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物業管理的范疇范文第1篇

[關鍵詞] 物業服務合同 典型合同 有名化

引 言

物業管理，又稱物業服務或物業管理服務，概括而言，系指“為維持區分所有建筑物之物理機能，并充分發揮其社會的、經濟的機能，而對之所為的一切經營活動。”[①]它有廣義與狹義之分。廣義的物業管理，是指業主對物業依法進行的自治管理和物業業主選聘、委托其他主體管理的結合，包括自主管理和委托管理兩種形態。其中委托管理又分為委托一般主體（人或組織）管理和委托專業物業管理公司管理兩種。狹義的物業服務，僅指委托管理的后一種情形，即物業小區的業主通過與專業物業管理簽訂物業服務合同對其物業所進行的維護和管理。意義的物業管理一詞僅指狹義物業管理，[②]本文如無特別說明，也在此意義上使用該概念。

在物業管理中，業主與物業公司之間存在的法律關系以物業管理合同（實踐中也稱物業服務合同或物業合同等）為表現形態。在我國，隨著物業管理業的興起，各種因物業管理合同而引起的糾紛隨之出現并不斷增多，統計資料表明[③]，人民法院受理的物業合同糾紛案件近3年來增長了8﹒78倍，并仍以年20%的速度增長，其中在2005年廣東省發生的重大群體性事件中，因物業管理糾紛引起的占12%，物業合同糾紛引發的民事糾紛已經成為社會熱點問題之一。

然而，人們發現，物業服務合同不僅在合同主體、客體、效力等方面與傳統私法上的合同存在諸多差異，甚至有違傳統合同理論的合同相對性原則和合同自由原則等基本原則，與傳統合同法理論明顯相悖。學者指出，契約類型的判斷，是解決契約法律問題的首要步驟。[④]由于對物業服務合同的性質存在不同認識，導致實踐中對物業合同糾紛案件適用法律的各行其是，這既違背了法治的統一性要求，也對我國現代物業管理行業的和和諧社會的建設帶來不利。物業服務合同是公法上的合同還是私法上的合同嗎？如果是私法合同，它屬于哪一類民事合同？在物業管理服務中，物業公司與業主之間存在哪些法律關系？物業公司行使的物業管理權的權利來源是什么？對這些問題的回答，都涉及到對物業管理合同性質的準確定位。本文試就物業管理合同的性質問題加以探討，以期對物業管理合同的法律適用有所裨益。

一

首先考察第一層次的問題，物業服務合同是行政契約還是私法上契約？

契約本為民法所特有的，行政契約作為一項行政制度能否從民法中獨立出來， 各國學者尚有不同的見解。一般認為，行政契約是指行政機關之間、行政機關與公民或法人之間， 為實現國家行政管理的目標而依法簽訂的協議。行政契約的法律特征在于， 合同的一方必須是行政機關， 行政合同的成立是基于雙方業已存在的管理與被管理的不平等關系， 簽訂行政合同的目的在于實現行政管理和公共利益的目標，而且在行政契約的履行、變更或解除中， 行政機關享有優先權， 關于行政契約的糾紛也要通過行政訴訟的方式解決。

有學者指出，物業服務合同不是私法上的合同，或者至少不是純私法上的合同，其理由：（1）從物業管理合同的名稱就可以看到，雙方存在著管理與被管理的關系，雙律地位不平等；（2）物業管理關系既涉及公權關系，也涉及私權關系，體現公私權關系的混合特征。物業服務的內容非純民事活動，涉及對人的管理和公共秩序（城市管理）的維護，屬社會公共管理（治安、民政）等行政事務和公共利益；（3）在物業管理中，國家意志占主導地位，合同主要條款內容排除當事人意思自治，如服務價格的確定、合同內容的備案審查、前期物業管理合同對業主自動適用的效力等；（4）物業合同對合同主體的限制也排除當事人的意思自治，如關于小區業主大會和業主委員會的成立，一個物業小區只允許一家物業公司從業；（5）合同效力的強制性和廣泛性，如不受簽約主體限制、排除合同相對性規則，其效力自動適用購買小區物業的業主及其共同居住人甚至出入小區的人，并排除個體業主的合同解除權等。眾所周知，當事人主體地位平等、意思自治、合同自由為私權合同的基本特征，而物業服務合同所具有的上述特征，使其超越了私法的調整范疇。[⑤]筆者認為，上述觀點值得商榷：

