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商業(yè)地產(chǎn)的資產(chǎn)管理范文第1篇

關鍵詞：地方債發(fā)行 商業(yè)銀行資產(chǎn) 配置與管理影響

2015年1月1日，我國新修訂的《預算法》頒布實施，破除了地方政府發(fā)債的法律限定，當年，地方債出現(xiàn)“井噴式”增長，全年發(fā)行總量3.8萬億元，是2014年發(fā)行地方債的8.5倍。商業(yè)銀行作為地方政府債務的主要債權(quán)人，大量高收益固化產(chǎn)品被長期低利率債券置換，銀行收益及資產(chǎn)配置面臨較大壓力，亟需完善地方債發(fā)行機制，創(chuàng)新金融產(chǎn)品，優(yōu)化商業(yè)銀行信貸結(jié)構(gòu)。

一、當前地方債發(fā)行的主要特點

（一）公開發(fā)行與定向承銷相結(jié)合

除采用公開招標發(fā)行，針對存量置換債券還采用了定向承銷方式。2015年，各省以定向承銷方式發(fā)行地方債總額約0.8萬億元，占到當年地方債發(fā)行總規(guī)模的21.05%，定向承銷的主要對象是商業(yè)銀行。

（二）債券期限長且利率水平較低

一是長期債券占比過半。地方債分為一般債券和專項債券。一般債券期限有1年、3年、5年、7年和10年期5檔，專項債券相對于一般債券多了2年期檔。2015年，5年以上長期債券品種占到全國新增地方債的53%；二是債券利差與地方經(jīng)濟、財政實力不相關，整體水平較低。2015年8月之前，公開發(fā)行地方債利率普遍與發(fā)行前5日國債收益率持平，之后，受遼寧債部分發(fā)行流標影響，市場風險意識逐步增強，不同地區(qū)不同期限債券利率出現(xiàn)分化。以2015年8月7日為例，全國32個省（直轄市、自治區(qū)）公開發(fā)行地方債券利差均值，江蘇省、山東省利差均值分別為23%、24%，而新疆維吾爾自治區(qū)為9%，廈門市為0。定向承銷方式發(fā)行地方債利差均值約15%。

（三）發(fā)行頻率高且規(guī)模大

受財政部下發(fā)額度時間影響，2015年地方債公開發(fā)行主要集中在6月、7月、9月、11月，4個月公開發(fā)行額占到全年地方債公開發(fā)行總額的73.3%。全年發(fā)行規(guī)模遠超國債和政策性銀行，2015年，全國發(fā)行國債2.1萬億元，政策性銀行債2.58萬億元。預計未來2到3年我國地方債發(fā)行規(guī)模、頻率還將保持較高水平。2014年以來，“一帶一路”、“京津冀一體化”等一系列重大項目上馬，需要大量的配套資金，在PPP模式、新融資券種尚不成熟，融資平臺政府融資權(quán)限被剝離背景下，發(fā)行地方債仍將成為地方政府主要融資方式。另外當前地方政府還存在龐大的存量債務需要解決。2015年12月26日，財政部部長樓繼偉介紹，國家將用3年完成地方政府存量債務的置換，2014年底我國地方政府存量債務余額15.4萬億元，剔除已置換債務及過往批準發(fā)行的，未來兩年僅用于置換存量債務發(fā)債規(guī)模年均就達5.57億元。

（四）具有一定的流動性

央行宣布，地方債可納入中央、地方現(xiàn)金管理和部分貨幣政策抵押品，使其具有一定流動性，但目前地方政府債券在商業(yè)銀行柜臺市場交易還未打通，機構(gòu)間相互轉(zhuǎn)讓也未實現(xiàn)，商業(yè)銀行仍是地方債的主要持有者。

二、對商業(yè)銀行資產(chǎn)配置與管理的影響

（一）從銀行收益看

過去，地方融資平臺貸款收益率一般在7%―8%之間，期限多為2年期、3年期，而地方債利率水平在2.69%至3.78之間，期限在5年以上占比達53%。債券的長期化傾向雖然符合政府延長債務償還期限的需求，但期限長、利率低、銀行大量高收益產(chǎn)品迅速被長期低利率債券置換，收益大幅縮水。據(jù)浙江省財政廳估算，置換后，浙江省地方政府存量債務成本從平均約8%降至3%左右，每年減少債務利息支出100多億元，多為銀行讓利。

（二）從銀行資產(chǎn)質(zhì)量看

近兩年，我國經(jīng)濟形勢正處于下行階段，財政收入、土地收入出現(xiàn)雙降，而地方政府債務卻處在償還高峰期，審計署口徑，僅2015年政府到期債務規(guī)模就達2.8萬億元。在收入下降，巨額債務到期雙重壓力下，我國部分地方政府很可能不能按時償還債務。發(fā)行地方債置換政府銀行存量貸款，直接改變了債務的可持續(xù)性，有效避免了銀行貸款損失，不良率的產(chǎn)生。另外，雖然地方債、政府通過地方融資平臺貸款都是以地方政府信用為保證，看似為同等風險，但地方債由省代為發(fā)行，國務院下發(fā)限額，其中有省、中央隱性信用擔保，其信用等級實際高于融資平臺貸款；加上，地方債納入央行抵押品，并可按規(guī)定在交易場所開展回購交易，無疑也增加了地方債的流動性。

（三）從銀行信貸結(jié)構(gòu)看

地方政府債務資金投向主要是基礎設施建設和公益性項目，在原先地方政府以融資平臺籌措建設資金的歷史背景下，56.57%的建設資金來自銀行貸款。2015年8月7日，建設銀行網(wǎng)站公布，2010以來，該行40%以上的貸款投向了基礎設施。融資平臺政府融資權(quán)限剝離后，地方政府不再新增融資平臺政府貸款，加上原先政府存量貸款被地方債置換，將釋放大量的信貸規(guī)模，原先受信貸規(guī)模影響，風險系數(shù)相對較高的“三農(nóng)”、小微企業(yè)有望獲得銀行信貸的支持，商業(yè)銀行以基礎建設貸款為主，過度集中的信貸結(jié)構(gòu)將向多元化發(fā)展。

（四）從銀行經(jīng)營管理看

一是促使銀行提高綜合金融服務水平。以地方政府信用作擔保的貸款，一直是各商業(yè)銀行追捧的“香饃饃”，而作為地方建設的重要支持者，政府往往也通過在貸款單位存放財政存款，提供優(yōu)異的經(jīng)營環(huán)境等予以回饋。然而，隨著地方政府發(fā)債，不再依賴銀行貸款，這種原先形成的良性的銀政關系將逐漸弱化。為了確保之前政府回饋的利益不受損，銀行必須轉(zhuǎn)變營銷理念，提升綜合金融服務水平，努力開拓新的產(chǎn)品，培養(yǎng)與政府新的合作點；同時，隨著高收益固化產(chǎn)品減少，單一銀行貸款的市場競爭力減弱，將促進銀行開發(fā)針對客戶綜合化、多元化個性需求的綜合金融服務，金融市場將得到快速發(fā)展；二是降低銀行監(jiān)管成本。地方債由中央結(jié)算公司托管，基本不需要監(jiān)督管理，而融資平臺貸款則需要調(diào)查、評估、審批、發(fā)放、跟蹤監(jiān)測、回訪等一系列管理，商業(yè)銀行需要花費的精力和監(jiān)管成本都比較高。

