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地產公司財務分析范文第1篇

關鍵詞：房地產公司；財務管理；問題；對策

隨著市場經濟的不斷改革發展和變化，我國的房地產企業不僅僅面臨著一些來自于房地產企業內部的壓力，而且也面臨著來自于一些客戶、競爭者和法律法規方面的壓力，尤其是在財務風險方面更為嚴重。因此，在當前這樣的經濟環境下，我們有必要對房地產公司的財務管理體系做出優化，以便于其適應當前的社會發展。

一、房地產公司財務管理的特點

在當前環境下，房地產公司的財務管理特點主要體現在兩個方面，一方面是房地產公司所面臨的財務風險更大了，另一方面是房地產公司的財務管理難度增加了。

1.房地產公司所面臨的財務風險加劇。近些年來，我國的國內經濟在不斷地發展著，這也使得我國的城市化水平有了顯著的增加。因此，房地產行業獲得了十分顯著的發展優勢，這促使房地產企業的資金投入增大，籌備物資的資金增多，造成財務管理的周期延長。在這樣相對較長的開發經營周期當中，會使房地產的經營管理面對著諸多的不穩定和不確定因素，這也使得房地產企業的經濟效益和投資項目都面臨著多重的結果，也使得房地產的開發所面臨的風險加劇。

2.房地產公司財務管理的難度加大。在當前環境下，關于房地產的開發主要涉及到了來自很多方面的問題，所以這就導致了房地產公司財務關系也面臨著一些復雜性和多樣性的選擇。通常債權人、債務人、投資人、公司內部職員、被投資的單位和開發公司之間的關系都屬于房地產公司財務關系范疇之內。除此之外，房地產公司內部的各個單位之間或者和上級單位以及各個管理部門之間的關系也屬于房地產公司財務關系，具體來說表現在很多的方面，比如被拆遷單位或者居民住宅，勘察設計等，這些都和房地產企業的大量的、頻繁的資金交往存在直接的關系。由此看來，在當前這種環境之下，房地產企業的財務管理難度是有所增加的。

二、房地產公司財務管理的基本現狀分析

1.房地產企業管理制度存在漏洞，不夠合理。房地產公司是資金密集型的一類公司，對資金的流動性要求比較高。但是在實際房地產公司中，基本的管理制度不夠規范，在財務管理環節尚未形成有約束力的標準。這方面的原因主要如下：部分房地產公司規模較小，由于自身的實力較弱，在公司制度建設方面投入不足，公司缺乏明確清晰的管理制度；一些房地產公司制定的管理制度缺乏實際的靈活性，操作性很差，在涉及到資金管理時財務管理部門受公司高層領導影響較大，缺乏一定的獨立性；公司的長期戰略規劃不清晰，在財務處理方面有時過于看重短期利益而忽視對長期公司戰略發展的考量。

2.成本管理和財務預算的意識淡薄。一般來說，房地產公司在開發項目之前要對項目的營利性做一定的評估調查，要對整個項目的資金、收入、回收期、成本、利息、收益率等做全面細致研究分析，這是做好預算資金安排的前提。但是現實中一些房地產公司，限于自己的資金實力較弱，在項目開發前期做得財務預算工作不到位，沒有深人詳細的可行性調查研究報告，缺乏一線的具體資料，導致預算資金與實際項目投資出現較大偏差，影響了公司的現金流。

3.房地產公司融資困難。房地產企業為資金密集型的、高風險性的行業，資金周轉周期長，在遇到資金困難的情況時，必須要通過融資扶持企業發展。但是在實際融資中，很多公司的融資渠道相對來說比較單一，往往主要依靠銀行貸款。在新形勢下，公司的融資會面臨困難，因為隨著國家宏觀調控房地產的政策的出臺，銀行融資監管進一步趨緊，尤其是對于中小企業而言，國家政策根本無法滿足于企業融資需求。

4.財務管理人員的素質不高。一些中小型的房地產公司財務管理人員的專業水平不夠高，在涉及復雜的財務處理方面略顯經驗不足。還有就是諸多的管理經營者如出納、家族式管理、會計等都是用自己的親戚來做，涉及到現金管理的工作都是交予自己的親屬去做，這樣難免會出現管理的漏洞。財務管理水平不高，已經是影響房地產公司融資的主要障礙，投資者在投資時會根據公司的現金流情況、償債能力、公司發展前景等考察公司的基本情況，而財務管理水平的高低直接影響相關財務指標的優劣。

三、房地產公司財務管理工作的優化措施

1.健全財務管理體系。房地產企業要建立完善的財務管理制度，具體可以從以下方面入手：一是要從企業自身實際出發，將企業的成本管理、預算管理、財務分析、資產管理等各個方面融入到財務制度中，確保財務數據的統一性；二是要設立相應的財務管理機構，規范財務管理制度：如建立相應的報銷制度、采購制度、現金制度、稽核制度，充分實現財務管理的制度化和規范化；三是建立健全的考核制度，根據企業各崗位的需要，明確工作人員的責任和義務，強化監督機制，強化財務人員的責任心，規范財務行為和工作程序,提高會計質量。

2.提高決策者的財務管理意識。房地產公司的高層領導者要轉變經營理念，堅持樹立財務管理。財務管理是企業的核心理念，切實把眼光從利潤轉向可持續發展上面來。企業領導要加強自身的管理技能學習，通過參加管理培訓班來提高經營理念和管理水平，也可以通過和同行業人士的交流來學習和提高管理水平。