第一、物業服務合同在我國長期被稱為物業管理合同，但“物業管理合同”這一名稱本身就表明雙方存在管理與被管理關系呢？答案顯然是否定的。“管理”一詞雖廣泛見諸于公法， 但并非公法上的專利，“管理”同時也為私法制度所確認， 如無因管理、失蹤人的財產管理、破產財產管理等等，所以，僅僅從合同名稱上望文生義站不住腳。

第二、對人的管理非民法調整的范疇？這一命題也很難成立。要回答這一問題，首先必須對物業管理的內容進行界定。物業管理行為涉及對物的管理和對人的管理這兩大方面。所謂對物的管理，系指“對建筑物、基地及附屬設施之保存、改良、利用乃至處分等所為之物理的管理”，主要表現為對建筑物及其附屬設施、設備和相關場地進行的維護、保養、修繕等行為，防止發生壞損，以保持物業的正常使用功能和小區環境的整潔美觀，譬如電梯安全檢查、自來水水箱清洗、日常生活垃圾清運等等。所謂對人的管理，系指“對區分所有權人群居生活關系所為之社區管理” .[⑥] “其對象不以居住于區分所有建筑物上之區分所有權人的行為為限，凡出入區分所有建筑物之人的行為，均應納入。”[⑦]管理的內容為監督業主（含非業主使用人，下同） 對物業的專有部分或共用部分的使用方式，制止危害整體利益或妨害他人使用的不當行為。具體而言，主要是對建筑物不當毀損行為的管理、對建筑物不當使用行為之管理及對生活妨害行為的管理，譬如查驗居住小區出入人員的證件、維持小區治安秩序、制止業主的濫搭濫建行為等等。對人的管理又可細分為對業主的管理和對其它人的管理兩種情形。

在上述兩類物業管理行為當中，對物的管理基本上是一種維護和保護行為，并不帶有所謂 “管理”的色彩，體現為一種人對物的關系，只有后者才存在管理行為所作用的對象——人，但這種對人的管理，是否屬于行政管理意義上的“管理”呢？

筆者認為，物業管理行為中所涉及的對人的管理，其性質不屬于行政管理意義上的“管理”，其本質是業主行使物業所有權的延伸，仍應受私法的調整。上文已論及，物業管理分為自治管理和委托管理兩大類，為了能說清楚這個問題，讓我們先從自治管理這種管理類型談起。

在自治管理中，物業管理也涉及到對人的管理等內容，但相信沒有人會說業主這種自治“管理”屬于行政管理的范疇。自治管理中對人的管理同樣也分為對業主的管理和對其他人的管理兩種情形。其中，對業主的管理表現形式為業主之間的自律“管理”，這種管理與其說是“管理”，倒不如說是業主出于共同生活的需要而進行的自我約束更為恰當，該類“管理”行為之目的其實在于約束物業權利人的使用行為，即對個別業主的不當使用方式予以制止，以確保物業的整體利用秩序，這種“管理”的法律基礎是民法關于共有和相鄰關系的法律規范。而對其他人的“管理”即對出入物業小區的其他人的管理，其本質上應屬于一種排除物上妨害的行為，是物業所有權人（業主） 行使物業所有權的一種具體方式，根據所有權本質上乃是所有人對于所有物為全面支配的權利的原理， [⑧]管理也當然包涵在支配當中。因此，對其他人的所謂“管理”，其法律基礎仍然是民法關于所有權不受侵犯的法律規范，是業主對物業享有所有權的必然結果與表現形式，亦即物業歸誰所有，誰就是有權管理的主體。因而，自治管理場合的物業管理本質上是一種民事行為，是私法上的行為，當無疑義。

而在委托管理場合下，業主只不過是把其本身所擁有的這種權利移轉給物業公司來行使，物業公司所擁有的對人的管理權既非其所固有，也無法律法規的授權或其它國家機關的委托，而是從業主那里受讓渡而來。物業公司必須通過訂立物業合同的途徑，才能獲得對他人物業進行管理的資格，享有物業管理權。雖然從形式上看物業公司有權要求業主履行某種義務或禁止業主為某種行為，比如說要求業主定點傾倒垃圾，制止業主在公共走道上堆放雜物以及對進出小區人員進行查驗盤問等，似乎物業公司擁有一種類似于行政管理的權力，而事實上，這種管理權仍源自業主（業主自治機構）的授權，是在業主自治機構的授權和同意下，由物業公司來代表整體業主的意志實施管理活動，其目的仍在于維護業主自身的利益，此相當于業主的一種自我約束行為，仍然屬于業主對物業所有權的一種行使方式。因此，物業公司與業主之間的這種所謂管理、被管理關系不具有行政管理性質，其本質仍然是一種民事行為，是私法上的行為。

