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資產證券化優勢范文第1篇

摘要：REITs自1960年誕生于美國后快速成長與發展，現已成為美國房地產與金融行業結合運營的主流成熟模式。我國內地目前REITs實踐極少，其模式也不成熟。文章通過對我國內地及香港地區上市REITs與美國REITs的比較分析，找出目前國內REITs運行與成熟市場的差距，提出了通過REITs對國有存量物業資產證券化的思考。

關鍵詞：REITs 資產證券化 存量物業資產

EITs（Real Estate Investment Trusts）即房地產信托基金，一般是指采用公司或商業信托的形式，將多個投資者的資金集中起來，收購持有房地產或為房地產融資，并共同分享房地產投資收益的一種信托方式，其本質是內含信托關系并投資于房地產相關權利與收益的基金。REITs最早于1960年誕生于美國，20世紀80年代前受法律及管理等方面的影響發展較為緩慢，20世紀80年代后期因相關法律尤其是稅收法律制度的逐步完善和支持性政策的實施得以快速發展。截至2016年末，根據美國房地產信托協會（NAREIT）的統計，全美REITs的權益市值已近一萬億美元。REITs根據自身的投資范圍一般可分為權益型（Equity REITs）、抵押型（Mortgage REITs）及混合型三大類，其中權益型收益源自物業租金收益，是目前市場上最為主流的形式，抵押型用于發放抵押貸款，而混合型則是兩種業務的組合。REITs的出現和快速發展為房地產開發商提供了新的融資與退出方式，也為中小投資者提供了參與地產投資的多元化通道。

一、我國REITs的發展現狀

我國內地房地產開發過程中利用基金、信托等進行融資的情況非常普遍，但絕大部分此類融資本質上都是為了符合相關監管要求為開發商提供過橋貸款性質的類銀行業務融資，其融資發起主體也往往都是銀行，基金、信托通常扮演單純的通道角色。這與廣泛集合社會大眾資金，委托專業房地產運營機構，參與房地產投資獲取收益并承擔風險的REITs模式相距甚遠。目前我國內地尚未出臺針對REITs的專門法律法規，實際的應用和成熟市場相比仍然極少，但針對REITs的研究與討論卻已非常廣泛而豐富，相關配套金融、法律、市場體系也逐漸走向完善。2007年開始，由中國人民銀行牽頭，聯合住建部、銀監會、證監會等部委陸續出臺了相關的研究報告及管理辦法，逐步推進REITs業務在國內的發展。目前，REITs雖然在法律、法規層面仍然有諸多的空白，但在國內房地產快速發展升級的行業需求下，2005年以來，我國內地陸續發行了包括廣州越秀、中信啟航、蘇寧云創、海印股份信托收益權、萬達穩賺、鵬華前海萬科等REITs或類REITs產品。這些產品有些在境外上市，有些在國內上市，有些為公募，有些為私募，客觀上說目前的這些產品與國際標準的REITs仍有一定距離。從總體層面上看，我國的REITs仍然處于不斷積累、逐漸探索與完善的階段。

二、我國內地及香港地區上市REITs總體情況

由于目前我國內地公開上市交易的REITs極少，基本符合標準的只有鵬華前海萬科 REITs一家，而香港上市的REITs卻大都有參與內地的房地產投資項目，有些在甚至直接以內地房地產項目為基金基礎資產發起而成，因此本文將我國內地與香港地區上市的REITs一并納入數據分析范圍。相較于內地，香港地區于2003年由香港證券和期貨事務監察委員會頒布了針對REITs的專門法規《房地產投資信托基金守則》，法規對香港REITs的設立條件、組織結構、從業人員、投資范圍、利潤分配等進行了詳細的規定。2005年，由香港房屋委員會作為初始發起人，上市公開發售了香港首個REITs――領匯房地產投資信托基金（后于2015年8月更名為領展房地產投資信托基金），當年即成為全球市值最大的IPO REITs。隨后香港又陸續發售了包括泓富產業信托、越秀產業信托、陽光房地產基金在內的多個REITs，現在在香港已經有上市REITs數量有11個，總市值約1 891億元人民幣。從性質來看，目前上市的REITs均為權益性REITs，根據其公開市場數據計算，其5年內平均年化凈資產收益率達9%。見表1。

三、我國內地及香港地區上市REITs運營情況比較分析

（一）規模比較分析

從總規模上看，我國內地及香港地區的上市REITs與美國存在巨大的差異。根據美國房地產信托協會最新的統計，截至2016年末全美有222個REITs，其中在紐約證券交易所（NYSE）上市交易的REITs有191個，全部REITs的市場權益價值已經達9 779億美元，全部權益性REITs的市場權益價值達9 148億美元，總體規模達到我國內地及香港地區上市REITs合計市值的36倍以上。即便僅與美國自身相比，從2010年至2016年美國REITs市值又增加了一倍以上，足見其快速發展的態勢及我國與其的巨大差距。美國與我國內地及香港地區上市REITs比較如表2所示。

可見美國REITs無論是數量、市值以及其占GDP的比例都h遠超過我國，我國的物業資產證券化水平與發達國家差距巨大，當然也證明了我國REITs發展還存在巨大的潛力空間。

