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房地產公司財務指標分析范文第1篇

摘要：首先對本文中采取的統計學方法因子分析和聚類分析思想進行了簡單的闡述。通過選取20 家房地產上市公司2013 年的財務數據建立財務指標體系，共選取17 個財務指標，運用spss 軟件結合因子分析和聚類分析，以6 個主因子的得分作為變量對20 家上市公司分類并結合實際情況給予財務風險評級。對于最后的評級結果提出了自己的建議。

關鍵詞 ：房地產上市公司財務風險因子分析聚類分析

0 引言

據統計，我國80%左右的土地購置和房地產開發資金，是直接或者間接地來自銀行貸款，同時為了擴大資金，大的地產企業通過公司上市發行股票、債券等金融產品吸納資金。這些風險無疑就轉嫁給了銀行，信貸機構，投資者。因此如何有效評價和防范風險，使得房地產企業健康有序發展，是我們急需解決的問題。

1 因子分析及聚類分析思想

1.1 因子分析的思想因子分析的基本思想是根據相關性大小把原始變量分組，使得同組內的變量之間相關性較高，而不同的變量之間的相關性較低。每組變量代表一個基本結構，用一個不可觀測的綜合變量表示，這個基本結構就稱為公共因子。用較少的綜合指標分析存在于各變量中的各類信息，而各綜合指標之間彼此是不相關的，代表各類信息的綜合指標稱為因子。因子分析就是用少數幾個因子來描述許多指標或因素之間的聯系，以較少幾個因子反映原資料的大部分信息的統計學方法。

因子分析有如下特點：

①因子變量的數量遠少于原有的指標變量的數量，對因子變量的分析能夠減少分析中的計算工作量。②因子變量不是對原有變量的取舍，而是根據原始變量的信息進行重新組構，它能夠反映原有變量大部分的信息。③因子變量之間不存在線性相關關系，對變量的分析比較方便。④因子變量具有命名解釋性，即該變量是對某些原始變量信息的綜合和反映。

因子分析的出發點就是用較少的獨立變量的因子變量來代替原來變量的大部分信息。

1.2 聚類分析思想我們所研究的樣品（網點）或指標（變量）之間存在程度不同的相似性（親疏關系———以樣品間距離衡量）。于是根據一批樣品的多個觀測指標，具體找出一些能夠度量樣品或指標之間相似程度的統計量，以這些統計量為劃分類型的依據。把一些相似程度較大的樣品（或指標）聚合為一類，把另外一些彼此之間相似程度較大的樣品（或指標）又聚合為另一類，直到把所有的樣品（或指標）聚合完畢，這就是分類的基本思想。

2 構建房地產上市公司財務指標評價體系

2.1 指標的選取與說明衡量上市房地產企業綜合實力及財務風險水平，通常都是考核盈利能力，償債能力，運營能力，發展能力，現金流，每股結構這六個指標。財務指標比較全面的反映了一個企業的狀況，通過對財務指標分析可判斷企業是處于快速成長型企業，穩健性企業，高增長高風險性企業。用來評價企業在資本活動中所面臨的風險，所以選取的指標能夠全面反映公司的經營狀況。本文選取了滬深20 家上市房地產公司的財務指標。構建以下的財務指標體系(表1)。

2.2 財務指標處理由于各指標之間差異比較大，因此需要將數據轉換，采用SPSS 軟件對數據進行標準化處理。在所選指標中有正向指標，適度指標，逆向指標。則對適度指標流動比率、速動比率，逆向指標資產負債率進行取倒數的正向化處理。

2.3 因子分析法適用性檢驗根據上述因子分析的原理，采用KMO 和巴特利特球形度檢驗對20 個上市公司的17 個指標標準化數據進行相關性檢驗。如表2。

由上表得KMO 的值為79.8%，各指標之間存在一定的相關性，原始變量可以做因子分析。同時，巴特利特球形度檢驗的結果近似卡方的概率接近0，表明在0.05 的顯著性水平下，原指標存在相關性。

2.4 主因子提取本文以主成分分析法構造因子變量，根據特征值大于1 提取主因子。通過主成分分析共提取了6 個主因子，累計貢獻率達到89.695%，能夠很好的解釋總方差，足夠表達出原始數據的信息。

3 基于聚類分析法劃分財務風險等級

結合運用聚類思想將房地產上市公司財務風險進行分類。將上述20 家上市公司主因子得分作為新的變量，對其進行K 均值聚類分析，將風險等級劃分為3 個等級：風險較小，風險一般，風險較高。運用SPSS 軟件計算結果如表3。

由表可得風險較高的企業：宋都股份。

風險一般企業：浙江廣廈、濱江集團、順發恒業、金科股份、泰禾集團、中南建設、中弘股份、深振業、中航地產、華僑城、金融街、榮安地產、億城股份。

風險較低的企業：萬科地產、招商地產、新華聯、榮盛發展、保利地產、南京高科。

上面分析結果中對于6 家風險較小的房地產公司，要保持好公司良好的財務管理狀況，同時也要有一定的防范意識。對于13 家風險一般的房地產企業，可以以現行的財務管理制度進行運作，但應隨時關注財務指標的變化情況，建立有效的財務預警機制，盡最大能力降低風險。對于風險較高的宋都股份，應引起公司內部和外界投資者的高度重視，及時根據財務報表的相關指標進行分析，找到影響財務風險的主要因素并采取相應的對策，避免財務風險狀況惡化。

