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房產糾紛的相關法律范文第1篇

關鍵詞：公民權利保障;小產權房;研究

一、小產權房案例分析

深圳是我國的中心城市，該地區一直在不斷改革，力爭走在其他城市前端。深圳小產權房問題也一直存在，小產權房的數量占城市住房總量的55%，該地區小產權房問題也是多種多樣，很具有代表性。深圳小產權房亂建的現象數不勝數，問題日益突顯，打亂了市場秩序，阻礙了城市經濟的發展。要想實現該地區經濟快速發展，就必須在公民權利保障視角下合理的解決小產權房問題，提高房屋的利用率。

二、小產權房的類型

（1）農村集體用地上修建的小產權房。這種類型的小產權房具有以下特點：一是農民會選擇在道路兩旁修建房屋，交通便利，這種小產權房屋是比較多見的。（2）政府出讓的小產權房。目前，政府出讓的小產權房數量也不斷增多，這部分小產權房在修建的過程中沒有按照相關規定進行，房屋不具備任何產權證明。在這樣的情況下，政府依舊對外銷售此類房屋，導致房屋存在糾紛隱患。

三、公民權利保障視角下解決小產權房問題的必要性

（1）社會發展的需求。事實證明，社會公平公正，人民才能幸福生活，國家才能穩步發展。但是，從人們生活現狀來看，很多人根本無力購買房屋。（2）人們生活的需求。對于城市中收入較低的人群來說，因為收入較低，根本無法購買城市住房，只能購買小產權房，如果小產權房可以被法律所認可，這在一定程度維護了購買者的合法權益。

四、公民權利保障視角下小產權房問題解決對策

（1）完善小產權房相關法律法規。目前，我國住房產權相關的法律法規非常少，即便是國家下發相關文件，當地政府也會以各種理由拖延時間。《住宅法》是一部專門解決小產權房問題的法律，1984年，該法律就被歸納到立法部署中，但是該法律至今也沒有建立。《住宅法》的核心內容是幫助人們解決小產權房問題，保障人們的合法權利。該法律是從公民權利出發，緩解人們的住房壓力，讓人們擁有自己的房屋產權。保障公民權利是政府應盡的義務，也是政府必須履行的職責。世界其他國家也在結合實際情況完善本國的法律法規，以保障人們的基本權利。案例：美國是一個民主性國家，美國《住宅法》的核心內容是讓所有人都能買得起房子。從1949年至今，美國陸續頒布了以下法律：一是《可承受住宅法》，二是《公平住宅法》，三是《城市住宅重建法》，四是《公民住宅法》，其中《公民住宅法》中就提出了解決小產權房問題的對策，更好的保障了人們的住房權。（2）建立并完善小產權房保障體系。社會保障體系也是法律保障的形式之一，只有保障體系不斷完善，人們的保障意識才能不斷增強。要想完善我國社會保障體系，國家必須結合本國小產權房實際情況合理的制定《保障法》，并認識到加強農村保障體系建設的重要性，把農村保障體系建設和城市保障體系建設結合在一起，推動農村地區經濟發展。（3）發揮政府職能。在解決小產權房問題的過程中，政府必須發揮職能，起到一定的引導作用，降低房產糾紛發生的概率。政府應該從公民權利保障視角下來分析問題，解決問題，以更好的保障人民的權利。

結語：如今，小產權房的數量正在不斷增多，小產權房問題也日益突顯。小產權房問題不僅關系到社會穩定，也關系到城市經濟發展和人們的根本權利。要想合理解決小產權房問題，就必須站在公民的視角下，從人們的利益出發，幫助人們解決住房問題，緩解城市住房壓力，提高房屋的利用率。目前，我國住房產權相關的法律法規非常少，為了更好的解決小產權房問題，國家必須完善小產權房相關法律法規，保障人們的合法權利。除此之外，國家和政府必須建立并完善小產權房保障體系，把農村保障體系建設和城市保障體系建設結合在一起。

房產糾紛的相關法律范文第2篇

關鍵詞：房地產交易；檔案管理；法治觀念

中圖分類號：G275 文獻標志碼：A文章編號：1673－291X（2011）17－0214－01

隨著我國房地產市場的迅速發展，房地產交易量日漸增長，交易事項日漸增多，交易手續日漸周密，交易管理日漸規范。進而，檔案工作任務更加繁重，工作要求更加具體。而且這項工作不僅涉及到單位的自身管理問題，更關系到國家和人民群眾的財產安全與切身利益。這就要求房地產交易管理部門在開展工作過程中，加強依法管檔的法制觀念。

