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房產法律法規條款范文第1篇

關鍵詞：稅務籌劃；企業財務管理；稅收政策；合理避稅

中圖分類號：F810.42 文獻標識碼：A 文章編號：1001-828X（2012）03-0-01

稅務籌劃是納稅人根據企業經營涉及地現行稅收法律法規，以遵守稅法為前提條件，通過使用法律賦予納稅人的相關權利，根據稅法中的“允許”與“不允許”、“應該”與“不應該”以及“非不允許”與“非不應該”等具體法律法規條文內容，按照企業經營管理的實際需要采取的旨在調整納稅時間、優化納稅機構、減少納稅金額，以有利于自身發展的謀劃和對策。稅務籌劃的主要目的是通過經營行為和會計賬務處理等方式完成稅務行為，從橫向、縱向、空間、時間上謀求企業經濟效益和價值最大化。稅收制度是國家實現財富再分配的主要手段，稅收法律法規是國家進行財富分配的工具。從稅收法律法規的制定主體和實施主體雖有不同，但都具有強制性、無償性和固定性的特點。作為一個獨立經濟組織的企業，從開始成立經營之日起就必須要向國家繳納各種稅金，承擔納稅人的義務。企業的納稅人身份是不能改變的，因此，在遵守稅收法律法規的基礎上，做好稅收籌劃對于企業的健康發展至關重要。很多企業已經認識到，作為合法經營的企業，照章納稅，完成企業的經濟和社會責任是必需的、不能選擇的。但何時納稅、繳納多少稅金，相當程度上來說卻可以由企業的生產經營狀況決定，在有些情況下企業繳納什么稅種，企業也都是有很大的選擇余地。

一、我國企業稅務籌劃的現狀

1.稅務籌收認識不足，缺乏籌劃主動性。目前由于國家的財政政策和稅收政策的原因，我國存在國家對企業重復課稅的現象。據初步統計，我國企業上繳稅款占稅前利潤的70%，收費項目有375種。而我國絕大多數企業，尤其是國有大中型企業，受投資主體和企業管理制度的影響，對企業稅務籌劃沒有緊迫感，缺乏理性認知，企業管理者往往本身具有政府官員的身份概念，將稅務籌劃和偷漏稅行為相互混淆，最終導致對稅務籌劃采取審慎態度。而對于數量眾多的中小微企業來說，同樣由于國家政策的影響，在創業和發展初期，盲目地追求減稅和免稅，同時財務管理制度薄弱，賬目混亂，雖有避稅意識，但不具備稅務籌劃意識和理念，最終陷入偷稅漏稅的結局。

2.稅務籌劃尚未上升到價值創造的高度。雖然當前我國企業的稅收負擔十分沉重，但大部分企業很少能夠把稅務成本作為業務決策的考慮要素。企業在管理上重點考慮的是市場、產品、客戶。財務管理雖然也是重要考慮內容，但主要也是考慮生產成本控制及投融資成本和收益。因此，稅務籌劃的地位依然較低，對稅務籌劃對控制成本、影響利潤的空間認識不足，很多企業過多圍繞在稅收優惠政策和抵扣標準進行籌劃。

3.籌劃著眼點錯位，引發涉稅風險隱患。從當前部分企業的稅務籌劃行為看：一是稅務籌劃的具體目標把握不到位。很多企業在稅務籌劃時不仔細研究相關法律法規，從法理的角度說，并不是什么稅種都可以籌劃，不是所有稅基內容都可以籌劃。二是稅務籌劃呈現很大的隨意性和任意性，時機和環節把握不到位。

