小產權房買賣合同
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小產權房買賣合同范文第1篇
一、小產權房買賣合同效力的爭議
小產權房的買賣是指產權不全房屋的出售與購買，比如本集體經濟組織成員把房屋買給非本集體經濟組織成員，特別是指賣給城市居民。小產權房買賣可能破壞國家法律、法規的尊嚴，影響城市規劃及房地產市場的常態發展，違反國家耕地保護政策，但是有的小產權房買賣卻沒有綜上影響和危害，比如農村集體經濟組織成員將自己在集體所有土地上的房屋銷售給本集體經濟組織成員，就不存在上述危害，應該是有效的。所以當前對小產權房買賣合同效力在理論上就被分為了有效和無效兩種觀點。
認定小產權房合同無效的原因有二。其一，違反法律強制性規定。“小產權房的買賣違反我國《土地管理法》關于宅基地使用權只有農村集體經濟組織的成員才能夠享有，并且一家僅能享有一處宅基地，若非本集體經濟組織的成員一定不能夠享有的規定”。其二，違反了國家相關政策。小產權房的買賣雖然在一定程度上緩解了購房壓力，但是卻擾亂了國家土地利用開發規劃，影響了城市規劃和房地產市場健康發展，危及了國家耕地保護政策。也違背了國家出臺的一系列用來防范小產權房問題影響擴大化的政策措施。
認定小產權房買賣合同有效的觀點。一是認為，小產權房的權屬問題并不影響小產權房買賣合同的效力。小產權房買賣合同自成立時生效，不會受到小產權房嗍粑侍獾撓跋歟小產權房權屬是物權的范疇，小產權房買賣合同是債權范疇，分別屬于不同的范疇。依據《合同法》有關條文關于當事人之間訂立合同，無其他規定或約定的情況下，合同從成立時就生效的規定，又根據《物權法》規定的區分原則，小產權房權屬問題，不影響小產權房買賣合同的效力，小產權房買賣合同在法律沒有另外規定，當事人沒有另外約定的情況下，自合同成立時生效。二是認為，承認小產權房買賣合同有效是民法基本原則中公平原則的體現。國家所有的土地由國務院代表國家進行管理，國家可以對土地進行征收，給被征收者相應的補償，被征地者因而可以得到巨額的土地出讓金。同樣是土地，《土地管理法》規定不得流轉用于非農建設的土地理應有集體所有的土地，那么集體所有的土地只能被政府低價征收，政府然后以高價出賣給開發商，處于弱勢的農民就只能得到很少的征地補償。
二、小產權房買賣合同效力爭議的分析
我國現行法律、行政法規沒有對小產權房買賣合同的效力作出明確規定，只是對土地使用權的問題進行了立法；比如小雪和朱先生案件，因為雙方行為人都有相應的民事行為能力，不違反法律、行政法規和社會公共利益、雙方意思表示真實、符合法律規定或約定的形式要件，所以該小產權房買賣合同有效。該合同有效的關鍵是不違反法律，就是因為我國還沒有關于小產權房的正式立法，因此盡快完善對小產權房相關問題的立法才是上善之策，才能對小產權房買賣合同的效力問題進行一個明確的界定。其次法院在對案件進行實際審理的時候，對國家一些政策性規定作了自由裁量以及根據買方、賣方的身份不同而作了不同判決。比如李玉蘭和馬海濤案件，之所以買賣合同無效，關鍵是因為李玉蘭是城鎮戶籍，法律依據是《房地產管理法》明確規定農民集體所有土地的使用權不得流轉用于非農建設，而且城鎮居民不得享有集體土地使用權。所以該案的買賣協議也就因為違反了法律的強制性規定而無效。
三、對小產權房買賣合同效力認定的方法
