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印花稅法及實施細則范文第1篇

【關鍵詞】個人住房；股權投資和出租；涉稅問題

由于經濟的發展，人們為了安居樂業，個人財富主要集中在住房方面。隨著萬眾創新和大眾創業，一部分創業人士將住房投資入股。

一、個人住房股權投資的涉稅問題

1.個人交易環節涉及的稅種

個人住房投資入股在稅法上視同銷售，涉及的稅種主要包括：

（1）增值稅

假設深圳市居民個人股東擁有住房，建筑面積120平米， 購買時間為2016年4月30日前，持有時間不足2年，價值500萬元；按照深圳市目前的租售比，月租金在8000元，以此進行演算。根據《財政部 國家稅務總局關于全面推行營業稅改征增值稅試點的通知》財稅[2016]36號文件，個人將購買不足2年的住房對外銷售的，按5%的征收率全額繳納增值稅；個人將購買2年以上（含2年）的普通住房對外銷售的，免征增值稅。對北上廣深四城市，規定個人將購買不足2年的住房對外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅；個人將購買2年以上（含兩年）的非普通住房對外銷售的，以銷售收入減去購買住房價款后的差額按照5%的征收率繳納增值稅；個人將購買2年以上（含2年）的普通住房對外銷售的，免征增值稅。鑒于此住房不足兩年，需繳納增值稅238，095.24元（=5，000，000.00元/1.05×5%）

（2）附加稅種及印花稅

如城建稅7%、教育費附加3%、地方教育附加2%和印花稅0.05%。需繳納附加稅種及印花稅30，952.38元[=238，095.24元×（7%+3%+2%）+5，000，000.00元/1.05×0.05%]

（3）個人所得稅

稅率是1%（房產證滿5年并且是唯一住房的可以免除）；房屋滿5年但不是首套房，個人所得稅1%也要繳納。需要繳納個人所得稅47，619.05元（=5，000，000.00元/1.05×1%）。此外，被投資公司需要根據評估價格繳納3%契稅及0.05%的印花稅。需繳納契稅及印花稅145，238.10元（=5，000，000.00元/1.05×3%+5，000，000.00元/1.05×0.05%）。

此交易環節繳納增值稅、城建稅、教育費附加、地方教育附加、契稅和印花稅等共計461，877.77元。

2.被投資公司持有環節涉及的稅種

假設該公司的經營期限是20年， 涉及的稅種主要包括：（1）房產稅，該公司經營期限屆滿需繳納房產稅800，000.00元（=5，000，000.00元/1.05×70%×1.2%×20年）。（2）土地使用稅，土地級別每年每平米×土地使用面積（一般為建筑面積/樓房總層數）。假設該房產小區地塊容積率為4.0，地段屬于深圳市二級納稅等級即年每平米21元，該公司經營期間應繳納土地使用稅12600.00元=（120/4×21×20年）。（3）企業所得稅，被投資公司將個人股東投資的住房可以作為固定資產按20年提取折舊，抵減企業所得稅，即107142.86元 [=5，000，000.00元/1.05×（1-10%）/20×25%×20年]。（4）該公司在經營期間持有房產在折舊費用遞減企業所得稅后仍需繳納稅款705，457.14元（=800，000.00元+12，600.00元-107，142.86元）。

以上（1）和（2）合計該住房在個人股東出售給被投資公司及被投資公司經營期間，共需繳納稅款1，167，334.91元（=461，877.77元+705，457.14元）。

二、個人住房出租的涉稅問題

個人住房出租涉及的稅種主要包括：

1.增值稅

根據《財政部 國家稅務總局關于全面推行營業稅改征增值稅試點的通知》財稅[2016]36號文件，個人住房出租按5%的征收率減按1.5%計算繳納增值稅，個人出租住房月收入不超過3萬元的，2017年底之前可按規定享受免征增值稅政策。因此，每月8000元的租金無需申報繳納增值稅及相關附加稅種，稅率是萬分之五的印花稅可以忽略不計。

2.房產稅

2008年3月1日起，對個人出租住房不區分實際用途，均按出租收入4%的稅率征收房產稅，即每年應繳納房產稅3，657.14=8，000/1.05×4%×12，被投資企業在20年的經營期需繳納房產稅73，142.86元（相對于被投資公司持有該物業按余值繳納房產稅減少726，857.14元）。

3.個人所得稅

對個人按市場價格出租的居民住房取得的所得，2001年1月1日起暫減按10%的稅率征收個人所得稅。①每次（月）收入不超過4000元：應納稅所得額=每次（月）收入額-準予扣除項目-修繕費用（800元為限）-800元；②每次（月）收入超過4000元：應納稅所得額=〖每次（月）收入額-準予扣除項目-修繕費用（800元為限）〗×（1-20%）

在被投資公司經營期間，個人股東應繳納個人所得稅127，085.71元[=（8000/1.05-8000/1.05×20%-800）×10%×12個月×20年]

此外，被投資公司收到租金發票可以抵減企業所得稅，即=8000/1.05×25%×12個月×20年=457，142.86元，相對于被投資公司持有物業計提折舊抵減企業所得稅457，142.86元。個人股東將房產出租給被投資公司，個人股東所繳納的稅款房產稅及個人所得稅合計200，228.57元，相對于被投資公司取得租金發票抵減的企業所得稅457，142.86元，還節稅256，914.29元。

三、個人股東從被投資公司贖回住房的涉稅問題

如果個人財富獲得增長，需要從被投資公司贖回住房，相當于被投資公司向個人出售住房，由于涉及關聯交易，還需要稅局指定的專業評估公司評估作價。假設該房產沒有增值，個人股東原價贖回，被投資公司需要繳納的稅種主要包括：

1.增值稅及附加和印花稅

由于該物業系2016年4月30前取得，仍然使用簡易征收辦法，不分持有物業年限，統一按照5%的征收率全額征收。被投資公司還需繳納增值稅238，095.24元（=5，000，000.00元/1.05×5%）

增值稅附加稅種及印花稅，需繳納附加稅種及印花稅30，952.38元[=238，095.24元×（7%+3%+2%）+5，000，000.00元/1.05×0.05%]

2.土地增值稅

根據《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》等規定的土地增值稅扣除項目涉及的增值稅進項稅額，允許在銷項稅額中計算抵扣的，不計入扣除項目；不允許在銷項稅額中計算抵扣的，可以計入扣除項目。土地增值稅=增值額×稅率-扣除項目金額×速算扣除系數，土地增值稅納稅人轉讓房地產取得的收入為不含稅收入。

