投資性房地產評估方法
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投資性房地產評估方法范文第1篇
一、引言
我國2006年頒布的《企業會計準則》體系中，《企業會計準則第3號——投資性房地產》是新增的一項重要內容，主要用于規范投資性房地產的確認、計量和披露等業務。為了加強會計行業和資產評估行業的協作，推廣投資性房地產公允價值計量模式，中國資產評估協會在2009年了《投資性房地產評估指導意見（試行）》（以下簡稱“指導意見”）。與此同時，國際評估準則理事會（International Valuation Standards Council，IVSC）在2011年的第九版《國際評估準則》中也新增了有關投資性房地產評估的內容，即國際評估準則第233號《IVS233在建投資性房地產》（以下簡稱“IVS233”）。雖然在建投資性房地產情況比較特殊，但IVS233與我國的指導意見之間不乏可比性。本文期望通過對這兩者的比較為今后進一步完善我國投資性房地產評估準則提供一些借鑒。
二、國際資產評估準則與中國資產評估準則的總體框架比較
第九版《國際評估準則》與早期版本相比，修訂后的準則在語言和形式上有了重大的變化，準則內容突出了原則性?！秶H評估準則》是由國際評估準則委員會制定的。2008年，國際評估準則委員會（International Valuation Standards Committee）改組為國際評估準則理事會（International Valuation Standards Council），簡稱為IVSC。IVSC是一個獨立的、非營利的民間組織，實行會員制。改組后的會員不再局限于專業評估機構的社團組織，還吸納了包括評估機構、評估報告使用方和學術界等更為廣泛的代表，目前由來自54個國家的74個成員組織組成。第九版《國際評估準則》包括3項通用準則、6項資產準則以及2項評估應用。通用準則適用于所有的資產類型和評估目的。資產準則對具體資產的評估提供指導，包括“準則”和“注釋”兩個部分。評估應用服務于常見的評估目的，包括“準則”和“指南”兩個部分。
《中國資產評估準則》體系中的基本準則是由國家財政部以規范性文件形式；評估具體準則則是由財政部授權中國資產評估協會制定并的。中國資產評估協會主要負責制定資產評估執業具體準則和行業自律管理規范，并負責組織實施，監督、檢查其執行情況，同時依法接受財政部和民政部的指導與監督。至2012年，我國財政部和中國資產評估協會共了21項資產評估準則，包括2項基本準則、9項具體準則、4項評估指南、6項指導意見。與國際評估準則相比，我國的評估準則層次更加分明，內容更為充實。另外，我國的資產評估準則還特別強調了評估師的職業道德以及評估機構的質量控制。
三、《IVS233在建投資性房地產》與《投資性房產評估指導意見（試行）》的比較
目前IVS233對投資性房地產制定的準則主要針對在建情況，但仍對投資性房地產的一般情況及相關概念進行了描述。拋開IVS233中對在建情況的描述，可從以下幾個方面將IVS233的相關內容與我國指導意見中的相關內容作個比較。
（一）主要相同點
1.主要依據相同
《IVS233在建投資性房地產》在國際評估準則中不屬于《IVS230不動產權益》，IVS233主要依據通用準則和不動產權益準則的原則制定。同時，IVS233在注釋3中將財務報告作為評估目的，在注釋12中將財務報告列為特別注意事項，所以IVS233也必須遵循《IVS300以財務報告為目的的評估》的原則。《投資性房產評估指導意見（試行）》在第一條就明確指出，該指導意見是依據《資產評估準則——基本準則》、《資產評估準則——不動產》和《以財務報告為目的的評估指南（試行）》制定的。我國的會計準則中明確規定了投資性房地產是企業的一項重要資產，必須列于財務報告中。因此，投資性房地產評估是以財務報告為目的的評估的重要組成部分。
2.評估一般目的相同
在我國的資產評估理論中，資產評估的一般目的是資產的公允價值，而資產的市場價值是公允價值的基本表現形式。IVS233注釋4指出，“此準則提供評估在建投資性房地產的市場價值時應遵守的原則，市場價值是指在市場中模擬交換的價格”。指導意見第三條指出，“對符合會計準則規定條件的投資性房地產在評估基準日的公允價值進行分析、估算，并發表專業意見”；第十條指出，“會計準則中投資性房地產的公允價值一般等同于資產評估準則中的市場價值”。由此可見，兩者的評估一般目的都是投資性房地產的公允價值，即市場價值，而我國的指導意見則更加側重于結合會計準則。