3.擴大房地產公司則務管理的資金籌集。如果想要在當前環境下促進房地產企業的更好發展，必須要結合當下房地產行業發展的現狀對整個房地產行業做出分析，經過分析之后，我們可以得出，房地產企業必須要具備有足夠的資金來作為維持房地產企業正常運轉的基本保證。因此，對資金的籌備工作是應該擺在第一位需要解決的問題。具體來說，需要從四個方面進行：第一，依托銀行貸款并將其作為資金籌備的主要方式，在此基礎上拓展其他形式的金融業務，比如商業匯票和保函等；第二，要制定出一種合理有效的打入資本市場的途徑，比如發行股票或者債券進行融資；第三，房地產公司需要對外籌集資金，以此方式來加大本企業的市場占有份額，擴大企業在市場上的競爭實力；第四，對融資左式進行創新，可采取多種方法進行。

4.提高財務人員的綜合素質。房地產公司應該以不斷夯實財務管理為基礎，切實規范財務管理和財務基礎，努力把財務管理水平提高到最佳。財務工作是一項專業性比較強的業務工作，因此在房地產企業進行財務管理人員的招聘時要選擇既會財會知識的人員，又對各項會計法規較為熟悉的人員。同時還要考核員工的職業道德和專業勝任能力，要求員工不僅要具備優秀的專業勝任能力，而且還要有良好的職業道德修養。

5.加強風險控制。房地產公司財務管理中的風險控制主要從以下方面入手：一是要了解當下的法律環境，尤其是在現有的市場環境下，企業必須要以法律為依托，規范各項業務活動和經濟活動，科學進行利潤分配，強化企業理財職能；二是要了解企業所在的經濟環境，要以我國國民經濟為導向，深入公司體制改革，適應我國的市場經濟體制，一切從實際出發，及時調整公司的經營方式，以此來提高自己的市場應變能力。

參考文獻：

[1]田林永.房地產企業財務現狀及管理建議[J].上海房地,2011(5).

[2]田林永.當前房地產企業財務現狀及管理建議[J].中國住宅設施,2011(7).

[3]錢劍.我國房地產企業財務管理存在的問題與完善對策[J].中國總會計師,2010(2).

地產公司財務分析范文第2篇

關鍵詞：房地產 公司業績 財務杠桿

財務杠桿是因為公司的負債經營引發的，當前發達國家市場經濟發展較為成熟，對財務杠桿的研究和利用也比國內相對進步，而且負債資金在全部利用資金中占有很高的比例。但是，在我國社會主義市場經濟仍處在初步發展階段，市場不夠成熟，經濟不夠發達，對負債經營與財務杠桿的相關研究遠落后于世界其它國家，沒有形成系統的理論，無法對實踐進行指導。另外，在國內外的研究中，對資本結構、財務杠桿和公司業績單方面的研究較多，而對房地產行業公司業績與財務杠桿的行業實證研究的成果較少。所以，探討和研究財務杠桿在我國房地產行業公司中的利用，并以此為基礎得出結論，為我國房地產公司在負債經營過程中提升利潤和業績，具有很好的理論意義和現實意義。

對房地產行業公司業績與財務杠桿進行實證研究，首先要弄清兩個概念，即“公司業績”和“財政杠桿”分別是什么，明確二者的概念和度量之后，再對本文實證研究的理論基礎進行分析和闡述。本文提出了三個可能性的假設：“房地產行業公司業績與財務杠桿不相關”、“房地產行業公司業績與財務杠桿負相關”和“房地產行業公司業績與財務杠桿正相關”，進行了樣本的選擇、研究和分析，并得出了結論，根據樣本分析得出的結論，對當前房地產行業公司業績的提升提出了幾點建設性的合理建議，希望本文的實證研究對房地產公司的財務實踐有一定的借鑒作用。

研究的相關概念界定

（一）公司業績

公司業績。公司業績管理是當前所有行業領導者和管理層高度重視的內容之一，公司的運營和戰略發展決定其業績水平，公司的業績直接影響其未來發展步調和未來發展方向。公司業績考核是對公司的生產經營成果和運營目的進行相應標準的考核。公司業績的度量。公司業績的度量不是單方面的，是通過很多方面進行綜合評定和衡量的。從資金的運用、人財物等全部資源的合理配置和充分利用、產品的研發銷售等各方面，都需要進行業績度量，但總的來講，公司業績度量，主要是針對公司的資金利用的管理展開。

（二）財務杠桿

財務杠桿的概念。財務杠桿是由固定籌資資本產生的，通常是指公司的負債水平，是用企業債務資本與所有者的權益資本或是公司的資本總額二者之間的比例計算得出來的。財務杠桿的度量。根據財務杠桿的概念，它是公司負債在公司資本結構中的比例，可以采用兩種方式進行度量，一是負債與所有者權益的比例，二是負債與資產總額的比例。房地產行業公司與其它行業公司所處的行業、利益增長和負債償還能力等各方面的不同，財務杠桿也會有很大的區別。財務杠桿作用程度用財務杠桿系數測量，是指資金盈余對利息前和交稅前的利潤變化的反應靈敏程度，息稅前利潤變化會對每股盈余產生影響。

研究的理論基礎

（一）資本結構理論

資本結構是公司運行的經濟基礎和支撐，是公司經營管理需要考慮的重點內容。當前對資本結構這一概念有不同的定義和討論：一種觀點認為，資本結構是股權資本各部分的比例數值，或是債券資本各部分之間的比例數值；第二種觀點認為,資本結構是股權資本與債券資本之間的比例，也就是指財務結構；第三種觀點認為資本結構是指物質資本與人力資本二者之間的比例，其中物質資本包括股權資本和債券資本。

