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城市發展的區位條件范文第1篇

關鍵詞:會展業地理區位;區位選擇;空間尺度

作為會展旅游的核心,會展旅游的市場交易主要發生在會展舉辦地,舉辦地所追求的是會展旅游給居民和商業團體帶來的直接和間接利益。會展旅游的吸引力激勵和鞭策著舉辦地去贏得會展市場,最富有競爭力的會展旅游舉辦地能夠使會展業的不同利益群體獲得各自的利益。因此,會展業區位選擇的合理性將影響到會展業的發展規模和效益。所謂區位就是從空間的觀點,確定地理現象位置、距離、規模、結構的合理性。所以,區位研究的目的是尋求地理事物存在的地域內在規律。

一、會展旅游業的地理區位和空間尺度

區位(Location)一詞,除解釋作空間內的位置SituationorPositioninSpace外,還有放置和為特定目的而標定的地區兩重意思。所以區位與位置不同,它既有位也有區,還有被設計的內含。地理區位這個術語是在區位論引入地理學后才開始使用的,它增加和強調了區位同有關地理現象的相互聯系,并賦予各種地理要素以區位概念[1]。由于地理區域存在不同的空間尺度,因此依據地理區位因地理現象和事物存在的空間形態不同,可以劃分為宏觀、中觀和微觀三種不同的區位尺度。作為一種產業形態,會展業也存在宏觀、中觀和微觀三種不同的區位尺度,它們關注的重點分別為會展業的地區布局(宏觀)、地點布局(中觀)、會議與展覽的場館布局(微觀)。這些側重點構成了有序的空間層次。

(一)會展地區選擇時考慮的因素:宏觀區位

從目前會展業的發展分布情況和各地區的經濟分析來看,會展產業帶的形成與區域經濟的帶動和輻射作用密切相關[2]。發展地區會展業應考慮如下區域經濟條件:

1.區域經濟發達程度

會展業作為經濟發展的“晴雨表”,與經濟發展有著緊密的關系。縱觀世界會展業發達的國家,如德國、法國、美國等都是經濟實力雄厚的國家。我國城市會展業率先在北京、上海、廣州、深圳等經濟較發達的城市崛起也充分表明會展業與經濟發展水平具有強烈的正相關關系,經濟的快速增長、經濟總量的擴大必然會對會展產生強大的需求,促進會展業的快速發展。

2.社會、經濟與文化的開放程度

一個城市要發展城市會展業,必須具有較高的開放程度。國際上會展業發達的城市,一般都是開放程度較高的國際大都市。在我國擁有“中國第一展”、并被譽為“華南會展之都”的廣州,因在我國改革開放中先行一步,政策束縛少,市場機制在經濟發展中發揮著主要作用,因此會展市場開放度很高。廣州既有國家級的廣交會,也有純粹的國外來華專業展,還有民營展覽機構所辦的各類專業展。

3.第三產業和特色產業的發達程度

會展業與交通、通訊、住宿、餐飲、旅游、商業等行業有較強的關聯性,需要這些行業提供完善的服務,滿足參展客商的多樣化需求。另外,國際會展業發達的城市很大程度上是依托城市產業發展起來的,如德國漢諾威的工業博覽會,法國巴黎的時裝展等,因為只有特色的城市產業才能培育出特色的展覽項目。

4.旅游資源的開發程度

旅游與會展有著相輔相成的關系,一個城市豐富的旅游資源會提高城市會展活動的吸引力,世界上著名的會展城市如漢諾威、法蘭克福、米蘭、新加坡等都是著名的旅游城市。瑞士東部小城達沃斯是阿爾卑斯山系中海拔最高的城市,人口100余萬,是世界知名的溫泉度假、會議、運動度假勝地。每年1月末,世界經濟論壇在這里召開年會,僅此一項每年就給達沃斯帶了7000萬美元的利潤。另外,每年除有400多個大小會議在此召開外,還有70萬游客前來度假。因此,具備特色的旅游資源,成為會展業發展的一個必備條件。

5.政府的支持

會展旅游是一個涉及多行業、多部門的產業,通過對相關產業的拉動作用,與其他經濟部門相輔相成,互相促進,在互動中實現良性循環,共同為整個國民經濟的快速發展發揮著積極的作用。正因為如此,各國政府都十分重視會展旅游業的發展,在制定經濟發展戰略和城市發展規劃時,積極考慮本國會展業發展的需要,進行有利的安排。除客觀條件外,發展會展業還必須有政府對城市基礎設施建設、會展基礎設施建設以及相關法律法規等方面的支持。如德國的漢諾威、法蘭克福、慕尼黑、杜塞爾多夫等都是國際著名的展覽城市,它們都把展覽業作為支柱產業加以扶持,出臺一系列鼓勵措施和優惠政策,吸引參展商和觀眾。

(二)選擇會展城市時考慮的因素:中觀區位

會展旅游業的中觀尺度主要是指會展舉辦城市的選擇問題,該空間尺度需要重點考慮的因素是城市的區位條件、經濟實力和城市吸引力狀況等因素。

1.優越的地理位置和交通條件

發展會展旅游必須具有優越的地理位置和便利的交通條件。世界上最重要的150個專業展覽會中有近120個都在德國城市舉行,與其地處歐洲中心、交通便捷密切相關。從城市看,2001年承辦各種國際會議最多的10大城市,如巴黎、倫敦、日內瓦、布魯塞爾、柏林等,幾乎都在地理位置上得天獨厚。我國的香港、上海、北京等城市會展旅游發達的一個重要原因是地理位置優越。

2.高度發達的城市經濟

會展業成本較高,無論舉辦何種會展活動都需要一定的經濟實力和資金投入。據世界銀行提供的資料,20世紀以來舉辦國際性會議次數最多的前10個國家和城市的人均國民生產總值均在10000美元以上。瑞士人均國民生產總值長期位居世界第一,舉辦國際會議次數排行世界第九位。因而發展會展旅游的旅游目的地通常是經濟高度發達的國家或城市。

3.完善的會展設施

現代化的會展設施是開展會展旅游的物質基礎和先決條件,許多會展旅游目的的成功得益于良好的會展設施。紐約、底特律、米蘭、倫敦、巴黎、東京、法蘭克福、慕尼黑都有10萬或20萬m2以上的大型現代化展館,漢諾威建有展出面積接近47萬m2的世界上最大的展覽場館,新加坡也有一個近10萬m2的博覽中心。

4.良好的城市形象和較強的城市吸引力

城市形象是旅游競爭的武器,缺乏城市形象或城市形象不佳的城市很難向游客促銷,也就是沒有競爭力。發展會議展覽旅游的城市必須要有鮮明的城市形象。城市的吸引力在于城市形象,城市旅游資源的豐度和文化內涵則是營造城市形象的一個重要方面,會展與旅游是分不開的,很多時候會展的舉辦就是沖著舉辦地的名勝古跡、美麗風光和良好的城市環境而來的。

5.完善的城市功能

會展業對城市功能有極大的依賴性,沒有完整的基礎設施、便捷的交通條件和先進的通信設施等,一些大型會展活動,如世博會乃至一些交易會是不能舉辦的,要成功舉辦一些大型會議也是難以想象的,因此只有提升城市公眾休閑、城市娛樂、康體、文化、商貿、購物、交通、通訊、郵電等城市功能,才能吸引會展旅游者和旅游投資者。新加坡發展會展旅游的成功經驗之一,就是新加坡政府一直致力于城市基礎設施建設、發展交通、凈化環境等以吸引投資者和會展旅游者。