物業管理的范疇范文第2篇

現代服務業是伴隨著信息技術和知識經濟的發展而產生的，是用現代化的新技術、新業態和新服務方式改造傳統服務業，創造需求，引導消費，向社會提供高文化品位和高技術含量、高增值服務、高素質的人力資源結構和高精神享受服務質量的生產服務和生活服務的服務業。二十多年來，上海物業管理從傳統的住宅物業和一般意義的辦公樓物業管理，向創意園區、科技示范園區、交通樞紐、文化體育場館、超高層建筑、大型國際展覽、旅游商業、港區碼頭、金融貿易、度假休閑等新型物業管理業態發展。比如，上實物業管理的環球金融中心摩天大樓、浦江物業管理的虹橋機場樞紐、怡德物業管理的黃浦江兩岸碼頭、生樂物業管理的大學園區、保利物業管理的證券交易大廈、漕河涇物業管理的開發區、新市北物業管理的高新企業園區、百聯物業管理的購物中心、豫園商城物業管理的旅游景區、淮海物業管理的商業街、東方明珠物業管理的電視高塔、化學物業管理的工業園區、地鐵東方物業管理的地鐵交通等，這些新的服務業態和實施管理中形成的服務理念、服務模式，呈現出融入現代服務業的良好勢頭。

上海一批品牌企業，如明華物業服務企業近期新增錢學森圖書館、外灘源33號、中國農業銀行私人銀行部、東方綠舟體育訓練基地、上海美術館等管理項目，創新嘗試“集群組織模式”，在公眾物業管理領域提升服務團隊的文化品位和藝術修養；東湖物業管理的張江創新園、世紀金融大廈、浦東機場保稅區、虹橋機場2號航站樓等，以“設備設施專家”的核心技術競爭力形成辦公樓物業管理的傳奇品牌；陸家嘴物業建立的以物業服務為主體的“96916”呼叫中心，用電子平臺實現了“一個電話，五大功能”，集報修、應急搶修、投訴、家政服務、租賃中介于一體；上海徐匯區房屋維修應急中心，利用各類先進儀器輔助維修決策，通過現代物業維修“望、聞、問、切”的技術手段，解除了千家萬戶的煩心事。又如上置物業集團開通的物聯網，跨越了傳統物業服務產品的邊界，跨越了物業管理固有的服務模式，跨越了住宅小區的管理區域范疇，深化了“點對點”的管家式服務理念，幫助業主解決工作與生活中需要幫助的各種難題；德律風物業成功培育了一系列為運營商提供“一攬子”服務所需的先進技術，管理幅度延伸到國家重點工程洋山深水港，成為上海信息化領域生產的主導者、信息和媒體運營商最大的物業服務商。

在2010年中國上海世界博覽會期間，各物業服務保障單位采用嚴格的團隊管理、科學的作業流程、先進的維保工藝、節能的環保技術，創造了中國物業管理史上超大型國際展會物業服務保障的成功范例，尤其是開、閉幕式的禮儀服務、VIP貴賓接待、外語小語種翻譯、咨詢引導、租借播音、參觀講解、出入口管理、大型停車管理、司機之家服務等，超出了傳統物業管理的范圍。面對持續超大客流、持續高溫、突發應急事件處置、高強度安全標準等考驗，錘煉了一大批具有現代服務意識的年輕物業人。雖然以上企業在整個物業管理行業中只占小部分，從事的物業服務建筑面積占全市物業服務的比重不大，但是，其所發揮的引領、示范作用催人奮進，恰似優良的種子，播撒在物業管理這片希望的田野上。我們要珍惜、愛護和使用好這些寶貴的人力資源財富，弘揚、傳承世博物業服務的“五敢”精神，期盼著物業管理在現代服務業發展中收獲更多成果。