4 結論

本文通過選取較有代表性的17 個財務指標，利用因子分析分為6 個主因子，并利用聚類分析對上市房地產公司進行分析并做出風險歸類評價。這可以為房地產企業債權人，經營者，投資人決策者提供參考依據。對于債權人，特別是銀行等金融機構及債券投資者最關心的是貸給企業的款項安全度。當銀行金融機構貸給企業資金時也都要對企業做風險評估，以保障自己利益最大程度的安全。對于經營者來說，降低企業的財務風險，必然要提高盈利能力，償債能力，運營能力，有利于資本結構的優化。良好的財務狀況不僅影響公司內部團結穩定，另一方面樹立企業的良好形象和信譽，增強投資者、債權人、政府機構等相關利益者對企業的信心。從經營者的角度出發，對房地產公司的風險等級劃分，更能促使經營者對財務風險的重視和憂患意識，優化投資結構。從整體上，使得房地產行業健康循環發展。

參考文獻：

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房地產公司財務指標分析范文第2篇

【關鍵詞】房地產公司；財務管理；問題；具體對策

財務管理是公司為了獲取經濟效益最大化，在組織企業的財務活動、處理財務關系過程中所進行的科學預測、決策、計劃、控制、協調、核算、分析和考核等各類經濟活動中管理工作的總稱。房地產公司在現代經濟社會中占有重要地位。在豐厚的利潤驅使下我國涌現了大量的房地產公司，樓市行情上揚速度極快。為了防止房價的上漲，我國政府部門頒布實施了諸多的宏觀調控政策對國內房地產公司予以調整。針對此情況，房地產公司內部財務管理怎樣實現現代市場經濟的需求，不斷提高自身競爭實力，這是目前的核心課題。筆者就房地產公司財務管理特點為切入點，指出了房地產公司財務管理中存在的問題，并提出了相應的解決對策，以保障房地產公司持續健康發展。

一、房地產公司財務管理的特點

1.資金籌集數額大、資金周轉周期長

由于房地產公司開發對象的特殊性，使得房地產開發時需要投入龐大的資金。在龐大的土地價格與房屋工程造價下，房地產公司一次將投入高額的資金，對于此情況，要求房地產公司應采用各類有效的途徑和渠道開展資金的籌集工作。同時，由于房地產公司的開發經營過程存在長期性、資金周轉困難等現象，所以要想短時間內收回資金還具有很大難度，致使資金周轉不靈。

2.投資決策困難，存在較大開發風險

由于房地產開發公司具有較長的開發周期，不可避免的會發生諸多的不可確定因素，而這些因素很有可能會影響到開發企業投資項目的成敗及效益，所以，明確指出房地產公司進行投資決策過程中必須對項目的可行性加以論證，而這樣一來使得投資決策難度提高。由于房地產公司不具備高的調整能力，變動性差，只要項目開始施工，就無法再把資金抽回，這無疑給公司的投資帶來了巨大的風險隱患。

3.存在多樣化的財務形式，財務管理存在較大難度

眾所周知，房地產開發會經過征地、土地開發、房屋建設到竣工交付使用等各環節，開發活動涉及方方面面，所以，呈現出了多樣化的財務形式。此外，房地產公司活動參與者一般包括了房地產公司及其投資者、債權人、債務人、被投資單位以及內部各單位和各上級管理部門，給財務管理帶來了較大的難度。

二、房地產公司內部財務管理中存在的問題

1.不重視全面成本及費用管理

這里所說的成本及費用管理指的是針對房地產公司日常開發經營時所有費用與開發產品成本的產生而實施的涵蓋預算、計劃、控制、分析、評價等在內的各種有效的管理活動，其主要職責是將房地產公司內部潛力充分挖掘，貫徹節約目標，合理控制開發產品成本和其他費用的支出，保障企業在競爭激烈的市場中具有較高的競爭實力。房地產公司內部成本與費用管理在公司內部管理中屬于核心內容，全面成本管理明確指出房地產公司要求做到全員、全過程、全方位的成本管理，貫穿于房地產公司開發、生產、經營全程。

2.缺乏完善的財務管理制度

國有企業與民營企業在制度建設過程中有著一定的差異性，這就使得房地產公司起步運行時，大部分的工作都難以有相匹配的制度依據，特別是財務管理工作上，房地產公司中常出現資金不集中、多頭開戶、財權分割等各類對公司發展極為不利的情況，大部分款項支付過程中均不具備相關的經濟合同備案，財務部門無法全面獲悉款項的來源、發生細節，也沒有針對資金設置專門的歸口部門，這樣就使得房地產公司領導層難以及時的了解項目資金的實際運轉情況。