（二）行業比較分析

隨著經濟社會的不斷發展，房地產業也得以快速發展并不斷變化。根據最新的美國房地產信托協會的房地產REITs分類標準，美國的REITs依據其行業屬性細分為9大門類，包括：辦公類/工業類、零售類、住宅類、多樣類、醫療保健類、住宿度假類、自用倉儲類、森林類、抵押按揭類等。如此細致齊全的分類，且每一類細分領域都有專業性、競爭力極強的公司控制與運營，足見美國REITs已經發展成極具深度、專業化的成熟的運行體系。根據2016年末的最新統計數據，零售類REITs尤其是區域購物中心類的REITs在美國各類REITs中的占比最大，其次是住宅類、辦公類及醫療保健類。而2010年以前規模很小的自用倉儲類、數據中心類的REITs市值也已經快速成長達到683億美元及598億美元，已經分別占據美國總體權益REITs市場的6%左右。

反觀我國內地及香港地區上市REITs市場，一方面數量與市場體量都與美國差距巨大，從所涉及的行業看也僅集中于零售、辦公、酒店三類，品種非常單一，其中又以零售業REITs占比最大。以目前亞洲最大，也是唯一進入全球市值最大REITs前20名的領展房地產投資信托基金為例，其與零售業態相關的物業及停車場租金收入占其REITs總收入94%，其中最為單純的商鋪租金收入占其總收入的56%，相關物業主要分布在香港、上海及北京。以富豪系列酒店及開元系列酒店的酒店為主資產的富豪產業信托及開元產業信托，其基金規模都較小。

（三）業績比較分析

根據2016年半年財務數據，A股整體凈資產收益率為5.49%，5年平均凈資產收益率為7%。香港市場方面，2016年半年財務數據顯示凈資產收益率為4.73%，5年平均凈資產收益率為6%（數據來自WIND資訊），而我國內地及香港地區REITs5年平均凈資產收益率達到9%，顯著高于A股及港股的平均收益水平。美國市場方面，截至2016年末，美國全部REITs平均收益率水平為4.33%，其中權益類REITs平均收益率水平為3.98%，同樣顯著高于S&P 500股票的平均收益率2.12%。因此總體上看，無論國內市場與國外市場，上市REITs業績水平都要高于平均上市公司業績水平。

已經在我國內地及香港地區上市的REITs的規模與其績效是否存在一定的趨勢關系，本文也進行了比較分析。現有上市REITs的績效（ROE）與其規模（Ln（市值））存在一定的相關性趨勢，為確認此種相關性趨勢，論文利用STATA 12對以上兩組變量的相關性進行了Pearson檢驗。計算結果如上頁表3所示。

經計算，內地及香港上市REITs績效（ROE）與其規模（Ln（市值））的相關系數0.5503，相關性在10%顯著性水平上顯著，可以認為其績效與規模兩者之間是具有一定相關性的。考慮目前內地和香港上市REITs樣本量比較小，這種相關性還有待于更大樣本量的檢測，而目前造成這種相關性的原因，一方面可能是規模增加所帶來的基金管理規模效應，另一方面也可能是優秀的管理團隊吸引了更多投資者而產生的良性循環。

四、利用REITs盤活國有存量物業的啟示

美國的REITs之所以能得以快速發展，原因是多方面的，其中最為關鍵的原因有四個：

一是其業績表現長期優良。根據美國房地產信托協會的統計，美國的REITs綜合回報率一直優于道瓊斯工業指數，納斯達克綜合指數以及標準普爾500指數的綜合業績。二是REITs收益的穩定性較好，較高風險高收益的科技類公司明顯具有更高的投資安全性，且其收益又優于傳統債券，因此吸引了大量的包括養老基金在內的低風險偏好投資機構。三是REITs有效地解決了其直接投資房地產所導致的流動性變現困難，REITs尤其是公開上市的REITs具有極強的流動性，交易費用極低，隨時可以通過二級市場低成本變現轉讓。四是美國對REITs完善的法律監管和REITs良好的公司治理，保證了投資者對REITs投資的信心。

以上這些REITs的優勢對于已經在我國香港地區和內地上市的房地產REITs也是適用的，本文第三部分也證明我國內地及香港地區的REITs收益超過平均收益水平。可見通過REITs一方面使得投資者可以選擇這些收益相對較高、風險較低、流動性較好的金融投資產品，對風險承受能力較低的投資者提供了一個非常有價值的產品選擇；另一方面，物業的持有人也可以通過REITs將其持有的物業予以證券化，快速回籠資金，實現輕資產運營模式，靈活資產配置，優化資產結構，提升其資產運營效率。從宏觀層面看，REITs顯著提升了物業資產轉讓的效率，降低了直接物業轉讓的交易成本，并通過分散持有，統一委托管理的模式有效促進了房地產行業運營的規模化與專業化運營。1980年后，美國REITs行業的快速發展同時伴隨著房地產行業的進一步專業化與深化，足見兩者相互的促進作用。

隨著我國房地產行業各類物業資產由原來的供給嚴重不足到逐漸過剩，閑置物業資產不斷出現。2015年以來，國內除了中心城市的住宅物業外，其他物業資產都頻繁發生滯銷情況，房地產開發企業面臨越來越大的銷售壓力。對于中大型國有企業而言，其自持的經營性物業往往體量巨大，這其中包括酒店、辦公樓、廠房、廠區、倉庫、物流園區、工業園區等，這些物業基本都處于分散持有各自經營的狀態，專業化運營水平不高，經營效率也不高，且由于大體量的整體物業可轉讓性差的特點，部分經營不良的物業資產反而成了拉低很多國有企業整體凈資產收益水平的包袱。如果能通過REITs將這些存量物業資產予以證券化，一方面可盤活存量資產，優化資產配置，并通過專業開發與運營管理，不斷提高資產使用效率；另一方面也為金融市場投資者提供了風險相對較低、收益較高且穩定的金融投資產品。基于此，盡快通過頂層設計，完善國內REITs法律法規，解決REITs在國內的重復征稅等制度障K問題，引導REITs的快速健康發展具有非常重大的意義。相關從業者也應緊密關注此領域的發展及其對我國房地產行業帶來的變化與機遇。Z