(三)選擇會展場館所時考慮的因素:微觀區位

會展場館選址對會展業的發展而言舉足輕重。場館一旦落成,也就決定了會展業借以發展的空間地理區域。這一區域內的各種基礎設施,包括它的相關配套設施、道路交通狀況等等,就成為會展業的運行環境,環境的好壞直接影響著項目甚至行業本身的發展。在會展場館的選擇的眾多因素中,交通是其中重要的因素。對于那些正在選址建立會展中心的政府規劃部門,選擇好展館的建設位置對展館效益和城市會展業的發展都具有重要的意義。一個好的會展場館,不僅應該具備完善的內部設施和服務機制,更為重要的是它的周邊環境[3]。

其一,好的展館應處于交通網絡發達地區,四周交通便利、換乘方便,各種交通設施齊全,便于游客和參展者的參展行為。

其二,展館地址應遠離居民區和其它行政機構服務區域,避免給附近居民帶來困擾或者妨礙其它公共事務。

其三,展館附近應配有齊全的配套基礎設施,如賓館、酒店、商場、健身場所等等,為展會和旅客提供方便的同時,也避免了重復建設所造成的浪費。

其四,展館群體架構應呈現狹長、分散型,而非集中、聚集型,避免因展館過分集中而帶來的車輛擁堵,難以對其進行有效地集散。這樣既可以使觀眾有效參展,又能夠發揮展館優勢,興辦品牌展會。一般而言,會展場館多選址于城郊結合部即與上述因素的可實現性有關。

還有一點值得一提,要避免龐大的會展活動所帶來的周邊交通問題,對展會的明確定位和對專業觀眾的區分,也是加強對展會控制、減少觀眾流動量,以及提高展會質量的有效途徑。

二、會展旅游業區位選擇的綜合因素

具體到某一個展會的舉辦地的區位選擇,需要綜合考慮地區經濟發展水平、城市競爭力和城市吸引力、會展場館的周邊環境及自身狀況等因素[4]。

三、會展業的區位決策過程

從理論上講,會展業的區位決策過程可分為五個步驟:

第一步為會展預先策劃階段,主要是確定會展的時間和預算,并開始做一些其他方面的準備工作。在此階段中,要考慮各種各樣的先決條件。例如協會執行委員會的新成員,可能會提出對這個過程的不同觀點。過去的經驗,尤其是最近一次會展的執行情況是未來會展地點選擇的重要依據,比如先前已經制定的輪換使用會展地點的政策。預期的環境條件對會展的舉辦具有也是非常重要的。毋庸置疑,為數眾多的地點選擇因素都會對這個策劃前的步驟產生影響,并進而在做出最后地點的決策時,能夠看出每個因素的相對重要性。在這個早期步驟中,其他競爭區位在準備候選地名單之前通過與協會的接觸,就可以開始在某種程度上影響決策過程。新晨

第二步的主要工作是通過調研和現場考察,收集能夠滿足最低要求的可能的會展區位和詳細信息,對地點選擇進行分析。對于重大的會展還可邀請候選的舉辦地的代表向協會介紹商務活動開展情況。另外,要對所有的信息進行分析和討論,并在此基礎上提出最后的建議。

第三步根據會展策劃者或者選址委員會的建議,由會展主辦方做出區位選擇的決定。委員會的成員可能會對到底哪些地點選擇因素更為重要提出不同的看法,而且相競爭的舉辦地常常會不斷地進行據理力爭,還可能提出先決條件的問題。例如從吸引參展商或與會者以及獲利的角度,會展的特定目標就是一個需要考慮的因素。

最后階段,為舉辦會展(第四步)和會后評價(第五步),將此次區位決策過程作為下次會展的先決條件。評價還可能提出一些潛在的備選或競爭區位,以備未來舉辦會展時選擇。

參考文獻:

[1]楊吾揚.區位論原理[M].蘭州:甘肅人民出版社,1987.

[2]主.會展旅游概論[M].上海:立信會計出版社,2004:16-23,97-98.

城市發展的區位條件范文第2篇

（2）合理、協調使用運輸方式

各種交通運輸方式各有長短，都有最適宜的使用范圍，必須妥善組織安排。空運主要是運輸貴重、急需、數量不大的貨物。公路主要是運輸短途、量小及容易死亡、變質的活物和鮮貨。鐵路主要是運輸遠程、量大及容易死亡、變質的活物和鮮貨。水運主要是運輸大宗笨重、遠程、不急需的貨物。

（3）綜合考慮確定運輸方式

經濟性、快速性、安全性和通達性是運輸方式的四大評價指標。各種運輸方式都有其適用的范圍。貨物運輸要根據貨物的性質、數量、運距、價格、時效等選擇合適的運輸方式，客運的選擇要根據價格、安全、時效、目的等進行，客、貨運本著“多、快、好、省”的原則來確定運輸方式。

2交通運輸線（鐵路、公路）的區位因素分析

（1）自然因素是交通運輸線路的基礎因素，其影響逐步減弱。

4水運的區位條件（以萊茵河為例）

（1）自然條件：萊茵河流經地區地勢平坦，水流平緩，利于船只航行；該地區屬于溫帶海洋性氣候，降水季節分配均勻，水位變化較小，冬季無結冰期，全年可通航；該區域河網密布、運河眾多，可以形成龐大的內河水運網；河流含沙量小，河道不淤積。

（2）社會經濟條件：萊茵河主要流經德國，其中魯爾工業區是世界重要的工業區，其人口密集，經濟發達，河運是其重要的運輸方式之一。

（二）交通運輸選擇的思維方式

1交通運輸線區位選擇的思維模型

（1）求同――交通運輸線和站點的區位選擇都受自然因素、社會經濟因素和技術因素的影響，因此要用綜合的觀點觀察分析區位因素。

（2）存異――根據交通運輸點、線區位選擇的不同要求，構建相應的區位分析微觀模型，如港口區位分析應重點考慮航運條件（港闊水深）、停泊條件（風浪較小）、筑港條件（地勢平坦開闊）、腹地條件（腹地廣闊而經濟發達）、城市依托。交通運輸線的區位選擇如下表所示：

2交通運輸布局區位分析的思路方法

（1）觀圖知地，整合區位信息

區位分析類問題的解決多依賴于對所給圖示信息的判斷分析，因此要按照區位因素結構從圖表中充分提取有用信息。以交通運輸線為例：從區域圖中提取地形、地質、河流等區位信息，分析比較自然條件對線路選擇的影響。從圖中整合資源、人口、城鎮分布及經濟發展水平等區位信息，對區域運輸需求做出綜合分析，說明交通運輸建設的必要性。