三、相關建議

（一）完善地方債發(fā)行機制

一是科學設定發(fā)行規(guī)模。在確定年度發(fā)行規(guī)模時，應結(jié)合我國國債、國開債、政策性金融債等其他債券發(fā)行情況進行全盤考慮，實行總量與結(jié)構(gòu)調(diào)控，充分發(fā)揮各項債券在不同領域支持我國經(jīng)濟發(fā)展的作用；二是減少定向配置，加大公開發(fā)行力度。鼓勵企業(yè)及社會保險基金、住房公積金等投資地方債，緩解應配置地方債規(guī)模過大對商業(yè)銀行收益的影響；三是加強財政與貨幣政策的協(xié)調(diào)，避免債務置換引發(fā)銀行信貸擴張，與央行寬松貨幣政策形成疊加效應，引起通貨膨脹，影響金融市場穩(wěn)定。

（二）推動地方債券合理定價

在外界因素相同的情況下，影響債券價格的內(nèi)在因素主要有兩點，債券的流動性與信用級別。流動性越好、信用級別越高的債券內(nèi)在價值越高，相反價值越低，債券投資者要求的收益率越高。但地方債與國債流動性不同，負債主體更不同，但部分地方債享有與國債相同的市場定價；部分省份經(jīng)濟發(fā)展趨勢好，財政綜合實力強，但地方債定價水平卻高于部分財政綜合實力較弱地區(qū)，這種現(xiàn)象顯然不符合市場定價規(guī)律，未能真正體現(xiàn)政府債券的內(nèi)在價值和真實風險。應進一步加強地方政府信息披露，提高地方債的流動性，盡快實現(xiàn)機構(gòu)間自由轉(zhuǎn)讓，以及在商業(yè)銀行柜臺市場交易活動，推動地方債券一級市場發(fā)行定價。

（三）優(yōu)化銀行資產(chǎn)配置結(jié)構(gòu)

在當前高收益資產(chǎn)減少的情況下，商業(yè)銀行應不斷優(yōu)化資產(chǎn)配置結(jié)構(gòu)。一是加大中小企業(yè)信貸投入，分散經(jīng)營風險，以期獲得更高回報；二是把握國家改革脈搏。切實抓住長江經(jīng)濟帶及“一帶一路”等國家重點建設機遇，加大對國家重點建設項目的支持力度；三是打破傳統(tǒng)的單一依靠信貸投放獲取收益格局，發(fā)展債權(quán)融資、股權(quán)融資、資產(chǎn)托管等服務模式，實現(xiàn)綜合回報最大化。

（四）積極推動金融創(chuàng)新

一是推動互聯(lián)網(wǎng)金融創(chuàng)新。適應客戶需求和消費模式的變化，轉(zhuǎn)變傳統(tǒng)經(jīng)營模式，充分借鑒互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)和商業(yè)模式，開拓互聯(lián)網(wǎng)金融新市場，新產(chǎn)品，不斷尋找利潤增長點；二是創(chuàng)新PPP合作模式。融資平臺政府融資功能剝離后，PPP很可能成為地方基礎設施融資的主要方式，商業(yè)銀行應積極研究PPP合作模式，加強經(jīng)營業(yè)務創(chuàng)新，為區(qū)域內(nèi)重點項目提供資金支持；三是在國家“盤活存量”政策的支持下，存量優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)盤活手段在逐漸增加，應利用這一契機，發(fā)展以優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)為核心的私募資產(chǎn)證券化業(yè)務，通過管控現(xiàn)金流、核心資產(chǎn)，在實質(zhì)上控制風險，提高資本收益率。

參考文獻：

[1]王宇.地方政府債務置換遇阻的原因[J].當代金融家，2015（8）

[2]杜程，曹阿雪，高曉婧.資產(chǎn)荒背景下對商業(yè)銀行資產(chǎn)配置的思考[J].債券，2015（12）

商業(yè)地產(chǎn)的資產(chǎn)管理范文第2篇

1、產(chǎn)權(quán)分散，資本市場參與度不高，未形成外部循環(huán)機制

我國商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)資金壓力巨大，因此，商業(yè)地產(chǎn)在建成之后，大部分會進行出售。開發(fā)商以產(chǎn)權(quán)商鋪的形式解決商業(yè)地產(chǎn)的投資資金問題。但是這種方式通過分散產(chǎn)權(quán)、資金迅速回籠的方式，使得商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商能夠及時回款并獲得大量利潤，地產(chǎn)經(jīng)營管理公司獲得物業(yè)的運營權(quán)。但是這種模式造成商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)分散，造成商業(yè)地產(chǎn)運營管理的科學性和整體效益難以實現(xiàn)，甚至影響商業(yè)物業(yè)的發(fā)展前景。我國沒有發(fā)達的資本市場和健全的金融體系，導致資金的外部循環(huán)機制未形成，商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)保值增值目標難以實現(xiàn)。我國行業(yè)地產(chǎn)在投融資管理中由于戰(zhàn)略投資者的缺乏，造成商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商兼顧投資人的職能，造成資金運轉(zhuǎn)的壓力。而商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)證券化等金融創(chuàng)新工具得不到有效的運用，企業(yè)在投資商業(yè)地產(chǎn)中直接融資的比例較低，嚴重影響商業(yè)地產(chǎn)運作效率的提升。

2、商業(yè)投資模式比較低端落后

商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商由于各自的資質(zhì)和項目規(guī)模以及類型的差異，造成對資金的需求程度不同。商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)商應該充分地結(jié)合自身特點和項目情況進行科學的投融資。商業(yè)地產(chǎn)的投融資應該貫穿于企業(yè)開發(fā)、經(jīng)營、管理的全程。但是目前我國商業(yè)地產(chǎn)在開發(fā)的過程中采用落后的資產(chǎn)運營模式，在商業(yè)地產(chǎn)竣工后通過出售等方式進行資金回籠，這種模式相對低端，造成商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的籌資困難，造成融資渠道的狹窄。商業(yè)地產(chǎn)投資模式的落后對商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)運營和管理造成嚴重的后果，造成商業(yè)地產(chǎn)管理者的經(jīng)營能力的下降和資產(chǎn)運營效率的低下。嚴重影響投資者和商鋪散戶的商業(yè)利益的實現(xiàn)。

3、開發(fā)商商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)和資產(chǎn)管理經(jīng)驗的缺乏