小產權房的大量出現和交易，相關政策和法律對小產權房買賣也做出了限制或者禁止，因此買賣小產權房的法律風險也是顯而易見的，小產權房開發的背后還存在著大量農村集體所有的建設用地和耕地被占用，無序的開發、流轉土地，導致土地的管理、利用和城鄉規劃被破壞，這些對我國的社會穩定造成了一定的沖擊。所以筆者認為，小產權房買賣合同效力認定應當以無效為原則，有效為例外。首先對違反規劃建設的小產權房的買賣合同與質量不合格的小產權房買賣合同，應對認定為無效。其次，對農村集體經濟組織成員之間的小產權房買賣合同與簽訂時間已經較早并完成了相關手續的小產權房買賣合同，應對認定為有效。
我國《合同法》規定合同除了雙方具有相應的民事行為能力，雙方意思表示真實，具備法律所要求的形式，最重要的是不違公共利益和法律、行政法規。而小產權房違反規劃建設，就是對《土地管理法》強制性規定的違反，小產權房買賣合同也就因為合同內容所針對的標的不能而無效。但是《民法通則》卻規定了，公民進行民事活動必須遵循法律，法律沒有明文規定時，就應該遵循政策。國土部的政策是對質量不合格的小產權房進行拆除。公民把質量不合格的小產權房作為標的簽訂小產權房買賣合同，該小產權房買賣合同就因為標的的不能而無效。
四、結語
國土部部長徐紹史在2012年3月表示，2012年開始試點治理小產權房，為大規模清理小產權房做準備。小產權房主要集中到在大中城市城鄉結合部、城中村、旅游景區、休閑度假區，這些情況比較復雜的地區。對于小產權房的清理注重保護農民權益、依法依規行政。將會有更多的小產權房買賣合同將被判定無效，退房退款、進行信賴利益賠償將普遍化。小產權房最終還是不受法律保護，并且在今后會被逐漸清理出來。但是即使如此，仍然沒有任何一部法律來明確規定小產權房買賣合同的效力，所以小產權房買賣合同效力問題的最終解決還是需要通過立法來明確，但在明確規定小產權房買賣合同效力問題的法律出臺前，仍然要依據政策和相關法律來推導總結，因此小產權房買賣合同仍然是有的有效，有的無效，以無效為原則，以有效為例外。
參考文獻
[1]張娜.“小產權房”引發的土地制度思考[J].合作經濟與科技，2011，（18）.
小產權房買賣合同范文第2篇
乙方（購房方） 身份證號碼：
甲、乙雙方就房屋買賣事項在平等自愿，協商一致前提下訂立本合同條款如下，以資共同遵守。
一、甲方自愿將其位于萍鄉市安源區城郊管理委員會流萬管理處施家沖高專拆遷安置小區第 棟第 層的毛坯房（建筑面積144平方米）以人民幣 拾 萬 仟 佰 拾 元整（￥ 元）的價款出售給乙方。
二、本合同簽定時，甲乙雙方都不具備過戶條件。等過戶條件成熟時，甲方應協助乙方辦理房屋產權手續。本合同發生的契稅，土地出讓金等由乙方負擔。其他稅費按有關法律規定負擔。本合同簽訂后，乙方在2013年12月31日之前分兩次將房款交付甲方（付款以實際票據為準）
三、本合同簽訂后，甲方將該層房屋使用、收益、出租、擔保、抵押、買賣、占有等權利一并轉讓給乙方。
四、本合同簽訂后，甲方保證乙方享有同甲方相同的居住權利，乙方保證分攤公共部分損壞所需維修費用。本合同簽訂后，甲方不得就該層房屋與他人訂立《買賣合同》。
五、該層房屋現作為住宅用，乙方在使用期間不得擅自改變房屋結構和用途，甲方不得擅自改變與該房屋有關聯的公共設施、公共用地的使用性質。
六、房屋竣工驗收合格后，甲方應以書面或口頭通知乙方辦理交付手續，乙方按照雙方約定按期繳清本合同款項，如乙方超過約定期限三個月未繳清房款，甲方有權處理此房。
七、甲方應積極協助乙方辦理水、電、煤氣等配套設施開戶手續，相關費用由乙方承擔。
八、違約責任
1、如果甲方出售的房屋存在質量問題影響到乙方居住權利的行使，一切責任由甲方承擔，并應賠償乙方的損失。
