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重大風(fēng)險(xiǎn)分析研判制度范文第1篇

風(fēng)險(xiǎn)研判情況

大煤公司5處生產(chǎn)突出礦井中，A類低風(fēng)險(xiǎn)0處、B類中風(fēng)險(xiǎn)3處、C類高風(fēng)險(xiǎn)2處。37個(gè)采掘工作面中，瓦斯風(fēng)險(xiǎn)研判，綠色23個(gè)，黃色12，紅色2個(gè)。 C類高風(fēng)險(xiǎn)煤礦分別為：大煤六礦和大煤九礦。

執(zhí)法監(jiān)察情況

從執(zhí)法結(jié)果上看，大煤公司在安全管理上還存在很多薄弱環(huán)節(jié)和突出問題，有些問題還很嚴(yán)重，特別是在重大災(zāi)害治理等方面與現(xiàn)行法律、法規(guī)、規(guī)章和規(guī)定要求還有較大差距，主要表現(xiàn)為：

（一）、對(duì)大煤九礦公開裁定暨警示教育會(huì)議精神落實(shí)不力，沒有深刻吸取相應(yīng)教訓(xùn)

1、兩礦均存在重大事故隱患

（1）、大煤九礦3204采煤工作面回采與3204風(fēng)巷第四頂板高位裂隙鉆場(chǎng)掘進(jìn)工作面掘進(jìn)同時(shí)作業(yè)，共用回風(fēng)，無獨(dú)立的回風(fēng)系統(tǒng)。

違反《防治煤與瓦斯突出細(xì)則》第三十一條第一款第三項(xiàng)“突出煤層采掘工作面回風(fēng)應(yīng)當(dāng)直接進(jìn)入專用回風(fēng)巷”

符合《國(guó)務(wù)院關(guān)于預(yù)防煤礦生產(chǎn)安全事故的特別規(guī)定》（國(guó)務(wù)院第446號(hào)令）第八條第二款第（五）項(xiàng)和《煤礦重大生產(chǎn)安全事故隱患判定標(biāo)準(zhǔn)》第八條 “通風(fēng)系統(tǒng)不完善、不可靠”第（五）項(xiàng)“突出煤層工作面沒有獨(dú)立的回風(fēng)系統(tǒng)的”之規(guī)定，構(gòu)成重大事故隱患。

（2）大煤九礦3204風(fēng)巷第四頂板高位裂隙鉆場(chǎng)掘進(jìn)工作面掘進(jìn)作業(yè)時(shí)，將甲烷傳感器（T1）整班從掘進(jìn)工作面移至3204風(fēng)巷。

違反《煤礦安全監(jiān)控系統(tǒng)及檢測(cè)儀器使用管理規(guī)范》（AQ1029-2007）第6.4.1條“煤巷、半煤巖巷和有瓦斯涌出巖巷的掘進(jìn)工作面甲烷傳感器必須在工作面混合風(fēng)流處設(shè)置甲烷傳感器T1”

符合《煤礦重大生產(chǎn)安全事故隱患判定標(biāo)準(zhǔn)》第七條 “高瓦斯礦井監(jiān)控系統(tǒng)不能正常運(yùn)行”第（二）項(xiàng)“按規(guī)定安設(shè)、調(diào)校甲烷傳感器”之規(guī)定，構(gòu)成重大事故隱患。

（3）大煤六礦2125切眼掘進(jìn)工作面1月5日8點(diǎn)班在施工探孔過程中發(fā)生噴孔，之后連續(xù)多個(gè)班次在該地點(diǎn)繼續(xù)施工釋放孔，用局部措施代替區(qū)域措施。

違反《防治煤與瓦斯突出細(xì)則》第五十四條第五款“在采掘作業(yè)中，發(fā)現(xiàn)有噴孔、頂鉆等明顯突出預(yù)兆的，必須采取區(qū)域防突措施。”

