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公益項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析及對(duì)策范文第1篇

關(guān)鍵詞：PPP融資模式 地方政府 債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

在經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展當(dāng)下，不可避免的存在債務(wù)危機(jī)，也是影響經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的重要因素。我國(guó)在2009年金融危機(jī)洗禮后，地方政府提出了高達(dá)18億元的投資計(jì)劃，促使地方政府債務(wù)規(guī)模巨大，且增長(zhǎng)率飆升。地方政府債務(wù)是一把雙刃劍，在拉動(dòng)民生建設(shè)，累積經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)資本的同時(shí)，風(fēng)險(xiǎn)也不斷累積。

一、PPP融資模式概述

（一）PPP模式的定義及優(yōu)勢(shì)分析

PPP融資模式是一種新的合作方式，是對(duì)公共部門與私人企業(yè)合作融資模式的簡(jiǎn)稱，主要指政府和企業(yè)就某些項(xiàng)目，包括基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、公益項(xiàng)目等，達(dá)成的相互合作意識(shí)，能夠最大化的實(shí)現(xiàn)預(yù)期效果。它同傳統(tǒng)的融資模式相比較而言，能夠?qū)㈨?xiàng)目合作風(fēng)險(xiǎn)分?jǐn)偅ㄟ^(guò)新的資金來(lái)源，提高公共服務(wù)效率，增加經(jīng)濟(jì)收入，推動(dòng)城鎮(zhèn)化建設(shè)，有效的化解地方政府債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，最終實(shí)現(xiàn)政府、企業(yè)的雙贏局面。當(dāng)然，PPP的形式多樣，包括管理協(xié)議、BOO/BOT/BLT/BOOT、運(yùn)營(yíng)維護(hù)協(xié)議、非公共機(jī)構(gòu)擁有等，與BT、BOT存在明顯的差別，它更注重項(xiàng)目管理，貫穿于整個(gè)項(xiàng)目建設(shè)管理運(yùn)營(yíng)過(guò)程，無(wú)論是項(xiàng)目前期科研，還是項(xiàng)目立項(xiàng)都全程參與。這樣一種新的融資模式，促進(jìn)了政府企業(yè)對(duì)項(xiàng)目的參與，使得雙方在長(zhǎng)期合作中信息更加對(duì)稱。

對(duì)于政府而言，采用PPP融資模式能夠有效降低基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的公共開支，通過(guò)引進(jìn)社會(huì)資本來(lái)環(huán)節(jié)地方政府債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)政府利用PPP模式還能夠提高項(xiàng)目運(yùn)作效率。據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，截止2013年6月，我國(guó)省市縣三級(jí)地方政府債務(wù)達(dá)17.89萬(wàn)億元，較2012年增加12.6%。2014年的償付債務(wù)占21.89%，也就是地方政府需償還的債務(wù)金額增加至2.4萬(wàn)億元。這就需要在PPP模式下身兼發(fā)起者、監(jiān)督者、管理者的政府，積極探尋化解地方政府債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的途徑。而對(duì)于PPP融資模式下的企業(yè)，這是一個(gè)最佳的分享城鎮(zhèn)化紅利的契機(jī)，可以最大化的利用自身的優(yōu)勢(shì)，將資金、技術(shù)、管理等投入項(xiàng)目建設(shè)中，與公共部門共同承擔(dān)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)，獲得更多的收益。

（二）PPP模式存在的風(fēng)險(xiǎn)

當(dāng)然在政府大力支持下蓬勃發(fā)展的PPP模式也不是絕對(duì)成功的，因?yàn)橄盗幸蛩匾矔?huì)給地方政府帶來(lái)一定風(fēng)險(xiǎn)。通常PPP項(xiàng)目常見的風(fēng)險(xiǎn)有3種，金融風(fēng)險(xiǎn)、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)與政策法律風(fēng)險(xiǎn)，根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)屬性、數(shù)量的不同，可以從政府、項(xiàng)目企業(yè)、發(fā)起人三個(gè)不同主體的角度進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)分析。而在進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)分析的過(guò)程中，涉及涵蓋了風(fēng)險(xiǎn)角度、變量、主要風(fēng)險(xiǎn)、解決措施等多方面，利于更好的化解風(fēng)險(xiǎn)，保證項(xiàng)目的順利進(jìn)展。

二、應(yīng)對(duì)地方政府債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的措施探討

（一）關(guān)于PPP模式下金融風(fēng)險(xiǎn)的應(yīng)對(duì)之策

金融風(fēng)險(xiǎn)是PPP融資模式背景下不可忽視的風(fēng)險(xiǎn)，也是地方政府債務(wù)中常見的風(fēng)險(xiǎn)之一。為了更好的解決金融風(fēng)險(xiǎn)，政府可以通過(guò)設(shè)立融資基金或是提供中央財(cái)政支持等措施來(lái)介入項(xiàng)目建設(shè)，使得融資更加的便利可行。當(dāng)然政府的資金提供促進(jìn)了項(xiàng)目建設(shè)的順利籌備啟動(dòng)，也有效的降低了融資成本，待項(xiàng)目步入正軌后，政府的融資基金就可以逐漸退出項(xiàng)目建設(shè)，確保政府、發(fā)起人、項(xiàng)目企業(yè)三者間承擔(dān)的金融風(fēng)險(xiǎn)公平。

在出現(xiàn)通貨膨脹、利率風(fēng)險(xiǎn)等我問(wèn)題時(shí)，政府也可以采取相應(yīng)的對(duì)策來(lái)加以防范，如：根據(jù)物價(jià)變動(dòng)指數(shù)調(diào)整合同、建立亞UN期利率協(xié)議、期貨等，有效控制器對(duì)項(xiàng)目的影響，最大程度的規(guī)避項(xiàng)目的金融風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)然政府在給予PPP模式最大資金支持時(shí)，也需要結(jié)合財(cái)力狀況成立擔(dān)保有限實(shí)體，避免項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)化為政府財(cái)政風(fēng)險(xiǎn)。

（二）關(guān)于PPP模式下市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的應(yīng)對(duì)之策

為了應(yīng)對(duì)PPP融資模式運(yùn)營(yíng)中的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，最主要的就是做好項(xiàng)目可行性調(diào)查分析，結(jié)合PPP自身的優(yōu)勢(shì)特點(diǎn)，有針對(duì)性的選擇適合的項(xiàng)目。從國(guó)際PPP模式經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，適合的項(xiàng)目都具有幾大特點(diǎn)，包括具有穩(wěn)定的未來(lái)現(xiàn)金流，行業(yè)波動(dòng)性較小，需求穩(wěn)定等。因此，結(jié)合我國(guó)國(guó)情實(shí)際，適用PPP融資模式的項(xiàng)目多為基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和公益項(xiàng)目，如：城市軌道交通建設(shè)、養(yǎng)老醫(yī)療設(shè)施、水電氣供應(yīng)項(xiàng)目等。在進(jìn)行項(xiàng)目可行性調(diào)查分析時(shí)，最大化的考慮是否物有所值，對(duì)資本結(jié)構(gòu)、融資成本、預(yù)期利潤(rùn)、風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)、項(xiàng)目效率等進(jìn)行全面綜合的評(píng)估。

（三）關(guān)于PPP模式下政策法律風(fēng)險(xiǎn)的應(yīng)對(duì)之策

政府政策法律隨著市場(chǎng)環(huán)境變化而改變，是造成PPP融資模式出現(xiàn)政策法律風(fēng)險(xiǎn)的主要原因。為了進(jìn)一步應(yīng)對(duì)解決這一風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題，作為PPP模式重要組成者的政府可以出具相應(yīng)的承諾和擔(dān)保，以確定政策法律的連續(xù)穩(wěn)定性，并提出政策變更時(shí)的補(bǔ)償救濟(jì)之法。首先，政府部門吸取外國(guó)實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，并結(jié)合中國(guó)實(shí)際完善相關(guān)的政策法律體系，通過(guò)制定相關(guān)政策法律，為社會(huì)資本提供最佳保障，以吸引更多民間資本。這樣不僅能充分調(diào)動(dòng)企業(yè)的能動(dòng)性，還能避免政府因現(xiàn)金流量過(guò)大造成的丈夫債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

其次，需要制定PPP融資的指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)，將項(xiàng)目設(shè)計(jì)、融資、建設(shè)、施工等各個(gè)環(huán)節(jié)職務(wù)明確規(guī)定，提前預(yù)防可能出現(xiàn)的爭(zhēng)議糾紛，約束PPP模式政策法律風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)，要進(jìn)一步建立完善風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)機(jī)制，使項(xiàng)目建設(shè)的參與者公平的承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，如：政府主要承擔(dān)政策、法律、政治風(fēng)險(xiǎn)；企業(yè)承擔(dān)技術(shù)、運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)然，在進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)劃分時(shí)，也要根據(jù)其風(fēng)險(xiǎn)的大小獲得相應(yīng)的回報(bào)，才是真正的公平原則體現(xiàn)。

三、結(jié)束語(yǔ)

綜上所述，PPP融資模式是實(shí)現(xiàn)地方政府債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)化解的一大途徑，推動(dòng)了城鎮(zhèn)化建設(shè)的進(jìn)度，受到越來(lái)越多的關(guān)注。但是在實(shí)際操作過(guò)程中，還需要最大程度的考慮金融、市場(chǎng)、政策法律風(fēng)險(xiǎn)等，尋求最佳的解決之道，循序漸進(jìn)的推進(jìn)PPP融資模式的多方應(yīng)用。

參考文獻(xiàn)：

[1]王亞芬.我國(guó)地方政府債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的現(xiàn)狀和防范對(duì)策研究[J].科技促進(jìn)發(fā)展，2011（9）：57-61

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公益項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析及對(duì)策范文第2篇

關(guān)鍵詞：PPP（publicprivate partnership）；合作伙伴；公共基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目；研究評(píng)述

中圖分類號(hào)：F062.4文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A文章編號(hào)：1001-8409（2013）06-0006-04

1引言

PPP項(xiàng)目是實(shí)現(xiàn)公共項(xiàng)目建設(shè)資金的融資模式，也是公共產(chǎn)品的一種供給方式。PPP模式是伴隨著公共項(xiàng)目需求的多元化而產(chǎn)生的私人部門和公共部門合作。早在17世紀(jì)英國(guó)領(lǐng)港公會(huì)和私人投資者合作建造燈塔[1]，開始了公共項(xiàng)目公私合作的實(shí)踐。英國(guó)財(cái)政大臣肯尼斯·克拉克為了提升基礎(chǔ)設(shè)施水平、解決公共服務(wù)的資金匱乏和公共部門缺少有效性及資金效率等問(wèn)題，率先提出“公私合作”的概念。1984年我國(guó)以BOT（Build-Operate-Transfer，建設(shè)-運(yùn)營(yíng)-移交）方式建設(shè)的深圳沙頭角B電廠是我國(guó)嘗試實(shí)踐基礎(chǔ)設(shè)施公私合作的標(biāo)志。

近年來(lái)，我國(guó)學(xué)術(shù)界形成了大量可供借鑒的研究成果，但至今PPP概念的認(rèn)識(shí)仍存在多種解析，難以形成有效的制度。研究?jī)?nèi)容側(cè)重于風(fēng)險(xiǎn)與利益分擔(dān)，方法研究實(shí)效不足；研究范圍廣泛，政策促進(jìn)的運(yùn)行機(jī)制不足。因此，結(jié)合我國(guó)的制度背景，探索我國(guó)公共項(xiàng)目公私合作模式的本質(zhì)、理論基礎(chǔ)和實(shí)現(xiàn)途徑，對(duì)進(jìn)一步推動(dòng)我國(guó)PPP理論研究和制度創(chuàng)新具有重要意義。

2PPP概念及特征研究

2.1國(guó)外PPP定義研究

PPP即公私合作伙伴。西方發(fā)達(dá)國(guó)家在PPP項(xiàng)目推廣方面建立了成熟的制度體系，得益于理論研究與實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)的結(jié)合。理論研究成果主要從4個(gè)角度：一是關(guān)系性合約理論，Tony Bovaird認(rèn)為PPP是新型的合作伙伴關(guān)系及聯(lián)盟，與交易契約關(guān)系是有區(qū)別的，具有關(guān)系契約的特點(diǎn)，相應(yīng)的治理方式也應(yīng)吸收關(guān)系契約的治理原則。二是從交易成本經(jīng)濟(jì)學(xué)角度，Michael Essig和Alexander Batran提出了PPP交易成本的作用和關(guān)系合約中信任的重要性。三是產(chǎn)權(quán)經(jīng)濟(jì)學(xué)觀點(diǎn)，Peter Scharle提出了私人部門參與政府提供公共產(chǎn)品的產(chǎn)權(quán)是怎樣起作用的，即何種產(chǎn)權(quán)安排導(dǎo)致聯(lián)合剩余最大。四是把PPP看作一個(gè)社會(huì)博弈，Grout認(rèn)為把PPP的現(xiàn)象、經(jīng)驗(yàn)和討論放到更廣的博弈視角的環(huán)境中，有利于更好地理解。

基于理論研究成果和豐富的PPP項(xiàng)目實(shí)踐，各國(guó)對(duì)PPP的科學(xué)內(nèi)涵解釋，如加拿大PPP國(guó)家委員會(huì)的定義：PPP是指公共部門和私人部門之間的一種合作經(jīng)營(yíng)關(guān)系，它建立在雙方各自經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上，通過(guò)適當(dāng)?shù)馁Y源分配、風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)和利益共享機(jī)制，最好地滿足事先清晰界定的公共需求；聯(lián)合國(guó)培訓(xùn)研究院的定義：PPP涵蓋了不同社會(huì)系統(tǒng)倡導(dǎo)之間的所有制度化合作方式，目的是解決當(dāng)?shù)貐^(qū)域內(nèi)的某些復(fù)雜問(wèn)題；標(biāo)準(zhǔn)普爾認(rèn)為PPP是公共部門與私人部門之間長(zhǎng)期合約關(guān)系的媒介，包括風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)和多部門之間的專有技術(shù)人才和融資共享，從而達(dá)到理想的政策結(jié)果。

PPP概念的本質(zhì)在于：①明確了PPP是公共部門與私人部門之間的伙伴關(guān)系，是PPP區(qū)別于其他項(xiàng)目融資模式的關(guān)鍵點(diǎn)。②定義了這種合作伙伴關(guān)系是關(guān)系性的契約形式，契約實(shí)現(xiàn)的是公共需求目的，而非單純的商業(yè)利益關(guān)系。③提出了PPP項(xiàng)目公私合作的實(shí)現(xiàn)，需要有長(zhǎng)期的、有效的公共政策或制度的規(guī)范。④明晰了公共部門和私人部門合作基礎(chǔ)是基于共有產(chǎn)權(quán)關(guān)系以及合作期間的資源配置、風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)和利益共享，實(shí)現(xiàn)公共項(xiàng)目理想的政策結(jié)果。

