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房產稅的稅收籌劃范文第1篇

一、銷售收款環節的稅收籌劃

1、房地產銷售環節涉及到的稅收種類

房地產銷售環節涉及到的稅種包括營業稅、土地增值稅、房產稅、企業所得稅、印花稅、營業稅金及附加、城建稅和教育費附加等。其中,營業稅是按照房地產企業向購房者收取的全部價款和價外費用為基數計稅的,它又是城建稅、教育費附加計稅的基礎,同時也能影響契稅、印花稅以及土地增值稅,因此,銷售環節最重要的稅收籌劃種類是營業稅。同是,土地增值稅的超額累進稅率與銷售階段的定價密切相關,因此它是銷售環節稅收籌劃的關鍵環節。

2、營業稅的籌劃策略 3、土地增值稅的稅收籌劃 二、整體層面的其他稅收籌劃

房地產行業涉稅項目和種類都較多,在整個管理和經營工作中各個環節都需要注意,進行合理的稅收籌劃,才能保證企業整體稅收的有效規避。

1、企業所得稅的稅收籌劃

企業所得稅的計算過程中,會有一些相關的抵稅項目以減少企業稅收,但是房地產行業一直是我國政府宏觀調控的重要對象,因而在企業所得稅的征收方面享有較少的優惠。企業應該謹慎分析相關政策,合理調整企業銷售業務組成,借用時間價值或者費用的合理安排爭取盡量的稅收優惠。例如,很多房地產企業將人防工程作為車位出售給業主,并確定收入,就需要與當年繳納相應的所得稅。而其實人防工程不可出售,企業可以將其租給業主,然后分期收取租金,這樣將這部分的收入劃分為多個年度,有效降低了企業所得稅的額度。

2、保有房產的房產稅籌劃

房地產企業都留有部分房源作為投資性房地產,用于出租或者暫時閑置。這部分房產都需要繳納房產稅,用于出租的房產還應該繳納5%的營業稅。企業在安排出租業務的具體細節時,也應該區分房屋租金和代收的水電費、網費、清潔費等。同樣,這部分如果由物業公司進行收取可以避免繳納營業稅;但是如果為方便出租,打包收取租金,則需要按照總額繳納營業稅。

房產稅的稅收籌劃范文第2篇

關鍵詞：房地產 稅收籌劃 合理避稅

一、籌建融資環節的稅收籌劃

1、房地產籌建環節涉及到的稅收種類

房地產行業的早期籌備工作主要包括獲取土地使用權和籌集所需的資金。這個階段涉及到的稅金包括耕地占用稅、契稅、營業稅、城建稅、教育費附加以及籌資方式不同對企業所得稅的影響。在房地產投入資金進行開發建設階段則將涉及到土地使用稅、房產稅、土地增值稅、印花稅、企業所得稅以及營業稅金及附加等多個稅種。籌建環節對籌資方式的合理選擇和對土地增值稅進行合理籌劃不僅可以有效控制當期的稅收負擔，而且對于整個行業后期經營中的稅負也有相應的緩解作用。

2、稅收籌劃策略

房地產行業前期需要投入巨額的資金，企業本身不可能全部依靠自己的能力投入這部分資金，必需的融資必不可少。現在我國資本市場上的融資方式可以歸結為三類，即企業自身資金積累、債務融資（向金融機構貸款、發行債券和向其他企業借款）和權益融資（企業內部融資和公開上市發行股票融資）。在三類融資方式中，企業自身資金積累大代表企業經營狀況良好，但是企業一時動用較大的自身積累不僅可能影響企業的正常運轉，還需要面臨雙重交稅的負擔；由于房地產行業經營特點，融資金額需求也很大，因而會支付較大的利息成本，不過借款利息一般可以稅前扣除，可以一定程度上抵減企業所得稅的總額；更多的企業愿意使用權益融資，不僅是這種融資方式成本較小，而且可以有效優化企業的資本結構，增強企業抗風險能力，然而這種融資方式的紅利和股利是從稅后利潤中支付的，不能起到抵稅的作用。因此，相關部門在房地產籌建初期就應該根據企業自身能力和成長需要，進行合理稅收負擔考慮，選擇合理的籌資方式。