符合《煤礦重大生產(chǎn)安全事故隱患判定標(biāo)準(zhǔn)》第六條 “煤與瓦斯突出礦井，未依照規(guī)定實(shí)施防突出措施”第（四）項(xiàng)“未按規(guī)定采取防治突出措施的”之規(guī)定，構(gòu)成重大事故隱患。

（4）、大煤六礦2142采煤工作面煤厚1.2m—13.1m，采高2.8m，采放比大于1:3，未經(jīng)行業(yè)專家論證。

違反《煤礦安全規(guī)程》第一百一十五條第一款第六項(xiàng)“緩傾斜、傾斜厚煤層的采放比大于1:3，且未經(jīng)行業(yè)專家論證的，嚴(yán)禁采用放頂煤開采”

符合《煤礦重大生產(chǎn)安全事故隱患判定標(biāo)準(zhǔn)》第十三條 “使用明令禁止使用或者淘汰的設(shè)備、工藝”之規(guī)定，構(gòu)成重大事故隱患。

（5）、大煤六礦2142綜采工作面進(jìn)風(fēng)巷未設(shè)置甲烷傳感器T4。

違反《煤礦安全監(jiān)控系統(tǒng)及檢測(cè)儀器使用管理規(guī)范》（AQ1029-2019）第6.2.1條“煤與瓦斯突出礦井進(jìn)風(fēng)巷設(shè)置甲烷傳感器T3、T4。”

符合《煤礦重大生產(chǎn)安全事故隱患判定標(biāo)準(zhǔn)》第七條 “高瓦斯礦井監(jiān)控系統(tǒng)不能正常運(yùn)行”第（二）項(xiàng)“按規(guī)定安設(shè)、調(diào)校甲烷傳感器”之規(guī)定，構(gòu)成重大事故隱患。

2、對(duì)重大隱患沒有引起應(yīng)有的重視。

（1）、大煤六礦1月5日2125切眼掘進(jìn)工作面發(fā)生噴孔后，當(dāng)班礦領(lǐng)導(dǎo)未按《瓦斯管理預(yù)警分析處置制度》要求組織進(jìn)行異常分析，向上級(jí)單位報(bào)告。1月5日、6日調(diào)度日?qǐng)?bào)中“安全生產(chǎn)摘要”內(nèi)容記錄為“安全無事”。

（2）、大煤六礦2125切眼掘進(jìn)工作面在1月5日8點(diǎn)班出現(xiàn)噴孔后，1月5日4點(diǎn)班、1月6日0點(diǎn)班、8點(diǎn)班繼續(xù)在該工作面施工釋放孔。

（3）、大煤六礦重新設(shè)計(jì)的穿層鉆孔控制2125切眼兩幫輪廓線外仍然不足30米，鉆孔孔底間距達(dá)10米，存在抽采空白帶；未按照半徑100米的范圍采取區(qū)域防突措施。

（4）、大煤六礦2125下順槽穿層鉆孔控制下順槽下幫輪廓線外煤層僅15米，2125切眼發(fā)生噴孔事件后，用2125切眼治理方案代替區(qū)域措施修改設(shè)計(jì)，未經(jīng)煤礦企業(yè)技術(shù)負(fù)責(zé)人審批；2125下順槽未修改設(shè)計(jì)繼續(xù)施工。

（5）、大煤六礦多次煤與瓦斯突出事故發(fā)生在地質(zhì)構(gòu)造附近。2125切眼掘進(jìn)工作面處于背斜軸部應(yīng)力集中區(qū)。區(qū)域驗(yàn)證時(shí)3次q值達(dá)到4.1L/min，逼近臨界值（4.5 L/min），未引起重視，未分析原因，未采取應(yīng)對(duì)措施，礦井評(píng)估2125切眼煤與瓦斯突出風(fēng)險(xiǎn)為低風(fēng)險(xiǎn)。