2.2國(guó)內(nèi)PPP概念內(nèi)涵解釋

我國(guó)城市公共項(xiàng)目建設(shè)的傳統(tǒng)模式一直是由政府行政指令性管理，從項(xiàng)目立項(xiàng)、建設(shè)到運(yùn)營(yíng)都是由國(guó)家或地方政府部門統(tǒng)籌管理。改革開放以后，1999年深圳沙頭角B電廠順利移交，實(shí)現(xiàn)了基礎(chǔ)設(shè)施BOT項(xiàng)目融資；2000年我國(guó)頒布了“建設(shè)項(xiàng)目業(yè)主制”；2005年試行了政府項(xiàng)目“代建制”等系列體制的改革；2008年成功運(yùn)用PPP模式實(shí)現(xiàn)國(guó)家體育場(chǎng)館建設(shè)與運(yùn)營(yíng)等，不斷深化了公共項(xiàng)目投融資管理體制改革。迄今為止，對(duì)PPP的認(rèn)識(shí)及解釋一般借鑒國(guó)外釋譯，我國(guó)學(xué)術(shù)界對(duì)于PPP的概念仍有歧義，如表1所示。

概念解讀的差異性客觀存在，有人譯為“公私合作經(jīng)營(yíng)”、“公私合作關(guān)系”和“公私伙伴關(guān)系”等，但對(duì)公共項(xiàng)目而言，“公私伙伴關(guān)系”解釋更適合PPP運(yùn)營(yíng)特征。重要的是需要明晰我國(guó)混合經(jīng)濟(jì)體制下的“伙伴關(guān)系”結(jié)構(gòu)，即中國(guó)式伙伴關(guān)系的特殊性與國(guó)際通用慣例的有機(jī)統(tǒng)一。伙伴I是我國(guó)“公共部門”發(fā)起主體或投資主體，包括政府及政府管理部門、公用事業(yè)部門、事業(yè)單位等；伙伴Ⅱ是我國(guó)“私人部門”投融資合作主體，界定為企業(yè)集團(tuán)、公司或個(gè)人等；伙伴Ⅲ是監(jiān)督主體，包括社會(huì)公眾、專業(yè)咨詢組織和政府監(jiān)管人。概念的另一個(gè)核心點(diǎn)就是“合作模式”，即2010年國(guó)務(wù)院 “新36條”中明確提出“鼓勵(lì)和引導(dǎo)民間資本”參與基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。為此，公私合作將通過(guò)企業(yè)與政府簽訂的協(xié)議或合同文件實(shí)現(xiàn)，通過(guò)專業(yè)的、系統(tǒng)的合約制度安排確認(rèn)伙伴關(guān)系，提高公共項(xiàng)目的資源配置效率或生產(chǎn)力，實(shí)現(xiàn)公共項(xiàng)目的“物有所值”[8]。

因此，中國(guó)的PPP概念是：公共部門和私人部門為提供公共產(chǎn)品或服務(wù)、實(shí)現(xiàn)特定公共項(xiàng)目的公共效益而建立的項(xiàng)目全生命期關(guān)系性契約的合作伙伴、融資、建設(shè)和經(jīng)營(yíng)管理模式。

2.3PPP的本質(zhì)

本質(zhì)是指事物所固有的根本屬性。PPP項(xiàng)目基本的活動(dòng)是對(duì)公共工程項(xiàng)目以關(guān)系型契約方式合作融資、合作建設(shè)、共同經(jīng)營(yíng)和項(xiàng)目移交的全過(guò)程。王守清認(rèn)為項(xiàng)目融資專指狹義的項(xiàng)目融資，即“通過(guò)項(xiàng)目融資”，而非廣義的為項(xiàng)目融資。韓顏超認(rèn)為PPP 項(xiàng)目的本質(zhì)是公共部門和私人部門選擇集擴(kuò)大的過(guò)程，也是公共部門和私人部門之間進(jìn)行優(yōu)勢(shì)能力交換的過(guò)程。李曉東認(rèn)為其本質(zhì)在于公共部門和私營(yíng)部門間實(shí)現(xiàn)優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)的過(guò)程，同時(shí)也是基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)中公共部門與私營(yíng)部門相對(duì)參與程度實(shí)現(xiàn)帕累托最優(yōu)的過(guò)程[9]。PPP的產(chǎn)生源于“公共項(xiàng)目”（Public Project）供給的基本屬性，根據(jù)C V Brown和P W Jackson的觀點(diǎn)，社會(huì)物品可分為公共物品（Public Goods）和私人物品（Private Goods）兩類，公共物品來(lái)自于公眾需求，因此必須由政府提供。正是由于形成了政府提供的公共項(xiàng)目，公共產(chǎn)品的經(jīng)濟(jì)特性體現(xiàn)在公共項(xiàng)目的自然壟斷性、公益性、公共產(chǎn)權(quán)屬性和外部性。

認(rèn)識(shí)PPP本質(zhì)的目的不在于它如何提供公共項(xiàng)目，而是在這種提供方式下如何實(shí)現(xiàn)滿足公眾利益的最佳效果，即PPP實(shí)現(xiàn)了政府資源和社會(huì)資源式的零和競(jìng)爭(zhēng)，相比有很大的優(yōu)勢(shì)[11]，厘清PPP項(xiàng)目合作中形成的復(fù)雜的契約關(guān)系和保障PPP項(xiàng)目成功的系列法律法規(guī)、管理機(jī)制、激勵(lì)機(jī)制、合同體系等在內(nèi)的制度框架創(chuàng)新。

因此，我國(guó)PPP的本質(zhì)一方面包含公與私的內(nèi)涵，另一方面包括合作主體廣泛性的外延。在合作本質(zhì)上，通過(guò)建立新型的伙伴契約關(guān)系，在規(guī)范的合作規(guī)則和運(yùn)行機(jī)制下，為公眾提供公共產(chǎn)品或服務(wù)，從而形成一致和明確的PPP定義，為政府促進(jìn)PPP項(xiàng)目的政策制定、機(jī)制設(shè)計(jì)和管理體系建設(shè)提供理論依據(jù)。

3PPP項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)與分配研究

PPP項(xiàng)目投融資決策成功的必要條件之一是設(shè)計(jì)合理的風(fēng)險(xiǎn)分配和風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)。由于PPP項(xiàng)目通常都是投資規(guī)模大、技術(shù)復(fù)雜、建設(shè)周期長(zhǎng)、涉及面廣、發(fā)揮社會(huì)效益長(zhǎng)和社會(huì)公眾影響大的公共工程項(xiàng)目，因此PPP項(xiàng)目融資風(fēng)險(xiǎn)與分配研究十分重要。

3.1風(fēng)險(xiǎn)管理及評(píng)價(jià)方法研究

公私雙方合作存在明顯的利益沖突，是PPP項(xiàng)目產(chǎn)生風(fēng)險(xiǎn)的基本因素。崔軍歸納了項(xiàng)目融資風(fēng)險(xiǎn)要素的主要風(fēng)險(xiǎn)類別及風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)的原則。王要武、孫成雙提出了動(dòng)態(tài)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理框架。金德民提出的項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)集成管理模式具有現(xiàn)代風(fēng)險(xiǎn)管理意義。PPP項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)方法研究始于近幾年，李勝等運(yùn)用模糊綜合評(píng)價(jià)法對(duì)BOT項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行評(píng)估。劉曉君等根據(jù)TBT原理，提出對(duì)基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目的投標(biāo)風(fēng)險(xiǎn)、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)、建設(shè)風(fēng)險(xiǎn)、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)和投資環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行有效管理的若干措施；陳玲在專家打分法、統(tǒng)計(jì)概率法等風(fēng)險(xiǎn)分析論述的基礎(chǔ)上，提出了基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的基本管理程序；尹貽林在PPP項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)研究中提出風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)方法主要有矩陣法、類比法、統(tǒng)計(jì)分析法和數(shù)學(xué)模型法。

3.2風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)研究

國(guó)內(nèi)學(xué)者從不同的角度研究了PPP模式運(yùn)用過(guò)程中的各種風(fēng)險(xiǎn)及合理分配問(wèn)題。王守清在其研究中提出的風(fēng)險(xiǎn)分配觀點(diǎn)具代表性，論證了我國(guó)PPP 項(xiàng)目外匯風(fēng)險(xiǎn)、政治風(fēng)險(xiǎn)等的主要表現(xiàn)，提出了PPP 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)的三條原則，對(duì)公共部門和私人部門談判PPP項(xiàng)目具有實(shí)際指導(dǎo)作用。李啟明提出了風(fēng)險(xiǎn)分配的9 條原則。尹貽林認(rèn)為PPP項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)通常是在若干主體之間通過(guò)風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移的方式進(jìn)行，主要是通過(guò)復(fù)雜的合同安排來(lái)實(shí)現(xiàn)，同時(shí)指出了PPP 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)研究存在的三個(gè)薄弱環(huán)節(jié)，即風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)的過(guò)程評(píng)價(jià)、風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)比例的確定以及風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)與其他方面的關(guān)聯(lián)關(guān)系。

以上研究表明：第一，研究都是將公私合作作為統(tǒng)一模式，不區(qū)分公私合作中所有權(quán)不同的具體形式，特別是不同模式之間風(fēng)險(xiǎn)分配有怎樣的異同[10]，仍有待深入探索具體規(guī)則。第二，PPP項(xiàng)目是現(xiàn)代關(guān)系性契約形式，而非單純的商業(yè)合同。第三，風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)方法研究注重理論上可行，但實(shí)踐的簡(jiǎn)便性、操作性和實(shí)用性不足。第四，對(duì)政府宏觀政策性風(fēng)險(xiǎn)研究以及如何推進(jìn)政府有效的PPP項(xiàng)目公共政策與創(chuàng)新機(jī)制研究程度不夠，成為有效推進(jìn)PPP項(xiàng)目的主要矛盾。

4PPP項(xiàng)目治理理論研究

國(guó)外項(xiàng)目治理的概念是秉承Williamson的交易成本經(jīng)濟(jì)學(xué)框架而提出的。公共項(xiàng)目治理是通過(guò)一套制度體系來(lái)建立并維持項(xiàng)目交易中的一種良好秩序的過(guò)程。至于項(xiàng)目治理的結(jié)果，從宏觀角度來(lái)看即在項(xiàng)目交易市場(chǎng)中營(yíng)造了一種體制環(huán)境，從微觀角度來(lái)看即在項(xiàng)目交易內(nèi)部建立和維持了一種良好的秩序[11]。然而，公共項(xiàng)目不同于企業(yè)的盈利項(xiàng)目追求利潤(rùn)最大化。公共項(xiàng)目是政府為了滿足公眾需求而發(fā)起的，其追求的是公共利益，其治理目標(biāo)不能局限于某一方的利益，而應(yīng)為公共項(xiàng)目眾多利益相關(guān)者的利益服務(wù)，以達(dá)到利益相關(guān)者之間關(guān)系的協(xié)調(diào)和利益的趨同，從而最終實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目?jī)r(jià)值的目標(biāo)[12]。對(duì)于確定的公共項(xiàng)目，治理分為內(nèi)部治理與外部治理，內(nèi)部治理的基本特征是以產(chǎn)權(quán)為主線的內(nèi)在制度安排，其治理載體就是項(xiàng)目組織；而外部治理則是以競(jìng)爭(zhēng)為主線的外在制度安排，其治理載體是市場(chǎng)體系[13]。

我國(guó)公共項(xiàng)目治理的主要代表性研究有：尹貽林教授團(tuán)隊(duì)從政府、項(xiàng)目公司角度探索了項(xiàng)目治理理論與實(shí)踐方法，構(gòu)建了治理模式；丁榮貴教授從管理學(xué)的角度更加關(guān)注多組織合作項(xiàng)目的治理[14]；沙凱遜教授探討的是建設(shè)項(xiàng)目或者建筑市場(chǎng)制度層面的問(wèn)題 [15]。他們的研究有效提出了PPP項(xiàng)目公司共同建設(shè)、運(yùn)營(yíng)和管理的機(jī)理、機(jī)制和實(shí)踐方式，為防范合作風(fēng)險(xiǎn)、指導(dǎo)有效合作提供了理論依據(jù)。在宏觀政策層面尚未開展PPP項(xiàng)目治理機(jī)制研究，缺乏PPP制度系統(tǒng)的頂層設(shè)計(jì)。

國(guó)際經(jīng)驗(yàn)表明，公共項(xiàng)目治理機(jī)制是制度控制運(yùn)行的一種管理模式，主要有三個(gè)方面：①政府政策和管理組織機(jī)制創(chuàng)新；②建立社會(huì)有效的獨(dú)立監(jiān)督和公眾參與機(jī)制；③項(xiàng)目公司內(nèi)部建立科學(xué)的合作治理機(jī)制。

5政府管理機(jī)制與監(jiān)管研究

從概念界定到治理研究，政府作為PPP模式中公共利益的集中代表，既是項(xiàng)目發(fā)起者和參與者，又是項(xiàng)目的監(jiān)管者。明確政府在PPP項(xiàng)目全生命周期中伴演的“雙重”角色和具備的“雙重”職能，是探索政府在PPP項(xiàng)目中定位與管理的前提。

5.1政府的管理職能

我國(guó)對(duì)特許經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目及壟斷產(chǎn)品定價(jià)沿用成本定價(jià)輔以價(jià)格聽證，PPP項(xiàng)目適當(dāng)價(jià)格管制會(huì)使社會(huì)經(jīng)濟(jì)效率提高。趙宇等人討論了壟斷行業(yè)進(jìn)入博弈及其管制績(jī)效評(píng)價(jià)，管制對(duì)社會(huì)福利和消費(fèi)者剩余的影響。何壽奎、傅鴻源在分析PPP項(xiàng)目政府監(jiān)管現(xiàn)狀的基礎(chǔ)上，提出健全監(jiān)管體系、合理確定政府監(jiān)督邊界、科學(xué)選擇監(jiān)管途徑，以推進(jìn)公共項(xiàng)目PPP模式的健康發(fā)展。

5.2政府的激勵(lì)措施

任志濤分析了我國(guó)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域公私伙伴關(guān)系，研究了信息不對(duì)稱條件下政府部門和民營(yíng)部門之間委托—關(guān)系的目標(biāo)函數(shù)，并對(duì)公私伙伴關(guān)系下的激勵(lì)問(wèn)題進(jìn)行了博弈分析。王守清等認(rèn)為政府激勵(lì)措施包括政府投資贊助、政府對(duì)融資的協(xié)助、政府擔(dān)保、稅收減免優(yōu)惠和開發(fā)新市場(chǎng)，私營(yíng)部門充分肯定各種激勵(lì)措施的有效性，其中稅收減免措施得分最高，政府投資贊助得分最低。

5.3政府的定位

PPP 模式下的參與方主要有政府、私營(yíng)企業(yè)和公眾，其總目標(biāo)是三方滿意。盡管三方在PPP項(xiàng)目中所關(guān)注的目標(biāo)有著很大的不同，但三方的目標(biāo)體系并不是完全獨(dú)立的，而是交叉在一起，只是三方對(duì)同一目標(biāo)的重視程度不同[16]。因此，政府在PPP項(xiàng)目上必須定位于促進(jìn)、主導(dǎo)和管理的功能，同時(shí)又是參與合作的一方，只有明確政府的目標(biāo)才能促進(jìn)PPP項(xiàng)目的實(shí)施。