2、本合同簽訂后，任何一方不得擅自變更或解除合同。如因重大客觀原因導致本合同的解除，由雙方參照市場及購房款等條件協商解決，并賠償乙方的房屋裝修費用。
3、如該棟房屋需拆遷重建，甲方需在重建樓棟為乙方提供一套面積不少于140平方米房屋，樓層由雙方協商確定；該套房屋除土建項目費用外其他補償款由乙方所得。
九、如遇國家政策變動，相關事項由雙方協商解決。
十、本合同在履行過程中發生的爭議，由雙方當事人協商解決；協商不成的可按下述兩種方式解決。
1、提交安源區仲裁委員會仲裁。
2、依法向安源區人民法院。
十一、本合同自雙方簽字或蓋章之日起生效。本合同未盡事宜雙方可以簽定補充協議，補充協議與本合同具有同等法律效力。
十二、本合同一式2份，甲乙方各執一份。
甲 方： 年 月 日
乙 方： 年 月 日
小產權房屋的買賣合同范本二
甲方（售房方） 身份證號碼：
乙方（購房方） 身份證號碼：
甲、乙雙方就房屋買賣事項在平等自愿，協商一致前提下訂立本合同條款如下，以資共同遵守。
一、甲方自愿將其位于萍鄉市安源區城郊管理委員會流萬管理處施家沖高專拆遷安置小區第 棟第 層的毛坯房（建筑面積144平方米）以人民幣 拾 萬 仟 佰 拾 元整（￥ 元）的價款出售給乙方。
二、本合同簽定時，甲乙雙方都不具備過戶條件。等過戶條件成熟時，甲方應協助乙方辦理房屋產權手續。本合同發生的契稅，土地出讓金等由乙方負擔。其他稅費按有關法律規定負擔。本合同簽訂后，乙方在2013年12月31日之前分兩次將房款交付甲方（付款以實際票據為準）
三、本合同簽訂后，甲方將該層房屋使用、收益、出租、擔保、抵押、買賣、占有等權利一并轉讓給乙方。
四、本合同簽訂后，甲方保證乙方享有同甲方相同的居住權利，乙方保證分攤公共部分損壞所需維修費用。本合同簽訂后，甲方不得就該層房屋與他人訂立《買賣合同》。
五、該層房屋現作為住宅用，乙方在使用期間不得擅自改變房屋結構和用途，甲方不得擅自改變與該房屋有關聯的公共設施、公共用地的使用性質。
六、房屋竣工驗收合格后，甲方應以書面或口頭通知乙方辦理交付手續，乙方按照雙方約定按期繳清本合同款項，如乙方超過約定期限三個月未繳清房款，甲方有權處理此房。
七、甲方應積極協助乙方辦理水、電、煤氣等配套設施開戶手續，相關費用由乙方承擔。
八、違約責任
1、如果甲方出售的房屋存在質量問題影響到乙方居住權利的行使，一切責任由甲方承擔，并應賠償乙方的損失。
2、本合同簽訂后，任何一方不得擅自變更或解除合同。如因重大客觀原因導致本合同的解除，由雙方參照市場及購房款等條件協商解決，并賠償乙方的房屋裝修費用。
3、如該棟房屋需拆遷重建，甲方需在重建樓棟為乙方提供一套面積不少于140平方米房屋，樓層由雙方協商確定；該套房屋除土建項目費用外其他補償款由乙方所得。
九、如遇國家政策變動，相關事項由雙方協商解決。
十、本合同在履行過程中發生的爭議，由雙方當事人協商解決；協商不成的可按下述兩種方式解決。
1、提交安源區仲裁委員會仲裁。
2、依法向安源區人民法院。
十一、本合同自雙方簽字或蓋章之日起生效。本合同未盡事宜雙方可以簽定補充協議，補充協議與本合同具有同等法律效力。
十二、本合同一式2份，甲乙方各執一份。
甲 方： 年 月 日
乙 方： 年 月 日
小產權房屋的買賣合同范本三
賣方（甲方）____________ 身份證號碼：____________________
買房（乙方）____________身份證號碼： ____________________
根據《中華人民共和國合同法》甲、乙雙方就房屋買賣事項在平等自愿，誠實守信，協商一致的前提下訂立本合同，條款如下：