（6）、大煤公司《關(guān)于對(duì)六礦2125切眼掘進(jìn)工作面區(qū)域防突設(shè)計(jì)及措施批復(fù)》（2018年6月22日）中規(guī)定2125切眼掘進(jìn)工作面穿層鉆孔控制切眼兩幫輪廓線外煤層15米條帶瓦斯，抽采半徑為2.73米，鉆孔排距5米，存在抽采空白帶。

（二）、瓦斯治理還不到位，態(tài)度不堅(jiān)決

1、兩礦均存在區(qū)域措施不達(dá)標(biāo)的情況

（1）、大煤九礦3204采煤工作面第2單元評(píng)價(jià)時(shí)抽采瓦斯量684347m3，參與計(jì)算煤炭?jī)?chǔ)量93157t。實(shí)際上該單元由相鄰的3206工作面下順槽順層抽采，參與計(jì)算煤炭?jī)?chǔ)量應(yīng)為103426t。則評(píng)價(jià)時(shí)第2單元的殘余瓦斯含量為6.25m3/t。

（2）、大煤六礦2142工作面2019年12月抽采瓦斯量35.5萬m3，產(chǎn)量9.6萬噸，殘余瓦斯含量6.4m3/t。  

違反《煤礦瓦斯抽采達(dá)標(biāo)暫行規(guī)定》第二十六條“ 對(duì)預(yù)抽瓦斯效果評(píng)價(jià)時(shí)，首先應(yīng)根據(jù)抽采計(jì)量計(jì)算抽采后的殘余瓦斯含量或殘余瓦斯壓力，當(dāng)其滿足預(yù)期達(dá)標(biāo)指標(biāo)要求后，再進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)實(shí)測(cè)預(yù)抽瓦斯效果指標(biāo)。”

2、兩礦均未測(cè)定原始瓦斯壓力和原始瓦斯含量

（1）、大煤九礦3204區(qū)段未測(cè)定原始瓦斯含量和原始瓦斯壓力，無法計(jì)算區(qū)段內(nèi)瓦斯總量。預(yù)抽效果評(píng)價(jià)時(shí)無法根據(jù)瓦斯總量、抽采瓦斯量準(zhǔn)確計(jì)算抽采后的殘余瓦斯含量，瓦斯抽采評(píng)判不可靠。

（2）大煤六礦3002區(qū)段、2125區(qū)段、-585南大巷（北）抽放巷未測(cè)定原始瓦斯含量和原始瓦斯壓力，無法計(jì)算區(qū)段內(nèi)瓦斯總量，瓦斯抽采評(píng)判不可靠。

違反《防治煤與瓦斯突出細(xì)則》第五十九條第一項(xiàng)“煤層瓦斯壓力、瓦斯含量等參數(shù)應(yīng)當(dāng)為井下實(shí)測(cè)數(shù)據(jù)。”、《河南省煤礦防治煤與瓦斯突出十項(xiàng)措施》“區(qū)域預(yù)測(cè)必須以實(shí)測(cè)數(shù)據(jù)為準(zhǔn)，測(cè)點(diǎn)間距按煤層走向不得大于100m”

（三）、紅線意識(shí)樹立不牢，安全意識(shí)淡薄

1、存在弄虛作假的情況

（1）、《大煤九礦2106工作面突出危險(xiǎn)性預(yù)測(cè)報(bào)告》顯示實(shí)測(cè)最小殘余瓦斯含量為2.1 m3/t。而殘存瓦斯含量為2.5615 m3/t，殘余瓦斯含量小于殘存瓦斯含量。

（2）、《大煤九礦11月份調(diào)度日?qǐng)?bào)》顯示3204工作面產(chǎn)量為3.08萬噸，大煤公司口頭提供11月大煤九礦3204工作面產(chǎn)量為4.18萬噸。

（3）、 大煤九礦把11月份3204風(fēng)巷第四頂板高位裂隙鉆場(chǎng)四點(diǎn)班的掘進(jìn)作業(yè)，在調(diào)度日?qǐng)?bào)中填報(bào)為非生產(chǎn)的零點(diǎn)班掘進(jìn)作業(yè)。