現(xiàn)有研究表明，我國(guó)政府參與PPP項(xiàng)目的主體表現(xiàn)在地方政府或政府部門，或政府授權(quán)融資平臺(tái)，是有條件的公私合作，容易形成政府公司對(duì)公共資源的壟斷，缺乏有效的競(jìng)爭(zhēng)，不利于PPP項(xiàng)目的可持續(xù)發(fā)展。因此，PPP項(xiàng)目的政府管理有必要從兩個(gè)方面進(jìn)行研究：其一，理論上明晰政府在PPP中的定位、責(zé)任和管理主體，科學(xué)分離政府的參與者和監(jiān)管者職能；其二，運(yùn)行上探索建立中央政府與地方政府層級(jí)的PPP政策指南、運(yùn)行機(jī)制和有效的監(jiān)管機(jī)制。

6小結(jié)和未來(lái)研究方向

6.1小結(jié)

我國(guó)的PPP研究盡管開始時(shí)間相對(duì)較晚，但發(fā)展十分迅速。在經(jīng)歷了理論引進(jìn)、經(jīng)驗(yàn)介紹、初步研究過(guò)程之后，近年來(lái)針對(duì)我國(guó)PPP模式的研究無(wú)論是在量上還是在質(zhì)上都有較大提升。許多研究已不再簡(jiǎn)單停留在理念層面，而是將其應(yīng)用到公共項(xiàng)目建設(shè)實(shí)踐的理論分析框架中，出現(xiàn)了一些較有深度的研究成果，PPP的研究也因此更趨深入。總體而言，我國(guó)PPP項(xiàng)目融資研究與實(shí)踐持續(xù)了10年的歷程，在PPP的概念與本質(zhì)理論分析研究方面已經(jīng)有了比較清晰的界定；在風(fēng)險(xiǎn)與分配研究方面已經(jīng)做了比較系統(tǒng)性的研究；在治理理論研究方面開始了初步的嘗試；在政府管理機(jī)制與監(jiān)管研究方面已經(jīng)有了比較全面的研究，但我國(guó)公共項(xiàng)目PPP模式的研究尚處于起步階段，研究的系統(tǒng)性和深入性仍顯不足。

6.2未來(lái)研究方向

“十二五”期間是我國(guó)民生保障、城市建設(shè)和社會(huì)經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展的重要時(shí)期，因而也是我國(guó)PPP項(xiàng)目的重要發(fā)展階段。加強(qiáng)我國(guó)公共項(xiàng)目公私合作模式的研究，對(duì)于促進(jìn)我國(guó)城市建設(shè)發(fā)展具有重要的理論意義和實(shí)踐價(jià)值。未來(lái)的PPP項(xiàng)目研究主要關(guān)注以下幾個(gè)方面：第一，在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，我國(guó)PPP項(xiàng)目合同管理理論與實(shí)踐合同體系形式的研究。第二，目標(biāo)利益關(guān)系方面，PPP項(xiàng)目中政府、私人部門與公眾利益三者間關(guān)系的理論梳理值得進(jìn)一步探索。第三，合作的機(jī)制建設(shè)方面，政府各層級(jí)公私合作機(jī)制如何建立。第四，PPP準(zhǔn)入門坎研究，即我國(guó)對(duì)公共項(xiàng)目公私合作過(guò)程中所涉及到的私人部門準(zhǔn)入的具體條件的論證。因此，理論突破和制度創(chuàng)新不僅是我國(guó)實(shí)現(xiàn)PPP項(xiàng)目制度化的有效途徑，更是為社會(huì)和廣大公眾有效提供公共產(chǎn)品與服務(wù)的現(xiàn)實(shí)需要。

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公益項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析及對(duì)策范文第3篇

一、總 論

1.項(xiàng)目建設(shè)背景

南方A市B房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)的“98佳園住宅小區(qū)” ，以高品質(zhì)的開發(fā)建設(shè)，優(yōu)美的居住環(huán)境和一流的物業(yè)管理為A市住宅小區(qū)樹立了良好的形象，受到市民的廣泛好評(píng)。為滿足A市城市居民21世紀(jì)新的住房要求，創(chuàng)建新型城市住宅小區(qū)，該公司經(jīng)過(guò)全面認(rèn)真的市場(chǎng)調(diào)研，對(duì)項(xiàng)目區(qū)位環(huán)境進(jìn)行反復(fù)的分析比較，根據(jù)自前房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀與發(fā)展趨勢(shì)，選擇靠近c(diǎn)民族園，與“98佳園住宅小區(qū)”相連的現(xiàn)A市b廠區(qū)內(nèi)，開發(fā)中高檔‘佳園二期”住宅，與“佳園一期”連成÷片，建設(shè)繼“98佳園住宅小區(qū)”之后又一個(gè)高品質(zhì)住宅小區(qū)。佳園一期銷售已基本結(jié)束，該公司和佳園小區(qū)良好的形象普遍得到A市市民和政府的認(rèn)可，由于“佳園二期”與98佳園僅一墻之隔，這為本項(xiàng)目的開發(fā)帶來(lái)不可多得的商機(jī)。

根據(jù)A市城市規(guī)劃發(fā)展需要以及白龍路片區(qū)控制性規(guī)劃要求，B房地產(chǎn)開發(fā)公司已同A市b廠以定點(diǎn)拆遷的方式達(dá)成協(xié)議，獲得該廠33333.5平方米生產(chǎn)用地。開發(fā)建設(shè)用地及土地用途性質(zhì)的變更手續(xù)由A市土地管理局和市規(guī)劃局辦理。根據(jù)城市規(guī)劃和該市對(duì)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整的有關(guān)要求，A市D廠搬遷至高新技術(shù)開發(fā)區(qū)內(nèi)。

該項(xiàng)目初步方案設(shè)計(jì)已經(jīng)完成，“佳園二期”項(xiàng)目建議書已經(jīng)省計(jì)委批準(zhǔn)，各項(xiàng)前期工作和規(guī)劃報(bào)批方案工作已相繼開展。

2.項(xiàng)目概況

(1)項(xiàng)目名稱：“佳園二期”項(xiàng)目。

(2)建設(shè)地點(diǎn)：A市白龍路。

(3)建設(shè)單位：B房地產(chǎn)開發(fā)公司。

(4)企業(yè)性質(zhì)：國(guó)有。

(5)經(jīng)營(yíng)范圍：主營(yíng)：房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)。兼營(yíng)：建筑材料、

裝飾材料、室內(nèi)外裝飾。

(6)公司類別：專營(yíng)企業(yè)。

(7)資質(zhì)等級(jí)：城市綜合開發(fā)二級(jí)。

(8)企業(yè)概況：B房地產(chǎn)開發(fā)公司是獨(dú)資國(guó)有房地產(chǎn)開發(fā)企 業(yè)，成立于1993年。6年來(lái)，該公司成功開發(fā)了關(guān)上中心區(qū)“宏興大廈”、錢局街職工宿舍項(xiàng)目、交林路職工宿舍，98佳 園住宅小區(qū)”等項(xiàng)目，總開發(fā)面積24萬(wàn)平方米，形成一定的開發(fā)規(guī)模，積累了城市住宅小區(qū)開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，并創(chuàng)出了佳園小區(qū)品牌效應(yīng)，在A市房地產(chǎn)行業(yè)站穩(wěn)了腳根，給公司帶來(lái)了良好的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益，企業(yè)得到了較快的發(fā)展。“佳園二期”是該公司開發(fā)的高標(biāo)準(zhǔn)精品住宅小區(qū)。

(9)工程概況： “佳園二期”項(xiàng)目占地33333.5平方米，總建筑面積76100平方米，其中多層住宅50960平方米，聯(lián)排低層住宅10140平方米，地下停車庫(kù)15000平方米。經(jīng)估算，工程總投資17623萬(wàn)元，每平方米造價(jià)2316元。

(10)資金來(lái)源：本項(xiàng)目建設(shè)資金完全由B房地產(chǎn)開發(fā)公司自籌，不足投資通過(guò)預(yù)售房款解決。 根據(jù)收益計(jì)算，所得稅前項(xiàng)目的財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率為19.8%，財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值(Ic=15%)517萬(wàn)元，投資回收期2.9年。投資利潤(rùn)率17.8%，利稅率26.2%，計(jì)算期內(nèi)國(guó)家稅收2629萬(wàn)元。財(cái)務(wù)分析結(jié)果表明，項(xiàng)目的社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益較好。

3.可行性研究報(bào)告編制依據(jù)

(1)省計(jì)委計(jì)投[20xx]X X號(hào)文《關(guān)于“佳園二期”項(xiàng)目建議書的批復(fù)》;

(2)B房地產(chǎn)開發(fā)公司與A市D廠簽定的《國(guó)有土地轉(zhuǎn)讓造成房屋拆遷、停產(chǎn)損失的補(bǔ)償合同》以及《國(guó)有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同》;

(3)A市規(guī)劃設(shè)計(jì)院《白龍路沿線控制性詳細(xì)規(guī)劃》;

(4)A市理工大學(xué)建筑工程學(xué)院設(shè)計(jì)研究院《“佳園二期”項(xiàng)目初步規(guī)劃方案》;

(5)白龍寺片區(qū)地質(zhì)勘探資料;

(6)A市城市規(guī)劃局《A市土地使用變更通知書》;

(7)省審計(jì)事務(wù)所驗(yàn)資證明;

(8)A市城市合作銀行資金證明;

(9)國(guó)家計(jì)委《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)(第二版)》;

(10)建設(shè)部《房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法》。

4.可行性研究報(bào)告研究范圍

根據(jù)“佳園二期”項(xiàng)目建議書批復(fù)和初步規(guī)劃方案，本研究工作范圍主要是住宅市場(chǎng)分析及營(yíng)銷戰(zhàn)略，建設(shè)規(guī)模及功能，住宅及公用工程建設(shè)方案，投資估算與資金籌措，項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià)等。

5. 研究結(jié)論及建議

本項(xiàng)目屬房地產(chǎn)住宅開發(fā)項(xiàng)目，符合國(guó)家城鎮(zhèn)住宅開發(fā)建設(shè)產(chǎn)業(yè)政策，開發(fā)用地變更及項(xiàng)目建設(shè)規(guī)劃手續(xù)已在辦理，建設(shè)資金完全自籌，現(xiàn)場(chǎng)建設(shè)條件具備。針對(duì)商品房升級(jí)換代，住宅建設(shè)由低檔走向高檔的發(fā)展趨勢(shì)和A市已有一部分收入較高的住房消費(fèi)群體，戶型規(guī)劃為中高檔住宅，根據(jù)對(duì)A市住宅市場(chǎng)分析預(yù)測(cè)，項(xiàng)目開發(fā)有市場(chǎng)銷路。財(cái)務(wù)分析結(jié)果表明，項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益可行。本項(xiàng)目開發(fā)土地利用A市D廠生產(chǎn)用地，對(duì)盤活國(guó)有資產(chǎn)，推進(jìn)國(guó)有企業(yè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，有明顯的社會(huì)效益。

從目前房地產(chǎn)市場(chǎng)分析，商品住宅結(jié)構(gòu)性的矛盾還很突出，建議在下一步方案規(guī)劃時(shí)，對(duì)初步確定的住宅戶型和功能標(biāo)準(zhǔn)再作進(jìn)一步的市場(chǎng)調(diào)研，尤其是面積較大的聯(lián)排商品房，如完全作為住宅，要根據(jù)市場(chǎng)變化作出更為準(zhǔn)確的市場(chǎng)定位，調(diào)整戶型或面積，并做好工程建設(shè)規(guī)劃，加強(qiáng)樓盤營(yíng)銷工作，降低開發(fā)建設(shè)成本，盡量減小項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)。

6.主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)

“佳園二期’’項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)見表3—1。

表3-1 “佳園二期”項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)

序號(hào) 項(xiàng)目名稱 單位 指標(biāo)

1 總占地面積 平方米 33333.5

2 總建筑面積 平方米 76100

3 建筑容積率 1.4

4 小區(qū)綠化率 % 40以上

5 戶均面積 多層住宅 平方米/戶 A型100、B型160

聯(lián)排低層住宅 平方米/戶 260

6 地下停車庫(kù)車位 30平方米/車位 500個(gè)15000平米

7 綜合售價(jià) 多層住宅 元/平方米 2950

聯(lián)排低層住宅 元/平方米 3850

8 地下停車庫(kù) 元/位 7500

9 建設(shè)投資 萬(wàn)元 17623

10 每平方米建設(shè)投資 元 2316

11 投資利潤(rùn)率 % 17.7

12 全部投資財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率(稅前) % 18.7

13 全部投資財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值(稅前) 萬(wàn)元 379

14 全部投資投資回收期(稅前) 年 2.9

二、住宅市場(chǎng)分析與營(yíng)銷戰(zhàn)略

1、當(dāng)前住宅市場(chǎng)現(xiàn)狀

進(jìn)入20xx年以來(lái)，在加快住宅建設(shè)和深化城鎮(zhèn)住房制層革的推動(dòng)下，以住宅為主體的房地產(chǎn)市場(chǎng)，總體上呈現(xiàn)平穩(wěn)發(fā)展的態(tài)勢(shì)。主要表現(xiàn)在：

(1)商品房開發(fā)投資穩(wěn)步回升。1992年房地產(chǎn)業(yè)超速發(fā)1993年下半年起宏觀調(diào)控，至1995年以后，房地產(chǎn)開發(fā)投資一度出現(xiàn)增速減緩的趨勢(shì)。1997年以后，商品房投資逐步增加，1998年，在國(guó)民生產(chǎn)總值增長(zhǎng)的7.8%中，住宅建設(shè)的貢獻(xiàn)率達(dá)到1個(gè)百分點(diǎn)以上。

(2)在住房分配貨幣化和各地促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)政策推動(dòng)下，居民對(duì)住房消費(fèi)的投入迅速增加，購(gòu)房積極性大大提高，新的消費(fèi)熱點(diǎn)正在逐步形成。

(3)住房公積金制度逐步完善，個(gè)人住房消費(fèi)貸款迅猛發(fā)展。近幾年來(lái)，住房消費(fèi)信貸迅速發(fā)展起來(lái)，有力地支持了居民房，成為啟動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的一大亮點(diǎn)。

(4)房地產(chǎn)二、三級(jí)市場(chǎng)聯(lián)動(dòng)效應(yīng)突出，三級(jí)市場(chǎng)漸趨活躍。房地產(chǎn)二、三級(jí)市場(chǎng)聯(lián)動(dòng)從理論探討轉(zhuǎn)向廣泛的實(shí)踐，房屋置換活動(dòng)蓬勃展開，必將成為住宅市場(chǎng)的一個(gè)熱點(diǎn)。