（2）綜合分析比較確定方案

交通運輸建設方案的比較，既要看到自然條件的不同，又要重視社會經濟效益的差異，以“低成本、高效益”為最佳選擇。

（三）交通運輸方式和布局的變化帶來的影響

1交通運輸布局變化對聚落空間形態的影響

（四）商業網點區位的判讀方法

1分析城市地價高低：在地價最高處，可能是城市中心商務區，在次高峰，可能布局次級商業區。

2分析城市路網密度：城市路網密度大的地區，人流、物流大，商業網點密集。

3分析城市道路網格局：城市干道與市區環路交會處，交通便利，便于人員流動和商品貨物集散，成為合理布局商業網點的理想區位。

4分析建筑的密度：建筑物高大稠密的地區地價高，可能是城市中心商務區。

5分析車流量：白天車流量大、停車頻率高，夜晚相反，可能是商業密集地區。

除此之外，還可以通過車速快慢、事故次數多少、監測點多少、人口晝夜差別大小等方法判斷商業網點區位。

（五）交通對人類活動的影響

交通運輸布局及其變化，除了對聚落和商業影響較大之外，對人類其他生產、生活，諸如人口遷移、農業、工業、旅游等的影響也十分顯著。

1交通運輸對人口分布和遷移的影響

一方面交通便利的地方，人口分布的密度較大。另一方面，隨著交通和通信的發展，相對地縮小了地區之間的距離，減少了妨礙人口遷移的各種困難，從而促進了人口遷移。

沒有人不想和你同坐一輛豪華轎車，但你需要的，卻是轎車壞了還會和你一起搭巴士的人。――美國“脫口秀女王”奧普拉?溫弗瑞

人生四然：來是偶然，去是必然，盡其當然，順其自然――莫言

2交通運輸對農業的影響

交通運輸對商品農業的區位影響突出，而對自給農業的區位影響較小。現代農業生產的產品最終要運往市場，實現其商品化和社會化，靠的就是現代化的交通運輸。農業的區位選擇要充分考慮交通運輸條件，而交通運輸條件的改善和農產品冷藏、保鮮等技術的發展，使市場對農業區位的影響在地域上大為擴展。

3交通運輸對工業生產的影響

交通運輸是影響工業區位的重要因素，沿江、沿海港口和鐵路、公路沿線、樞紐地區對工業布局具有很大的吸引力，例如美國芝加哥、底特律的冶金工業，就是利用五大湖的廉價水運，將附近的煤、鐵礦石運來建成的。

不同社會階段的影響有明顯差異。交通運輸的發展，為工業走向分散提供了條件。一方面交通運輸條件的改善，使工廠對原料、燃料地的依賴性減弱，在交通便利的地方可以布局加工業。另一方面交通運輸條件的改善，擴大了工業生產原料、燃料的來源范圍和產品銷售市場，使以跨國公司為代表的工業生產可在全球范圍內尋找最佳區位。

4交通運輸對旅游活動的影響

交通運輸條件的日益改善，使世界各地距離日趨“縮小”，極大地促進了旅游業的發展。

交通位置及其通達性，對一地旅游資源開發價值的影響較大。交通位置及其通達性通過影響旅游者的經濟距離和游覽心情來影響其開發價值。

二、高考再現

城市發展的區位條件范文第3篇

作為知識分子，不應該也不會排斥團隊協作和團隊精神，但他在團隊里，是有一個“獨立之人格，自由之思想”的人。下面小編給大家分享一些高二地理的必修知識，希望能夠幫助大家，歡迎閱讀!

高二地理的必修知識1第一章 人口

1人口增長

1、影響人口增長的主要因素：生產力水平、醫療衛生條件和教育程度影響到人口的死亡率和出生率，進而影響到人口的增長模式。

此外，政策、社會福利、自然災害等也會影響到人口的增長。

2、人口增長模式(人口再生產模式)：

①原始型：高高低(極少數原始落后地區)。

②傳統型：高低高(水平較低的發展中國家)。

③現代型：三低(發達國家或發達地區)。

3、世界人口增長：非洲人口自然增長率最高，歐洲最低;

亞洲凈增人口數量最多。

4、人口問題：

①人口增長過快：人口壓力大——控制人口(中國實行計劃生育)。

②人口增長過慢：人口老齡化——鼓勵生育、接受移民(中國靠發展生產力)。

2人口遷移

1、人口遷移的主要原因：

經濟(落后地區向發達地區)、政治(政治迫害、戰爭、國家有組織的人口遷移)、社會文化(宗教迫害、民族歧視)、生態環境、其他因素(家庭和婚姻、投親靠友、逃避歧視)。

2、人口遷移的意義(效應)

(1)利：

①加強民族團結，促進民族融合。

②加強文化交流。

③減輕遷出地的人口壓力。

④為遷入地提供廉價勞動力。

(2)弊：

①造成遷出地人才外流。

②給遷入地的環境增加了壓力，社會管理增加了難度。

3人口分布與人口容量

1、人口環境承載力(人口環境容量)：

一定時期，某一地域能夠維持撫養的最大人口數量。

人口合理容量：一個地區所能持續供養的最適宜人口數量。人口合理容量要小于環境容量。

2、影響環境人口容量(環境承載力)的因素：

①資源狀況。

②生產力水平。

③開放程度和消費水平。

高二地理的必修知識2第二章 城市空間結構與城市化

1城市的空間結構

1、城市功能分區——相同的城市用地類型發生集聚

(1)商業區：位于城市中心、交通干線兩側—交通便利，通信發達，人流量大;付租能力強。

中心商務區(CBD)：建筑密集、高樓林立、交通便捷——面積有限，但需求量大。

(2)工業區：一般分布在城市邊緣，交通便利，大多有河流或鐵路、公路經過。

(3)住宅區：是城市最廣泛的土地利用方式。

(4)文化區：一般要求環境優美，遠離工業區和商業區。城市建設要注意保護文物古跡。

2、城市地域功能分區形成的原因：歷史因素、經濟因素、社會因素、行政因素。

3、城市規模與地域結構、服務范圍

(1)城市規模：小城市，中等城市，大城市，特大城市。

(2)城市地域結構模式：同心圓模式，扇形模式，多核心模式。

(3)小城市：地域結構的分化不明顯，提供的服務種類少、級別低，服務范圍小。

大城市：地域結構的分化明顯，提供的服務種類多、級別高，服務范圍大。

2影響城市的區位因素

1、自然方面

①地形——平原地區城市密度大(熱帶地區的城市分布在高原上是因為氣候更涼爽)。

②氣候——氣候溫暖濕潤的地區城市密度大(溫帶、沿海地區)。

③河流——河流的供水和運輸功能決定城市區位(兩江交匯處，過河點，河口)。

2、社會經濟方面

①資源：克拉瑪依(石油)、伯明翰(煤)、攀枝花(鐵)、約翰內斯堡(黃金)。

②交通條件：沿海、沿江、沿鐵路線、沿高速公路可以形成城市軸線。北方城市大都在大道匯合處。

交通線的變化，會給城市發展帶來影響。(如揚州：運河通航時—興，運河淤塞后—衰)。

③政治(如行政中心)、軍事防衛、宗教、科技、旅游等也能促進城市的形成和壯大。

3城市化

1、城市化的標志：

①城市人口增加。

②城市人口在總人口中的比重上升。

③城市用地規模擴大。其中最重要的指標是城市人口占總人口的百分比。

2、第二次世界大戰結束后城市化特點：

①大城市發展速度超過小城市;

②大城市數目不斷增多;