（4）、大煤九礦3204工作面殘余瓦斯含量和殘余瓦斯壓力截止測(cè)定時(shí)間分別為2019年5月15日和5月20日，而3204綜采工作面區(qū)域防突措施效果評(píng)價(jià)請(qǐng)示日期為2019年4月29日。

（5）、《河南能源大煤公司采煤工作面投產(chǎn)驗(yàn)收意見書》顯示大煤九礦3204綜采工作面于2019年6月17日經(jīng)公司組織驗(yàn)收，而該工作面于2019年6月5日即開始回采。

（6）大煤三礦4101回采區(qū)域尚未進(jìn)行區(qū)域措施效果檢驗(yàn)（抽采達(dá)標(biāo)評(píng)判）,上、下順槽施工順層抽采鉆孔，與《大煤公司三礦4101工作面區(qū)域防突措施》要求回采區(qū)域全部采用穿層鉆孔區(qū)域防突措施不符。四水平南翼第一輔助回風(fēng)巷正在向回采區(qū)域施工穿層鉆孔，與4101工作面2020年6月接替4202工作面，抽采時(shí)間不足六個(gè)月。

2、違章作業(yè)違章指揮大量存在

(1)、大煤六礦2125下順槽穿層鉆孔有效控制范圍未取相鄰有效邊緣孔的見煤點(diǎn)之間的連線所圈定的范圍。

(2)、《大煤九礦3204第四頂板高位裂隙鉆場(chǎng)開口及掘進(jìn)安全技術(shù)措施》規(guī)定“3204工作面生產(chǎn)期間，3204風(fēng)巷嚴(yán)禁有人作業(yè)”。但連續(xù)多日同時(shí)作業(yè)，沒有被帶班的礦領(lǐng)導(dǎo)、安全檢查人員發(fā)現(xiàn)、記錄、制止。

（3）、大煤九礦掘進(jìn)隊(duì)帶班隊(duì)長(zhǎng)、跟班人員、瓦斯檢查員、安全檢查員對(duì)3204風(fēng)巷第四頂板高位裂隙鉆場(chǎng)掘進(jìn)工作面施工期間未按規(guī)定懸掛甲烷傳感器熟視無睹。

（4）、大煤九礦3204綜采工作面爆破時(shí)起爆地點(diǎn)規(guī)定位于3204綜采工作面下安全口，實(shí)際起爆地點(diǎn)位于3204風(fēng)巷，距掘進(jìn)工作面距離不足300m。

（5）、2018年8月27日河南省瓦斯防治“32條”出臺(tái)以后，要求穿層鉆孔控制煤巷兩幫輪廓線外30米，大煤公司未重新進(jìn)行設(shè)計(jì)修改批復(fù)。

（6）、大煤公司及業(yè)務(wù)管理部門沒有發(fā)現(xiàn)、制止上述瓦斯治理不到位等安全隱患。

（四）礦井開拓工程滯后，采掘接續(xù)緊張仍未緩解

1.大煤九礦開拓工程滯后，接替的31采區(qū)尚未構(gòu)成系統(tǒng)，開拓煤量、準(zhǔn)備煤量到不到規(guī)定要求。

2.大煤九礦、中泰公司采掘接續(xù)緊張，回采煤量不足。兩處礦井接替的2106工作面、2509工作面均是煤柱工作面。  

3.大煤六礦2125工作面瓦斯治理滯后，回采煤量不足，存在生產(chǎn)接替脫節(jié)危險(xiǎn)。

（五）、“雙重預(yù)防體系”建設(shè)存在不實(shí)、不細(xì)情況

1、大煤公司對(duì)礦井風(fēng)險(xiǎn)辨識(shí)管控監(jiān)督檢查不力，導(dǎo)致大煤九礦存在重大安全隱患生產(chǎn)、大煤六礦2125切眼煤與瓦斯突出重大風(fēng)險(xiǎn)管控措施落實(shí)不到位造成噴孔。