房產檔案提供利用以《中華人民共和國檔案法》、《中華人民共和國檔案法實施辦法》、《城市房地產權屬檔案管理辦法》、《房屋權屬登記信息查詢暫行辦法》為服務依據。《中華人民共和國檔案法》是我國檔案管理的根本大法，地方制定和頒發的有關貫徹實施檔案法的實施細則，引領著所屬檔案管理部門的管理活動，國家建設部頒發的《城市房地產權屬檔案管理辦法》及各地方為貫徹本法所出臺的有關文件，明確了房地產交易管理部門實施的房地產權屬檔案管理工作的規范。房地產交易部門的制度規定是實現檔案管理內部控制的有力保證。

依法管檔的法制觀念即體現于房地產交易管理部門的檔案工作必須遵循相關法律規定，必須嚴格執行部門建立的各項規章制度，將檔案管理工作置于法律規范和部門制度的制約之下。依法管檔的法制觀念一是從學習中來，知法才能執法；二是從實踐中來，體驗勝于感知。

房產糾紛的相關法律范文第3篇

一、二手房交易過程中“陰陽合同”的表現形式及成因

二手房交易過程中，買賣雙方當事人往往為了達到某種目的而故意簽訂兩份及其以上的合同，俗稱“陰陽合同”。“陰合同”體現的是買賣雙方真實的成交價格，一般一式三份由買賣雙方及中介分別保管。而“陽合同”則根據需要的不同、政策背景的不同簽訂不同的版本。目前市場上“陽合同”主要有以下幾種表現形式：一種是通過填寫低于實際成交價格的房屋買賣合同交給房地產交易中心，其目的為降低買賣合同標的，從而達到少納稅的目的。另一種是將虛高于實際成交價格的房屋買賣合同交給銀行，達到以申請更多按揭貸款的目的。還有一種是在有些需要交納20%個人所得稅的城市，將虛高于實際成交價格的房屋買賣合同交給房地產交易中心，其目的是減少未來房屋的成交差額以期達到減稅的目的。為此，同一宗房產交易卻簽訂了多份成交價格不同的合同，而且各份合同還各有“妙用”。

“陰陽合同”在二手房交易市場中盛行，主要有以下原因。

首先，二手房交易中的巨大利益驅使，因陰陽合同差價可規避部分稅金或騙取銀行過多貸款。例如，某套購買未滿5年的非普通住宅實際交易價在220萬元（陰合同），而在交易中心備案上的房屋成交價為160萬元（陽合同），差價達到了60萬元。按規定需要交納營業稅附加5.6%、契稅3%、個稅1.5%，共計10.1%，則陰陽合同避稅達到了60×10.1%=6.06萬元。在利益面前，買賣雙方、中介紛紛下水，憑借“陰陽合同”分食本該屬于國家財政的稅金。申請貸款時，另提供給銀行的買賣合同上的房屋成交價為280萬元（陽合同）。若貸款比例為70%，可以多騙取42萬元的貸款。若借款人不能履約時，這無疑會給銀行增加經濟損失，而在房價下降時，銀行的損失會更大。

其次，當事人雙方法律意識淡薄，違法成本過低。國家的相關法律規定過于模糊，沒有對相關的法律法規條款進行合理的司法解釋。“陰陽合同”是典型的雙方惡意串通損害國家利益的行為，根據我國《民法通則》和《合同法》的規定，應屬無效合同，有過錯的當事人應承擔相應的民事法律責任。但是，由于損害的是國家利益，在民事關系上，無人代表國家作為受害人來追究合同當事人的民事責任，因此只能眼睜睜地看著國家利益不斷受到侵害。

再次，現有房屋成交價格申報制度的不完善和房價評估操作的復雜性、隨意性造成“陰陽合同”現象禁而不止。

根據《中華人民共和國契稅暫行條例》規定，成交價格明顯低于市場價格并且無正當理由的，或者所交換土地使用權、房屋的價格差額明顯不合理并且無正當理由的，由征收機關參照市場價格核定。同時《城市房地產管理法》規定了國家實行房地產成交價格申報制度，但上述規定都沒有具體的操作細則，執行起來難以做到百分百客觀公正。

相關主管部門對二手房交易中買賣雙方價格申報有一套評估制度，例如請評估機構或依托計算機評稅軟件系統，對房地產市場中發生交易的二手房進行評估。但評估機構有時會因追求經濟利益，無原則地迎合當事人的要求，造成對房屋評估價值的不公正。而采取機評手段時，稅務主管部門往往為避免過多糾紛，將統一的房屋評稅系統標準制定得過低，在二手房過戶時，因合同價高于計算機估價，以合同價為征稅基準；低于計算機評估價的，以計算機評估價為征稅基準，即“就高不就低”，這就導致了投機者有機可乘。