3.評估方法相同
由于投資性房地產自身的特性，成本法不適合用來評估投資性房地產的價值，IVS233和指導意見都優先考慮采用市場法和收益法來評估投資性房地產的價值。IVS233注釋6指出，“在缺乏直接可比的銷售證據時，評估價值必須使用一個或多個以市場為基礎的估值方法”、“關鍵投入的可比市場數據用以支持貼現現金流量預測或收入資本化的計算”。IVS233不僅贊成使用市場法，而且支持更加廣義的市場法——“在不同的地點或在不同的條件下可比房地產的銷售證據”、“在不同的經濟條件下成交的房地產銷售證據”。評估人員依據IVS233運用市場法時可以獲取更廣泛的信息，但是必須對不同條件下的差異作出合理的解釋和適當的調整。運用收益法時，有關參數選擇還需結合市場法。指導意見則在《第四章評估方法》中用大量篇幅對市場法和收益法的運用進行了詳細闡述。
4.重要參數相同
用市場法評估投資性房地產價值，評估結果的準確性有賴于可比案例的選取。IVS233注釋6和指導意見第十五條及第十六條都明確了可比基礎的重要性。指導意見采取了更為謹慎的態度，同時對有關比較因素作出明示，包括“交易情況、交易日期、容積率、使用年期、面積、具置、經營業態和所帶租約等”。收益法的主要參數有：收益額、收益期限和折現率。IVS233在注釋11“租賃”中對租賃收入的解釋體現了收益的計算；注釋9“現金流可能持續時間”體現了對收益期限的確定原則；注釋11“風險”中指出，“折現率是市場中典型的買方所要求的最低回報率”。指導意見則在第十七條至第二十條內容中以“凈收益”、“收益期限”、“折現率”這樣的字眼明確提出了對收益法三大參數的相關要求。
（二）主要區別
1.表述不同
IVS233中并沒有對“市場法”、“收益法”等類似字眼形成一個專有名詞，而是用“現金流量預測”、“收入資本化”等來描述。由于語言的不同和翻譯的缺憾，勢必約束了對國際評估準則的全面理解。但這些差異尚且停留在局部，未對全局造成重大影響，亦不構成IVS233和指導意見的實質性差異。
2.定義不同
IVS233中的“投資性房地產”是指為賺取租金，資本增值或兩者兼有而持有的土地、建筑或部分建筑。不包括：（1）為生產商品、提供勞務或者經營管理而持有的房地產；（2）在日常業務過程中作為存貨銷售的房地產。我國指導意見中的“投資性房地產”是指企業為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產。其中，“房地產”是指土地、建筑物及固著在土地、建筑物上不可分離的部分及其附帶的各種權益。指導意見對投資性房地產的定義與IVS233的定義略有不同。
3.詳略程度不同
IVS233相比指導意見更具原則性，內容較為簡潔；指導意見則更加具體，在解釋有關概念時更為詳細。例如，在運用收益法時，IVS233要求用建造成本、租約條款、經營成本、增長假設、折現率、資本化率和其他關鍵投入的可比市場數據來支持收益法的計算；指導意見要求評估師應當關注投資性房地產現有租約條款對公允價值的影響，包括租金及其構成、租期、免租期、續租條件和提前終止租約的條件。指導意見相比IVS233對“租約條款”進行了適當闡述，更加清晰明了。
4.結構不同
《IVS233在建投資性房地產》由準則正文和注釋兩部分構成。準則正文部分包括準則的適用范圍、工作范圍、實施、報告和生效日期，注釋部分闡釋了投資性房地產的概念及其類型、評估方法、評估輸入參數、財務報告特別注意事項、抵押貸款評估注意事項。我國《投資性房地產評估指導意見（試行）》包括“引言”、“基本要求”、“評估對象”、“評估方法”、“評估披露”和“附則”?！禝VS233在建投資性房地產》延續了國際評估準則中資產準則的一般結構體例，即采用了準則加注釋的模式。其中，除了對在建情況的詳細描述和一般要求外，主要涉及術語解釋、評估目的、評估方法、評估參數和特別注意事項等?！锻顿Y性房產評估指導意見（試行）》的結構體例大體和其他專業準則的結構體例相同，采用了部門規章性質的條款式體例，符合我國的一般閱讀習慣。主要內容涉及具體操作要求、評估準則、評估方法和會計準則中投資性房地產的分類等。兩者在結構與內容上的差異主要來自于不同地區之間行文方式的差異，這些差異并不妨礙閱讀者的理解，同樣也不構成IVS233和指導意見的實質性差異。
5.關注內容不同