商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)和經(jīng)營模式不同于傳統(tǒng)的房地產(chǎn)開發(fā)。我國許多房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)過不斷的發(fā)展，對地產(chǎn)開發(fā)已經(jīng)積累相當經(jīng)驗，但是，許多開發(fā)商在進行商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)過程中，對商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)管理和運營模式缺乏經(jīng)驗，導致商業(yè)地產(chǎn)的銷售以及項目運營存在混亂。商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)缺乏具有商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)和運營經(jīng)驗的專業(yè)人才，導致開發(fā)商對商業(yè)地產(chǎn)項目的資產(chǎn)管理缺乏專業(yè)的掌控能力，嚴重影響商業(yè)地產(chǎn)的運營效益。商業(yè)地產(chǎn)對商業(yè)規(guī)劃、商業(yè)招商、商業(yè)運營等經(jīng)驗的不足，導致商業(yè)地產(chǎn)的資產(chǎn)運營和管理的效率低下，以及商業(yè)地產(chǎn)保值、增值目標存在困難。

4、商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)利潤高于商業(yè)經(jīng)營利潤

商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)是一個高利潤行業(yè)，根據(jù)相關統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，房地產(chǎn)行業(yè)的利潤率達到了20%以上，許多地方的商業(yè)地產(chǎn)的利潤甚至超過100%，商業(yè)地產(chǎn)的價格要遠高于普通房地產(chǎn)行業(yè)的價格，因此，許多商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)商熱衷于商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)。但是，由于商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)利潤較高，造成許多開發(fā)商急于將商鋪銷售出去并利用資金進行下一個商業(yè)地產(chǎn)項目的開發(fā)，這造成商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商過分的重視商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)，而忽視了商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)的管理和運營。商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)成為開發(fā)商獲取利潤的主要來源，導致開發(fā)商重視地產(chǎn)開發(fā)的短線操作，而不重視資產(chǎn)的長期運營和管理。

二、加強商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)管理的重要性

1、給商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)管理帶來租金收入

商業(yè)地產(chǎn)的租金范圍的確立是商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)管理的關鍵環(huán)節(jié)。通過運用科學的測算方法，確定商業(yè)資產(chǎn)的租金水平及其變動，通過加強對商業(yè)地產(chǎn)的資產(chǎn)管理，能夠科學地掌握商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)運營管理，獲得租金收入。

2、能夠促進商業(yè)地產(chǎn)的保值增值

商業(yè)地產(chǎn)通過有效的資產(chǎn)運營管理，其資產(chǎn)價值也會隨著經(jīng)營過程中的租金價格的變化產(chǎn)生變化。商業(yè)地產(chǎn)的資產(chǎn)價值的上升可以為地產(chǎn)開發(fā)商帶來巨大的效益。有助于提高商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商的形象，改善商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商的融資能力，資產(chǎn)升值之后，開發(fā)商可以處置升值資產(chǎn)獲得更好的經(jīng)濟收益。

3、促進商業(yè)地產(chǎn)整體效益的提升

商業(yè)地產(chǎn)的資產(chǎn)管理有效運行，能夠促進商業(yè)地產(chǎn)租金的提升，實現(xiàn)資產(chǎn)的價值的升值，提高商業(yè)地產(chǎn)的人氣、品牌效益，有助于帶動商業(yè)地產(chǎn)配套項目的繁榮。如果商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)同時進行房地產(chǎn)項目開發(fā)，商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)的科學管理能夠帶動房地產(chǎn)價格的提升。通過商業(yè)地產(chǎn)和房地產(chǎn)項目的相互促進和帶動，形成良性循環(huán)，促進商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)和資產(chǎn)運營管理的整體效益實現(xiàn)。

三、加強商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)管理的對策建議

1、改善商業(yè)地產(chǎn)的運作和管理

商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商應該轉(zhuǎn)變商業(yè)地產(chǎn)的運作和管理模式，從傳統(tǒng)的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)向商業(yè)地產(chǎn)投資的模式轉(zhuǎn)變。改善商業(yè)地產(chǎn)的運作和管理，實現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)的資產(chǎn)管理效率的提升和商業(yè)地產(chǎn)的保值增值。首先，商業(yè)地產(chǎn)應該加強資產(chǎn)運作的計劃性，通過科學的選址、充分的項目評估和市場、客群分析，充分了解商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的競爭環(huán)境等因素。其次，商業(yè)地產(chǎn)的運作應該具有綜合性，完善商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的系統(tǒng)、配套功能。通過對商業(yè)資源的整合，完善商業(yè)地產(chǎn)的商業(yè)功能、娛樂功能、休閑功能、文化功能等，提高商業(yè)地產(chǎn)區(qū)域性競爭實力。再次，提高商業(yè)地產(chǎn)運營管理的統(tǒng)一性。商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)商應該加強同入駐店鋪的協(xié)助，圍繞統(tǒng)一主題開展商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營管理工作，促進商業(yè)地產(chǎn)整體運營管理的協(xié)調(diào)性。只有通過對商業(yè)地產(chǎn)運作管理進行統(tǒng)一的設計規(guī)劃，才能提升商業(yè)地產(chǎn)運營管理的專業(yè)性和協(xié)調(diào)性，實現(xiàn)商業(yè)物業(yè)的整體經(jīng)營管理，促進商業(yè)地產(chǎn)的資產(chǎn)管理和資產(chǎn)升值目標的實現(xiàn)。

2、創(chuàng)新商業(yè)地產(chǎn)投融資機制

商業(yè)地產(chǎn)必須創(chuàng)新商業(yè)投融資機制，只有通過解決商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營和開發(fā)過程中的資金問題，通過建立和完善健康合理的投融資機制，才能夠有效地保證商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)和經(jīng)營所需資金，提高對商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)管理的效率。商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)可以采取信托、商業(yè)物業(yè)證券化和海外基金等形式，創(chuàng)新融資渠道和融資方式，緩解商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商的資金壓力。商業(yè)地產(chǎn)的投融資機制創(chuàng)新，應該借鑒發(fā)達國家先進經(jīng)驗，引進國內(nèi)外的風險投資進入商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)領域，從而實現(xiàn)我國商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)水平和整體實力的提升。保證商業(yè)地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)不被分割和轉(zhuǎn)移，促進商業(yè)地產(chǎn)的統(tǒng)一經(jīng)營管理，從而實現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)整體資產(chǎn)管理能力的提高，促進商業(yè)地產(chǎn)通過科學的資產(chǎn)管理，實現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)保值、增值。

3、大力開發(fā)混合型的商業(yè)地產(chǎn)

商業(yè)地產(chǎn)在開發(fā)的過程中，應該加大對商業(yè)地產(chǎn)功能的提升，促進混合型的商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展，保證商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)能夠充分的滿足市場需求。在商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)中，通過對不同的商業(yè)形態(tài)進行組合，實現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)集合商業(yè)、休閑、文化、娛樂、運動以及公共服務等設施于一體，促進商業(yè)地產(chǎn)的各個功能集合的整體效能的發(fā)揮。通過對商業(yè)進行科學的設計功能設施，實現(xiàn)科學的功能分區(qū)，通過對動態(tài)的商業(yè)娛樂設施和靜態(tài)的居住、辦公、酒店設施進行混合，實現(xiàn)動靜分區(qū)，促進商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)形成完整的城市生活鏈，形成大型的商業(yè)綜合體，有助于商業(yè)地產(chǎn)的資產(chǎn)整體效益的實現(xiàn)，保證商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)的保值增值，促進商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)管理效益的實現(xiàn)。