（二）MM理論

MM理論是米勒在研究“負債杠桿與公司價值”二者之間的關系時提出來的，此理論認為公司的負債數額越高，則公司產生的價值也會隨之贈大，二者之間呈正比。MM理論對公司所得稅加入考慮范圍，同時也考慮了個人所得稅的因素，個人所得稅與個人投資中所獲取的利息二者抵消，那么企業在負債背景下進行資金籌措所追求的避稅效果根據個人所得稅的抵消而消失；在不考慮企業所得稅與個人所得稅的因素時，無論是否負債，所有企業的價值都是其經營利潤和報酬率的比值。

（三）權衡理論

權衡理論在米勒的理論結果加入了財務危機成本的理念，這一觀點認為企業在負有較高負債的情況下，不存在財務危機成本，企業價值與負債資金的數額成正比。負債增多，價值也隨著上升，這時，企業的風險增大，形成潛在的財務危機的可能增大。當負債達到一定程度之后，負債稅額庇護利益與財務危機成本對等，二者可以抵消，這時，企業價值出現最大值，出現最優的資本結構。如果負債繼續增加，那么企業財務危機成本就會增加，負債越多，企業的價值也會以同樣的速度降低。

（四）信息不對稱理論

依據逆向選擇理論的觀點，Myers認為公司進行融資時采用“啄食”順序，即首先進行延留收益進行資金籌集，然后通過發行債券和變更股權等形式進行資金籌集，這種理論將公司業績與資金結構定義為反向關系。依據成本理論，Jensen等人認為公司業績與資金結構呈現正向關系，因為公司領導和決策者會過多注重私人收入，意在通過公司增加債務的方式改善收益者的行為方式。另外，在1977年的一種觀點認為公司的資本結構可以向市場發送信號，所以在此基礎上一些投資者就認為公司業績與資本構成之間是正相關的，因為業績好的公司通常會存在較高的財務負債。

通過對以上幾種理論的闡述，可以看到，對公司業績與財務杠桿二者之間關系的研究存在很大的不確定性，本文就將對房地產行業公司業績與財務杠桿進行實證研究，探討二者之間的關系，并得出結論，提出合理建議，促進房地產行業公司業績的提升，改善公司運營。

房地產行業公司業績與財務杠桿的實證研究

（一）研究的可能性假設

房地產行業公司業績與財務杠桿不相關。首先，第一個假設是房地產行業公司業績與財務杠桿不相關，即二者不存在直接的相互影響。在這種假設下，無論財務杠桿發生怎樣的變化，公司業績都不會隨著變化或僅產生微弱的變化。在提升公司業績時，就不必考慮從財務杠桿入手，進行戰略和戰術的調整。

房地產行業公司業績與財務杠桿負相關。假設財務杠桿存在一定的效應，房地產行業公司業績與財務杠桿呈正相關。在這種假設條件下，房地產行業公司錯誤運用財務杠桿進行財務管理與干涉，就會減少投資者的收益，增加公司財務風險，降低公司業績。那么，在提升公司業績時，就需要考慮通過哪些手段，盡可能規避財務風險，提高企業收益。

房地產行業公司業績與財務杠桿正相關。假設財務杠桿存在一定的效應，房地產行業公司業績與財務杠桿呈負相關。在這種假設下，房地產行業公司合理運用財務杠桿進行公司財務管理和干涉，那么公司的業績提升，資本利潤增加，企業甚至會出現額外的收入。那么在公司經營中，就要考慮如何恰當地運用負債，發揮財務杠桿的效應，提升公司的業績水平。

（二）研究設計

選擇研究樣本。本文將2010年我國滬深兩市的91家A股上市房地產公司作為研究樣本，為了保證研究結構的科學、客觀和準確，在選擇樣本時排除了上市房地產中的ST公司。

研究過程。眾所周知，在房地產行業公司中，影響其業績的因素有多個，在本研究中筆者將重點分析資本構成對公司業績所產生的變化。公司業績的考核標準是總資產收益率，影響選擇的是凈資產規模、主營利潤增長率、總資產周轉率和資產負債率，其中資產負債率又有流動負債率和長期負債率兩項衡量標準。他們之間的關系是：

總資產收益率y等于凈利潤與總資產之間的比值；流動負債率x1等于流動負債與總資產之間的比值；長期負債率x2等于長期負債與總資產之間的比值；主營利潤增長率x3等于本年主營業務利潤減去上年主營業務利潤再與上年主營業務利潤之間的比值；總資產周轉率x4等于銷售收入與平均總資產之間的比值；凈資產規模x5取其對數進行回歸分析。

利用SPSS統計軟件，對本文研究樣本進行線性回歸分析，可以得到這一數據：Y=-3.251-0.057x1-0.041x2+0.00016x3+0.0879 x4+0.038x5-0.245

通過對得到的數據進行分析，可以知道，公司總資產收益率與資產負債率二者之間成反比，與凈資產規模、主營利潤增長率和總資產周轉率之間成正比。然而，由于長期負債率x2、主營利潤增長率x3、凈資產規模x5無法通過T檢驗，因此公司長期負債率、主營利潤增長率與凈資產規模三者對公司總資產收益率的作用不大。流動負債率x1和總資產周轉率x4這兩個變量可以通過T檢驗，所以二者對總資產收益率y的影響較大，根據流動負債率x1的變化，總資產收益率y會反向變化；同樣，隨著總資產周轉率x4的變化，總資產收益率y會正向變化。

（三）研究結論

本文對房地產行業上市公司業績與財務杠桿進行實證分析，因此對公司的流動負債率對總資產收益率的作用、長期負債率對總資產收益率的作用進行了重點分析。依據權衡理論的闡述，公司盈利能力較強時，需要增加負債增強財務杠桿的效應，如果公司盈利能力差，則需降低負債弱化財務杠桿效應，降低財務風險。從以上研究可以得出結論：公司的盈利水平與流動負債之間作用較大，之間成反比，但是長期負債對公司業績沒有太大作用。