IVS233中除了對在建工程評估一系列注意事項的強調外，還特別明確了財務報告、抵押貸款評估的注意事項。除此之外，IVS233還在評估目的中列舉了“收購、兼并和出售企業或部分企業、訴訟”，這些內容尚未體現在我國的指導意見中。指導意見中則提出了“土地使用權”、“區間值”的有關事項。指導意見第二十一條指出，“注冊資產評估師采用市場法和收益法評估投資性房地產時，評估結論通常包括土地使用權價值。”第二十三條指出：“注冊資產評估師運用市場法和收益法無法得出投資性房地產公允價值時，可以采用符合會計準則的其他方法。如果仍不能合理得出投資性房地產公允價值，經委托方同意，還可以采用恰當的方式分析投資性房地產公允價值的區間值，得出價值分析結論，并提醒評估報告使用者關注公允價值評估結論和價值分析結論的區別。”指導意見在分類、剩余使用年限和評估結論等方面對土地使用權作出了多條說明。而區間值則是我國評估準則中較為創新的部分，有效解決了我國評估實踐中的難題。關注內容上的差異主要是由不同地區之間不同的政治經濟政策以及具體評估實踐不同引起的，都旨在解決實踐中最棘手的問題，這些差異是必須關注的實質性差異。
四、比較啟示與改進建議
（一）評估準則的制定與會計準則密切相關
《企業會計準則第3號——投資性房地產》中規定，投資性房地產滿足特定條件的，可以采用公允價值模式進行后續計量。投資性房地產采用公允價值計量可以更好地反映資產的市場價值，滿足會計信息相關性的要求。在經濟增長的情況下，市場價值一般都會高于賬面價值。企業資產的增加能夠提升企業形象，有助于企業融資決策。專業的評估人員可以為投資性房地產的公允價值提供專業意見，因此，IVS233和指導意見都在投資性房地產的評估中體現了會計準則的要求。IVS233在注釋12中提出了對財務報告的特別注意事項，要求評估人員關注持續經營假設。指導意見第二章《基本要求》第七條至第十條的內容中，明確要求評估人員在評估投資性房地產時，必須理解相關會計準則的要求，與委托方及會計師進行充分溝通，了解其會計核算與財務報告披露的具體要求與建議。評估機構在執行其他評估業務時，同樣會涉及到投資性房地產?！镀髽I會計準則第8號——資產減值》第八條至第十四條關于可收回金額的內容中，對市場法獲取公允價值、收益法獲取預計未來現金流量現值進行了具體的闡述；第二十八條則要求披露可收回金額的確定方法?！镀髽I會計準則第20號 ——企業合并》規定，非同一控制下的企業合并，合并對價付出的資產、發生或承擔的負債應當按照公允價值計量。在企業合并或進行資產減值測試時，都有可能涉及到投資性房地產公允價值的評估業務，而目前指導意見未對此作出特別說明，指導意見可就第8號、第20號會計準則以及其他會計準則的有關要求進行補充和完善。
（二）明確評估特定目的
評估特定目的會影響評估方法的選擇進而影響評估結果。評估人員在評估時，必須首先確定評估特定目的。IVS233相比于指導意見明確了4個特定目的：財務報告、抵押貸款、訴訟和收購兼并。指導意見中主要涉及以財務報告為目的的評估，但隨著經濟水平的不斷發展，各項經濟活動頻繁發生，單一的評估目的將無法滿足未來經濟發展的需要。目前以抵押貸款、訴訟和收購兼并為特定目的的評估業務已經較為普遍，指導意見中也應該加入特定目的的描述。例如，抵押評估是當抵押人不履行債務、抵押權人依法以提供擔保的投資性房地產折價或拍賣、變買該投資性房地產時，該投資性房地產所能實現的客觀合理價格折算到設定抵押權時的價值。在確定抵押價格時，應根據抵押房地產的具體情況，選擇合適的估價方法。對收益穩定的投資性房地產，可選擇收益法評估。對可比實例較多的投資性房地產，可選擇市場法評估。
（三）改進評估方法
在運用市場法評估投資性房地產市場價值時，可借鑒IVS233適當放寬條件。投資性房地產只是不動產中的一部分，可能會缺乏大量的實際交易案例來建立嚴格的可比基礎，放寬在地點、時間和交易情況上的限制，便于實際評估工作。同時，這也要求評估人員要有扎實的業務水平和豐富的經驗來調整差異，盡可能排除評估人員主觀因素的影響，在對同一投資性房地產進行評估時，由至少3名評估人員共同確定可比實例的最終選擇，確保選取的可比實例能較真實地反映待估房地產的價值。
而在抵押評估中，在建的投資性房地產也經常作為抵押標的，評估在建投資性房地產可以選擇假設開發法。假設開發法又稱剩余法，是成本法與收益法的綜合運用，符合房地產估價的最高最佳使用原則，適用于待開發土地、待拆遷改造的再開發地產、舊有房地產重新利用、在建工程等具有開發價值或潛力的房地產的評估。假設開發法考慮了在建投資性房地產未來的收益，評估結果更為合理，指導意見在評估方法一章中可加入假設開發法的應用說明。
【參考文獻】
[1] 王志芳，閆建■.試論投資性房地產評估及其方法[J].稅務研究，2010（4）.