參考文獻：

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資產證券化優勢范文第2篇

【關鍵詞】資產證券化 現金流原理 貼現理論 產品定價 效應估計

一、引言

張家界旅游業發展迅速，面對日益增多的旅游人數，景區的基礎設施和服務機構亟待完善和發展，因此景區對資金的需求也越來越強烈。為了解決景區開發資金缺乏問題，本文試圖通過科學論證與組織優化相結合的方式，對張家界景區開發融資模式進行探索，構建以景區未來門票收入為支持的資產證券化融資模式，實現張家界旅游景區取得突破性發展，達到優化景區服務建設，促進旅游產業升級的效果。與此同時，本課題著眼于張家界旅游景區的長久健康發展，試圖通過引入旅游收入資產證券化的觀點，讓旅游景區解決其資產或業務在產生穩定現金流的情況下存在的流動性不足問題，實現開創新型融資建設模式，創新旅游景區的經營理念的目的。對張家界旅游景區門票收入實現資產證券化的根本目的在于將張家界景區缺乏流動性的資產提前變現，改變其單一的融資模式，解決張家界旅游景區的資產流動性風險，實現投資者和管理者的雙贏。

二、張家界旅游景區資產證券化方案

（一）資產證券化定義

資產證券化是以特定資產組合或特定現金流為支持，發行可交易證券化的一種融資方式。傳統的證券發行以企業為基礎，而資產證券化則是以特定的資產池為基礎發行證券。資產證券化作為一項金融技術，最早起源于美國的住宅抵押貸款類證券。

（二）張家界財務分析

財務分析是企業經營、管理的重要組成部分，通過對企業報表和其他相關資料的分析，對企業的財務狀況和經營成果進行剖析，可以反映出企業在經營中的利得損失，為經營決策提供參考依據，對張家界景區的資產證券化具有深遠的參考借鑒價值。

1.經營活動現金流量分析。經營活動現金流量代表的是企業投資活動和籌資活動以外的所有的交易和事項產生的現金流量。其數據結果相對于凈利潤而言，更能直觀的反映出企業真實的經營成果。通過對張家界旅游集團股份有限公司現金流量的分析，可以判斷出張家界旅游景區的現金流量持續狀況。

表1 張家界經營現金流量 （單位：元）

數據來源：上市公司年報。

由張家界經營活動現金流量凈額顯示結果可知，近幾年公司經營有序，現金流入穩定，具有較好的現金流模式。

2.資產負債分析。資產負債表是根據“資產=負債+所有者權益”的原則所編制而成的。反映的是企業在某一特定日期的全部資產、負債和所有者權益情況的會計報表，是企業經營活動的靜態體現。對于張家界旅游景區負債情況進行深度分析，可以作為衡量該地未來發展活力和趨勢性的重要參考。

表2 張家界負債總額 （單位：元）

數據來源：上市公司年報。

最近四年，張家界負債規模呈現出增長規模，主要是因為景區業務擴張，開發旅游項目所致。負債項目雖然持續增加，但是償債能力較強，未來收入有望增加。

3.EPS分析。每股盈余（EPS）=盈余/總股本，EPS的數值反應的是公司獲利能力的最后結果。EPS的數值越高，表明每單位資本額的獲利能力高，代表企業或者公司可以運用較少的的資源創造出較高的獲利。

表3 張家界每股收益 （單位：元）

數據來源：上市公司年報。

根據張家界上市公司的EPS結果顯示，張家界景區近四年經營狀況良好，每股收益穩定，公司經營未出現大幅度波動。說明公司的運營狀況良好，獲利能力穩定。

（三）基礎資產及產品設計

1.基礎資產構成。張家界的營業收入構成，主要包括景區門票，酒店住宿，環保車服務，廣告，房屋租賃等。其中旅行社服務，環保車服務和門票收入服務所占比例均大于10%，是景區現金流收入的主要來源。

2.未來現金流分析。現金流量預測是基于企業現金流量歷史數據，對未來時間段內企業資金的流出與流入進行預測。其預測結果可以較為合理的分析企業現金收支情況，反應出企業協調現金收支與經營、投資、融資活動的關系，保持現金收支平衡和償債能力。

表4 張家界景區旅游2013年～2015年經營現金流量（單位：元）

通過對景區經營活動現金流量分析，我們假設張家界景區的經營活動每年以5%的速度來增長。運用現金流公式，進而可預測出2016～2018年經營活動凈現金流。

表5 張家界未來三年經營活動現金流預測（單位：元）

從分析結果來看，我們預測的張家界景區的現金流量呈現出增長的趨勢，這表明該地的經營狀況良好，發展潛力較大，經營狀況處于上升期。

利用靜態現金流折現法進行基礎資產價值評估的公式如下：

其中：P-Present Value現值，CF――Cash Flow現金流，y- 預期收益率，通過運用MATLAB編程，假設Y值為8%，可算出p值為：

3.產品等級劃分。根據基礎資產特點，結合張家界模式下的融資方式，將本次發行產品設定為A，B，C三個等級，其中A級優于B級，B級優先于C級。不同等級風險不同，收益不同，可滿足不同投資者。其中A級產品為期1年，到期支付本息。B級產品為期24個月，C級產品為36個月，每12個月支付利息。按照每年基礎資產池的利潤比重，A，B，C三種產品分別發行比重分別為30%，35%，35%。對應發行金額為3000萬，3500萬，3500萬。