4、加強商業(yè)地產(chǎn)項目的后續(xù)運營

商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)營管理對商業(yè)地產(chǎn)而言是命脈和根本。商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)要實現(xiàn)資產(chǎn)的保值增值，必須加強對商業(yè)地產(chǎn)項目的后續(xù)經(jīng)營。商業(yè)地產(chǎn)與傳統(tǒng)的房地產(chǎn)項目不同。商業(yè)地產(chǎn)是開發(fā)商、商業(yè)經(jīng)營者和小業(yè)主三者利益的共同體。因此，加強商業(yè)地產(chǎn)項目的后續(xù)經(jīng)營，能夠促進商業(yè)地產(chǎn)的運營管理效率的提升。對商業(yè)地產(chǎn)而言，應該從招商管理、營銷管理、物業(yè)管理和服務監(jiān)督等四個方面加強對商業(yè)地產(chǎn)的運營管理。通過對商業(yè)地產(chǎn)統(tǒng)一協(xié)調(diào)的管理和運營，促進商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)管理價值的實現(xiàn)，保證商業(yè)地產(chǎn)成功運作并持續(xù)保值增值，提升商業(yè)地產(chǎn)整體物業(yè)的形象水平，促進投資者和經(jīng)營者的利益最大化。

四、總結(jié)

商業(yè)地產(chǎn)的資產(chǎn)管理范文第3篇

商業(yè)地產(chǎn)服務行業(yè)在我國屬于新興行業(yè)，除了房地產(chǎn)開發(fā)商轉(zhuǎn)型或涉足商業(yè)地產(chǎn)領域成立商業(yè)地產(chǎn)管理公司以外，第三方商業(yè)地產(chǎn)服務機構(gòu)也逐步發(fā)展起來。房地產(chǎn)開發(fā)商旗下的商業(yè)地產(chǎn)管理公司主要為自身開發(fā)的項目提供商業(yè)地產(chǎn)管理服務，一般不參與其他房地產(chǎn)企業(yè)的商業(yè)項目運作，而第三方商業(yè)地產(chǎn)管理公司作為專業(yè)化的商業(yè)地產(chǎn)服務機構(gòu)，為多個房地產(chǎn)開發(fā)商或業(yè)主提供商業(yè)項目增值服務，其主要商業(yè)模式為輕資產(chǎn)、多項目運作。本文所探討的商業(yè)地產(chǎn)服務行業(yè)財務核算體系構(gòu)建以及管理會計信息化基礎建設主要針對第三方商業(yè)地產(chǎn)運營管理公司。第三方商業(yè)地產(chǎn)運營管理公司主要經(jīng)營管理模式有受托經(jīng)營、承租經(jīng)營、股權(quán)投資、商業(yè)策劃服務等。受托經(jīng)營模式，即商業(yè)地產(chǎn)運營管理機構(gòu)作為資產(chǎn)管理方，接受商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商或業(yè)主方委托為商業(yè)地產(chǎn)項目提供全程資產(chǎn)管理服務，獲取資產(chǎn)管理收益并分享項目物業(yè)增值收益。承租經(jīng)營模式，即商業(yè)地產(chǎn)運營管理機構(gòu)作為承租方，以租賃方式取得商業(yè)地產(chǎn)項目整體經(jīng)營權(quán)，通過對項目重新定位和改造以及后續(xù)運營管理，獲得項目租金收入并分享項目物業(yè)增值收益。股權(quán)投資模式，即商業(yè)地產(chǎn)運營管理機構(gòu)作為投資方，以直接購買或收購兼并方式獲得商業(yè)地產(chǎn)項目股權(quán)，通過對項目的直接投資和直接管理，提升項目整體價值獲得股權(quán)投資收益。商業(yè)策劃服務模式，即商業(yè)地產(chǎn)運營管理機構(gòu)作為專業(yè)咨詢機構(gòu)，為商業(yè)項目提供項目規(guī)劃、市場定位、招商租賃等服務獲取咨詢收入。第三方商業(yè)地產(chǎn)運營管理公司主要利潤來源于多項目資產(chǎn)管理利潤、承租經(jīng)營利潤、商業(yè)策劃收益、物業(yè)增值收益以及股權(quán)投資收益等。由于其運營管理的服務對象為商業(yè)項目，核算體系設計中，所有的核算元素都必須以項目為中心進行精益化核算。比如，核算細則要求所有的直接成本費用必須核算到項目層級；對于總部層級發(fā)生的間接成本費用，凡是受益對象為項目的，必須核算到項目層級；對于受益對象為項目，但無法明確到具體項目的，核算前需要與管理層溝通具體分配原則后核算至具體項目；對于受益對象不能歸屬于項目的，核算上需要記錄為“非項目”成本費用。對于管理層來說，總部層級發(fā)生的成本費用受益對象不能最終歸屬于項目的并不多見，這些成本費用可能是項目的前置成本，也可能是潛在項目的拓展成本，核算上要求財務人員深入到業(yè)務前沿，跟蹤這些成本的最終歸屬項目。由于商業(yè)項目經(jīng)營管理模式不同，財務核算上需要反映不同管理模式下的項目運營狀況。此外，不同管理模式下的商業(yè)項目可以細分為不同的管理服務階段。比如，受托經(jīng)營類和承租經(jīng)營類項目，可以細分為商業(yè)定位階段、工程改造階段、招商階段、預開業(yè)階段、正式開業(yè)后運營管理階段等。商業(yè)策劃類項目，可以細分為商業(yè)定位階段、工程改造階段、招商階段等。財務核算方面，需要根據(jù)項目在業(yè)務上的多元化屬性，對項目進行多維度核算，使經(jīng)營分析既可以從項目整體又可以從不同維度方面反映項目的財務狀況。從以上第三方商業(yè)地產(chǎn)運營管理公司經(jīng)營管理模式的特點來看，財務核算需要從簡單核算向多維度、精益化核算轉(zhuǎn)型，使財務核算數(shù)據(jù)能夠有效運用于管理決策。

二、財務核算系統(tǒng)與業(yè)務系統(tǒng)的底層數(shù)據(jù)需要實現(xiàn)共享，使財務核算系統(tǒng)能及時獲取和整合業(yè)務信息，跟蹤業(yè)務活動變化，發(fā)揮財務核算決策支持功能