2、A市商品房現(xiàn)狀與市場(chǎng)需求

A市城市住宅建設(shè)速度加快，城市居民人均居住面積1998年達(dá)到了10.98平方米，位居全國(guó)大中城市前列。但商品房住宅在居民住房中所占的比例不大，家庭每戶總建筑面積還比較小。從A市城市居民住房構(gòu)成現(xiàn)狀來(lái)看，商品住宅市場(chǎng)蘊(yùn)藏著巨大的需求潛力。根據(jù)有關(guān)市場(chǎng)調(diào)查資料，A市目前有26%的市民住房是“單位借房”，約39%屬“房改房”，19%是“私房”，只有16%的住房是居民“購(gòu)買的商品房”。從以上現(xiàn)象可以看出，目前商品房在A市市民住宅構(gòu)成中所占的比例仍然很小，商品房的消費(fèi)潛力和商品住宅的市場(chǎng)空間很大。隨著住房制度改革的進(jìn)一步深入，住房分配貨幣化，住房消費(fèi)信貸擴(kuò)展和住房二級(jí)市場(chǎng)的開放，商品住宅將成為居民主要的住房來(lái)源。

再?gòu)拿繎糇》靠偨ㄖ娣e來(lái)看，居民住房60平方米(指建筑面積，下同)以下的占38.96%，60～80平方米的占33.8%，81～100平方米的占14.82%，101～120平方米的占8.02%，121～140平方米和141平方米以上的分別只占2.82%和1.57%，有近87.58%的家庭住房面積在100平方米以下。隨著居民生活水平的提高，收入的增加，部分高收人人群要求住房寬敞、舒適、功能齊備及居住環(huán)境典雅，每套住宅面積在100平方米以上住房尸數(shù)將比現(xiàn)在有較大的提高，住房的升級(jí)換代蘊(yùn)藏巨大的消費(fèi)潛力。

3.“精品住宅”的市場(chǎng)需求及發(fā)展

“人與自然和諧發(fā)展”是21世紀(jì)對(duì)城市新型住宅小區(qū)的呼喚，也是今后對(duì)城市住宅小區(qū)開發(fā)建設(shè)的要求。隨著A市城市居民收入的日益增加，物質(zhì)文化生活水平不斷提高，居住條件也從只要求戶內(nèi)寬敞、舒適，轉(zhuǎn)移到對(duì)住宅的功能、品質(zhì)、科技含量等方面來(lái)，不僅要求規(guī)劃合理，建筑容積率低，而且要求綠地率高。根據(jù)A市城市經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展，以及商品房今后發(fā)展趨勢(shì)預(yù)測(cè)，這類“精品住宅”將有不小的市場(chǎng)消費(fèi)需求，并將逐步成為城市居民今后商品住房的重要選擇條件。“精品住宅’’的表現(xiàn)為：

3.1 住宅市場(chǎng)趨向細(xì)分化

隨著福利分房制度的結(jié)束，個(gè)人購(gòu)房將成為住宅消費(fèi)市場(chǎng)的主流。在住宅市場(chǎng)日趨活躍，買方面臨多種選擇的今天，一個(gè)樓盤吸引消費(fèi)者的前提應(yīng)該是啟己與眾不同的個(gè)性，換句話說(shuō)，住宅細(xì)分是今后住宅市場(chǎng)的發(fā)展趨勢(shì)。前兩年，A市住宅市場(chǎng)針對(duì)一些消費(fèi)群體，推出高標(biāo)準(zhǔn)、多戶型新型住宅，由于住宅小區(qū)環(huán)境優(yōu)美、品質(zhì)高，售價(jià)合理，剛剛推出就賣掉60%以上，銷售火爆。從中可以看出，住宅市場(chǎng)的一個(gè)發(fā)展方向是住宅市場(chǎng)細(xì)分化。對(duì)住宅從業(yè)人員的專業(yè)化程度要求也越來(lái)越高。市場(chǎng)對(duì)規(guī)劃、設(shè)計(jì)、營(yíng)銷管理、施工質(zhì)量的敏感度越來(lái)越高，并要求從業(yè)人員的專業(yè)水平也應(yīng)隨之提高。

3.2 商品房市場(chǎng)進(jìn)入品牌角逐時(shí)代

隨著住宅市場(chǎng)的不斷發(fā)育和競(jìng)爭(zhēng)的日趨激烈，住宅市場(chǎng)品牌商品房的出現(xiàn)勢(shì)在必行。在商品房日益走向買方市場(chǎng)的今天，消費(fèi)者對(duì)于商品房的關(guān)注將越來(lái)越具體全面，不僅要求住宅居住舒適、環(huán)境優(yōu)美、配套齊全，還要考慮文化品位、今后改造余地以及升值潛力等等，這些都是促成品牌商品房出現(xiàn)的客觀環(huán)境。同時(shí)，開發(fā)商也會(huì)逐漸認(rèn)識(shí)到品牌在住宅開發(fā)中的作用，加大投資力度，全面提升樓盤品質(zhì)，瞄準(zhǔn)高品質(zhì)商品住宅這一誘人的市場(chǎng)。在去年A市房地產(chǎn)及相關(guān)產(chǎn)業(yè)展示會(huì)上，許多購(gòu)房者已把咨詢的重點(diǎn)由價(jià)格區(qū)位轉(zhuǎn)向開發(fā)商的品牌。“佳園一期”住宅的成功開發(fā)和火爆銷售，就是一個(gè)最好的例子。商品房市場(chǎng)出現(xiàn)品牌角逐趨勢(shì)的原因，主要有：

(1)先富者的市場(chǎng)潛力。A市改革開放20年來(lái)，經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，城市居民收入水平有很大提高，城市人均收入和消費(fèi)居國(guó)內(nèi)大中城市中上水平，據(jù)有關(guān)資料統(tǒng)計(jì)，富裕家庭約占3%左右，最近兩年，富裕家庭這一比例又有提高，今后還將進(jìn)一步提高。這部分富裕家庭對(duì)中高檔商品住房的需求很大，形成先富者市場(chǎng)潛力。

沿白龍路向前是新迎小區(qū)和大樹營(yíng)、曙光、東華小區(qū)一帶，是A市較早開發(fā)的商品住宅區(qū)，區(qū)內(nèi)人口密度大，聚集了眾多先富起來(lái)的人士，下一步商品房的更新?lián)Q代，加上二，、三級(jí)市場(chǎng)的放開，將為商品房交易提供方便，并有可能使先富者對(duì)高檔次 的品牌商品住宅的潛在需求轉(zhuǎn)化為現(xiàn)實(shí)需求。

(2)商業(yè)消費(fèi)潛力。A市是面向東亞的國(guó)際性商貿(mào)旅游城市，發(fā)展商貿(mào)一直是A市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重點(diǎn)之一。由于幾次博覽 會(huì)的成功舉辦，提高了A市在國(guó)際國(guó)內(nèi)的知名度，為A市城市 經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶來(lái)前所未有的機(jī)遇，商貿(mào)旅游繁榮，駐市各類商業(yè)機(jī)構(gòu)眾多，今后私營(yíng)企業(yè)也越來(lái)越多，私營(yíng)企業(yè)主的住房需求趨

旺，隨著多種所有制成分共存的發(fā)展，大面積戶型住宅可辦公和居住兩用，因此高檔次的商品住房將形成一定的市場(chǎng)需求，像 98佳園這樣環(huán)境優(yōu)美、檔次較高的住宅，無(wú)論是銷售或出租都有較大的市場(chǎng)潛力。

(3)項(xiàng)目區(qū)位市場(chǎng)潛力。“佳園二期”項(xiàng)目位于C民族園以南，環(huán)境得天獨(dú)厚，是開發(fā)高品質(zhì)的精品住宅小區(qū)不可多得的地段位置，加上開發(fā)建設(shè)條件優(yōu)越，開發(fā)品牌商品住宅具有無(wú)可比擬的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，并蘊(yùn)藏著巨大的區(qū)位市場(chǎng)潛力。

3.3 戶內(nèi)智能科技的運(yùn)用成為住宅市場(chǎng)的亮點(diǎn)

戶內(nèi)智能科技的運(yùn)用是目前住宅開發(fā)的重大課題，它包含新型居室建筑材料的運(yùn)用以及居室內(nèi)部智能化設(shè)施的安排，智能住宅的優(yōu)勢(shì)不僅在于其高科技和高智能使業(yè)主保持與時(shí)代同步，更在于其高附加值性：一套性能良好、可更新?lián)Q代的住宅智能系統(tǒng)會(huì)隨著未來(lái)科技的發(fā)展不斷增加新內(nèi)容，使住宅本身的科技含量也不斷更新。這方面的意義遠(yuǎn)超過(guò)普通的實(shí)體建材所能實(shí)現(xiàn)的價(jià)值，提高了住宅的檔次、品牌和價(jià)值。

3.4 消費(fèi)者對(duì)住宅質(zhì)量和物業(yè)管理的關(guān)注

消費(fèi)者購(gòu)房是個(gè)人的投資置業(yè)行為，因此質(zhì)量是購(gòu)房者首要關(guān)注的問(wèn)題。住宅質(zhì)量要從幾個(gè)方面進(jìn)行全面考慮。一是安全性方面，主要是結(jié)構(gòu)安全和設(shè)備安全。二是功能性方面，住宅應(yīng)具有完備的居住功能，將來(lái)高價(jià)格的住宅應(yīng)是最好的住宅。三是舒適性方面，包括衛(wèi)生、日照、通風(fēng)、室外環(huán)境等。四是適用性方面，一個(gè)家庭在不同時(shí)期有著不同的家庭結(jié)構(gòu)，對(duì)住宅消費(fèi)也有不同的要求，因此會(huì)形成若干即期消費(fèi)。所以，住宅設(shè)計(jì)要超前并考慮可改造。物業(yè)管理是消費(fèi)者購(gòu)房考慮的另一重要因素。對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，包括售后服務(wù)內(nèi)容的物業(yè)管理與住宅本身的質(zhì)量同等重要，他們要求物業(yè)管理具有多種功能和高品位，收費(fèi)合理，物有所值。

3.5 住宅開發(fā)及開發(fā)商向規(guī)模化發(fā)展

前幾年，A市城市住宅開發(fā)數(shù)量發(fā)展過(guò)快，但開發(fā)規(guī)模偏小。目前A市已有各類資質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)200多個(gè)，除新迎、江岸、春苑、佳園、北辰等小區(qū)外，大多規(guī)模較小，不但開發(fā)成本高，還引發(fā)住宅市場(chǎng)惡性競(jìng)爭(zhēng)、粗制濫造、哄抬地價(jià)等問(wèn)題。新時(shí)代住宅不僅要求戶內(nèi)居住舒適，有足夠的居住空間，功能設(shè)施齊全，還要有合理的銷售價(jià)格。房地產(chǎn)開發(fā)商只有通過(guò)大規(guī)模、低成本開發(fā)，才能滿足用戶的要求。A市目前開發(fā)的北辰小區(qū)、陽(yáng)光小區(qū)等開發(fā)建設(shè)規(guī)模都在千戶以上，具有很強(qiáng)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。住宅開發(fā)向規(guī)模化發(fā)展，形成新的住宅市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，也促使開發(fā)商向規(guī)模化方向發(fā)展。從A市最近兩年的房地產(chǎn)市場(chǎng)上也能看出這一變化，一批實(shí)力雄厚、具有豐富操作經(jīng)驗(yàn)的大型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將涌現(xiàn)出來(lái)，并占市場(chǎng)主導(dǎo)地位。

3.6 住房消費(fèi)逐步成為居民消費(fèi)熱點(diǎn)和投資手段

隨著A市城鎮(zhèn)居民收入水平的逐步提高，住宅消費(fèi)將逐步成為居民消費(fèi)熱點(diǎn)和投資手段。目前，A市居民購(gòu)房除直接居住或自用外，有近15%是用于投資保值、增值或出租，這與A市市民近幾年生活水平很快提高不無(wú)關(guān)系。據(jù)有關(guān)資料統(tǒng)計(jì)，1990年A市城鎮(zhèn)居民人均收入為1579元，1995年為4384元，1996年汰到5151元，1997年達(dá)到6243元，1997年比1995年實(shí)際增長(zhǎng)42.4%。在居民消費(fèi)支出中恩格爾系數(shù)已由1990年的55.7%降到1996年的47.1%，最近幾年這一系數(shù)又有新的下降，這標(biāo)志著居民生活由“溫飽型”向“小康型”的過(guò)渡。隨著城市耐用消費(fèi)品逐步飽和后，消費(fèi)熱點(diǎn)將轉(zhuǎn)向住房、汽車消費(fèi)，這是一個(gè)必然的趨勢(shì)。隨著居民消費(fèi)水平的提高和住房分配方式的改革，家庭住房消費(fèi)支出的平均比重將由5.1%上升到12%左右。其中中低收入的家庭為6%～10%，中高收入家庭為13%—16%，，富裕家庭占20%--30%，加上銀行住房按揭貸款的支持，住房消費(fèi)熱，點(diǎn)將加快形成。個(gè)人購(gòu)房的比例也由“八五”時(shí)期的28%增加到1997年的32%，目前這一比例已超過(guò)50%，并保持逐步上升的勢(shì)頭。

從以上分析可以看出，“佳園一期”、“北辰小區(qū)”、“陽(yáng)光小區(qū)”、“金康園’’等的成功開發(fā)，預(yù)示著未來(lái)商品房的升級(jí)換代，由低檔走向高檔，高品質(zhì)開發(fā)已成為新趨勢(shì)，“佳園二期”市場(chǎng) 定位在中高檔住宅，是有其市場(chǎng)需求依據(jù)的。

4，當(dāng)前住宅市場(chǎng)面臨的矛盾和問(wèn)題

目前，以住宅為主體的房地產(chǎn)市場(chǎng)在發(fā)展過(guò)程中面臨著一些深層次的矛盾，結(jié)構(gòu)性、階段性、體制性供給過(guò)剩的現(xiàn)象突出，市場(chǎng)有效需求的不足。主要表現(xiàn)在以下三個(gè)方面：

(1) 商品房空置量繼續(xù)上升，消化空置房壓力加大。據(jù)有關(guān)資料統(tǒng)計(jì)，A市

空置商品房已達(dá)80余萬(wàn)平方米，一些建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)低，施工質(zhì)量差，戶型不合理，設(shè)施或居住環(huán)境不良的商品房空置率還將進(jìn)一步增加。

(2) 住房制度改革未能達(dá)到預(yù)期進(jìn)度，各種政策的落實(shí)未能實(shí)際到位，住宅市場(chǎng)消費(fèi)需求的良性循環(huán)要有一個(gè)較長(zhǎng)的形成過(guò)程。

(3) 市場(chǎng)發(fā)育程度整體水平偏低，地區(qū)之間發(fā)展嚴(yán)重不平衡。‘‘佳園二期”住宅開發(fā)也面臨住宅市場(chǎng)供大于求的矛盾。雖然隨著福利房的取消，房地產(chǎn)二、三級(jí)市場(chǎng)逐步開放，居民收入水平逐步提高，為商品房市場(chǎng)的發(fā)育打下了一定的基礎(chǔ)，但目前結(jié)構(gòu)性供給過(guò)剩與市場(chǎng)有效需求不足的矛盾十分突出，加上政府在20xx年后將建成1000萬(wàn)平方米的經(jīng)濟(jì)適用房，低檔房市場(chǎng)供給量很大，對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格將產(chǎn)生較大影響，導(dǎo)致本項(xiàng)目的開發(fā)有一定的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。