（1）增值額=申報價-扣除項目金額

（2）扣除項目金額=原值+原契稅+遞增額（原值×遞增年數×5%）

（3）增值額/扣除項目金額≤50%，稅率為30%，速算扣除系數為0

50%

100%

200%

雖然個人股東按原價贖回該住房，但根據現行稅法規定，主管稅局對此交易的價格認為明顯偏低，應找有資質的資產評估機構進行評估，以評估價來確認該筆交易是否繳納土地增值稅及計算應繳納的土地增值稅額。

3.契稅

個人需要繳納契稅（面積在90平米一下并且是首套房的可以繳納1%，，面積在90平米以上144平米以下繳納1.5%，面積在144平米以上的需要繳納4%）及0.05%的印花稅。個人股東贖回該住房需繳納契稅及印花稅50，000.00元（=5，000，000.00元/1.05×1.5%+5，000，000.00元/1.05×0.05%）

四、個人住房股權投資和出租的籌劃建議

個人股東將住房進行股權投資在交易環節和被投資公司經營期間，個人股東及被投資公司需要繳納各種稅款1，167，334.91元；而個人股東僅將住房出租給被投資公司收取租金，被投資公司以此租金抵減納稅所得額，個人股東及被投資企業雙方還少繳納稅款256，914.29元；至此，個人住房股權投資和個人出租住房給被投資公司，綜合繳納稅款差異達到1，424，249.20元。

綜上所述，如果避免繳納轉讓環節的契稅和土地增值稅、及每年繳納的房產稅、土地使用稅，還是個人持有物業出租較好。

參考文獻：

[1]《中華人民共和國企業所得稅法及實施條例》.

[2]《中華人民共和國企業房產稅暫行條例及實施細則》.

[3]《中華人民共和國增值稅暫行條例及實施細則》.

[4]《中華人民共和國土地使用稅暫行條例及實施細則》.

[5]《中華人民共和國土地增值稅暫行條例及實施細則》.

[6]《中華人民共和國個人所得稅法及實施條例》.

印花稅法及實施細則范文第2篇

關鍵詞：資產證券化 估值 稅收

資產證券化，是集衍生證券技術和金融工程技術于一體的產物，發端于20世紀70年代美國的住房抵押貸款，之后擴展到汽車貸款、信用卡貸款、應收賬款及基礎設施收費等眾多領域。企業資產證券化業務，是指證券公司作為管理人，以發起人提供的基礎資產為依托，向社會發行證券替融資方募集項目發展所需資金，并以基礎資產所產生的現金流向投資人支付本息的一種創新業務。

資產證券化業務豐富了企業融資渠道，是證券行業的創新，但由于目前的產品論證、監管審批、市場推廣等環節都需要時間，因此，該項業務的周期相對較長，還屬于初步發展階段。尤其是在資產證券化產品的估值、稅收政策等方面，還存在許多尚待明確的問題，需要在市場不斷發展過程中加以論證和完善，本文擬對此作出探討。

資產證券化估值

資產證券化估值一方面可以使發行人了解該證券的價格水平，另一方面方便投資者做出投資決策。資產證券化產品估值可按以下步驟進行：

（一）現金流分析

1.預期現金流估計

實際現金流=現金流入-相關費用

2、提前償付概率估計

對基礎資產是貸款的資產證券化產品，其現金流預測分析可根據客戶提前償還的概率，分為無提前償還現金流和有提前償還現金流兩種情景進行評估。

如果項目現金流在償付過程中有提前償付行為，則實際現金流發生變化。因此，我們采用PSA模型來衡量提前償付水平，該模型大多用于衡量抵押貸款的提前償付，也用于衡量資產抵押證券的提前償付。

1985年，美國公共證券協會（Public Securities Association）設置了一個提前還款標準，稱為PSA 基準。這一標準是，對于期限為30年的貸款來說，提前償付率在第一個月為0.2%，以后每月增長0.2%，連續增長到第30個月，達到6%以后保持恒定不變，這樣的提前還款速度被定義為標準模型即“100%PSA”或以更簡單的形式“100PSA”表示。PSA模型可以用不同的速率來定義。在低速率時段，PSA模型可以達到150%，在高速度時段，它可以達到50%。如果100%PSA的CPR為1%，則165%CPR=1.65（1%）=1.65%。

假定組合中每期剩余本金的一部分在每期內發生提前償付。此時，可用單月提前償付率來衡量融資方在每期內恒定的提前償付融資余額的可能性。通過年度提前償付率，我們可以得出單月提前償付率。它們的關系為：

SMM=1-（1-CPR）1/12 （1）

提前償付款=SMM*（月初融資剩余本金-本月計劃本金還款）（2）

其中：

CPR（Conditional Prepayment Rate）為年度提前償付率

SMM（Single Monthly Mortality Rate）為單月提前償付率

PSA 模型用于描述抵押資產組合的提前償付情況，用其測度資產組合的提前償付風險的主要優點是直觀明了、操作簡單，但往往不能清晰地反映影響提前償付行為各種因素的變動對提前償付率波動的影響。

（二）估值定價

估值定價需要選擇合理的市場利率進行貼現，將未來的現金流量折合成現值。市場利率的評估，可采取兩種方法：即期利率期限結構或是Vasicek利率二叉樹模擬。根據上述現金流的現值與份額比值，即得到單位份額凈值。

Vasicek模型是眾多利率期限結構模型中最簡單的一個。大量文獻實證研究發現，由于考慮了利率波動，該模型能夠較好地擬合實際數據。

但目前在資產證券化實際操作過程中，大多證券公司采用詢價方式進行利率定價。

（三）平均壽命計算

平均壽命（average life）是指資產證券化基礎資產現金流期限的加權平均，其權重為定期現金流數額與本金總額的比例。如果期限為T年，現金流為按月現金流，則平均壽命的計算公式如下：

其中，為本金初始值。

（四）資產證券化估值案例分析

2006年5月10日，東方證券的首只資產證券化產品――“遠東首期租賃資產支持收益專項資產管理計劃”獲證監會批準發行，該計劃在擔保方式、基礎資產真實銷售、安全性和投資償付方式四方面實現了突破：