第三方商業(yè)地產(chǎn)運營管理公司作為連接商業(yè)物業(yè)持有者和使用者的媒介，承載了大量的外部資源。比如，房地產(chǎn)開發(fā)商、投資者、品牌商、供應商和消費者等。商業(yè)地產(chǎn)服務商參與了房地產(chǎn)業(yè)、商業(yè)服務業(yè)、金融業(yè)的市場資源整合和重新配置活動。商業(yè)地產(chǎn)服務機構(gòu)在商業(yè)項目管理的各個階段與眾多外部供應商緊密合作，共同服務于商業(yè)資產(chǎn)的增值服務。比如，商業(yè)項目市場定位和規(guī)劃階段，商業(yè)地產(chǎn)服務機構(gòu)需要與專注項目所屬區(qū)域的市場調(diào)研機構(gòu)緊密合作；商業(yè)項目工程改造階段，需要與工程咨詢供應商合作；招商階段，需要與招商經(jīng)紀服務商合作；市場推廣和營運階段，需要與媒體和市場運營供應商合作。第三方商業(yè)地產(chǎn)運營管理公司作為市場資源整合者的角色定位，要求財務核算體系設計中必須考慮將外部市場資源沉淀在公司信息化系統(tǒng)的底層數(shù)據(jù)庫中，并實現(xiàn)企業(yè)內(nèi)部各信息子系統(tǒng)數(shù)據(jù)共享。比如，OA系統(tǒng)、采購系統(tǒng)、合同管理系統(tǒng)、商戶銷售系統(tǒng)、會員管理系統(tǒng)、租戶結(jié)算系統(tǒng)等各信息子系統(tǒng)的底層數(shù)據(jù)庫必須與財務核算系統(tǒng)保持信息共享和互換，使財務核算系統(tǒng)能及時獲取和整合業(yè)務信息，跟蹤業(yè)務活動變化，發(fā)揮財務核算決策支持功能。

三、財務核算體系構(gòu)建需要集團統(tǒng)一核算管理體系，實現(xiàn)財務信息集中管理，為管理會計體系建設做好鋪墊

針對第三方商業(yè)地產(chǎn)運營管理機構(gòu)輕資產(chǎn)、多項目運作的商業(yè)模式特征，其主要公司構(gòu)架一般設計為集團管理公司、區(qū)域管理公司、項目公司三級。集團管理公司主要核算集團總部費用、集團直接管理的項目池；區(qū)域管理公司主要核算區(qū)域總部管理費用、區(qū)域公司直接管理的項目池；項目公司主要核算特定項目。除了以上三類公司以外，集團公司還會通過持股方式控制專業(yè)公司，比如，為項目提供工程改造的工程咨詢公司、提供物業(yè)管理服務的物業(yè)管理公司、提供招商服務的招商咨詢公司等，這些專業(yè)公司既可以為集團內(nèi)項目提供服務也可以在市場上獨立運作。以集團直接管理的承租經(jīng)營類項目為例，項目公司作為承租方，通過租賃方式取得項目整體經(jīng)營權(quán)，會計核算主體為項目公司，主要核算項目租金收入和項目直接經(jīng)營成本。集團層面對項目的直接管理成本主要體現(xiàn)為集團專業(yè)管理部門為項目運營管理服務投入的人力資源成本、集團集中招商職能為項目發(fā)生的招商成本、集團集中營銷職能為項目發(fā)生的營銷成本等，這些直接成本記錄在集團管理公司的核算賬套中。此外，集團內(nèi)專業(yè)公司為項目提供的專業(yè)化服務成本，比如，工程咨詢服務成本、物業(yè)管理服務成本等記錄在專業(yè)公司的核算賬套中。從集團母公司視角，對外報告需要抵消內(nèi)部公司關聯(lián)交易產(chǎn)生的內(nèi)部服務結(jié)算收入與支出，反映公司整體經(jīng)營成果；對內(nèi)報告需要集合集團內(nèi)各核算主體的經(jīng)營數(shù)據(jù)分析各項目完整的投入產(chǎn)出情況，跟蹤項目財務狀況的變化。第三方商業(yè)地產(chǎn)運營管理公司集團化統(tǒng)一運營管理、集約化經(jīng)營的特點，要求在財務核算體系設計方面，必須首先考慮統(tǒng)一集團內(nèi)各公司核算科目體系、核算細則，統(tǒng)一集團內(nèi)各公司財務對內(nèi)和對外報告體系。集團統(tǒng)一核算管理體系，有利于實現(xiàn)財務信息集中管理，為管理會計體系建設做好鋪墊。

四、財務核算向管理決策功能拓展，需要企業(yè)管理層權(quán)衡成本與效益，使財務核算體系建設符合企業(yè)推進管理會計體系建設的戰(zhàn)略規(guī)劃

商業(yè)地產(chǎn)的資產(chǎn)管理范文第4篇

關鍵詞：BIM；商業(yè)地產(chǎn)；運營管理

BIM又稱建筑信息模型，作為工程建造方面的專有技術(shù)，其從三維角度建立模型、信息數(shù)據(jù)等，為現(xiàn)代商業(yè)地產(chǎn)運營管理做出貢獻，但其價值并未被完全發(fā)掘。設計、建造、運營管理等團隊對BIM技術(shù)的合理運用，可為商業(yè)地產(chǎn)增加更多收益，達到商業(yè)目的。

1傳統(tǒng)運營管理的弊端

傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)運營方式對于現(xiàn)今快速發(fā)展的商業(yè)經(jīng)濟社會來說相對滯后。傳統(tǒng)商業(yè)運營管理僅實施人工管理，始終不能細化到每一項角落，這往往被管理者忽視，成為問題隱患，對業(yè)主及管理者均造成巨大威脅。建筑在進行土建、安裝、水暖等全方位設計時，會將大量不同專業(yè)的圖紙進行綜合計算。此過程多為傳統(tǒng)平面圖紙的結(jié)合，無法迅速計算出各類圖紙結(jié)合后的設計缺陷，如管線碰撞沖突；且設計復雜的建筑物構(gòu)想無法在平面圖紙中表現(xiàn)出來，制約設計師的創(chuàng)造思維，如復雜空間的定位與優(yōu)化調(diào)整。而是這些細節(jié)的疏忽，導致在建設過程中發(fā)生特殊建筑造型無法精準計算、工期無法控制、成本無法控制、設計缺陷無法避免等各類經(jīng)濟、資源、安全等損失，有些損失甚至無法挽回。傳統(tǒng)的商業(yè)地產(chǎn)運營管理模式存在一定缺陷。一般商業(yè)地產(chǎn)管理是開發(fā)商、持有資產(chǎn)方或聘請的專業(yè)商業(yè)運營管理公司對商業(yè)項目進行的全面且有效的經(jīng)營管理，其主要組成部分包括商業(yè)地產(chǎn)的招商、推廣、調(diào)整租戶及業(yè)態(tài)、物業(yè)管理等，通過良好資產(chǎn)管理運營，為資產(chǎn)持有方帶來租金收入及資產(chǎn)溢價。但在傳統(tǒng)非BIM開發(fā)模式里，設計及建設方無法為后期運營方的管理軟件提供BIM原始數(shù)據(jù)，有可能在設施設備管理、設計劃分不同區(qū)域業(yè)態(tài)及面積、改造及彌補設計缺陷、應對突發(fā)事件與安全問題等方面帶來諸多不便，出現(xiàn)若干不確定風險，無法順利實現(xiàn)資產(chǎn)保值增值。若開發(fā)商后期不持有該資產(chǎn)，無法享有資產(chǎn)增值帶來的利益，前期開發(fā)時則失去運用BIM的動力。所以傳統(tǒng)的商業(yè)地產(chǎn)急切地需有現(xiàn)代建筑開發(fā)技術(shù)來引導，并對商業(yè)地產(chǎn)進行有效的監(jiān)管與運營。