流動負債影響總資產收益率，二者成反比。房地產行業公司通常是經過銀行進行貸款獲取資金，而銀行出于自身利益貸出的多為流動性資金，流動資金對于房地產公司來說有著長期負債資金的功效。公司的盈利水平較低的情況，就會對流動資金的依賴程度較高。

長期負債對總資產收益率影響低于流動負債。公司的長期負債是公司進行常年運營的很重要的穩定的資金來源，長期負債是公司日常運營中的一部分，公司的償還意識不強。而流動負債是公司籌集的短期貸款或資金，這部分資金需要在短時間內進行償還，公司就必須利用這部分資金在短時間內進行快速流通，增加收益水平。由于領導者對二者的償還意識和利用渠道不同，就使得長期負債對總資產收益率影響低于流動負債。

相關建議

房地產行業公司應當慎重使用財務杠桿。從實證研究中，我們可以分析出資金結構中的某些構成部分可以促進業績的提升，但這并不代表財務杠桿與公司業績就成正比。因此，房地產行業公司在利用財務杠桿效應時，要慎重考慮，加強財務風險防范，避免不必要的損失。

房地產行業公司應當適當擴大發展規模。規模化生產可以提高公司的負債水平，增強公司低于財務風險的能力。房地產行業公司根據自身的實際情況，在進行項目的可行性分析基礎之上，適度擴大公司經營規模，提高盈利能力，改善公司業績，完善公司財務體系。

房地產行業公司應當不斷提高運營能力。公司領導者和決策層需要強調債務意識，對公司資金和其它資源進行合理配置，對資金結構和財務結構進行優化，并加強對資金利用的監督和審核，提高公司運營能力。

房地產行業公司應當增加自身融資渠道。目前我國市場競爭壓力巨大，以銀行貸款為主同時拓寬房地產公司的融資渠道，不僅可以降低銀行貸款壓力，還可以增多公司籌集的資金。一方面，可以發放債券、轉讓股份等方式進行融資，吸引民間閑散資金進行資金籌措；另一方面，還可以將房地產產品進行證券化，降低融資風險和融資難度。

綜上所述，房地產行業公司業績與財務杠桿之間存在一定的關系，公司領導者在進行財務決策和資金籌集時，要重視二者之間的關系。

參考文獻：

1.張歡.基于競爭戰略的財務杠桿與企業績效關系的研究[J].南京理工大學，2010

2.孔維超.上市公司財務杠桿實證研究[J].中國地質大學，2010,10

地產公司財務分析范文第3篇

關鍵詞：房地產 財務管理 問題 對策

隨著我國現代化建設的不斷推進，房地產建設的熱潮不斷涌動，房地產企業也逐漸成為我國的支柱企業，但是很多房地產企業在發展過程中都出現了問題，影響了企業經營的安全性，其中一個重要問題就是財務管理上的問題。作為資金密集型的企業，房地產開發公司的財務管理工作對企業來說極其重要，因此識別并解決財務管理中存在的問題，對房地產企業來說極其重要。

一、房地產開發公司加強財務管理必要性

房地產開發公司作為資本密集型企業，資金鏈是一個決定企業生死的要素。資金的流動存在于企業的投資、籌資、生產經營的各個環節，任一環節資金鏈的斷裂都有可能導致企業的生存危機。而且，企業的資金又不是越多越好，這會降低企業資金的使用效率。尤其是房地產開發公司，其開發周期長，資金的投入和回收是不斷交叉的，因此需要開發公司了解開發整個項目的每個環節，以便對資金進行有效管理。另外，成本和質量的制衡是房地產公司的另一主題，如何在保證質量的基礎上進行成本控制，對房地產公司及其重要。因此，做好企業的成本控制和成本管理，對房地產企業有很大的重要性和必要性。

二、房地產開發公司財務管理中存在的問題

當前我國房地產開發公司、尤其是中小型開發公司，財務管理都存在著一些問題。

（一）對財務管理的重視性不高

我國房地產開發公司將管理工作的重點集中在經濟效益上，對財務管理的重視性不夠，尤其是忽視了財務管理工作在長期規劃中的作用。一些房地產開發公司僅僅將財務管理定位為記賬等會計類工作，對財務管理認識不夠。另外，一些公司對開發項目的可行性研究重視度不夠，有的甚至不進行可行性研究，項目安排隨意性大，沒有對資金投入、資金回收、期限等進行詳細安排，導致整個財務管理過程的混亂。

（二）財務管理的制度缺乏規范性

我國房地產開發公司沒有建立清晰的財務目標，制定的制度也缺乏實際操作性，沒有起到有效的指導作用。有的公司的制度形同虛設，沒有得到有效的實施。

（三）財務管理人員的素質不高，財務管理水平低

當前我國一些房地產公司的財務管理人員財務管理意識淡薄，對財務管理的認識不夠，且文化程度不高，因此，業務技能也不高，他們缺乏系統財務管理知識，在實際工作中只是憑經驗和直覺進行管理，這一問題會影響房地產企業財務運行的安全性和效率。

（四）財務風險大，融資渠道單一

房地產企業作為資金密集型企業，資金鏈的保證對其及其重要，資金流動的周期很長，且前后期的資金流量很不平衡，所以保持資金的安全流通是很重要的工作。但是，隨著我國對房地產企業的管控越來越嚴格，加上其本來的風險，房地產企業融資也越來越困難。

三、應對房地產開發公司財務管理問題的對策

（一）加強對財務管理的重視程度

房地產公司的領導者需要轉變經營管理理念，加強對財務管理的重視程度，并將這種重視落到實處，同時將重視程度傳遞給財務管理人員，嚴格財務管理人員的招聘，加強對財務管理人員的培訓，為財務管理工作的順利進行打下堅實的基礎，營造良好的氛圍。另外，保證在項目開發前期做好可行性分析，運用財務管理中項目投資分析的知識，對項目開發的周期、投入、收益等進行詳細分析，以保證后期開發過程中資金的可控性。