二、二手房陰陽合同的危害及風險

“陰陽合同”不僅損害國家稅收利益，造成國家稅收的流失，動搖社會對誠信經營、履約和納稅的信心，而且擾亂市場經濟秩序，影響國家宏觀調控手段的實施。二手房交易中產生的數據，是國家和相關部門了解市場和出臺相關措施的重要參考依據，數據越真實，相關部門對市場的了解就越真實，出臺相關調控措施時就會更加有針對性，更加有效果。陰陽合同導致二手房交易市場的動態反映失真，不利于國家對房產市場進行及時有效的宏觀調控。

買賣雙方簽訂“陰陽合同”的行為，也往往會給當事人帶來“偷雞不成蝕把米”的惡果。由于存在不同版本的合同，買賣雙方交易的憑據也缺乏唯一性，容易產生糾紛。從賣家看，可能存在將房屋權益轉讓給買家后，買家以價低的合同作為交易憑據，拒絕按事前商議的房價支付房款的風險，從而蒙受經濟損失。而從買家來講，雖然這一次交易少交了一些稅費，但如果該房屋要再次進行交易，由于在房地產交易中心登記備案的購入價低于實際成交價，故作為計稅依據的增值額比實際增值額大，這樣算下來，其實并沒有“省”多少錢，甚至還會變成“打了一次虧本的算盤”。從雙方來講，一套房屋交易，兩份合同，而且都有雙方的“簽字畫押”，誰的合同“更”有效力？從相關法規上講，應當以備案轉讓的價格為準，登記備案的行為是一種行政機關的具體行政行為，因此，這種登記備案的證明力要高于一般的證據。但登記備案的合同未必全是真實的內容，其中部分內容是合同當事人為規避法律而簽訂的非真實意思表示，往往就是這些成了引起糾紛的焦點。另外，買賣雙方簽訂陰陽合同進行偷稅的行為，被有關權力機關查實，要受到罰款、拘留等處罰，如果偷稅數額較大、性質嚴重甚至可能觸犯刑法，構成犯罪。

三、二手房“陰陽合同”的防范與對策

要杜絕交易過程中“陰陽合同”的產生，必須采取針對性的措施。

首先，司法部門應修訂相關司法解釋，以法律法規約束各方交易行為，從制度上消滅“陰陽合同”，也為管理部門提供政策依據。增大違法成本，讓二手房交易各方認識到“陰陽合同”的危害，自覺抵制“陰陽合同”的產生。未經過房地產交易中心備案的房地產買賣合同，不提供法律保護。

買賣雙方之所以簽訂“陰陽合同”，主要是目前法律上并沒有專門處理這種情況的有關條文，在有見證人的情況下，如果出現房產糾紛，法律上有可能承認那份有中介見證的合同，納稅人對“陰陽合同”的合法性有恃無恐，這也導致了“陰陽合同”在二手房交易中的泛濫。因此，政府相關部門應該出臺相應的補充條文，針對這種“陰陽合同”，只承認經過房地產交易中心備案的房地產買賣合同，對于買賣雙方私下簽訂的合同一律不受法律保護。

其次，各管理部門應根據實際情況制定管理細則，統籌合作，杜絕“陰陽合同”的產生。例如房管部門加強房地產中介機構的行業管理，建立完善的二手房網簽系統，對一些有資質、信譽好、實力強的中介開放網簽系統，讓其可以在門店中簽訂買賣合同。對于一些無資質，不規范以及參與策劃簽訂“陰陽合同”的中介堅決予以曝光與抵制，不允許其開展二手房簽售、代辦、評估等業務。同時建立完備的二手房資金監管賬戶，保障買賣雙方的合法權益。稅務管理部門及時更新基準價格數據，因為納稅的多少是“陰陽合同”產生的直接原因，而房地產交易價格是動態變化的，這樣就可盡量避免發生評估價格與實際價格差距過大的情況。稅務機關應該加大對納稅人這種通過簽訂“陰陽合同”偷稅行為的處罰力度。對那些在二手房交易中被查出通過簽訂“陰陽合同”而偷逃稅者，除了讓其補稅之外還應該處以重罰，讓其得不償失。虛報房價并發生偷稅或“超貸”的行為，情節嚴重的，依刑事犯罪處理。

最后，各有關部門應聯合起來積極做好宣傳工作，將“陰陽合同”存在的問題、危害、法律責任公之于眾，提高老百姓的自我保護與法律意識。逐步實現契稅、房管、銀行等部門的信息聯網，從根本上杜絕“陰陽合同”的產生，維護二手房市場的健康發展。