在正式立項開發建筑階段，最明顯的就是土地增值稅，這部分稅收雖然直接顯示在銷售環節，但是對這部分稅收進行合理籌劃需要在建筑開發環節展開。我國《土地增值稅暫行條例》規定，建造普通標準住宅進行出售的，增值額未超過扣除項目金額20%的，免征土地增值稅；增值額超過扣除項目金額之和20%的，應該全部增值額進行計稅。土地增值稅實行四級超率累進稅率，稅率從30%到60%。在這種規定下，房地產企業根據征稅的臨界點和累進稅率的臨界點，可以合理安排建筑環節的物資使用或者人工程序，適當的增加成本；這樣一來，在一定程度上增加扣除項目的金額，達到合理避稅的目的。

例如，某房地產企業花費10000萬元取得某土地使用權，建造普通標準住宅。企業根據歷史數據和材料人工成本等進行合理預算可知，整個項目完工后可扣除項目金額為5000萬元，項目銷售預計為18200萬元。此時，（18200-10000-5000）/（10000+5000）=21.3%，企業需要交納的土地增值稅為（18200-10000-5000）×30%=960萬元。如果企業對項目成本進行調整，使可扣除項目增加200萬，那么，（18200-10000-5200）/（10000+5200）=19.73%，剛好滿足條例規定的免征土地增值稅的條件，則不用繳納土地增值稅。這個過程雖然增加了200萬的成本支出，但是可以為企業節約960萬的稅負。這部分的成本支出可以用在公共設施的建設方面，可以在有效避稅的基礎上，提高商品房的品質，有利于品牌的建立。

二、銷售收款環節的稅收籌劃

1、房地產銷售環節涉及到的稅收種類

房地產銷售環節涉及到的稅種包括營業稅、土地增值稅、房產稅、企業所得稅、印花稅、營業稅金及附加、城建稅和教育費附加等。其中，營業稅是按照房地產企業向購房者收取的全部價款和價外費用為基數計稅的，它又是城建稅、教育費附加計稅的基礎，同時也能影響契稅、印花稅以及土地增值稅，因此，銷售環節最重要的稅收籌劃種類是營業稅。同是，土地增值稅的超額累進稅率與銷售階段的定價密切相關，因此它是銷售環節稅收籌劃的關鍵環節。

2、營業稅的籌劃策略

對營業稅進行籌劃的直接目的就是降低營業稅的納稅基數，合理剝離價外費用，恰當分離稅種稅率。具體地，可以從剝離價外費用和進行稅率分離兩個方面進行展開。

（1）剝離價外費用

根據我國營業稅暫行條例實施細則的規定，營業稅的計稅金額是收取的全部價款和價外費用。在房地產銷售中，為了吸引客戶和提供更好的房源，房地產企業將各種配備設施和服務（如有線電視安裝費、煤氣天然氣初裝費、水表電表初裝費等）提供到位。這部分代收的價外費用需要計入銷售總額，無疑增加了房地產企業營業稅的納稅總額，需要按照規定繳納。房地產企業應該設立專門的物業公司，負責這些代收費用的收取，將這些費用從總銷售收入中剝離，進而減小營業稅的計稅金額。

例如，某企業年度總代收費用為1000萬，這部分費用不僅要按照5%的比例繳納營業稅50萬，還要繳納城建稅和教育費附加5萬左右，相應的契稅和印花稅也會相應增加；如果設立專門的物業公司，只要保證其經營成本低于這部分稅負總和，對于企業都是有利的。