（二）制定科學規范的財務管理制度，并嚴格落到實處

房地產企業管理者要充分了解本企業項目運行和管理程序，參照本行業的標桿企業，建立一套科學規范且適用的財務管理制度。在建立規范的財務管理制度的基礎上，加強財務人員對管理制度的學習和應用，并在實際應用過程中加強監督，保證財務管理制度的順利實施，起到應有的作用。同時，在運行的過程中不斷進行反饋，以及時解決出現的問題，不斷完善這一制度。

（三）加強對財務管理人員的培訓，提高企業的財務管理水平

房地產企業既要嚴格財務管理人員的招聘，又要注重后期對財務管理人員的培訓，無論是認識上還是技能上。財務管理人員技能的提高，有助于企業財務管理水平的提高，進而可以順利推進企業的財務管理工作，這對整個工程項目的順利進行都很重要。

（四）加強對資金的管理，多元化融資渠道，以降低企業的財務風險

房地產企業的財務人員要加強對資金管理的重視，整體上把握資金的流入和流出，對項目不同時期資金的流動有整體上的認識，并提前做好準備，防止出現資金流斷裂的問題。有關現金流管理的具體措施有：編制現金預算，加強對應收賬款的管理、加快資金回收期，合理利用現金浮游量、充分利用商業信用，加強對投融資的管理等。對于融資問題，企業要優化融資方式，進行多元化融資。企業集團還可以在整個企業建立資金池，將各個項目的資金進行統一管理，對各個項目的資金進行調劑使用，從而保證整體的穩定。

四、結束語

總之，房地產企業的財務管理非常重要，認識并解決這些問題，對房地產企業的持續發展有著重要的意義。

參考文獻：

[1]趙雪梅，趙美華.房地產公司財務管理中存在的問題及對策分析[J].現代經濟信息，2012

地產公司財務分析范文第4篇

關鍵詞：國有控股集團；子公司；內控管理模式；內控管理體制；財務分析 文獻標識碼：A

中圖分類號：F276 文章編號：1009-2374（2016）31-0155-03 DOI：10.13535/ki.11-4406/n.2016.31.076

1 國有控股集團及子公司

1.1 國有控股集團

國有控股公司是指通過持有其公司達到決定性表決權的股份，而對該公司進行經營控制，并主要從事資本經營及其他生產經營的國有企業。國有控股公司一般應包括四種情況的國有控股公司，即國家控股公司、國家投資公司、大型國有集團控股公司和地區國有控股公司。國有控股集團包括：一是純粹型控股，它不直接從事股權，而對其他公司或企業實行控制；二是混合型控股，它主要通過股份持有控制子公司，又直接進行一部分生產經營活動。

1.2 子公司

子公司是指一定數額的股份被另一公司控制或依照協議被另一公司實際控制、支配的公司。子公司擁有自己所有的財產，自己的公司名稱、章程和董事會，以自己的名義開展經營活動、從事各類民事活動，獨立承擔公司行為所帶來的一切后果和責任，但涉及公司利益的重大決策或重大人事安排，仍要由母公司決定。

2 國有控股集團管控存在的問題

2.1 市場營銷問題

2.1.1 營銷模式。國有控股集團子公司處于營銷“瓶頸期”，由于地區經濟條件的滯后性，地產項目開發與銷售面臨巨大挑戰，導致地產營銷模式處于落后狀態。同時，貴陽子公司行業會計市場營銷水平和國際先進水平還有一定差距，還需要不斷加強。發達國家建設中，從公司可持續發展角度考慮，必須深入挖掘市場潛在客戶資源，才能加快公司改造進程。為了進一步擴大服務業市場占有率，公司發展模式開始走向多元化特點，這固然對擴大市場占有率有明顯的促進作用。

2.1.2 營銷賬務。市場營銷分析是公司管理控制的核心內容之一，也是帶動公司收益水平增長的有效形式。隨著市場經濟體制不斷優化改革，子公司行業結構模式也要堅持多元化調整，以營銷分析管理為指導思想優化內部賬務管理體制，幫助公司解決現實賬務管理階段遇到的困境。如表1，存貨是屬于主要流動資產項目，結合存貨周轉率計算結果可對未來子公司開發提供指導依據。

從表1中可以看出，某公司2013年存貨周轉水平較2012年的有所下降，存貨周轉率下降了6.46%，存貨周轉天數較上年減少了2.95%，說明子公司的存貨管理水平有所下降。從子公司營銷角度考慮，公司要及時更新原有的賬務結構體系，重點對資金收支、賬務調配、風險防控等方面，建立更加全面的調度方式。同時，發揮會計人員在財務結構中的控制作用，及時處理各類風險引起的異常隱患，這些都是營銷分析管理體制改革的重點內容，也是構建公司現代經營機制的重要決策。

2.2 財務分析問題

2.2.1 會計報表。應結合會計報表特點實施優化改造，建立更加穩定的風險控制體系，不斷調整現有的賬務結構模式，規范經營環境和積極推進法制建設，進行有法制的對賬款調控與管理進行綜合規劃。公司會計報表管理走市場化經營是一種改革，更是一種挑戰，如何適應市場化環境是公司會計報表管理管理急需思考的問題。凈資產收益率是指公司的凈利潤與凈資產平均額之間的比率，凈資產收益率是判斷企業資本盈利能力的核心指標，指標越高，說明企業的盈利能力越強，如表2。