二、稅務籌劃的著眼點

1.稅務籌劃的重點。在稅務籌劃前，企業要根據自己的性質和規模準確定位，然后對照國家的相關政策做到對號入座，找準適合自己的“如何享受最低的稅率，怎樣使稅基最小”的稅務籌劃的思路。要知道，不同企業、不同稅種對應的籌劃重點是存在較大差別的。比如2012年國家將繼續落實提高增值稅、營業稅起征點等減輕小微企業稅費負擔的各項政策。實施對小微企業的所得稅優惠政策，對年應納稅所得額低于6萬元的小微企業，其所得減按50%計入應納稅所得額，按20%的稅率繳納企業所得稅。針對這一政策導向，符合條件的企業就應該及時籌劃，將企業的財務處理方式和制度向政策對接，合理合法地享受國家的優惠政策，實現減負增收的目的。房產稅的籌劃思路重點在于稅基減少，籌劃重點在于可辨認和可識別的固定資產或各類代墊費用在同一經濟事務中要實現最大限度的分離，達到降低自有房產入賬價值或賬面租金收入。另外，稅務籌劃的重點不宜沉迷優惠政策和抵扣標準等條款。很多企業過度地減少稅費的繳交，雖然獲得了短期的利益，但這種行為掩蓋了企業發展的真實情況，不能體現企業的綜合實力，在以后獲得政府政策扶持、金融機構融資方面將大受影響，失去發展壯大的機會，反而得不償失。

2.稅務籌劃的時機和環節。事先籌劃、事中安排、事后總結，最終達到籌劃目的。稅務籌劃是一項應當全面考慮、周密安排和布置的系統性工作。如果沒有事先籌劃好，經濟業務發生、應稅收人已經確定、納稅義務已經形成，那么任何試圖改變納稅義務、減輕稅收負擔的努力最終都可能被認定為偷逃稅，是不足取的。因而，對納稅義務的超前籌劃是稅務籌劃的關鍵所在，進行稅務籌劃應該在納稅義務發生之前或是尚未形成納稅義務的時候進行，必須在經營業務未發生時、收人未取得時先做好籌好安排。諸如，項目可行性研究分析時、預算編制時、業務談判時、費用先批后用審批時等經濟事項執行之前籌劃安排。

三、稅務籌劃的成功基礎

一個成功的稅務籌劃案例必然有許多的成功因子，諸如時間、空間、籌劃思路和籌劃技巧等等，但都離不開稅務籌劃人員的豐富知識、信息的敏感觸覺以及部門協調有序的合作。因而，信息知識、部門協作是稅務籌劃成功的先決影響因子，是成功的必要基礎。

1.審時度勢，深入研究國家的稅收政策。稅務籌劃必須建立在對籌劃期對國家相關政策的把握上。例如，2011年閉幕的中央經濟工作會議提出，2012年要繼續完善結構性減稅政策。這一主題已經確定了2012年國家財政政策和稅收政策總體方向，作為企業就應該敏銳地把握2012年國家的政策方向。財政部隨后宣布，從2012年1月1日起，對我國進出口關稅進行部分調整，將對730多種商品實施較低的進口暫定稅率，平均稅率為4.4%，比最惠國稅率低50%以上。針對這種形勢，企業在實施稅務籌劃時可以根據自身的經營產業、經營規模作出順應政策形勢的相應方案，這樣就有更大的主動性，取得籌劃的效果。

2.加強法律、稅務知識信息的積累和研究。稅務籌劃涉及企業經營的全過程，因此需要多方面的理論知識和實踐經驗，應該把稅務籌劃當作一門交叉性、前瞻性學科來對待。企業在稅務籌劃立項時，首先要使用統計學的原理和方法，對要籌劃的稅務內容進行分析，確定具體籌劃方向。還要運用數學方法和管理學的理論制定籌劃過程。在籌劃具體實施過程中運用稅收知識、會計知識等其他方面的知識，以確保稅務籌劃的過程管理。不僅要搜集現實的、已經發生的或正在發生的、與進行稅務籌劃有關的、確切的信息資料，還要搜集未來經濟運行過程中可能發生的或將要發生的、與進行稅務籌劃有關的、不確切的信息資料。因此，豐富的稅收、會計和管理知識以及準確、及時的內外部各類信息是稅務籌劃的成功保障。為此，財務人員要不斷豐富并強化自身財會、稅務、企管等知識，要主動了解宏觀形勢、外部市場、法律環境和自身經營狀況，增強形勢和信息的敏感性。