2、大煤九礦風(fēng)險(xiǎn)辨識(shí)管控有漏洞，沒有利用3204風(fēng)巷第四頂板高位裂隙鉆場(chǎng)掘進(jìn)工作面風(fēng)險(xiǎn)辨識(shí)的成果修改完善規(guī)程措施，沒有采取管控措施，造成重大安全隱患。

3、大煤六礦各級(jí)領(lǐng)導(dǎo)干部安全風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)不強(qiáng)，2125切眼掘進(jìn)工作面煤與瓦斯突出辨識(shí)為重大風(fēng)險(xiǎn)，12月份3次區(qū)域驗(yàn)證q達(dá)到4.1 L/min，超過4.0的預(yù)警值，管控措施采取不力，導(dǎo)致施工超前探孔時(shí)噴孔。

（六）、瓦斯治理“三化一工程”進(jìn)展緩慢

1、大煤公司定向鉆機(jī)數(shù)量不足，截至2019年底5處煤與瓦斯突出礦井在用定向鉆機(jī)4部，定向鉆機(jī)多用于頂板高位裂隙鉆孔的施工，治理采空區(qū)瓦斯；沒有用于底板穿層鉆孔施工，不能作為瓦斯區(qū)域治理的常規(guī)手段，長(zhǎng)鉆孔施工精度不能滿足瓦斯治理的需要。而與之條件相近的焦煤公司4處煤與瓦斯突出礦井，在用定向鉆機(jī)11部。

2、大煤公司5處礦井，現(xiàn)有18處采用底板穿層鉆孔進(jìn)行水力沖孔施工地區(qū)，有12處地區(qū)采用打煤堰、裝煤袋的方式進(jìn)行沖煤量計(jì)量，沖煤量計(jì)量精度差，不能滿足單孔沖煤量計(jì)量的基本要求，實(shí)現(xiàn)不能實(shí)現(xiàn)“鉆、防、沖（割）、篩、運(yùn)、監(jiān)”六位一體，達(dá)不到“三化一工程”標(biāo)準(zhǔn)要求。而與之相鄰的鑫龍公司5處生產(chǎn)礦井，全部采用煤水分離振篩機(jī)、煤粉計(jì)量箱結(jié)合運(yùn)煤皮帶對(duì)單孔沖孔煤量的精準(zhǔn)計(jì)量，并精確到每米沖煤量來考核沖孔效果。

3、大煤六礦作為豫北區(qū)域內(nèi)首個(gè)瓦斯治理示范區(qū)，瓦斯抽采標(biāo)準(zhǔn)化嚴(yán)重下滑，3002下底抽巷巷道斷面小、成型差、支護(hù)強(qiáng)度不夠、抽采鉆孔布孔不規(guī)范；部分鉆孔連接不嚴(yán)，漏氣；已帶抽的鉆孔未懸掛身份牌；鉆孔的通管直聯(lián)外露段存在V字形折曲。于此同時(shí)，鑫龍公司主焦煤礦試驗(yàn)成功了水力沖孔“鉆、防、沖、篩、監(jiān)、運(yùn)、計(jì)、轉(zhuǎn)”一體化作業(yè)線；大眾煤礦瓦斯治理示范區(qū)高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)，已成為永煤公司標(biāo)桿樣板。

重大風(fēng)險(xiǎn)分析研判制度范文第2篇

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)企業(yè)；經(jīng)濟(jì)管理；投資風(fēng)險(xiǎn)；收益預(yù)期；經(jīng)濟(jì)效益；風(fēng)險(xiǎn)防范；科學(xué)決策