③100萬人口以上的特大城市發展快。——大城市化趨勢

3、發達國家的城市化

(1)特點：①起步早，②水平高，③出現逆城市化現象。

(2)逆城市化的原因：

①對城市環境質量的要求提高。

②城市土地租金高。

③鄉村地區和小城鎮基礎設施逐步完善。

④農村和小城鎮環境質量好，土地租金低。

4、發展中國家的城市化

①特點：起步晚，但發展速度快;城市化水平低;城市發展不合理，大城市化趨勢明顯。

②我國城市化落后于工業化。

③城市發展不合理：大城市迅速膨脹，中小城市發展緩慢，人口集聚于少數大城市。

5、城市化的一般規律：

城市化——郊區城市化——逆城市化——再城市化。

4城市化對自然環境的影響

1、城市化對自然環境的影響

①對氣候的影響：熱島效應、雨島效應、城郊熱力環流、大氣污染嚴重。

②對水文的影響：對地下水——下滲量減少、地下水漏斗區范圍和深度增大。

對河流水——坡面流水的流速加快，河流匯水時間縮短，更易形成洪峰。

對水質——城市工業廢水、生活污水造成城市水源的污染。

③對生物的影響：草坪和人工林品種單一;破壞生物棲息地，生物的多樣性減少。

2、城市化出現的問題：

①環境污染，

②交通堵塞，

③住房緊張，

④就業困難，

⑤社會治安混亂。

3、解決措施：

保護和改善城市環境——建立“生態城市”

①建立衛星城，開發新區，分散城市職能。

②改善城市交通和居住環境。擴寬主干道，建環城公路，建高架公路、地鐵、輕軌交通。

③保護和治理城市環境。大力加強綠化建設。

高二地理的必修知識3第三章 人類生產活動與地域聯系

1農業區位因素

1、自然因素(氣候、水源、地形、土壤)：改造——溫室農業、梯田、施肥、灌溉。

2、社會經濟因素(市場、交通、政策、勞動力、地租)

市場決定著農業的類型和規模。

交通條件(特別是保鮮和冷藏技術)的發展，使市場對農業區位的影響在地域上擴展。

3、技術因素(育種、機械、化肥、農藥)

培育良種(高產、耐旱、耐寒、耐儲存等品種)：有利于擴大種植面積。

機械化：可以提高勞動生產率。

施用化肥、農藥等：可以提高單位面積產量。

2主要農業地域類型

農業的分類：①按生產對象可分為：種植業、畜牧業、林業、漁業和副業。

②按投入多少可分為：粗放農業和密集農業(集約化農業)。

③按產品用途可分為：自給農業和商品農業。

1、季風水田農業(水稻種植業)：

(1)分布：東亞、東南亞、南亞季風區。

(2)區位條件：

①氣候：季風氣候，夏季高溫多雨，雨熱同期，適合水稻生長。

②地形：河流下游平原或河口三角洲，地勢平坦，土壤肥沃，土層深厚，利于耕作。

③勞動力：(屬勞動密集型農業)人口密集，勞動力豐富，利于精耕細作。

④歷史：種植歷史悠久，傳統經驗豐富，也有飲食習慣的影響。

(3)主要特點及原因：

①小農經營。原因：以家庭為單位，生產規模小。

②單產高，但商品率低。原因：精耕細作;但農村人多，自給為主。

③機械化水平低。原因：經濟水平低，體力勞動為主。

④水利工程量大。原因：季風氣候，水旱災害頻繁發生。

⑤科技水平低。原因：種植歷史悠久，傳統經驗豐富。

2、商品谷物農業：

(1)分布：主要分布在美國、加拿大、澳大利亞、阿根廷、俄羅斯等國，我國東北、西北有國營農場。

(2)主要品種：小麥、玉米(旱地作物，便于機械化生產)。

(3)區位條件：

①自然條件：地勢平坦，土壤肥沃，水源充足，耕地廣闊，地廣人稀(大規模經營的可能)。

②社會經濟條件：交通發達，技術水平高。

③技術條件：機械化程度高。

(4)特點：①生產規模大;②機械化程度高;③商品率高。

3、大牧場放牧業：

(1)分布：阿根廷、美國——牛;澳大利亞、新西蘭、南非——羊。

(2)區位條件：

①氣候：大面積的干旱、半干旱地區。

②植被：植被稀疏，不適合種植業，只能放牧牲畜。

(3)阿根廷潘帕斯草原的區位優勢：

①氣候溫和，草類茂盛。

②地廣人稀，土地租金低，有利于大規模生產。③距海港近。

(4)阿根廷潘帕斯草原的發展措施：

①培育良種②改善交通運輸條件

③開辟水源

④種植飼料。

(5)特點：

①生產規模大;

②專業化程度高;

③商品率高。

4、乳畜業：

(1)分布：歐美發達國家、大城市附近。

(2)區位條件：(以西歐為例)

①氣候溫暖濕潤(溫帶海洋性氣候)，利于牧草生長。

②地形平坦，利于飼草和飼料種植。③人口密集，經濟發達，城市化水平高，有飲用牛奶的習慣，市場廣闊。

(3)特點：

①商品率高;

②機械化程度高;

③集約化程度高。

5、混合農業

(1)主要是牲畜和谷物的混合農業。我國珠江三角洲的基塘生產主要是漁業與林業的混合農業。

(2)分布：歐洲、北美、澳大利亞(“騎在羊背上的國家”、“坐在礦車上的國家”)等。

(3)特點(墨累—達令盆地的“小麥——牧羊帶”為例)

①良性的農業生態系統：

互惠互利：種植業為畜牧業提供飼料，畜牧業為種植業提供肥料休耕和輪作、(有利于恢復土壤結構，提高土壤肥力)、種植、牧場。

②有效合理的農事安排：小麥農忙(播種5—6月、收割11—12月)正是放牧的閑時。

③對市場的適應性強：靈活的生產選擇，根據市場確定是多種植小麥還是多牧羊。

6、其他農業地域類型

(1)遷移農業：包括熱帶雨林遷移農業和游牧業，分布在某些較原始的落后地區，生產力水平低。對環境有所破壞，會導致生物多樣性減少，氣候惡化。

(2)種植園業：種植單一的熱帶經濟作物，如咖啡、橡膠等。特點是生產規模大，專業化程度高，商品率高。

3農業生產活動對地理環境的影響

1、對生物的影響：

①開墾耕地、砍伐森林等;

②人工培育良種;

③過渡放牧導致草場破壞，出現荒漠化;

④施用農藥會使農產品遭到污染，導致農產品質量下降。

2、對土壤的影響：

①大水漫灌導致土壤鹽漬化;

②長期施用化肥會使土壤板結，變酸變硬。

3、對氣候的影響：砍伐森林與植樹造林、修建水庫與引水灌溉都改變了下墊面性質，改變了大氣的熱源和水源條件。

4、對水文特征的影響：

①修建水庫和引水灌溉：改變了河流徑流的流量過程;

②開墾梯田、砍伐森林、植樹造林：影響河流含沙量。

4工業區位因素

1、影響工業區位的因素

(1)自然因素：礦產、土地、水源、氣候等。

(2)經濟因素——接近原料、燃料(如有色金屬冶煉、重化工基地)、市場——節省運費。

(3)勞力和技術：需要大量勞動力的工業，工資在產品成本中的比例較高(勞動密集型工業)，工廠要布局在有大量廉價勞動力的地方。技術密集型工業要靠近高等教育和科技發達的地方。