表6 各級產品發行金額及比重（單位：萬元）

（四）產品收益率的確定

產品收益率的確定，基于我國國情的特點，首先收益率必須優于銀行定期利息，投資者的機會成本價值才能得以體現，其次，債券發行方在償還本息之后必須處于盈利狀態。基于國債的收益率三年期4%，五年期4.42%以及企業融資利息高于國債的特點，各級產品收益率如下：

表7 各級產收益率

（五）模型檢驗下的項目效應估計

基于旅游業的8%的行業折現率，可計算出設計產品到期應支付的本息為11731.4萬元。

=（6.4043e+004）-11731.4>0

上式計算結果表明，此款產品的帶來的額外效益大于此次募集資金的本息合計。從長遠結果看，此款產品可給張家界旅游帶來穩定的現金流和收益.

三、結論與建議

長期以來，學術界對旅游業融資存在很大的爭議。本項目以張家界旅游區為例，為中國旅游景區提供了全新的融資模式，具有一定的應用價值和可操作性，并以此提高了旅游區資產的流動性，降低了融資成本。本文對資產證券化過程中可能會出現的風險做了詳盡全面的估計，并有針對性地提出防范措施，運用數學金融相結合設計出合理模型并定價，為資產證券化融資模式在旅游區的第一次運作做了盡可能詳盡的準備。本文對張家界景區開發融資模式進行探索，構建景區未來門票收入支持的資產證券化融資模式，幫助張家界旅游景區取得突破性發展，促進張家界旅游景區門票收入資產證券化模式的設計，達到優化景區服務建設，促進旅游產業升級的效果。但由于景區收入的隨機性較大，產品定價存在缺陷，未考慮突況下的項目結果，這也是以后的研究方向。

參考文獻

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資產證券化優勢范文第3篇

資產證券化作為一種誕生不久的新型融資方式，加速了發達國家的經濟繁榮速度，成為二十一世紀全球金融市場最搶眼的金融產品之一。資產證券化簡單說就是講具有未來現金流效益但是缺乏流動性的資產，通過一系列方式轉換成為可以自由買賣的具有較大流動性的資產的行為。這項新的融資技術雖然才產生五十年，但是產生的效益是不可估量的，發達國家更是利用這項技術促使經濟高速發展，如美國的住房抵押貸款和汽車貸款等大額貸款，很大程度上都運用了資產證券化。在我國目前的現狀下，銀行缺乏資金放貸且不良貸款率很高，企業缺乏資金運營的現象十分嚴重，而不良貸款證券化恰好能幫助解決這些問題，因此，引入并且完善不良資產證券化對于中國金融環境有相當的必要性。

一、資產證券化是化解不良貸款的有效路徑

資產證券化有利于化解不良貸款問題表現為以下幾方面：

（一）有利于緩解我國銀行資金需求壓力

我國當前正處于經濟快速發展的時期，資金仍然是一種稀缺資源，特別是對于中小企業來說，資金充足與否有時會決定企業的命運，資產證券化最基本的功能是提高資產的流動性。金融機構可以通過資產證券化將貸款出售獲得現金, 在不增加負債的前提下獲得資金, 促進了資金的周轉, 提高了資本的利用效率。因此，發展資產證券化有利于引進多元化的融資工具。通過商業銀行對不良資產進行證券化，聚集閑散資金，擴大了銀行的融資渠道，有助于緩解銀行資金壓力，同時也有利于中小企業的發展。

（二）有利于降低銀行負債率降低流動性風險

我國銀行目前以吸收短期存款為主，而貸款往往以長期貸款為主，這就造成了短存長貸的現象，很容易增加銀行負債率并提升銀行經營風險，特別是一部分貸款成為呆賬壞賬后，也會極大影響銀行資產流動性。如果銀行能夠將不良貸款證券化，這就能在不增加負債的情況下，大大增加銀行資產流動性，銀行獲得流動資金進行進一步的資產運作。

（三）有利于催化中國經濟市場

資產證券化為投資者提供了一種嶄新的投資選擇，資產證券化為投資者提供了多樣化的投資品種。資產證券化作為一種新的投融資技術，能夠帶來廣泛的金融創新和改革，可以衍生出大量新的金融產品，從而產生乘數效應，帶來巨大的利潤空間。這就像一劑猛烈的催化劑，會極大的催化中國的經濟市場蓬勃發展。

二、中國的不良貸款與資產證券化現狀與問題

（一）我國不良貸款與資產證券化的現狀

我國當前處于經濟結構轉型的關鍵時期，同時有著通貨膨脹加劇的壓力，經濟結構的矛盾也日益突出。再加上前幾年的信貸大投放，有可能會產生大量新的不良貸款，銀行信貸面臨新的嚴峻考驗。房地產價格上升勢頭迅猛，按揭貸款成為銀行一項重要貸款業務，占到銀行總貸款的三分之一左右，而部分銀行的貸款總量接近或者達到國際上公認的警戒線，大大增加了貸款風險因此資產證券化在國內引起熱烈反響，資產證券化呼聲越來越高。但美國次貸危機發生之后，引發了人們對于作為這次金融危機重要原因之一的資產證券化的審慎思考。筆者認為在我國化解不良資產的途徑，一方面應該積極探索各種化解不良資產的方法，一方面要努力創造適合發展資產證券化的經濟金融和社會環境，為未來更好的發展資產證券化做好充足的準備。

