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初步規劃設計方案范文第1篇

為了規范城市詳細規劃的編制和審批，提高城市規劃的科學性，促進經濟、社會和環境協調發展，根據《中華人民共和國城市規劃法》和《**市城市規劃條例》，制定本辦法。

第二條（適用范圍）

本市行政區域內的城市詳細規劃編制和審批活動，應當遵守本辦法。

第三條（有關用語的含義）

本辦法所稱城市詳細規劃，是指為實施城市總體規劃而提出具體規劃要求的地區性規劃，包括控制性詳細規劃和修建性詳細規劃。

控制性詳細規劃，是指市和區、縣人民政府根據城市各層次總體規劃和地區經濟、社會發展以及環境建設的目標，對土地使用性質和土地使用強度、空間環境、市政基礎設施、公共服務設施以及歷史文化遺產保護等作出具體控制性規定的規劃。

修建性詳細規劃，是指市和區、縣人民政府根據控制性詳細規劃，對實施開發地區的各類用地、建筑空間、綠化配置、交通組織、市政基礎設施、公共服務設施以及建筑保護等作出具體安排的規劃。

第四條（作用）

經批準的控制性詳細規劃指導修建性詳細規劃的制定。

經批準的城市詳細規劃是城市規劃管理的依據。

第五條（管理部門）

**市城市規劃管理局（以下簡稱市規劃局）是本市城市規劃行政主管部門，負責全市城市詳細規劃管理工作。

第六條（編制和審批的原則）

城市詳細規劃的編制和審批應當遵循下列原則：

（一）堅持以人為本和可持續發展的方針，保障社會公眾利益，符合城市防火、抗震、防洪、民防等要求，維護公共安全、公共衛生、市容景觀，改善城市交通，保護生態環境和城市歷史風貌。

（二）以經批準的上一層次的總體規劃為依據；上一層次的總體規劃正在作調整的局部地區，以市規劃局提出的規劃設計要求為依據。

（三）舊區改造地區的城市詳細規劃與城市產業結構和布局調整相結合，合理調整用地，控制高層建筑的數量，降低建筑密度，增加公共綠地，完善市政基礎設施，增強城市綜合功能。

第七條（控制性詳細規劃內容）

控制性詳細規劃應當包括下列主要內容：

（一）地區現狀分析。

（二）規劃期內經濟、社會發展和環境發展目標。

（三）各類不同用地的使用性質和界線，各類用地內適建、不適建或者有條件允許建設的建筑類別。

（四）各地塊建筑高度、建筑密度、容積率、綠地率等控制指標，交通出入口方位、公共停車場庫、建筑后退道路紅線、市政基礎設施、公用設施的配置和地下空間開發等規定。

（五）建筑和綠地系統的布置，道路系統和交通的組織，城市空間控制要求以及道路、河道、軌道交通和主要管線工程、主要微波通道等設施的規劃控制線。

（六）文物和優秀歷史建筑保護要求。

（七）有關地塊需要專門規定的其他要求。

位于重要地區、重要路段和居住小區的，還應當包括城市景觀和民防工程等規劃控制要求。

第八條（修建性詳細規劃內容）

修建性詳細規劃應當包括下列主要內容：

（一）實施開發地區的建設條件分析、綜合技術經濟分析和環境分析。

（二）建筑和綠地系統的布置，道路和交通的組織，其他各類設施的總平面布置圖以及各地塊規劃控制指標。

（三）專業工程管網的空間位置。

（四）在地形復雜和地上、地下空間銜接緊密的地區，編制豎向規劃設計。

位于重要地區、重要路段和居住小區的，還應當包括城市景觀分析和民防工程具體布置要求。

第九條（技術規定）

編制城市詳細規劃應當符合國家和本市有關用地分類、規劃設計標準和技術規定，采用先進的規劃設計方法和技術手段。

本市城市詳細規劃的技術規定，由市規劃局提出，報市人民政府批準后實施。

第十條（組織編制主體）

本市城市詳細規劃的組織編制，應當按照下列要求進行：

（一）重要地區、重要道路兩側以及對城市布局有重大影響的建設項目的城市詳細規劃，由市規劃局組織編制。

（二）浦東新區除中央商務區和世紀大道兩側外的城市詳細規劃，由浦東新區規劃管理部門組織編制。

（三）中心城一般地區的城市詳細規劃，由區人民政府組織編制。

（四）寶山、嘉定、閔行、金山、松江區和各縣人民政府所在地的鎮、歷史文化名鎮、獨立工業城鎮以及市級工業區的城市詳細規劃，由區、縣人民政府組織編制；其他建制鎮的城市詳細規劃，由區、縣規劃管理部門組織編制，其中毗鄰中心城的建制鎮的城市詳細規劃，如鎮域規劃或者鎮的總體規劃正在編制或者調整而需要直接編制的，應當按照市規劃局提出的指導性意見組織編制。