一、甲方自愿將其位于____________________的房屋一套以人民幣___拾___萬___仟___佰___拾___元整（￥ _______元）的價款出售給乙方。
二、房屋的基本情況：
該套房屋建筑面積約____平方米，三室兩廳一廚兩衛，位于該棟樓第___層（不含地下室），房屋用途為住房。
三、付款方式：
本合同簽訂，乙方即付給甲方人民幣 元整，余款 作為押金，待過戶手續辦完后付清。
四、本合同簽訂后，甲方對該房屋的相關權益（使用
、收益、出租、擔保、抵押、買賣、占有等）隨該房屋一并轉讓給乙方。甲方保證在交接時該房屋沒有產權糾紛和財務糾紛，乙方需保證按期繳納各項物業費用（水電費等）本協議簽訂后，甲方不得就房屋再與他人訂立《買賣合同》。
五、本協議簽訂時，甲乙雙方都不具備過戶條件。等過戶條件成熟時，甲方應無條件協助乙方辦理房屋產權過戶手續。辦手續所產生的相關費用均由乙方全部承擔，甲方只為乙方提供必要的幫助。
五、甲方保證協議簽訂后乙方房屋的水電暢通。如果甲方出售的房屋存在質量問題影響到乙方居住權利的行使，一切責任由甲方承擔，并應賠償乙方的損失，乙方不得隨意拆除及改變房屋結構，不得隨意更改水電線路，若因乙方原因造成房屋損壞及事故的 ，一切后果由乙方承擔。
六、本合同經甲乙雙方同意后自愿簽訂，任何一方不得擅自變更或解除合同。如有違約，違約方需另外支付對方房屋總價10%的違約金。
七、若發生糾紛，先雙方友好協商，如協商不成時，提交房屋所在地人民法院解決。
七、本協議自雙方簽字或蓋章之日起生效。
甲方： 年 月 日
乙方： 年 月 日
小產權房買賣合同范文第3篇
買受人：__________（以下簡稱乙方）
甲、乙雙方就房屋買賣事項經過多次協商，一致同意訂立合同條款如下，以資共同遵守。
一、甲方愿將自有坐落__________市__________路__________號房屋__________間，建筑面積__________平方米售賣給乙方。
二、甲方出售給乙方的房屋東至__________，南至__________，西至__________，北至__________（附四至平面圖一張）其房屋包括陽臺、走道、樓梯、衛生間、灶間及其他設備。
三、上列房屋包括附屬設備，雙方議定房屋價款人民幣__________萬元，由甲方售賣給乙方。
四、房屋價款乙方分三期付給甲方。第一期，在雙方簽訂買賣合同之日，付人民幣__________萬元；第二期在交付房屋之日，付人民幣__________萬元；第三期，在房屋產權批準過戶登記之日付清。每期付款，甲方收到后出具收據。
五、甲方應自本合同簽訂之日起__________天內將房屋騰空，連同原房屋所有權證等有關證件，點交乙方，由乙方出具收到憑證。
六、在辦理房屋產權轉移過戶登記時，甲方應出具申請房屋產權轉移給乙方的書面報告。如需要甲方出面處理的，不論何時，甲方應予協助。如因甲方的延誤，致影響產權過戶登記，因而遭受的損失，由甲方負賠償責任。
七、本合同簽訂前，該房屋如有應繳納的一切稅收、費用，概由甲方負責。本合同發生的過戶登記費、契稅、估價費、印花稅由乙方負擔。其他稅費按有關法律規定，各自承擔。
八、甲方如不按合同規定的日期交付房屋，每逾期一天按房價總額的3‰計算違約金給與乙方。逾期超過3個月時，乙方得解除本合同。解約時，甲方除將已收的房價款全部退還乙方外，并應賠償所付房價款同額的賠償金給乙方。
九、乙方全部或部分不履行本合同第四條規定的日期給付房價款時，其逾期部分，乙方應加付按日5‰計算的違約金給與甲方。逾期超過3個月時，甲方得解除本合同。解約時，乙方已付的房價款作為賠償金歸甲方所有。