(4)工農業基礎和協作條件：包括生產協作和社會協作。

(5)環境：工業布局要注意經濟效益、社會效益和環境效益。

工業布局中的環境因素：

①風向，分為三種情況：有大氣污染的工廠應位于居民區主導風的下風向、季風對吹風向的垂直方向、最小風頻的上風向。

②水源：有水污染應的位于居民區的下游，生產中對水質要求高的應位于居民區的上游。

③離城市距離：有污染的不能在城區內，有大氣污染的應位于城市熱力環流圈以外。

2、工業區位因素的變化：

(1)原料地對工廠的影響逐漸減弱，市場對工廠區位的影響在逐漸加強。原因：工業所用的原料范圍越來越廣，交通運輸條件的改善。

(2)交通運輸：沿海沿江的港口、鐵路樞紐、高速公路沿線地區，對工業具有很大的吸引力(近年來，一些發達國家交通運輸已相當完善，交通運輸不再成為他們考慮的主要因素)。

(3)信息通信網絡的通達性作為工業區位因素的重要性越來越突出。

(4)勞動力素質的影響逐漸增強。

3、工業區位指向類型

(1)原料指向型：

①工業特點：原料不便長距離運輸或運輸原料成本高。②區位選擇原則：接近原料產地。③主要工業部門：采掘工業、制糖業、水產品加工業、水果加工業等。

(2)動力指向型：

①工業特點：需消耗大量能源。②區位選擇原則：接近能源基地。③主要工業部門：有色金屬冶煉廠。

(3)市場指向型：

①工業特點：產品不便遠距離運輸或運輸產品成本高。②區位選擇原則：接近產品的消費市場。③主要工業部門：瓶裝飲料業、家具制造業、印刷、石油加工業等。

(4)勞動力指向型：

①工業特點：需投入大量勞動力。②區位選擇原則：接近有大量廉價勞動力地區。③主要工業部門：普通的服裝、電子裝配、包帶、制傘、制鞋工業等。

(5)技術指向型：

①工業特點：技術要求高。②區位選擇原則：接近高等教育和科技發達地區。③主要工業部門：集成電路(微電子)、精密儀器等。

5工業地域的形成

工業聯系：①生產上的聯系。②空間上的聯系。③信息上的聯系。

1、工業集聚和工業地域的形成

(1)導致集聚的主導因素：道路、供水、供電等基礎設施;廉價勞動力;資源和能源分布等。

(2)集聚的效益(作用)——規模效益(降低成本，提高利潤)

①可以加強企業間的信息交流和技術協作。

②降低中間產品的運輸費用和能源消耗。

③共同利用工業區的道路、供水、供電、通信等基礎設施，節約生產建設投資。

④有利于集中處理生產過程中的環境污染問題。

2、工業分散和工業地域聯系

(1)工業分散的原因：為了充分發揮不同地方的區位優勢(如跨國公司在全球范圍尋找最佳區位)。

(2)工業分散的兩種類型：

①產品輕、小、價格貴，

②產品極其復雜，如飛機。

(2)工業分散的條件：

①現代化的交通運輸方式——方便、快捷、廉價;

②現代化的通信技術和手段——世界的“同時性”。

6主要工業區

1、傳統工業區

(1)概況：

①分布：德國魯爾區、英國中部工業區、美國東北部工業區、我國遼中南工業區。

②形成條件：豐富的煤、鐵資源。

③工業部門：紡織、煤炭、鋼鐵、機械、化工。

④興盛時間：第一次工業革命后到二戰結束。

⑤特點：生產規模大，資源消耗大，環境污染嚴重。

(2)德國魯爾區的區位條件：

①豐富的煤炭資源。

②充沛的水源。

③便捷的交通。

④廣闊的市場。

(3)魯爾區衰落原因：

①生產結構單一。

②煤炭能源地位下降。

③世界性鋼鐵過剩。

④新技術革命的沖擊。

⑤環境污染嚴重。

(4)魯爾區整治措施：

①發展新興工業和第三產業。

②調整工業布局。

③拓展交通。

④發展科技。

⑤消除污染，美化環境。

2、新興工業區——意大利工業小區

(1)生產特點：

①以中小型企業、輕工業為主。

②生產過程分散。

③資本集中程度低。

④分散在農村或小城鎮。

(2)生產模式：中小企業集聚的工業小區模式，形成了機構完善，功能齊全的生產——銷售——服務——信息網絡。

3、新興工業區——美國“硅谷”(高新技術工業區)

(1)高新技術工業的特點：

①從業人員知識技能水平高。

②產品更新換代周期短。

③研究開發費用高。

④產品面向世界市場。

(2)“硅谷”區位條件：

①位置優越。

②環境優美，氣候宜人。

③有高等院校。

④交通便利。

⑤軍事訂貨(美國特有)。

7主要交通運輸方式

1、鐵路運輸：運量大，速度快，運費較低，愛自然因素影響較小，連續性較好，但造價高，占地廣，耗費金屬材料多。

適宜大量、遠距離運輸。

2、公路運輸：機動靈活，對自然條件適應范圍廣，周轉快，裝卸方便，但運量小，成本較高，運費較貴。

適宜小量、近距離運輸。

3、水運(包括河運和海運)：運量大，成本低，但速度最慢靈活性和連續性差，受自然條件影響大。

適宜大量、遠距離運輸。

4、航空運輸：速度最快，但投資大，運量小，運費最高。

適宜運輸急需，貴重且運量不大的物品。

5、管道運輸：損耗小，連續性好，運量大，但投資大，靈活性差。

適宜氣態和液態運輸。

8交通運輸布局

1、主要區位因素：經濟因素;

自然因素(地形、河流、自然災害等);技術因素。

2、區位因素變化：過去自然因素是最重要的影響因素;

隨著科技進步，經濟因素越來越重要。

3、上海港的主要區位因素：

①水域條件(航行條件，停泊條件)，

②陸域條件(筑港條件，腹地條件，以城市為依托)。

4、機場建設：

①要有平坦開闊、坡度適當的地形，以保證排水;

②要有良好的地質條件，以保證地基穩定;

③要避開低濕地區;

④與城市保持適當距離：用地廣、城市有煙幕等。

5、鐵路建設：

①區位因素：合理布局交通網;促進沿線經濟發展;促進地區穩定繁榮;先進科技是保障。

②意義：促進工業生產;加速區域開發;加強工農業城鄉聯系;促進文化科技交流;促進民族融合與交流;有利于政治統一、國家安全，鞏固邊防等。

6、公路的選線原則：

①平原地區：少占好地，避開沼澤地，處理好與農田水利設施和城鎮發展的關系。

②山區：在陡坡上成“之”字形彎曲，山谷中的道路應避開陡坡。充分利用自然條件，避開地形、地質、水文條件復雜的地段。

線路的總體走向決定于經濟因素，而某一段的具體走向可能取決于地形、地質或技術條件。

9交通運輸方式和布局的變化對聚落和商業網點的影響

1、交通運輸方式和布局的變化對聚落的影響

(1)交通運輸與聚落的形成：交通便利的地方有利于開展商貿活動，通常會形成較大的居民點。

(2)交通運輸與聚落空間布局

①運輸方式對聚落空間布局的影響：南方以水路交通為主，聚落臨水布局;北方以陸路交通為主，聚落多靠近大路等交通要道。

②不同環境對聚落空間布局的影響：北方地勢平坦開闊，聚落多呈團塊狀，形態比較規則，道路呈棋盤式。南方河流密集的平原地區，聚落沿河流、鐵路、公路分布，布局形態呈帶狀。