3.各部門間的協調性差

在房地產公司內部財務管理工作中，財務部門與經濟部門和工程部門接觸中還存在一些矛盾問題，比如，在實施的制度中指出各部門每個月三十號前要將用款申請遞交到財務部門中，然后，財務部門再對月份用款計劃進行科學的匯總與合理的編制，報經理辦公會批準后，由財務部門進行所需資金的籌集，同時根據已經確立的用款計劃辦事。然而實際情況是，經濟部門和工程部門常由于諸多因素而無法根據此規定辦事。在房地產公司財務管理部門中最難解決的問題就是資金的計劃性執行力度不強，引起該問題發生的根本原因是各部門沒有認識到財務管理的重要性，認為控制屬于財務部門管轄范疇，不按照相關制度辦事。在和經濟部門合作時，財務部門的任務是為經濟合同支付費用。根據上述例子，經濟部門作業過程中，經常不根據相關規定提交申請，雖有相關的制度但未得到有效執行，而財務部門與經濟部門是同等級的，沒有權力管理經濟部門，對于經濟部門的拖后行為，只有領導層方可予以處理。

三、強化房地產公司財務管理的具體對策

1.推行全面成本及費用管理

成本及費用管理涉及房地產商品壽命周期各環節階段，房地產公司內部成本管理工作具體涵蓋了成本及費用的預測、計劃、控制、核算、檢查、分析這些內容，要想保證成本及費用管理具有高水平，房地產公司就應有效管理所有成本費用，并且還應全面調動員工參與成本及費用管理工作的熱情，促進公司經濟效益最大化，嚴格根據國家明確規定的房地產公司成本及費用開支范圍與標準，保障房地產公司各環節經濟水平，落實全面成本及費用管理。

2.創新財務管理制度

實際工作中常有一些問題無法根據以往的工作經驗有效解決，所以需要通過制度創新來及時處理。比如，在貨幣資金控制的安全問題中，因無法獲悉準確的審批權限而導致財務管理難以有序運行，要想通過以往的標準規范來解決此問題難度較大。所以，房地產公司應貫徹落實三級審核制度，以此提高財務部門的管理水平，摒棄傳統中看見有領導簽字就立即付款的行為。比如，某個項目運行時，發生了嚴重超過預算的現象并有領導的簽字，財務部門應根據這個情況，結合三級審核制度提出相應的異議，認為高出財務預算，最終款項被放置到下一階段中支付，從而推動財務預算的有效運行。

3.處理好各部門間的關系

在對房地產公司財務部門和其他部門間的矛盾沖突進行處理時，必須先充分了解財務預算的具體內涵，財務預算工作的完成其實就是全員運行的過程，而并非財務部門自身能夠完成的，所以，要求財務部門在協調和各部門間的關系時，各部門也要與財務部門良好的配合以實現預期的財務預算目標。領導層也必須對財務預算管理工作予以足夠的重視與支持，設置專門的預算管理組織、預算執行部門與審計部門，推進財務預算正常運行。此外，房地產公司財務部門實施財務預算體系時應將自身具有的財務核心作用全面發揮，充分了解財務預算的階段性目標，如果存在預算目標范圍以外或者預算目標嚴重不足的情況，第一時間匯報給領導層，財務部門在財務管理工作中具有主導與核心作用，應該承擔起對各部門間關系的有效處理。

4.加強財務定期檢查與考核

房地產公司不僅要做好投資回收銜接、增強資金運用水平，同時還必須做好投資項目的風險分析和方法性研究工作。科學合理的財務預測能夠降低財務風險，將各類風險抵制在萌芽之中。對資金利用率、開發成本、銷售價格、費用支出等實施財務指標分析，加強財務監督，節約成本費用，提高經濟效益。

四、結論

綜上所述可知，財務管理在房地產公司中屬于重要部分，對房地產經營與管理起到了重要的保障作用。房地產公司要想持續健康發展，一套完善的財務管理體系不可少，該體系能夠保證房地產公司有效籌資、投資及用資等，所以，房地產公司應積極構建一套行之有效的財務管理體系。

參考文獻：

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房地產公司財務指標分析范文第3篇

關鍵詞：房地產公司；流動性；公司業績；文獻綜述

理解房地產上市公司流動性對公司業績的影響的相互關系，對于順暢企業資產流通，使企業能夠獲得更好的經營績效有一定的現實意義。

一、房地產公司流動性研究

（一）按研究范圍

認為流動性分成兩個方面：市場流動性和企業流動性。

市場流動性的研究范圍主要是股票和證券市場。它是指在市場價格受波動較小的情況下，憑借較少的資金量完成一定目標指令的能力。Demsetz（1968）指出它是一種即時交易的能力，并建議采用完成固定規模的命令耗用的時間來評定流動性。Kyle（1985）指出市場流動性由于其市場性質，而具有不確定性。O'Hara（1994）指出難以準確給市場流動性下定義及市場流動性是種在市場中能以低成本，立即完成交易的能力。