（二）中國發展資產證券化化解不良貸款的不足

1.我國證券市場不規范

我國證券市場比起國外的證券市場，畢竟起步晚，發展較為落后，進入和退出機制不夠健全，證券行業弊病多，證券監管不嚴格。上市公司財務不透明，法人治理結構不完善，披露機制不健全，甚至有些人利用手中的權利或者信息優勢，操縱證券市場，致使證券交易市場的基本功能的缺失。發展不良貸款證券化，完善我國證券市場是擺在面前的第一只攔路虎。

2.我國缺乏完善的中介服務機構

資產證券化過程必須有完善的中介系統，其中包括資產評估機構、信用增級機構、會計師事務所等。而目前中國的中介服務系統還亟待完善。一些中介機構缺乏行業誠信，為了獲取最大利益，制造虛假信息，甚至受賄索要額外利益。缺乏行業規范，一些不符合中介機構標準的中介公司擾亂了中介機構市場。再者，對中介機構的監管機制混亂，監管方式滯后，監管對象單一的問題也廣泛存在。

3.發展資產證券化的其他負面影響

由次貸危機可以想到，隨著資產證券化的快速發展，金融機構提供貸款的能力大大增強，有可能引起房地產的價格不斷上漲，形成巨大的資產價格泡沫，由此引起經濟過熱。但當央行意識到經濟過熱導致通貨膨脹抬頭時就會采取緊縮政策，由此刺破價格泡沫。房價的下跌導致主要以房產為基礎資產的證券化的價格和評級下降，證券化產品擴大流動性的功能就會驟停，流動危機就會爆發。

三、中國化解不良貸款與發展資產證券化的建議思路

如上所述，在銀行當中實行不良資產證券化確實有眾多優勢，有利于緩解我國銀行資金需求壓力，有利于催化中國經濟市場等，但是銀行部門應當注意運用資產證券化這個催化劑的分寸，在利用這個催化劑優勢同時，應該極力避免它所產生的不利影響。一方面是不能為了賺取高額利潤，過度側重將不能產生現金流的不良資產證券化；另一方面就是應當借鑒美國次貸危機的教訓，防止不良資產證券化產生的衍生工具過多，最終完全導致脫離實際資產。應當根據中國當前經濟金融環境，優化資產組合方式，自主創新不良資產轉換為良性資產的方式，探索不了資產證券化在中國的發展模式，同時不斷改革國內經濟社會環境，以適應未來不良資產證券化的發展。

（一）健全證券行業法規，著力解決實行不良資產證券化的政策障礙

首先和最應當做的是健全證券行業法律，整肅法規，借鑒國外系統性的證券法律法規，形成帶有中國特色的完善的證券行業法律法規，通過形成一個良好的大環境，為實行不良資產證券化打下良好基礎；其次是通過不斷的摸索總結，在實踐當中逐漸完善和推廣不良資產證券化的應用范圍；再次是對于特殊情況特殊案例，應當研究制定不良資產證券化特殊法條例，以備不時之需。

（二）大力加強中介機構建設，加強信用評級和信息披露管理

中介機構作為不良資產證券化過程必不可少的步驟，必須大力完善中介機構建設。首先要加強對中介機構的監管，倘若中介機構監管不嚴，使得一部分人能夠渾水摸魚，那么就無法保證整個過程的公開公平公正性；其次要加強中介機構在整個不良資產證券化過程中的影響，使得中介機構能夠深入了解過程，全程監控；再次進一步加強信用評級和信息披露管理，信用評級要能真實準確的反應不良資產和證券公司的信用狀況，加大信用披露范圍和時間，并實行定期持續跟蹤評級報告。

（三）擴大不良資產證券化經營范圍，提高投資者對其的了解程度，活躍資產證券化市場

要發揮不良資產證券化的優勢，首先要有投資者投資，這就需要投資者加深對資產證券化的了解程度。部分投資者對不良資產證券化有著片面的了解，比如有的人認為不良資產就是呆賬壞賬，這種資產是沒有投資價值的，實際上不良資產證券化的過程是將流動性低下的有未來可以預期現金流的資產證券化，是具有投資價值的證券品種。其次要大力擴大不良資產證券化的經營范圍，并且以此金融工具為基礎，大力創新新的有安全保障的金融衍生工具。我們在大膽開拓業務的同時，還須對業務風險進行針對性防范，同時借鑒國外先進的技術手段和成功的實踐經驗，立足我國現狀，不盲目、不冒進，只有這樣，才能保證金融市場的健康運行，才能切實保護投融資雙方的利益。

參考文獻

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資產證券化優勢范文第4篇

論文關鍵詞 中小企業 資產證券化 融資 錢荒

據國家統計局2012年的統計數據,我國中小企業的數量近4000多萬戶,中小企業占中國企業總數的99%以上,對GDP的貢獻超過60%.然而,當前中小企業發展中,由于其生產經營中,對資金的運籌安排具有較大的不可預測性和波動性,企業資金需求會經常發生變化,融資難問題成為中小企業的發展瓶頸。而這一企業界恒久的話題,在當前“錢荒”環境下更為嚴重,融資之渴亟待解決。

