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企業清算的稅務籌劃范文第1篇

一、企業加強納稅籌劃的意義

實現企業利潤最大化的一種行為過程。稅務籌劃可以減輕企業沉重的稅負，節約大量資金，也增強了企業的市場競爭力，促使企業財務管理目標的實現。稅務籌劃有助于提高企業的經營管理水平。因為詳細的稅收策劃，不僅僅是對企業有關涉稅事宜的籌劃，更是對企業生產、銷售等各個環節的統籌安排，是由納稅籌劃方案統一體現的。納稅籌劃方案的制定和運作，都是貫穿在整個企業管理過程中的，需要企業各個部門之間順暢無阻的配合才能實現。稅務籌劃客觀上促進了國家稅收制度的健全和完善。稅務籌劃是對已有稅法不完善及其特有缺陷所作的顯示說明，它說明了現有稅法的不健全特征。因此，它能促進稅收法制的完善，有效地推動稅收法制化的進程。稅務籌劃有利于社會資源的優化配置。稅收一方面是國家利用法律手段對社會財富的再分配過程，同時也是國家對經濟進行宏觀調控的重要手段。國家運用不同的稅收優惠政策，從投資方向、籌資途徑、企業組織形式以及產品結構、投資區域等方面，來實現對社會經濟的調節。因此，納稅籌劃實際上是順應了國家對社會資源配置的引導，優化了社會經濟資源的配置，實現了國民經濟持續、健康、快速的發展。

二、企業加強納稅籌劃的幾種實物方式

1.納稅籌劃工作有效實施的條件。企業要嚴格遵循相關的收稅法律、政策與法規等。依法納稅是企業所有經濟活動及納稅方案實施的基礎，也是稅收籌劃的重要前提，企業應嚴格遵守，不然就會遭受一定的懲罰，承擔一定的法律責任，也會使企業遭受巨大的損失。對國家的稅收政策法規要進行全面的了解與掌握。企業應對稅收法律法規進行有效的分析與研究，嚴格遵守國家稅收政策經營與管理本企業的同時，最大化地應用有利條款，有效完成節省納稅的計劃。企業的相關財務與管理水平應不斷強化。企業應致力于完備的財務會計制度的建立和健全，不斷提高財務人員的業務素質以達到財務管理水平不斷提高的目的，保障企業經營活動進入良性循環系統的同時，最大化地降低企業的納稅成本，最終達到最大限度實現企業經濟與社會價值的目的。2.企業設立過程的納稅籌劃。企業在經營中面臨的首要問題就是以何種形式作為企業的組織形態，法律提供了不同企業組織形式，例如個人獨資企業、合伙、有限責任公司、股份公司等等。各種各樣的企業組織形式在經濟生活中并存。對一個企業而言，在制度設計和策略運用上，如何選擇適當的組織形式對于企業的投資者而言，面對市場環境中各式各樣的經營風險，企業組織形式的選擇自然成為核心。公司股東責任有限原則，對于投資者（股東）而言，企業在經營上可能遭遇到的風險責任，止于其出資額或者所持有的股份，不及于其他個人財產。此一制度設計，對于投資者的風險控制具有相當的意義。相對地，根據中國民法通則和合伙企業法的規定，合伙人對于合伙企業系負無限連帶責任。投資者所必須承擔的風險不僅及于其出資額，還包括其全部個人財產。3.企業兼并的稅收籌劃：兼并是指企業因某種合法原因將兩個或兩個以上的企業合并成一個企業的經濟行為。包括新設合并和吸收合并兩種，它與分立是相對的，企業分立和合并都是為了其整體利益最大化。因此，也同樣是為此目的，比如盈虧相抵的籌劃獲利能力高的企業可通過兼并虧損企業來盤活其資產，以增大自身競爭優勢和能力，同時還可沖減利潤，少繳稅款。但必須注意，要符合稅法規定（尤其是手續）。再如吸收現金或收購股權的籌劃，企業合并若采取現金吸收合并時，產權關系明確，但被吸收方收到現金時必須繳納所得稅。而采取持有股份，雖不能一次性將全部股份轉移，卻不需繳納這筆稅款。4.企業清算的稅收籌劃：清算是指企業依法除因合并和分立事由外宣告終止經營活動的法律行為。企業清算必然涉及清算所得和所得稅款，因此就有必要進行稅收籌劃。企業清算的稅收籌劃主要包括清算所得中資本公積項目的籌劃和清算期限的籌劃。對資本公積中評估增值和接收捐贈項目，發生時不計征所得稅，而清算時應繳所得稅，即可延期繳稅。若其他條件不變。增值部分合法計提折舊，以減少所得稅額，從而實現減輕稅負的目的；一般地，清算期應單獨作為一個納稅年度，其間必有清算費用，如同時有大量盈利，則可籌劃合法適當延長清算期，以沖減利潤，減輕稅負。5.會計核算有關的稅收額外負擔。稅收規定，納稅人兼營增值稅（或營業稅）應稅項目適用不同稅率的，應當單獨核算其銷售額，未單獨核算的，一律從高適用稅率，納稅人兼營貨物銷售和營業稅應稅勞務，應當分別核算，分別計算增值稅與營業稅，未分別核算的一并征收增值稅，也體現稅負從高原則，對納稅人賬簿混亂或成本資料、收入憑證、費用憑證殘缺不全，難以查賬的稅務機關有權核定其應納稅額。而稅務機關核定的稅款往往比實際應納的稅額要高。6.與納稅申報有關的稅收額外負擔。主要包括：企業實際發生的財產損失，未報經主管稅務機關批準的不得稅前扣除；納稅人納稅年度內應計未計扣除項目，包括各類應計未計費用，應提未提折舊等作為權益放棄，不得轉移以后年度補扣，稅務機關查增的應納稅所得額，不得作為公益救濟性捐贈扣除的基數，稅務機關查補的所得稅不得作為投資抵免的稅款，但要作為計算抵免的基數，對符合條件的減免稅要在規定的期限內報批，逾期申請，視同權益放棄，稅務機關不再受理等等。對于經營過程中的稅收額外負擔，企業應通過采取加強財務核算，主動爭取低稅負核算形式，按規定履行各項報批手續，履行代扣代繳義務，認真做好納稅調整等項措施加以避免。