[2] 王小力.投資性房地產后續計量模式偏好分析[J].財會月刊，2012（1）.
[3] 劉穎.以財務報告為目的的評估實務應用——資產評估在投資性房地產評估中的應用[J].會計之友，2010（8）.
投資性房地產評估方法范文第2篇
關鍵詞：經濟外部性房地產評估效用函數
房地產評估概述
自上世紀70年代末開始，我國在土地、住房制度和金融體制等方面進行了一系列重大改革，房地產市場已經形成。房地產市場的建立和房地產業的發展，迫切需要有一套更為科學、合理的房地產估價方法，以滿足因為買賣、交換、入股、抵押、典當、保險、課稅、征地拆遷補償和投資決策、會計成本分析等需要。
房地產評估的概念
房地產價格評估是指具有專業水平和經驗的評估人員根據特定評估目的，遵循法定或公允的標準和程序，運用科學的評估方法，對房地產商品的價格（租金）、價值進行科學的評定與估算。
房地產評估是科學、藝術和經驗三者的結合。正確的房地產價格的估計、推測或判斷應依賴于一套科學嚴謹的房地產估價的理論和方法，但又不能完全拘泥于現有的理論和方法，還須依賴房地產估價人員的經驗。因為影響房地產價格形成的因素復雜多變，不是簡單的套用某些數學公式就能計算出來的。房地產評估不是對房地產價格的主觀給定，而是把房地產的客觀存在的價值通過估價活動正確地反映出來。房地產估價是估價人員基于對房地產客觀存在的價值的認識以后，運用科學的估價理論、方法和長期積累的估價經驗將其表達出來，而不是把某個主觀想象的數據強加給估價對象。
評估方法及評價
房地產估價主要有三個基本方法：重置成本法；市場比較法；收益現值法。此外還有假設開發法、路線價法、長期趨勢法、殘余法、購買年法、利潤法、分配法等。它們都是上述三個基本方法的派生。在房地產投資中，房地產的效用決定著人們的投資決策，因此效用評價在房地產估價中占有重要地位。傳統的三個基本估價方法都是對房地產公平市場價值的一種推斷，基本上是從房地產本身的特性出發，如房屋的設計、位置、土地價格等，按照房地產本身特征給予消費者的效用進行估價，即從內部效用來估價房地產。不過，在房地產評估中除注意內部效用外，還要重視其經濟外部性。房地產經濟外部性可為房地產消費者帶來效用的增加（或減少），這種效用不是因為房地產本身的特征帶來的，故稱外部效用。經濟外部性在房地產的評估中扮演著重要角色，就需要準確掌握和評估房地產經濟中的正的和負的外部性。在實際評估中要考慮其他經濟主體的消費或活動對消費者效用的影響，即重視經濟外部性對房地產評估的影響。尤其是個人住宅市場，個人效用在估價時往往會起到決定性作用，只考慮房地產給消費者帶來的內部效用，而忽視其他經濟主體給消費者帶來的外部效用，其估價結果對個人消費者來說往往是不夠準確的。
經濟外部性
經濟外部性的概念
外部性最早是由英國經濟學家馬歇爾在其經典著作《經濟學原理》一書中提出的，迄今已有近110多年的時間了。所謂外部性，也稱外在效應或溢出效應，是指一個人或一個企業的活動對其他人或其他企業的外部影響，這種影響并不是在有關各方以價格為基礎的交換中發生的，因此，其影響是外在的。更確切地說，外部經濟效果是一個經濟主體的行為對另一個經濟主體的福利所產生的效果，而這種效果很難從貨幣或市場交易中反映出來。經濟外部性可用消費者的效用函數表示：
Ui=Ui(Xi1,Xi2,...,Xih,...Xin,Yjk)(2-1)
在式(2-1)中，用Ui表示消費者i的效用函數，Xih表示該消費者i消費的第h種商品量，Yjk表示經濟主體j進入消費者i效用函數的第k種經濟活動水平，顯然有：Ui/Xih>0。假設Yjk表示消費者j消費的第k種商品量，如果Ui/Yjk>0,則表示消費者j對消費者i產生了外部正效應；如果Ui/Yjk=0，則表示消費者j對消費者i沒有產生外部效應；Ui/Yjk<0,則表示消費者j對消費者i產生了外部負效應。