經市或者區、縣規劃管理部門同意，可以由開發建設單位委托有相應城市規劃設計資質的單位，依據控制性詳細規劃編制修建性詳細規劃。

第十一條（編制資格）

本市城市規劃設計單位需要在本市從事城市詳細規劃設計的，應當持有相應等級的城市規劃設計證書，方可從事有關設計。

外省市城市規劃設計單位需要在本市從事城市詳細規劃設計的，應當向市規劃局備案。

香港者澳門特別行政區和臺灣地區以及國外城市規劃設計單位需要在本市從事城市詳細規劃設計的，按照國家有關規定執行。

第十二條（簽訂規劃設計任務合同書）

組織編制單位應當根據城市詳細規劃編制的原則和要求，與規劃設計單位簽訂規劃設計任務合同書。

第十三條（調查研究）

規劃設計單位在編制城市詳細規劃時，應當對規劃區域的經濟和社會發展、自然環境、城市建設的歷史與現狀等情況進行調查研究。

第十四條（征求社會各方的意見）

組織編制單位在組織編制城市詳細規劃時，應當征求有關專業管理部門和所在地的單位代表以及市、區、縣、鄉、鎮人民代表對初步規劃設計方案的意見；對未采納的意見，應當在編制報告中予以說明。

第十五條（方案評議）

組織編制單位在規劃設計方案初步形成后，應當組織審批機關、有關單位和有關專家對初步規劃設計方案進行評議。

第十六條（城市詳細規劃報批文件內容）

申報城市詳細規劃，應當提供下列材料：

（一）編制報告及其說明。

（二）規劃文本。

（三）規劃圖紙。

（四）其他有關附件。

第十七條（審批機關）

本市城市詳細規劃，按照下列權限審批：

（一）重要地區、重要道路兩側以及對城市布局有重大影響的建設項目的城市詳細規劃，由市人民政府審批。

（二）浦東新區除中央商務區和世紀大道兩側外的城市詳細規劃，由浦東新區管理委員會審批，并報市規劃局備案。

（三）中心城一般地區的城市詳細規劃，由市規劃局審批。

（四）寶山、嘉定、閔行、金山、松江區和各縣人民政府所在地的鎮、歷史文化名鎮、獨立工業城鎮以及市級工業區的城市詳細規劃，由市規劃局審批；其他建制鎮的城市詳細規劃，由區、縣人民政府審批，并報市規劃局備案，其中毗鄰中心城的建制鎮的城市詳細規劃，如鎮域規劃或者鎮的總體規劃正在編制或者調整而直接編制的，由所在地的區、縣人民政府征求市規劃局的意見后審批。

經市或者區、縣規劃管理部門同意，由開發建設單位委托有相應城市規劃設計資質的單位編制的修建性詳細規劃，按照本條前款規定的審批程序報批。

第十八條（審批要求）

審批機關收到城市詳細規劃申報文件后，應當征求有關專業管理部門的意見，并組織有關專家進行論證。

參加城市詳細規劃論證的專家，應當在經市規劃局認可的專家名錄中選擇。

第十九條（審批期限）

審批機關受理城市詳細規劃報批文件后，應當在法定工作日50日內予以審批。經審批同意的，審批機關應當制發批復文件，并在批復文件所附的規劃文本和規劃圖紙上加蓋證章。

審批機關認為報批的城市詳細規劃文件需要修改的，應當向申報單位提出書面修改意見，修改期不計入審批期限。

第二十條（規劃的公布）

對已經批準的城市詳細規劃，組織編制單位應當在城市詳細規劃批準后60日內向社會公布，但涉及國家秘密的除外。

單位和個人可以查閱已公布的城市詳細規劃。

第二十一條（備案要求）

按照本辦法規定，城市詳細規劃應當報市規劃局備案的，審批機關應當在批準后15日內將下列城市詳細規劃材料報市規劃局備案：

（一）批復文件。

（二）規劃文本。

（三）規劃圖紙。

第二十二條（規劃修改或者調整）

城市詳細規劃不得擅自修改或者調整。

因地區經濟社會發展目標和建設條件發生變化，需要對城市詳細規劃進行修改或者調整的，應當向審批機關提出申請，經批準后方可修改或者調整，并按照本辦法第十七條的規定報批。