3.部門協作是成功關鍵。眾所周知，一家企業都是由生產、銷售、管理、保障等多部門組成的，成本費用是企業運行每一個環節都必須考慮的，企業各組織部門則都擔當著費用的承載主體。稅務籌劃最終都要落實到費用上，體現在成本中，因此不能離開費用活動而孤立地運作。企業必須使各部門明確，他們都是稅收籌劃的參與者，部門之間只有密切協作才能保證企業稅務籌劃活動的正常運行。在企業中，往往是財務部門對部門協作配合的重要意義認識的比較透徹，而非財務部門則往往把稅務籌劃但做是財務部門的事情，與自己部門無關。為此，財務人員要加強稅務籌劃的價值創造意義和稅務風險的價值損失概念宣傳，灌輸稅務籌劃的部門協作重要性；還要加強費用先批后用制、庫存物資管理辦法、資本性支出管理辦法等費用作業的流程化、標準化制度建設，引導部門主動協作并配合稅務籌劃。

參考文獻：

房產法律法規條款范文第2篇

一個好的農地制度能使不愛農業的人干好農業，一個壞的農地制度能使熱愛農業的人干不好農業；好的農民能使差的土地增產，不好的農民能使優質的土地減產；好的農地制度能夠產生優秀的農場主和家庭農場，優秀的農場主和家庭農場能夠培育出優秀的職業農民，優秀的職業農民能夠產出優質的農產品并提供優質服務，優質農產品和優質服務能給農民帶來高額的回報。所以說，建立一套科學合理的農地制度非常重要。

2016年3月25日，央行、銀監會、保監會、財政部和農業部再次聯合印發《農村承包土地的經營權抵押貸款試點暫行辦法》和《農民住房財產權抵押貸款試點暫行辦法》。這兩個暫行辦法的，意味著我國原有的農村土地制度與農村金融體制將被“打破”，而賦予“兩權”的融資功能則是增強農村土地資源效能，提高農民貸款的可獲得性。這意味著農村土地制度改革與深化農村金融改革迎來更實際的突破。

西北農林科技大學經濟管理學院副院長李錄堂教授，多年來在農村土地流轉研究領域做著不懈的探索。近日，本刊記者走訪了李錄堂教授，就如何讓農村的土地流轉起來等話題，聽取了李教授的一番解讀。

土地流轉亟待制度的完善

據相關資料顯示，我國農村估算有可流轉的土地價值約100萬億元，其中耕地約40萬億元，林地20萬億元，宅基地40萬億元。如此巨額的一筆沉睡資本，隨著國家土地流轉政策的逐步明確，將被激活釋放出來。

去年8月，國務院印發《關于開展農村承包土地的經營權和農民住房財產權抵押貸款試點的指導意見》（以下簡稱《意見》），明確了開展農村承包土地的經營權和農民住房財產權（以下統稱“兩權”）抵押貸款試點，堅持依法有序、自主自愿、穩妥推進、風險可控的原則，按照所有權、承包權、經營權三權分置和經營權流轉有關要求，以落實農村土地的用益物權、賦予農民更多財產權利為出發點，深化農村金融改革創新，穩妥有序開展“兩權”抵押貸款業務，有效盤活農村資源、資金、資產，增加農業生產中長期和規模化經營的資金投入，為穩步推進農村土地制度改革提供經驗和模式，促進農民增收致富和農業現代化加快發展。

在李錄堂教授看來，這又是一次國家層面的農村改革探索，值得肯定和支持，也符合“試驗、試驗又試驗；探索、探索再探索”的中央精神。他說，農村“兩權”抵押貸款試點在全國多個地方早就有人在做局部試驗，此次中央將其提升到國家層面，說明中國農業現代化發展著實需要金融資本的推動。“然而問題在于此次試點是在農村土地市場尚未形成的情況下展開的，抵押融資與抵押要素市場二者缺一不可，這就勢必使本次試點帶有一定的局限性。”李錄堂說。

在李錄堂看來，在我國現有的農村啟動“兩權”抵押貸款，首先會面臨一個法律的所屬權問題：宅基地歸農村集體所有，而不歸農戶家庭所有，因此宅基地的所有權不能被農戶用作抵押，只有宅基地的使用權可以被用作抵押。但就目前現狀而言，很多農房根本沒有房產證，很多宅基地也沒有土地證或者土地使用證，這自然面臨農戶如何將住房和宅基地使用權用于抵押的問題？這就使得一旦出現貸款違約，銀行或者信用社就難以回收貸款，以及將住房或者宅基地使用權進一步轉讓變現。