二、加快實現物業管理的歷史性跨躍

《2009-2012年上海服務業發展規劃》提出，發展服務業對提升產業能級和居民生活質量發揮著重要作用。盡管現代服務業的概念在理論界尚有爭議，但是發展現代服物業管理務業，已經提升到國民經濟發展宏觀戰略層面和當前重點任務之一。物業管理是我國服務業中不可忽視的板塊，其對城市經濟發展、就業等的貢獻能力在不斷增強，大力發展物業管理經濟，是推動服務業整體發展的重要力量。上海物業管理行業要根據上海服務業發展的規劃，加快向現代服務業轉變的步伐。如圍繞國際金融中心建設總體目標，發展陸家嘴等金融集聚區的物業服務；配合國際航運中心建設藍圖規劃，發展北外灘、外高橋港區、洋山保稅港區、臨港航運服務集聚區等物業服務；結合國際貿易中心建設總體部署，發展虹橋商務區、地區總部、地標性建筑、特色商業街等商業物業服務；依托加快發展信息服務業政策，發展面向消費、面向社區、面向業主的物聯網經濟；利用世博園區重新改造功能轉變的契機，發展會展、長三角區域旅游集散中心等物業服務；緊跟數字媒體技術創新步伐，發展文化創意、動漫游戲、影視傳媒、數字出版等園區的物業服務；適應社區服務新特點，延伸社區養老安居型物業服務等。

物業管理的范疇范文第3篇

（一)社區管理難以了解第一手的居民信息，物業管理了解居民信息卻難以解決問題

我國社區管轄面積較大，居民人數眾多，加之社區工作人員比較缺乏，對居民的各種需求和相關信息難以準確采集和獲知。物業管理的管轄范圍僅限于小區，居民與物業管理的聯系最為密切，互動機會較多。但是，由于社區管理與物業管理分屬于不同的管理部門和渠道，二者的配合總是難以見到成效。社區管理缺乏管理的細化，物業管理解決問題的力度和權力又明顯不足。

(二)社區管理缺乏內在的動力，物業管理缺乏外在的推力

社區管理的本質應是互動式管理，自上而下的拉動必須與自下而上的推動有機結合，才能實現政府和居民的雙贏，這種發自居民內部的推動力才是社區管理的核心和根本，才能以最小投入獲得最大產出。物業管理則比較缺乏政府和社會的理解和支持，在居民管理上基本陷入孤立狀態。

(三)二者之間相互推諉和指責，缺乏深度合作

社區管理與物業管理都要注重居民居住環境及安全問題的解決，但是由于二者分屬不同部門，導致對諸多問題的解決不是尋求齊心協力，而是相互推諉、相互指責，即使二者有一定程度的合作，也總是流于形式和表面。

(四)開發商、物業與居民的矛盾尤為突出

物業管理公司一般都是在業主入住之前通過開發商選聘，絕大多數物管公司都形成了對開發商負責的服務意識。但是，在業主入住之后，房屋的所有權發生了轉移，前期物業服務合同已然不成立，物管必須接受業主的考察和評定，重新與業主簽訂服務合同。由于物管的服務意識沒有及時轉變，加之與開發商的緊密關系，在處理業主與開發商的糾紛時不是維護業主利益，而是錯誤地維護開發商利益。開發商完成住房銷售以后基本退出業主視線，一旦業主發現住房質量及服務問題只能尋求物業公司解決，而物業公司并無義務承擔開發商遺留的住房質量及服務的責任，從而造成開發商、物業與居民的矛盾尤為突出。

二、社區管理與物業管理的融合創新模式

(一)物業管理納入社區管理，統一向居民提供有效供給

社區管理和物業管理都是面對居民，都要考慮如何滿足居民的需求。物業管理公司在業務上接受房管部門領導的同時，在居民服務上更需要接受社區的統一指導和管理，以便更好地服務于居民。物業管理公司的招標權應該賦予社區。在小區業主委員會沒有產生之前，即小區住戶未達到50%以上，應由社區代為招標選取合格物業公司實施前期物業管理，開發商與社區簽訂一份委托招標協議書;在小區業主委員會產生之后，即小區住戶達到50%以上，社區再將物業招標權移交小區業主委員會。