第二十三條（違法處理）

初步規劃設計方案范文第2篇

摘 要 隨著市場經濟的快速發展和企業改革的逐步深化，控制好開發成本已成為房地產企業科學發展的基礎，本文略述了房地產開發成本的構成，并從項目決策、規劃設計、施工和竣工等四個階段詳細闡述項目開發成本控制的方法，通過精細化的管理和控制，來獲取利潤的最大化。

關鍵詞 房地產 開發成本 工程造價

近年來，隨著市場競爭的日趨激烈，房地產業告別暴利，進入了利潤的精耕細作時代，房地產企業高度重視對開發成本和各項費用支出等方面的控制，以獲取最大化的利潤和企業最優化的發展空間。筆者結合自己多年財務工作的經驗，并根據房地產業本身具有的資金投入大、建設周期長、成本核算環節多、投資風險高等特點，提出控制房地產開發成本的方法和策略。

一、房地產開發成本的構成

1．土地、土建及設備方面的費用

這些費用大約占總體費用的78%，是房地產開發成本的主體內容。其中土地費用是最重要的。房產商在決定是否開發一個項目前，需要對項目的可行性進行評估，即通過土地面積和容積率等方面的換算，預算土地費用，然后計算出未來所開發的每平方米商品房所占的土地成本。

2．各種收費支出

主要指 煤氣、水、電和公建配套費，一些服務性設施也是不可或缺的，如學校、醫院、商店等。有些屬于押金性質的收費如保證金類的，其種類繁多、隨意性很強且標準普遍偏高，許多項目由壟斷性企事業單位執行。配套及其他收費項目一般占項目總投資的9%-14%，是房地產開發成本中受外界因素影響最大的一塊費用支出。

3．管理及籌資費用

房地產開發相對于其他行業來說，其具有建設周期長、投資數額大、投資風險高等特點，為了解決資金需要大多數開發企業只能通過貸款，因此就產生數額較大的利息支出，這部分費用的核算對正確計算開發成本起到非常重要的作用。

通過對成本費用組成的分析，可以看出成本的發生是一個涉及到土地開發各個環節的過程，所以對地產企業的成本控制是貫穿于項目開發的全過程中的，只有對上述全部成本的構成要素進行合理規劃與控制，才能實現企業利潤最大化的目標。

二、房地產項目開發成本控制

房地產項目成本控制是房地產開發企業的內功，其貫穿于項目建設自立項到竣工驗收、產品銷售的全過程，在市場經濟競爭中具有十分重要的意義。現今時代房地產開發企業對成本控制的比規模擴張更為重要，只有在組織和控制措施上給予高度的重視，才能達到降低房地產開發項目的總成本及提高房地產企業經濟效益的目的，只有通過對開發項目全過程中各成本的控制和跟蹤管理，才能實現對整個工程項目周期內的建造成本和營運成本進行全面的監控。對房地產項目開發成本的控制可分為以下四部分：

1．對項目決策階段的成本的控制

在做出決策之前，必須對各種市場、技術及環境因素進行認真分析。

新項目立項時須提交立項請示和詳細的可行性研究報告，可行性研究報告需經立項聽證會討論通過。可行性研究報告包括備地塊基礎資料、周邊環境及其發展趨勢、合作方背景、合作方式及條件、初步規劃設計方案、開發節奏、市場定位、成本費用估算和控制目標及措施、投資及效益測算、利潤體現安排、稅務環境及其影響、資金計劃、 投資風險評估及相應的對策、項目綜合評價意見等，這些資料是決策者做出決策的主要依據

2．規劃設計階段的成本的控制

規劃設計對工程造價的影響程度已達73%以上。因此，工程造價的控制是規劃設計階段的關鍵。總體規劃設計方案在進入下一設計階段之前應首先上報“規劃設計方案聽證會”進行審查，在每個階段都要求設計單位必須出具設計概（預）算，通過與上一階段的概（預）算進行比較、分析，編制建造成本概（預）算，通過確定各成本單項的控制目標，控制下一階段的設計。應由設計、工程、監理人員組成聯合小組，聯合小組對施工圖的技術性、安全性、周密性、經濟性等進行會審，提出明確的書面審查意見，并督促設計單位進行修正，避免或減少設計不合理、失誤等原因所造成的投資損失浪費。