李錄堂分析認為：《意見》的頒布從某些方面來說有利于盤活農村土地資產，激活農村金融。“比如說在政府行政擔保或貼息擔保等條件下，以及農民有了完整的社會保障條件下，土地的“兩權”抵押融資功能就會發揮一定的積極作用。”

然而，就目前現狀而言，首先，在集體與農戶之間的土地產權數量關系不清，且土地和農村房產市場沒有形成的情況下，農村“兩權”抵押貸款試點，對銀行而言意味著一定的風險。雖說《意見》中也提到了“兩權”抵押風險的防范問題，但具體如何防范并沒有說明。其次，對土地集體所有者而言，有的農民在還不上貸款時，他的承包土地經營權或住房財產權可能會被銀行出售，而買入者又不一定是原集體土地所有者，這就意味著土地集體所有者會因抵押風險而改變。怎么辦？第三，由于農村土地市場沒有形成，土地不能自由地轉換成貨幣，貨幣也不能自由地轉換成土地。所以，農村承包土地經營權和農民住房財產權抵押貸款，從商業融資功能上說幾乎無法發揮作用；加之我國銀行的誰放貸誰收回的責任制度，使“兩權”抵押商業貸款在現實中變得不可能。

如何讓“兩權”走出現有制度的瓶頸，實實在在地維護農民的土地權益，顯然是一道艱難的命題。

創新土地流轉試驗新模式

“兩權”抵押貸款取得成功的關鍵，在于允許土地承包權和住房財產權的自由流轉。這就意味著政府需要解除某些與《意見》精神相悖的規定，為房地產所有權和使用權以及宅基地使用權的轉讓提供便利條件，農民的所有集體資產和私人資產均應得到確權，并盡快向確權人頒布具體的權益證書；及時修改與《農民住房財產權抵押貸款試點暫行辦法》和《農村承包土地的經營權抵押貸款試點暫行辦法》相違背的法律法規條款，建立和完善農村房產交易市場和土地流轉市場，只有這樣，才能保證“兩權”抵押貸款取得成功。

近年來，李錄堂教授堅持不懈地從多方位探索農村土地流轉的可能性，并在陜西省藍田縣董嶺村建立起試驗基地。李教授向記者介紹說，他的創新來自于七個方面：一是在試驗村進行土地所有制創新，建立“土地以集體公有為主，非集體（農民）土地所有為輔”的土地集體所有制新形式，簡稱為“51U49 式土地集體所有制”。二是確定轉出土地者和轉入土地者，讓他們達成土地比例化市場交易，且都能感受到雙重保障型農地市場流轉機制的好處。三是形成新的集體成員資格條件和新型土地承包關系。四是建立土地社會保障基金。五是建立土地規模化公積金。六是實行土地規模化公積金抵押貸款和土地長期抵押貸款。七是形成農村土地市場和適度農業規模經營主體，通過集體土地產權比例化市場自由買賣，逐步建立健全以家庭農場、專業大戶、農民專業合作社和龍頭企業為載體的適度農業規模經營主體。

采訪中，李教授向記者詳細解讀了該試驗的內容：根據國家現行法律法規對農地的三項要求（土地集體公有制性質不變；土地承包關系不變；土地用途不變）和農民對農地的三項要求（農民對土地在國家和集體層面的貨幣化社會保障要求；農民利用土地實現生存就業和發展就業的要求；農民利用土地作為商品實現其財產收入的要求），我們的試驗提出了建立農地產權比例化市場流轉機制的創新思路。這一思路遵照“以公有制為主體，多種所有制經濟成分并存”的《憲法》原則，借鑒國有企業劃分國有股、企業股和企業全員持股的經驗及城鎮住房公積金改革的做法，將農地產權（農地承包使用權等）在集體和農民之間按集體占51%、農民占49%的比例分配，然后再市場化流轉。