一、錢荒“背景下的中小企業融資困境

我國中小企業融資渠道狹窄,其目前發展主要依靠自身內部積累,即內源融資比重過高,外源融資比重過低。融資途徑上看,銀行貸款是中小企業最重要的外部融資渠道,調查數據表明,以銀行信貸資金作為首要融資渠道的中小企業占比達到21.9%,其次為自有資金,占比為6.4%,而在外源融資中,我國中小企業融資供應的98.7%來自銀行貸款,即直接融資僅占1.3%.由于信用體系沒有形成,大量中小企業很難直接得到信貸支持,大量民間資金也沒有直接投資渠道。中小企業普遍缺乏長期穩定的資金來源,不僅權益資金的來源極為有限,而且很難獲得長期債務的支持。目前,隨著銀行業“錢荒”危機的到來,就中資商業銀行來說,現實讓其更加青睞向國有企業和上市公司放貸,中小企業不得不轉向小額貸款公司、私募股權投資公司等其他渠道尋求資金。因此,通過發展創新型融資工具,從而降低企業融資成本,多樣化融資途徑,擴大融資規模。其中,加快推進資產證券化融資是中小企業面對“錢荒”的正確選擇。

二、小企業融資的新思路——資產證券化

銀行業“錢荒”對實體經濟的影響較大,一是利率方面,同業市場利率走高影響實體經濟融資成本,導致實體經濟更為脆弱;二是流動性方面,利率維持高位較長時間,會導致實體經濟的流動性出現紊亂,可能會使實體經濟流動性收縮力度較大,以至于資金鏈斷裂。面對這個情況,中小企業應借此轉化融資思路,發展多元化的投融資體系,從而在整體上發展創新型融資工具,改善我國金融市場結構。

資產證券化為緩解我國中小企業融資難的困境提供了很好的解決途徑。它的實質是原始權益人將能夠產生可預期穩定現金流的基礎資產轉讓給投資者進行債務融資。通過把企業中的一部分資產以一定的結構安排進行重組,這些資產往往缺乏相應的流動性卻能產生穩定的、可預見的現金流,在對這些資產進行收益要素和風險成分的分離后,用其中的一些優質要素進行擔保,通過特殊目的載體(specialpurposevehicle,SPV)發行證券,出售變現后以獲得融資。

(一)中小企業資產證券化的動因資產證券化是一個新型的融資工具,是一個較低風險、較高回報的,多元化的投資組合。對于融資者而言,資產證券化業務是一種債務融資;對于投資者而言,資產證券化產品是一種固定收益品種。在這種融資方式下,企業憑借其缺乏流動性但具有可預期收入資產的未來收益能力進行融資,其信用水平則被置于相對次要的地位。所以,這種融資方式非常適合擁有優質資產但受限于自身的信用級別和融資渠道的中小企業。

對于融資者而言,資產證券化融資雖然是以原始權益人的部分資產的未來現金流收益進行融資,但是它是以資產的預期回報為導向,資金流直接依賴于對證券化資產的盈利能力的預測。同時,SPV并不是簡單地以某個中小企業的資產的收益權作為證券發行融資,而是結合資產未來資金流的可靠性、穩定性和長久性,交易結構的有效性、嚴謹性和創新性的優勢,與其他眾多企業的資產進行充分的組合和風險的對沖后發行證券融資。所以,原始權益人的資信能力并不重要。由此可見,即使資信度不高的中小企業,只要有優質的資產及其帶來的穩定現金流,就可以通過資產證券化產品進行融資。中小企業通過資產證券化融資,可以改善企業資產結構,增強資產的流動性,提高企業運用和管理資本的能力,有效地降低融資的風險。

對于投資者而言,這類創新產品能夠滿足要求穩定收益的投資者的投資需求。資產抵押證券根據不同的投資風險、投資回報以及投資期限、投資成熟度的要求和偏好的不同,結合標的資產的本金和利息現金流支付機制的變化,在穩定可靠的同時,它能夠滿足投資者的各種需求,相對于其他投資渠道選擇性更強,風險更低,資金流動更自由。

(二)中小企業資產證券化的優勢和作用1.增加企業財富。通過資產證券化平臺及其工具,中小企業首先獲得了許多固定收益投資組合的銷售機會,相較于傳統融資方式,在增長企業財富的同時降低了融資的風險和成本。其次,可以促使金融機構將中小企業的融資需求引導到直接融資市場上,結合間接融資模式下金融中介對企業的熟悉以及直接融資模式下投融資行為的高效運作等方面優勢,在兩種融資模式之間構筑起一座橋梁相連,在當前條件下盡量滿足中小企業較為迫切的融資需求。

2.降低成本。如果企業通過資產證券化融資,資產出售給SPV的現金不分配給股東,企業可以用它來實現這部分的現金流的凈現值為正的投資機會。因此,可以加強企業的資產證券化的價值和經理的表現之間的關系,增加企業利潤,改進管理激勵經理的投入,降低成本。

3.減損凈資產限制。對比來看,發行企業債券的總面額不得大于該企業的自有資產凈值,發行短期融資券的待償還余額不得超過企業凈資產的40%,銀行貸款要受銀行授信額度的約束,發行可轉換債券和股票也要受到有關額度和市場條件的限制。而資產證券化的融資方式則突破了這些限制,企業的融資額度是直接根據證券化資產池的可預見的現金流來確定。

4.確立公允市場價值。傳統的融資方式中的中小企業一直處于劣勢地位,扭曲了中小企業的市場價值的發現機制,而資產證券化正有利于引導建立起一個對中小企業的市場價值合理的發現機制。“錢荒”背景下,中小企業有著較低的信用評級基礎,又缺乏有效的抵押或擔保條件,傳統融資方式會額外增加中小企業的風險補償成本,如此讓缺乏資金的中小企業的財務負擔加重,造成其未來的盈利能力透支。因此,通過將中小企業的融資需求引入到投融資行為更為成熟的全國性銀行間市場、交易所債券市場等,通過資產證券化產品,提高信用評級。