(3)交通運輸與城鎮分布：河流航運的起點、終點、與其他交通線的交點處常形成城鎮。

(4)交通方式和布局的變化對聚落的影響：如運河航運地位的變化與揚州的興衰、城市中心的遷移。

2、交通運輸方式和布局的變化對商業網點的影響

(1)交通運輸對商業網點的影響：交通便捷，有利于人流和物流的集散。

(2)交通運輸和布局的變化對商業網點的影響

隨著高速公路的發展，許多商業集聚在高速公路和城市結合部。

隨著交通運輸和現代物流業發展，在城市邊緣交通便利處出現各種類型的專業化市場、大型超市等。

城市發展的區位條件范文第4篇

摘要：目前，臨沂批發市場憑借其優越的區位條件，已發展成為國內聞名遐邇的商品集散地和現代商貿城。臨沂批發市場不僅有力地帶動了當地經濟的發展，擴大了區際交流發展，而且也造成了一些不利的影響。因此需要制定臨沂批發市場微區位布局優化對策，提升臨沂批發市場特色和競爭力，以帶動地方經濟發展。

關鍵詞：批發市場；微區位；臨沂市

區位是指某一行為主體進行其活動所占據的場所、地點或分布的地區[1]。不同的研究平臺，不同的區位主體，其區位研究的空間尺度存在差異。以城市或城鎮的街區為研究平臺，則屬微觀層次上的區位研究，即“微區位”。批發市場的微區位就是具體的某一個批發市場在城市街區中的具置。

一、臨沂批發市場微區位特點

臨沂地處蘇魯交界地，交通條件便利，已形成海上、空中、公路、鐵路相銜接的立體網絡，區位條件優越。臨沂批發市場憑借其優越的區位條件，經過25年的發展壯大，已成為國內聞名遐邇的商品集散地和現代商貿城[2]。現階段，臨沂批發市場正處于外向型、展銷型市場發展時期，其在城市街區的微區位布局具有顯著的交通區位指向、消費地指向特征。

(一)中心集聚趨向性

對于商業中心而言，其區位特征就是通達性高的區位。臨沂批發商城以西郊批發市場為中心，依托臨沂客運總站，圍繞西郊批發市場，先后建立了華豐批發市場、蘭田批發市場、汽配摩配城、燈具城、廚具市場等一大批綜合性、專業性批發商城，批發市場中心集聚傾向顯著。現有各種經營攤位2萬多個，50多個專業批發區[3]。該地段成為臨沂市的主要的商業地段，是臨沂市批發業最為發達的區域之一，也是臨沂市批發市場的集聚分布區。

(二)交通樞紐趨向性

交通樞紐歷來成為物流與人流集散的窗口與門戶，交通節點是人流的集散點，人流量最大。鑒于臨沂批發商城正處于外向型、展銷型市場發展階段，臨沂市批發業的繁榮和快速發展與其優越的交通區位優勢是分不開的。在利于商品與人員集散的要求下，臨沂批發商場圍繞臨沂汽車總站、水田車站、華豐車站、火車站為節點，各批發商城呈據點式網狀、多核心式發展。

例如成衣、紡織品、鞋帽批發市場，文體用品市場，電動工具市場，裝飾材料批發市場等都集聚于臨沂長途汽車站周圍。桃源科技廣場、燈具城、家具城、家電批發區、自行車市場、魯南汽車城等批發市場也集中布局于山東省最大的個體客運站——水田站附近。

(三)交通干道趨向性

城市中彼此連接成網的干道交通系統連通性很好，可以為城市內的某一區域帶來大量的出于各種目的的來往人流，從而擴大市場需求。且通達的干道還保證了區域可以快速便捷地獲得源源不斷的貨源，保證市場供應。因此，干道交通以暢通人流和貨流為主要功能，是保證批發業規模不斷擴大，并持續發展的一個重要條件[4]。臨沂批發市場在不斷發展中，圍繞通達路、蒙山大道、北園路、解放路為主體通道，形成從沂蒙路到工業大道的呈帶狀、圈層環狀批發商城密集帶。

二、臨沂批發市場微區位布局缺陷

臨沂批發市場的不斷發展壯大，有力地帶動了臨沂市當地經濟的發展，為城市下崗職工再就業提供了平臺，以及擴大區際交流發展等。同時，其批發市場微區位的現狀布置，也帶來了一些不利的影響。如引發了市區的交通阻塞、城市環境惡化、城市形象損害等問題。

(一)加重交通擁擠

車站是對外聯系的紐帶，也是一個城市文明的窗口。一個城市的完美形象的塑造，得益于建筑的設計、社會成員的保護，更為重要的是有序的交通。臨沂市批發業發展離不開四通八達的交通設施，但同時也引發了不良的影響，給城市居民的日常生活帶來了諸多的不便，居民普遍反映日常生活深受每天大量的客、貨運交通流的干擾，出行存在耗時、費力等問題。

臨沂市批發業的快速發展和市場規模的不斷擴大，吸引了大量的人流、車流和資金流。在批發市場區內，每天的人流量達30多萬人，車輛眾多，道路狹窄，堵車現象經常發生，同時也加重了城區的交通負擔[5]，交通設施超負荷運轉，部分道路破壞嚴重，并存在反復現象。

(二)惡化城市環境

硬件方面，批發商城基礎設施落后，部分市場硬件建設檔次偏低，嚴重滯后于發展需要。客貨運公司集散分布于各大批發市場周邊，每日的人流、物流和車流的密度大，造成了嚴重的大氣污染和噪聲污染。加上外來人員的大量流入，以及大量流動小吃店、水果攤，生活垃圾污染也比較嚴重。另外，由于規劃和管理的力度不夠，市場內綠化用地也嚴重不足，且原有綠地破壞嚴重，對城市環境帶來了諸多不利的影響，“臟、亂、差”現象日益凸現。

(三)損害城市形象

目前臨沂批發市場大部分市場是柜臺式、大棚式，有的還是露天市場，精品房、樓房式結構等檔次較高的市場較少，市場的配套設施也不夠健全，基本為“集貿型”市場。致使車流、人流和物流混亂，交通擁擠，衛生條件差，安全隱患多。

由于批發市場管理條塊分割，治安、管理、服務措施不到位，行政、工商、市場等管理體制不順，規章制度不健全。市場重復建設嚴重，交叉經營，無序競爭，亂收費、多頭收費現象嚴重，敲詐勒索、扒竊搶劫現象時有發生，以及滿街張貼各種野廣告、亂發宣傳單等，雜亂無序狀態在很大程度上損害了臨沂市的城市形象。