參考文獻：

1.劉凱.淺析二手房屋買賣中陰陽合同.商業文化.2012.23

房產糾紛的相關法律范文第4篇

完全不同于上述對“婚姻法解釋三”第七條、第十條的消極反應，社會反應的另一面則是對這一司法解釋可能導致的社會效果的歡呼與期待。這些熱議和爭辯、批評和期許，是那樣的殷切和沉重，有意無意間有點一廂情愿地賦予了“婚姻法解釋三”第七條、第十條過多的社會承載和使命。1．新解釋將會起到打擊“騙婚”現象的良好社會效果。“騙婚”意指不良女子以對方財產或主要是房產為目標，以結婚為手段的一種婚姻欺詐行為。客觀地講，這種現象不是絕對沒有，但在現實中占的比例不會太大，或者少之又少。新解釋對打擊騙婚現象即使有作用，也不會像人們想象的那么大。所謂“婚姻法解釋三”對于房產權屬的配置有益于阻止“騙婚”的看法，在相當意義上是一個想象成份居多的偽命題。2．“有助于解決婚姻競爭中的平等問題，保護競爭中的弱者”。這一命題假設:房產權屬歸購置者所有，覬覦他人房產的另一方在沒有獲得產權可能的情形下，相當于事實上的“無房”。進而假設，“無房者”即可能與“有房者”具有同等的競爭性。事實上，大多數情形下，無房者沒有競爭上的優勢。退一步講，即便房產不是自己的，至少還有一個棲身之所。而無房者只能通過租房，或者暫緩結婚。一個不爭的事實是，女性(當然，不只是女性)更愿意并有可能在“有房者”中找到自己的人生伴侶。期許“婚姻法解釋三”的相關條款能達到解決婚姻競爭中的平等、保護弱者的效果，基本上是不現實的。3．“改變畸形的婚姻觀，有利于家庭的穩定”。該看法認為，“現在婚姻過于看重金錢”，“婚姻法解釋三”對房產權屬的配置，有利于鼓勵獨立精神，促使婚姻雙方共同努力，改變一些受房產擠壓以至變形的婚戀觀、擇偶觀。我們當然希望“婚姻法解釋三”對房產權屬的配置能對社會起積極引導作用，只是這種期待忽略了人性的因素或社會因素可能所具有的影響力量，超出了法律解釋可能的負擔。必須指出的是，房產是成立婚姻的一個重要要素，但在絕大多數情形下，不會是婚姻的充分條件。4．“有利于男女平等”。該說法假定:婚姻析產的結果是，對方的房子、轎車僅僅是一種暫時的使用。一旦婚姻變故，自己可能會走出家門，一無所得。“誰投資誰受益”的資本原則引入到婚姻或家庭的可能結果之一是，女方也可能購房。婚姻析產或者相應的AA制，可能使女性不得不重新思考自己的婚姻定位，激勵女性自尊、自強，這樣有利于性別間的平等。

生活的邏輯與“婚姻法解釋三”房產權屬的限度

婚姻法是私法，婚姻關系為私法法律關系。人們可以通過各種方式，妥當地安排自己的生活。當事人可以選擇、處分自己的私權利。可以選擇婚姻中的財產(包括房產)為一方或另一方購置，也可以選擇共同出資購置。可以選擇雖一方購置但通過明示的方式確定為夫妻共有，或者通過贈與的方式為另一方所有。這一立法意旨在“婚姻法解釋三”第十條體現得更加明顯。對于一方婚前按揭的房產，原則上雙方協商。而在協商無果，達不成協議的情形下，“誰按揭，房產歸誰”。試圖調控或改變具有深厚底蘊的社會傳統，法律恐怕力有未逮。美國的“禁酒令”，北京“禁放煙花爆竹”的地方性法規的未成就預期立法效果，即是明證。“唯有進入社會生活的規范，才是活的規范”，“法律規則至少被人普遍地承認并加以遵行，它們才創造團體的秩序”［3］，法律規定不可能輕而易舉地改變生活的邏輯。“在當代以及任何其他時代，法的發展重心既不在于立法，也不在于法學或司法判決，而在于社會本身。”［3］現實中已經看見，另一方要求在房產證上加自己的名字，房產“共名”將會成為一種趨勢。甚或可能出現以房產“共名”作為雙方婚姻成立的一個條件。作為一種規避，現實婚姻中的彩禮轉移到婚房上去了。以前是要房子，現在改要彩禮，而且要求漲彩禮的標準。女方要那么多彩禮其實也是買房子，只不過是用自己的名字，或者加上自己的名字。多元方式解決婚房在一定程度上會成為趨勢。“婚姻法解釋三”在房產權屬上把所有權與出資聯系在一起，這在一定程度上可能改變男方提供住房，女方準備生活用品的基本格局。盡管，從夫居仍然是多數人的婚居方式，女方購置房產作為婚房，數量還不是很大。而且，在短期內，預計也不會很大。在“婚姻法解釋三”對房產權屬作了明確的界分之后，一個可能的趨向是:對于一些經濟條件較好的女方也會考慮到購置房產，或者雙方共同承擔首付，甚至女性承擔更多。也可能先租房，經濟能力許可時再購房。女性可能更多地走出家庭。傳統意義上的女性婚后操勞家務、贍養父母、撫育孩子，男方在家庭勞動中付出較少，這可能也是性別角色的一種必然。然而，財產過分清晰化的一個結果，則是女方要更多地考慮自己的未來。“在現實生活中，夫妻雙方共同生活多年之后，承擔家務勞動較多的一方，其職業發展和其他方面可能會受到較大的牽制，經濟基礎和謀生能力相對較弱;而配偶他方則基于對方的奉獻和犧牲而獲得較大的利益，如學業的進步、事業的發展以及經濟地位的提高。”［4］一種假設是:這種與生理或心理相適應的家庭分工，可能會因此而有所改變。