（2）分離稅率

由于市場需求的變化，現在很多房地產企業紛紛提供更多的精裝修房，這就涉及到銷售毛坯房和房屋裝修兩個行為。如果房地產企業直接將精裝修的商品房進行銷售，則需要對總價款繳納營業稅。銷售不動產的營業稅征收稅率是5%，而建筑業的營業稅征收稅率則是3%。針對這種政策，房地產企業可以單獨成立裝修公司，負責獨立簽訂裝修合同。即購房者在購買過程中簽訂購買毛坯房合同和裝修合同，這樣，房地產企業可以將裝修部分的價款節約2%的稅負。或者，企業也可以將裝修業務承包給專門的裝修公司，只負責銷售毛坯房，然后提供裝修業務的聯絡服務。

3、土地增值稅的稅收籌劃

籌建環節已經對土地增值稅的籌劃進行了一定的分析，銷售環節的很多銷售政策也會很大程度上影響這部分稅收的納稅金額。

由于土地增值稅適用的是超額累進稅率，充分應用稅收稅率變動臨界點，合理制定商品房銷售定價，可以有效增加企業稅后利潤。例如，某房地產企業建造的普通標準住宅，完工后計算的可扣除項目金額為800萬元，而市場上同類商品的售價約為1200萬元。該企業如果將自己的商品房定價為1210萬元，（1210-800）/800>50%，則應繳納的土地增值稅為（1210-800）×40%=164萬元，稅后利潤為1210-800-164=246萬元；如果企業將自身商品房價格定為1190萬元，則20%（1190-800）/800

另外，企業還應該合理利用相關的免稅或者稅收優惠的臨界點，合理安排銷售，采用上述的承包裝修任務等，是土地增值稅盡量按照較低的稅率征收。

三、整體層面的其他稅收籌劃

房地產行業涉稅項目和種類都較多，在整個管理和經營工作中各個環節都需要注意，進行合理的稅收籌劃，才能保證企業整體稅收的有效規避。

1、企業所得稅的稅收籌劃

企業所得稅的計算過程中，會有一些相關的抵稅項目以減少企業稅收，但是房地產行業一直是我國政府宏觀調控的重要對象，因而在企業所得稅的征收方面享有較少的優惠。企業應該謹慎分析相關政策，合理調整企業銷售業務組成，借用時間價值或者費用的合理安排爭取盡量的稅收優惠。例如，很多房地產企業將人防工程作為車位出售給業主，并確定收入，就需要與當年繳納相應的所得稅。而其實人防工程不可出售，企業可以將其租給業主，然后分期收取租金，這樣將這部分的收入劃分為多個年度，有效降低了企業所得稅的額度。

2、保有房產的房產稅籌劃

房地產企業都留有部分房源作為投資性房地產，用于出租或者暫時閑置。這部分房產都需要繳納房產稅，用于出租的房產還應該繳納5%的營業稅。企業在安排出租業務的具體細節時，也應該區分房屋租金和代收的水電費、網費、清潔費等。同樣，這部分如果由物業公司進行收取可以避免繳納營業稅；但是如果為方便出租，打包收取租金，則需要按照總額繳納營業稅。

四、結束語

房地產行業投資金額較大，經營周期長。企業在經營中需要支付多項巨額的稅金，企業應該針對不同環節進行事先稅負預測和合理籌劃，盡量減少稅務業務中的誤區和風險，正確運用稅收政策，合理規避稅收負擔，提高稅后凈利潤。

參考文獻：

[1]吳永健.房地產企業稅收籌劃[D].西南財經大學，2010

房產稅的稅收籌劃范文第3篇

摘 要：目前，我國房地產稅制設計不合理以及政府收費繁雜，使的房地產企業是稅負最重的行業之一，進而使得房價居高不下。本文分析了房地產企業的經營特點及其所涉及的稅種。然后從土地增值稅、企業所得稅和營業稅這三個稅種出發，分析了該類公司稅收籌劃的方法。