(四)社會成本高昂

從空間區位上來看，批發市場的核心區域為以長途汽車站、華豐汽車站、水田車站為節點的批發市場群，其地處臨沂市CBD區域或其附近。從土地地租競標理論來看，其經濟地租應高昂。同時批發業從產業利潤鏈條上來看，屬于微利產業，利潤率低下。又因該區批發市場建筑密度較低，多為柜臺式、大棚式，有的還是露天市場等。由此來看，集多方面因素來分析，臨沂批發市場快速健康發展的同時，臨沂整個社會付出了較高昂的成本代價，產業發展了而社會成本、機會成本代價高昂。

三、臨沂批發市場微區位優化對策

(一)分散化布局

由于臨沂城市化進程的加快，原先西郊批發市場逐漸發展成了城市中心，臨沂批發市場原有布局微區位的弊病問題日益突出，人多、車多、流動人口多及居住混亂等諸多問題日益嚴重。為了緩解城市交通壓力，打造濱水宜局生態城市，根據臨沂市城市規劃，現有長途汽車站、水田車站、華豐汽車站等已經逐步外遷。在此大背景下，應適時對批發市場布局展開調整，通過政策和市場引導，以新汽車站、火車站等為節點，合并小專業市場，組建了生產資料、生活資料、建材和農副產品四大商業區域，打造第六代批發物流市場，分散化布局。這樣既塑造專業批發市場，又能適當利用集聚經濟效應，適度規模化經營，以解決或緩解市區交通壓力，降低社會損耗。

(二)城郊化布局

伴隨著各種新興零售業態不斷涌現，如大型超市、連鎖商店、便民店的推廣普及，對批發市場造成了嚴重的沖擊，批發業面臨產業內外的激烈競爭，批發業已經進入微利時代。鑒于臨沂批發市場正處于外向型、展銷型市場發展時期，批發倉儲占地大、安全要求高等特點；以及市區繁華地段地租上漲、公交線路不斷向郊區延展等機遇。為批發業健康持續發展，降低經營成本，提高競爭能力，建議借助交通樞紐的外遷和郊區化，將批發市場隨交通樞紐城郊化布局，逐步形成“市場連基地、基地連企業、企業連市場”的“前店后廠”、貿工一體、工貿互動、共同發展的格局。

城市發展的區位條件范文第5篇

【關鍵詞】房地產；住宅；區位選擇；影響因素；房地產投資價值

引言：

房地產業的崛起和發展是當代中國一個重要的經濟現象。縱觀歷史，我國房地產業取得了輝煌的成就，在國民經濟的發展過程中發揮了舉足輕重的作用。在住宅房地產開發中，影響住宅價格及銷售量的一個重要因素便是區位。選擇正確的區位，是在項目開發前期最重要的工作之一。尤其是在現階段的發展狀況下，由于政府對于土地供應持謹慎態度，房地產開發的風險愈來愈大。開發商在“跑馬圈地”過程中也越來越重視區位的選擇，最佳區位不但能有效地保證房地產開發的效益，同時還能有效地規避風險。

1、區位選擇的理論基礎

1.1區位的概念[1]

在房地產業，素有“區位為王”的說法，那么何為區位呢？區位是指地塊分布的地區或地點，它是一個綜合概念，除解釋為地球上某一事物的空間幾何位置外，還強調自然界的各種地理要素和人類社會經濟活動之間的相互聯系和相互作用在空間位置上的反映。換言之，區位就是自然地理區位、經濟地理區位和交通地理區位在空間地域上有機結合的具體表現。在本文中，將主要針對住宅區位進行分析。住宅區位，不僅僅是指住宅在城市區域（空間）中所坐落的地理位置，而且包括由該位置出行的便捷程度（即通達性）、以及居住在該位置所獲得的非經濟方面的滿足程度。具體說來，就是指住宅坐落的地理位置和以此為基點進行工作、上學、購物、就醫、娛樂等出行活動所需的交通成本（包括貨幣成本和時間成本），以及該位置的自然環境、社會人文環境等對居住者身體和心理等方面的影響。

1.2區位理論

區位理論是關于經濟活動的區位選擇和區位結構以及如何創造區位條件的理論。從理論上說，人類活動應該選擇最佳的區位，但是人們選擇的區位往往不是最佳的，這就涉及到了最佳區位選擇的區位論。我國的住宅區位理論近年來也有了一定的發展，主要是在國外理論的基礎上結合中國的國情進行進一步的分析。但總體上說，我國的區位理論研究還是停留在定性分析的層面上。

這些區位理論從不同的角度闡釋了一種或幾種區位因子對住宅區位形成的影響以及其作用機制，探討了住宅開發和建設活動所應遵循的空間經濟法則和住宅區位選擇和決策依據。但是它們都過于強調一種或幾種因子的影響，在房地產開發商進行區位選擇時，需要綜合考慮多方面的影響因素，不可過于強調某些因子。這就要求開發商在進行區位選擇時，要有選擇的使用區位理論，根據住宅項目投資的實際情況做到有所繼承和有所揚棄。

2、區位選擇的影響因素

影響住宅房地產項目區位選擇的因素有許多，大體上可以分為宏觀因素和微觀因素。宏觀因素包括國家的政策制度、經濟環境、自然特性以及人口環境等。而微觀因素比較多一點，包括環境條件、交通通達程度、市政基礎設施條件、城市規劃方面的因素、停車條件、公共配套服務設施完備情況、當前土地使用者的態度、土地價格以及房地產市場供求關系等。

2.1宏觀因素分析

任何一個行業的導向都離不開宏觀經濟政策的指引，出于對土地的依賴性，房地產企業對于國家宏觀經濟政策的敏感程度更甚于其他行業。近年來，由于房價的不斷攀升，國家對于房價的治理決心也越來越堅定，相繼出臺了多種政策抑制房價過快上漲，如政府對于土地的供應持更加謹慎的態度[2]。在國家土地供應收緊的形勢下，房地產開發項目進行區位選擇時就要更注重土地的質量而非數量。

在考慮人口環境對于區位選擇的影響時，如果住宅開發項目所在地區主要人口集中為年輕人，項目位置就要更偏重于對商業因素、通達情況的考慮；而對于中年人占比例較大的地區，孩子的教育影響成為重要因素；對于老年人，毋庸置疑應把醫療條件放在首位。由此可見，人口環境對我們進行房地產區位選擇時偏重的因素有很大的影響作用。

2.2微觀因素分析

對于房地產住宅項目，不同的客戶群定位會導致在區位選擇上有很大的差別。在進行項目操作時，要結合項目實際對以下各因素進行有側重的分析[3]。

2.2.1環境條件的影響

環境條件包括主要包括社會環境、自然環境。社會環境主要反映在房地產周圍的社會治安程序、主要聚居群體、日常社會流以及各種文化娛樂活動等方面。任何階層的居民都傾向于選擇靠近市政、周邊居民素質較高、社會治安良好的住宅區。社會治安程度也是一個重要因素。有著良好的防衛設施的房地產項目，使居民享受到歸屬感。以濟南為例，以千佛山為中心的輻射區域由于良好的環境而受到眾多開發商的追捧，如邦泰綠苑、山潤家園、中益園、中潤裕華園等等。