當然，該比例劃分不是絕對的，也可借鑒“金股”制度等靈活性處理。“我們主張集體所占農地產權及收益總額的51%主要用于農民土地社會保障金和農地規模化公積金，以解決農地市場流轉過程中失地失業農民的生存和就業保障問題，其余49%的收益歸農民個人所有，進而形成既能保證農地集體所有制主導地位，又具有雙重保障和穩定性的農地產權市場流轉機制（參見圖表），最終科學解決人多地少條件下農地產權市場化所產生的社會震蕩問題，及農地產權自由進入和退出問題，探索一種集體土地市場化和規模化的新途徑。該試驗還將對農地產權比例市場流轉所需的配套措施，如農民利用土地實現社會保障和就業保障、農地金融支持等方面進行系統性的綜合探討。”李錄堂說。

走出土地流轉的悖論瓶頸

新西部：李教授，近年來許多研究農村土地股份制、土地流轉問題的學者似乎都走入了死胡同，我國土地是公有制形態，在土地所屬權問題難以明確的情況下談土地市場化流轉，是否真的可行？

李錄堂：現在人們一談土地市場化，就要首先否定土地集體所有；一談堅持土地集體公有制，土地似乎就無法市場化。實際上是可以在“土地以集體公有為主，非集體（農民）土地所有為輔”的《憲法》框架內探索出一種新形式的，然后讓土地產權比例化自由買賣。也就是說，本著《憲法》為主導，既堅持了土地集體所有制的主體地位，又實現了集體土地市場化，這樣，一切問題就都會迎刃而解。

新西部：這就是您最近一直在做的“51U49”式土地集體公有制試驗嗎？按照您設計的農地產權集體占51%，農民占49%的比例進行自由買賣，會不會致使土地變相私有化呢？

李錄堂：這個問題我必須回答，否則總會有人和你一樣懷疑的。這決不是變相私有化，為什么？因為從靜態看，該“51U49”式土地集體公有制完全符合《憲法》，毋庸贅述。從動態交易過程看，轉出或賣出土地的農民，獲得了49%的土地貨幣收入，集體得到了51%的可用于農民將來生存保障和就業保障的貨幣收入，這部分收入農民會因為永遠離開農村而轉移接續至城鎮社保基金或退休最終拿走。也許有人會據此懷疑這部分正是土地變相私有化所在，其實這是一種誤解，是把土地貨幣化的社會保障理解成了私有化。接下來可以從轉入或買進實物性土地者的角度清晰地看到，他所買入的土地產權，他只能占該實物土地產權的49%，集體仍然占該實物性土地產權的51%。也就是說該土地以集體公有為主的格局沒有任何改變。因此，不管農地買賣多少次，“土地以集體公有為主，非集體（農民）土地所有為輔”的土地集體所有制永遠不會變。

新西部：您致力于土地流轉研究是基于怎樣一種考量？

李錄堂：一部分是來自于我的本職和興趣，另一部分是出于一種悲憫情懷吧。一個好的農地制度能使不愛農業的人干好農業，一個壞的農地制度能使熱愛農業的人干不好農業；好的農民能使差的土地增產，不好的農民能使優質的土地減產；好的農地制度能夠產生優秀的農場主和家庭農場，優秀的農場主和家庭農場能夠培育出優秀的職業農民，優秀的職業農民能夠產出優質的農產品和提供優質服務，優質農產品和優質服務能給農民帶來高額的回報。所以說，建立一套科學合理的農地制度非常重要。

新西部：那么當下我們以農地家庭聯產承包為基礎的農村雙層經營制度存在著哪些弊端呢？

李錄堂：規模太小。規模小不利于現代科技使用，不利于良種化和機械化，不利于農藝技術與機械技術結合；不利于農業專業化和標準化，不利于農民增產增收，不利于農村勞動力向非農轉移；這些弊端顯而易見，無需太多的論證。更大的弊端在于產權不清，糾紛不斷。

新西部：就您的土地集體所有制流轉新形式，聽起來十分誘人，目前所遭遇的實踐難題有哪些？

李錄堂：就農地產權不清而言，農地為集體所有，但其所有的具體內容是什么？是僅僅為實物性的土地，還是土地上的各種具體功能？不清楚。農地集體所有的主體邊界在哪里？近年來討論較多，但無定論。如果有邊界，該邊界是靜態的，還是動態的？幾乎沒人研究。實行農地集體所有，據此相關法律法規從定性的角度規定集體擁有農地統一經營權，農民擁有農地承包經營使用權，如果把這兩種權力都理解為財產權利，那么，它們兩者之間是否有科學合理的數量比例關系？仍有待研究。