企業流動性的研究范圍主要集中于商業銀行，其他行業范圍涉及文獻不是太多。James C.Van Horne（1970年代）曾經指出流動資產是現金及容易轉化為現金的資產。John T.（1993）認為企業流動性為持有的現金流量，并同時研究了財務杠桿、持有現金收益、成本三者之間的關系。Sato Reith（1994）指出一項資產具有流動性，必須以它最快的速度、較低的成本、較小的損耗轉化為資產。倘若企業負債可以及時償還，那它也具有流動性。Kim、Maue、Sherman（1998）實證研究美國若干家制造企業數據，得到影響企業現金持有量的相關因素，企業需要注意外部融資成本、盈余波動、資產回報率，以維持比較高的流動性。劉軍（1998）指出企業流動性需要綜合考慮償還債務的能力、現金需求及是否隨時滿足現金需求的能力三方面內容。Henry、Sonia（2011）指出銀行保持流動性方法是利用在規定時間內籌集的資金。

（二）按企業流動性內容

認為流動性主要分為資產流動性，或負債流動性，或兩者結合。

資產流動性在Keynes（1930）早在《貨幣論》中就指出資產流動性是在不遭受損失的情況下，短期內變現的能力。此后他進行了補充，又指靜態存在的貨幣資產。Lippman、McCall（1983）認為，能以理想化的價格交易的某項資產具有流動性。Glen（1998）提出考慮時間和有效性后，認為流動性是指資產在不遭受大幅度損失情況下立即進行交易的行欏；乒良（1999）也同樣指出資產流動性是企業資產的價值在不遭受損失情況下及時變現的能力，其強弱依賴于企業持有流動資產的數量及質量。Ohara（2000）指出，資產流動性是企業陷于困境或其他原因出售資產時，所獲得的及時收入。陸靜、李東進（2005）實證研究流動性風險影響資本資產均衡價格的因素。

負債流動性在20世紀60年代初利用負債管理理論指導企業進行流動性管理時提出，它指能立即獲取資金的能力和相應付出成本。企業流動性依賴于負債，這種觀點是要求企業能夠根據資產的需要來調整負債規模和結構，增加企業靈活性，提高企業盈利能力。

最后一種觀點認為流動性包括資產和負債流動性。陳霞、干勝道（2007）在其文章研究綜述中指出企業流動性包括資產的變現性與債務的清償性，即將資產轉化為現金及現金等價物的能力和償還到期債務的能力。只有兩者達到平衡，企業才具有流動性，該理論最早起源于資產負債管理理論。

（三）按流動性指標

黨欣（2003）簡要分析現有償債能力指標，并基于實際情況進行了修正。劉震宇、劉淑秋、鄧國霞共同指出流動比率存在的不足及修正的方法。賈茜（2006）按流動資產變現率設計一個變現權數，以此修正原來的流動比率。程博（2008）提出修正流動比率缺陷的有效建議。陳霞（2008）應用“現金流量對流動負債比率”指標來評價流動性。孫瓊（2009）在文章中根據房地產企業的特點設計一系列流動性指標，例如修正的流動比率、速動比率。潘建文（2011）在文章中利用現金流反映的流動性指標，探討其與盈利性之間的相互關系。

基于以往學者的研究，對于房地產公司的流動性研究應該從兩方面著手，動態調整房地產資產與負債結構，確保企業可以保持一部分流動性的同時能從外部購入一部分流動性，從而增加資產盈利性，降低負債風險性。同時應借鑒以往學者研究，以全面的資產負債觀修正流動性評價指標，并能考慮行業性質，增加可靠度，使其研究結果對于提高公司財務流動性，充實房地產上市公司流動性相關理論，具有非常重要的意義。

二、房地產公司業績研究

標準普爾公司（Standard & Poor’s）從1916年使用每股盈余和股利兩項指標評價上市公司，開展行業調查，隨后分析各行業代表性公司主要財務指標。Edward I. Altiman（1968）提出用于評價企業綜合績效的Z 計分模型，并在1977年進行了完善。思騰斯特（Stern&Steward）財務咨詢公司（1982）提出運用資本運營增加值法將所有者權益資本成本納入財務效益評價。中國誠信證券評估公司（1992），首先按單指標排序，選擇利潤總額增長率、凈資產收益率、負債比率、流動比率等6項指標及逆行進行單項評分，然后將各項指標的權數乘以各指標單項評分，求總和排序。美國《財富》（《FORTUNE》）雜志從1995年開始以年銷售收入總額、年銷售收入總額增長幅度等指標對上市公司盈利性進行評價。上市公司綜合財務質量測評系統（1996）在考慮我國證券市場的特點后，結合國際通用沃爾評分系統及國內有關業績指標評價體系文獻，將財務質量評價體系分級，構成上市公司財務質量測評系統指標體系?！渡鲜泄尽冯s志（2000）每年都采用主營業務收入、總資產、市值、凈利潤四個財務指標，對滬深兩市上市公司盈利能力進行綜合評分。孫超（2013）全面考慮平衡計分卡設計原則、設計思路，建立企業戰略業績評價系統，進行業績評價。