根據以上分析結果可以看出，在國有控股集團某子公司凈資產收益率的變動中，主要是總資產收益率和所得稅稅率對凈資產收益率起到很大的影響，由于總資產報酬率的增加導致凈資產收益率增加了1636.05%，所得稅稅率的增加導致凈資產收益率增加了1013.11%，負債利息率、平均負債/平均凈資產這兩個因素對凈資產收益率的變動帶來較小影響，使凈資產收益率增加了43%和66.79%，但也要把握負債經營程度。

2.2.2 報表附注。掌握市場改革趨勢是為了更好地督促公司財務分析管理模式改革，減少成本決策失誤產生的不利影響。要積極調整經營戰略模式，促進經營體系優化改革，也進一步推動前臺服務機制的優化改進，實現了前臺戰略服務體系的最優化發展。例如，所有公司均參與戰略轉型活動，按照財務分析管理要求調整內部業務模式，靈活應用多項經營決策完善經營體制，這些都說明了經濟戰略轉型的重要性，體現出營銷轉型對公司業務結構調整的時代意義。

3 新視角下集團管控模式選擇及對策

3.1 政府方面

3.1.1 建立法律環境。嚴格按照國家經濟政策提建筑產品改革方案，確保企業在法律規定內執行財務計劃，避免潛在企業資金流失。財務風險是指企業在其生產財務活動的各個環節可能遭受到的損失威脅。為了加快國有控股集團子公司管控戰略轉型，要發揮法律機制在地產結構調整中的作用，推動子公司經營體系的優化改革，采取法律措施解決產業經營及市場糾紛存在的問題，這些都是提高產業規劃水平的重點，有助于實現經濟戰略轉型改革體制。

3.1.2 財務監督機制。為了更好地加快子公司發展與內部管理，要結合財務分析特點實施優化改造，建立更加穩定的風險控制體系，不斷調整現有的賬務結構模式，對賬款調控與管理進行綜合規劃。子公司走財務分析管理模式是一種市場經濟活動，市場運營必然面臨著風險隱患，這些是子公司營運需要考慮的問題，也是降低風險損失的關鍵。例如，成本預算中要結合國家稅收法律，對金融資金收支實施合理調控，才可避免政策變動造成的風險。財務分析管理是一切經濟活動總指導，為子公司經營規劃提供科學依據，從理論上建立了相對完整的市場營運方案。

3.2 企業方面

完善財務管理。子公司長期關注營銷收益水平，對財務分析管理觀念缺乏足夠的認識，造成實際營銷活動依舊存在破壞子公司財務分析管理的現象。子公司行業年收益持續增長，子公司貢獻率不斷增加，但隨之產生子公司財務分析管理問題也越來越多。因此子公司經營模式缺少財務分析管理為參考準則，進而阻礙了可持續發展戰略。例如，基層營銷模式最大問題在于成本投入與利益成效不匹配，所投入成本無法獲得理想的經濟效益，子公司銷售模式依舊處于“粗放型”經濟狀態。例如，流動資產管理是財務分析面臨的一大難題，流動資產周轉速度指標包括流動資產周轉率和流動資產周轉天數，如表3：

從表3中可以看出，某子公司2013年流動資產周轉水平較2012年的有所提高，流動資產率上升了151.72%周轉天數較上年減少了60.27%。其中營業收入凈額增長了199.74%，平均流動資產總額較同期上升了18.92%，營業收入凈額的增長率比平均流動資產的增長率高，表示子公司的流動資產使用效率提高很多。根據2013年數據統計得出，該行業平均流動資產周轉率為0.58次，某子公司的流動資產周轉率為7.30，這遠遠高于行業平均水平，說明流動資產營運效率較高。

3.3 社會公眾方面

3.3.1 強化公眾監督。為了實現經營模式的可持續發展，要針對財務分析風險采取可行性管理方案，構建符合財務分析管理需求的調控模式。因此子公司要及時更新原有的賬務結構體系，重點對資金收支、賬務調配、風險防控等方面，建立更加全面的調度方式。同時發揮會計人員在財務結構中的控制作用，及時處理各類風險引起的異常隱患，這些都是財務分析管理體制改革的重點內容，也是構建子公司現代經營機制的重要

決策。

3.3.2 優化地產營銷。由于企業自身結構的特殊性，子公司管控工作難以達到預期效果，常因預算決策失誤而產生諸多風險。新時期必須強化子公司管控管理力度，進一步解決傳統預算模式存在的不足，帶動企業經營流程一體化發展。積極鼓勵企業發展，“稅收優惠”是企業經營的一大機遇，但這些僅僅是理論上的政策優惠。因此強化社會公眾對市場營銷的約束功能，可引導子公司強化內部控制與管理，避免市場營銷失效引起的風險問題。

4 結語

隨著市場經濟開放式改革，國有控股集團數量呈現上漲趨勢，重視內控風險可降低經濟損失，為子公司管控提供龐大的市場機遇，因此子公司內控管理轉型要從風險危害性進行分析，以創新思維為指導，以創新管理為依據，積極做好風險管理是每一位內控者必須深入思考的問題。內控管理是子公司運營的重點部門，以內控部門為中心實施內控結構系統管理平臺，進一步加快了市場經濟秩序優化改革，滿足了子公司戰略決策變動要求，成為新時期建筑行業體制變動的主要方向。

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[5] 楊青峰.經濟衰退背景下的企業發展策略――談資 源整合、風險管控與流動性管理[J].國際商務財會， 2015，（4）.