十、甲方保證其出賣給乙方的房屋，產權清楚，絕無其他項權利設定或其他糾紛。乙方買受后，如該房屋產權有糾葛，致影響乙方權利的行使，概由甲方負責清理，并賠償乙方損失。
十一、交屋時，乙方發現房屋構造或設備與合同約定的不符，經鑒定屬實，甲方應于1個月內予以修理，如逾期不修理，乙方得自行修理，費用在房價款中扣除。如修理仍達不到合同約定的要求，乙方得解除合同，解約時，甲方除返還全部房價款外，并按本合同第八條規定承擔違約責任。
十二、房屋所占用的土地（包括庭院圍墻等）所有權屬于國家。乙方取得上述房屋占有相應比例的土地使用權，并依照國家法律的規定繳納土地使用稅及其他有關費用。
十三、本合同的附件與合同有同等法律效力。
十四、本合同一式4份，甲乙方各執1份，另2份分別送交房產和土地管理機關辦理產權過戶登記手續。
立約人：
甲方：____________（簽章） 乙方：_____________（簽章）
小產權房買賣合同范文第4篇
案外人:梁某,趙某。
申請執行人:張某。
被執行人:解某。
2011年11月,解某份購買陳某開發的位于鄆城縣玉皇廟商業街南區的兩間樓房一套,2012年4月15日解某將該樓房轉賣給張某,雙方簽訂了房屋買賣合同,張某支付房款21萬元,解某出具收條一份。后兩人因此房屋買賣產生糾紛,訴至鄆城縣人民法院,法院立案予以受理,并于2014年11月3日作出(2014)鄆民初字第2310號民事調解書,雙方達成如下調解協議,解某于2015年5月1日前將位于鄆城縣玉皇廟商業街南區的兩間樓房一套交付給張某。后解某未履行民事調解書所確定的法律義務,張某于2015年5月13日申請強制執行,鄆城縣人民法院以(2015)鄆執字第499號立案予以執行。
在該案件的執行過程中,案外人梁某、趙某于2015年8月24日向鄆城縣人民法院提出執行異議,稱案外人梁某與陳某雙方于2012年12月15日簽訂《購房合同》,約定將位于鄆城縣玉皇廟商業街南區的兩間樓房一套出售給案外人。案外人已經支付全部房款27萬元整,且案外人已經收到涉案房屋的鑰匙且已經裝修完畢并入住,請求法院中止對上述財產的執行。
【審判】
鄆城縣人民法院認為:案外人梁某雖與陳某于2012年12月15日簽訂了《購房合同》一份,但尚未辦理房產登記。由于依據執行的(2014)鄆民初字第2310號民事調解書已經確定解某于2015年5月1日前將位于鄆城縣玉皇廟商業街南區的兩間樓房一套交付給張某,且該調解書已經發生法律效力。故案外人梁某、趙某請求中止對該房產的執行申請予以駁回。
【評析】
在該異議案件的處理過程中,合議庭形成兩種觀點:
一種觀點認為,兩份《購房合同》雖然都是關于小產權房買賣的合同,且是一房二賣,但是鑒于目前現行有效的法律法規尚未對涉及小產權房的買賣合同作出確切的法律規定,所以參照《最高人民法院關于審理買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》中關于出賣人就同一普通動產訂立多重買賣合同的規定,對不動產買賣合同的處理可參照此規定,以先行受領交付的買受人作為第一順位的交易方。在本案中,雖然解某與陳某簽訂的買賣合同在前,但是梁某、趙某卻先于解某受領交付,且已裝修并入住。即梁某與趙某對該房屋處于實際占有狀態。故應中止對該涉案房屋的執行,
另一種觀點認為,依據《最高人民法院關于人民法院辦理執行異議和復議案件若干問題的規定》中關于對案外人提出排除執行異議的審查規定,重點審查三項內容,一是案外人是否系權利人;二是該權利的合法性與真實性;三是該權利能否排除執行。案外人梁某與趙某雖有《購房合同》,但房屋尚未登記,且國家對待小產權房的權屬問題尚未作出明確的法律規定,案外人對涉案房屋享有的權利基礎不存在,故應當駁回案外人的異議。