5.營(yíng)銷戰(zhàn)略

根據(jù)上述分析和本項(xiàng)目市場(chǎng)定位，制定以下營(yíng)銷戰(zhàn)略：

5.1 確定項(xiàng)目整體形象

‘‘佳園二期’’ 與“98佳園”地塊相連。佳園小區(qū)已成功開發(fā)，其品牌形象得到了A市市民和政府的認(rèn)同，在A市房地產(chǎn)市場(chǎng)有一定影響，建立了一定信譽(yù)。“佳園二期”處于C民族園片區(qū)，地段位置優(yōu)越，小區(qū)整體形象根據(jù)“人與自然”這一主題，強(qiáng)調(diào)綜合環(huán)境和居住生活方式協(xié)調(diào)，注重消費(fèi)者人際、精神和心理上的需求和溝通，人與自然的和諧，從規(guī)劃、設(shè)計(jì)、營(yíng)銷、管理等方面突出該住宅小區(qū)主體形象，營(yíng)造21世紀(jì)高素質(zhì)物業(yè)，開發(fā)繼“98佳園”之后又一個(gè)精品住宅小區(qū)。

5.2 “賣點(diǎn)”分析

‘‘佳園二期”住宅小區(qū)憑借其優(yōu)越的地段位置和區(qū)位優(yōu)勢(shì)，小區(qū)住宅銷售的“賣點(diǎn)”主要是：

(1) 小區(qū)規(guī)劃不是簡(jiǎn)單的綠化，而是按“園林化”概念規(guī)劃建設(shè)，因此有突

出的環(huán)境特點(diǎn)。此外，開發(fā)商重視小區(qū)住宅多樣化戶型和房屋外觀的設(shè)計(jì)，先期發(fā)售的佳園小區(qū)最成功的“賣點(diǎn)”或銷售的“熱點(diǎn)”就在于此。

(2)配套設(shè)施要能提供全面、綜合的配套服務(wù)，注重消費(fèi)者生活居住多方面的需求與溝通。

(2) 物業(yè)管理在佳園小區(qū)的基礎(chǔ)上更加完善化，服務(wù)更加周到全面，管理高

質(zhì)量、高水平。

(3) 小區(qū)住宅設(shè)計(jì)引入“智能化”新概念，使住宅小區(qū)按“精品化”的標(biāo)準(zhǔn)

檔次規(guī)劃設(shè)計(jì)和經(jīng)營(yíng)管理。除以上因素外，小區(qū)“賣點(diǎn)”還有消費(fèi)者最為關(guān)心的價(jià)格、地段、開發(fā)商信譽(yù)以及市場(chǎng)定位等。

5.3 營(yíng)銷推廣策略

高素質(zhì)的物業(yè)開發(fā)，除了高水平的規(guī)劃、設(shè)計(jì)外，還需要有一套行之有效的市場(chǎng)營(yíng)銷策略和手段，高標(biāo)準(zhǔn)地經(jīng)營(yíng)和管理，以確保項(xiàng)目有市場(chǎng)銷路，開發(fā)商有合理的收益。根據(jù)本項(xiàng)目市場(chǎng)定位和開發(fā)特點(diǎn)，擬采用以下營(yíng)銷推廣策略：

(1)廣告宣傳策略。

由于佳園小區(qū)的成功開發(fā)與經(jīng)營(yíng)，B房地產(chǎn)開發(fā)公司已在A市消費(fèi)者心目中建立了良好的信譽(yù)，對(duì)后期項(xiàng)目的開發(fā)銷售較為有利。“佳園二期”項(xiàng)目要針對(duì)確定的目標(biāo)群體，按計(jì)劃、分階段，系統(tǒng)地對(duì)小區(qū)的整體形象和“賣點(diǎn)’’集中進(jìn)行廣告宣傳。廣告媒體包括：現(xiàn)場(chǎng)售樓部、工地現(xiàn)場(chǎng)、報(bào)紙、電視臺(tái)、新聞會(huì)、各種宣傳資料、戶外及路牌廣告等，具體宜采用的宣傳媒體和方式應(yīng)根據(jù)其效果和費(fèi)用而定，廣告宣傳費(fèi)用列入項(xiàng)目開發(fā)成本。

(2)促銷策略。

1)促銷的階段性策略。一般按以下階段促銷：①銷售準(zhǔn)備階段;②首次公開展銷和跟進(jìn)銷售階段;③二次公開展銷及跟進(jìn)銷售階段;④三次公開展銷及跟進(jìn)銷售階段;⑤掃尾階段銷售。

應(yīng)根據(jù)不同的銷售階段，制定不同的銷售策略。

2)銷售對(duì)象及銷售時(shí)機(jī)。本項(xiàng)目銷售對(duì)象主要是：①擬更新?lián)Q代商品房的消費(fèi)者;②收入較高或中、高收入的消費(fèi)者;③駐A市辦事機(jī)構(gòu)商用或商住;④其他消費(fèi)者。最佳銷售時(shí)機(jī)根據(jù)小區(qū)廣告宣傳效果和試銷情況：以及市場(chǎng)情況而定。

3)促銷手段。擬采用多種促銷手段，包括：①?gòu)V告宣傳;②內(nèi)部認(rèn)購(gòu);③人員直銷;④舉辦展銷會(huì);⑤集團(tuán)認(rèn)購(gòu);⑥有針對(duì)性(銷售對(duì)象)的舉辦展銷會(huì);⑦靈活多樣的付款方式;⑧工程質(zhì)量、進(jìn)度及完善的小區(qū)物業(yè)管理承諾;⑨售樓現(xiàn)場(chǎng)樣板房促銷(佳園小區(qū)效果很好);⑩其他促銷手段。

5.4定價(jià)策略

(1)價(jià)格定位。

1)根據(jù)A市目前房地產(chǎn)屋源交易信息，二環(huán)路以外西、南及東北市區(qū)一帶，同類商品房銷售價(jià)格見表3-2。

表3-2 樓盤銷售價(jià)格情況表

(20xx年1、2月)

序號(hào) 名稱 房屋類型 區(qū)位 地段 最低價(jià)(元/平方米) 最高價(jià)(元/平方米)

1 紅塔花園 多層住宅 市西區(qū) 高新開發(fā)區(qū) 2520 2880

2 陽(yáng)光花園 高檔商住 市南區(qū) 滇池路 2480 3880

3 星河明居 高檔住宅 市南區(qū) 交易會(huì)旁 3380 3880

4 寶海豪園 高檔住宅 市南區(qū) 關(guān)上寶海公園 3160 3730

5 盛達(dá)花園 多層住宅 市南區(qū) 春城路北段 2650 3020

6 鉆石豪苑 三層住宅 市東北 C民族園 3200 3900

從A市20xx年1、2月樓盤銷售情況分析，中高檔住宅售價(jià)每平方米在2480～3880元之間;別墅式高級(jí)住宅每平方米3200-3900元之間。由于各樓盤區(qū)位、環(huán)境、配套等均有差別，開發(fā)成本各異，僅作參考。

2)98佳園第一期銷售價(jià)為2030—2580元/平方米，最高價(jià)為3、4樓，最低價(jià)是7樓。復(fù)式樓磚混結(jié)構(gòu)為2380元/平方米，框架結(jié)構(gòu)為2580—3088元/平方米。“佳園二期”價(jià)格定位為中高檔住宅，考慮上述因素，多層住宅價(jià)格每平方米定在2800～3000元之間，聯(lián)排低層住宅每平方米定在3500～3900元之間，可研中分別取2950元和3850元，地下停車位每個(gè)75000元。

(2)價(jià)格優(yōu)惠策略。擬采用以下策略：①付款方式優(yōu)惠;② 集團(tuán)購(gòu)買優(yōu)惠;③選擇購(gòu)買優(yōu)惠;④特殊消費(fèi)對(duì)象優(yōu)惠;⑤其他優(yōu)惠措施。

(3)價(jià)格浮動(dòng)策略。宜采用浮動(dòng)售價(jià)：①展銷會(huì)期促銷優(yōu)惠價(jià);②限期銷售優(yōu)惠浮動(dòng)價(jià);③正常銷售期段浮動(dòng)價(jià);④其他浮動(dòng)措施。

(4)定價(jià)方式。主要按期房?jī)r(jià)、現(xiàn)房?jī)r(jià)、綜合價(jià)、集團(tuán)購(gòu)買價(jià)，并考慮樓層差、朝向差、地段位置差。定價(jià)方式突出小區(qū)“賣點(diǎn)”和住宅小區(qū)內(nèi)環(huán)境、地段位置、樓層及朝向等購(gòu)房因素的差異。

三、項(xiàng)目選址及建設(shè)條件

1.項(xiàng)目選址

1999年以后，C民族園作為永久性公園，園區(qū)依山傍水，環(huán)境得天獨(dú)厚，今后A市將嚴(yán)格控制這一地區(qū)規(guī)劃，區(qū)內(nèi)建設(shè)以園林旅游、休閑娛樂(lè)和較高檔次的住宅為主，發(fā)展為A市的一個(gè)高尚新社區(qū)，其周邊環(huán)境還將進(jìn)一步改善。C民族園片區(qū)內(nèi)開發(fā)用地成為開發(fā)商竟相爭(zhēng)奪的寶地，不可多得。‘‘佳園二期”項(xiàng)目在此選址具有明顯的區(qū)位優(yōu)勢(shì)和較好的開發(fā)建設(shè)條件。

2.建設(shè)條件

2.1 位置優(yōu)越

“佳園二期”項(xiàng)目建設(shè)地塊位于C民族園1公里處白龍路主干道西側(cè)，空氣清新，水質(zhì)優(yōu)良，周圍是龍華路、曇小路，主干道白龍路向前直通市中心區(qū)。沿白龍路一帶的住宅區(qū)，是該市較早開發(fā)的商品住宅片區(qū)，區(qū)內(nèi)人口眾多(僅新迎小區(qū)就有人口10萬(wàn)人)，商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)密布，生意興隆，呈現(xiàn)一派繁榮景象，與C民族園片區(qū)優(yōu)雅、清新、和諧、寧?kù)o的環(huán)境形成鮮明的對(duì)比。隨著“人與自然和諧發(fā)展”居住觀念的建立，中高檔住宅的更新?lián)Q代將成為新的趨勢(shì)，依托C民族園一流的社區(qū)環(huán)境，佳園二期住宅開發(fā)建設(shè)具有無(wú)可比擬的區(qū)位優(yōu)勢(shì)。

2.2 交通方便

已建成的主干道白龍路和龍華路、曇小龍、金博路、穿金路形成小區(qū)四通八達(dá)的交通網(wǎng)絡(luò)。公共汽車由A市的東、南、西三個(gè)方向開往佳園小區(qū)，坐車由佳園小區(qū)至市中心只需10分鐘，到火車站15分鐘，到A市機(jī)場(chǎng)20分鐘。白龍路連接環(huán)城東路和白塔路延長(zhǎng)線，緊接春城路直達(dá)A市機(jī)場(chǎng)。由另一條主干道穿金路可連接A市城市南北方向交通動(dòng)脈---北京路，并以東西方面交通干線---人民路交匯，往南是火車站，往西至西市區(qū)，交通十分便捷。

2.3 建設(shè)廠區(qū)“五通”條件具備

C民族園片區(qū)市政設(shè)施有;道路工程、排水工程、供水管網(wǎng)、電信管網(wǎng)、電力溝、路燈工程、煤氣管網(wǎng)、道路綠化工程等。形成完善的路、水、電、氣、通訊等市政設(shè)施。

供水;設(shè)施自來(lái)水管網(wǎng)供水。接入干管為DN300--DN800。從佳園一期預(yù)留口引入。

供電：D廠有現(xiàn)成的變電所(2*315KV.A)，電源不需重新引入。

煤氣：佳園一期建有開閉所，從預(yù)留口接入。

地質(zhì)勘探：該地塊與佳園一期相連，相鄰地塊已按多層建筑做過(guò)地質(zhì)勘探。

通信：直接由A市市話通信網(wǎng)接入

場(chǎng)地：建設(shè)場(chǎng)地為D廠內(nèi)生產(chǎn)用地，土地平整，需要拆遷。

2. 4 住宅小區(qū)商業(yè)及文化教育配套設(shè)施齊全

“佳園二期”與’98佳園小區(qū)、云山小區(qū)、白龍小區(qū)、世界花苑構(gòu)成白龍寺住宅片區(qū)，區(qū)內(nèi)商業(yè)、教育設(shè)施完備，交行、農(nóng)行、建行在該區(qū)均設(shè)有營(yíng)業(yè)網(wǎng)點(diǎn)，龍聚商場(chǎng)、新世紀(jì)購(gòu)物廣場(chǎng)是小區(qū)的購(gòu)物中心，附近有白龍幼兒園、云山小學(xué)等初等教育園地，西南林學(xué)院、A市理工大學(xué)建筑學(xué)院等院校也在該區(qū)周困，形成了良好的文化氛圍。

2. 5 土地征用情況

開發(fā)土地以定點(diǎn)拆遷方式獲得A市D廠生產(chǎn)用地33333.5平 方米，未用轉(zhuǎn)讓變更方式辦理用地手續(xù)。

四、建設(shè)規(guī)模及功能標(biāo)準(zhǔn)

1. 建筑面積和內(nèi)容

根據(jù)省計(jì)委立項(xiàng)批復(fù)，佳園二期項(xiàng)目建設(shè)為商品住宅小區(qū)，初步規(guī)劃總建筑面積76100平方米，其中住宅建筑面積50960平方頭，聯(lián)排低層住宅建筑面積10140平方米，地下停車庫(kù)15000平方米。

2. 功能設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)

2.1建筑使用功能

20xx年城市住宅流行模式為：家庭向小型化發(fā)展，戶規(guī)模"3口戶為主，戶結(jié)構(gòu)以核心戶為主，兩代人家希望分離居住，但要靠近。居住環(huán)境質(zhì)量有較大的改善和提高，城市公共交通、地鐵和私人汽車有一定發(fā)展;學(xué)校和托兒所與住宅距離較近，能滿足服務(wù)半徑步行距離的要求;公共服務(wù)設(shè)施逐步完善，滿足居民文化和購(gòu)物等要求，環(huán)境綠化有較大提高。

20xx年住宅的套型模式：各空間的功能更加明確，設(shè)備和裝修上更加體現(xiàn)個(gè)性，其舒適、配套及與環(huán)境協(xié)調(diào)是發(fā)序勢(shì)。套型的靈活性和適應(yīng)性要求更高，并使空間有可能再劃分。套型基本面積達(dá)到國(guó)家預(yù)定的目標(biāo)。

根據(jù)這一趨勢(shì)，“佳園二期”住宅建筑功能和配套設(shè)施按相應(yīng)的標(biāo)準(zhǔn)規(guī)劃設(shè)計(jì)。

2.2 設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)