3．對施工這個階段的工程造價的控制

施工階段所投入的資金量最大。有效地控制本階段的工程造價，主要應從以下幾個方面著手。

（1）把握好工程施工招投標，選擇施工工藝先進、報價方面合理、技術能力雄厚的施工企業，同時鼓勵施工單位采用先進的施工工藝，進而縮短工期。

（2）對現場簽證方面加強管理，嚴厲打擊各種行賄受賄的不良風氣，避免建設單位的現場管理人員違規簽證、簽證不及時及重復簽證等現象。同時，加強對簽證的監督與審核，要求所有的簽證必須由監理工程師核實后方可簽發 。

（3）強化施工合同和索賠的管理。一方面，必須做好日常例會及處理技術問題、進度問題及其它重大問題等會議記錄，為避免索賠提供依據;另一方面，在處理索賠時應仔細研究合同中每一條款的內容，分清雙方的風險和責任，謹慎處理索賠，凡不屬于自己責任范圍內的，則概不得批準對方的索賠要求。

4．對竣工階段的工程造價方面的控制

嚴格核對合同條款，防止重復計算及收費等問題，檢查隱蔽驗收記錄及施工日記。確認隱蔽驗收手續是否齊全，是否按圖施工。落實設計變更及簽證，檢查這些設計變更是否符合既定的程序.是否經設計單位及建設單位的同意批準，并且嚴格查實變更簽證，防止一些莫須有的簽證、重復簽證等。按圖嚴格核實工程量，對投標過程中所報的單價或簽證價格必須嚴格執行，防止各種違規單價情形的出現。計費程序要嚴格按規定和合同來制定，以致合理計取各項費用，認真審查，復核，防止各項計算誤差。

初步規劃設計方案范文第3篇

[關鍵詞]施工企業 房地產 成本控制

一、引言

隨著建筑企業經營環境所發生的巨大變化,如何搞好成本控制,使經濟效益最大化已經成為施工企業提高自身競爭力的重要途徑。成本控制的目的是為了不斷地降低成本,獲取更大的利潤。所以,制定目標成本時首先要考慮企業的盈利目標,同時又要考慮有競爭力的銷售價格。現在大家都在強調成本管理,不過很多施工企業還只限于膚淺地說說,做一些表面文章,沒有真正做一些有價值的東西,特別是在房價突飛猛進的當下。工程造價管理的重要意義就在于合理使用人力、物力、財力,求得最大的投資效益。

二、項目開發各環節成本控制策略研究

(1)立項環節的成本控制策略

立項環節的成本控制根據項目開發方式的不同而有所區別,該環節由于受國家多項法規政策的限制,運作時靈活度較小。保證項目立項及報批報建工作能夠及時地適應和配合項目的開發建設和經營,必須建立項目立項及報批工作的標準程序。

應該設計《可行性研究報告》,除應具備地塊基礎資料、周邊環境及其發展趨勢、合作方背景、合作方式及條件、初步規劃設計方案、開發節奏及市場定位等基礎內容外,還須包括以下內容:成本費用估算和控制目標及措施;投資及效益測算、利潤體現安排;稅務環境及其影響;資金計劃;投資風險評估及相應的對策;項目綜合評價意見。

(2)招投標環節的成本控制策略

工程招投標是成本控制的重要節點。土地費用在拿地時已經決定了,所以工程建造費用很大程度上受到招投標的影響。為了充分的利用市場資源,引進競爭機制,降低建設成本,保證供應商和承建商的質量,各個房地產企業在開發管理過程中正在逐步的實行和加深招標管理。應組織設計、工程、預算、財務四大專業人員聯合組成招標工作小組,就招標范圍、招標內容、招標條件等進行詳細、具體的策劃,擬訂標書,開展招標活動;對投標單位應就其資質、經濟實力、技術力量、以往施工項目和施工管理水平等進行現場考察,提出書面考察意見;對投標情況進行評估,提出書面評估意見。同等條件下,應盡量選擇企業類別或工程類別高而取費較低的單位。

(3)規劃環節的成本控制策略

規劃設計其實就是項目的定位,其與成本控制的關聯重大。項目開發的主要成本往往就在規劃設計的時候決定了。對項目規劃設計過程的控制,就是從項目的最關鍵環節實行對成本控制。因此,做好規劃設計過程的控制至關重要。