筆者傾向第二種意見。
首先分析第一條,即案外人是否系權利人;梁某與趙某是否是該小產權房的實際所有權人。這就涉及到小產權房的權利歸屬問題。小產權房 是一種非獨立房地產,依賴于農村的土地制度與農民身份,是指由開發建設單位在集體所有的土地上開發建設,未經國家征收轉化為建設用地,未繳納土地出讓金等費用,而作為商品房向本集體經濟組織之內的成員或者之外的居民銷售的居住性房屋。對待小產權房,國家相關政府部門并不頒發具有法律約束力的產權證,其所有人并不享有法律意義上的真正產權。就本案而言,案外人對此涉案房屋享有的權利并不是真正的產權所有權,如果給予學理上一個確切的概念,筆者認為居住權更為合適。
二是本案中梁某與趙某對涉案房屋的占有狀態,是否具有合法性。占有是《物權法》單列的一章,可見我國對占有狀態的權益保障相當重視。但占有的保護取決于占有的合法性、合理性。如同《物權法》中所規定,基于合同關系等產生的占有,有關不動產或者動產的使用、收益、違約責任等,按照合同約定;合同沒有約定或者約定不明確的,依照有關法律規定。
就本案而言,分析案外人占有的合法性,就涉及到《購房合同》是否具有法律效力。理論上對小產權房買賣合同的法律效力有兩種意見,一是無效理論。如果房屋不是在集體經濟組織內部轉讓,則認為無效,反之集體經濟組織成員之間的相互轉讓則是有效的;這是依據我國的《土地管理法》以及《房地產管理法》中的相關規定,我國土地根據用途劃分為農用地、建設用地以及未利用地等,嚴格限制農用地轉化為建設用地;且允許市場上流轉的商品房是在國有的土地上開發建設的,小產權房則是在集體所有的土地上開發的。依據《房地產管理法》的規定,房地產開發行為只能在依法取得國有土地使用權的土地上進行,因此村委會在集體土地上進行的所謂房地產開發違反了我國法律的強制性規定,該行為是我國法律直接禁止的。因此,小產權房買賣合同內容上違反了我國法律的強制性規定,應屬無效。二是有效理論。即小產權房屋買賣合同只要是符合雙方真實意思表示,基于自由意志達成的合意,基于恪守誠實信用原則的要求,應當得到法律的認可和保障。
司法實踐中對小產權房買賣合同效力的認定采取的做法往往是要么回避,要么認定無效。這主要是基于國家政策的考慮以及保障農民核心權益的需要。鑒于目前小產權房屋買賣合同的無效處理原則下,本案中,案外人對涉案房屋的占有并不具備法律基礎。
小產權房買賣合同范文第5篇
中介挑唆 賣主找茬撕契約
電表被拆，門鎖被砸……自從買下小楊的房子后，老張一家的日子從沒消停過。終于在忍無可忍之下，老張決定將其告上法庭。
老張說，去年，他通過中介公司與小楊簽訂了《北京市存量房買賣合同》，雙方約定：小楊將位于北京市海淀區西三旗的房產賣給老張，總價210萬元。按照約定，老張于12月7日向小楊支付了80萬元首付款。隨后小楊就到外地出差去了，他走前將房屋交付給老張使用，并約定等自己出差回來后，老張支付剩余尾款并辦理過戶手續。
在交完首付款后，老張和妻子高高興興地搬進了新房。為了安全，老張在入住前還安裝了一個新防盜門。然而讓老張沒想到的是，3個月后，出差回來的小楊卻通過中介向老張暗示要漲價。對此，老張堅決不同意漲價，“白紙黑字簽了協議的，怎么能說變就變！”
后來老張得知，原來是中介在這里起了作用，他們給小楊找了一個能出更高價格的買家。隨后，令老張意想不到的事情發生了。他家的電表竟被人拆走了，老張十分氣憤，立刻給小楊打電話，明確告知若不立即將電表裝上，就會將其告上法庭。