綜上，考察房地產公司業績時應選擇適合的業績評價指標。國內外學者在評價公司業績指標時大多采用權益收益率（ROE）。

三、房地產公司流動性與公司業績關系研究

流動性與公司業績關系的研究大都存在于銀行及金融行業，David Ann和Julie B.（1995）利用十年的時間實證考察英不同規模的上市公司，得出流動性與投資者行為之間存在某種相關關系。Hyun Han Shin（1999）利用19年時間考察了美國5萬多家上市公司資本流動性與公司盈利能力之間的關系，得到資產流動性和盈利能力呈負相關或不相關。毛付根（2000）認為企業流動性資金保證了企業正常及持續經營。Dittmar，Mahrt Smith Servaes （2003）實證研究將近11萬家公司現金持有情況，得出經營業績與現金持有量呈正相關，經營規模與現金持有量呈負相關。悅紅霞、許拯聲（2003）指出，持續不斷的固定資產投入，將降低流動資產比例，增加風險會影響公司業績。李蔚青（2005）依賴我國房地產上市公司三年期財務數據，通過回歸分析方法得到公司業績與資本結構關系不十分顯著。楊海叢（2007）考察部分行業公司，得到資產流動性與收益水平呈負相關。湯亞莉、劉桂宏（2007）實證研究我國信息技術行業公司，得出流動資產比與公司業績呈負相關，存貨比與公司業績呈正相關。陳靈子（2011）實證研究各行上市公司數據，得到資產負債率與資產流動性呈負相關。潘建文（2011）選取以應收賬款周轉率、償債保障倍數、現金利息保障倍數作為流動性指標，總資產收益率、凈資產現金回收率作為公司業績指標，得到資產流動性與公司業績關系呈正相關。

綜上，國內外的學者在考察流動性與公司業績之間的關系時，研究的背景、采用的數據、行業、研究方法的各異，使流動性與公司業績關系結論不一致，充分體現合理確定符合房地產行業特色流動指標，探討與公司業績關系具有現實意義。

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房地產公司財務指標分析范文第4篇

關鍵詞：上市公司 財務困境 預測模型

隨著我國資本市場的不斷發展與完善，對上市公司財務困境進行預警研究一直是國內學術界的熱點問題之一。財務預警是以財務會計信息為基礎，通過設置并觀察一些敏感性預警指標的變化，對企業可能或者將要面臨的財務危機實施的實時監控和預測警報。國內外學者進行財務困境預警研究的方法主要有：剖面分析法、單變量判別分析法、回歸分析、多元判別分析法、條件概率模型、二元LOGIT離散選擇模型、基于MM理論和期權定價理論相結合的破產預警模型、基于信息科學的神經網絡分析法以及近鄰法、分類樹方法等等。

一、目前國內研究進展評述

目前國內的研究主要是集中在建立財務預警模型，主要的研究成果包括： 陳靜(1999)以1998年27家ST公司與27家非ST公司為對象，利用資產負債率、凈資產收益率、總資產收益率、流動比率進行研究。

張玲(2000)以120家上市公司為樣本，從償債能力、盈利能力、資本結構狀況和營運狀況四個方面共選取15個財務指標建立起財務預警分析模型。

陳曉、陳治鴻(2000)分別從反映公司財務健康狀況的資產流動性、財務杠桿、資產管理能力、盈利及回報能力、非主營業務回報、股本擴張能力、主營業務鮮明程度以及公司增長能力方面挑選若干財務變量作為備選預測變量，然后再從每一大類特征指標中選出變量，形成一個變量組合進行研究。

吳世農(2001)則選取1998-2000年度140家上市公司作為樣本，選用盈利增長系數、凈資產收益率、速動比率、超速動比率、負債比率、長期負債比率、營運資本比率、總資產增長率、權益增長率、主營收入增長率、應收賬款周轉率、存貨周轉率、總資產周轉率、總資產的對數、權益對數為變量進行研究。

張后奇等(2002)在上證聯合研究計劃第三期課題報告中，所做的《上市公司財務危機預警系統：理論研究與實證分析》，從償債能力、盈利能力、經營能力、周轉能力、現金能力等方面，選出37個財務變量進行研究。

以上基于財務指標建立的預測模型，缺乏對財務困境原因及早期預警的系統分析。大多數研究只是在完成財務指標與財務狀況優劣的邏輯驗證，并未從理論上深入剖析財務困境的深層原因；其次，忽視了企業運營的市場環境和治理等因素對財務狀況的影響；再次，由于財務報表數據具有事后性或可能被管理者粉飾，因此，必須尋找其他事前信息完善財務預警。

本文擬突破以往財務預警研究基于財務指標或治理指標的單一層面分析，在財務因素分析基礎上，引入公司治理的因素，建立基于會計信息和公司治理信息的Z分數財務危機預測模型。之所以采用著名的5變量Z-score模型，是因為該模型是由美國的Altman教授在1968年采用了22個財務比率經過數理統計篩選建立并加以了改進。該模型簡便、成本低、效果佳，目前日本開發銀行、德國、法國、英國等許多發達國家的金融機構都紛紛研制了各自的判別模型。模型的基本原理是：假設觀察到在某一時點上的n個企業，分為以下兩組：其中n1個財務狀況良好，n2個發生財務危機(n＝-nl+n2)，同時收集企業的一些財務特征(財務比率)，利用若干個財務比率構造的多元線性判別函數為：