本文作者：荊亞妮工作單位：西安航空發動機公司裝飾工程公司

企業清算的稅務籌劃范文第2篇

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[2] 全國注冊稅務師執業資格考試教材編寫組.稅法（II）[M].北京：中國稅務出版社，2012.

[3] 財政部，國家稅務總局.關于小型微利企業有關企業所得稅政策的通知[S].財稅[2009]133號，2009-12-02.

[4] 財政部，國家稅務總局.關于繼續實施小型微利企業所得稅優惠政策的通知[S].財稅[2011]4號，2011-01-27.

[5] 財政部，國家稅務總局.關于小型微利企業所得稅優惠政策有關問題的通知[S].財稅[2011]117號，2011-11-29.

[6] 財政部，國家稅務總局.關于企業清算業務企業所得稅處理若干問題的通知[S].財稅[2009]60號，2009 -04 -30.

企業清算的稅務籌劃范文第3篇

一、房地產企業土地增值稅稅收籌劃分析

（一）土地增值稅概述

土地增值稅是對有償轉讓國有土地使用權及地上建筑物和其他附著物產權，取得增值收入的單位和個人征收的一種稅。單位包括各類企業、事業單位、國家機關和社會團體及其他組織。個人包括個體經營者。土地增值稅的特點是以轉讓房地產取得的增值額為征稅對象；征稅面比較廣；采用扣除法和評估法計算增值額；實行超率累進稅率及實行按次征收、納稅時間、納稅方法根據房地產轉讓情況而定。土地增值稅的立法原則是適度加強國家對房地產開發、交易行為的宏觀調控；抑制土地炒買炒賣保障國家的土地權益；規范國家參與土地增值收益的分配方式、增加財政收入。土地增值稅是對轉讓國有土地使用權及其地上建筑物和附著物征收，不包括國有土地使用權出讓所取得的收入。基本征收范圍包括：轉讓國有土地使用權；地上的建筑物及其附著物連同國有土地使用權一并轉讓；存量房地產的買賣。

（二）土地增值稅計算

轉讓土地使用權和出售新建房等情況，計算土地增值稅分四步計算應納稅額。第一步計算增值額：增值額=收入額―扣除項目金額，其中收入額包括貨幣收入、實物收入及其他收入；扣除項目金額包括取得土地使用權所支付的金額、房地產開發成本、房地產開發費用、轉讓房地產有關的稅金及其他扣除項目。第二步計算增值率：增值率=增值額÷扣除項目金額×100%。第三步確定適用稅率：根據計算的增值率，按照稅率表確定適用稅率。第四步依據適用稅率計算應納稅額：應納稅額=增值額×適用稅率―扣除項目金額×速算扣除系數，土地增值稅實行四級超率累進稅率。

二、房地產企業土地增值稅稅收籌劃存在的問題

（一）缺乏全面系統的籌劃

企業內部財務人員、稅務人員及高層管理人員只是更多地側重于理財層面及各自工作相關領域的籌劃。比如財務人員在會計的領域中，通過一些會計技巧、會計分攤及會計成本計提等方法的運用，在這些方面的籌劃能起到一些節稅的目的，但如果想要有更大的作用，想節約幾千萬甚至上億元比較困難，因此企業必須從戰略管理層面上進行改革，并落實在公司經營管理的各個環節。此外稅收籌劃不再在只是一個部門和個人的事，而是自上而下各個部門各種崗位的責任，形成全面的系統的籌劃體系。

（二）缺少專門的籌劃人才

現在大型的房地產企業都在成立或者考慮成立有獨立稅務經理的稅收籌劃部門，但目前很多中小型開發商還是財稅不分家，財務部的人員兼任稅務部的工作，甚至存在出納比財務總監的權利要大。房地產行業早期比較容易賺錢，財務人員的工作就是報稅做賬去銀行，正是因為大家對這樣的職位任職不夠深入，對財務人員要求不高，導致許多開發商聘用的財務人員專業水平不高，職業素質不高，所以稅收籌劃還有很多的空間沒有得到充分的挖掘。在籌劃人才及技術力量層面上，中小型開發商相對來說還是很薄弱的，許多房地產企業在這個方面還有很大的藍海去發掘，因此企業可以設立專門的稅務經理職位并招聘有經驗的稅收籌劃人才，還可以通過外包的方式委托具有豐富經驗的中介機構來針對本企業進行籌劃。

（三）外部環境的改變造成行業管理的轉型

過去十年是中國房地產企業黃金的時期，毛利高利潤空間大，因此房地產企業高層并不重視稅收籌劃，而現在房地產行業正處于下行通道，許多房地產企業出現資金壓力大，利潤空間降低，銷售不暢等特點。而房地產企業在資金和銷售雙重的壓力背景下，又遇到土地增值稅清算和征收的壓力，這樣迫使房地產企業自身管理由粗放化型向精細化型轉變，在這期間精細管理的核心就是，對成本控制中的財稅成本控制。