0 引言

市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)具有普遍性，它反映了投資活動(dòng)與市場(chǎng)需求，市場(chǎng)信息波動(dòng)之間的差異，反映了投資活動(dòng)能夠適應(yīng)市場(chǎng)需求和變化的程度。面對(duì)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)企業(yè)不能以自己的行為對(duì)它施加影響，只有政府有可能通過制訂政策和利用多種管理手段，對(duì)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的方向、規(guī)模和速度進(jìn)行宏觀調(diào)控。但是，房地產(chǎn)企業(yè)可以盡可能通過市場(chǎng)調(diào)查和預(yù)測(cè)，了解和追蹤市場(chǎng)信息的波動(dòng)、迅速作出反應(yīng)，并采取措施以適應(yīng)市場(chǎng)的需求、將投資風(fēng)險(xiǎn)降低到最低程度。

1 房地產(chǎn)投資的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)防范

1.1 進(jìn)行投資前的準(zhǔn)確預(yù)測(cè)

一項(xiàng)房地產(chǎn)投資策略的形成，首先取決于期望得到什么，其次取決于現(xiàn)實(shí)能得到什么。要解決這兩個(gè)問題，關(guān)鍵是要進(jìn)行市場(chǎng)預(yù)測(cè)。在已經(jīng)確定了投資對(duì)象的前提下，要運(yùn)用一切可能得到的信息資料，盡可能準(zhǔn)確地預(yù)測(cè)擬投資項(xiàng)目的費(fèi)用和收益。

1.2 盡可能縮短投資開發(fā)的周期

投資開發(fā)周期愈長(zhǎng)，開發(fā)周期內(nèi)各種可變因素眾多，從而形成更大的投資風(fēng)險(xiǎn)。社會(huì)經(jīng)濟(jì)條件的變化，勢(shì)必引起市場(chǎng)的波動(dòng)，投資商的費(fèi)用和收益也愈難確定，因此，可以采取必要的獎(jiǎng)罰措施，盡量縮短開發(fā)周期，這是減少市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的有效措施之一。

1.3 利用簽約形式固定某些易變因素

為了防止因開發(fā)周期長(zhǎng)而引起的某些因素的變化，可以事先簽定合約，固定某些易變的影響重大的因素，以減少不可預(yù)知的風(fēng)險(xiǎn)。如與銀行達(dá)成借貸利率固定合同，與建筑商簽定固定概預(yù)算合同等。當(dāng)然，簽定這些合同，就某一方面來說可以減少投資商的風(fēng)險(xiǎn)，但從另一角度看，投資者必須付出比未簽約更高的代價(jià)以求得合約的簽定，因此，必須權(quán)衡利弊。此外，對(duì)于某些重要的大型投資項(xiàng)目，可以盡量尋求當(dāng)?shù)卣块T和金融、保險(xiǎn)等部門的支持和合作。例如保險(xiǎn)的援用，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可向保險(xiǎn)公司投保，以合同的形式將一些自然災(zāi)害、意外事故等風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移給保險(xiǎn)公司。

2 房地產(chǎn)投資個(gè)別風(fēng)險(xiǎn)防范

2.1 采用組合投資法減少個(gè)別風(fēng)險(xiǎn)

組合投資也叫多樣化投資，分為兩種情況：一種，是把資金有選擇地投放到不同類型的房地產(chǎn)項(xiàng)目上，從而減少未來收益的不確定性。如在當(dāng)前實(shí)施“安居工程”的形勢(shì)下，把多數(shù)資金投放入住宅建設(shè)，少量投資于樓堂館所；組合投資的另一種，是根據(jù)所投項(xiàng)目資金的流動(dòng)性和收益性，將資金按一定比例投放在現(xiàn)金和銀行存款、股票債券等有價(jià)證券以及房地產(chǎn)上。投資組合的比例如何確定，主要由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的投資意圖和具體投資項(xiàng)目的特點(diǎn)來決定。如現(xiàn)金具有好的流動(dòng)性，銀行存款安全性高，而房地產(chǎn)投資可獲得好的收益等。要保證投資兼有安全性、收益性和流動(dòng)性，就必須進(jìn)行投資組合，合理安排資金的流向和流量。國(guó)外有經(jīng)驗(yàn)的投資者大都采用這種方法，以減少投資的風(fēng)險(xiǎn)性。