從理論上講，一般認為外部性的存在是市場機制配置資源的缺陷之一。也就是說，存在外部性時，僅靠市場機制往往不能促使資源的最優配置和社會福利的最大化，政府應該適度的干預。從現實上講，外部性特別是外部不經濟仍是一個較嚴重的社會經濟問題，如環境污染或環境破壞。
經濟外部性的特點
經濟外部性有以下特點：外部性是一種人為的活動，非人為事件造成的影響，無論它給人類帶來的是損失還是收益，都不能被看作是外部性；外部性應該是在某項活動的主要目的以外派生出來的影響；外部性是不同經濟個體之間的一種非市場聯系（或影響），這種聯系往往并非有關方面自愿協商的結果，或者說非一致同意而產生的一種結果；外部性有正有負或為零；外部性包括對生態環境等與社會福利有關的一切生物與非生物的影響。
經濟外部性的影響
外部性的存在，使個人成本和個人收益與社會成本和社會收益相背離。生產者和消費者在決策時雖然可做到個體最優，但很難達到社會最優，因為經濟外部性對其他消費者的效用將產生一定的影響。就房地產評估而言，經濟外部性通過影響消費者的個人效用進而影響房地產估價。它主要是通過其他經濟主體的活動、消費者與其他經濟主體的相互關系（互補關系或競爭關系）以及環境來影響消費者的個人效用。它對效用的影響分為直接影響和間接影響。直接影響是其他經濟主體的行為直接作用于消費者的效用函數，如，住戶的鄰居喂養了一只狗，每天不停的亂叫，會嚴重影響消費者的正常生活，這樣會降低消費者的效用。間接影響是指其他經濟主體的行為導致了某種結果，而消費者的效用受到這種結果的影響，如，某企業排放有害氣體造成大氣污染，影響周圍的環境，進而降低消費者使用該房地產的個人效用。
經濟外部性的評估
由于經濟外部性的存在會影響其他經濟主體的效用，進而會出現房地產評估結果與實際不相一致，因此須尋求一種辦法來解決房地產評估中的經濟外部性問題。
由前可知，效用是聯系經濟外部性與房地產評估的橋梁。效用是消費者消費物品或勞務時所獲得的滿足程度。效用在很大程度上決定著房地產估價，而經濟外部性又會影響消費者的個人效用，因此可構造一效用函數來解決房地產估價中的經濟外部性問題。用U表示各種外部性給某消費者帶來的效用總值，用Ui表示某種外部性給消費者帶來的效用值，用xi表示消費者對某種外部性偏好，即某種外部性給消費者帶來的效用在總效用中的權重。一般來說，每種外部性的產生和作用不受其它外部性的影響，所以，每種外部性給消費者帶來的效用是互相獨立的，故可得到如下加性效用函數：
U=ΣxiUi(3-1)
因為經濟外部性會影響消費者的效用，所以可通過分析經濟外部性帶來的外部效用來調整估價的結果，使評估更符合實際，即結合考慮內外效用的作用。假設消費者對某種外部性的態度分為非常滿意、滿意、無所謂、厭惡、非常厭惡五種狀態，對應效用可取值為120、110、100、90、80。對于不同的消費者來說，其對某種外部性的感受或態度是不一樣的，所以，對不同的消費者對每種外部性的取值可賦予不同的權重，加總就可得出消費者對特定房產的外部性的效用值。假定某人對一種消費品的基數效用為100，那么用這一效用值去除以100可得到相對效用數，再乘以用傳統方法估計出來的房價，就得出調整后的房價。
假設有一消費者需購買一套住宅，專業資產評估師勘查房屋后用重置成本法估價40萬元，之后評估師又對房屋周圍的外部性進行了調查，得出了如下結果：房產周圍有一個污染嚴重的化工企業，每天排放大量的廢氣，影響房屋周圍的空氣質量，該消費者非常厭惡，效用取值為80。該消費者欲購房屋的鄰居不太文明，垃圾隨地丟，只顧自身娛樂而不顧周圍鄰居，該消費者比較厭惡，效用取值為90。政府打算在此房屋周圍興建大型的購物廣場，周圍已有學校、醫院、公交車站等，基礎設施完善，該消費者非常滿意，效用取值為120。