關鍵詞：房地產；稅收籌劃；房價

當下，房地產成了人們熱議的話題，如何降低房價，讓老百姓買得起房子是其中的焦點。通過降低成本來降低房價是一重要的途徑。

一、房地產企業的經營特點及稅負情況

(一）經營特點

對房地產公司來說，開發的房地產是他們經營的商品，在屬性上與其他商品明顯不同，它有自己獨特的經營特點：

1.開發經營具有計劃性及復雜性。企業的經營業務囊括了從征地、拆遷勘察、設計、施工、銷售到售后服務全過程。且從征用土地到建設房屋、基礎設施以及其他設施、商品銷售都應嚴格控制在國家計劃范圍之內。

2.開發建設周期長，投資數額大。開發產品要從規劃設計開始，經過可行性研究、征地拆遷、安置補償、七通一平、建筑安裝、配套工程、綠化環衛工程等幾個開發階段，少則一年，多則數年才能全部完成。

3.經營風險大。開發產品單位價值高，建設周期長、負債經營程度高、不確定因素多，一旦決策失誤，銷路不暢，將造成大量開發產品積壓，使企業資金周轉不靈，導致企業陷入困境。

（二）房地產公司稅負情況

從行業角度看，目前中國房地產行業的平均稅負高于國內其他行業，根據相關統計報告顯示，2009年中國稅收收入共59 515億元，比上年增加5 291億元，同年年房地產行業的土地增值稅、耕地占用稅、契稅、房產稅、城鎮土地使用稅、房地產營業稅和房屋轉讓所得稅等七項稅收增收額共計1 851.85億元，占中國2009年全部稅收收入增收額的5291億元的35%。一年當中全國稅收收入的增長額超過1/3來自于房地產業，增幅在各行中居首位；從稅率來說，房地產行業的總體稅率偏高。目前，中國房地產開發企業按銷售收入的5%交納營業稅，按所得額的25%交納企業所得稅，土地增值稅的稅率是30%～60%不等。總之，房地產公司稅收負擔過于沉重，通過稅收籌劃，實現稅負的減輕，是公司的唯一選擇。

二、房地產公司涉及的稅種

（一）項目設計階段

房地產公司在前期準備階段需要繳納的稅種較少，主要是耕地占用稅和契稅。在房地產開發中如果占用了耕地，就必須在土地管理部門批準占用耕地之日起30日內按每平方米稅額從1元～15元不等的金額一次性繳納耕地占用稅。購買土地時要按3%～5%的稅率繳納契稅。

（二）項目建設階段

在開發階段對營業額按3%稅率征收的建筑業營業稅；簽訂建設施工合同時，對合同金額按萬分之三的稅率交印花稅；同時還要就擁有的土地面積繳納城鎮土地使用稅。

（三）項目銷售階段

1.營業稅。對房地產出售方適用“銷售不動產”稅目的規定，以房屋售價的5%稅率繳納的營業稅；針對房產租賃而言的，房產租賃業適用營業稅中“服務業”稅目，統一執行5%的比例稅率。

2.土地增值稅。土地增值稅實行超率累進稅率，增值多的多征，增值少的少征，無增值的不征，最低稅率為30%，最高稅率為60%。

3.印花稅。房地產銷售階段的印花稅，是在房地產交易中，針對房地產交易金額，適用“產權轉移書據”稅目，按照0.05%稅率征收。

4.企業所得稅。對房地產企業而言，如果其轉讓或出租房地產產生了凈收益，就要將其收益并入企業利潤總額繳納企業所得稅。企業所得稅采用25%的比例稅率。

5.房產稅。房地產開發企業建造的商品房，在出售前，不征收房產稅；但對出售前房地產開發企業使用或出租、出借的商品房應按規定征收房產稅。房產稅采用比例稅率，依據房產計稅余值計征的，稅率為1.2%；依據房產租金收入計征的，稅率為12%。