（四）錯過最佳的稅收籌劃時機

現在許多房地產企業一般都是在項目開發后期，或者需要做土地增值稅清算時才開始進行稅收籌劃。項目開發到這個階段時，籌劃的空間已經很小，此時不是不能進行籌劃，而是這個時候可操作的方法已經很少了。所以企業如果在項目開發后期，或者需要做土地增值稅清算時才開始稅收籌劃，籌劃的效果將會大打折扣。例如，房地產企業剛剛立項，準備在一塊地上同時開發公益性項目和住宅項目兩個部分，此時土地價格的籌劃就尤為重要，為避免所有土地價格的一刀切，在取得土地的時候就要和政府的相關部門進行溝通，把價格合理分配到兩個項目中去，這樣就可以獲得更好的籌劃效果；如果企業在項目開發中后期才開始籌劃，必然會錯失扣除項目中最大的籌劃空間――土地價格這個部分。

（五）不及時了解新的稅務政策及各地區稅務政策的差異

國家稅收法律政策是在不斷地改進和完善中，如果許多房地產企業的財稅人員不及時了解和掌握新的稅務政策，不僅造成其做出的稅收籌劃價值大打折扣，甚至使得房地產企業遭受不必要的高額稅負及稅收處罰。例如北京市地方稅務局公告2013年第8號文件中規定，“納稅人進行房地產開發項目土地增值稅清算時，稅務機關應按單套房屋銷售時同級別土地上的普通住房標準對普通住宅進行審核確認”，在這之前是按照一棟樓來計算平均值，確認是否符合普通住宅的標準，如果企業的財稅人員沒有及時了解到這個政策，還用以前的舊政策來籌劃，在土地增值稅清算中將無法享受普通住房的優惠政策，這樣必然會對企業造成不可挽回的損失，并且將會承擔高額的稅負。

在我國不同地區出臺一些有地域特色的稅務政策，許多房地產企業并不了解，所以企業要及時了解所在地區稅務政策的特色及關注每個地區稅務政策的差異，做到最大程度上的享受稅收優惠政策、合理合法的加大扣除項目，最大限度地提高企業的利潤空間。

三、加強房地產企業土地增值稅稅收籌劃的建議

（一）改變項目的轉讓方式

房地產企業稅收籌劃不應只是停留在理財層面上，要達到戰略層面和企業架構方面的高度，形成屬于企業高端層的籌劃設計和運作。譬如通過對項目轉讓方式的復雜化，把一個簡單的資產轉讓方式變為一個復雜的股權轉讓方式，通過轉讓項目方式的復雜化進行稅收籌劃。

案例1：A公司將某大廈轉讓給B公司，大廈轉讓額為9億元，可扣除項目金額為3億元，增值額為6億元，本次交易不是簡單的資產轉讓，而是通過境外股權轉讓方式完成的；適用的營業稅稅率為5%，城建稅稅率為7%，教育費附加為3%，企業所得稅稅率為25%。

方案1：簡單的資產轉讓方式。

營業稅金及附加： 9×5%×（1+7%+

3%）=0.495億元。

增值率：6÷3×100%=200%，適用的土地增值稅稅率為50%，速算扣除系數15%。

應繳納土地增值稅額：6×50%-3×15%=2.55億元。

應繳納企業所得稅額：（9-3-0.495-2.55）×25%=0.73875億元。

稅后利潤：9-3-0.495-2.55-0.73875

=2.21625億元。

方案2：通過境外股權轉讓方式。

營業稅金及附加：根據相關的稅收政策規定，在中國境內沒有任何股權轉讓，也沒有任何資產交割，免征營業稅及附加。

應繳納土地增值稅額：同上，也免征土地增值稅。

應繳納企業所得稅額：（9-3）× 10%

=0.6億元，根據國家稅務總局公告2013年第72號文件的相關規定進行反避稅，雖然在境外做的股權交割但其資產包在中國境內，如果反避稅成立，需要繳納企業所得稅，本次為境外公司非居民企業，所以企業所得稅稅率不是25%而是10%。

稅后利潤：9-3-0.6=5.4億元。

通過上述計算可知，方案1房地產企業需要繳納稅金合計為3.78375億元，稅后利潤為2.21625億元，方案2需要繳納稅金合計為0.6億元，稅后利潤為5.4億元，通過把簡單的資產轉讓方式變為復雜的股權轉讓方式，可以減少稅負并增加企業利潤3.18375億元。

（二）前期合理分配各個項目中的土地成本

房地產企業稅收籌劃最好的時機在項目前期，最大的籌劃空間是土地成本，如果能在項目前期對土地成本進行合理的分配，將會加大扣除項目的金額，減小增值率降低土地增值稅稅率，從而起到節稅的作用。

案例2：A房地產企業以8000萬元價格買到一塊土地，其中75%的面積開發文化旅游地產及相關配套設施、25%的面積做住宅，而住宅部分總銷售收入2.1億元，按照面積分配的土地成本2000萬元，房屋開發成本1億元，本例適用的營業稅稅率為5%，城建稅稅率為7%，教育費附加為3%。

方案1：項目前期不進行籌劃。

營業稅金及附加：2.1×5%×（1+7%

+3%）=1155萬元。

增值額：2.1-1-0.2-0.1155=7845萬元。

增值率：7845÷13155×100%=59.64%，

適用的土地增值稅稅率為40%，速算扣除系數5%。

應繳納土地增值稅額：7845×40%-13155×5%=2480.25萬元。

方案2：該房地產企業開發的項目大部分屬于文化旅游和公益項目等，所以從政府取得的總土地價格非常優惠，其他房地產企業周邊住宅項目的地價是A企業的3倍左右。如果能在事前做一下稅收籌劃，在取得時和政府部門對土地成本分配進行談判，把文化旅游項目和住宅項目的土地價格分開，總地價不變還是8000萬元，住宅項目部分的地價和周邊地價一樣6000萬元左右，剩下金額2000萬元作為文化旅游項目部分的地價。