黨的十八屆三中全會后，不少人主張土地所有權、承包權和經營權三權分立，同理，這三者之間是否有科學合理的數量比例關系？這三種產權各自的具體內容和功能又是什么？則無人回答。所有這些不清楚、無人回答和待研究的問題，都成為現實中土地糾紛的根源，尤其是成為城鎮化過程中農民土地權益被屢屢侵害的根源。我的研究就是試圖回答和找到解決這些問題的途徑。

新西部：如何真正有效地維護好農民的利益？

李錄堂：在一段時間的調查研究中我們發現，農村“兩權”抵押貸款試點以來，有的農民可能會面臨還不上貸款的問題，他們的承包土地經營權或住房財產權就可能會被出售。這時，農民該向何處去呢？我們提出的“51U49”式改革主張簡便易行，農民容易理解實行（目前還在試驗中）。此項改革既堅持了土地以集體公有為主，又能實現集體土地市場化，使“兩權”抵押融資成為現實，能徹底盤活農村沉睡的土地資本。如果一畝地融資按5000元計算，那么20億畝耕地就是10萬億元，這對推動農村農業現代化將是多么巨大的力量。

房產法律法規條款范文第3篇

關鍵詞:住房公積金;風險;貸款主體;借款主體

一、制度設計缺陷

住房公積金制度在我國發展多年,在實踐中其存在的風險問題日漸顯現。

(一)監管機制風險

我國現行的監督管理體制為“房委會決策、中心運作、銀行專戶存儲、財政監督”,形式上似乎完美,但是實際運作中,房委會是一個虛設機構,加之成員多為政府官員,儲戶代表比重低,所作決策是否能代表職工的意愿和利益令人懷疑。中心與地方房改辦一套班子、兩塊招牌,并非獨立的能承擔民事責任的法人代表,在中國法律觀念較淡漠的環境下,可能在地方或部門利益的驅使下,擠占、截留、挪用職工的公積金存款。

(二)住房公積金的運作模式存在風險

1、委托運作模式存在的風險。根據2000年4月國務院頒布的《住房公積金管理條例》,住房公積金中心不能從事金融業務,而只能委托住房公積金管理委員會指定的銀行辦理住房公積金的金融業務。個人住房貸款只能以委托方式委托商業銀行辦理,并由住房公積金管理中心承擔風險。由于委托方公積金管理中心與受托方銀行是兩個不同的利益主體,特別是銀行是以利潤最大化為目標的經濟實體,雖訂立了委托合同,仍難以消除在運作過程中產生的利益沖突。

從銀行方面來看,這種沖突的存在,一是表現為銀行在自營業務與委托業務之間進行“權衡”,可能將風險較小、利益較高的項目留給自己,而將風險較大的項目以委托貸款方式發放,加大了公積金的貸款風險;二是由于銀行不承擔公積金個人住房貸款的風險,基于節約成本考慮,銀行對貸款的回收著力不夠。

從公積金管理中心來看,公積金管理中心因不直接面對借款人,受托銀行又與公積金管理的中心信息不對稱,在監督管理還款方面處于被動地位。在住房公積金業務承辦銀行只能由住房公積金管理委員會指定的情況下,即使受托銀行不按合同約定履行收貸職責,公積金管理中心對銀行進行制約和追究力度也不夠。公積金管理中心沒有承擔經營風險的資金保證。具有一定的自有資金是一個獨立的民事主體承擔經營風險的前提條件。住房公積金管理中心是一個直屬市人民政府、不以盈利為目的的事業單位,其管理費用由本級財政從該中心上交的住房公積金增值收益中按標準撥付,中心本身并無任何法人資本金,運作的資金都是職工的住房公積金貸款,一旦出現資不抵債的現象,中心無產可破,承擔經營風險也就只是空話。