2.2 放棄或終止某項(xiàng)可能引起風(fēng)險(xiǎn)損失的房地產(chǎn)開發(fā)話動(dòng)

在房地產(chǎn)投資決策階段，開發(fā)商常常通過可行性研究來進(jìn)行房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的識(shí)別和衡量，放棄在風(fēng)險(xiǎn)較大的某個(gè)時(shí)間、某一開發(fā)位置，或以某種物業(yè)類型和投資方式乃至整個(gè)開發(fā)方案進(jìn)行的房地產(chǎn)開發(fā)活動(dòng)。在前期階段，基于對(duì)地塊自然屬性、社會(huì)員性或有關(guān)部門對(duì)地塊使用的規(guī)劃要求深入調(diào)查，放棄購(gòu)買不合格土地，終止開發(fā)話動(dòng)。當(dāng)然，在建設(shè)階段，如果發(fā)生了威脅自身安全的重大風(fēng)險(xiǎn)因素，企業(yè)生存面臨重大考驗(yàn)，同時(shí)亦不可能采取其他有效的風(fēng)險(xiǎn)管理措施來轉(zhuǎn)移、分散時(shí)，如預(yù)測(cè)到市場(chǎng)的大蕭條，也不排除暫時(shí)中止繼續(xù)投資這種迫不得已的風(fēng)險(xiǎn)回避措施，從而避免造成更大的風(fēng)險(xiǎn)損失。

2.3 改變房地產(chǎn)投資開發(fā)活動(dòng)的性質(zhì)、地點(diǎn)或工作方法

在投資決策階段，開發(fā)商通過可行性研究發(fā)覺在某地塊進(jìn)行商業(yè)樓字開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)較大，而進(jìn)行使宅開發(fā)市場(chǎng)前景樂觀且收益有保障，此時(shí)開發(fā)商通過改變開發(fā)性質(zhì)從而回避開發(fā)商業(yè)樓宇的風(fēng)險(xiǎn)；又如，開發(fā)商通過可行性研究發(fā)覺在某地塊進(jìn)行使宅開發(fā)成本高、位置差，而另一塊地卻比較適合，因此開發(fā)商改變開發(fā)地點(diǎn)從而回避在原地塊開發(fā)帶來的風(fēng)險(xiǎn)。

在前期、建設(shè)、租售和物業(yè)管理階段，開發(fā)商可以通過拒絕采用某種建設(shè)方案、結(jié)構(gòu)類型或施工方法以及通過對(duì)融資方式、招標(biāo)發(fā)包方式、合同類型、營(yíng)銷渠道和方式以及物業(yè)公司的選擇，達(dá)到回避其中風(fēng)險(xiǎn)的目的。

2.4 通過合理改變經(jīng)營(yíng)形式轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)

為了防范投資項(xiàng)目完工后空置、租金下降或售價(jià)下跌等帶來的風(fēng)險(xiǎn)，可以按規(guī)定預(yù)租或預(yù)售樓花。還可以采用按揭貸款使購(gòu)房者從欠開發(fā)商的錢變成欠銀行的錢。在租賃房地產(chǎn)業(yè)務(wù)中租約規(guī)定承租人負(fù)擔(dān)所有經(jīng)營(yíng)費(fèi)用、維修、保養(yǎng)費(fèi)用甚至稅收，就能將經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移結(jié)承租人。在長(zhǎng)期租約中規(guī)定租金隨著物價(jià)指數(shù)上升而相應(yīng)變動(dòng)，就能把購(gòu)買力風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移給承租者。在開發(fā)商與建筑商施工合同中、規(guī)定建筑材料由建筑商采購(gòu)，也起到類似的作用。這些措施都可以起到分散風(fēng)險(xiǎn)、降低成本，加快資金周轉(zhuǎn)的作用。