綜上所述,企業資產證券化是中小企業進 行長期、大額籌資活動中,融資效益較高、綜合成本較低、投資風險較小的籌資方式,對于其財富總量增加、信用評級提高具有較大的意義。

三、中小企業資產證券化實施難點和重點

信貸資產證券化業務是中小企業資產證券化的主要方式。《關于進一步擴大信貸資產證券化試點有關事項的通知》中要求,信貸資產證券化入池基礎資產的選擇要兼顧收益性和導向性,既要有穩定可預期的未來現金流,又要注重加強與國家產業政策的密切配合。鼓勵金融機構選擇符合條件的國家重大基礎設施項目貸款、涉農貸款、中小企業貸款、戰略性新興產業貸款、汽車貸款等多元化信貸資產作為基礎資產開展信貸資產證券化。

由于中小企業規模的限制和融資需求的特殊性,試點的信貸資產證券化產品當中,中小企業貸款的數量和比例均不高。究其原因,主要是因為中小企業貸款較多為短期貸款,而資產證券化產品期限較長,所以資產證券化難度相對較大。同時,多數中小企業在制度建設和企業治理上不夠完善,在材料準備和審核階段存在較多問題。針對現實存在的難點,中小企業可以從以下方面進行努力:

(一)努力提升中小企業管理水平中小企業的企業規模普遍不大,組織結構相對簡單,管理方式較為單一,人員素質相對不高,產品或服務品種單一或較少,在激烈的市場競爭中容易處于劣勢。所以,中小企業的管理水平提高是第一步。

規范財務組織和制度。首先,中小企業的管理層要積極吸收先進的企業文化理念,建立現代企業制度。其次,企業應重視財務管理的戰略作用,金融管理部門要給予更大的權力和責任。再次,規范財務會計,重視會計人員服務能力和道德標準,為會計人員繼續教育提供便利條件,提高財務信息的透明度,以滿足多數投資者在企業財務信息的需求。

注重樹立企業良好形象。在企業資產證券化的過程中,應該有一個良好的企業形象,以吸引企業SPV購買證券化資產。事實上,一些中小企業已經意識到樹立良好的企業形象的戰略意義,同時也十分重視形象宣傳。在短期內,我們必須承認,這是一個不成比例的投資和收益。但是,企業形象戰略是一個長期的投資回報,不能急功近利、操之過急。建立良好的企業形象,樹立企業品牌意識,需要經過廣泛而長期的努力,中國的中小企業仍然有很長的路要走。

(二)設立適合中小企業資產證券化的SPV組建有政府背景的SPV.我國企業資產證券化還處于起步階段,由政府參與組建的SPV充當資產支持證券融資的中介機構,有以下幾方面的好處:首先,政府可以通過政策出臺,宏觀調控手段和自身影響力來實現SPV條件的滿足;其次,建立政府支持的SPV有利于其改善或提高信譽的水平,有助于改善資產證券化的信用評級,從而增強投資者的信心,吸引更多的投資者進入資產證券化市場。

設立信托型SPV.在國際金融業混業經營大趨勢下,信托機制是在我國現有法律環境下推進資產證券化業務最有保障的方式。設立信托型SPV,充分利用其自身的天然優勢,從事企業資產證券化業務,而不是僅僅局限在信貸資產證券化領域。不過,從長遠看,信托公司除了扮演受托人的同時,將來可以將資產證券化試點范圍進一步擴大到信托公司的信托貸款,讓其作為資產證券化發起人,將信托貸款證券化,改善自身資產結構和流動性。

資產證券化優勢范文第5篇

關鍵詞：上市公司 資產證券化 融資效果

我國股票市場正在向全流通的規范市場轉變，上市公司原有的股權融資偏好將會受到抑制，股權融資將會成為一種非常昂貴的融資方式，按照優序融資理論（Myers,1984）的融資順序：企業首先選擇內源融資，其次是銀行貸款和發行債券，最后才是發行股票。然而我國相當多的上市公司內源積累速度遠遠跟不上自身發展速度，過多地依靠銀行貸款和債券發行導致破產風險和財務風險的增加，因此上市公司必須開辟新的融資渠道。資產證券化是一種精巧的結構性融資工具，可以有效地增加資產流動性、減少信息成本和委托成本、重新配置信用風險和利率風險，從而降低融資成本來創造價值。在我國企業推行資產證券化的初期，相對于非上市公司，特別是一些中小企業，上市公司由于具有一定的知名度和資本市場融資經驗，并且具有證券化融資的優勢和實力，因此，上市公司在資產證券化融資方面具有相當大的潛力。

上市公司資產證券化的融資效果

（一）有助于改善上市公司的融資結構

資產證券化是一種表外融資方式,通過將缺乏流動性但未來能夠產生穩定現金流的資產打包出售進行融資，這種融資可以使得上市公司減少對傳統股票融資和債務融資的依賴，從而改善資本結構。資產證券化可以在一定程度緩解股票融資產生的公司治理結構缺陷，最重要的是資產證券化的全過程與其基礎資產的質量和效率緊密掛鉤，這種機制對提升上市公司的資產質量有激勵作用，可以克服現行股票融資方式下上市公司惡意圈錢導致資產質量低下的后果。同時，資產證券化融資可以克服傳統債務融資產生的破產成本，使企業在維持一定水平的資產負債率和權益比率的狀態下籌集資金。