2.2.2交通通達程度的影響

交通條件的完善，可以帶動相關區域的發展，有利于區域的升值，帶動房地產產業的蓬勃發展。交通的可達性主要是指上下班、外出活動和子女上學的方便程度。城市居民對方便快捷的公共交通系統的依賴程度更大，居住區周圍道路數量和公共交通線路數量都會對住宅區位選擇產生重大影響，道路、公交線路越多.那么人們上班時選擇的路線就越多，也就越能節省時間，此類項目的銷售前景就越好。

2.2.3基礎設施條件的影響

生活保障設施對區位選擇的影響。

基礎設施包括供水、供電、供熱、燃氣和排水等，另外還有生活垃圾的處理能力。房地產所在的區位如果靠近水源豐富的地區或者能與城市大的供水管網連接，污水和生活垃圾得到及時有效的疏浚和處理，有熱電廠能夠集中供氣，那么居民對這類房地產的綜合評價就高。

文化保障設施對區位選擇的影響。

文體設施主要包括文化教育、醫療衛生、體育娛樂等基礎設施的配套。（1）在中國的傳統觀念中，孩子是一個家庭中最為重要的部分。據調查顯示，在買房者的購房需求中，教育因素成為其首要考慮的因素之一。對發展商來說，在樓盤硬件越來越同質化的今天，教育概念成為了樓盤的一個賣點，有助于銷售。教育設施的配套好或者臨近知名學校，不僅增加了房地產的人文色彩，還大大提高了房地產的附加值，使得房地產的價值提高。 （2） 醫療衛生設施在區位選擇時的影響是不容忽視的。作為長期居住的地方，人們在進行住宅選擇時自然會把醫療條件的便利性因素納入其中。（3）體育娛樂設施的影響。隨著人們生活水平的提高，對于運動、健身、休閑的要求越來越高，因此小區臨近或配套必要的體育設施，對提升房地產的品質是非常有幫助的。

3、區位選擇對投資價值的影響

從投資的角度看，某一房地產是否值得投資，很大程度上依賴于其產生利潤和租金的能力；而該項目產生利潤的能力很大程度上又取決于其所在的區位。所以，區位給房地產投資者帶來的利潤越大，房地產的投資價值也就越大。因此，房地產開發商進行區位選擇的分析就顯得至關重要。房地產的區位優勢可以給投資者帶來區位利潤。負擔不起最優區位地價壓力的投資者，將會被具備這一能力的競爭者所代替。

所有區位選擇的結果，是形成從最理想的區位或謂之為 “最佳區位”向外衰減的各種等級，這些等級表現出如下特點：隨著從最佳區位點向外部的移動，土地利用密度逐漸降低，地價也隨之逐漸衰減，則房地產投資的利潤水平和產生租金的能力也在相對降低。在城市中，商業中心的位置就是這種最佳區位。以商業中心為圓心向外擴散，分為半徑不同的同心圓。隨著半徑的擴大，土地的區位價值越低，自然房地產的投資價值也就越低。以濟南為例，區域劃分為歷下區、市中區、槐蔭區、天橋區、歷城區、長清區，歷下區中包含泉城路、趵突泉等濟南市中心位置，自然成為投資價值最高的地段[4]。但并不是說外部區域的價值就一定低于中心區域，這與周邊環境和設施也是緊密相連的，在這里我們探討的主要是一種平均水平。

我們知道，通常情況下，區位是影響房地產投資價值的重要因素，但并不是說，它是唯一和絕對的因素。如果一個投資項目僅由區位的好壞就能完全決定其投資價值的話，以后的分析就不用進行了。事實上，房地產投資價值的高低還與許多其他因素有關。比如投資者的經營管理水平（有不少房地產投資者在較好的區位卻沒有獲得收益，而另一些投資者卻總能在不被看好的土地上創造奇跡）、融資方式的安排、城市規劃的影響、法規的限制、投資收益率的選擇和投資者對待風險的態度等。然而，由于房地產的不可移動性和受制于地區性需要的特征，所有其他影響要素均和房地產所處的“位置”相關。應該承認，只要具備區位上的優勢，即使在營銷方面和管理方面差一些，項目也能產生很高的利潤或出租能力。區位上存在不足的地塊，通過精明的投資開發也許能夠得到克服，但這類開發的規模要求一般都相當宏大，許多房地產投資商往往會碰到資金不足的障礙，因此，不研究區位的做法是愚蠢的。不過，在任何城市，我們都能發現，那些人們認為較好的區位，仍然有賣不出去的物業。所以，區位并不是萬能的，但不研究區位也是根本不行的。重要的是把對區位的研究與市場需求結合起來。這就要求開放商在前期要進行詳盡的市場調查，摸清各個方面的情況，以期獲得最大的利潤和最小的風險。

4、區位選擇的策略

4.1按戶型分類

住宅區位的選址要求如按照戶型面積分類，可分為大中小戶型三類住宅。大戶型住宅選址沒有明顯的區域傾向，在市中心或城市郊區都有大戶型產品。但由于大戶型多提供給高端客戶，價格也比較高，因此這些項目一般處于不可復制性的地段或具備稀缺景觀資源的地段。而中小戶型的目標客戶是以年輕的創業者為主的，這批客戶短期內不會有車，他們一般選擇離市內上班比較方便的地段購房，或者是交通便捷的地鐵輕軌沿線。因此中小戶型選址需具備幾個條件：一是項目最好位于市區或城市邊緣（為老年人開發的中小戶型項目可在郊區）；二是要擁有完善的配套設施；三是需要交通便利；四是項同地處成熟社區，生活便利[5]。

4.2不同規模的房地產企業選址策略

一些大型開發企業除了為營利在優勢地段進行開發外，還必須保持一種廣泛的、專業化的公司組織形式和維護自身的“品牌效應”，因此要搜尋和競標獲取并累積合適的土地，建立自己的“土地銀行”。這些用以儲備的土地通常是低價的、大規模的，因此也就是多位于郊區，而且由于大型開發企業具有信息來源的優勢，這些土地多處在根據城市規劃己經確定的城市主要空間拓展方向上。

中型開發企業一般很難承擔或不愿承擔土地風險，這主要是由于他們一方面不能很容易地獲取相關信息，從而難以確保開發成功，也難以承受大面積土地長期開發建設所帶來的資金壓力；另一方面中型開發企業對利潤的渴求較大，因此可傾向于在市中心的熱點區位開發高容積率住宅，或者針對最高端市場需求在具有自然環境優勢的郊區建設低密度別墅區。

小型的開發企業則要依托自身可利用的各種資源力圖搜尋市場空隙，因而沒有特別固定的投資區位傾向，而是在更小的地塊上進行填充式建設。但為了獲得市場認可，小型開發的區位還是要有選擇已建立起良好社會聲譽的“板塊”中的區域。通過樣板工程的建設，為自己贏得聲譽以獲得進一步的發展。

總結：本文中從房地產開發商的角度對投資區位的選擇進行了分析，對區位選擇的概念和影響因素及對投資價值的影響、區位選擇的策略進行了簡要的闡述。不可否認，區位選擇是房地產住宅開發中是最為重要的一環。一旦這一環出現問題，房地產整個開發鏈條就可能陷入癱瘓，開發商要付出巨大的代價進行彌補，而彌補措施往往收效甚微。因此，開發商在進行區位選擇前要進行詳盡的資料搜集、做好可行性研究，同時要針對住宅項目的特點進行分析，以保證在較小的風險下能獲得較大的收益。

參考文獻：

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