者關系密不可分。

房地產業是一種城市形態的產業。房地產業的興起、發展都離不開城市地域，它是在人群聚居的城市地區中，隨著工業化、城市代的發展而發展，并形成的獨立產業。而房地產業在社會經濟實踐活動中的重要作用也主要是在城市形態中體現也來的。可見，房地產業的發展與城市的發展有著密切聯系。但我國的房地產業在實際運作中，由于起步晚、基礎差，因此與城市的發展存在著不協調之處。首先是長期的滯后，隨后出現了短期的過熱，即使在經過調整后的今天，仍存在一些不協調的問題。其中，城市規劃與房地產業的不協調性問題是比較突出的一個方面。該如何采取措施，才能促使形成房地產業這一地域性很強的產業的發展與城市規劃發展的良性互動，使房地產業這一基礎性、先導性產業更好地在城市發展中發揮作用。本文試圖就這一問題，從幾個方面進行分析研究。

城市規劃與房地產開發的特點城市規劃是一種政府干預行為，規劃方案多由政府部門組織編制，具有很強的計劃性和政策性，考慮整體利益和長遠利益；而房地產開發多是企業或個人的經濟行為，以謀求最大利潤為目的，受市場經濟規律的制約。這決定了城市規劃與房地產開發的不同特點。

1.城市規劃的整體最優和房地產開發的個體最優城市規劃考慮整個城市甚至更大區域范圍內用地的合理組織，以求達到經濟效益、社會效益和生態效益的統一，具有全局性的特點。它尋求城市發展的整體最優模式，對某一特定地段，某一特定行業的發展往往不是最優，甚至可能是極為不利。房地產開發是個體經濟行為.開發商從自身利益出發，總是選擇區位條件最好的地段，采用收益最大的開發方式，要求更高的容積率。如果缺乏規劃管理，其開發活動很可能造成交通擁塞、環境污染、缺少公共設施等問題。

2.城市規劃的長遠利益和房地產開發的短期行為我國城市總體規劃的年限一般為20年，即城市規劃最終形式表達為20年以后的城市物質形態，城市長期發展利益為其重要依據。而對城市土地投資者和開發商最為重要的是如何使投入資金在最短時間內.獲得最大利潤，短期行為目標成為衡量項目可行性的重要依據。城市開發建設要協調長遠利益與短期利益的關系，使城市規劃的宏偉藍圖通過一個又一個的房地產開發的短期活動來實現，城市得到穩步、協調的發展。如果過份強調長遠利益，會失去經濟發展的機會；過分強調短期效益，則可能加重未來城市的負擔和損害城市公眾利益。

3.城市規劃的相對穩定性和房地產開發的突發性我國城市規劃編制工作需較長時間.完成后具有法律效應，實施若干年后，才加以修訂，它的內容和表達形式具有相對穩定性。在具備競爭機制的市場體制下.房地產開發要抓住時機和注重開發后的收益，往往會出現出乎規劃管理人員預想的突發行為。城市房地產開發的突發性對現有城市規劃沖擊很大。對城市發展具有重大影響的開發項目甚至導致政府決策與規劃目標相悖，使整個規劃構思被打破，城市發展格局完全打亂，原有規劃失去意義。

三、市規劃與房地產開發的關系首先城市規劃對房地產開發起到必要的管制作用。我國《城市規劃法》規定“城市規劃區內的土地使用和各項建設必須符合城市規劃，服從規劃管理。”具體來說，就是城市建設用地的性質、位置、面積、建設工程的外觀、高度、建筑密度、容積率等都必須接受規劃管理。由于房地產開發以追求最大利潤為目的，受市場經濟規律影響，若沒有規劃干預容易產生過度開發，隨意開發和忽視公眾利益等問題，通過規劃手段對其進行管制是十分必要的。

其次，城市規劃指導和促進房地產開發。建立在詳細調查和科學論證基礎上的城市規劃，為開發商提供了大量信息和開發依據，房地產開發的地段選擇，開發方案選取，價格評估等都能從城市規劃中獲得指導。合理的城市規劃也能增強投資者的信心，促進房地產開發的發展和形成一批開發“熱點”。

再次，城市規劃設計也是房地產成片開發的必經階段和必要手段。房地產成片開發必須經過總體的規劃設計才能進行工程建設，合理的規劃設計能夠節省投資、降低成本，在較高層次規劃許可的范圍內，獲得數量更多、用途更廣的物業，從而使開發者達到最高的經濟效益，也有利于多快好省地滿足人們生活生產的需要。

總之，地產開發必須接受城市規劃的統一管理，同時也能從城市規劃中得到指導和促進。且規劃設計也是房地產開發謀求合理經濟效益的必要手段。這些都要求房地產開發經營者增強城市規劃意識，了解物業開發所在城市的規劃情況，掌握一定的規劃知識和技術，做到在城市規劃的指導下更有效地從事開發工作。

四、我國房地產開發與城市規劃不協調發展的表現目前，我國一些城市仍存在著房地產開發背離城市規劃的現象。

1、過度開發。在追求收益的經營目標驅動下，往往會造成一些地段內的進度的開發見的是居住片區的開發或改建過程中，開發部門為提高出房率，對住宅間距一壓再壓，盡可能增大建筑密度，簡單的行列式密集排列，往往導致居住區面貌單調，日照不足，居住環境質量下降等。

2、開發的隨意性。在城市開發活動中，不同用途的土地進行開發時其收益水平也不同，導致開發部門的開發行為在一定程度上的隨意性。

3、對公共開發的冷落。公共設施是城市發展的基礎和必不可少的前提，為社會的利益服務。但以市政設施、綠化、道路等公用設施為主體的公共開發，由于沒有直接的經濟效益，因而沒有開發部門主動進行投資.

我國房地產開發與城市協調發展采取的措施城市規劃對房地產業發展調控的作用最直接，最具體，也最有影響，是房地產業發展的基本依據。而房地產開發又是城市規劃的落腳點和得以實施的執行者。因此，只有制定符合市場經濟規劃的城市規劃才能有效控制房地產發展。同時，由于房地產開發具有短期行為和突發性等特點，也給現有城市規劃體制帶來很大沖擊，要求城市規劃在新形勢下作必要的調整。

1、市規劃應加強對房地產開發的管理首先，必須增強規劃的超前意識。城市規超前不僅能使房地產開發部門有一定的時間和思想、物質準備按照規劃進行開發建設，而且能影響房地產開發的投資方向、策略，促進房地產業健康發展。其次，必須增強全民法制意識。各城市應根據各地的實際情況，以市場經濟為前提，以《城市規劃法》為依據，制定《城市規劃法》實施細則、城市規劃管理技術規范等地方法規，使城市規劃的法律效力對房地產開發的全過程起到重要的宏觀制約作用。第三，必須增強規劃行政主管部門的職能意識。許多城市的實踐證明，新形勢下規劃管理權必須高度集中，不宜下放。規劃行政主管部門還應加強對開發區的規劃管理。

2、規劃要充分考慮開發者的利益，增強規劃的彈性和應變能力。

在市場經濟中，城市規劃在城市發展過程中始終不具有開發的決定權，而只具有否決權，因此城市規劃要加強對房地產經濟的研究，做到以規劃為“龍頭”，帶動房地產開發和城市建設的發展，以使規劃設想付諸實施。另外，我國現有的城市規劃體制仍以終極式理想規劃方式占主導地位，難以面對現實中的沖突。今后應增強城市規劃的彈性和應變能力，針對城市建設和房地產開發中出現的新的情況和問題，要對規劃不斷作出調整和補充，逐步實現“滾動規劃”。