2、貸款運作模式存在的風險。這是指由于住房公積金政策的特殊性及相關政策變動而形成的貸款風險。

(1)貸款對象受到限制。住房公積金的政策性特征決定了個人住房貸款的服務對象主要是廣大的中低收入者,但中低收入者收入不穩定,償債能力不強,嚴重影響了貸款的安全性。事實上因中低收入階層沒有貸款償還能力,很少申請貸款。目前公積金貸款者絕大部分是中高收入階層,貸款者享受的貸款低利率是低利率存款者的一種貢獻,造成了事實上的貧幫富。若僅從公積金資金運用的安全性角度看,此現象并不構成風險,但與政策性金融的服務宗旨有差異。

(2)公積金個人住房貸款的利率政策性風險。住房公積金作為一種“強制儲蓄低進低出,封閉運作”的政策性住房資金,在發放個人住房貸款時實行“低存低貸”政策,且貸款的期限長,最長可達30年。在貸款期限內,社會經濟和金融市場必然會發生變化,比如,發生通貨膨脹時,住房公積金將蒙受貶值的風險。同樣數額的個人住房貸款,如果貸款期限延長一倍,從機會成本的角度來看,其風險將增加一倍以上。

(3)區域管理產生的矛盾。在住房公積地方化管理原則下,一方面地方政府為拉動住房消費,對公積金管理部門下達個人住房貸款任務目標,過分強調貸款數量增長,容易忽視貸款質量,加大了產生不良貸款的可能性;另一方面,現在大多數公積金貸款實現區域性貸款,即在本區域內繳納了住房公積金的職工,只有在該區域內買房才能申請貸款,這就阻礙了一個區域的公積金流動,不利于風險分散。

(三)政策和法律風險

我國目前盡管有《合同法》、《擔保法》、《貸款通則》、《保險法》、《城市房地產管理辦法》等為住房抵押貸款提供了法律依據,但相關操作細則還不完善。

1、對受托銀行如何協助委托人收貸, 應盡怎樣的責任和義務沒有相應的法規條款約束。

2、由于社會住房保障機制還沒有建立, 市場上少有廉租房可供租用, 而借款人在觀念上還不能自愿到市場上找房租住, 維護合同信用, 當借款人無力還貸, 抵押物被處置時, 會產生一些負面影響, 引發社會穩定問題。在這種情況下, 還款的法律約束被軟化, 抵押貸款逾期風險實質上不能得到最終化解, 這就需要有一套行之有效的具體配套辦法與之銜接。

二、貸款主體操作不當

操作風險對貸款業務的影響日益突出,所謂操作風險是指在貸款操作過程中一系列可能的損失,是與業務操作之間關聯的風險。操作失敗風險一般來源于經辦人員、業務流程或管理技術的失敗或違規,貫穿于整個貸款發放及回收過程。在沒有形成規范化管理的標準體系之前,這種操作風險的發生甚至頻繁出現,將直接影響貸款業務的整體發展。

(一)針對政策規定的操作不當

針對政策規定的操作不當表現在公積金管理的相關工作人員職業素質不高和法律法規意識不到位造成的。一是行政領導批條打招呼貸款,或由領導擔保不抵押造成風險;二是工作人員操作不當造成風險,如經辦貸款的人員在審查貸款的過程中由于審查不過硬,某個環節出現失誤,或者由于產權登記部門的工作人員在產權登記過程中出現失誤等情況,都會給貸款帶來一定的風險。

(二)對物業審查不清帶來的操作性風險

1、期房貸款風險。以所購期房作抵押,由開發商提供階段性擔保,是目前各地發放住房貸款,防范房貸風險的有效形式之一。在公積金貸款的過程中,從期房貸款發放開始到住房公積金管理中心取得抵押的《房屋他項權證》、確立抵押權益之前,還存在不小的潛在風險。