地產公司財務分析范文第5篇

企業的經營目的在于獲取利潤，發展自身經營和管理能力，并逐步壯大發展，創造更大的盈利。企業想要高效運轉并獲得可觀收益，必須要有危機意識和風險意識，其中財務風險意識尤其值得注意。根據復旦大學相關研究成果可知，在使用國際通用會計準則進行財務審計時，中國的上市公司78%存在財務問題，存在明顯的財務風險。根據我國國情而降低標準，30%的上市公司財務問題仍然嚴重，可見我國企業財務方面有待進一步改進，總體而言，我國企業的財務風險較大。

企業財務風險較大不僅不利于企業自身的發展，也不利于相關利益者，從財務數據中發掘出對企業財務風險有益的信息已成為許多企業面對的一個挑戰。而數據挖掘技術有利于企業的財務診斷，對企業財務風險的降低作用巨大，它是一種基于人工智能和統計學及數據庫的商業信息處理技術，從財務數據中提取提煉并自動進行分析，做出總結歸納，提出相關解決辦法，從而幫助企業管理層做出市場戰略策略，有效地降低其做出的戰略的風險。財務數據是企業財務運行的基礎，也是財務風險的來源之一，運用數據挖掘技術對財務數據進行診斷分析，能夠從中找出企業存在的財務問題，提出有效的財務風險預警措施以幫助企業穩步經營。近年來數據挖掘技術是數據庫方面的研究熱點，很多領域已經開始實際運用。

本文研究數據挖掘在財務診斷中的運用，主要研究數據挖掘技術在財務診斷、信息預警和財務診斷方案策劃決策等三個過程中的應用，建立準確有效的數據模型來指導實際的財務工作，能夠預測出企業財務風險程度并提出財務風險預警，便于企業及時地掌握財務狀況和經營狀況，適時調整企業財務戰略，提高企業經濟效益。因此，數據挖掘在財務診斷中的應用，無論在理論上還是實踐上，都有其重要意義。

二、文獻綜述

數據挖掘分析有關聯分析、序列模式、聚類等方法，這方面的研究總體上成果豐碩。國外的數據挖掘分析方法發展比較成熟，有大量財務風險方面的著作，其研究主要在于財務風險預警模型的構建。國內的證券市場發展不成熟，缺乏理性的投資者，對數據挖掘分析方法研究少，主要集中在建立數學預測模型。

（一）國外研究現狀 Beaver（1958）提出了單變量模型。他對80家經營公司進行一元判定預測，使用了 28 個財務比率作為變量。Altman（1968）在財務風險預警領域引入了多元線性判別方法，創立了 Z 值模型。Altman 、 Haldeman（1980）又提出了一種優于Z 模型的ZETA模型，其更能準確預測企業財務風險。Ohlson（1990）以95家經營失敗的公司為基礎，運用Logistic回歸進行財務預警模型的建立。結果表明，與企業財務風險緊密相關的因素有企業的規模大小、財務結構、經營績效、流動性四個方面。Fyaber（1989）運用神經網絡模型，進行對銀行的首次信用風險預測。Eichengreen（1998）研究表明財務模型研究有危機管理和財務危機預警等。

（二）國內研究現狀 李一軍、金世偉（2006）在模糊聚類分析方法的基礎上，使用KPI財務指標，對上市公司進行相關分析，并在投資決策的制定時輔地使用到其研究結果。郭春陣（2005）運用三類挖掘分析方法――聚類、關聯規則、決策樹方法，綜合分析，構建了財務報表分析模型。呂澄、易艷紅（2006）研究數據挖掘在財務分析中的可行性，說明在財務分析運用數據挖掘技術時，XBRL語言有著有效的作用。齊中華、黃麗娜（2010）使用EXCEL實現了模糊聚類的數據分析，運用上市公司財務數據，說明了數據挖掘在財務分析中有巨大作用。張星文、梁戈夫（2006）研究發現財務危機預警的研究進展很大，企業在財務管理中已經使用到大量的模型，如人工神經網絡模型和logit回歸模型等。馮征（2007）提出了基于智能計算機的數據挖掘方法，且可用于上市公司的財務預警。

三、應用數據挖掘的財務診斷體系

（一）應用數據挖掘的財務診斷體系流程 數據挖掘是基于財務比率分析、杜邦分析等模型運用于財務分析、預警及決策中，并進行財務診斷。故財務診斷不僅是對財務報表的分析，從系統的角度可以將財務診斷分為診斷數據系統、財務專項判斷、財務預警系統、財務決策系統四個部分。

財務診斷系統分為三個階段，分別是：數據收集階段、分析診斷階段、形成報告階段。圖1為應用數據挖掘的財務診斷模式及流程示意圖。

從圖1中可以看出，數據收集階段包括收集非財務輔助數據、三大報表數據、財務指標數據。XBRL具有實時標準性，可以有效減少錄入轉換時間，具有針對性、實用性，可以更高效地詮釋數據的內容及意義，提高了財務診斷的效率及精確度。分析診斷階段主要是將收集的數據進行專項判斷，通過XBRL與財務指標進行對比分析，再進行財務診斷并作出財務預警和決策。在此階段，對目標公司采用遺傳算法、回歸模型等進行建模，需要選擇決策樹方法、關聯分析等，高效簡單地完成數據分析。考慮到了影響企業財務的各種因素，故保證了分析結果具有完整性、實效性。通過以上兩個階段的縝密分析便可形成財務診斷決策報告，并將報告方案提交到經營管理系統。決策報告涵蓋了數據挖掘的主要判斷信息，綜合考慮到了企業的財務風險，并通過發現企業現狀問題形成解決方案，為企業經營提供了方便。

（二）應用數據挖掘的財務診斷指標體系 財務指標體系需要將企業外部和內部環境結合起來考慮，進行定性分析及定量分析來完成企業財務診斷指標的設計。在財務診斷體系中，財務指標體系構建必不可缺，有效的反映了企業的財務狀況，為數據挖掘系統提供了依據。整個診斷體系覆蓋以下幾方面：