2基于BIM的商業(yè)地產(chǎn)運營管理應用

2.1案例應用

上海中心大廈的頂部，如圖1所示，它位于上海市浦東新區(qū)陸家嘴金融中心，緊鄰知名的環(huán)球金融中心和金茂大廈。作為上海市中心最高、最具有代表性的經(jīng)LEED綠色建筑體系認證的超高層項目，上海中心大廈體現(xiàn)了BIM模型技術(shù)的核心應用理念及成果。其有別于傳統(tǒng)建筑的特點、難點在于眾多建筑材料及設施設備的建設使用，眾多因素復雜地互相聯(lián)系在一起。作為一個全球矚目的建筑，通過人力想象、大腦運作，顯然費時費力，因此該項目運用了應用了特有的BIM模型技術(shù)，將所有物理專業(yè)、資源分配、設備管理、成本計劃等事項均轉(zhuǎn)化成直觀、可操作的直觀數(shù)據(jù)，可避免重復工作、提高工程質(zhì)量、降低工程成本、減少資源浪費。在該項目全生命周期里，BIM在不同階段解決了不同的需求，不同階段的BIM軟件的信息銜接也尤為關鍵。20327塊玻璃幕墻沒有一塊是相同的，設計階段可通過BIM計算出其不同尺寸；用三維模型方式呈現(xiàn)出立體模型，給設計建造留有優(yōu)化、創(chuàng)新的余地。此外，BIM技術(shù)作為后期運營管理階段的輔助工具，可按照空間、環(huán)境等計算數(shù)據(jù)來協(xié)助分類每層建筑的局域劃分，便于運營管理；在照明、消防、設施設備管理、應急管理、安全管理等方面，有效輔助了招商、運營、租賃、物業(yè)管理等各工作環(huán)節(jié)，避免了信息移交的遺漏，減少了資源、人力、經(jīng)濟的浪費，有效實現(xiàn)運營期的高效管理。該項目從項目規(guī)劃設計到其進入運營管理，期間都充分運用了BIM技術(shù)，充分體現(xiàn)了BIM技術(shù)對現(xiàn)代商業(yè)地產(chǎn)運營的必要性與重要性。

2.2BIM價值體現(xiàn)與效果

BIM技術(shù)對于現(xiàn)代商業(yè)地產(chǎn)運營管理有著重要的價值體現(xiàn)。商業(yè)地產(chǎn)的建設和商業(yè)運營管理都至關重要。BIM技術(shù)將龐大體系簡化成立體的三維模型，通過計算得出直觀化的數(shù)據(jù)結(jié)論呈獻給管理者，讓管理者切實有效地管理操作，實現(xiàn)了商業(yè)地產(chǎn)的有效透視。BIM模型技術(shù)將商業(yè)地產(chǎn)從開發(fā)到運營這一全生命周期過程中的所有事項計算出合理的應對方案提供給管理者作為依據(jù)，這有助于協(xié)調(diào)管理者在管理運營商業(yè)地產(chǎn)時解決困難，但實施還是要靠管理者的進一步分析與思考。BIM可根據(jù)商業(yè)資產(chǎn)持有者或管理者的要求，模擬多種適應商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的實施，幫助其選擇最優(yōu)經(jīng)營管理方式，盡可能延長建筑物的使用年限，確保建筑物的保值增值，為資產(chǎn)持有者帶來更多收益，促進商業(yè)地產(chǎn)管理的可持續(xù)健康發(fā)展。

2.3未來展望

在現(xiàn)代科技飛速發(fā)展的經(jīng)濟社會中，BIM作為一種建設輔助技術(shù)，在行業(yè)中越來越廣泛的被使用。它改變了行業(yè)工作方式，細化和優(yōu)化了建筑全生命周期各階段的每一個細節(jié)，避免了工作缺陷與差錯，降低了不必要的項目成本，能夠協(xié)調(diào)和分享信息給更多的項目相關者。在將來，BIM技術(shù)會得到更大的改革創(chuàng)新與發(fā)展，或甚至可能被其他更有效的模型技術(shù)所取代。當前的BIM技術(shù)主要還是以3D技術(shù)作為支撐，構(gòu)建立體模型，計算建筑數(shù)據(jù)，從而對項目進行引導。將來的BIM模型技術(shù)會廣泛地使用4D、5D或nD的構(gòu)建技術(shù)，其演變模型也將更為真實化，精確化。結(jié)合現(xiàn)代化科技的發(fā)展，BIM技術(shù)將會走入尋常人家，走入不同領域，以建筑的構(gòu)建模型，運用到教育、企業(yè)管理、文化等領域，推動社會發(fā)展。

3結(jié)束語

BIM技術(shù)能給商業(yè)地產(chǎn)管理者提供直觀的立體數(shù)據(jù)，起到一定的作用。商業(yè)地產(chǎn)的運營管理者不能完全依賴BIM技術(shù)來提高商業(yè)地產(chǎn)管理水平，主導者還是開發(fā)者、運營者、管理者。BIM作為一種輔助工具，為建筑行業(yè)帶來了較多益處，因此運用與推廣BIM技術(shù)，將為商業(yè)地產(chǎn)運營管理帶來更大發(fā)展機遇。

參考文獻：

[1]王延紅.建筑施工管理中BIM技術(shù)的應用[J].工程技術(shù)研究,2017,(2):66-67.

[2]徐迅,李萬樂,駱漢賓,等.建筑企業(yè)BIM私有云平臺中心建設與實施[J].土木工程與管理學報,2014,(2).

商業(yè)地產(chǎn)的資產(chǎn)管理范文第5篇

[摘 要] 雖然我國在近年來不斷頻繁出臺房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策，但其重點約束調(diào)控對象均為住宅地產(chǎn)，相對來講，商業(yè)地產(chǎn)則受到影響較小，所以當前各大房地產(chǎn)企業(yè)均紛紛轉(zhuǎn)變業(yè)務方向，希望走商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展路線。但實際上，商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)區(qū)別較大、所涉及部門范圍較廣且開發(fā)體系相當復雜，經(jīng)營管理難度更大。文章以我國商業(yè)地產(chǎn)為背景，基于商業(yè)地產(chǎn)融資這一點來展開話題，探討其融資模式的主要特點和所面臨問題，并最終思考解決問題的應對對策。

[關鍵詞] 商業(yè)地產(chǎn)；融資；問題；REITs；應對對策

doi ： 10 . 3969 / j . issn . 1673 - 0194 . 2017. 07. 043

[中圖分類號] F279.23 [文獻標識碼] A [文章編號] 1673 - 0194（2017）07- 0093- 03

0 前 言

進入21世紀，我國房地產(chǎn)行業(yè)伴隨城市化高速建設進入繁盛期，像Shopping Mall、城市CBD等概念的引入也進一步激發(fā)了我國商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展主流模式的多元化及規(guī)模化傾向，使得商業(yè)地產(chǎn)投資規(guī)模激增。截止到2016年，全國商業(yè)地產(chǎn)投資已經(jīng)超過10 000億元，比2000年增長了873.21%，發(fā)展前景相當樂觀。