當前,由于國家宏觀調控政策的影響,在一些地區房地產投資開始回落,同時,由于房價的快速上漲,使得群眾的住房購買力受到了較大的影響。

前幾年,由于房市處于供需兩旺的態勢,發生上述樓盤抵押處分的概率極小,目前則不然,供需態勢發生較大變化,不確定因素很多,抵押未登記住房公積金貸款潛在風險增大。

2、國家保持對房地產市場重點調控的態勢下,一些規模與實力較小的房地產開發公司,在預售情況不好、資金鏈一旦斷裂會形成“半拉子”工程,在建的樓盤無法竣工,預售樓盤無法交付使用,已按揭預售的期房將因不能進行產權登記而使抵押物“懸空”。這是銀行和管理中心都不愿看到的結果。

3、房地產市場進入盤整期,如果市場銷售不暢,空置率居高不下,一些以土地或在建工程抵押的房地產開發項目,將面臨貸款到期無法償還的困境,個人住房公積金貸款不能及時償還,銀行一旦采取措施通過處分抵押土地或在建工程來清償逾期的項目貸款,那么管理中心對上述抵押項目樓盤所發放的個人住房公積金貸款,由于事前不能辦理抵押預登記備案而處于非常被動的地位。

4、期房從預售到竣工交付時間短則半年長則一年以上,只要管理中心未執管按揭貸款住房的《房屋他項權證》,那么在此期間借款人因各種原因發生貸款逾期,管理中心就面臨無法處分“抵押物”的風險。由此可見,對期房發放按揭貸款的風險遠高于現房放貸的風險。

(三)產權產籍審查不清的風險

產權產籍審查不清會出現的風險有:

虛假抵押,貸款人偽造根本不存在的或不是自己的房屋的產權證,騙取貸款。

多頭抵押,也稱重復抵押,指用同一房產證進行多次抵押。

遺漏共有人抵押,借款人把與別人共有的房屋單獨抵押,導致中心與其他產權擁有人發生糾紛而不能處置抵押物。

舊契抵押,房屋產權超過一定期限需要重新登記,過期的房契或產權證沒有法律效力。

三、借款主體違約

借貸主體故意引起的風險主要是信用風險。信用風險主要是指借款人因主客觀原因所引起的未按合同約定按期償還到期貸款本息的風險。信用風險是否發生取決于借款人的資信狀況。借款人的資信度越高,貸款風險越低,二者成反比關系。現行的個人住房消費信貸是在個人信用信息殘缺不全的情況下推行的, 信貸部門對個人資信情況了解較少,個人守信意識不強,較難規避個人信用風險。在這種情形下,發放貸款勢必承擔較多的不確定因素帶來的違約風險。

1、個人信用信息不全。個人信用消費介入我國居民生活的時間還不長,個人信用制度尚未建立。在個人信用信息殘缺不全的條件下,貸款人對貸款人的資信調查評估只能依賴職工所在單位,而單位為其職工出具的資信證明有較大的隨意性,有時為幫助職工順利獲取貸款還有意多填報職工收入,使貸款人難以評估和控制個人住房貸款的違約風險。且職工單位出具的資信證明考察的也只是某一時期的靜態收入水平。市場是多變的,個人收入常有起伏,并不能完全反映一個人的信用狀況,以此作為信用依據,隱含的風險極大。

2、借貸主體違約。被迫違約,指借款人支付能力不足或由于不可抗力因素造成無法繼續按期清償中心貸款本息造成的違約,它來源于對借款職工未來收入的不確定性和對未來事物發展的不可預見性。造成被迫違約的情況主要有:借款人可能因為疾病、事故等不可抗力因素導致部分或全部喪失勞動能力或失蹤、死亡等;借款人要能因從事的行業整體經濟效益衰退或就職的單位盈利能力下降、機構改革、人員分流、企業破產等社會因素導致收入下降或無穩定的收入來源,從而無力按期足額償還貸款。

3、借貸主體理性違約。指當抵押房產價格下跌,其價值波動給借款人造成的價值損失大于職工在該房產上已有的權益積累,意味著借款人放棄還款反而會帶來更大利益,出于經濟理性,借款人主動違約。在市場經濟持續快速發展的同時,社會中的個體會越來越顯現其作為“經濟人”的性質,在發達市場經濟國家已有研究的理性違約現象也會出現。在房價一路走高的情況下,不存在理性違約的問題,但房地產市場供求關系一旦反轉,房價不斷下跌時,則難保此種情況不會發生。

參考文獻:

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