1.它是第一個非銀行擔保的資產證券化產品，該計劃采用了突破性的擔保方式，由遠東租賃的大股東中國中化集團提供擔保，并出具了單方面的保函。它在擔保方面的另一個重要特點是實行對券擔保，保護投資者的利益。

2.它是我國第一單以租金請求權為支持的資產證券化產品，以及第一單實現基礎資產真實銷售的資產證券化產品。

3.它第一單同時進行內部信用和外部信用增信機制，有多重保障，安全性高。

4.它是第一單采用過手分配方式的產品，即將當期獲得的現金流在扣除計劃應繳稅費（如有）、完成當期收益分配和填補儲備基金后，全部用于向受益憑證持有人支付本金，預期本金每三個月支付一次，此種分配方式可使投資者提早收回本金，在預期實現的情況下，優先級本金的加權平均回收期不到一年。

下面，我們以遠東首期租賃資產支持收益專項資產管理計劃為例進行估值探討分析。其基本信息如表1-2所示：

按上文估值方法進行估值得到以下結果（見表3）：

可以看出：方法一與方法二的估值結果相似，優先級份額凈值接近面值；但次級份額凈值較高，其主要原因是次級現金流在償還本金后有一定的收益，提高了自身的份額凈值。

企業資產證券化發起人稅收問題

從法律關系的角度來看，企業資產證券化的主體主要涉及發起人和SPV（特殊目的載體）；客體包括基礎資產及投資現金流；法律關系包括發起人向SPV轉讓資產及SPV向發起人支付購買價款兩個部分。

目前，就我國稅法來看，對發起人可能征收哪些稅種與資產證券化基礎資產為真實銷售還是資產擔保有關。

（一）我國資產轉讓中有關發起人的稅收種類及案例計算

1.稅收種類

目前，對于資產證券化中涉及的稅收問題，尚沒有明確的規定。根據當前法規，與資產證券化相關的相關稅種梳理如下：

（1）營業稅：《中華人民共和國營業稅暫行條例》（2008年）及其實施細則規定，按照行業、類別的不同分別采用不同的比例稅率（見表4）。如果將基礎資產定性為表外真實銷售，根據我國稅法的規定需要繳納營業稅；如果定性為表內擔保融資，根據我國稅法的規定擔保融資作為一種債項安排就無需繳納營業稅。

（2） 印花稅：《印花稅暫行條例》（1988年）及其實施細則規定，資產轉移過程中訂立的文件如屬借款合同，要繳納0.05‰的印花稅；如屬產權轉讓合同，要繳納0.5‰的印花稅；如屬購銷合同，要繳納0.5‰的印花稅。因此，無論發起人是擔保融資還是基礎資產實現真實銷售都需要負擔一定的印花稅。

（3） 所得稅：一般來說，企業所得稅稅率為25%。發起人因資產轉讓而獲得的轉讓收入需繳納所得稅，但采取“真實銷售”和“擔保融資”的方式所需要繳納的所得稅的數額和時間有所不同。如果采取“擔保融資”，則不發生資產轉移，無所得稅。如果采取“真實銷售”，發起人資產轉移后的需繳納所得稅。收入記錄在資產損益表中，應征收所得稅。

實踐中，由于發起人擬證券化的資產常常是流動性較差的資產，尤其在處理銀行不良貸款的時候，發起人往往需要折價轉讓，其損失能否進行扣除呢？我國現行稅法對此并沒有明確規定，如果將該部分損失定性為正常經營之外的損失，則不能扣除，不能計入成本，不能抵免所得稅，這就違背了稅收中性原則。事實上，資產轉移的損失只是將發起人原來就存在的損失顯現化了出來，與其他經營損失并無實際差異。在法國和意大利等國家，發起人以溢價或折扣的方式轉讓資產，所產生的溢價和損失都被認為是應稅收益或者稅收損失。

2.案例計算

以遠東首期租賃資產支持收益專項資產管理計劃為例，截至合同基準日（即2005年12月31日），遠東租賃應收租金余額的總規模為520，756，242.46元人民幣。假設以500，000，000.00元真實銷售，則營業稅=營業成本*（1+成本利潤率）/（1-營業稅稅率）*營業稅稅率=[500，000，000.00/（1-5%）]*5%=26，315，789.47；若遠東租賃的資產交易按大類屬于購銷合同，則印花稅為：

500，000，000.00*0.3‰=150，000.00元；

假設遠東租賃轉讓財產的收入在扣除相應的成本費用之后為：

500，000，000.00-520，756，242.46=-20，756，242.46，如果將這部分損失看作是正常經營之外的損失，則不能抵免所得稅。其應交稅金總額為26，456，789.47，占融資總額比例為5.29%。（見表5）

（二）各國對資產證券化發起人的稅收政策比較

當各國稅務機關判定是銷售還是擔保融資時，往往是根據自己的判斷，而不是法律和會計的有關標準。資產轉讓所面臨的銷售和擔保兩種方式的稅收方法不相同。若視為銷售，發起人即轉讓人就需要確定利得或損失，不過此后與該資產有關的償付將與發起人無關；若被視為擔保融資，則不需要確認利得或損失，不過要在償付資產時確認利得，這部分利息可在稅前支付。

1.英國對資產證券化發起人的稅收政策

依據英國稅法，資產讓與方要對該轉讓證書按照其銷售資產額的1%征收印花稅，但對抵押貸款資產的轉讓已在1971年取消了相應的印花稅征收要求。同時，轉讓資產不會產生增值稅負擔。但在資產轉讓價格的處理上，稅收當局不僅考慮未清償的資產本金價值與轉讓價格的關系，還評估資產的市場價值與轉讓價關系，如果資產的利率實質上超過了當前該項資產的市場利率，那么即使發起人按資產的面值進行轉讓，也要確認發起人存在著應稅收益，從而要交納資本利得稅。

2.法國對資產證券化發起人的稅收政策

法國施行即時交易的轉讓協議，轉讓人并不要求繳納印花稅。如果當事人愿達成書面協議，也只要按照稅法的規定，繳納數量微不足道的固定的印花稅。在法國資產轉讓豁免增值稅。如果發起人以溢價或折扣的方式轉讓資產，所產生的溢價或損失通常被認為是相應一方的應稅收益或稅收損失，此外如果資產的賬面價值與轉讓價格之間存在著差距，則這項差距構成一項收益或者損失，可以在計算轉讓人應稅利潤或損失時予以增加或扣除。