可以把以上的三種外部性分別歸納為空氣質量，鄰居行為，基礎設施。資產評估師對以上外部性進行列舉和取值后，就要對特定消費者進行詢問，以了解該特定消費者對諸外部性的偏好重視程度。如果該消費者認為空氣質量比鄰居的行為略微重要，基礎設施比空氣質量略微重要，基礎設施比鄰居的行為相當重要，則資產評估師可采用1-9標度法得到該消費者的對三個影響因素（外部性）重要性判斷矩陣，如表1所示。
根據層次分析法（AHP）可以得出每種外部性在此消費者效用函數中的權重，即x1=0.258，x2=0.105，x3=0.637，最大本征值λmax=3.0328小于3階矩陣相應的臨界本征值3.116，通過一致性檢驗，即權數有效。然后就可以運用式（3-1）的效用函數計算公式求出該消費者的總效用值：
即U=0.258×80+0.105×80+0.637×120=106.53，
相對效用數=106.53/100=1.0653，
則經調整后的房地產價格P=40×1.0653=42.612萬元。
此結果充分考慮了經濟外部性，評估結果較為符合實際。
經濟外部性的存在，會影響房地產評估師評估房地產價格，為使評估結果更為客觀和合理，在運用傳統的評估方法的同時，引入經濟外部性效用函數，房地產評估師可經過具體分析經濟外部性對人們效用值的影響，進而確定經濟外部性對待估房地產價格的影響。
參考文獻：
1.盛承懋等.房地產經紀人專業基礎.東南大學出版社，2002
2.王洪衛等.房地產經濟學.上海財經大學出版社，1997
3.黎詣遠.西方經濟學.高等教育出版社，1999
投資性房地產評估方法范文第3篇
自上世紀70年代末開始，我國在土地、住房制度和金融體制等方面進行了一系列重大改革，房地產市場已經形成。房地產市場的建立和房地產業的發展，迫切需要有一套更為科學、合理的房地產估價方法，以滿足因為買賣、交換、入股、抵押、典當、保險、課稅、征地拆遷補償和投資決策、會計成本分析等需要。
房地產評估的概念
房地產價格評估是指具有專業水平和經驗的評估人員根據特定評估目的，遵循法定或公允的標準和程序，運用科學的評估方法，對房地產商品的價格（租金）、價值進行科學的評定與估算。
房地產評估是科學、藝術和經驗三者的結合。正確的房地產價格的估計、推測或判斷應依賴于一套科學嚴謹的房地產估價的理論和方法，但又不能完全拘泥于現有的理論和方法，還須依賴房地產估價人員的經驗。因為影響房地產價格形成的因素復雜多變，不是簡單的套用某些數學公式就能計算出來的。房地產評估不是對房地產價格的主觀給定，而是把房地產的客觀存在的價值通過估價活動正確地反映出來。房地產估價是估價人員基于對房地產客觀存在的價值的認識以后，運用科學的估價理論、方法和長期積累的估價經驗將其表達出來，而不是把某個主觀想象的數據強加給估價對象。
評估方法及評價
房地產估價主要有三個基本方法：重置成本法；市場比較法；收益現值法。此外還有假設開發法、路線價法、長期趨勢法、殘余法、購買年法、利潤法、分配法等。它們都是上述三個基本方法的派生。在房地產投資中，房地產的效用決定著人們的投資決策，因此效用評價在房地產估價中占有重要地位。傳統的三個基本估價方法都是對房地產公平市場價值的一種推斷，基本上是從房地產本身的特性出發，如房屋的設計、位置、土地價格等，按照房地產本身特征給予消費者的效用進行估價，即從內部效用來估價房地產。不過，在房地產評估中除注意內部效用外，還要重視其經濟外部性。房地產經濟外部性可為房地產消費者帶來效用的增加（或減少），這種效用不是因為房地產本身的特征帶來的，故稱外部效用。經濟外部性在房地產的評估中扮演著重要角色，就需要準確掌握和評估房地產經濟中的正的和負的外部性。在實際評估中要考慮其他經濟主體的消費或活動對消費者效用的影響，即重視經濟外部性對房地產評估的影響。尤其是個人住宅市場，個人效用在估價時往往會起到決定性作用，只考慮房地產給消費者帶來的內部效用，而忽視其他經濟主體給消費者帶來的外部效用，其估價結果對個人消費者來說往往是不夠準確的。