三、房地產公司的稅收籌劃策略

從以上的介紹可以看出，土地增值稅、企業所得稅、營業稅是房地產企業的主要稅負，因此也是企業開展稅收籌劃的重點稅種。

（一）土地增值稅的籌劃

土地增值稅采取的是超率累進稅率的特點，這就決定了在銷售過程中合理合法地降低增值額成了稅收籌劃的關鍵。

1.進行借款利息的籌劃，合理確定利息的扣除方式。根據《土地增值稅暫行條例》的規定，如果能夠按轉讓項目劃分利息支出，并能提供金融機構證明的，可以據實扣除利息，但不能超過按同期商業銀行規定貸款利率計算的利息。如果不能分清房地產項目的借款利息和其他生產經營的借款利息且不能提供金融機構證明的，則按土地成本和開發成本的兩項之和的5%作為利息扣除的限額。因此在項目開工過程中，企業可以合理估計并比較“項目借款的實際利息支出”與“土地成本和開發成本的兩項之和的5%”孰大，從而在項目籌建之初選擇對企業最為有利的利息扣除方式。

2.充分考慮土地增值稅的起征點的稅收優惠。根據規定，納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目20%的，免征土地增值稅；增值額超過扣除項目20%的，按超率累進稅率交土地增值稅。由于土地增值稅的稅率較高，所以在項目銷售時可以適當測算增值額的比例，充分考慮增值額增加所帶來的收益與放棄“20%”這一起征點所增加的稅收負擔這兩者之間的關系，從而選擇合理的售價。

3.整體轉讓、分解定價、拆分收入。房地產企業在成本不變的條件下，減少收入就能降低增值額。在超率累進稅率下，也可以選擇較低的稅率，從節稅的角度來說尤為重要。因此，在出售房屋時，可以考慮將房屋與屋內各種設備分別出售，與客戶簽訂兩份合同即簽訂一份商品房買賣合同，同時簽訂一份附屬辦公室設備購銷合同，將收入進行分解，不僅使公司節約了土地增值稅，同時也節約了印花稅。另外，客戶節約了契稅，實現雙贏。

（二）企業所得稅的籌劃

1.遲延納稅的籌劃。企業可以通過推遲完工時間的方式來推延納稅時間，緩解企業的資金壓力，考慮上貨幣時間價值，這其實也達到了稅收籌劃的效果。

2.充分利用稅法規定的稅前扣除項目。對于稅法規定可以稅前扣除的財產保險、失業保險、工傷保險、生育保險、醫療保險、養老保險、住房公積金等費用，應足額購買，這樣既能增加稅前扣除成本降低企業所得稅，又遵守了法律、法規；更重要的是為員工謀了福利，有利于留住人才，增加企業的競爭力。

（三）營業稅的籌劃

1. 變房地產銷售為投資。稅法規定，以不動產投資入股，參與接受投資方的利潤分配，共同承擔投資風險的行為，不繳營業稅；投資入股后轉讓股權的行為，也不繳營業稅。根據該規定，房地產企業可以考慮先以不動產投資入股，再向購買方銷售股權的方式銷售房地產，從而達到不再繳納營業稅、城建稅和教育費附加的目的。

2.將房屋的裝潢、裝飾以及設備安裝費用單獨簽訂合同。房地產企業銷售的商品房有精裝修房和毛坯房兩種。 在房屋銷售的過程中，納稅人將銷售房屋的行為分解成銷售房屋與裝修房屋兩項行為，分別簽訂兩份合同，向對方收取兩份價款。在征稅中分別按“銷售不動產”交5%的營業稅和“建筑業”交3%的營業稅，節約了2%的營業稅。

參考文獻：

[1]張. 房地產開發企業的稅收籌劃探討[J]. 商業會計. 2011（23）

房產稅的稅收籌劃范文第4篇

我國早在2009年就開始了對企業實行了增值稅的改革方案，“營改增”和以往的稅制相比，有了進一步的完善，在各個方面都進行了調整，房地產企業的納稅籌劃方式也發生了比較大的變化，從而為納稅主體提供了更為廣闊的選擇空間。作為房地產企業，在中國的經濟發展和民生中占有著重要地位，在稅制改革后，房地產企業如何衡量利弊得失，提高企業的的經營水平是所有企業領導面臨的一項艱巨的任務。