3.日本對資產證券化發起人的稅收政策

按照1998年《債權轉讓特立法》，雖然轉讓人和受讓人要共同提交轉讓應收款的登記申請，但轉讓本身并無任何登記稅負擔。

通過各國對資產證券化發起人應稅標準對比（表6），國外市場對資產證券化產品基本采取免稅或較低的稅收政策。然而我國目前對于資產證券化產品的稅收政策尚未明確，這也造成了國內資產證券化產品的較高成本，周期較長，不利于資產證券化業務的高效發展。因此，國內尚需盡快完善相關配套環境，在稅收政策上加以明確，降低成本；在流動性上，完善作市和交易功能，從而為資產證券化產品的標準化和業務長遠發展創造空間。

印花稅法及實施細則范文第3篇

一、Z項目稅收籌劃方案

1.用足利息支出扣除的政策。

在該項目中，A房地產企業管理層原本打算僅從銀行借入資金1億元，但是該企業在商業銀行的借款額度尚有2.5億元未使用。建議再向銀行借入資金1億元，用于該項目建設，充分利用財務杠桿效應。同時在計算房地產開發費用時，通過比較（取得土地使用權所支付的金額+房地產開發成本）*5%與企業實際發生的利息20000*10%*3=6000萬元，前者大于后者，故而建議企業選擇不提供金融機構證明，從而按照（取得土地使用權所支付的金額+房地產開發成本）*10%計算房地產開發費用。A房地產企業財務人員在稅法理解上存在偏差，認為必須同時滿足不能按房地產項目計算分攤利息支出和不能提供金融機構證明兩個條件，才可以按照10%扣除，實際上只要滿足一個條件即可，這兩個條件是“或者”的關系。按此思路，可增加土地增值稅可扣除金額7697.73萬元，借款利息還可以增加企業所得稅稅前抵扣金額3000萬元。

2.普通住宅與非普通住宅分別核算。

A房地產企業在計算土地增值稅時，是將普通住宅與非普通住宅混在一起計算的，總體的增值率為33.86%，適用的稅率為30%，如果將普通住宅與非普通住宅分別核算，同時能夠做到普通住宅的增值率在20%以下，非普通住宅的增值率在50%以下，那將可以節省大量的稅收。根據我國土地增值稅稅法的規定，普通標準住宅和非普通標準住宅扣除項目金額可按轉讓土地使用權面積占總面積的比例計算分攤，或按建筑面積計算分攤，或稅務機關認可的其他方式。建議A房地產企業使用按照建筑面積分攤。

3.A房地產企業Z項目籌劃三步曲：分立—合資—股權轉讓。

A房地產企業在取得土地使用權時，并未分別申請住宅用地、商業用地，一定程度上增加了稅收籌劃的難度。因為如果單獨申請了酒店用地，同時已經聯系到酒店的買家，則可以籌劃為代建房行為，從而不用承受大額的土地增值稅負擔了。

（1）公司分立。從A房地產公司派生分立出B公司，將與此酒店有關的資產、負債、所有者權益從A房地產公司中分離出來，B公司組建成為一個新的獨立核算的法人，A房地產公司仍然存續。①營業稅、土地增值稅。根據《營業稅暫行條例》及其實施細則的規定，在中華人民共和國境內提供應稅勞務、轉讓無形資產或者銷售不動產的單位和個人，是營業稅的納稅義務人。提供應稅勞務、轉讓無形資產或者銷售不動產，是指有償提供應稅勞務、有償轉讓無形資產或者有償銷售不動產的行為，而有償是指通過提供、轉讓或銷售行為取得貨幣、貨物或其他經濟利益。根據《土地增值稅暫行條例》及其實施細則的規定，土地增值稅的納稅人是轉讓國有土地使用權、地上建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人。土地增值稅只對有償轉讓的房地產征稅，對無償轉讓的房地產不予征稅。由此可見，無論是營業稅還是土地增值稅都要求“有償”，但是在公司派生分立中，分立方并未向被分立方支付對價，被分立方也未取得任何經濟利益，因而無論是A房地產企業還是B公司都不需要交納營業稅、土地增值稅。②契稅。根據《契稅暫行條例》及其實施細則、《財政部、國家稅務總局關于企業事業單位改制重組契稅政策的通知》（財稅〔2012〕4號）等法律法規的規定，公司依照法律規定、合同約定分設為兩個或兩個以上與原公司投資主體相同的公司，對派生方、新設方承受原企業土地、房屋權屬，免征契稅。③印花稅。現行印花稅采取正列舉的形式，即只對《印花稅暫行條例》列舉的憑證征收，沒有列舉的憑證不征收。A房地產公司與B公司簽訂的企業分立合同，不屬于印花稅的列舉范圍，所以該分立合同不需要繳納印花稅。同時稅法規定，對于以分立方式成立的新企業，其新啟用的資金賬簿記載的資金，凡原來已經貼花的部分不再貼花，未貼花的部分和以后新增加的資金按規定貼花。如果分立后的A公司和B公司的“實收資本”、“資本公積”之和與分立前A公司相等，未注入新資金，則A、B均不需要繳納印花稅。④企業所得稅。根據《關于企業重組業務企業所得稅處理若干問題的通知》（財〔2009〕59號）的規定，企業分立，被分立企業所有股東按原持股比例取得分立企業的股權，分立企業和被分立企業均不改變原來的實質經營活動，且被分立企業股東在該企業分立發生時取得的股權支付金額不低于其交易支付總額的85%，則按照特殊性的規定進行稅務處理，被分立公司可暫不確認被分立資產的全部轉讓所得或損失，在不涉及非股權支付的情況下，分立公司應按原計稅基礎確定其在分立公司的計稅基礎，所以分立公司、被分立公司在分立環節都不需要繳納企業所得稅。對于被分立公司股東而言，在被分立公司沒有辦理減資手續的情況下，不涉及確認舊股轉讓所得或損失問題。因為此種情況下，被分立公司股東取得新股并不需要放棄舊股，其取得的新股及非股權支付相當于從被分立公司取得股息所得，股息所得已經是稅后的了，也不需要再交企業所得稅。所以，公司分立后，A、B公司均不存在由于酒店相關的資產、負債、所有者權益的分離需要交納營業稅、城建稅及附加、土地增值稅、契稅、印花稅、企業所得稅的情況，但是卻發生了酒店土地、酒店房產的權屬變動。