總體規劃設計方案必須包括建造成本控制總體目標,獲通過后方可進入下一設計階段(如單體設計、擴初設計、施工圖設計)。每一階段都必須要求設計單位出具《設計概(預)算》,并在與上一階段的概(預)算進行認真分析、比較的基礎上,編制《建造成本概(預)算》,確定各成本單項的控制目標,并以此控制下一階段的設計。施工成本一般要根據工程量清單或工程的報價計算該工程完成本工程需要消耗的人工、材料、機械數量和現場管理費。在成本預測報告的基礎上,作詳細的成本分析報告,該報告應包括:超支量或節約量及原因分析;剩余工作所需成本預算和工程成本趨勢分析。

(4)采購環節的成本控制策略

施工項目的工程材料費一般要占工程總成本的60%左右,顯然材料成本是成本控制的重頭戲。材料采購對項目整體的成本影響重大,也是耗用資金最多的一個環節,同時是目前項目成本管理中普遍失控的環節。項目采購無論從數量、金額上都是非常龐大的,而且其中的操作往往錯綜復雜,這就需要一套非常標準的程序來規范。

對材料價格進行控制,主要是由采購部門在采購中加以控制。首先對市場行情進行調查,以工程量清單報價中材料價格為控制指標,確保采購過程產生收益,盡可能建立起自己的材料供應基地或相對固定的主要材料供應商,以減少材料的采購成本。材料、設備的采購必須進行廣泛詢價,貨比三家,也可在主要設備和大宗建材采購上采用招標方式。在質量、價格、供貨時間均能滿足要求的前提下,應比照下列條件擇優確定供貨單位:能夠實行賒銷或定金較低的供貨商;能夠到現場安裝,接受驗收合格后再付款的供貨商;售后服務和信譽良好的供貨商。

還可以實行集中批量采購,這樣能夠在材料采購中獲得批量優勢,降低采購價格。對于分散的小批量的單項采購,需要重復進行市場調查和比較選擇,需投入較多的人力、物力,增加采購成本。

(5)施工環節的成本控制策略

施工階段的工程成本是指建筑施工企業以工程項目作為成本核算的對象,在施工過程中,所耗費的生產資料,轉移價值和勞動者的必要勞動,所創造的價值的貨幣形式。工程施工環節的成本控制主要應注意兩大方面,一個是因各種變更帶來的費用,另一個是材料、工程款的支付。

改進施工技術,推廣使用降低材料用量的各種新技術、新工藝、新材料,凡有影響使用功能和安全及不合設計要求的結構部位、安裝部位、裝飾部位和設備、設施,均應限期整改直到復驗合格。堅持按定額確定的材料消費量,實行限額領料制度,施工人員只能在規定限額內分期分批領用,如超出限額領料,要分析原因,及時采取糾正措施;因施工單位原因延誤工程移交,給我方造成經濟損失的,要按合同追究其責任。

三、結論

施工企業的成本控制是一個非常復雜的問題,涉及的內容很多。在競爭日益激烈的今天,企業之間所比拼的就是質量加價格,而成本又是制定價格的基礎,在世界經濟衰退,建筑施工企業發展不明朗的背景下,加強建筑施工企業成本控制就更顯得重要。

參考文獻:

[1] 孫健.施工成本控制是建筑施工企業發展的重中之重.科技信息,2008;8

初步規劃設計方案范文第4篇

關鍵詞：園林設計；教學方法；模型制作

中圖分類號 G642.0 文獻標識碼 A 文章編號 1007-7731（2013）20-120-02

在教學過程中園林設計方案通常主要是通過平面圖、立面圖、透視圖等圖紙來表達設計意圖，表現設計方案，收到一定效果。但在實踐教學中，筆者發現有很多缺陷，諸如，很多學生對于園林布局缺乏空間想象力，對地形、各景物的體量大小、比例及色彩等缺乏客觀的認識，只能憑主觀的想象和推測來進行景物布局，尤其是對于職業學校的學生，一味地讓他們通過圖紙來掌握園林設計的方法是不現實的。為此，在教學改革的浪潮中筆者嘗試應用新的教學方法和手段來提高教學質量，讓學生用模型來表達園林設計方案，收到了意想不到的效果：學生的參與學習積極性很高，學生能夠通過模型制作可以將自己的設計意圖及想法很好的表達出來。

1 園林模型制作的方法及特點

1.1 材料的選擇范圍廣 首先在教學中模型制作材料的選擇范圍是非常廣泛的，可以讓學生自己根據構園要素去搜集所需材料，如：模型基座可以是泡沫板、木板、塑料板等，也可以用沙盤做基座；園林建筑可以用我們生活中的很多廢棄材料來制作，譬如用過的一次性筷子、雪糕棍，廢棄的紙盒、飲料瓶等，也可以用竹子、樹枝等植物材料制作；園林小品也可采用泡沫板、插花花泥、橡皮泥等材料來制作；園林植物可以用海綿、泡沫板及干的插花用的花泥來制作，也可直接在室外采集園林植物的枝條來表現。