住宅的室內(nèi)環(huán)境，設(shè)備與設(shè)施，以及消防、安全防護(hù)等基本要求須符合《X X省城市住宅建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)》和有關(guān)規(guī)范，并按中高檔住宅有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)。

(1)住宅裝飾及設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)：住宅為初裝修，廚房、衛(wèi)生間一次裝修完成。①外墻：高級(jí)外墻涂料;②內(nèi)墻：廚、衛(wèi)為彩釉面磚，其余為雙飛粉;③頂棚：廚、衛(wèi)為塑料扣板吊頂，其余為飛粉;④地面：廚、衛(wèi)為防滑地磚，其余為無(wú)砂地坪;⑤門窗：高級(jí)塑鋼窗帶紗窗;分戶門：復(fù)合防盜門;戶內(nèi)門：實(shí)木鑲板門，實(shí)木填芯蒙板門;⑥廚房設(shè)施：洗滌盆;⑦衛(wèi)生間設(shè)施：臺(tái)下盆或立柱盆、坐便器、浴盆;⑧陽(yáng)臺(tái)：鋁合金封閉式陽(yáng)臺(tái);⑨其他：樓梯間踏步為面磚，墻面噴塑，塑料扶手。

(2)小區(qū)配套設(shè)施：小區(qū)設(shè)有院內(nèi)花園、草地、水池、休息廳、網(wǎng)球場(chǎng)、地下停車庫(kù)、室外消防、配電房、公共照明、電子防盜系統(tǒng)、通風(fēng)及火災(zāi)報(bào)警系統(tǒng)、閉路電視及通信系統(tǒng)以及保安監(jiān)視系統(tǒng)等。

2.3 住宅戶型規(guī)劃

根據(jù)“佳園二期” 區(qū)位環(huán)境和住宅市場(chǎng)需求，初步規(guī)劃為以下3種戶型：

多層住宅A戶型： 每戶建筑面積100平方米。

多層住宅B戶型： 每戶建筑面積160平方米。

聯(lián)排低層住宅C戶型： 每戶建筑面積260平方米。

多層住宅A、B兩種戶型各196套;聯(lián)排低層住宅39套

以上戶型在下一步單體設(shè)計(jì)時(shí)，還應(yīng)根據(jù)消(費(fèi)對(duì)象需求，綜合考慮住宅使用功一能與空間組合、家庭人口、代際關(guān)系、職業(yè)特征等因素，每套住宅有臥室、起居室、廚房、衛(wèi)生間、儲(chǔ)藏室及陽(yáng)臺(tái)、餐廳和書房。各種功能空間(臥室(單雙人間))、起居室(廳)、廚房、衛(wèi)生間)的使用面積滿足規(guī)定的要求。聯(lián)排高級(jí)住宅主要考慮商住兩用按辦公和居住兩用功能安排

3.工程項(xiàng)目一覽表

依據(jù)初步規(guī)劃方案，“佳園二期’主要工程項(xiàng)目見表3-3

表3-3主要工程量一覽表

序 號(hào) 項(xiàng) 目 名 稱 說(shuō) 明

1 土建工程 建筑面積76100m2

1.1 1.2 1.3 多層住宅 聯(lián)排低層高檔住宅 地下停車庫(kù) 建筑面積50960m2建筑面積10140m2建筑面積15000m2

2 給排水工程 水箱、水池、水泵機(jī)房

3 普通消防系統(tǒng) 住宅區(qū)

4 變配電工程(強(qiáng)電) 配電房變配電設(shè)備

5 照明工程 小區(qū)照明

6 通訊工程 普通申話配線(端子接單元口)

7 火災(zāi)報(bào)警及安全監(jiān)視 公共場(chǎng)所火災(zāi)報(bào)警，可視防盜門

8 通風(fēng)工程 地下停車庫(kù)通風(fēng)

9 閉路電視 住宅區(qū)

10 室外工程 室外綠化及部分道路場(chǎng)地

五、建設(shè)方案

1.建設(shè)場(chǎng)地環(huán)境

1.1 地形

建設(shè)場(chǎng)地為D廠廠區(qū)現(xiàn)狀不規(guī)則矩形地塊，東北寬，西南窄，地形平坦。根據(jù)“佳園一期” 地質(zhì)勘察報(bào)告鉆孔位置和高程數(shù)據(jù)，地塊高程約為1901.41—1902.42米，高程差為1米左右。

1.2 場(chǎng)地自然條件

(1)地貌：場(chǎng)地位于A市盆地東北部，地貌上屬河流堆積成因形成的堆積準(zhǔn)平原地貌，原始階地地形明顯。表層現(xiàn)況為建筑物及回填土層。

(2)水文地質(zhì)：根據(jù)“佳園一期”地質(zhì)勘察結(jié)果，場(chǎng)區(qū)內(nèi)地下水位高程為1900.60～1901.76米，地下水埋深-1.82 — -0.81米。根據(jù)場(chǎng)地水質(zhì)分析結(jié)果資料，建筑場(chǎng)區(qū)范圍內(nèi)地下水的化學(xué)類型對(duì)建筑混凝土無(wú)腐蝕性，對(duì)鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)中的鋼筋無(wú)腐蝕性。

(3)地震烈度：根據(jù)建設(shè)部建抗(1993)13號(hào)《關(guān)于執(zhí)行“中國(guó)地震烈度區(qū)劃圖(1990)”有關(guān)規(guī)定的通知》和省建抗(1993)44號(hào)《關(guān)于抗震設(shè)防烈度有關(guān)規(guī)定的通知》，本工程按A市地區(qū)標(biāo)準(zhǔn)，設(shè)防烈度要求為8度。

(4)地基土工程地質(zhì)評(píng)價(jià)：依據(jù)《巖土工程勘察規(guī)范》(GB50021—94)、《建筑地基基礎(chǔ)設(shè)計(jì)規(guī)范》(GBJ 7—89)、《建筑抗震設(shè)計(jì)規(guī)范》(GBJll—89)、《土的分類標(biāo)準(zhǔn)》(GBJl45—90) 。根據(jù)佳園小區(qū)地質(zhì)勘察報(bào)告，地基土主要有人工填土、耕填土和沖洪積、湖積(沼)相堆積層組成，地質(zhì)物理力學(xué)性質(zhì)一般或較好，周圍場(chǎng)地內(nèi)無(wú)不良地質(zhì)現(xiàn)象。場(chǎng)地土類型屬中軟場(chǎng)地土，場(chǎng)地類別為Ⅲ類建筑場(chǎng)地。

2.總體規(guī)劃布局

2.1 片區(qū)規(guī)劃

A市規(guī)劃局已對(duì)白龍路沿線C民族園片區(qū)做過(guò)控制性詳細(xì)劃，以園林旅游、休閑娛樂(lè)和高檔住宅為主。目前，該片區(qū)市政配套設(shè)施齊全，周邊環(huán)境還將進(jìn)一步改善。

2.2 小區(qū)整體規(guī)劃設(shè)計(jì)原則

(1)高綠化低密度;

(2)綜合服務(wù)配套設(shè)施齊全;

(3)戶型設(shè)計(jì)適應(yīng)“升級(jí)換代”居住要求;

(4)體現(xiàn)小區(qū)獨(dú)特的整體建筑風(fēng)格。

2.3 總平面布局

“佳園二期”總平面略呈“T形布局，由4個(gè)地塊形狀較為規(guī)則大小不同的庭院式住宅建筑群組合而成，中心花園布置在小區(qū)中部，下設(shè)地下停車庫(kù)，利用不規(guī)則地形布置網(wǎng)球場(chǎng)和休息廳，小區(qū)設(shè)南北兩個(gè)主出人口。在小區(qū)總平面規(guī)劃范圍內(nèi)，合理布局區(qū)內(nèi)空間，與“98佳園小區(qū)”內(nèi)空間視覺相呼應(yīng)，風(fēng)格相協(xié)調(diào)。

2.4 交通組織

小區(qū)交通由小區(qū)出入主通道、小區(qū)次干道和小區(qū)道路組成，道路寬度和消防通道按城市住宅小區(qū)建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)劃，地下停車出口和人口分別設(shè)于小區(qū)北面主出人口，緊接北面20米寬這域規(guī)劃路。

2.5 規(guī)劃指標(biāo)

根據(jù)“佳園二期”初步方案及建設(shè)規(guī)模，規(guī)劃指標(biāo)見表3--4。

3.建筑方案設(shè)計(jì)

本工程設(shè)計(jì)涉及建筑、結(jié)構(gòu)、防火、節(jié)能、隔聲、采光、照明。給排水、通風(fēng)、燃?xì)狻㈦姎獾雀鞣N專業(yè)，設(shè)計(jì)時(shí)需遵循有關(guān)的規(guī)范規(guī)定，單體設(shè)計(jì)時(shí)還應(yīng)符合國(guó)家現(xiàn)行的有關(guān)強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定。

表3-4 “佳園二期”項(xiàng)目建筑技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)

序 號(hào) 項(xiàng) 目 指 標(biāo)

1 總用地面積 33333.5平方米

2 總建筑面積 ?6100平方米

3 地下建筑面積(地下停車場(chǎng)) 15000平方米

4 地上建筑面積 61100平方米

其中：多層住宅 50960平方米

聯(lián)排低層高檔住宅 10140平方米

5 建筑層數(shù)地上 2～7層

地下 1層

6 建筑總高 7—22米

7 建筑層高地上 2.8—4米

地下 3.6米

8 建筑容積率 1.4米

9 綠地率 40%以上

10 停車 地上 不停車

地下 500輛

3.1 建筑方案總體構(gòu)思

建設(shè)地塊緊連“98傳園小區(qū)” ，背靠C民族園，位置居園區(qū)中北部。基本要求是：建筑方案總體構(gòu)思緊緊把握“人與自然和諧發(fā)展”這一中心主題，創(chuàng)造符合時(shí)代精神面貌的現(xiàn)代化建筑和優(yōu)美環(huán)境的精品住宿小區(qū)，并與“98佳園小區(qū)” 相呼應(yīng)，與周邊建筑環(huán)境協(xié)調(diào)統(tǒng)一。

同時(shí)考慮到，由于社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，人們審美觀念也隨之化，對(duì)現(xiàn)代建筑功能環(huán)境的要求以及建筑技術(shù)、材料也提出了高的要求，因此，小區(qū)的建筑風(fēng)格和形式還應(yīng)注意不受傳統(tǒng)風(fēng)的影響或限制，擬采用簡(jiǎn)練的現(xiàn)代構(gòu)成手法，體現(xiàn)建筑的時(shí)代息和21世紀(jì)新的居住理念。

3.2 平面設(shè)計(jì)

(1)住宅。根據(jù)使用功能，住宅采用框架結(jié)構(gòu)大空間布局，條式結(jié)構(gòu)可根據(jù)消費(fèi)需求在設(shè)計(jì)時(shí)靈活組合，調(diào)整住宅平面空構(gòu)成。住宅單體平面設(shè)計(jì)符合國(guó)家住宅建設(shè)基本標(biāo)準(zhǔn)和有關(guān)規(guī)范要求。住宅經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)見表3-5。

表3-5 “佳園二期”項(xiàng)目住宅經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)

序 號(hào) 指標(biāo)名稱 單 位 指 標(biāo)

1 套內(nèi)使用面積 平方米/套 80、128、208

2 住宅標(biāo)準(zhǔn)層總使用面積 平方米 48880

3 住宅標(biāo)準(zhǔn)層總建筑面積 平方米 61100

4 住宅標(biāo)準(zhǔn)層使用系數(shù) % 80

5 套內(nèi)建筑面積

5.15.25.3 多層住宅A型多層住宅 B型聯(lián)排低層高檔住宅c型 平方米/套 平方米/套 平方米/套 100 160 260

6 戶內(nèi)平均居住人數(shù) 人/戶 3.2

7 居住戶數(shù) 戶 431

8 居住人數(shù) 人 1379

(2)公用建筑。中心花園廣場(chǎng)地下設(shè)一層車庫(kù)，地下車庫(kù)出人口均為小區(qū)北面主出人口，地下車庫(kù)的采光、通風(fēng)、防潮、排水及安全防護(hù)措施，符合現(xiàn)行行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)《汽車庫(kù)建筑設(shè)計(jì)規(guī)范》(JGJl00)的有關(guān)規(guī)定。物業(yè)管理會(huì)所、配電室、休息廳等建筑物均建于地上。室外有消防環(huán)形車道、中心廣場(chǎng)和庭院綠化帶、建筑小品等。

3.3 立面設(shè)計(jì)

立面造型設(shè)計(jì)突出現(xiàn)代住宅建筑特色，考慮與“佳園一期”和周圍城市環(huán)境協(xié)調(diào)，表現(xiàn)簡(jiǎn)潔明快，有一定力度，使園區(qū)建筑輪廓線優(yōu)美和富于變化，并與規(guī)劃區(qū)內(nèi)優(yōu)雅、和諧、寧?kù)o的環(huán)境既協(xié)調(diào)統(tǒng)一，又具有鮮明的個(gè)性。

4.結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)

根據(jù)“佳園一期”地質(zhì)勘察報(bào)告和本項(xiàng)目工程初步規(guī)劃，工程基礎(chǔ)和上部結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)擬采用以下類型：

4.1 基礎(chǔ)選型及處理

(1)樁基礎(chǔ)：樁基礎(chǔ)應(yīng)根據(jù)地基條件、軟土層的分布、樁的承載性質(zhì)和成樁質(zhì)量，并根據(jù)實(shí)際地質(zhì)勘探結(jié)果，確定成樁方法和工藝，以保證成樁質(zhì)量。

(2)深層攪拌樁：采用深層攪拌加固地基，并按規(guī)定養(yǎng)護(hù)、測(cè)量，攪拌樁單樁還應(yīng)通過(guò)試樁確定。

4.2 上部結(jié)構(gòu)

“佳園二期”建筑群地上部分由多層住宅、聯(lián)排低層高擋住宅及公用建筑組成，地上建筑物為框架和混合結(jié)構(gòu);地下停車庫(kù)為鋼筋混凝土柱或墻。防震工程按8度設(shè)防。

5.公用設(shè)施方案

本住宅區(qū)因與’98佳園相連，可利用部分佳園小區(qū)配套設(shè)施，并可借助本項(xiàng)目改善或彌補(bǔ)兩個(gè)小區(qū)配套設(shè)施的不足。

5.1 供水排水 ’

水源為城市自來(lái)水管網(wǎng)，進(jìn)水管徑為DN200—DN800，由佳園小區(qū)預(yù)留口接入，并按住宅建筑給排水工程設(shè)計(jì)規(guī)范要求設(shè)計(jì)如下：

(1)用水標(biāo)準(zhǔn)和用水量。

住宅生活用水：140公升/人·日，K=1.4;

初步估算，住宅生活用水及消防用水每天約231立方米。

(2)給水。

1)設(shè)300～500立方米消防水池，安裝通用消防水泵2臺(tái)，自動(dòng)消防水泵2臺(tái)。建設(shè)區(qū)內(nèi)已有水泵房。