（2）合資。酒店建設竣工后，B公司也已經宣告成立，此時可以去尋找有意向投資該酒店的企業。當然如果在酒店開工之前，就已經與某酒店管理企業達成投資意向或簽訂投資協議，是受該酒店管理企業之托開發，按照對方的要求施工、建設，則稅收籌劃無需公司分立這一環節。B企業在找到有投資意向的某酒店管理公司后，與該酒店管理公司合資成立一家C酒店公司，B公司以竣工的酒店投資入股，占相應的股份。根據《財政部國家稅務總局關于股權轉讓有關營業稅問題的通知》（財稅〔2002〕191號）的規定，以無形資產、不動產投資入股，參與接受投資方利潤分配，共同承擔投資風險的行為，不征收營業稅。所以B企業以酒店投資入股的行為，不需交營業稅。根據《財政部國家稅務總局關于土地增值稅一些具體問題規定的通知》（財稅〔1995〕48號）的規定，對于以房地產進行投資、聯營的，投資、聯營的一方以土地（房地產）作價入股進行投資或作為聯營條件，將房地產轉讓到所投資、聯營的企業中時，暫免征收土地增值稅。所以B企業以酒店投資入股的行為，不需交土地增值稅。

（3）股權轉讓。C酒店公司成立以后，B公司再將其所持有的股份全部轉讓給另一股東即某酒店管理公司。根據《財政部國家稅務總局關于股權轉讓有關營業稅問題的通知》（財稅〔2002〕191號）的規定，以無形資產、不動產投資入股后，對股權轉讓不征收營業稅。根據《土地增值稅暫行條例》規定，轉讓國有土地使用權、地上建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人，為土地增值稅的納稅義務人。B公司轉讓其持有的股權，未轉讓公司名下的不動產物權等法人財產權，也不需到相關部門辦理物權變動的登記，不構成轉讓不動產物權的事實行為。同時從土地增值稅的征稅對象上看，只對有償轉讓房地產的行為征收，沒有規定轉讓股權行為應當繳納土地增值稅，所以B公司的股權轉讓行為也不需要交納土地增值稅。但是，該轉讓所得要交納企業所得稅。

二、對房地產企業稅收籌劃的幾點建議

印花稅法及實施細則范文第4篇

摘 要 企業涉稅風險是當今企業在經營中必然面對的重要風險之一。完善的涉稅風險管理，會使企業規避風險、謀求效益；否則，企業不僅經濟上受到損失，名譽上也會受到嚴重的影響，甚至危及企業正常運營。那么企業的涉稅風險有哪些？其內、外影響因素是什么？如何應對這些因素的影響？怎樣降低和規避涉稅風險、加強企業涉稅風險管理？本文針對以上問題，與以相關政策、法律、法規及實例加以闡述、說明，最終探討企業在現實的競爭環境中，如何把握涉稅風險，以求企業“涉稅成本的最小化”及“涉稅效益最大化”等問題。

關鍵詞 企業涉稅風險 規避 因素 涉稅風險管理 籌劃 溝通

當今經濟運行環境中，企業的財務人員、稅收征管部門，尤其是很多企業高層都意識到了規避企業涉稅風險的重要性。只是大多數公司對于涉稅風險雖有防范意識，卻未能注重深入研究，未能在實際工作中真正重視稅務基礎工作，未能真正實施稅務籌劃；沒有專業人員去研究，或是人員稅務專業性不強，對政策掌握和利用不夠；對稅務的不了解、不認可，因而使企業面臨涉稅風險而不自知。那么，究竟什么是涉稅風險？為什么會面臨涉稅風險，引起涉稅風險的因素有哪些？怎樣降低和規避涉稅風險、加強企業涉稅風險管理呢？本文就以上三個問題淺淡企業涉稅風險管理。

一、何謂涉稅風險？

我們這里談的涉稅風險，不是指稅務部門角度的“稅收風險（Tax Compliance Risk）”，而是從企業角度所談及的“涉稅風險”。企業的涉稅風險，是指企業的涉稅行為因未能正確有效遵守稅收法規而導致企業未來利益的可能損失，即企業涉稅行為影響納稅準確性的不確定因素，結果就是企業多交了稅或者少交了稅，其目標界定為“稅收成本最小化”及“稅收成本效益最大化”。企業涉稅風險具體表現為以下幾個方面：

（一）未按照稅法規定承擔納稅義務而導致的現存或潛在的稅務處罰風險。這主要是因為涉稅企業對稅收政策的理解和執行不全面或有偏差，導致遭受稅務部門查處而增加稅收滯納金、罰款支出的可能性；

（二）因未主動利用稅法安排業務流程導致的應享受稅收利益的喪失。也就是說企業因對稅收優惠政策了解和使用的不全面、不到位等而減少了應得的經濟利益的可能性；

（三）對政策及稅收法律法規理解的不透徹，企業財稅人員專業水平低下造成多繳稅賦。例如：某公司財務人員對就實收資本繳納印花稅的稅基確定掌握不準，本應就實收資本變更增加部分繳納印花稅，而在實際操作中，卻在每一次實收資本變更時，都以變更后實收資本總額為稅基計算印花稅，導致公司幾萬元的損失。

二、引起涉稅風險的因素

引起涉稅風險的因素，筆者認為歸納起來無外乎兩個因素，一是企業內部因素，二是企業外部因素。

（一）企業內部因素：一是企業管理者的經營風格、個性、法律意識等任何一個方面都會對企業的稅收風險產生影響；

二是企業從事涉稅工作的人員稅法知識淺薄、不夠專業、對稅務政策領悟的偏差，對政策不能有效利用和嚴格遵守；內部從事財務工作的人員對待稅收態度不端正、提供的會計信息錯誤、不及時、失真。