1 商業(yè)地產(chǎn)融資特征及主要模式

1.1 商業(yè)地產(chǎn)的融資特征

商業(yè)地產(chǎn)不同于住宅地產(chǎn)，它在運營模式上具有獨特性，這主要體現(xiàn)在它較為復雜的融資內(nèi)容體系上。通常情況下，商業(yè)地產(chǎn)融資主要包含兩個階段：第一階段主要是商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)，這一階段企業(yè)投資規(guī)模較大，對資金的需求量也較大，而且商業(yè)地產(chǎn)不存在任何資金回收特征，所以企業(yè)該階段的投融資成功只能代表項目開發(fā)的成功，其后期對整個商業(yè)地產(chǎn)項目的運營還要經(jīng)歷一更為漫長系統(tǒng)的過程；第二階段就是商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)營階段，這一階段企業(yè)主要通過商業(yè)物業(yè)運行來獲取凈現(xiàn)金流入收益，考慮到前期企業(yè)投融資規(guī)模較大，所以該階段就非常考驗商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的運營能力及投資回收能力。

整體來講，房地產(chǎn)企業(yè)在進行商業(yè)地產(chǎn)投融資及運營時所經(jīng)歷風險可能較為集中，且具有深遠影響。所以他們必須在項目選項及開發(fā)建設過程中把握好二者配合機制，為后期運營管理創(chuàng)造良好環(huán)境，消除一切可能出現(xiàn)的行業(yè)負面影響。

1.2 商業(yè)地產(chǎn)的主要融資模式

我國許多大型房地產(chǎn)商都將商業(yè)地產(chǎn)作為企業(yè)主力來運作，他們多數(shù)都是從住宅地產(chǎn)轉(zhuǎn)型而來，但實際上在融資模式方面還存在較大缺陷，沒有實現(xiàn)較為成熟的轉(zhuǎn)變。某些企業(yè)依然還在利用傳統(tǒng)融資模式，例如銀行貸款、上市融資、債券融資以及項目融資等等。以項目融資為例，房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)新項目過程中，往往會專門成立一家項目公司，主要針對項目內(nèi)容展開一系列開發(fā)操作，此時項目融資就是以項目公司名義來對內(nèi)對外籌措資金，為此企業(yè)也會拿出自身股權(quán)及資產(chǎn)作為質(zhì)押對象，以實現(xiàn)有效貸款，并以公司未來的項目收益作為還款來源 [1 ]。

2 商業(yè)地產(chǎn)融資所面臨的現(xiàn)實問題

我國房地產(chǎn)企業(yè)雖然在商業(yè)地產(chǎn)融資發(fā)展方面已經(jīng)擁有一定經(jīng)驗，但仔細來看其融資體系還依然存在某些問題，亟待解決。

2.1 融資渠道過分單一

就目前我國商業(yè)地產(chǎn)的融資體系發(fā)展形勢來看，其融資渠道相對偏少，特別是企業(yè)外源融資渠道過分依賴銀行貸款，來自于銀行的資金就占到了企業(yè)總?cè)谫Y比例的60%，它甚至貫穿了商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的整個階段。這說明我國房地產(chǎn)企業(yè)在商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)及運營管理方面是極不成熟的。而近年來，伴隨電子商務領域的興起，商業(yè)地產(chǎn)競爭愈發(fā)激烈，其房產(chǎn)空置率也被急速拉高，這就意味著商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營風險的無限擴大。一旦企業(yè)在商業(yè)地產(chǎn)運作上出現(xiàn)收益損益不平衡狀況，房地產(chǎn)企業(yè)在銀行的不良貸款率就會升高，這將嚴重影響其在商業(yè)地產(chǎn)方面的發(fā)展上升空間。

2.2 融資及運營方式相互抵觸

我國房地產(chǎn)企業(yè)善用分割出售形式來運營商業(yè)地產(chǎn)，它從某種程度上破壞了商業(yè)地產(chǎn)物業(yè)的完整性，也讓商業(yè)地產(chǎn)價值最大化效應徹底喪失。這是因為某些房地產(chǎn)企業(yè)可能在商業(yè)地產(chǎn)運營方式及融資方式上發(fā)生抵觸沖突，可能導致的后果就是企業(yè)在商業(yè)銀行的貸款額度及期限嚴重受限。為了改變這一狀況，房地產(chǎn)企業(yè)可能會試圖改變運營模式，盡可能減少項目凈現(xiàn)值。但如此操作又會進一步加大商業(yè)地產(chǎn)項目投資風險。可以見得，二者之間的相互抵觸制約，也將房地產(chǎn)企業(yè)帶入了惡性循環(huán)怪圈。

2.3 缺乏針對性融資模式

商業(yè)地產(chǎn)要求房地產(chǎn)企業(yè)能夠提出獨立的融資模式，但在我國現(xiàn)階段的金融市場中，針對商業(yè)地產(chǎn)融資特點的融資方式卻相對匱乏。這是因為商業(yè)銀行在針對住宅地產(chǎn)方面所開發(fā)的融資服務項目更多，在商業(yè)地產(chǎn)融資方面卻顯得捉襟見肘。由此，近年來許多來自海外的商業(yè)地產(chǎn)融資模式被紛紛引入，例如CMBS商業(yè)房地產(chǎn)抵押貸款支持證券，但是在我國它也只是存在于理論上，在實際操作方面其安全性、優(yōu)越性還有待驗證，這也從側(cè)面說明了我國商業(yè)地產(chǎn)在融資模式上并不成熟，它嚴重制約了商業(yè)地產(chǎn)在整個房地產(chǎn)行業(yè)體系中的發(fā)展前景。

綜上所述，就商業(yè)地產(chǎn)融資發(fā)展這一點，其確實面臨問題多多， 從整體上嚴重制約了我國商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的健康可持續(xù)發(fā)展態(tài)勢。為此， 應該基于問題找到解決對策， 引入新的、安全的、符合我國經(jīng)濟體系及現(xiàn)實國情的新融資模式對策[2 ]。

3 基于REITs的商業(yè)地產(chǎn)融資問題解決對策思考

3.1 關于REITs

REITs（Real Estate Investment Trusts）即房地產(chǎn)投資信托基金，它是由發(fā)起人通過公眾對外公開發(fā)行的受益憑證，主要用于吸收社會上的閑散資金，并將這些資金投入到可帶來持續(xù)現(xiàn)金流的房地產(chǎn)物業(yè)及證券中，所以可以將其視為是一種有價證券。從金融技術(shù)角度來講，REITs是可以有效實施組合投資策略的，它可以將已募集的資金頭像不同類型或不同地區(qū)的房地產(chǎn)項目當中，其投入成本低且投資風險低，是目前房地產(chǎn)行業(yè)比較青睞的重要融資模式。