1.2 制作方法簡單易掌握 園林模型的制作方法很簡單，我們生活中很多材料，通過按比例縮放的方法將各個構園要素組合在一起，將立體的園林空間表達出來，對學生來說比較感興趣，也容易掌握。如我們在對居住區綠地設計這一單元的教學中居住小區中心小游園設計就用模型制作的手段來進行教學，其教學效果很顯著。

首先讓學生進行小游園的初步規劃設計并確定方案，這是模型制作的前提。確定小游園布局形式，建筑風格、地形、園林小品、植物等的布置，將方案繪制在圖紙上。

其次是基座的制作。用廢棄的泡沫板來做基座（其上的園林建筑小品及園林植物都很容易固定），將設計方案描繪在泡沫板上。

第三是園林要素的制作及其固定方法。根據圖紙比例尺寸依次制作各個構園要素并將其固定在基座上。水體根據描繪的范圍及水體深度用切挖法完成，然后涂上顏料，地形用堆砌的方法來完成，根據地形設計要求，將水體切挖出來的泡沫堆砌用膠粘在一起而成。園林建筑小品的制作，根據設計意圖，用自己身邊的很多廢棄材料通過改變材料一些特性然后組合設計，將建筑比例、色彩、材料等表達出來，如花架的制作，可用一次性筷子根據設計按比例截成小段固定綁扎完成，或結合其他如雪糕棍或牙簽制作等也可用較勻稱的樹枝或者竹子截成小段通過綁扎完成。再如園椅可用硬紙盒或KT板制作，然后將建筑小品固定在基座上。樹木、花卉、綠籬及草坪的制作，園林樹木、花卉、綠地都可以用海綿、泡沫板及插花用的花泥來制作樹冠部分，并根據樹木顏色涂以顏料，用牙簽或小木條制作樹干，組合固定在基座上，也可以直接采集園林中葉片較小的樹木的小側枝條根據比例制作，其效果更為逼真。假山置石可以用泡沫板制作。

第四是草坪的制作。草坪可以直接在泡沫板上涂以綠色或者用揉碎的花泥均勻的灑落在泡沫板上，也可用苔蘚鋪在泡沫板上來表現草坪。

1.3 可直觀表達設計方案 學生通過將各個構園要素模型組合在一起，以立體的園林空間組合來直觀的將自己的設計方案呈現出來，利于分析其設計是否合理、構思是否新穎等。

2 模型制作的重要意義

2.1 培養學生學習專業的興趣及提高學習的積極性 一味讓學生通過手工制圖或計算機繪圖來表達設計方案是比較枯燥的，學生學習的積極性也會隨之而降低，對于專業的興趣也日漸消減。通過模型表達設計方案對于學生來說是充滿新鮮感的，能引起他們學習的興趣。在收集材料及查閱資料的過程中積極參與，提高了學生學習的積極性，同時帶著問題去學習更有利于學生學習效果的提高。

2.2 加強學生對園林設計理論知識的理解及應用 園林模型不但可以表現園林各組成要素單體的形象、色彩及質感，更能直觀的表現出園林的空間布局、景觀的群體形象及各景物之間的比例尺度。通過模型制作，可以讓學生更容易理解園林設計的相關理論知識，如園林建筑小品設計時，首先通過模型可以將建筑小品的體量、結構、質感和色彩直觀地展現出來。其次，建筑小品與其他構園要素之間的比例關系也能很好的體現出來，通過應用進而加深對園林設計理論的理解。

2.3 提高學生動手能力 模型制作可以讓學生增強感性認識，提高學生動手能力。園林模型中各個構園要素由學生自己設計并將其通過手工制作出來，然后按照設計構圖將其固定在基座上，通過這一系列繁瑣的工序，大大提高了他們的動手能力，同時也能夠鍛煉他們的組織能力。

2.4 培養學生創新意識 在各個構園要素的制作中，材料的收集，模型的設計制作，學生能夠主動去探索，充分的發揮了他們的想象力和創造性，大膽創新。筆者在教學過程中發現，其中學生在完成園林景墻設計與制作時，材料選擇非常之廣泛，如用泡沫板、竹子、花泥、硬紙板等來制作完成，景墻的設計藝術效果非常好，再與其他的構園要素組合在一起，形成了非常有文化氣息和底蘊的園林景觀。應用類似于手工課這種形式的教學手段，可以喚起、培養學生的創新意識。