以上都是造成稅收風險的重要內在因素。這也就很容易給企業帶來比較大的稅收風險。在實際工作中，像這樣的案例很多。下面筆者以“私車公用”舉例說明。什么是私車公用呢？私車公用就是職工或管理者私人產權的車輛，在履行職務或者執行自己所在單位臨時指派的任務時使用。它的涉稅風險涉及到企業所得稅、個人所得稅和相關流轉稅及附加。其具體表現為：1、在企業所得稅方面面臨的風險： 企業給職工個人報銷的燃油費、車輛保險費、車船稅等是否能稅前扣除就是風險；對“私車公用”的雙方簽訂有租用協議，與之相應的租用汽車發生租賃費費用，憑合法票據是可以扣除的。但如果以報銷費用代替支付租金，其報銷費用的支出在稅前扣除將存在涉稅風險，同時根據《發票管理辦法》第三十六條（四）的規定，未按照法規取得發票的單位，由稅務機關責令限期改正，沒收非法所得，可以并處1萬元以下的罰款；2、在個人所得稅方面面臨的風險：個人報銷取得收入，往往會涉及到個人所得稅涉稅風險，在“私車公用”時應企業應與個人簽訂一份租賃合同，否則報銷的費用將作為單位給的福利計征個人所得稅；3、在流轉稅及附加稅方面面臨的風險：在“以票管理稅”的情況下，個人將車租賃給企業，應讓稅務局代開發票給企業，同時個人還要繳納增值稅及附加，否則在流轉稅方面也會存在風險。

（二）外部因素：一是稅制因素，即稅制政策的合理性。我國現有稅制相對復雜，稅種眾多且變化頻繁。2008年我國實施了新的《企業所得稅法》，2009年實現了增值稅由生產型向消費型的轉變 ，2012年營業稅改征增值稅試點改革是國家實施結構性減稅的又一項重要舉措。2012年1月1日起在上海市交通運輸業和部分現代服務業開展營業稅改征增值稅試點改革，拉開營業稅改增值稅的改革大幕，同年8月“營改增”試點分批擴大。與此同時財政部和國家稅務總局、省每年頒發的稅收法規有千余條，如果企業對其掌握不全面、不及時，這必然會給企業帶來很大的稅收風險。

二是稅務機關的稅收征管人員自身素質。有些稅務人員在實行征管權力時，對稅法及法規的理解也不透徹，征管方法不合規、不合理。筆者在實際工作中就遇到這樣的一個事例：公司簽訂對外投資協議并以現金方式對外投資。稅務機關在年度稅務排查時，強制要求企業就投資金額繳納印花稅。而依據《中華人民共和國印花稅暫行條例》（國務院令1988年第11號）及其實施細則規定，印花稅只對稅目稅率表中列舉的憑證和經財政部確定征稅的其他憑證征稅。企業以現金方式對外投資簽訂的協議根本就不屬于印花稅應稅列舉范疇，何以要繳納印花稅呢？在這種情況下，就需要財務人員不僅要有較高的稅收專業水平，有足夠的理論基礎知識和豐富的實踐經驗，同時還要善于與稅務工作人員積極溝通，做好事前涉稅風險的防范，減少或規避不必要的涉稅風險。

面對以上難以回避的企業涉稅風險因素，我們應該怎樣降低和規避涉稅風險呢？下面筆者僅就企業就怎樣降低和規避涉稅風險，淺淡企業涉稅風險管理。

三、如何規避和降低涉稅風險并加強企業涉稅風險管理

規避涉稅風險不是少交稅，更不是偷、漏稅，而是在遵循稅法的前提下，充分利用稅收優惠政策，以使企業的資源達到最優化的配置及最有效的利用。企業如何做到這一點？

（一）要全面了解和掌握納稅人的義務及權利，熟悉稅法，增強稅收風險意識。充分了解納稅人的納稅義務，在納稅態度端正的情況下，企業一般不會少繳稅；知悉了納稅人的權利，企業往往不會多繳稅，還會積極爭取享受國家、政府給予我們的稅收優惠。在面對一些稅收征管人員的專業素質不高的情況或與稅務機關對某些涉稅事項存在爭議時，企業財務人員如果能夠對稅務政策掌握的到位，便可與征管人員充分溝通，從而有效的回避涉稅風險。

（二）重視中介機構的作用，防范涉稅風險。已經有越來越多的企業經營管理者認識到會計師事務所、稅務師事務所可以做企業專業的稅務顧問。企業在中介機構的指導和建議下，事前進行合理的稅收籌劃；事中把握處理企業的涉稅事宜、做好稅收規劃，規避涉稅風險；事后在年終進行稅務審計時，準確進行決算、匯算清繳及稅務業績評價。企業充分利用會計師事務所、稅務師事務所的指導及幫助，可以有效回避涉稅風險。

（三）企業財務部門的構架可以實行稅務、財務并行管理。一些大型企業已經開始設立單獨的稅務組或稅務部，配有專業的精通本國、他國稅法的財務人員。財務部人員會按照財務的規定進行會計核算，編制記賬憑證，登記明細賬，出具報表。同時，稅務部（組）的人員會按稅法口徑辦理涉稅事項。針對有跨國業務的企業，一方面要跟國際會計準則接軌，便于報表使用者進行報表分析；另一方面因各國稅制不同，我們需要掌握諸如居民身份、非居民身份在本國、他國的稅收法律及政策及差異。在企業組織構架中，稅務與財務并行體現了一個企業的管理和專業水準，其也能有效規避企業的涉稅風險。

綜上所述，稅務風險雖然客觀存在，但卻是可以化解和規避的。企業要做好涉稅風險管理，在宏觀上，要掌握政策、法律；在微觀上，就某個具體事項，要與專管員及主管稅務機關良性溝通；在主觀上，要端正態度、提高自身專業素質。

參考文獻：

[1] 胡國強.稅務管理流程下的企業稅務風險管理系統設計[J].會計之友，2014（14）.

印花稅法及實施細則范文第5篇

摘要：實務中對預售商品房收入計征稅費的會計核算有爭議。本文首先分析三種流行會計處理方法的法理基礎，進而區分營業稅金及附加、所得稅、土地增值稅和印花稅等四種主要稅種分別進行闡釋，并針對其會計核算思路給出了明確建議。

關鍵詞：商品房預售 計征稅費 賬務處理

商品房預售，是指房地產開發企業（以下簡稱開發商）根據《城市商品房預售管理辦法》，對符合一定條件的正在建設的房屋經房地產管理部門審批取得《商品房預售許可證》后，將其預先出售給承購人，由承購人支付定金或房價款的行為。因該預售的房屋未完工，開發商根據合同規定，仍有責任實施重大行動，即：商品所有權上的主要風險和報酬未能轉移給購買人，故開發商預售房屋收取的價款不符合收入確認原則，不能將其確認為收入。但根據相關稅法的規定，部分稅收（如營業稅）的納稅義務已經發生。因此，對該已繳納的稅費在會計處理上如何核算存在一定的爭議，本文對此問題進行探討。