誰知小楊毫不理會，反而囂張地表示：“再加價30萬，否則我立刻收回房屋！”之后的一個星期，老張都是跟妻子晚上點著蠟燭度過的。
而小楊發現斷電不起作用，就開始伙同中介公司的人，每天晚上堵老張家的門鎖孔，一連堵了4次。最后一次趁老張不在家，小楊居然用鐵錘將門鎖砸壞，之后徑直走入房中，取走了客廳墻上自己沒拿走的墻畫。老張一家的生活受到了嚴重影響，最終，忍無可忍的老張決定將小楊告上法庭……
案外思考
首付后過戶前 買主享有使用權
本案中，房子沒有過戶，所有權還是小楊的。但他在收取了老張的首付款后，已經將房屋的使用權交付給老張。案件中，小楊和中介堵鎖眼、砸門鎖，明顯是侵犯老張防盜門所有權的行為，應該承擔全部損失賠償責任。而且小楊還有砸門鎖的行為，已涉嫌觸犯我國《刑法》規定的“故意毀壞公私財物罪”，在砸壞門鎖后，小楊私自進屋的行為更是涉嫌“非法侵入住宅罪”。
對此，老張可以提起合同繼續履行之訴，要求法院判令小楊繼續履行合同，并協助老張辦理房屋過戶手續。在合同繼續履行之訴中，可同時根據合同約定，要求小楊支付延期履行合同的違約金。
情況2
夫妻共有房 一方后悔想“賴賬”
雖然還沒有最后辦理過戶，但張杰還是把新買的二手房裝修一新住了進去。然而讓他沒想到的是，他在新房子住了9個月之后，突然接到了原房東的書……
2009年3月，經過中介介紹，張杰與小李簽訂了《存量房屋買賣合同》，約定小李將該房屋賣給張杰。當時，張杰按照合同約定支付了定金和首付款，小李也依約交付了房屋。之后，張杰對房屋進行裝修后一直居住，但雙方未辦理產權過戶手續。
誰知在2009年年底的時候，小李的妻子王某突然訴至法院，要求確認房屋買賣合同無效。
在法庭上，小李的妻子王某說，雖然房子的產權登記在丈夫一人名下，但這套房屋是兩人婚后共同出資購買的，屬于夫妻婚內共同財產。張杰與丈夫兩人簽訂房屋買賣合同，應取得自己同意，但事實上并沒有，因此合同應屬無效。
聽完王某的話，張杰大為惱火。因為在房屋交付時，王某曾到過現場，張杰有理由相信出售房屋是小李夫妻雙方共同的意思表示，如今說她自己不知情是不符合事實的。而且，在房屋交付后，自己一直在訴爭房屋內居住并支付物業、供暖、有線電視費用。更重要的是，自己和小李并沒有惡意串通損害王某的利益，房屋應屬于善意取得。
最終，法院通過調查審理，駁回了王某的訴訟請求。
案外思考
面對善意購買 夫妻一方很難追回
北京二手房價格增幅飛快，讓部分房主賣房后沒過多久就開始后悔，于是，他們想方設法在辦理過戶時以各種理由“撕毀”合同。這里面最常見的就是共有房屋的夫妻一方，以不知情為由，請求法院確認買賣合同無效。
其實，在2010年北京市高院的《審理房屋買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的指導意見（試行）》中提到，出賣人將登記在其個人名下的法定共有房屋，擅自以自己名義轉讓給他人，買受人為善意的，可以認定房屋買賣合同有效。辦理了房屋所有權轉移登記，其他共有人要求追回該房屋的，不予支持。
這意味著在2010年之前，類似案例的判決是房屋買賣合同無效。而在2010年該指導意見公布后，法院一般都判決合同有效。若賣家反悔，應該由賣方承擔違約責任。
情況3
購小產權 給自己埋雷近3年
“如果當初我有最基本的法律常識，打死我都不會去買小產權房！”如今的小林回想起自己的這場官司，心里五味雜陳……