經濟外部性
經濟外部性的概念
外部性最早是由英國經濟學家馬歇爾在其經典著作《經濟學原理》一書中提出的，迄今已有近110多年的時間了。所謂外部性，也稱外在效應或溢出效應，是指一個人或一個企業的活動對其他人或其他企業的外部影響，這種影響并不是在有關各方以價格為基礎的交換中發生的，因此，其影響是外在的。更確切地說，外部經濟效果是一個經濟主體的行為對另一個經濟主體的福利所產生的效果，而這種效果很難從貨幣或市場交易中反映出來。經濟外部性可用消費者的效用函數表示：
Ui=Ui（Xi1，Xi2，……，Xih，……Xin，Yjk）
在式（2-1）中，用Ui表示消費者i的效用函數，Xih表示該消費者i消費的第h種商品量，Yjk表示經濟主體j進入消費者i效用函數的第k種經濟活動水平，顯然有：Ui/Xih>0.假設Yjk表示消費者j消費的第k種商品量，如果Ui/Yjk>0，則表示消費者j對消費者i產生了外部正效應；如果Ui/Yjk=0，則表示消費者j對消費者i沒有產生外部效應；Ui/Yjk<0，則表示消費者j對消費者i產生了外部負效應。
從理論上講，一般認為外部性的存在是市場機制配置資源的缺陷之一。也就是說，存在外部性時，僅靠市場機制往往不能促使資源的最優配置和社會福利的最大化，政府應該適度的干預。從現實上講，外部性特別是外部不經濟仍是一個較嚴重的社會經濟問題，如環境污染或環境破壞。
經濟外部性的特點
經濟外部性有以下特點：外部性是一種人為的活動，非人為事件造成的影響，無論它給人類帶來的是損失還是收益，都不能被看作是外部性；外部性應該是在某項活動的主要目的以外派生出來的影響；外部性是不同經濟個體之間的一種非市場聯系（或影響），這種聯系往往并非有關方面自愿協商的結果，或者說非一致同意而產生的一種結果；外部性有正有負或為零；外部性包括對生態環境等與社會福利有關的一切生物與非生物的影響。
經濟外部性的影響
外部性的存在，使個人成本和個人收益與社會成本和社會收益相背離。生產者和消費者在決策時雖然可做到個體最優，但很難達到社會最優，因為經濟外部性對其他消費者的效用將產生一定的影響。就房地產評估而言，經濟外部性通過影響消費者的個人效用進而影響房地產估價。它主要是通過其他經濟主體的活動、消費者與其他經濟主體的相互關系（互補關系或競爭關系）以及環境來影響消費者的個人效用。它對效用的影響分為直接影響和間接影響。直接影響是其他經濟主體的行為直接作用于消費者的效用函數，如，住戶的鄰居喂養了一只狗，每天不停的亂叫，會嚴重影響消費者的正常生活，這樣會降低消費者的效用。間接影響是指其他經濟主體的行為導致了某種結果，而消費者的效用受到這種結果的影響，如，某企業排放有害氣體造成大氣污染，影響周圍的環境，進而降低消費者使用該房地產的個人效用。
經濟外部性的評估
由于經濟外部性的存在會影響其他經濟主體的效用，進而會出現房地產評估結果與實際不相一致，因此須尋求一種辦法來解決房地產評估中的經濟外部性問題。