“婚姻法解釋三”房產權屬條款的真正使命

1．家庭糾紛案件呈逐年增多，離婚率不斷攀升。我國第一代獨生子女開始進入婚姻期，而隨著逐步加快的城市化進程，社會聚合力的弱化，婚姻觀念的變化，離婚程序的簡化等，離婚率的持續上升成為中國離婚狀況發展的大勢。在眾多離婚者中，年輕人所占的比率越來越大。而且，婚姻不穩定，持續時間較短，有些結婚僅一年左右。閃結閃離的情況增多。民政部2010年社會服務發展統計報告顯示:2006年粗離婚率為1．46‰，比上年增加0．09個千分點。2007年粗離婚率為1．59‰，比上年增加了0．13個千分點。2008年粗離婚率為1．71‰，比上年增加0．12個千分點。2009年粗離婚率為1．85‰，比上年增加0．14個千分點。2010年粗離婚率為2．0‰，比上年增加0．15個千分點。從近五年情況看，離婚人數逐年上升，年平均增幅為7．0%［5］。2．離婚財產糾紛的主要指向是房產，高房價是“婚姻法解釋三”出臺的另一個重要原因之一。自1998年以來，尤其是2003年至2008年的6年間，我國商品住宅銷售價格指數呈快速上漲態勢。同比指數分別為104．8%，109．7%，107．6%，105．5%，107．6%，106．5%。2009年房價指數回落為101．5%，2010年房價同比指數卻高為110%［6］。尤其在一線城市，房價與人均收入比遠不協調，畸高房價已經成為婚姻不能承受之重。許多人一輩子就圍繞一套房子在轉，或者說買一套房成為一生的追求。由于子女的經濟條件有限，很多父母往往可能傾其畢生的積蓄為自己的子女購買了婚房。不難理解，婚姻中房產的出資者理所當然擔心因可能的離異而使其房產流失一半。3．離婚案件中的房產分割，不同程度存在“同案不同判”現象。案件的基本情況、司法中不同標準或習慣，法官的素質，沒有努力追求案件處理結果確定性義務等，都可能成為“同案不同判”的重要原因。但不可忽視的一個重要方面是相關法律規定的不明確，操作性不強，或者根本不具備操作性。“同案不同判”無疑會導致司法不確定，有損司法權威，影響司法公信力。“婚姻法解釋三”有關房產權屬的規定，尤其是第十條關于婚前購置房產的權屬分配，為法院離婚中的房產糾紛提供了可操作性的法律依據，有益于規范、統一司法裁斷，保障司法公正。4．“婚姻法解釋三”還有著著眼未來，有一定的前瞻性的考慮，意圖適應市場化或國際化情勢下婚姻的可能發展。因為，隨著市場經濟的發展，自由、平等理念的傳播與接納，權利意識尤其是物權理念的提升與強化將成為不可避免。而且，事實上，對于已經接受了“婚前財產公證”“夫妻AA制”人們而言，“婚姻法解釋三”第七條、第十條是他們樂于接受的。“婚姻法解釋三”對房產權屬的配置無非是財產AA制在房產上的一個具體體現而已。

結語

房產糾紛的相關法律范文第5篇

Q1：王律師，你好！

我在2011年4月，通過中介承租上海市東體育會路的某處房屋（以下簡稱“系爭房屋”），與張女士簽訂《房屋租賃合同》（以下簡稱“租賃合同”），當時張女士出具其身份證稱其是該系爭房屋產權人的母親，因產權人在美國，故由其系爭房屋的相關出租事宜。簽約當天，我付給張女士定金人民幣3000元，及中介費人民幣2200元，張女士遂簽署收條一張。根據租賃合同的約定：“張女士將其合法擁有的上海市東體育會路的房屋出租給本人使用，租賃期限自2011年4月20日至2013年4月19日止，出租方應保證所出租房屋權屬清楚，無共同人意見，無使用之糾紛。”