2)在住宅屋頂設(shè)單元屋頂水箱(每單元一個(gè))。

3)城市自來(lái)水進(jìn)水管不小于DNl50，設(shè)一組水表裝置。

(3)室內(nèi)給水和消防給水系統(tǒng)。

1)室內(nèi)生活給水：4層以上屋頂水箱給水，1～3層由城市壓力供水，采用下行上給式供水系統(tǒng)。

2)普通消防供水系統(tǒng)：由上行、下行、水平供水干管和豎管組成水平和立環(huán)供水系統(tǒng)。

(4)室內(nèi)外排水。

1)室內(nèi)污水排放量按供水量的85%—90%估算，約173立方米。室內(nèi)排水需經(jīng)室外化糞池處理后，進(jìn)入城市排污管網(wǎng)。

2)室外雨水按清污分流制排人城市排水管網(wǎng)系統(tǒng)，雨水量按A市地區(qū)暴雨強(qiáng)度公式計(jì)算。

5.2 供電

(1)供配電系統(tǒng)。

1)負(fù)荷等級(jí)：工程消防用電設(shè)備、設(shè)備機(jī)房、小區(qū)道路照明、生活泵等為二級(jí)負(fù)荷，其余負(fù)荷為三級(jí)。

2)供電電源及電壓：供電電壓為10kV電源，從廠內(nèi)配電室增容后接出，配電房設(shè)自動(dòng)化柴油發(fā)電機(jī)組作備用電源。

3)主要電力供應(yīng)指標(biāo)：設(shè)備容量2155kW，計(jì)算負(fù)荷1657kW，變壓器總裝機(jī)容量2134kV·A。目前廠內(nèi)配電室變壓器裝機(jī)容量為2X 315kV·A。

4)計(jì)量方式：l0kV系統(tǒng)進(jìn)線設(shè)專用計(jì)量柜，住宅每戶設(shè)專用磁卡式分戶電表。

(2)照明及電力設(shè)計(jì)。

1)配電方式：二級(jí)負(fù)荷按設(shè)備功能分組，由不同母線段供出回路，到末端配電箱后對(duì)其供電;三級(jí)負(fù)荷為單回路供電;每戶戶內(nèi)設(shè)分戶箱，按5kW/戶計(jì)算。

2)照明設(shè)計(jì)：有正常照明、應(yīng)急照明和小區(qū)室外景觀照明。照度標(biāo)準(zhǔn)按國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)GB 133—90的中值選取。主要光源為節(jié)能型熒光燈，住宅預(yù)留燈位，由用戶裝修選定。在公用建筑疏散樓梯口、地下車庫(kù)通道等位置，設(shè)安全出口標(biāo)志燈;在通道及轉(zhuǎn)彎處，設(shè)疏散標(biāo)志燈。

3)電力設(shè)計(jì)：消防設(shè)備按消防中心指令開停機(jī);通風(fēng)空調(diào)系統(tǒng)集中聯(lián)動(dòng)控制;生活水泵和潛水泵按水位自動(dòng)控制。所有遠(yuǎn)程控制設(shè)備均設(shè)置手動(dòng)控制功能。

5.3 供氣

采用城市管道煤氣供氣方式。主要用氣地為住宅區(qū)，煤氣用量按民用建筑日煤氣用量標(biāo)準(zhǔn)估算(每戶每月40—50立方米) ，從98佳園小區(qū)預(yù)留口接人。

5.4 通風(fēng)空調(diào)

(1)住宅空調(diào)。高級(jí)住宅可采用分體熱泵式空調(diào)器(掛璧式或立柜式)。由住戶自行購(gòu)置(一般不需要)。

(2)通氣及防排煙設(shè)計(jì)。地下車庫(kù)設(shè)機(jī)械排氣系統(tǒng)，設(shè)管道或通風(fēng)窗自然補(bǔ)風(fēng)。安裝機(jī)械排煙系統(tǒng)，排風(fēng)量按每小時(shí)6次氣計(jì)算。設(shè)備用房換氣次數(shù)為4～6次/小時(shí)(變配電房按10次/小時(shí)計(jì)算)。

5.5 弱電設(shè)計(jì)

(1)小區(qū)通信線路由A市市話網(wǎng)直接引入。

(2)高級(jí)商住兩用住宅設(shè)數(shù)據(jù)、語(yǔ)音用模塊化插座。

(3)數(shù)據(jù)語(yǔ)音均采用lOOMbid高速傳輸方式，用五類傳輸線。

(4)小區(qū)范圍內(nèi)設(shè)CCTV保安監(jiān)控、防盜報(bào)警系統(tǒng)。出入口及重要部位設(shè)置攝像機(jī)、雙監(jiān)報(bào)警監(jiān)視器和微音器。

(5)小區(qū)CATV電視系統(tǒng)由A市光纖電視網(wǎng)引入，每用戶設(shè)2～3個(gè)電視用戶盒。

(6)設(shè)火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警、消防聯(lián)動(dòng)系統(tǒng)和緊急廣播系統(tǒng)。

6.消防

(1)建筑物周圍設(shè)環(huán)形消防通道，利用建筑四周城市道路系統(tǒng)，為消防補(bǔ)救提供有利的交通應(yīng)急條件。

(2)地下停車庫(kù)設(shè)防煙疏散樓梯間，采用室內(nèi)自動(dòng)噴淋消防或氣體消防設(shè)施、消火栓。

(3)小區(qū)室外按規(guī)范設(shè)消火栓。

(4)地下車庫(kù)按國(guó)家有關(guān)規(guī)范設(shè)置防火分區(qū)。

(5)根據(jù)小區(qū)消防用水量設(shè)消防水池(花園水池及消防兩用)，按規(guī)定要求儲(chǔ)存充足水量，以滿足消防的要求。

7.環(huán)境保護(hù)

本工程主要污染源是地下停車庫(kù)汽車排放的尾氣對(duì)地面周圍空氣和地下環(huán)境構(gòu)成的污染，其次是住宅生活污水、固體垃圾，地下層設(shè)備運(yùn)行的噪聲污染。對(duì)上述污染擬采取以下措施進(jìn)行治理： 、

(1)公共及生活污水：公共污水和住宅排污經(jīng)化糞池處理排人城市污水管道。

(2)固體垃圾：采用袋裝方式收集處理，防止二次污染。

(3) 噪聲：設(shè)備選型應(yīng)盡量選用噪較低的，必要時(shí)對(duì)有關(guān)功能分區(qū)在建筑上做隔聲處理，達(dá)到環(huán)保標(biāo)準(zhǔn)。

六、項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度安排

本項(xiàng)目計(jì)劃在兩年半(29個(gè)月)左右的時(shí)間內(nèi)建成。建設(shè)進(jìn)度計(jì)劃如下：

20xx年1月20日：項(xiàng)目建議書批復(fù)。

20xx年2月23日～20xx年3月：編制可行性研究報(bào)告并報(bào)批。

20xx年5月—20xx年7月：建筑方案設(shè)計(jì)。

20xx年8月：綜合管網(wǎng)設(shè)計(jì)。

20xx年9月～20xx年11月：施工圖設(shè)計(jì)。

20xx年12月：報(bào)建、領(lǐng)取建設(shè)規(guī)劃許可證。

20xx年1月：工程開工。

20xx年3月：完成投資25%，開始預(yù)售。

20xx年8月：主體工程斷水。

20xx年12月—20xx年2月：?jiǎn)误w工程驗(yàn)收。

20xx年1月—20xx年3月：分項(xiàng)工程驗(yàn)收。

20xx年6月：正式人住。

七、投資估算與資金籌措

1.投資估算

根據(jù)建設(shè)單位提供的“佳園一期”土建工程基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，按本項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案確定的建筑面積、結(jié)構(gòu)、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，以及可行性研究財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)有關(guān)取費(fèi)要求，估算總投資造價(jià)見表3-6和附表3-1。

表3-6“佳園小區(qū)” 項(xiàng)目投資估算 單位：萬(wàn)元

序號(hào) 項(xiàng) 目 開發(fā)產(chǎn)品 分期計(jì)劃進(jìn)度

成 本 1 2 3 4

1 土地費(fèi)用 4500 4500

2 前期工程費(fèi) 647 647

3 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi) 2054 600 1454

4 建筑安裝工程費(fèi) 7132 1090 5400 642

5 公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi) 280 50 100 130

6 開發(fā)間接費(fèi) 109 25 35 35 14

7 管理費(fèi)用 285 90 90 90 15

8 銷售費(fèi)用 713 50 250 250 163

9 開發(fā)期稅費(fèi) 130 130

10 其他費(fèi)用 544 90 90 364

11 不可預(yù)見費(fèi) 1230 400 500 330

合 計(jì) 17623 7142 7949 20xx 522

2.資金籌措

本項(xiàng)目建設(shè)資金完全由建設(shè)單位自籌，B房地產(chǎn)開發(fā)公司使用自有資金8000萬(wàn)元作為項(xiàng)目資本金;按國(guó)家對(duì)商品房銷售有關(guān)規(guī)定，不足資金可以從預(yù)售房款中解決，實(shí)行滾動(dòng)開發(fā)，本項(xiàng)目需利用分期預(yù)售房款總計(jì)約9623萬(wàn)元。詳見附表3-2。

八、經(jīng)濟(jì)效益分析

1.住宅銷售價(jià)格

根據(jù)工程所處位置、周圍環(huán)境條件和房地產(chǎn)市場(chǎng)的趨勢(shì)預(yù)測(cè)，考慮房地產(chǎn)銷售風(fēng)險(xiǎn)和工程建設(shè)成本等綜合因素，多層住宅按每平方米2950元;低層聯(lián)排高檔住宅按每平方米3850元：平均每建筑平方米售價(jià)3001元。地下停車庫(kù)每個(gè)車位75000元，按80%即400個(gè)車位銷售計(jì)。

2.銷售進(jìn)度及付款計(jì)劃

本項(xiàng)目計(jì)劃在3年內(nèi)完成銷售，各年銷售計(jì)劃見表3-7表。

表3-7 各類建筑銷售計(jì)劃表(%)

項(xiàng) 目 合 計(jì) 1 2

多層住宅 100 15 60

聯(lián)排低層高檔住宅 100 10 60

地下停車場(chǎng) 100 10 60

所有業(yè)主均在兩年內(nèi)付清房款，簽合同當(dāng)年付一半，第二年再付一半。

考慮小區(qū)臨時(shí)停車的需要，20%的地下停車庫(kù)車位，用于租賃，由小區(qū)物業(yè)公司經(jīng)營(yíng)和管理。投入經(jīng)營(yíng)后第一年60%出租率，每個(gè)停車位每月280元;第二年以后出租率為100%，第二年至第五年，停車位每月300元，五年以后每月400元。

3.稅費(fèi)率

本報(bào)告采用的各種稅費(fèi)率見表3—8。

表3-8 稅費(fèi)率表(%)

稅 費(fèi) 項(xiàng) 目 稅費(fèi)率 稅 費(fèi) 項(xiàng) 目 稅費(fèi);

營(yíng)業(yè)稅 5 土地增值稅 30、40、50超率累進(jìn)

城市維護(hù)建設(shè)稅 7 公益金 5

教育費(fèi)附加費(fèi) 3 法定盈余公積金 10

企業(yè)所得稅 33 任意盈余公積金 8

房產(chǎn)稅(按租金) 12 不可預(yù)見費(fèi) 7.5

4.盈利能力分析

項(xiàng)目在計(jì)算期內(nèi)經(jīng)營(yíng)收入22089萬(wàn)元，可獲利潤(rùn)總額3132元，扣除所得稅1034萬(wàn)元、公益金105萬(wàn)元、公積金210萬(wàn)任意盈余公積金168萬(wàn)元后還有1616萬(wàn)元可分配利潤(rùn)。項(xiàng)目繳納的經(jīng)營(yíng)稅金為1215萬(wàn)元，企業(yè)所得稅為1034萬(wàn)元，土地增值稅為380萬(wàn)元，合計(jì)繳納稅金2629萬(wàn)元。詳見附表3-3—附表3-5。

項(xiàng)目全投資內(nèi)部收益率(所得稅前)為19.8%，在預(yù)期可接受的內(nèi)部收益率為15%時(shí)凈現(xiàn)值可達(dá)517萬(wàn)元，投資回收期為2.9年。資本金內(nèi)部收益率為13.1%。詳見附表3-6和附表3-7。

商品房投資利潤(rùn)率=利潤(rùn)總額/總投資X100%

=3132/17623X 100%=17.8%

商品房資本金凈利潤(rùn)率=稅后利潤(rùn)/資本金X100%

=2099/8000X 100%=26.2%

5.清償能力分析

本項(xiàng)目所需資金全部均由開發(fā)商自籌，末向金融機(jī)構(gòu)借款，因此不存在還款問(wèn)題。由于項(xiàng)目未借款，在適當(dāng)安排應(yīng)付利潤(rùn)的情況下，資產(chǎn)負(fù)債率可以一直保持為零。

6.資金平衡分析和資產(chǎn)負(fù)債分析

在項(xiàng)目計(jì)算期內(nèi)，各期資金的來(lái)源與運(yùn)用是平衡有余的。由于項(xiàng)目未借款，在適當(dāng)安排應(yīng)付利潤(rùn)的情況下，資產(chǎn)負(fù)債率可以一直保持為零，由附表3-9可見，在項(xiàng)目計(jì)算期內(nèi)，項(xiàng)目的資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)是很好的。資金平衡分析詳見附表3-8，資產(chǎn)負(fù)債分析詳見附表3-9。

7.敏感性分析

將開發(fā)產(chǎn)品投資、售房?jī)r(jià)格、租房?jī)r(jià)格和預(yù)售款回籠進(jìn)度等因素作為不確定性因素進(jìn)行敏感性分析，分析結(jié)果表明開發(fā)產(chǎn)品投資和售房?jī)r(jià)格兩個(gè)因素對(duì)項(xiàng)目的效益最為敏感。如果開發(fā)產(chǎn)品投資和售房?jī)r(jià)格分別向不利方面變動(dòng)10%，全部投資內(nèi)部收益率將分別下降至6.3%和4.8%，凈現(xiàn)值分別下降至—857萬(wàn)元和—927萬(wàn)元，均為負(fù)值;投資回收期則增加到3.5和3.?年;租

房?jī)r(jià)格和預(yù)售款回籠進(jìn)度對(duì)收益的影響相對(duì)不敏感。根據(jù)測(cè)算，敏感因素的變動(dòng)均不應(yīng)超過(guò)基本方案6%左右的范圍，否則，項(xiàng)目收益風(fēng)險(xiǎn)較大。詳見表3-9及圖3-1。

表3-9敏感性分析表

序號(hào) 項(xiàng) 目 變動(dòng)幅度(%)

內(nèi)部收益率(%) 凈現(xiàn)值(萬(wàn)元) 投資回收期(年)

0 基本方案 19.8 517 2.9

1 開發(fā)產(chǎn)品投資 +10 7.7 —867 3.5

-10 35.3 1901 2.7

2 售房?jī)r(jià)格 +10 33.9 1961 2.7

-10 6.5 —927 3.7

3 預(yù)售款回籠進(jìn)度 +10 21.1 616 2.9

-10 17.0 246 3.3

4 租房?jī)r(jià)格 +10 19.9 523 2.9

-10 19.8 510 2，9

敏感因素變動(dòng)(%)