在我國，房地產(chǎn)企業(yè)在商業(yè)地產(chǎn)融資上已經(jīng)逐漸傾向于資產(chǎn)證券化模式，這也是借鑒發(fā)達國家經(jīng)驗所展開的新一輪融資發(fā)展風潮。例如這種REITs股票或受益憑證就能將來自于公眾的融資應用于商業(yè)地產(chǎn)體系中，將來再以物業(yè)租金收入的形式將收益來源再次分配給投資者，它不但滿足了房地產(chǎn)企業(yè)在商業(yè)地產(chǎn)運營管理方面的現(xiàn)實資金需求，也使得商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展利益得到合理共享。

3.2 基于REITs的商業(yè)地產(chǎn)融資問題解決對策

基于REITs的商業(yè)地產(chǎn)融資問題解決對策主要要從宏觀與微觀兩大層面來論述。

3.2.1 宏觀政策層面

首先看宏觀政策層面，在美國商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)中，REITs的發(fā)展主要得益于政府稅收優(yōu)惠政策驅(qū)動，它有效降低了商業(yè)地產(chǎn)的融資風險問題。但在我國，商業(yè)地產(chǎn)的稅收規(guī)定則主要以企業(yè)出租房屋為主，它按照租金收入的5%來繳納營業(yè)稅，租金收入減掉商業(yè)地產(chǎn)成本及稅收費用所得利潤，還要按照33%的稅率再次繳納企業(yè)所得稅。如果按照REITs模式進行征稅，房地產(chǎn)企業(yè)可能就無法得到REITs在國際上8%～9%的通常收益率，因為REITs中的絕大部分收益都已經(jīng)作為分紅分配給投資者，其留存收益偏少，REITs擴大發(fā)展的可能性也會隨之減小。因此可以見得，政府必須帶頭提出行之有效的優(yōu)惠激勵政策，激發(fā)REITs在商業(yè)地產(chǎn)體系發(fā)展中的融資動力，使其不斷擴大規(guī)模。總結(jié)來看，我國必須針對REITs來首先制定相關稅收優(yōu)惠政策，這對間接促進房地產(chǎn)企業(yè)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展是非常必要的。

其次看相關保護法律的健全方面，以我國香港為例，他們在商業(yè)地產(chǎn)REITs融資的發(fā)展方面一直持有謹慎態(tài)度，所以他們在立法與監(jiān)管方面都比較全面，希望時刻保護投資者利益，并繞此來構(gòu)建了一系列嚴格規(guī)定體系，確保了REITs在香港商業(yè)地產(chǎn)中的合理規(guī)范運行，也有效降低了大小企業(yè)投資者的利益沖突風險。對中國內(nèi)地而言，香港這一做法也是值得借鑒的，我們應該制定基于國內(nèi)現(xiàn)實國情的相關法律法規(guī)，比如修改當前已有的《公司法》，允許SPC（Statistical Process Control，統(tǒng)計過程控制）技術(shù)進駐企業(yè)，利用他來配合REITs內(nèi)部管理模式，并基于它來優(yōu)化《公司法》改革進程。再者，也可以對《所得稅法》、《物權(quán)法》進行相應修改，處理目前界限較為模糊的房地產(chǎn)企業(yè)融資狀態(tài)，進一步明確相關法律規(guī)范，健全監(jiān)督市場以幫助企業(yè)安全高效融資。

3.2.2 微觀模式層面

在組織結(jié)構(gòu)選擇方面，房地產(chǎn)企業(yè)應該基于REITs體系特征來構(gòu)建信托型REITs結(jié)構(gòu)，循序漸進的開放企業(yè)融資模式及范圍。采用該融資結(jié)構(gòu)類型也是為了做到以商業(yè)地產(chǎn)為標的，加速信托收益憑證的形成，企業(yè)也會基于此有期限封閉式基金形式來強化上市交易活動。縱觀我國當前金融信托法律法規(guī)，其機制相對比較完善，這對減少商業(yè)地產(chǎn)立法障礙非常利好，也非常容易被房地產(chǎn)企業(yè)管理層及投資者所普遍接受。所以說，從微觀模式運作角度來講，我國房地產(chǎn)企業(yè)利用信托型REITs來運作商業(yè)地產(chǎn)還是具有很高可行性的，而且商業(yè)地產(chǎn)也可以利用該新融資模式來為企業(yè)構(gòu)建更健康融資體系，加速企業(yè)的資金流動性。

在管理模式選擇方面，主要可以采用外部管理模式或內(nèi)部管理模式，它們都基于REITs組織結(jié)構(gòu)及相關法律環(huán)境來展開，同時它也取決于我國金融市場及商業(yè)地產(chǎn)的實際發(fā)展程度。

在內(nèi)部管理模式方面，REITs投資經(jīng)營管理主體就是該融資模式的發(fā)起者，他的穩(wěn)定收入來源應該是商業(yè)地產(chǎn)的基金管理費及物業(yè)管理費。客觀講，內(nèi)部管理模式相對靈活，非常益于企業(yè)制定商業(yè)地產(chǎn)運營策略，像美國大部分房地產(chǎn)企業(yè)所采用的就是這一內(nèi)部管理模式。在亞洲，像日本、韓國等發(fā)達國家所采用的是REITs外部管理模式，它主要依賴于受托人以外的第三方專業(yè)管理機構(gòu)來為商業(yè)地產(chǎn)進行前期融資和后期資產(chǎn)管理服務。因此外部管理模式的優(yōu)勢就在于它能夠確保投資人利益不受到外界侵害，具有極高的監(jiān)督屬性。

對于我國而言，基于REITs的外部管理模式更為妥當，因為我國房地產(chǎn)企業(yè)在商業(yè)地產(chǎn)融資及運營管理方面本身就缺乏外部監(jiān)管力度，所以為了確保投資者利益分配的合理和監(jiān)管規(guī)則的安全性，外部委托管理模式還是比較符合我國國情的。

在投資管理模式方面，我國房地產(chǎn)企業(yè)在商業(yè)地產(chǎn)融資方面應該持開放態(tài)度，應該學習美國以權(quán)益型REITs為主的房地產(chǎn)資產(chǎn)融資模式，長期專注于某一區(qū)域的投資，為企業(yè)帶來持續(xù)利益。而且這種投融資模式相比于傳統(tǒng)模式受利率影響更小，也能在一定程度上抵御權(quán)益型風險的發(fā)生。對我國商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)來講，應該允許權(quán)益型、混合型、抵押型等多種融資類型在市場中的同時存在，監(jiān)管層也無需劃出詳盡框架進行約束，應該交由市場、企業(yè)自身來作出符合自己發(fā)展現(xiàn)狀的正確選擇[3 ]。

4 總 結(jié)

綜上所述，我國房地產(chǎn)行業(yè)在宏觀政策調(diào)控與微觀模式選擇上都要做出正確選擇，尤其是商業(yè)地產(chǎn)領域應該基于政策大背景和市場大環(huán)境來發(fā)揮其行業(yè)獨特性，廣泛接受多元化融資模式，引入REITs模式，并基于它來解決行業(yè)融資問題，為商業(yè)地產(chǎn)在我國未來的健康良性發(fā)展尋求支柱。

主要參考文獻

[1]陳文玲.促進中國商業(yè)地產(chǎn)的健康發(fā)展[J].商業(yè)研究，2008（9）：5-7.