(二)物業管理是社區管理的窗口和平臺，是細化居民服務的一線管理

每一個小區都有物業管理辦公室，這個辦公室就是社區管理的窗口和平臺，是第一線的、也是微觀層面的居民管理與服務。社區則是第二線的，相對來說是宏觀層面的管理與服務。物業辦公室是社區的居民聯絡站，也是微型的居民工作站。社區的服務產品都可以借助物業辦公室這個平臺來提供，居民的各種需求建議也可以通過物業辦公室反饋到社區。社區管理模式因而演變為:政府—街道辦—社區—小區物管辦—樓棟—住戶。這種模式更加細化、具體，充分考慮到每一個小區的差異，能夠最大程度達到政府與居民的有效溝通和理解，也能從微觀層面尋求物業公司對社區管理的配合。

(三)物業管理保持營利目的，屬于社區管理范疇中的營利部分

物業管理的營利性質可以繼續保持，納入社區管理不會改變物業公司的原有屬性。社區服務也不只是無償性質的，其中根據居民的實際需要，低收費以及正常收費也在其中。物業管理收費屬于正常收費性質，如果能夠充分滿足居民安居的需求，提升居民的安居水平，那么付費是情理之中的事情。

三、社區管理與物業管理融合創新的社會價值

(一)通過物業管理平臺細化社區管理，最大程度實現社會效益

社區管理與服務是較為宏觀和粗化的，居民人數眾多，需求很難統一和協調解決。如果通過物業管理平臺將社區管理與服務細化到每一個居民小區，小區再進一步細化到每一棟住戶，則社區管理就有了較好的微觀運作層面和具體細化的管理手段，便于上情下達和下情上報，能夠很好地實現社會效益，最大程度保障居民的良好生活狀態。

(二)通過社區非營利方式服務于物業營利方式，最大程度協調居民與物業管理的關系

物業管理的運作模式屬于營利性質，這種營利的實現只能以居民的繳費和配合管理為必要條件。如果物業管理與社區管理結合，那么物業管理比較容易為居民所理解和接受。居民從物業平臺享受到的社區服務的廣度和深度，直接決定或影響著物業公司的營利目標，并最終直接決定或影響著居民對物業公司的認同度。

(三)有效解決開發商、物業公司和居民的矛盾和沖突

物業管理的范疇范文第4篇

管理發揮其黨和政府聯系群眾的紐帶作用。

關鍵詞:物業管理 和諧社會 關系

自黨的十六屆四中全會提出“構建社會主義和諧社會”的目標以來,構建“和諧社會”已經成為黨和政府工作的重心。社會主義和諧社會,應該是以人為本、民主法治、公平正義、誠信友愛、充滿活力、安定有序、人與自然和諧相處的社會。隨著我國城市建設和社會經濟的快速發展,廣大群眾的居住環境和生活水平不斷提高,物業管理己經成為社會各界和廣大居民關注的焦點。近年來,政府職能部門不斷加強行業監管,注重行風建設和專項治理工作,全社會的物業管理水平得到了進一步提高,這為維護良好的社區環境和廣大群眾的安居樂業做出了積極貢獻,為構建社會主義和諧社會發揮了重要作用

社區物業管理目標是以服務為宗旨,以管理為手段,以效益為目的,通過有效的服務,充分合理地使用現有房屋,提高物業的使用率和經濟效益,使之保值、增值,達到社會收益和福利的最大化;為社區居民提供一個安全方便、優美舒適、干凈整潔、和諧相處的工作和生活環境;提高物業管理公司的聲譽和構建良好的品牌形象;為創建一個和諧的社區提供保障,使家庭、經濟、社會協調發展,提高城市的現代文明程度,實現人與自然的和諧、人與物的和諧、人與他人的和諧。

物業管理與和諧社會的建設相互依存,相互聯系,相互影響,互為因果。物業管理要在社會中進行,沒有和諧的社會環境,物業管理工作就難以有效率地實施;同樣,和諧社區建設也離不開物業管理,沒有高質量的物業管理服務,和諧社會的建設也根本無從談起。

一、提高物業管理水平,是構建和諧社會的重要基礎

物業管理是社區建設的重要組成部分,物業管理滿足居民日常生活客觀上存在的對居住房屋及環境、設備的服務需求。物業管理所從事的保安、保潔、綠化、房屋及設施設備維修養護等工作,正是社區建設中衛生、治安、環境等最基本的職能范疇。同時,物業管理企業在社區文化建設中的作用不可或缺。物業管理企業在社區中組織和參與開展形式多樣、健康有益的社區文化活動,不僅有利于豐富居民的精神文化生活,而且有助于促進鄰里和睦,增強業主的認同感和歸屬感。