營業稅金及附加：2.1×5%×（1+7%+3%）=1155萬元。

增值額：2.1-1-0.6-0.1155=3845萬元。

增值率：3845÷17155×100%=22.41%，

適用的土地增值稅稅率為30%。

應繳納土地增值稅額：3845×30%=

1153.50萬元。

通過上述計算可知，如果能在項目前期把土地成本進行合理的分配，便可以節省稅金增加利潤1326.75萬元。

（三）適當加大公共配套設施的籌劃

房地產企業建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20%的，免征土地增值稅，〔2005〕26號中對普通標準住宅的規定為：住宅小區建筑容積率在1.0以上、單套建筑面積在120平方米以下、實際成交價格低于同級別土地上住房平均交易價格1.2倍以下，各省、自治區、直轄市要根據實際情況，制定本地區享受優惠政策普通住房的具體標準，允許單套建筑面積和價格標準適當浮動，但向上浮動的比例不得超過上述標準的20%。因此，房地產企業有時可以通過適當增加公共配套設施投入減少增值額，來享受免征的稅收優惠政策。

承上文案例2：籌劃后仍需繳納土地增值稅額為1153.50萬元，如果房地產企業再增加投資600萬元在小區內建設一個居民健身場所和增加一所幼兒園，則項目總成本為17755萬元。

增值額：3845-600=3245萬元。

增值率：3245÷17755=18.28%。

應繳納土地增值稅額：由于增值率小于20%符合稅收優惠政策，所以免征土地增值稅。

通過上述計算可知，房地產企業雖然項目增加600萬元的投資款，但可以減少稅金1153.50萬元，同時增加項目利潤553.5萬元，并提高了小區的檔次、完善了相關配套設施。

（四）利用稅率臨界點的籌劃

我國土地增值稅計算采用四級超率累進稅率，在每一級稅率范圍中都存在稅率臨界點，利用這些臨界點可以直接影響到土地增值稅繳納金額的大小，通常基本的方法是在土地增值稅清算時，通過加大扣除費用或者減少銷售收入的方式，使土地增值稅稅率降低一個級數，從而起到節約稅金的作用，基于基本方法的運用又衍生出許多的籌劃方案。例如通過增加銷售環節的方式，普遍認為減少納稅環節可以減輕稅負，增加納稅環節會加大稅負，但對于土地增值稅來說卻是恰恰相反的，兩次買賣或者多次買賣可以減少每次銷售房產的增值額和增值率，使土地增值稅稅率級數下降，從而減少應繳納的土地增值稅稅額；還可以通過分期銷售、分期組合不同項目的搭配銷售、項目合并清算及減少銷售單價等方法。

綜上可以計算出增值率、毛利率和稅率對應關系為：第1級數為稅率30%、增值率不超過50%時對應的毛利率區間為小于52.95%；第2級數為稅率40%、速算扣除系數5%、增值率超過50%～100%時對應的毛利率區間為52.95%～65.77%；第3級數為稅率50%、速算扣除系數15%、增值率超過100%～00%時對應的毛利率區間為65.77%～78.59%；第4級數為稅率60%、速算扣除系數35%、增值率超過200%時對應的毛利率區間為78.59%以上。

四、結語

企業清算的稅務籌劃范文第4篇

關鍵詞：房地產企業 資金 合同 成本 稅務籌劃

房地產行業在經歷了高投資、高收益的投資熱潮后，目前形勢不容樂觀，盡管國家相繼出臺了有利于房地產行業發展的相關政策，但要想繼續收獲高額利潤已經不可能，如何在現有形勢下保持不敗之地，成為每個房地產企業需解決的棘手問題。筆者現就所服務的某鋼城房地產開發公司如何從加強財務管理和稅務籌劃作為制勝點來進行闡述。

房地產開發企業投資大、周期長、貸款多、涉稅繁、風險高、政策強。要加強房地產開發企業的財務管理，可從以下四點著手：

一、加強資金管理

1、房地產企業從項目前期調研到產品開發至可預售狀態歷時較長，巨額的地價和房屋工程造價，需要投入的資金數量較大，要使開發項目順利完成，解決融資問題是企業的頭等大事。某鋼城房地產開發公司在拿地前就進行了深入的項目可行性研究，對項目總投資作出合理的資金預算。因為項目開發的第一筆大額用款是支付土地款，它占整個開發項目較大的成本比重。土地款一般不可能得到銀行貸款的支持，而是靠股東的自有資金投入。該公司在成立時就預先考慮到將要支付的土地款先作為公司的注冊資本投入，擴大企業規模，使開業后自有資金就達到項目總投資的40%，以便于后續向銀行爭取項目開發貸款。

2、資金是房地產開發企業的命脈和血液。為了保證資金鏈的通暢，提高資金使用效率，降低資金成本。該房地產公司財務部每年第四季度就著手編制下一年度資金預算，平時配合和協助各業務部門編制各部門的月度、中期資金計劃。每月計劃匯總后對資金作出平衡，嚴格根據資金計劃進行付款。合同付款環節是房地產公司最重要的資金管理環節，為嚴格把好項目用款關，財務部對每筆付款尤其是工程施工大額款項，要求工程部開具"付款通知單"，并由工程部負責人與分管項目的公司副經理審核簽字，經財務審核合同條款后才予以支付。做到每筆付款用途明確，付款進度嚴格執行合同規定，經得起審計檢查。每月末編制"資金月度計劃執行反饋表"，對每月資金使用情況進行反饋和檢查分析。