一、實務中預售商品房收入計征稅費的會計處理方法

在實務中，各開發商對預售商品房收入計征稅費的會計處理有以下三種方法：

第一種做法為按預收款計征的營業稅金及附加、所得稅、土地增值稅，直接記入“應交稅費”科目的借方（為便于表述，以下均采用新企業會計準則下的科目名稱）；收入確認、辦理結算或年末時，確認“主營業務稅金及附加”“所得稅費用”，同時沖銷“應交稅費”。上述營業稅及附加的會計處理方法，是根據財政部會計司1995年12月編輯出版的《會計制度補充規定及問題解答（第二輯）》第233頁中解答“按照稅法規定，房地產開發企業轉讓土地使用權或銷售不動產，采取預收款方式的，預收款時，借記‘銀行存款’科目，貸記‘預收賬款’科目。按預收款計算繳納營業稅，借記‘應交稅金――應交營業稅’科目，貸記‘銀行存款’科目。待轉讓土地使用權和銷售不動產的收入實現時，借記‘應收賬款’科目，貸記‘經營收入’科目；同時，計算應交的營業稅，借記‘經營稅金及附加’科目，貸記‘應交稅金――應交營業稅’科目，并將‘預收賬款’科目轉入應收賬款’科目”進行處理。此種處理方法似乎符合會計處理的“配比”原則（《企業會計制度》、新會計準則均未對此事項作出規范）。其實，該種處理方法值得商榷。

首先，在新《企業會計準則――基本準則》中，已沒有“配比”原則之說，現在講的是會計信息質量要求，不再講會計核算原則；強調的是“資產負債觀”、權責發生制，不再強調“收入費用觀”、配比性原則。其次，上述會計處理是否有效，尚待探討，因為該補充規定及問題解答，是對1993年所頒布“兩則”和“兩制”的補充規定和解答，現該“兩則”和“兩制”的內容已大部分作廢；不管是《企業會計制度》（2001年），還是新企業會計準則（2006年版），均未對該事項進行規范。最后，房地產開發企業在收到預收款時，所預交的稅費在賬表上體現的“應交稅費”是紅字或負數余額。本來是企業按納稅義務發生時間的規定應該交納的稅費，卻使信息使用者誤認為是企業“多交了稅費”，因而不符合會計“可理解性”會計信息質量要求。

第二種做法為按預收款計征的營業稅金及附加、所得稅、土地增值稅，直接記入“主營業務稅金及附加”“所得稅費用”科目的借方；收入確認、辦理結算或年末時，補計“營業稅金及附加”“所得稅費用”。上述營業稅及附加、所得稅的會計處理方法，符合稅收法規的規定，能體現會計處理的“權責發生制”記賬基礎。但把不符合收入確認條件的“預收賬款”計征的稅費確認為當期費用，減少了所有者權益，而且人為地割裂了預售收入、實現的開發產品收入計征營業稅金及附加、土地增值稅、所得稅及期末結算所得稅的勾稽關系，違背了會計處理的“配比”原則。

第三種做法為按預收款計征的營業稅金及附加、所得稅、土地增值稅，根據其納稅環節，分別通過“待攤費用”“遞延稅款”科目核算（該科目只存在于《企業會計制度》或行業會計制度條件下）；收入確認、辦理結算或年末時，確認“主營業務稅金及附加”“所得稅費用”，同時沖銷“待攤費用”“遞延稅款”科目。上述會計處理方法解決了營業稅金及附加、土地增值稅、所得稅的應交數和已交數問題，資產負債表中反映了已預交的待攤稅費、遞延稅款，利潤表體現了“配比”原則。但是，把計征的營業稅金及附加和土地增值稅納入“待攤費用”科目核算，虛增了資產和負債，與“待攤費用”科目的核算內容不相符，且該“待攤費用”“遞延稅款”在新企業會計準則中已被取消。

二、預售商品房收入計征稅費賬務處理的分析

（一）營業稅及附加的賬務處理。根據《中華人民共和國營業稅暫行條例實施細則》第二十五條“納稅人轉讓土地使用權或者銷售不動產，采取預收款方式的，其納稅義務發生時間為收到預收款的當天”、《企業會計準則――基本準則》第九條“企業應當以權責發生制為基礎進行會計確認、計量和報告”和第三十五條“企業發生的支出不產生經濟利益的，或者即使能夠產生經濟利益但不符合或者不再符合資產確認條件的，應當在發生時確認為費用，計入當期損益”，開發商預售商品房收取的預收款所承擔的營業稅納稅義務，屬于開發商的現實義務，是現實發生的支出，未來不能產生經濟利益，未來也不可能退還，不屬于預交款項性質，不符合確認為一項資產（比如“遞延所得稅資產”或者“應收賬款”）的條件，應當確認為納稅當期的費用，故按預收售房款計征的營業稅金及附加應采用上述第二種做法進行會計處理，記入“主營業務稅金及附加”科目借方，進入當期損益。

（二）企業所得稅的賬務處理。

1.采用應付稅款法核算所得稅。根據《企業所得稅會計處理的暫行規定》（[94]財會字第25號）和《企業會計制度》第一百零七條規定，應付稅款法是將本期稅前會計利潤與應納稅所得之間的差異造成的影響納稅的金額直接計入當期損益，而不遞延到以后各期，即：企業不確認時間性差異對所得稅的影響金額，按照當期計算的應交所得稅確認為當期所得稅費用。在應付稅款法下，當期計入損益的所得稅費用等于當期應繳的所得稅。

根據《房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法》（國稅發[2009]31號）第九條“企業銷售未完工開發產品取得的收入，應先按預計計稅毛利率分季（或月）計算出預計毛利額，計入當期應納稅所得額。開發產品完工后，企業應及時結算其計稅成本并計算此前銷售收入的實際毛利額，同時將其實際毛利額與其對應的預計毛利額之間的差額，計入當年度企業本項目與其他項目合并計算的應納稅所得額”及《國家稅務總局關于的補充通知》（國稅函[2008]1081號）“附表三《納稅調整項目明細表》填報說明”的“第52行‘五、房地產企業預售收入計算的預計利潤’第3列‘調增金額’填報從事房地產開發業務的納稅人本期取得的預售收入，按照稅收規定的預計利潤率計算的預計利潤的金額……”，開發商在預售商品房收到預收款時，便產生了所得稅的納稅義務，該義務屬于開發商的現實義務，是現實發生的支出，不屬于預交款項性質。