圖3—1 敏感性分析圖(全部投資，所得稅前)

1一售房?jī)r(jià)格;2--預(yù)售款回籠進(jìn)度;3一租房?jī)r(jià)格;

4--基準(zhǔn)收益率;5一開發(fā)產(chǎn)品投資

8.臨界點(diǎn)分析

為考察對(duì)開發(fā)產(chǎn)品效益有影響的因素變化的極限承受能力，對(duì)開發(fā)產(chǎn)品投資、售房?jī)r(jià)格、土地費(fèi)用和售房面積等因素作臨界點(diǎn)分析，若期望的內(nèi)部收益率為15%，則項(xiàng)目投資的臨界18281萬(wàn)元，增加654萬(wàn)元;每平方米售房?jī)r(jià)格的臨界點(diǎn)為2894元，下降107元;土地費(fèi)用的臨界點(diǎn)為5069萬(wàn)元，增加569萬(wàn)元;售房面積的臨界點(diǎn)為70335平方米，減少2765平方米。詳見表3--10

表3-10 臨界點(diǎn)分析表

敏感因素 基本值 臨界點(diǎn)

全投資稅前內(nèi)部收益率 19.8% 期望值 15.0%

開發(fā)產(chǎn)品投資(萬(wàn)元) 17623 最高值 18281

售房?jī)r(jià)格(元/平方米) 3001 最低值 2894

土地費(fèi)用(萬(wàn)元) 4500 最高值 5069

售房面積(平方米) 73100 最低值 70335

9.主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)

本項(xiàng)目的主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)見表3—11。

表3-11 主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表

序號(hào) 名 稱 單位 數(shù)據(jù) 備注

Ⅰ11.11.2 建設(shè)規(guī)模房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品總建筑面積 商品房銷售其中：多層住宅聯(lián)排低層高檔住宅地下停車場(chǎng) 出租房地下停車場(chǎng) 平方米平方米平方米平方米平方米平方米平方米 7610073100509601003000

Ⅱ123456789 經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù) 總投資 資金籌措 其中：資本金使用預(yù)售房款 經(jīng)營(yíng)收人 經(jīng)營(yíng)稅金及附加 總成本費(fèi)用 利潤(rùn)總額 所得稅 稅后利潤(rùn) 土地增值稅 萬(wàn)元萬(wàn)元萬(wàn)元萬(wàn)元萬(wàn)元萬(wàn)元萬(wàn)元萬(wàn)元萬(wàn)元萬(wàn)元萬(wàn)元 000962344620742076 年平均年平均年平均年平均年平均年平均年平均

Ⅲ12345676 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)商品房投資利潤(rùn)率商品房投資利稅率商品房資本金凈利潤(rùn)率全部投資內(nèi)部收益率(所得稅前)全部投資投資回收期(所得稅前)全部投資內(nèi)部收益率(所得稅后)全部投資投資回收期(所得稅后)資本金內(nèi)部收益率 %%%%年%年% 17.826。926.219.82.913.13.213.1

九、風(fēng)險(xiǎn)分析及對(duì)策

1.市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)分析

(1)從A市目前住宅市場(chǎng)來(lái)看，出現(xiàn)了住房供過(guò)于求的情況，據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前已積壓商品房達(dá)80萬(wàn)平方米。除了市場(chǎng)有效需求不足，改革滯后，福利分房與貨幣分房雙軌并行，購(gòu)房者舉棋不定，房?jī)r(jià)超過(guò)消費(fèi)者的承受能力等原因外，小區(qū)位置偏僻，設(shè)施不配套，交通不方便，住宅小區(qū)環(huán)境不盡如意，缺乏良好的居住環(huán)境是其重要原因。

本項(xiàng)目市場(chǎng)定位為中高檔住宅，項(xiàng)目在區(qū)位、配套設(shè)施、交通、小區(qū)環(huán)境等方面有較大的市場(chǎng)需求優(yōu)勢(shì)，但在銷售價(jià)格方面有一定風(fēng)險(xiǎn)。按照國(guó)際慣例，房?jī)r(jià)一般是居民家庭年收入的3～6倍，而目前A市房?jī)r(jià)每平方米售價(jià)為1500--20xx元之間(中低檔商品房)，一套建筑面積65平方米的住房平均售價(jià)達(dá)9.75萬(wàn)元～13萬(wàn)元之間，相當(dāng)于家庭年收入的7.2倍至9.6倍，

難以形成有效需求。本項(xiàng)目銷售房?jī)r(jià)是這一標(biāo)準(zhǔn)的近2倍，目前A市先富者畢竟是少數(shù)，需求有限，銷售有一定市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。

雖然目前A市房地產(chǎn)市場(chǎng)總的趨勢(shì)是供大于求，價(jià)格走低，銷售相對(duì)低迷，但隨著國(guó)家采取的反通貨緊縮政策的成功，擴(kuò)大內(nèi)需取得成效，居民實(shí)際購(gòu)買力處于上升趨勢(shì)，從長(zhǎng)遠(yuǎn)看商品房的銷售前景看好。為保證項(xiàng)目成功，開發(fā)商應(yīng)提高工程質(zhì)量，通過(guò)降低開發(fā)成本，減小市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。

(2)做好方案規(guī)劃。項(xiàng)目市場(chǎng)定位是建立在住宅小區(qū)合理的規(guī)劃基礎(chǔ)上，包括小區(qū)總體規(guī)劃、配套環(huán)境規(guī)劃、戶型規(guī)劃等。應(yīng)杜絕規(guī)劃設(shè)計(jì)單調(diào)、缺乏完善的配套功能的方案規(guī)劃，從方案的規(guī)劃上和戶型的設(shè)計(jì)上贏得消費(fèi)者，減小項(xiàng)目的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。

2.經(jīng)營(yíng)管理風(fēng)險(xiǎn)分析

(1)本項(xiàng)目主要應(yīng)加強(qiáng)市場(chǎng)營(yíng)銷工作，做好商品房銷售，加大促銷力度，多渠道、多種方式推廣促銷，盡快銷售，才能最大限度地減少項(xiàng)目市場(chǎng)銷售風(fēng)險(xiǎn)。

(2)在項(xiàng)目實(shí)施中還應(yīng)優(yōu)化設(shè)計(jì)，采取切實(shí)可行的工程技術(shù)措施和施工方案，在施工管理中，控制各項(xiàng)開發(fā)建設(shè)成本費(fèi)用;降低投資成本。從財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)分析數(shù)據(jù)可以看出，工程投資降低1%，將比基本方案增加凈現(xiàn)值139萬(wàn)元，增長(zhǎng)36.5%;反之，利潤(rùn)減少，銷售收益率下降。因此，降低工程造價(jià)，控制投資成本，也是降低本項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的因素之一。

(3)做好物業(yè)管理和售后服務(wù)工作。

3. 金融財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)分析

本項(xiàng)目資金完全自籌，不從銀行貸款。但從自有資金使用成本和開發(fā)資金回收考慮十減少占用資金回收風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)采用多種付款方式促銷，可選擇采用：(1)‘次性付款方式;(2)分期付款方式;(3)七成銀行按揭方式;(4)建筑分期付款+銀行按揭;(5)特惠免息分期付款;(旬。全部按揭限期分期付款等多種付款方式，使開發(fā)資金按預(yù)期回籠廠消減金融財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

附表3-1項(xiàng)目總投資估算 單位(萬(wàn)元)

序號(hào) 項(xiàng) 目 總投資 估算說(shuō)明

1 開發(fā)建設(shè)投資 17623

1.11.21.31.41.51.61.71.81.91.101.111.12 土地費(fèi)用前期工程費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi) ’建筑安裝工程費(fèi)公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)開發(fā)間接費(fèi)管理費(fèi)用銷售費(fèi)用開發(fā)期稅費(fèi)其他費(fèi)用不可預(yù)見費(fèi)財(cái)務(wù)費(fèi)用 450064720547570

2 經(jīng)營(yíng)資金

3 項(xiàng)目總投資 17623

3.13.23.3 開發(fā)產(chǎn)品成本 固定資產(chǎn)投資經(jīng)營(yíng)資金 17623

附表3-2投資使用計(jì)劃與資金籌措表 單位：萬(wàn)元

序號(hào) 項(xiàng) 目 合計(jì) ] 2 3 4 5 6

1 總投資 17623 7142 7949 20xx 522

1.1 1.2 1.3 1.4 1.5 自營(yíng)資產(chǎn)投資自營(yíng)資產(chǎn)投資借款建 設(shè)期利息自營(yíng)資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅 經(jīng)營(yíng)資金 開發(fā)產(chǎn)品投資其中：不含財(cái)務(wù)費(fèi)用財(cái)務(wù)費(fèi)用 1762317623 71427142 79497949 20xx20xx’ 522522

2 資金籌措 17623 7142 7949 20xx 522

2.1 2.2 2.3 2.4 2.52.512.522.53 資本金預(yù)售收入預(yù)租收入其他收入借款 固定資產(chǎn)投資長(zhǎng)期借款 自營(yíng)資產(chǎn)投資人民幣借款 自營(yíng)資產(chǎn)投資外幣借款 房地產(chǎn)投資人民幣借款 自營(yíng)資產(chǎn)投資建設(shè)期利息借款 經(jīng)營(yíng)資金人民幣借款 80009623 6400742 16006349 20xx 522

附表3-3 售房收入與經(jīng)營(yíng)稅金及附加估算表 單位：萬(wàn)元

序 號(hào) 項(xiàng) 目 合計(jì) 1 2 3 4 5 6

1 售房收入 21937 1473 8054 9496 2915

1.1 1.2 1.3 可出售面積(車位)平均售價(jià)(元/平方米) 銷售比例(%) 73100100 9858298813 43860300160

2 經(jīng)營(yíng)稅金及附加 1207 81 443 522 160

2.1 2.2 2.3 營(yíng)業(yè)稅 城市維護(hù)建設(shè)稅 教育費(fèi)附加 10977733 7452 4032812 47533 14 146104

3 土地增值稅 380 19 133 171 57

4 商品房銷售凈收入 20350 1373 7478 8802 2697

附表3-4 租房收入與經(jīng)營(yíng)稅金及附加估算表 單位：萬(wàn)元

序 號(hào) 項(xiàng) 目 合計(jì) 1 2 3 4 5 6

1 租房收入 152 20 36 48 48

1.1 1.2 1.3 可出租面積(車位) 單位租金(元/車位) 出租率(%) 60336060 1003600100 1004800100 1004800100

2 經(jīng)營(yíng)稅金及附加 8.37 1 1.98 2.64 2.64

2.1 2.2 2.3 營(yíng)業(yè)稅 城市維護(hù)建設(shè)稅 教育費(fèi)附加 7.610.530.23 1 1.800.130.05 2.400.170.07 2.400.170.07

3 租金凈收入 143.?9 19 34.02 45.36 45.36

4 凈轉(zhuǎn)售收入 339.51 339.51

附表3-5損益表 單位：萬(wàn)元

序 號(hào) 項(xiàng) 目 合計(jì) 1 2 3 4 5 6

1 經(jīng)營(yíng)收入 22089 1473 8054 9516 2951 48 48

1.11.21.3 商品房銷售收入 房地產(chǎn)租金收入 自營(yíng)收入 21937152 1473 8054 949620 291536 48 48

2 經(jīng)營(yíng)成本 17284 1166 6329 7451 2296 21 21

2.12.2 商品房經(jīng)營(yíng)成本出租房經(jīng)營(yíng)成本(攤銷) 1720975 1166 6329 743812 227621 21 21

3 出租房經(jīng)營(yíng)費(fèi)用 78 12 21 22 22

4 自營(yíng)部分經(jīng)營(yíng)費(fèi)用

5 自營(yíng)部分折舊、攤銷

6 自營(yíng)部分財(cái)務(wù)費(fèi)用

7 經(jīng)營(yíng)稅金及附加 1215 81 443 523 162 3 3

8 土地增值稅 380 19 133 171 57

9 利潤(rùn)總額 3132 207 1149 1358 414 2 2

10 彌補(bǔ)以前年度虧損

11 應(yīng)納稅所得額 3132 207 1149 1358 414 2 2

12 所得稅 1034 68 379 448 137 1 1

13 稅后利潤(rùn) 2099 138 770 910 277 2 2

公益金 法定盈余公積金 任意盈余公積金 105210168 71411 387762 469173 142822

14 加：年初未分配利潤(rùn) 43 220 220 220

15 可供投資者分配的利潤(rùn) 107 635 921 434 222 1

16 應(yīng)付利潤(rùn) 1616 64 415 701 214 222 1

A方 B方 C方 1616 64 415 701 214 222 1

17 年末未分配利潤(rùn) 43 220 220 220

附表3-6 財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表(全部投資) 單位：萬(wàn)元

序號(hào) 項(xiàng) 目 合計(jì) 1 2 3 4 5 6

1 現(xiàn)金流人 22429 1473 8054 9516 2951 48 388

1.11.21.31.41.51.61.7 售房收入 租房收入 自營(yíng)收入 其他收人 回收固定資產(chǎn)余值 回收經(jīng)營(yíng)資金 ’ 凈轉(zhuǎn)售收入 21937152340 1473 8054 949620 291536 48 48340

2 現(xiàn)金流出 20330 7310 8904 3166 899 26 26

2.12.22.32.42.52.62.72.8 固定資產(chǎn)投資(含方向稅)開發(fā)產(chǎn)品投資(不含投資費(fèi)用) 經(jīng)營(yíng)資金 . 自營(yíng)部分經(jīng)營(yíng)費(fèi)用 出租房經(jīng)營(yíng)費(fèi)用 經(jīng)營(yíng)稅金及附加 土地增值稅 所得稅 3801034 7142811968 7949443133379 20xx12523171448 5222116257137 2231 2231

3 凈現(xiàn)金流量累計(jì)凈現(xiàn)金流量 2099 -5837-5837 -850-6687 6350-337 20521715 221737 3622099

4 所得稅前凈現(xiàn)金流量累計(jì)所得稅前凈現(xiàn)金流量 3132 5769-5769 -471-6240 6799558 21892747 232770 3633132

計(jì)算指標(biāo) 所得稅前所得稅后內(nèi)部收益率(FIRR) 19.8% 13.1%財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值(FNPV) 517 -203。投資回收期(年) 2.92 3.16 基準(zhǔn)收益率(/。) 15.00% 15.00%

附表3-6 財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表(資本金) 單位：萬(wàn)元

序號(hào) 項(xiàng) 目 合計(jì) 1 2 3 4 5 6

1 現(xiàn)金流人 22429 1473 8054 9516 2951 48 388

1.1 1. 2 1.3 1.4 1.5 1.6 1.7 售房收入 租房收入 自營(yíng)收入 其他收入 回收固定資產(chǎn)余值 回收經(jīng)營(yíng)資金 凈轉(zhuǎn)售收入 21937152340 1473 8054 949620 291536 48 48340