二、加強合同管理

合同管理是房地產開發企業財務管理的又一重要環節。通過簽訂各類合同（土地出讓合同、施工承包合同、設備采購合同、設計咨詢合同等等），作為支付房地產公司各項目用款的依據。為使合同管理和項目資金的使用更加規范化、高效化、合理化。

三、加強成本管理

1、成本核算既是企業的一項基礎工作，也是企業致勝的關鍵因素之一。房地產企業開發成本核算中成本名目繁多，該公司首先對項目建設中發生的前期可行性研究費、規劃設計費、工程開發成本、開發間接費等進行了整體測算，進而編制項目總投資預算，并結合實際工程進度情況適時修訂編制"項目投資流量預算"（自項目開發原始投入起到項目竣工止），并從靜態和動態方面都加以測算，靜態方面主要測算：股東投資回報率、回收期、凈資產收益率等指標；動態方面主要測算：內含報酬率（IRR）、凈現值（NPV）、凈現值指數、動態投資回收期等指標。

該公司非常重視基礎數據的收集和整理，要求公司管理者和員工樹立成本意識，在每個部門和環節上都要求員工既從自身做起，節約成本，又注重成本相關數據的記錄、保存和傳遞，為財務部準確地進行成本核算打好基礎。

2、在充分掌握各項稅收政策和會計準則的基礎上，合理準確地核算和區分開發成本和開發費用，否則將帶來經營階段和清算階段的稽查風險、稅收風險和經營風險。在正確按成本對象核算成本的同時，還應正確區分開發成本中的開發間接費與開發費用（即期間費用），這不僅關系到會計核算的準確性和企業所得稅匯算清繳工作，還直接關系到土地增值稅的清算中扣除數的基數的準確性，土地增值稅在房地產開發企業的稅費支出中占很大的比重，影響利潤額也較大，稅務機關會重點清算和稽查，對已列入開發間接費中的不合理的部分（包括不合理的借款費用等）予以剔除，再作為扣除數基數計算開發費用和加計扣除部分。 堅持按稅法要求做好上述兩大成本區分，加強成本核算管理，可以避免以后所得稅匯繳清算和土地增值稅清算帶來的不必要的麻煩，并為企業提高經濟效益作出應有的貢獻。

四、提高財務人員素質

鑒于房地產企業財務管理的特殊性，財務管理人員不僅要具備專業財務知識，同時也要學習相關知識內容，如：成本控制、工程管理、資金管理等。鑒于這方面因素，該公司經常對財務人員進行業務培訓和職業道德培訓，不斷更新財務管理理念，學習掌握最前沿的房地產理論知識，鼓勵財務人員保持刻苦鉆研、循序漸進、精益求精、的工作作風，以加快財務管理水平的不斷提升，為公司決策者提供充足及時準確的決策信息。

五、加強稅務籌劃

1、該公司通過增加扣除項目對土地增值稅進行稅收籌劃

土地增值稅是房地產開發的主要成本之一，而土地增值稅在建造普通標準住宅增值率不超過20%的情況下可以免征，房地產公司可以通過增加扣除項目使得房地產的增值率不超過20%，從而享受免稅待遇。

2、相關借款利息的籌劃

由于該房地產公司的開發資金主要來自向銀行和母公司的借債，資金量大、借款期限長、利息費用多。所以針對開發完工之后發生的利息費用，通過按轉讓房地產項目分別計算、分攤并提供金融機構證明，使其不超過按商業銀行同類同期貸款利率計算的金額，據實扣除，對借款利息進行稅收籌劃。

3、銷售房產時的稅收籌劃

該房產公司通過改變銷售模式的籌劃降低了稅負。該房產公司設立了銷售公司作為分公司負責房地產銷售，這種分立使土地增值稅籌劃空間很大。

4、遞延納稅時間

企業清算的稅務籌劃范文第5篇

關鍵詞：會計收益與應稅收益的差異 審計費用

房地產業連續數年被國家稅務總局列為稅務專項檢點行業，每年被查出偷稅金額巨大。商業類房地產企業稅務籌劃不是簡單的問題，需要統籌考慮各個稅種的稅收政策，并且滲透進商業類房地產規劃、建設施工、銷售的每一個環節。稅務籌劃在商業類房地產企業中的發展已經日臻成熟，但是也日益暴露出問題。本文對商業類房地產企業稅務籌劃管理問題進行分析，