所以說，把房地產作為“營改增”稅收籌劃的研究對象，探索房地產企業在增值稅納稅方面存在的問題和改進的方向，為房地產企業的增值稅納稅籌劃提出切實可行的建議和方法，為房地產企業在合法納稅的前提下，又適當的減輕了房產公司的稅負承受壓力，體現了依法納稅的原則，但又靈活的運用稅收政策。

二、“營改增”稅收措施下房地產企業稅收籌劃的可行措施

由于“營改增”對于不同行業的企業有著不同的影響，這些影響可能是有利的，也可能是不利的。那么企業的財務部門的管理會計一定要研讀關于“營改增”的相關法律措施，積極地應對“營改增”稅收大背景下的稅收環境，提高企業對新的稅收措施的適應能力，減輕對企業的不利影響，最大限度的利用“營改增”的優勢，提高企業的經濟效益。以下是是對房地產企業進行稅收籌劃的一些可行性措施。

1.對房地產業務人員進行“營改增”知識的普及，提高業務技能

由于國內的房地產企業尚存在一些管理方面的問題，當“營改增”稅收措施實施，一些房地產的內部工作人員和領導都沒有把“營改增”作為企業的一個工作日程，放到足夠重視的位置，俗話說“知己知彼，百戰不敗”，由于企業對于“營改增”的大意，在此時間內會產生大量的成本費用，因此這段時間內只會產生進項稅。面對新的稅收措施，房地產企業需要提高業務人員的技能和相關知識以及業務流程，尤其是企業的財務會計人員更應該提高自己的業務能力，熟悉“營改增”的相關政策，才能為企業減少一些不必要的損失。以減少企業經營成本。如果“營改增”成功后，那么計算增值稅則需要考慮銷項稅額和進項稅額。

2.房地產企業必須完善稅收籌劃管理制度

在“營改增”的試點階段，一些房地產企業并沒有完全去擁抱“營改增”政策，導致改革前的一些房產項目還沒完工，在改革后完工銷售的階段，隨著稅收的下降，但是房產也出現了下滑的波動，由于前期房企付出了高昂的成本，導致房企的利潤受到一定的下滑，因此房地產企業的稅收籌劃管理制度在企業內部必須得到完善，房地產企業在供應方提供物資材料時可進行相關比較，利用稅率的差異和納稅人的身份、優惠政策以及納稅時間的延遲，以此可最大限度的進行靈活的稅務籌劃。

萬科2013年合并資產負債表中存貨331，133，223，278.99元，萬科2013年的總資產為479，205，323，490.54元，存貨占總資產比重為69.10%。若構成目前存貨的成本無法抵扣，以11%稅率計算，其增加的稅負為：存?出售形成的營業收入以2013年利潤表中口徑計算：銷售房地產的收入/銷售房地產的成本*存貨=132，787，6 85，050.71/91，528，508，900.72*331，133，223，278.99=480，401，294，533.17元。上述的營業收入形成的增值稅與營業稅的稅負差異計算如下：房產銷售收入*（增值稅稅率-營業稅稅率）*城建稅及教育費附加=480，401，294，533.17*（11%-5%）*1.11=31，994，726，215.91元。若是對存貨無相關過渡政策，可以預計房地產開發企業，將在“營改增”之前，大量出售存貨，以防止“營改增”后，稅率上升所帶來的稅負上升，避免多交稅款的風險。

3.企業應該與稅務機關積極互動

“營改增”的稅收改革極大的減輕了我國的企業的納稅負擔，一方面和國際經濟秩序接軌，給予企業更大的優惠幅度，促進企業征收，刺激消費，有利于國民經濟的發展，可以有效的促進我國企業的利潤提高和提高中小企業的競爭力。由于一些房地產企業忙于經營，忽視了“營改增”的稅收政策，對新的“營改增”政策了解不夠深入，因此，企業的財務會計和管理會計一定要積極協助，相互配合，勇敢的和企業所在地的稅務部門取得溝通，進行互動，了解關于“營改增”的新的稅收措施，學習并熟練運用新的“營改增”計稅方式，促進房地產企業的健康發展，提高房地產企業財務合規性。