2.5 利用“財(cái)務(wù)杠桿原理”減少財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

在房地產(chǎn)投資過程中，通常要采用多種渠道籌措資金，進(jìn)行負(fù)債經(jīng)營(yíng)，這樣，既可以提高目有資金利潤(rùn)率，又可以緩解自有資金不足的矛盾。目前，進(jìn)行房地產(chǎn)投資的資金來源渠道很多，如通過信用貸款、抵押貸款、按揭貸款等形式向銀行融資、以聯(lián)營(yíng)方式吸資、預(yù)售樓花或企業(yè)內(nèi)部挖掘資金等。無論以何種方式籌措資金都要付出代價(jià)。要優(yōu)化資金來源結(jié)構(gòu).必須考慮投資的收益率和資金成本率時(shí)，所籌措和使用的資金才能取得較好的經(jīng)濟(jì)效益；因此，在實(shí)際的投資經(jīng)營(yíng)中，首先要求取不同方案下各種來源資金的成本率，再計(jì)算出該方案下的綜合資金成本率，最后選擇綜合資金成本率最小的方案作為員理想的籌資方案。在利用所籌資金進(jìn)行負(fù)債經(jīng)營(yíng)時(shí)，還必須把握好負(fù)債經(jīng)營(yíng)的度，即要正確確定借款的數(shù)額。目前各企業(yè)還未形成一個(gè)統(tǒng)一的負(fù)債經(jīng)營(yíng)標(biāo)準(zhǔn)，但通常都要以一定自有資金比例為條件，并將借入資金用于經(jīng)濟(jì)效益較好的項(xiàng)目。否則，負(fù)債過多或資金利用不當(dāng)，則會(huì)發(fā)生較大的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，甚至由于喪失償還能力而面臨破產(chǎn)。

2.6 投資決策階段，建立一支高水平、多學(xué)科的專業(yè)開發(fā)隊(duì)伍

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在投資決策階段應(yīng)把握國(guó)際、國(guó)內(nèi)和地區(qū)當(dāng)前和今后的政治、經(jīng)濟(jì)形勢(shì)、經(jīng)濟(jì)政策、產(chǎn)業(yè)政策和發(fā)展規(guī)劃以及擬開發(fā)地區(qū)的基本情況，諸如工商業(yè)狀況、人口結(jié)構(gòu)與密度、居住條件、基礎(chǔ)設(shè)施現(xiàn)狀、建設(shè)規(guī)劃、交通和污染情況等，了解和掌握該地區(qū)商服業(yè)、住宅、工業(yè)分布情況及未來發(fā)展趨勢(shì)等，理性研判該類物業(yè)的市場(chǎng)供求狀況進(jìn)行科學(xué)的項(xiàng)目可行性研究，合理評(píng)價(jià)和選擇開發(fā)投資方案；其次，要樹立全公司員工正確的風(fēng)險(xiǎn)態(tài)度，加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)資料的搜集、整理和比較。強(qiáng)化對(duì)房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)管理理論的研究和學(xué)習(xí)，高度重視企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)管理；最后，要建立風(fēng)險(xiǎn)管理制度，制定科學(xué)的考核標(biāo)準(zhǔn)和獎(jiǎng)罰措施，并在實(shí)際中嚴(yán)格執(zhí)行，建立健全風(fēng)險(xiǎn)管理機(jī)構(gòu)，編制并推行風(fēng)險(xiǎn)管理計(jì)劃。

3 結(jié)束語(yǔ)

總之，在進(jìn)行投資決策的過程中，必須充分認(rèn)識(shí)各種類型投資的風(fēng)險(xiǎn)，并制訂必要的防范及補(bǔ)救措施，以達(dá)到以最小的風(fēng)險(xiǎn)而獲得最大收益的效果。

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