（1）內部環境：包括一系列的定性指標，有員工素質（如知識結構、能力結構）、工作環境（主要對員工滿意度、員工忠誠度方面考察）、內部控制（包括內部控制組織、內部控制有效性等），通過考察內部環境說明企業的內部控制情況。

（2）外部環境：包括定性指標經營環境（如經濟政策、法律制度、行業發展前景、金融環境等），從宏觀角度考察企業經營所面對的外部環境狀況。除此之外還有一系列定量指標，包括產品市場（如市場占有率、產品銷售利潤率、客戶滿意度等）、社會效益（包括貸款履約率、環境保護指數、合同履約率），定量評定企業的銷售情況和經營業績。

（3）財務活動：主要包括籌資活動（有財務風險、支付能力、資本結構、資本成本等）、投資活動（包括投資收益、投資風險、資產利用率等）、經營活動（如盈利能力、經營風險、資產營運能力等）、分配活動（如股利支付率、自由資產增長率、資本金增長率）等定量指標，有效地考慮了企業經營活動中的效益及存在的財務風險。

財務指標的獲取較為容易，能夠客觀地反映企業的經營狀況及風險水平，預測企業未來的經營水平及競爭力。故選取財務指標需要考慮可操作性、全面性、靈敏性、協調性、相關性、可比性六大原則，如此分析的結果才有助于企業做出合理的投融資決策。

四、實例分析

本文以GA房地產公司為例，進行財務診斷中的數據挖掘演示。GA公司是一家上市多年的以房地產為主業的綜合性集團公司，主營業務有房地產開發與運營、建材裝飾、建筑施工、物業管理、房地產咨詢等。對GA公司進行財務診斷的目標首先是確定其經營現狀及風險程度，其次是對其投資決策提供參考依據。

（一）數據收集 本文利用XBRL語言對GA公司2002年至2012年期間的半年報原始數據進行收集和篩選，并將其中相關性較高和負相關的財務指標剔除，如流動比率、資產收益率等，以避免信息重疊影響準確性，保留下來十七項財務指標構成GA公司財務診斷的指標體系，節選部分如表1：

（二）分析診斷

第一步，聚類分析。結合前述研究基礎，因GA公司數據量相對較少，本文采用較為快速、適合混合字段和數據集合的兩步聚類方法進行分析，按GA公司的發展階段劃分聚類，設定聚類數最小為2，最大為15，根據處理數據和GA公司經營管理信息劃分出2002年至2007年和2008年至2012年兩個聚類。建立兩步聚類模型。

第二步，財務初評。初步判斷GA公司目前財務狀況比較穩定，可通過投融資加快企業發展。模型數據顯示對GA公司發展最重要的指標主要有固定資產周轉率、資產負債率、存貨流動負債比率、流動資產周轉率、資本充足率、凈資產收益率和債務資本比率。

第三步，財務預警診斷。首先，確定對GA公司進行數據挖掘的目標需求為識別其經營財務狀況。2002年至2012年篩選出的共21組數據、17項指標進行分析，識別出財務狀況良好的年份和它們的經營財務特征，如該年的盈利能力如何，現金流如何等。其次，選擇Clementinel軟件將以上數據輸入模型，運用決策樹規則對目標變量――各年的財務狀況進行數據挖掘。

本文采用經典的財務預警模型――Z值模型作為財務狀況綜合評分的依據。鑒于數據有限，本文將Z模型據經驗值加以劃分：

Z>300，充盈，財務狀況良好；180

根據以上設定，得到各年財務狀況評分表如下：

在對數據預處理的階段，要注意將字段預先進行選項設置，以便于數據分析的導入與輸出。之后還需要對字段進行實例化，使字段的取值和類型皆直觀可見，便于分析結果的應用。

第四步，建模分析。鑒于GA公司數據有限，在分析設置時需選擇“使用推進”和“交互驗證”，以提高分析結果的準確度。然后建立C5.0預警診斷模型。運行模型決策樹顯示的結果，將根據Z值評分設置的危險、困境和正常三類狀況進行了分類，

首先按照第一重要字段即帶來最大信息增益的“每股收益”字段分為兩個節點，經不同規則路徑顯示數據。在數據重疊部分，又經次重要字段“固定資產周轉率”進一步分析確定，最終達到100%準確度的分析結果。另外還可導出散點圖更直觀地對比這兩個指標對GA公司財務狀況的貢獻程度。

第五步，結果應用。以上結果可知GA公司應在財務管理中注重每股收益的管理，積極通過融資等方式提升稅后利潤，提升股東所有者權益。GA公司固定資產以實物為主，因此變動幅度不會很大，以維持現狀為主即可。

（三）決策診斷 依據以上分析結果，以下對GA公司融資決策加以診斷分析。本文將運用關聯規則當中的財務決策分析理論，使用Clementinel 2.0的Apriori算法生成頻繁項集，再據此生成關聯規則。本文自兩大證交所數據及調研樣本中選取30家與GA公司主要財務指標類似的成功融資公司作為關聯分析的樣本集，匯總出7種可選融資渠道項集，分別是：

30家樣本公司的融資偏好如下表4：

融資分析中的數據處理與前類似，需要根據“類型”節點進行實例化處理。本文按T/F的二分類變量設置類型，建立Apriori運算模型。為保障運行結果的有效性與代表性，將最小置信度設為50%，支持度為10%運行模型，步驟同上。運行結果對適合GA公司的成功率較高的一種、兩種及三種融資渠道給出多種最優組合方案，為GA公司融資活動提供了數據指導。

（四）提交報告 最后，在上述預警診斷與決策診斷的基礎上，形成預警環節與決策環節的結論性診斷報告，提交給管理者作為管理決策的重要財務依據。同時，要不斷對上述分析進行后續的跟蹤反饋與調整。

參考文獻：

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