二、社區物業管理是構建和諧社會的重要途徑

社區和諧既是社會和諧的載體,也是社會和諧的傳播器,社區和諧必將貫穿于各個社區居民和社區組織,并在社區活動中得到體現和檢驗,形成群體效應。培植豐富多樣的社區文化,形成整體社區文化氛圍,使社區人得到充滿關愛和便于接近的文化熏陶,滿足人們精神的愉悅。在具體實踐中,把握構建和諧社會與社區物業管理的聯系,實現兩者之間良性互動,推動形成良好的物業管理和諧秩序,從而形成溫馨和諧的家園氣氛。

(一)社區物業管理的發展有助于推動社會各階層人員素質的提高

通過提高物業管理水平,建設文明社區,可以促進居民整體文明素質的提高,陶冶居民情操。文明社區的特征,表現在居住同一地區人們具備良好的人際關系、社會紀律、社會公德。通過文明社區建設,在社區廣泛提倡文明、科學的生活方式,使社區成為培養居民正確思維方式、行為準則和健康向上、積極進取的精神園地。社區物業管理倡導社區居民在社區內建設環保社區,在社區外積極參與有益社會的環保活動,建設公共資源,享受公共資源。無數小家的祥和與安康也就構成大社區大家的和諧乃至社會的和諧。

(二)社區物業管理的發展有利于良好社會風尚的形成

在現代社會的變革發展中,由于發展的不平衡,必然在一定程度上引發各部分利益群體的利益紛爭與矛盾,當一些分歧與矛盾不能解決又缺乏溝通時,常常導致分歧的擴大和矛盾的激化。而物業管理公司“以人為本”的管理服務理念,不僅要求員工做好自己的日常服務工作,而且要身體力行,以誠心、愛心和謙恭禮讓的服務,將管理

寓于服務之中,主動及時地協調各方關系,雖然分歧與矛盾在所難免,但往往能達成共識,化干戈為玉帛。

三、社區物業管理成為黨和政府密切聯系群眾的紐帶

物業管理的范疇范文第5篇

關鍵詞：油田礦區；物業管理；問題及對策

1 油田礦區物業管理的概念

作為我國眾多物業管理形式中的一種，油田礦區的物業管理工作是隨著我國物業管理行業的發展而發展的，并且油田礦區的物業管理模式應為逐步改變了原有的福利型和計劃經濟供給制的行政管理模式，逐步向市場化運行的新型的管理模式。油田礦區物業管理企業在向物業使用人以及所有人提供各種類型的有償服務的過程中，其也是要遵循經濟規律和價值規律的，其工作內容主要有對礦區已經建成投入使用的各類建筑和設備、公用設施、治安、衛生、交通、環境以及綠化等項目進行的整改、修理和維護等工作。

2 油田礦區物業管理的現狀

2.1 油田礦區物業管理的服務對象

油田企業的在職職工、家屬和離退休人員及家屬為主的群體就是油田礦區物業管理工作的服務對象，在對這部分群體進行物業服務的過程中，我們要充分分析其自身的特點，既要符合能源行業的實際情況，又要遵循社會物業管理的運營模式，從而真正的履行物業管理工作促進企業發展并且滿足員工需求的責任。

2.2 油田礦區物業管理的模式

在充分分析了油田系統自身特點之后，油田礦區物業管理的模式應為自主經營管理和社會服務管理相結合的新型模式，所謂的自主經營管理就是指油田企業的礦區事業部是甲方代表，而下屬的各個物業管理單位是乙方，通過提前已經簽訂好的合同來實現甲方對乙方的管理，這也是我們最常用的模式；而社會服務管理則是指聘請社會上的專業的物業管理公司，委托其來管理油田企業的物業工作。

2.3 油田礦區物業管理的特點

概括來說，油田礦區物業管理工作主要具有“繁”、“細”、“雜”、“變”四大特點，“繁”就是指油田礦區物業管理的工作量大并且涵蓋的面廣，我國的某些油田礦區的物業管理工作要橫跨好幾個省，設立多大幾十處物業服務機構；“細”是指油田礦區的物業管理的大部分工作都可以算得上是油田企業生產礦區和住宅小區的門面，工作必須做的十分精細；“雜”則是指物業管理工作所牽涉的部門很多，內容也很復雜，既要承擔一線礦區的物業管理服務，也要做好小區住宅的物業管理工作；“變”是指油田礦區的物業管理工作是在不停的發展變化的，工作過程中會遇到很多的突發事件，并且是一個動態、立體并且長效的管理過程。