一、商業類房地產企業稅務籌劃界定和特征分析

（一）商業類房地產企業稅務籌劃界定 目前理論界與實務界對商業類房地產企業稅務籌劃還沒有相關的界定，但是商業類房地產企業稅務籌劃從屬于一般意義上的稅務籌劃的范疇，因此在某些方面它們有著共通的地方。商業類房地產企業稅務籌劃也是房地產企業對經營活動的事先安排，是一種活動，更是一種企業財務管理的戰略；而且商業類房地產企業稅務籌劃的目的也是利用一切合法手段，來推遲或少繳稅款，從而實現稅負最小化。此外，商業類房地產企業稅務籌劃具有以下特征：第一，合法性：這是稅務籌劃最本質的特點。稅務籌劃必須在法律許可的范圍內進行，納稅人為少繳稅款而置法律于不顧的行為是偷稅、漏稅行為，是會受到法律制裁的。合法性的另一層意思是指稅務籌劃還應符合國家的立法意圖。稅收是國家調節生產者、消費者行為的經濟杠桿，也是國家調控宏觀經濟的一種有效手段。不同的稅收優惠政策、不同的稅率等都是為了實現國家不同的調控目標。因此，稅務籌劃也要對國家的調控意圖作出積極反應，將國家的政策導向轉化為納稅人的具體的稅收方案。第二，預測性：稅務籌劃具有事前性。納稅人必須把稅收作為影響最終利潤的一個重要因素來考慮，在安排投資、經營活動之前，事先進行籌劃，確定最優納稅方案，從而調整自己的各項活動至適用相關的稅法規定。等到經濟業務已經完成、納稅義務已經確定之后再考慮如何減輕稅負，則違背了稅務籌劃的本意，并且更易導致偷稅、漏稅行為的產生。第三，時效性：我國稅收制度正處于不斷建設、完善的狀態，稅收政策變化較快，這就要求企業時刻關注會計、稅務等相關政策法規的修改，使稅務籌劃方案符合最新的政策規定。第四，整體綜合性：稅務籌劃應具有全局性，兼顧短期和長期效益，統籌局部和整體利益。有效的稅務籌劃應著眼于企業收益的長期穩定增長和企業的長遠發展。同時，稅務籌劃并不是孤立的，它貫穿于企業理財活動的全過程，與會計、財務管理、進出口貿易等領域緊密聯系。從理論上說，房地產企業減少稅收的方法除了稅務籌劃之外，還有其他的手段和方法。在現實中，偷稅、漏稅、逃稅、騙稅、欠稅這些行為雖然可以達到減輕稅負的行為，但是違反了稅收法律法規，違反了國家的立法意圖。企業運用這類不正當的手段可能會面臨更大的稅收成本和風險。

（二）商業類房地產企業稅務籌劃的特殊性 商業類房地產企業稅務籌劃有自己特殊的地方，必須更好地符合和有利于商業類房地產企業的財務特征。第一，商業類房地產企業稅務籌劃需要滿足房地產企業精細財務管理的需要。房地產企業經營業務多元化，主要開發、經營活動包括：設計規劃、用地批租、房屋建造、竣工驗收、銷售出租、物業管理、保修服務等。商業類房地產橫跨商業和寫字樓兩個領域，經營內容廣泛，業務復雜，投資主體多元化。稅務籌劃綜合性的特征在房地產企業表現得更為明顯，稅務籌劃需要對企業的各項業務做全盤的考慮，與企業規范的管理流程和精細的管理模式相適應。第二，商業類房地產企業籌資環節的稅務籌劃是整個籌劃中不容忽視的重點。房地產企業資金籌集渠道多樣化，現金流轉復雜，企業主要通過預收購房定金、預收代建工程款、銀行貸款、發行債券、獲得其他經濟實體的投資、在資本市場發行股票等渠道來籌集資金。企業在籌劃過程中要謹慎考慮各種籌資方式的稅收利益。第三，商業類房地產企業稅務籌劃應更關注成本、費用的籌劃。房地產企業成本、費用龐大，房地產開發成本如征地拆遷費、前期工程費、建安工程費、開發間接費用等；房地產經營成本如房屋銷售成本、出租成本等；期間費用包括管理費用、財務費用、銷售費用等。成本、費用名目繁多，數額巨大，稅務籌劃空間大。第四，商業類房地產企業稅務籌劃涉及到生產、經營的各個環節，籌劃時間長。房地產企業開發周期長，回收資金時間長。從最初規劃征地到最終出售出租往往要經歷幾年的時間，資金的回收是一個長期的過程。這一特點決定了房地產企業的稅務籌劃具有持續性，籌劃過程中需要考慮收入、費用的分攤，考慮不同的會計核算方法對損益的影響。第五，商業類房地產企業稅務籌劃涉及開發、交易、占用、所得分配等多個納稅環節，涉及稅種較多，稅率較高，稅負明顯高于其他行業。房地產企業稅務籌劃的重點主要是針對營業稅、土地增值或、企業所得稅三大稅。對商業類房地產企業涉及稅種歸納如表（1）。

二、商業類房地產企業稅務籌劃存在問題分析

（一）商業類房地產業稅務籌劃風險偏高 房地產業尤其是商業類房地產業是一個稅務籌劃風險偏高的特殊領域。一家商業類房地產企業一個項目所獲得收入規模相當大，其要上繳的各種稅金也非常多，往往是少則上千萬元，多則上億元，稅負高達25%-30%。因此，房地產企業比任何一個其他行業的企業更希望爭取更多的稅務籌劃空間，常常需要在稅收法律、法規的邊緣操作，這就會造成商業類房地產企業的稅務籌劃風險遠高于其他行業。稅務籌劃之所以有風險，原因主要是商業類房地產稅務籌劃環境的多變性。這種多變性表現在以下兩個方面：一是稅收政策的多變性。商業類房地產企業的稅務籌劃是要立足于企業自身的實際情況，選擇有利于自身發展的稅收政策，規避不利于自身的稅收政策。國家調控房地產的政策總是處在不斷變化之中，相關的稅收政策也會發生變動。企業如果沒有及時運用新的、適用于本企業的有利的稅收政策，則會錯過了稅務籌劃的好時機；或者企業原本依據的稅收政策發生了變化甚至取消，企業在不知道的情況下繼續執行，勢必會演變成偷稅漏稅的行為，給企業帶來不必要的損失。稅收政策的頻繁變化必然會增加企業稅務籌劃的風險，使企業對稅務籌劃持保守、謹慎的態度。二是商業類房地產企業自身經營業務的多變性。雖然房地產企業只是建設施工并處理自己的開發產品，但這個過程中企業可以有多種業務的選擇。對于開發產品的處理，企業可以選擇銷售或自持；對于開發商品的轉讓，企業可以選擇有償轉讓、受托代建或投資入股。而企業的選擇并不是一成不變的，會根據競爭對手的情況、市場的發展、突發的狀況及時作出變化。稅務籌劃需要房地產企業對自身的各項活動作出預見性的安排，而房地產業又具有經營周期長的特點，這就導致稅務籌劃方案執行的困難，增加了稅務籌劃的風險。