房產稅的稅收籌劃范文第5篇

【關鍵詞】房地產；稅收籌劃；風險分析

稅收籌劃是指在合法的條件下，通過對經營活動的事先籌劃和安排，盡可能地減輕稅負的行為。稅收籌劃的經濟納稅職能，是稅法賦予納稅人的權利所致，是市場經濟條件下企業維護自身合法權益的內在要求。稅收籌劃的目的在于實現稅收負擔最低化。其手段以具體的法律條款為依據，并在稅法規范和允許的范圍內實施與運用。因此，納稅人如果能精通稅法、知道自己該繳什么稅，不該繳什么稅成為精明的納稅人，將給企業帶來很好的收益。選擇最輕的納稅行為是納稅人的基本權利。房地產企業也同樣有權利選擇最輕的納稅行為。

1 房地產企業稅收籌劃風險定義

稅收籌劃風險是指房地產企業涉稅行為因為沒有正確遵循稅收法律法規的有關規定，使得房地產企業沒有準確和及時的繳納稅款，從而引發稅務機關對企業進行檢查、調整、處罰等等。最后導致房地產企業經濟利益的損失。

稅收籌劃給房地產企業帶來經濟利益的同時，必然也會帶來非常大的風險。惡性避稅在美國呈現蔓延之勢，使得政府損失稅收達100多億美元。購買避稅方案的公司因此也受到牽連一補繳稅款、稅務機關對公司進行行政處罰使得公司社會聲譽降低。隨著經濟全球化進程的加快，房地產企業的交易行為越來越復雜，另外，稅收政策的變化也越來越多，稅收征管的力度越來越大，房地產企業面臨的納稅風險正在逐步升級。稅收籌劃不僅僅是技術問題，而是帶有很強政策性的工作。如果操作不對的話，不但不能達到目的，反而要遭受處罰和制裁，會給房地產企業造成很大的損失。所以不論是中介機構還是納稅人自己進行稅收籌劃，不僅要考慮到稅收籌劃帶來的收益，更要清醒看到稅收籌劃的風險。

2 房地產企業稅收籌劃風險來源

2.1 政策選擇和政策變化風險。政策選擇風險是指對納稅人對于政策的選擇正確是否正確存在著不確定性。這種風險產生的原因是房地產企業對政策精神的認識不足導致的。也就是說，房地產企業單方面認為自己所采取的納稅行為是符合國家的政策的，但是實際上并不符合國家的政策。政策變化性風險是指稅收政策隨著經濟形勢的變化做出相應的變化。這也給稅收籌劃帶來風險。

2.2 操作風險。操作風險是指房地產企業對有關稅收優惠政策的運用不到位或在稅收籌劃過程中對稅收政策的整體性把握不夠，稅收籌劃中顧此失彼，導致稅收籌劃失敗。

2.3 經營風險。房地產企業的生產經營活動不是一成不變的，經營活動的變化要求稅收籌劃方案隨之發生改變。這樣已經計劃好的稅收籌劃可能已經不適合。所以經營活動的變化很可能影響稅收籌劃方案的實施。

2.4 執法風險。稅務風險與稅收的執法情況有很大的相關性。稅收執法力度大，稅收籌劃的風險就較大。

2.5 收益小于成本風險。房地產企業稅收籌劃的目的是獲得利益，如果稅收籌劃收益小于成本，房地產企業就達不到稅收籌劃的目的。

2.6 遵從風險。遵從風險是指企業的經營行為沒有隨著稅收政策的變動而發生相應的變化，最終導致企業未來利益受到損失。總之，遵從風險是指企業沒能掌握最新的稅收政策，并且未能根據最新的稅收政策調整自己的納稅行為所產生的風險。主要原因是企業缺乏外部組織機構對企業納稅行為的審查。遵從風險是所有企業納稅風險中最大的一種風險。