判別函數中βi為模型的系數，Xi為第i個財務比率。判定準則為：Z＜Z1，被預測企業為危機企業；Z＞Z2，被預測企業為正常企業；Z1＜Z＜Z2，模型處于灰色區域，被預測企業發生危機與否需要依據經驗判斷。從中可以看出，Z計分模型有一個重要的假設存在著一種測度能將正常公司與危機公司區分為兩種不同的分布(一般情況下是正態分布)。當然兩個分布之間有一種重疊(overlap)區域。這種重疊或模糊的(indecisive)區域對于模型來說是無法避免的，判別模型的效果依賴于選取什么樣的多元變量組合具有使這種灰色區域降至最小的能力。

二、z分數模型建立的說明

(一)樣本的選擇

根據滬深證券交易所的相關規定，ST(英文“specialtreatment”的簡寫)公司主要指2種情況：一是上市公司經審計2個會計年度的凈利潤均為負值的公司；二是上市公司最近1個會計年度經審計的每股凈資產低于股票面值的公司。 本文選擇了我國房地產行業53家上市公司2003年的數據為有效樣本。對于ST樣本，主要是2006年新增的ST上市公司；對于非ST，主要是整個行業除ST樣本以外的所有樣本(在篩選樣本時，剔除了數據不完整的樣本)。 (二)會計指標的選擇 對于樣本的會計數據，由于國內外眾多學者研究上市公司財務危機的預測模型時基本上采取公司的營運能力、盈利能力、成長能力、償債能力等方面的財務、會計指標的數據為樣本數據，基于此，本文的財務信息數據也遵循這種方法。其主要財務信息指標的情況詳見下表。

注：以上盈利能力和成長能力的計算公式中，需要相應地考慮絕對值的情況。

(三)公司治理指標的選擇

從歐美成熟市場的經驗看，上市公司治理情況的好壞主要從股權結構(如流通股比例、股權集中度)、董事會如(如董事會中的外部董事構成、獨立董事比例、薪酬委員會等專職部門是否建立)、管理層特性(管理層持股比例)等方面反映。 長期以來，我國上市公司第一大股東(含國有股)絕對控股、“一股獨大”的現象比較普遍，所以上市公司董事會成員以及公司的投資決策、財務信息、人事選拔等基本為第一大股東控制，公司股東大會也基本被其控制。盡管我國上市公司相關的公司治理法規在2002年左右已經出臺，但是實施的情況并不理想?？傮w上，我國上市公司董事會的特征還亟待優化和調整，而目前，董事會的特征明顯為股權結構所決定。

因此，在我國上市公司治理結構還沒有得到實質性改善的大背景下，以股權結構的特點基本能全面反映目前公司現有的治理情況，加上上市公司對公司治理方面的信息披露并不翔實，基于此，本文中的反映公司治理信息的指標主要為股權結構中的相關指標。具體選用以下4個指標作為公司治理指標。

三、模型的參數估計及檢驗

在房地產行業中，選擇的樣本數據包括上市公司的會計和治理信息的29個指標，其有效樣本以2003年的數據為準，總共53個有效樣本，其中，ST樣本有4個，非ST樣本有49個。

經統計分析軟件(包括EVIEWS、SPSS兩類統計軟件)運算，其Z分數模型的主要結果如下表3： Z=0．626X07+1．010X10-0．217X22+0．573X26+0．733X28………(模型2)

如下表4看出，使用Z分模型對估計樣本(2003年的樣本)進行回判，在最佳分界點為0．50的條件下(Z值小于或等于0．50的為財務危機公司；Z值大于0．50為沒有財務危機的公司，以下類推)，4家被ST的上市公司被誤判的概率0％；49家非ST公司的上市公司被誤判為ST公司2％，總體上，53家房地產上市公司的回歸準確率為98％(不過，這跟非ST公司樣本的絕對數量較大有關，以下同)。在相同的分界點的條件下，使用Z分模型對檢驗樣本(2004年的樣本)進行預測，結果顯示，被ST的上市公司被誤判的概率25％；預測準確率為98％(不過，這跟非ST公司樣本的絕對數量遠大于ST公司樣本有關，以下同)。其結果詳見下表4。

四、模型的經濟意義及特點

第一，從整體上看，以上模型結果中，在房地產行業，上市公司的財務風險主要與總資產周轉率(X07)、銷售毛利率(x10)、資產負債率(X22)、第一大股東持股比例(X26)、流通股持股比例(X28)等5個變量均顯著，具有統計意義。這表明這些變量對公司是否發生財務危機均有顯著影響。

第二，從方程中變量符號的含義而言，總資產周轉率(X07)、銷售毛利率(X10)、第一大股東持股比例(X26)、流通股持股比例(X28)等變量增大，公司陷入財務危機的可能性減少；資產負債率(X22)等變量增大，公司陷入財務危機的可能性增加。

第三，從方程中變量系數的大小而言，銷售毛利率(X10)、總資產周轉率(X07)、流通股持股比例(X28)是對公司是否發生財務危機最重要的3個財務指標；從各自對公司發生財務危機的貢獻率(或影響力度)看，銷售毛利率的貢獻率為3 1．98％，位居第一，而且其貢獻率進行簡單加總后的結果反映，會計指標信息的貢獻率為近60％，公司治理指標信息的貢獻率為近40％，進一步，會計和公司治理的主要指標的信息可以對公司是否發生財務危機進行有效判斷和預測。詳見下表5。