為此本人要求張女士出具產權人同意其出租房屋的委托書，張女士未出具。次日，本人為系爭房屋物業管理費的繳交事宜找張女士溝通，并再次提出要求張女士出具房屋出租的委托書，張女士僅出具了系爭房屋的產權證復印件，且該產權證復印件上的權利人并非張女士，本人表示若張女士不能提供委托書，本人將拒絕繼續履行租賃合同。但張女士始終沒有向本人出示權利人同意其處理有關系爭房屋出租事宜的授權委托書。

不久張女士將系爭房屋出租給了第三人，本人也沒有繼續支付房屋租金。我現在想咨詢一下王律師，張女士在無法提供系爭房屋權利人授權證明的情況下對外出租房產，本人是否可以認為張女士欺詐并向法院要求確認雙方簽訂的租賃合同無效，要求張女士雙倍返還定金，并返還中介費？

求助人：王女士

A：王女士，你好！

首先，財產應由擁有該財產處分權的人進行處分。這種處分權可以是因獲得財產的所有權而自然獲得的，也可以是由權利人授權給予第三人的。張女士并非系爭房產的權利人，其處分權只能通過合法有效的授權獲得，我們常常將其稱之行為。根據《中華人民共和國民法通則》規定，人在權限內，以被人的名義實施民事法律行為。被人對人的行為，承擔民事責任。

按照《中華人民共和國民法通則》的規定，分為三種形式：

（一）法定。基于法律的直接規定而產生的為法定。

（二）指定。依照法律規定因人民法院或者其他部門的指定而產生的為指定。

（三）委托。委托是按照委托人的委托而產生的。委托是中適用最廣泛、最普遍的一種形式，除具有人身關系性質的民事活動外，一般民事活動都可以實行委托。

就你所說的情況，張女士對于系爭房屋出租事宜的授權應當是委托的形式。在民事活動中，如果第三人要求證明委托的資格，委托人應當出示授權委托書。因此，為了避免張女士無權所產生的爭議和糾紛，你提出張女士出具系爭房屋權利人同意她處理其房屋出租事宜的授權委托書的要求應該是合理的，張女士應當出具。

那什么是無權呢？就是無權人他人從事民事行為所簽訂的合同。根據《中華人民共和國民法通則》的規定，因無權而簽訂的合同有以下三種情形：

（l）根本沒有權而簽訂的合同。是指簽訂合同的人根本沒有經過被人的授權，就以被人的名義簽訂的合同。

（2）超越權而簽訂的合同。是指人與被人之間有關系存在，但是人超越了被人的授權范圍與他人簽訂了合同。

（3）關系終止后簽訂的合同。這是指行為人與被人之間原有關系，但是由于期限屆滿、事務完成或者被人取消委托關系等原因，被人與人之間的關系已不復存在，但原人仍以被人的名義與他人簽訂的合同。

根據《中華人民共和國民法通則》第六十六條、《中華人民共和國合同法》第四十八條規定：沒有權、超越權或者權終止后的行為，只有經過被人的追認，被人才承擔民事責任。未經追認的行為，由行為人承擔民事責任。該條款規定行為人沒有權、超越權或者權終止后以被人名義訂立的合同，未經被人追認，對被人不發生效力。

王女士與張女士就系爭房屋簽署了租賃合同，若該系爭房屋權利人并非張女士，那么張女士主張受該系爭房屋權利人的委托出租系爭房屋的話，她負有舉證的責任。若張女士無法提供證據證明她對系爭房屋擁有處分權的，即表明張女士出租系爭房屋系無處分權人處分他人財產的行為，張女士簽訂的租賃合同在該系爭房屋的實際權利人追認前，處于效力待定狀態，而非合同無效狀態。

我國的法律法規將無權人簽訂的合同納入效力待定合同中，是基于以下原因：

（1）無權人簽訂的合同并非都對本人不利，有些因無權而簽訂的合同對本人可能是有利的；（2）從本質上講，無權行為也具有某些的特性，如無權人具有為本人簽訂合同的意思表示，第三人也有意與本人簽訂合同，如果本人事后授權也就意味著事后對合同的承認；（3）無權合同經過事后的追認，可有利于維護交易秩序的穩定和保護合同相對人的利益。

我們再來看看本案，王女士是否可以以欺詐主張而與張女士所簽訂的租賃合同無效。根據《合同法》第五十二條，有下列情況合同無效：一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益；惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益；以合法形式掩蓋非法目的；損害社會公共利益；違反法律、行政法規的強制性規定。