小林在北京工作幾年后，一直沒能實現自己的買房夢，眼瞅著家人一直催自己和女友結婚，沒什么錢的他每天都在干著急。后來，小林聽說小產權房便宜，于是咬咬牙跟親戚朋友們借了10幾萬，在城郊買了一套小產權房。
由于房子是農村宅基地房屋，因而難以辦理房產過戶手續，只是簽了一份房屋買賣合同。小林哪里知道，自己購買小產權房的行為為以后的生活埋下了隱患。
小林買房之后，北京的房價一直都在飆升，小林所在的村子也傳來了將要拆遷的消息。這一切讓賣房人老李看在眼里悔在心里，看著翻了好幾倍的房價，他再也坐不住了。之后，他一紙訴狀將小林告上法庭，請求法院認定房屋買賣合同無效。
老李的做法讓小林覺得可笑又荒唐，他拿出當初的購房合同，心想：白紙黑字都寫得清清楚楚，就算這合同不正規，法院還能否認買房的事實？
然而，到了法庭上，小林才發現自己錯了。原來國家規定，城鎮居民不得到農村購買宅基地、農民住宅或小產權房。此時的小林才知道，自己當初買房，本身就是違法的！
看著即將失去住了近3年房子，小林悔不當初。
案外思考
小產權房沒有合法地位
在我國，小產權房不具有合法地位。
現實中，在農村房屋買賣案件中，與本案類似的案例很多，就是城里人買了農村房，房子漲價后原來的房主就想反悔，很多購房人都是到了法庭才知道合同竟然無效。
所以，在此需要提醒購房者，千萬不要為圖便宜購買小產權房，因為它不受法律保護，一旦購買，很可能就會為以后的生活埋下隱患。
情況4
買央產房10年 房主仍拒過戶
10年前，老董從自己的同事任某那兒購買了一處央產房，因任某反悔一直拒絕辦理過戶，老董忍無可忍最終將同事到了法院……
老董買的房子，位于海淀區西三旗。這些年，任某一直拒絕給老董辦理這套房屋的過戶手續。終于在憤怒之余，老董將同事到了法院。
老董稱，因涉案房屋是央產房，辦理過戶的首要環節是向在京中央和國家機關住房交易辦公室提出申請并辦理備案登記，這個環節必須得有任某配合辦理，但這么多年，他始終以種種理由拒絕配合。而對此，任某卻說，此房為央產房，不能直接過戶，需要補交超標面積，在沒有補交超標面積之前，單位是不同意他出售的。
而法院審理之后認為，雖然雙方簽署的買賣合同合法有效，任某應按照合同約定，協助老董辦理房屋過戶。
但因涉案房屋須經過中央和國家機關住房交易辦公室進行備案登記，而且目前該房屋的超標面積未處理，辦理備案登記存在障礙，房屋仍涉及原產權單位的相關權益，因此雙方買賣的房屋無法依據雙方約定進行備案登記及辦理過戶。最后法院駁回了老董的訴請。
案外思考
央產房交易需滿足四條件
具備以下四個條件的央產房才能上市交易：一，已經取得房產證；二，原產權單位已經建立住房檔案；三，有超標情況但已在原產權單位作過超標處理；四，不屬于國家安全、保密的特殊部門的住房。因此，如果涉及的央產房不同時具備上述4個條件，那么簽訂的買賣合同被認定無效的可能非常大。
為了避免出現這樣的無奈境地，建議購房者在購買央產房等特殊性質的房屋之前，盡可能多了解相關的法律規定和政策規定，并仔細審查出售房屋的權屬登記情況，最大限度地避免“踏空”。
專家支招
特邀專家 李 松
北京盛峰律師事務所房地產法律事務部首席律師
“四招”讓購房者遠離風險
針對目前出現的二手房買賣糾紛倍增的現狀，李松律師提示購房者，應從以下方面保護自己的合法權益，規避風險。
1、在簽訂購房合同時，買方應該盡量縮短交易時間，減少交易環節。因為拖延的時間越長，中間的環節越冗雜，賣方就越容易因房價上漲等因素而發生變故。
2、在購二手房前，消費者一定要讓房東提供確保有權處分所售房屋的證明，存在共有權人時，應征求共有權人的意見，并保留相關的書面證據。在確認房屋的權屬和占有狀況后，再決定是否購買房屋。