從以上看，對于房地產上市公司，一方面公司需要加快資金的周轉以實現擴大經營收入；與此同時，需要嚴格控制經營成本以提高經營收入的盈利能力，銷售毛利率顯然是其中一個關鍵性的財務目標。另一方面房地產公司的經營方式是資金密集型特點，需要采取較高的財務杠桿進行大量融資，較高的資產負債率成為行業各公司的普遍現象，從這個角度看，資產負債率的水平很難成為一個直接反映公司是否陷入財務危機的關鍵性指標，但是，這類主要依靠負債經營的房地產公司很容易受到宏觀調控等因素的影響，因此，這要求公司不斷加快資金的有效周轉以實現用最少的資金產生最大的收入，從而保證充足的現金流，顯然，不斷提高總資產周轉率才能保證公司穩健擴張，否則，高額的負債很容易在突發因素的影響下引致公司陷入財務危機。

第四：從以上回判及預測能力的情況看，模型2中，被ST的上市公司被誤判概率非常低，回判的準確率及其預測的準確率都非常高?？傮w上，以上模型2能對房地產上市公司的財務危機進行有效預測。

五、僅基于會計信息研究的缺點

從以上研究看，在房地產行業的財務預測模型研究中，以上會計信息和公司治理信息基本上可以預測到上市公司是否發生財務危機。在這里，為了進一步證實基于會計信息和公司治理信息的財務預測模型研究要優于僅基于會計信息的財務預測模型研究，以下以房地產上市公司2003年的會計信息為樣本數據，樣本的其他情況基本與以上介紹的內容相似，即總共53個有效樣本，其中，ST樣本有4個，非ST樣本有49個等。經統計分析軟件(包括EVIEWS、SPSS兩類統計軟件)運算，其Z分數模型的主要結果如下表6：

Z=0．752+0．434X07+0．658X10-0．239X22-0．010X123………(模型3)

不難判斷，以上模型的參數估計及檢驗結果都不錯，而且其預測能力也達到70％以上的準確率(具體情況省略)，但是從下表7看到常數項C在公司是否發生財務危機的貢獻率高達35．94％，進一步，如果采取這種樣本進行研究，這顯然會降低對公司是否發生財務危機預測的準確性。從以上研究看到，增加會計信息以外的信息，比如公司治理信息，顯然有利于減低常數項的影響力度或貢獻率，從而能更全面、真實、準確的對公司是否發生財務危機進行預測。

六、財務危機的防范、對策及建議

(一)按不同的行業進行防范

由前文得知，由于不同行業的經營方式、競爭開放程度等方面不同，各行業的公司產生財務危機的方式應當是多種多樣的，試圖采取一種模式、一套方法對各個行業進行財務危機防范顯然是不切實際的。應當針對不同的行業，采取不同的防范措施。要加強和提升各個行業協會的功能，通過行業協會的協調、同業互助等方式把潛在的風險有效減低，直至避免。

(二)建立z式的財務預測模型

由前文得知，Z分數模型是最早用來對公司財務危機預測研究的模型，在理論界已經得到廣泛認同；在實踐上，該模型由于模型簡便、成本低、效果佳等優點而被眾多金融機構競相采用，如目前日本開發銀行、德國、法國、英國等許多發達國家的金融機構在Z分數模型的基礎上紛紛研制了各自的判別模型。同時，通過筆者進行以上研究發現，區分不同行業的前提下構建Z分數模型是可行的，也是有效的，因此，可以在借鑒以上所述國家的經驗盡快建立適合不同行業的財務預測模型，以便作行業指導，從而減少相關公司的財務危機。

房地產公司財務指標分析范文第5篇

關鍵詞：高速公路上市公司；毛利率；財務狀況：分析

目前，滬深兩市一共有19家高速公路上市公司。從公開數據看，這些公司的銷售毛利率高得驚人：其中，50%的毛利率常見，60%、70%、甚至80%以上也能見到。從2011年三季報數據來看，19家高速公路上市公司的整體銷售毛利率高達59.27%，遠遠超過被指為暴利的房地產行業30-40%的毛利率，在遙遙領先的高毛利率影響下，高速公路上市公司直面的是廣大媒體與公民的指責，要求降低收費標準、征收其“暴利稅”的呼聲不絕如縷。事實上，現今中國高速公路上市公司正確確實實經歷著十分尷尬局面。

一、超高毛利率成因

（一）畸高過路費

高昂過路費是群眾能夠感受到的高速公路公司暴利的最直接的外在途徑，主要表現在單位里程費用高、收費站點過多、部分路段逾期收費等。除了以上因素，筆者認為，也不可忽略今年來私家車數量漲幅驚人，致使各路段車流量暴漲。贛粵高速屬于車輛出口型高速路段，其下屬昌九、昌樟、昌泰和九景高速收入分別同比上升了16.59%、21.12%、28.35%和18.06%；客車車流量分別同比上升了14.4%、1.4%、9.3%和22.4%；貨車車流量同比分別上升了8.4%、-19%、11%和20.5%，在車流量攀升的情況下，高速公路的運營成本也隨之抬升，為彌補養路成本，過路費也水漲船高。與此同時，整個資本市場的通貨膨脹也是致使高速公路過路費抬升的一個主要原因。