我們說，以欺詐手段訂立的合同，是一方當事人故意告知對方虛假情況或者故意隱瞞真實情況，使其陷于錯誤認識并因此作出錯誤意思表示而訂立的合同。如果該合同損害了國家利益，應屬于無效合同，否則為可撤銷合同。就本案而言，即便張女士以欺詐手段訂立合同，但其行為并未損害國家的利益，因此不屬于無效合同的范疇。

根據《合同法》第五十四條規定：一方以欺詐、脅迫的手段或者乘人之危，使對方在違背真實意思的情況下訂立的合同，受損害方有權請求人民法院或者仲裁機構變更或者撤銷。因此，若是欺詐，王女士也只能主張撤銷合同。

需要注意的是，欺詐與履行能力的有無沒有必然聯系。所以，在實踐中不宜將無實際履行能力的人訂立合同的行為一概認定為有欺詐行為，只有那些無實際履行能力也不打算履行合同，簽訂合同的目的只是為了騙取定金、預付款、貨物、貨款等行為才屬于欺詐行為。因此，在系爭房屋權利人沒有站出來提出異議，且該系爭房屋目前已經被出租的實際情況下，此種情況是否可以定性為合同欺詐是值得商榷的。我個人認為，本案更合理的定性應為權須明晰的效力待定合同，而非欺詐。

而且，王女士基于對張女士和中介方的主觀信任，在簽訂租賃合同前未核實張女士委托手續的做法本身也存在一定的過錯。現王女士要求主張租賃合同無效、雙倍返還定金的訴訟請求，將很難獲得法院的支持。但張女士應將收到的定金返還王女士。此外，中介未能對于系爭房屋的權利人進行審核并取得相關的委托授權材料，也存在過錯，應當根據中介居間合同的約定承擔相應的責任。

當前，無房屋處分權人假造房屋產權證和各類證照，以房屋出租的名義騙取承租人的租金和押金的案例很多，通過上述案例，本律師提醒廣大擬在外借房的各位朋友，大家在簽訂房屋租賃合同、支付房屋租金和押金前，務必要確認房屋出租人是否具備出租該房屋的資格。擬承租人可以前往房屋所在地的房地產交易中心，了解房屋的產交信息，然后核對房屋產權證原件與出租人的身份證原件，并將兩者的復印件作為租賃合同的附件。以免日后因出租人不適格或房屋權屬有瑕疵而造成不必要的糾紛和損失。

（法律支持：北京大成律師事務所上海分所）

王棟律師現為大成律師事務所上海分所的專職執業律師，主要致力于公司事務運作、房地產、國有產權交易、經濟合同糾紛處置、婚姻家事、法律基礎培訓等法律業務。在房地產方面，王棟律師作為主辦律師曾為多個大型房地產開發項目提供從土地開發、工程建設與管理直至商品房銷售的全程法律服務。作為眾多房地產開發商的法律顧問，王棟律師負責了十多個高檔住宅、寫字樓、商鋪、工業園區各類房地產的租賃、銷售、物業管理的法律服務。在婚姻家事方面，王棟律師對于《婚姻法》《繼承法》等相關法律法規進行了專項的研究，對于離婚及家庭財產分割的處理有著獨到的見解，成功辦理了數十起數額巨大，財產分割復雜的婚姻家事案件；并受邀作為上海法治頻道《熱點》欄目的嘉賓及報紙雜志的采訪，對婚姻家事、房產糾紛等熱點法律問題進行講解和評述，受到了廣大觀眾和讀者的好評。

A：王女士，你好！

首先，財產應由擁有該財產處分權的人進行處分。這種處分權可以是因獲得財產的所有權而自然獲得的，也可以是由權利人授權給予第三人的。張女士并非系爭房產的權利人，其處分權只能通過合法有效的授權獲得，我們常常將其稱之行為。根據《中華人民共和國民法通則》規定，人在權限內，以被人的名義實施民事法律行為。被人對人的行為，承擔民事責任。

按照《中華人民共和國民法通則》的規定，分為三種形式：

（一）法定。基于法律的直接規定而產生的為法定。

（二）指定。依照法律規定因人民法院或者其他部門的指定而產生的為指定。

（三）委托。委托是按照委托人的委托而產生的。委托是中適用最廣泛、最普遍的一種形式，除具有人身關系性質的民事活動外，一般民事活動都可以實行委托。

就你所說的情況，張女士對于系爭房屋出租事宜的授權應當是委托的形式。在民事活動中，如果第三人要求證明委托的資格，委托人應當出示授權委托書。因此，為了避免張女士無權所產生的爭議和糾紛，你提出張女士出具系爭房屋權利人同意她處理其房屋出租事宜的授權委托書的要求應該是合理的，張女士應當出具。