2.5 增強學生團隊協作意識 在模型制作教學過程中最好分小組學習。要求各小組通過分工合作的方式完成模型的制作，如繪圖技能好的可以完成基座上描圖的任務，好動的可以讓其根據設計方案收集制作各構園要素材料的任務，動手能力強的完成園林建筑小品制作的任務等等。這樣可以營造一種工作氛圍，使每個成員都有一種歸屬感，有助于提高團隊成員的協作意識和工作效率，在這種團隊合作的學習過程中增進了同學之間友誼。同時通過團隊之間的競爭培養學生的集體責任感和榮譽感。

3 結語

模型制作是園林設計的一種表現手法。在教學中作為一種教學手段，最主要的是將學生在學習中的主體地位體現出來了，真正實現了在做中學，在學中做的教學理念，有助于提高教學質量，符合職業教育的特點。通過這種教學手段可以培養學生濃厚的學習興趣和創新意識，提高學生的動手能力，充分體現了教學改革的理念。

參考文獻

[1]謝洋，朱文琰.模型制作輔助園林設計[J].建筑科學，2008（19）：102.

[2]彭敏，劉衛星.現代園林教學開設園林模型設計制作課程的探討[J].湖北林業科技，2001，2：32-33.

[3]王珊珊.園林設計中模型制作的探討[J].科技信息，2009（6）：319.

初步規劃設計方案范文第5篇

關鍵詞：房地產；成本控制；清單計價模式

中圖分類號：F293.33文獻標識碼： A

引言

經濟的發展帶來基本投資建設的規模不斷擴大，中國現代房地產事業對建筑工程項目的全程成本控制的要求越來越大。現在我國的房地產市場將越來越規范化、專業化，逐漸告別暴利時代，利潤率正回歸社會正常利潤水平。房地產開發企業要實現開發項目的最大經濟效益，就必須對項目開發成本進行有效的管理和控制，從而真正達到利潤的最大化。傳統定額計價模式采用指令性計價的模式，無法體現投標單位的施工、技術和管理水平，也難以實現招標人對項目成本的有效控制。工程量清單計價模式采用市場為導向，施工企業自主計價，房地產公司通過市場競標，擇優錄取、合理確定中標單位，反映市場的供求關系。

制定項目的目標成本

目標成本是企業預先確定的、在一定時期內和經過努力所要實現的成本目標，是項目成本的控制線。許多地產公司因項目開發時間緊，并沒有事先建立明確的目標成本，總包土建單位合同也是僅有一個平方米指標來做合同總造價，無法作為項目的控制線，更沒有對每項工程進行細化指標的拆分、測算，結果導致了無法對工程成本進行后續跟蹤，哪些地方超過成本無從反映。

3.房地產開發的成本控制

3.1房地產企業設計階段的成本控制

房地產企業設計階段的成本控制是整個成本控制的關鍵與重點。盡管設計階段的費用在整個建設工程過程中所占比例不大,但對工程造價的影響很大，能達到 75%以上。由此可見，房地產企業設計質量的好壞會直接影響到建設費用的多少和建設工期的長短，決定人力、 物力和財力投入的數量。因此，合理科學的房地產設計可大幅降低造價成本。因此，設計階段對項目投資的影響是極大的。

3.1.1房地產企業應采用合同約束措施，有效控制產品造價

針對設計人員經濟觀念淡薄， 設計變更隨心所欲。 房地產企業應在設計合同的經濟條款上,增加設計變更及修改的費用額度限制條款，采取一定的約束是對設計規范、工程質量與預算指標等各方面進行控制的一種舉措。

3.1.2房地產企業應推行設計招標，擇優選擇設計單位

房地產企業應積極推行建筑方案與經濟方案相結合的設計招標方法， 以此來將工程主體及配套的圍護、綠化等都放在一起進行招標，并組織有關專家進行綜合評比，這樣就既選出好的設計單位，又可促進設計方在項目整體布局上的開拓創新。

3.1.3房地產企業應開展限額設計，進而控制造價

房地產企業應積極推行限額設計， 建立健全的設計經濟責任制。 設計人員應熟悉掌握建筑工程預算定額及費用定額，熟悉建筑材料預算價格，然后按項目投資估算，控制初步設計及概算，再用初步設計概算控制施工圖設計及概算。嚴格控制設計變更，以保證投資限額不被輕易突破。 房地產企業的工程造價管理人員應與設計部門積極配合， 及時提供可靠的工程基礎資料。