3 油田礦區物業管理存在的問題

3.1 人的問題

（1）年齡結構不夠合理。在我國的油田企業中，從事礦區物業管理工作的人員普遍年齡偏低，有經驗的管理人員數量較少，這是不符合一個正常企業的年齡結構的，因此，應盡快解決年齡結構不合理這一問題；（2）管理團隊的專業化水平較低。在各項物業管理工作中，經常要涉及到中央空調、綠化、維修、下水以及電梯等內容，每一項工作都需要很強的專業技能，而在我國的油田礦區的物業管理企業中，這類專業人員很少，要想保證物業管理服務的質量，還必須建立一支高素質的物業管理團隊。

3.2 經費投入的力度不夠

因為油田礦區有較多的活動人口，這就大大的提高了物業設備和設施的使用率，因此就帶來了大量的維修工作，我們就必須投入大量的人力、物力和財力。但是實際的情況卻是，物業管理企業無法創收，上級單位撥款的力度也不夠，所以經費通常都較為吃緊。

3.3 物業管理中的問題

（1）對于油田礦區物業服務范圍內的設備設施和活動器械等內容，物業管理企業沒有定期的進行維護和保養工作；（2）物業管理人員的主動意識較差，存在著明顯的物業管理服務不到位和不及時的問題，一些對油田企業員工較為重要的內容，物業管理部門通常都會拖好久才能解決問題；（3）負責衛生保潔以及礦區綠化等內容的工作人員往往不重視死角和較為偏僻地區的工作內容，往往只重視主要場所以及主干道等大面上的工作內容。

4 油田礦區物業管理的改善對策

4.1 重視對人才的培養和引進

首先，作為油田礦區的物業管理企業，其應加大對專業化人才的引進力度，可以向外招聘物業管理維修方面的專業素質較高的技術人才，當然也要重視油田物業管理系統內的人才選拔，提升其綜合素質，給他們一個施展自身才華的舞臺；其次，應加強對本企業工作人員的培訓力度，通過自學、進修以及培訓等方式來不斷提升物業管理人員的專業素質和技術水平，從而全面的提升他們文化、思想以及業務等多方面的素質。

4.2 始終遵循以人為本的服務理念

正如前面所說，油田礦區物業管理工作的服務對象為本礦區的員工及其家屬，因此，在向其提供各類物業管理服務的過程中，我們應始終遵循以人為本的服務理念，強化自身的服務意識，始終以員工及其家屬作為服務的核心，服務應促進管理，管理更應促進服務，保證油田礦區的物業管理服務的質量，從而為廣大油田企業員工創造一個健康、舒適的工作環境和生活環境。

另外，油田礦區的物業管理部門不但要履行自身的物業服務的職責，同時維護穩定以及保障生產這兩大職責也是其工作的范疇，這是由油田礦區物業管理工作的自身特點所決定的。作為一個新興經濟體制下的剛剛孕育而生的朝陽產業，油田礦區的物業管理工作是有著廣闊的發展空間的。

4.3 加大物業管理經費的投入力度

要想切實有效的提高油田礦區物業管理工作的服務質量，我們應提高物業管理團隊的專業素質和管理水平，而保證物業管理服務工作有一個穩定的資金投入力度則是更重要的基礎，只有具備了充足的經費投入力度，這樣油田礦區的物業管理企業才能更加積極并且有效的開展各項物業管理工作，所以，油田物業管理企業的上級管理部門應適當加大對物業管理的資金投入力度。

5 結束語

通過以上的論述，我們對油田礦區物業管理的概念、油田礦區物業管理的現狀、油田礦區物業管理存在的問題以及油田礦區物業管理的改善對策三個方面的內容進行了詳細的分析和探討。隨著我國改革開放的不斷深入，人們的生活水平和生活質量都有了顯著的提高，物業管理在油田人們的工作和生活中也扮演著更重要的角色。所以，我們必須積極的應對油田礦區物業管理中存在的問題，科學準確的分析其原因并制定出有針對性的改善對策，在做好現有的油田礦區物業服務工作的基礎上，結合我國石油行業的主營業務積極的拓展其他方面的服務領域，從而真正的促進我國油田物業企業的快速發展。

參考文獻

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[2]羅英夫.油田物業服務企業的自身特點和發展對策[J].中國物業管理，2009.