鑒于上述情況，在采用應付稅款法進行所得稅核算時，按預收售房款計征的企業所得稅，根據《企業會計準則――基本準則》第九條會計核算的權責發生制記賬基礎，應按上述第二種做法進行會計處理，記入“所得稅費用”科目借方，進入當期損益。

2.采用納稅影響會計法核算所得稅。根據《企業會計制度》第一百零七條規定，納稅影響會計法，是指企業確認時間性差異對所得稅的影響金額，按照當期應交所得稅和時間性差異對所得稅影響金額的合計，確認為當期所得稅費用的方法。在這種方法下，時間性差異對所得稅的影響金額，遞延和分配到以后各期。不管是債務法，還是遞延法，利潤表中所得稅費用均應含“本期應交所得稅、本期發生或轉回的時間性差異所產生的遞延稅款貸項或借項”。根據前述原因分析，開發商在預售商品房收到預收款時產生的企業所得稅納稅義務，屬于開發商的現實義務，不屬于預交款項性質，故開發商在收到預收售房款年度，其稅前會計利潤（或稅前會計利潤加減發生的永久性差異后的金額）肯定少于當期應納稅所得額，形成可抵減時間性差異。

鑒于上述情況，在采用納稅影響會計法核算所得稅時，按預收售房款計征的企業所得稅，應按上述第二種做法進行會計處理，記入“遞延稅款”科目借方，列入資產負債表。

3.采用資產負債表債務法核算所得稅。根據《〈企業會計準則第18號――所得稅〉應用指南》第三條規定，除直接計入所有者權益的交易或事項產生的遞延所得稅外，利潤表中的所得稅費用由當期所得稅和遞延所得稅構成，即：所得稅費用（或收益）=當期所得稅+遞延所得稅費用（-遞延所得稅收益）。

根據《企業會計準則第18號――所得稅》及《房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法》（國稅發[2009]31號）第九條規定，開發商預售商品房收到的預收款，其計稅基礎等于零，應產生遞延所得稅資產，會計處理為：借記“遞延所得稅資產”科目，貸記“所得稅費用”科目。

同時根據前述原因分析，開發商在預售商品房收到預收款時產生的企業所得稅納稅義務，屬于開發商的現實義務，不屬于預交款項性質，故開發商根據稅法規定，繳納因預售商品房收到的預收款的所得稅，屬于當期所得稅，會計處理為：借記“所得稅費用”科目，貸記“應交稅費――所得稅”科目。

若無稅率變動，上述兩分錄的金額應相等，將上述兩分錄合并為：借記“遞延所得稅資產”科目，貸記“應交稅費――所得稅”科目。

鑒于上述情況，在采用資產負債表債務法核算所得稅時，按預收售房款計征的企業所得稅，應記入“遞延所得稅資產”科目借方，列入資產負債表。

（三）土地增值稅的賬務處理。根據《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》第十六條“納稅人在項目全部竣工結算前轉讓房地產取得的收入，由于涉及成本確定或其他原因，而無法據以計算土地增值稅的，可以預征土地增值稅，待該項目全部竣工、辦理結算后再進行清算，多退少補。具體辦法由各省、自治區、直轄市地方稅務局根據當地情況制定”，《財政部、國家稅務總局關于土地增值稅一些具體問題規定的通知》（財稅字[1995]48號）第十四條 “對納稅人預售房地產所取得的收入，當地稅務機關規定預征土地增值稅的，納稅人應當到主管稅務機關辦理納稅申報，并按規定比例預交，待辦理決算后，多退少補；當地稅務機關規定不預征土地增值稅的，也應在取得收入時先到稅務機關登記或備案”，以及《財政部關于印發企業繳納土地增值稅會計處理規定的通知》（財會[1995]15號）“四、企業在項目全部竣工結算前轉讓房地產取得的收入，按稅法規定預交的土地增值稅，借記‘應交稅金――應交土地增值稅’科目，貸記‘銀行存款’等科目；待該房地產營業收入實現時，再按本規定第二條第1、2款的規定進行會計處理；該項目全部竣工，辦理結算后進行清算，收到退回多交的土地增值稅，借記‘銀行存款’等科目，貸記‘應交稅金――應交土地增值稅’科目，補交的土地增值稅作相反的會計分錄”，開發商在預售商品房收到預收款時，不產生土地增值稅的納稅義務，即使根據各省地方稅務機關自定的規定應對預售售房款繳納土地增值稅，也屬于預交稅款性質，故應采用上述第一種做法進行會計處理，繳納時記入“應交稅費”科目借方，列入資產負債表。

（四）印花稅賬務處理。根據《中華人民共和國印花稅暫行條例》第七條“應納稅憑證應當于書立或者領受時貼花”，印花稅屬于行為稅，開發商應于簽訂商品房銷售合同時按產權轉移書據征收印花稅的標準繳納，并同時直接記入“管理費用”科目借方。故印花稅的繳納與開發商是期房預售還是現房銷售，是否收到款項，均無關系。

三、結論

綜上所述，開發商出售經審批的符合一定條件的正在建設的房屋而收取的預收款，根據稅法規定計征的營業稅金及附加、企業所得稅、土地增值稅、印花稅，應按以下方法進行賬務處理：（1）按營業稅暫行條例及相關規定計征的營業稅及附加，應記入“主營業務稅金及附加”科目借方，進入當期損益。（2）按企業所得稅法及相關規定計征的企業所得稅，采用應付稅款法時，記入“所得稅費用”科目借方，進入當期損益；采用納稅影響會計法時，記入“遞延稅款”科目借方，列入資產負債表；采用資產負債表債務法時，記入“遞延所得稅資產”科目借方，列入資產負債表。（3）按土地增值稅暫行條例及相關規定計征的土地增值稅，應記入“應交稅費”科目借方，列入資產負債表。（4）印花稅屬于行為稅，與開發商預售商品房收取的預收款無關，應于簽訂商品房銷售合同時繳納，并直接記入“管理費用”科目借方。X

參考文獻：

1.財政部.企業所得稅會計處理的暫行規定[S].[94]財會字第25號.

2.財政部、國家稅務總局關于土地增值稅一些具體問題規定的通知[S].財稅字[1995]48號.