（二）企業會計核算不健全影響稅務籌劃效果 商業類房地產企業復雜的業務需要精細的財務管理，很多企業沒有復雜而精細的企業會計制度與之相匹配。在商業類房地產企業會計核算的跨期攤派較為常見，收入、成本的確認、攤銷對損益的影響直接而明顯。不健全的會計核算制度直接影響了稅務籌劃的效果。目前在商業類房地產企業常見的會計核算問題主要有：一是偷逃隱匿應稅收入。如：價外收費等按合同約定應計入房產總值的未按規定合并收入，多以代收費用的形式掛往來賬戶；產品已完工或者已經投入使用，預收款不及時結轉銷售，不按完工產品進行稅務處理，仍按預征率繳納所得稅；開發的會所等產權不明確，就轉給物業，不按開發產品進行稅務處理，或者將不需要辦理房地產證的停車位、地下室等公共配套設施對外出售不計收入；按揭銷售，首付款實際收到時或余款在銀行按揭貸款辦理轉賬后不及時入賬，形成賬外收入，或將收到的按揭款項記入“短期借款”等科目；以房抵工程款、以房抵廣告費、以房抵銀行貸款本息、以動遷補償費抵頂購房款等業務，不記收入等。二是虛列多列成本費用。包括：多預提施工費用，虛列開發成本；在結轉經營成本時，無依據低估銷售單價，虛增銷售面積，多攤經營成本；滾動開發項目，故意混淆前后項目之間的成本，提前列支成本支出，如有的企業將正在開發的未完工項目應負擔的成本費用記入已經結算或即將結算的項目，造成已完工項目成本費用增大，減少當期利潤；向關聯企業支付高于銀行同期利率的利息費用；或向關聯企業支付借款金額超過其注冊資金50%部分的利息費用，未按規定調增應納稅所得額；將開發期間財務費用列入期間費用，多轉當期經營成本；有的開發企業將擁有土地使用權的土地進行評估，將增值巨大的評估價作為土地成本入賬等。

（三）企業人員稅務籌劃水平良莠不齊 企業在稅務籌劃過程中對稅收政策整體把握不夠，都會影響稅務籌劃質量。如對房地產業享受的相關稅收優惠的限制條件把握不嚴，既有可能使企業錯失稅務籌劃的好時機，也有可能使企業陷入偷稅、漏稅境地。此外企業人員功利的、甚至是違法的稅務籌劃動機，也會使企業稅務籌劃偏離了正確方向，影響企業發展。

（四）稅務行政執法制約稅務籌劃的實施 稅收法律是人為制定的，因此難免會存在法律漏洞或者未明確規定的部分。作為稅務籌劃的制定者，往往會向著有利于自身的方向去理解稅收政策；而稅務機關則會向維護國家稅收利益的方向去執行稅收政策。一些稅收優惠政策、稅收處罰措施并沒有一個確定的標準，而是在一個可以商榷的范圍內執行。因此，稅務籌劃能否執行、執行的程度最終取決于稅務機關認可的程度。這也就導致了很多稅務籌劃方案執行效果不能達到方案制定者的初衷。

三、商業類房地產企業稅務籌劃的對策

（一）全面防范稅收風險因素 無論商業類房地產企業的稅務籌劃方案做得有多完美，有經過多少專家的擬定、論證，企業仍然應當正視風險的客觀存在，不能認為方案在何種情況下都是合法和可行的。企業應當意識到，稅務籌劃風險是無時不在的，不能以事先安排的、不變的稅務籌劃方案去應對萬變的企業經營環境和房地產業稅收政策。對于商業類房地產企業而言，營業稅、土地增值稅以及企業所得稅是最主要的納稅支出項目，因此，這三大稅種的稅務風險即是房地產企業總體稅務風險的深刻反映。企業在生產經營和涉稅事務中應該保持對這三大稅種納稅風險的警惕性。（1）營業稅納稅風險分析。對于房地產企業來說，影響營業稅納稅風險的主要因素有以下幾種：一是開發產品的處理方式。房地產企業對開發產品有兩種不同的處理方式：對外銷售或長期持有。如果企業選擇對外銷售則應繳納營業稅，而持有開發產品，則無需繳納開發環節的營業稅。二是開發產品的銷售價格。營業稅是按銷售收入作為計稅依據。企業確定的銷售價格越高，企業繳納的營業稅也就越多。三是開發產品的轉讓方式。有償轉讓方式，需按轉讓所得計算繳納營業稅；受托代建方式，即房產企業受購買者的委托而建設項目，建設完成后移交給購買者，這種方式需按收取的代建費計算繳納營業稅；投資人入股方式，即房產企業將開發完成的產品以實物資產的形式投入到購買企業。根據規定，以不動產投資入股，參與接受投資方利潤分配，共同承擔風險的行為，不征營業稅。以上這三個因素是決定房地產企業營業稅稅負的關鍵因素，因此也是稅務風險控制的關鍵環節，必須進行稅負測算和方案選擇以降低稅收負擔及納稅風險。（2）土地增值稅納稅風險分析。對于房地產企業來說，影響土地增值稅納稅風險的主要因素有以下幾種：一是開發產品的處理方式。房地產企業對外銷售需計算繳納土地增值稅，而如果對開發產品長期持有，則無需繳納土地增值稅。二是開發產品的銷售價格。土地增值稅是按房地產增值額作為計稅依據，而開發產品的銷售價格直接決定了增值額的大小，因此，企業確定的銷售價格越高，繳納的土地增值稅也就越多。三是開發產品的轉讓方式。對于在營業稅中涉及的三種不同的轉讓方式，土地增值稅政策的規定是：有償轉讓方式和投資人入股方式需計算繳納土地增值稅，而受托代建方式無需繳納土地增值稅。四是開發產品的成本。開發產品的成本越低，企業取得的增值額就越大，繳納的土地增值稅也就越多。五是共同成本的分攤方法。對于企業同時擁有銷售物業和經營性物業的情況下，共同成本的分攤方法則決定了銷售物業成本的大小，從而決定了銷售物業土地增值額以及土地增值稅的大小。（3）企業所得稅納稅風險分析。企業所得稅是對房地產企業經營所得和其他所得而征收的一種稅。對于房地產企業來說，無論是銷售還是持有，無論是有償轉讓還是受托代建或投資入股，均需計算繳納企業所得稅。因此，開發產品的處理方式和轉讓方式都不會對企業所得稅稅負產生影響。由于企業所得稅是對企業經營所得征收的，因此，影響經營所得的收入以及成本水平就是影響企業所得稅的關鍵因素。另外，由于房地產企業在經營過程中是按照預計毛利額計算繳納企業所得稅，因此，影響預計毛利額的因素也將影響企業最終企業所得稅總額的大小。總之，企業所得稅納稅風險影響因素主要有以下幾種：一是開發產品的銷售價格和成本。企業確定的銷售價格越高，開發產品的成本越小，企業的經營所得就越大，繳納的企業所得稅也就越多。二是開發產品的預售時間和進度。開發產品預售時間越早，按預售收入預繳企業所得稅的時間就越早。同樣，開發產品預售收入越大，預繳的企業所得稅也就越多。三是開發產品的竣工時間。稅法規定，開發產品竣工后，企業應對預繳的企業所得稅進行清算，一般情況下，企業在清算時要補交很大一筆企業所得稅。因此，開發產品竣工的時間越早，清算補交稅款的時間也就越早。