2房地產企業招標投標階段的成本控制

3.2.1投資決策階段的成本控制

建設項目投資決策階段工程的成本對整個項目全過程的控制起著決定性作用，一個項目若出現前期決策失誤，后期各階段不論怎么努力也不能彌補損失。在投資決策階段，開發商要對市場進行充分的調研，對市場走勢做出明確的分析和判斷，初步規劃設計方案、進行市場定位等。投資決策階段決定建設項目的投資定位，進行多種投資方案的比對，分析建設過程中的投資風險，并考慮好決策，根據項目間的不同點進行投資成本的替換，已確定合理的投資估算。

3.2.2設計管理上的成本控制

設計方案的優劣、設計質量的好壞都直接影響著房地產工程的成本、進度和質量。實行設計招投標制度，選擇綜合實力強的設計單位和優良的設計方案，一般施工圖設計費用在整個項目投資中所占比例相當小。簽訂設計合同時，要對設計單位提出明確的限額設計目標。施工圖設計出來后，要組織設計、工程、預算、監理人員，對施工圖的技術性、安全性、周密性、經濟性進行會審工作，提出明確的書面審查意見，并監督設計單位進行修正，避免或減少設計不合理甚至失誤所造成的投資損失浪費。

3.2.3施工招標階段的成本控制

房地產項目工程招投標是有效控制工程成本的核心，開發商應組織設計、工程、預算、成本四大專業人員聯合組成招標工作小組，就招標范圍、招標內容、招標條件等進行詳細、具體的策劃，擬訂標書，同等條件下應選擇取費低的企業。

3.2.4施工階段的成本控制

施工階段是房地產項目的具體實施階段，也是建筑產品的形成階段，也是最難的階段。要做好質量控制、成本控制、工期控制、合同管理以及組織協調。在施工階段中，要抓好合同管理，對工程變更實行有效的控制，盡可能減少工程索賠，要對合同及有關文件規定慎重考慮，杜絕盲目簽證情況的發生，根據施工圖的進度計劃和現場的實際進度及時核定施工圖預算、對地產建設實行動態控制；廣泛采用新技藝、新材料，從技術上對項目施工成本進行有效控制，加強材料、設備的采購和管理，控制材料成本。

3.2.5竣工階段的成本控制

房地產項目的竣工決算階段是成本控制的最后階段，竣工決算階段是成本控制工作的最后階段，房地產成本控制中心應依據工程竣工資料、國家或地方的有關法規、施工合同等相關資料，核定工程的價款和施工記錄，防止錯誤記錄。在房地產交付使用后，進行對比，找出工程成本變化的因素，并提出改進措施，總結經驗教訓，提高未來房地產項目的成本管理水平，達到提高效益的目的。

房地產項目的成本控制是一個動態的過程，應以市場需求為導向，保證質量為前提，過程控制為環節，規范操作手段，合理控制項目的成本。

4.房地產項目全過程系統程序控制

在房地產建設項目中，成本控制通常包括對上述決策、設計、投招標、施工和竣工結算階段的造價進行的管理和控制，全過程造價系統控制是根據控制論、系統論以及價值工程建模形成的。房地產項目在決策階段可通過可行性研究，依據系統論中最優化、整體性、動態性、模型性和綜合性的原則來分析、定向、決策和控制項目造價；在設計階段，根據系統論，從全局上把握設計權衡的要點，根據最優化原則設計方案控制造價。項目投標招標階段，通過價值原理，選取最優承包方案，進行造價控制；項目實施階段，利用系統控制價值論原理，把握全局，選出最佳方案，對出現的問題進行反饋總結和處理，實現造價控制；在竣工結算階段利用系統論和控制論原理，獲取最終工程造價。把關工程最后的造價控制，總結該工程的控制經驗，為以后造價工程控制提供參考。

5.結語：房地產項目將經濟、技術與管理集為一體，只有均衡各方面，才能做到控制成本的目的。房地產開發企業在實際生活中要加大成本控制力度，建立一個全過程、全方位的成本控制系統，使項目運作各階段彼此相互影響、相互制約、相互作用，從而達到有效降低成本的作用，還應與其供應鏈上的企業形成戰略合作關系，降低供應鏈內部消耗，從而提高企業的經營利潤，提高企業的競爭能力以及企業對市場的應變能力。

參考文獻：

[1] 羅宇紅.試論房地產開發企業的成本控制. [J] 現代商業，2009（5） ：9-13.