那什么是無權呢？就是無權人他人從事民事行為所簽訂的合同。根據《中華人民共和國民法通則》的規定，因無權而簽訂的合同有以下三種情形：

（l）根本沒有權而簽訂的合同。是指簽訂合同的人根本沒有經過被人的授權，就以被人的名義簽訂的合同。

（2）超越權而簽訂的合同。是指人與被人之間有關系存在，但是人超越了被人的授權范圍與他人簽訂了合同。

（3）關系終止后簽訂的合同。這是指行為人與被人之間原有關系，但是由于期限屆滿、事務完成或者被人取消委托關系等原因，被人與人之間的關系已不復存在，但原人仍以被人的名義與他人簽訂的合同。

根據《中華人民共和國民法通則》第六十六條、《中華人民共和國合同法》第四十八條規定：沒有權、超越權或者權終止后的行為，只有經過被人的追認，被人才承擔民事責任。未經追認的行為，由行為人承擔民事責任。該條款規定行為人沒有權、超越權或者權終止后以被人名義訂立的合同，未經被人追認，對被人不發生效力。

王女士與張女士就系爭房屋簽署了租賃合同，若該系爭房屋權利人并非張女士，那么張女士主張受該系爭房屋權利人的委托出租系爭房屋的話，她負有舉證的責任。若張女士無法提供證據證明她對系爭房屋擁有處分權的，即表明張女士出租系爭房屋系無處分權人處分他人財產的行為，張女士簽訂的租賃合同在該系爭房屋的實際權利人追認前，處于效力待定狀態，而非合同無效狀態。

我國的法律法規將無權人簽訂的合同納入效力待定合同中，是基于以下原因：

（1）無權人簽訂的合同并非都對本人不利，有些因無權而簽訂的合同對本人可能是有利的；（2）從本質上講，無權行為也具有某些的特性，如無權人具有為本人簽訂合同的意思表示，第三人也有意與本人簽訂合同，如果本人事后授權也就意味著事后對合同的承認；（3）無權合同經過事后的追認，可有利于維護交易秩序的穩定和保護合同相對人的利益。

我們再來看看本案，王女士是否可以以欺詐主張而與張女士所簽訂的租賃合同無效。根據《合同法》第五十二條，有下列情況合同無效：一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益；惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益；以合法形式掩蓋非法目的；損害社會公共利益；違反法律、行政法規的強制性規定。

我們說，以欺詐手段訂立的合同，是一方當事人故意告知對方虛假情況或者故意隱瞞真實情況，使其陷于錯誤認識并因此作出錯誤意思表示而訂立的合同。如果該合同損害了國家利益，應屬于無效合同，否則為可撤銷合同。就本案而言，即便張女士以欺詐手段訂立合同，但其行為并未損害國家的利益，因此不屬于無效合同的范疇。

根據《合同法》第五十四條規定：一方以欺詐、脅迫的手段或者乘人之危，使對方在違背真實意思的情況下訂立的合同，受損害方有權請求人民法院或者仲裁機構變更或者撤銷。因此，若是欺詐，王女士也只能主張撤銷合同。

需要注意的是，欺詐與履行能力的有無沒有必然聯系。所以，在實踐中不宜將無實際履行能力的人訂立合同的行為一概認定為有欺詐行為，只有那些無實際履行能力也不打算履行合同，簽訂合同的目的只是為了騙取定金、預付款、貨物、貨款等行為才屬于欺詐行為。因此，在系爭房屋權利人沒有站出來提出異議，且該系爭房屋目前已經被出租的實際情況下，此種情況是否可以定性為合同欺詐是值得商榷的。我個人認為，本案更合理的定性應為權須明晰的效力待定合同，而非欺詐。

而且，王女士基于對張女士和中介方的主觀信任，在簽訂租賃合同前未核實張女士委托手續的做法本身也存在一定的過錯。現王女士要求主張租賃合同無效、雙倍返還定金的訴訟請求，將很難獲得法院的支持。但張女士應將收到的定金返還王女士。此外，中介未能對于系爭房屋的權利人進行審核并取得相關的委托授權材料，也存在過錯，應當根據中介居間合同的約定承擔相應的責任。

當前，無房屋處分權人假造房屋產權證和各類證照，以房屋出租的名義騙取承租人的租金和押金的案例很多，通過上述案例，本律師提醒廣大擬在外借房的各位朋友，大家在簽訂房屋租賃合同、支付房屋租金和押金前，務必要確認房屋出租人是否具備出租該房屋的資格。擬承租人可以前往房屋所在地的房地產交易中心，了解房屋的產交信息，然后核對房屋產權證原件與出租人的身份證原件，并將兩者的復印件作為租賃合同的附件。以免日后因出租人不適格或房屋權屬有瑕疵而造成不必要的糾紛和損失。