（二）及時關注稅法變動 稅務籌劃與偷稅、漏稅等行為的界限就是法律。稅務籌劃之所以為稅務籌劃，前提就是它必須是合法的，成功的稅務籌劃更應是能體現稅收政策導向的。因此在實際操作過程中，企業要做到學法、懂法、守法。一是學法，房地產業法律、法規種類數量繁多，變化也比較頻繁，稍有不慎，使用的法規就會過時，從而為企業的稅務籌劃帶來風險。只有對稅收法律法規的變化了如指掌，才能立足于企業的實際情況，對稅務籌劃方案及時作出調整；二是懂法，企業應該深刻領會立法精神，全面掌握稅收規定，準確把握稅收政策內涵，為稅務籌劃方案的制定打下堅實的基礎。三是守法，嚴格按照稅法來進行籌劃，嚴守稅務籌劃合法的底線，正確處理稅務籌劃與避稅、偷稅、漏稅的關系。

（三）提升企業稅務籌劃人員素養 一方面，稅務籌劃人員應不斷提升自身的道德素養。在處理企業與國家利益時，堅持應有的職業道德。任何稅務籌劃方案的制定和執行要堅持在合法的前提下進行，違反法律的稅務籌劃方案必將帶來巨大的風險。稅務籌劃人員不能因為企業的一己私利而損害國家的利益，應該立場鮮明地維護稅法的權威性。在企業領導由于對某些涉稅事項不清而混淆了合法與非法的界限時，要及時進行解釋；對于企業領導提出的某些違反稅收法律、法規的籌劃要求，要進行規勸。另一方面，稅務籌劃人員應不斷提升自身的專業素養。稅務籌劃的專業性，決定了稅務籌劃人員既要有扎實的理論知識，又要有豐富的實際操作經驗。理論知識不僅指稅收方面的，還應包括會計、財務管理、金融等方面的知識；實際操作經驗要求稅務籌劃人員能對企業的涉稅業務、涉稅種類、涉稅數額作出正確的分析，進而根據企業的實際情況，找準稅務籌劃的切入點，制定出符合企業要求的最有效的稅務籌劃方案。如果稅務籌劃人員一心只想獲取稅收上的好處而沒有堅實的專業知識作支撐，最終只能導致稅務籌劃的失敗。

（四）建立良好的稅企關系 稅法許多條文的制定權和解釋權在稅務機關。國家在制定稅收政策的時候，往往在征稅范圍、稅收優惠、稅收減免、稅收處罰等方面留有一定的余地，稅務機關可以憑借實際操作的經驗和對不同企業經營狀況的了解，在這個范圍之內進行靈活的操作。同時，稅務機關會根據各地實際情況采取適合本地的稅收征管方法，導致各地稅收征管情況存在差異，而房地產企業的業務往往又遍及各省，稅務籌劃受當地實際情況的影響很大。因此房地產企業應加強與當地稅務機關的溝通。

再好的稅務籌劃方案只有付諸實施、得到稅務機關的認可才能真正的發揮作用。一是企業要咨詢當地稅務機關對相關法規政策的具體理解應用、實際操作程序，使稅務籌劃方案主動適應當地稅務機關的管理特點；二是企業要能夠對稅務籌劃方案的思路、操作步驟作出明確的解說，對稅務機關的有關提問作出相應的解釋，爭取籌劃方案獲得稅務機關認可；三是對稅務籌劃方案的疑點要及時與稅務機關溝通，爭取達成共識，對方案的難點要及時向稅務機關反映，從而向上級爭取政策支持，避免失去應有的收益。

參考文獻：