（二）有助于拓展上市公司的融資渠道

資產證券化充分利用未來能夠產生現金流的資產進行融資，使原先被閑置的資產價值被再度深挖掘，對企業來說就意味著融資空間的大幅提高。雖然很多上市公司本身的資信程度不一定能達到很高的評級，但自身有很多優良資產，以這些資產為基礎進行證券化，使得ABS本金和利息的償付直接以資產池所產生的現金流為保證，并且通過破產隔離技術和信用增級機制使融資主體的信用等級退到了次要地位，這樣就較好地回避資信評級較低的問題。從整個金融體系看，資產證券化融資一定程度上可以緩解我國企業融資過分依靠銀行貸款的被動局面，部分化解銀行金融風險，使整個金融體系不斷完善。

（三）有助于降低上市公司的融資成本

資產證券化通過真實銷售與破產風險隔離機制降低成本和信息成本，使投資者對基礎資產擁有比較透明的信息，從而加強評價能力，這使得信息不對稱形成的檸檬市場折扣得到削減。同時，為確保預期現金流的可實現性而發展的信用增級機制使得發生風險時損失首先由發起人和第三方來承擔，這在一定程度上可以保護投資者的利益，從而有效地降低了企業融資利息和相關費用等顯性成本。同時資產證券化相對于股票或債務等融資方式而言，在時間成本、尋租成本等隱形成本上也有很大的優勢。從我國企業資產證券化的現實情況看，通過內部或外部信用增級，ABS基本上都達到了AAA的高信用評級，并且大部分ABS都在交易所掛牌上市使其流動性得以增強，這些都使其融資成本遠低于銀行同期貸款利率水平。隨著未來資產證券化的進一步規范，發行ABS的便利還會提高，隱形成本還將降低，資產證券化融資的成本優勢將會更加突出。

我國上市公司資產證券化融資的潛力

（一）上市公司具有符合資產證券化的基礎資產

我國企業資產證券化實例中基礎資產的類型主要集中在企業大型設備租賃、高速公路收費、企業大額應收賬款、水電氣資產、市政基礎設施等，這些資產最重要的特征就是具有穩定的現金流，權屬清晰，相對獨立，并且在基礎交易和結構設計方面也力圖保證現金流的安全性。我國上市公司從行業分布來看（如表1所示）處于電力、供水、供氣、交通運輸、倉儲業的上市公司為120家，且市盈率水平較低，虧損和ST、PT家數較少，反映其經營狀況良好，這些行業現金流穩定、主業清晰、未來前景明朗，這意味著有相當多的上市公司有適合資產證券化融資的基礎資產或項目，這使得上市公司未來資產證券化面臨極大的潛力。

（二）信息披露機制降低了資產證券化參與主體獲取信息的成本

資產證券化融資中內部人相對于外部投資者對于被證券化的基礎資產擁有更多的信息，外部投資者為了減少信息不對稱帶來的損失，在購買證券時會給予一定的檸檬市場折扣，折扣的大小取決于信息不對稱的程度。相對與非上市公司和中小企業而言，上市公司總體經營情況比較透明，財務報表的定期披露使投資者已經知曉其歷史業績，甚至對公司的聲譽有了基本的定位，對公司的主要優勢和缺陷以及未來增長潛力或風險都有一定的了解，在此基礎上對上市公司資產證券化融資的基礎資產的未來盈利能力和風險狀況更容易準確判斷，上市公司比較容易讓投資者，甚至是中小投資者了解資產證券化的整體狀況，從而降低信息成本,并使參與主體的深度和廣度可以擴大，使發行對象不僅僅局限在機構投資者范圍。

同時上市公司的聲譽機制也能夠有效緩釋資產證券化中的信用風險。盡管資產證券化的基礎資產實現了真實銷售和破產隔離，但若ABS的實際收益低于發行時所承諾的水平，投資人不能達到預期收益，這將影響上市公司的市場聲譽，進而影響上市公司未來的融資成本，甚至是股價。所以在操作中，上市公司有動力選擇資產質量優良、未來收益率穩定可靠的基礎資產進行證券化以維持其長期市場聲譽，以便保持順暢的資產證券化融資渠道。

（三）上市公司具有實施資產證券化的內在動力和良好外部環境

隨著我國股票市場股權分置改革的推進，絕大多數上市公司已經實現了股權全流通，未來上市公司的股權市值將反映投資者對該公司的評價，上市公司也可以通過建立股票期權制度來完善對管理人員的激勵，如前所述，上市公司通過真實出售的資產證券化可以提高股權價值，因此上市公司具備資產證券化融資的內在動力。從外部環境來看，隨著企業資產證券化試點的開展，證監會頒布了《證券公司專項資產管理辦法的通知》，明確規定了券商開展ABS業務的基本特征和試點原則，券商資產證券化業務將迎來巨大的發展機遇。由于上市公司與券商關系密切，且券商十分了解上市公司的財務狀況和經營情況，因此，上市公司資產證券化產品一般由熟悉的券商投行部門為其量身定做，且券商在安排ABS的流通性方面也具有天然的優勢,可以協助申請ABS在滬深交易所上市，因此上市公司資產證券化融資也具備良好的外部環境。

總之，上市公司資產證券化融資具備一定的優勢和良好前景，合理運用這種融資方式必將帶來公司融資成本的減少和相關收益的增加，從而使公司利潤和每股收益得以增加，投資者對公司的投資熱情也會進一步增強，這樣整個資本市場將會出現投融資的良性循環。

參考文獻：

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