2.7 核算風險。核算風險是指企業因為沒有準確核算稅金，最終導致企業利益的損失。例如:企業沒能正確核算會計規定和稅收政策的差異、企業缺乏內部控制措施等等，最終導致會計核算系統提供了不真實的納稅數據和信息。

2.8 員工風險。員工風險是指企業因為人的原因而導致未來利益損失的不確定因素。例如:稅務管理崗位員工頻繁變動;員工豐富經驗未能被書面留存;員工缺乏責任心，導致企業未按規定及時申報納稅。員工風險是所有納稅風險的根本風險，它是最難控制和管理的。

2.9 信譽風險。信譽風險是指外界因企業稅務違規行為而對企業信譽的懷疑并導致其未來收益損失的不確定因素。例如:企業因欠稅問題被稅務機關公告;企業因偷稅問題被媒體報道，使得合作伙伴突然中止談判。對企業來講，信譽風險的后果和影響可能是深遠的、無法計量的。

3 房地產企業稅收籌劃風險防范

3.1 樹立風險防范意識。首先房地產企業自身應做到建立健全內部會計核算系統。完整、真實和及時的對經濟活動進行反映，準確計算稅金，按時申報，足額繳納稅款。

3.2 提高稅收籌劃設計人員的業務素質。加強稅收政策的學習，有效降低和防范房地產企業稅收籌劃風險。

3.3 樹立正確的納稅意識和稅務籌劃風險意識。把納稅籌劃與偷逃稅區別開來。

3.4 堅持成本效益分析。房地產企業不論是內部設立專門的部門進行稅收籌劃還是聘請外部專家專門從事稅務籌劃工作，都要耗費一定的人力、物力、財力。只有當稅收籌劃方案的收益大于支出時，該籌劃才是成功的。

3.5 關注稅收政策的變化趨勢。由于企業經營環境的多變形、復雜性及不確定事件的發生，稅法常隨經濟情況的變化或為配合政策的需要而不斷修正和完善。企業在進行納稅籌劃時，應充分收集和整理與企業經營相關的稅收政策及其變動情況，在實施納稅籌劃時，充分考慮籌劃方案的風險，然后作出正確決策。

3.6 力求整體效益最大化。籌劃時，不能僅僅緊盯住個別稅種的稅負高低，而要著眼于整體稅負的輕重。一項成功的稅收籌劃方案必然是多種稅收方案優化選擇的結果。優化選擇的標準不是稅收負擔最小，而是在稅收負擔相對較小的情況下，企業整體利益最大。

3.7 加強與中介機構的聯系合作。稅收籌劃方案的設計具有專業性和復雜性、時效性等特性，有時房地產企業僅憑自己的力量很難設計出具體方案。尋找一個專注于稅收政策研究和咨詢的中介機構就會顯得非常重要。

3.8 及時與稅務機關協調。由于稅收政策有相當大的彈性空間，稅務機關在稅收執法上擁有較大的自由裁量權。所以房地產企業稅收籌劃的合法性需要稅務行政執法部的確認。在這樣的情況下，房地產企業應及時與稅務機關協調一致。

4 房地產企業稅收籌劃風險控制步驟

4.1 建立風險控制環境。建立風險控制環境包括建立風險控制策略和目標，主要取決于企業管理層的納稅文化和要求。如果企業管理層更傾向于避稅的話，可以肯定地說，該企業的整體納稅風險是很大的。企業管理層在建立書面納稅風險控制策略和目標時，應明確以下幾點:一是企業應遵守國家稅收政策規定，照章納稅。二是企業應積極爭取與企業相關的稅收優惠三是企業和分支機構必須設置稅務部門及其各級負責人。

4.2 評估納稅風險。評估納稅風險就是對企業具體經營行為涉及的納稅風險進行識別和明確責任人，是企業納稅風險管理的核心內容。需要考慮以下幾步：一是理清企業有哪些具體經營行為；二是分析具體經營行為的涉稅問題；三是分析涉稅問題的納稅風險；四是設置和納稅風險相關的工作崗位及責任人。