（二）公司涉足房地產業

從公開渠道來看，收費公路收取的費用主要用于還貸、道路養護、人員費用、管理費、投資再建設其他道路等。筆者了解到，在這19家A股高速公路上市公司中，大部分公司的主要收入來源為公路收費，但隨著公路收費期限的減少和規范性程度的提高，為了保證公司收益，有的公司已經將業務觸角和資金投向延伸到了其他行業。如高速公路上的廣告服務，資金參股其他公司和房地產業等。從《中國經濟周刊》中獲悉，如今，贛粵高速（600269.SH）、海南高速（000886.SZ）、山東高速（600350.SH）、五洲交通（600368.SH）、湖南投資（000548.SZ）均涉足房地產。開始投資房地產行業，也對凈利潤率的提高有幫助。以海南高速為例，因為在海南高速公路實行的是不收費原則，其高速公路這一塊兒的收入主要來源于燃油稅形式的提現收費和政府每年一定的補償款。2010年，海南高速的營業收入中房地產業貢獻的營業收入有4.53億元，而交通運輸業貢獻的營業收入僅為0.79億元。隨著國家對地產業的調控，以地產業為主的海南高速的盈利模式顯然受到投資者的質疑，從年初至今，其股價下跌了20.71%。

二、凈資產收益率下的高速公路上市公司財務狀況分析

媒體報道中常常提到的高速公路“暴利”，其中的“利”便是指代“毛利率”，眾多報道中提到高速公路公司利潤率高，毛利率高，但都沒考慮投資收益的問題。上市公司參股其他公路可獲得投資收益，并且數額較大，但營業收入只計算能夠控股的一部分，營業利潤/營業收入，算出來的值就偏高了，所謂的毛利率對比更適用于銷售型公司。

筆者認為，應該用凈資產收益率（ROE）來進行對比，這一指標是反映上市公司盈利能力及經營管理水平的核心指標。該指標反映股東權益的收益水平，用以衡量公司運用自有資本的效率。指標值越高，說明投資帶來的收益越高。

數據顯示，高速公路上市公司2011年ROE最高的是重慶路橋18.2%，其次是富臨運業18.1%，第三是現資16.3%。19家高速公路上市公司中，有12家ROE達到了10%以上，ROE最低的為龍江交通，僅有5.9%。再看124家房地產行業上市公司，ROE在10%以上的達到了67家，中宏地產以127%獨占鰲頭，而高速路上市公司只能排在房地產公司ROE的27名之后?！跋窀咚俟防碚撋腺Y本周轉一次得至少十幾年，房地產的話，一個項目頂多做4年就全部收回了。由于高速路上市公司區位好，因此ROE能上10%。”上述從事高速公路上市公司股權管理的知情人士表示。

行業主營業務利潤（毛利）占行業主營業務收入的43.9%，比股市高31.6個百分點，在各行業中利潤占收入比由高到低排第2位，排位超前。行業主營業務利潤比凈利潤高1.3倍。然而，行業整體平均每股凈資產收益率約11.7%，比總股市平均每股凈資產收益率低3.8個百分點，在各行業中由大到小排第30位。

三、財務狀況成因分析

通過指標的簡要分析，筆者認為高速公路屬資金密集型行業，初期資金投入量大，資金回收期長，資金周轉慢，凈資產盈利能力低。2011年高速公路公司總資產周轉率僅0.6次，不及全國國有公司資產周轉率1.3次的一半.以2010年銷售毛利率57.14%排在暴利排行榜榜首的山東高速（600350）來說，2010年以124億元的凈資產僅取得12.51億的利潤，另一家位列前列的贛粵高（600269）2010年度以185億總資產（其中凈資產124億元）僅取得10.2億元的營業凈利潤，凈資產收益率不到8%，經營還算穩定，但稱暴利還不夠格。2010年國務院公司績效評價指標顯示，高速公路凈資產收益率4.9%，與國企平均值6.3%尚有一定差距。高速公路經營有較高的毛利率，但為什么凈資產收益率不高并且債臺高筑呢？筆者認為有如下兩個方面的原因：

（一）高速公路通行費收入在一定時期內是相對穩定的，經營者無法通過經營手段對車流量產生實質性的影響而提高營業額，因此，再高的利潤率也發揮不了作用。

（二）高速公路主營業務利潤率不會長期處于高水平，先高后低，總體呈現下降趨勢。這是由于高速公路收入與成本費用配比特點和優質路段項目越來越少、平均水平必然下降兩個因素作用形成的。某段高速公路建成通車后，前三年主營業務收入會較快增加，隨后增長平穩。成本費用卻在前五六年較穩定，在七年至十二年中會有大中修或技術改造，成本增加較多，主營業務利潤率隨之下降。高速公路的發展規律，是先易后難，先交通要道后聯網布面。因此，越是在后期修建的公路，建設成本越高，車流量卻越少，毛利率下降是顯而易見的。

參考文獻：