由前可知，效用是聯系經濟外部性與房地產評估的橋梁。效用是消費者消費物品或勞務時所獲得的滿足程度。效用在很大程度上決定著房地產估價，而經濟外部性又會影響消費者的個人效用，因此可構造一效用函數來解決房地產估價中的經濟外部性問題。用U表示各種外部性給某消費者帶來的效用總值，用Ui表示某種外部性給消費者帶來的效用值，用xi表示消費者對某種外部性偏好，即某種外部性給消費者帶來的效用在總效用中的權重。一般來說，每種外部性的產生和作用不受其它外部性的影響，所以，每種外部性給消費者帶來的效用是互相獨立的，故可得到如下加性效用函數：
U=ΣxiUi（3-1）
因為經濟外部性會影響消費者的效用，所以可通過分析經濟外部性帶來的外部效用來調整估價的結果，使評估更符合實際，即結合考慮內外效用的作用。假設消費者對某種外部性的態度分為非常滿意、滿意、無所謂、厭惡、非常厭惡五種狀態，對應效用可取值為120、110、100、90、80.對于不同的消費者來說，其對某種外部性的感受或態度是不一樣的，所以，對不同的消費者對每種外部性的取值可賦予不同的權重，加總就可得出消費者對特定房產的外部性的效用值。假定某人對一種消費品的基數效用為100，那么用這一效用值去除以100可得到相對效用數，再乘以用傳統方法估計出來的房價，就得出調整后的房價。
假設有一消費者需購買一套住宅，專業資產評估師勘查房屋后用重置成本法估價40萬元，之后評估師又對房屋周圍的外部性進行了調查，得出了如下結果：房產周圍有一個污染嚴重的化工企業，每天排放大量的廢氣，影響房屋周圍的空氣質量，該消費者非常厭惡，效用取值為80.該消費者欲購房屋的鄰居不太文明，垃圾隨地丟，只顧自身娛樂而不顧周圍鄰居，該消費者比較厭惡，效用取值為90.政府打算在此房屋周圍興建大型的購物廣場，周圍已有學校、醫院、公交車站等，基礎設施完善，該消費者非常滿意，效用取值為120.可以把以上的三種外部性分別歸納為空氣質量，鄰居行為，基礎設施。資產評估師對以上外部性進行列舉和取值后，就要對特定消費者進行詢問，以了解該特定消費者對諸外部性的偏好重視程度。如果該消費者認為空氣質量比鄰居的行為略微重要，基礎設施比空氣質量略微重要，基礎設施比鄰居的行為相當重要，則資產評估師可采用1-9標度法得到該消費者的對三個影響因素（外部性）重要性判斷矩陣，如表1所示。
根據層次分析法（AHP）可以得出每種外部性在此消費者效用函數中的權重，即x1=0.258，x2=0.105，x3=0.637，最大本征值λmax=3.0328小于3階矩陣相應的臨界本征值3.116，通過一致性檢驗，即權數有效。然后就可以運用式（3-1）的效用函數計算公式求出該消費者的總效用值：
即U=0.258×80+0.105×80+0.637×120=106.53，
相對效用數=106.53/100=1.0653，
則經調整后的房地產價格P=40×1.0653=42.612萬元。
投資性房地產評估方法范文第4篇
[關鍵詞] 房地產稅收 評估 征收
我國現有房產稅、土地使用稅等稅種,已不能適應城鎮房地產發展新形勢的需要。稅收收入增長與相關產業發展極不相稱,調控功能未得到有效發揮,財產稅在城市政府財政收入中所占比重較低,尚未成為地方財政的主體稅種,亟需改革。而房地產稅的改革涉及諸多方面,其中,開展房地產稅評估征稅活動是房地產稅制度改革的重要內容。國內外稅收征管實踐表明,按房地產評估值征稅。有利于發揮稅收調控功能,調節級差收入,合理配置資源,提高地方政府運用稅收政策工具的靈活性。但現階段,我國推行這一征管措施還需要一定的制度和環境條件。
一、稅制改革:整合現有房地產稅制,及時開征新的房地產稅或物業稅
在稅制改革方面,除統一內外稅制已有廣泛共識外,還需要重點突破的有:1.全面提升財產稅在城鎮地方稅體系中的地位。通過對現行房產稅、土地使用稅、城市房地產稅、土地增值稅等稅種進行整合,及時開征新的房地產稅或物業稅,擴大財產稅的征收范圍,擴展稅基。個人擁有的房產,無論自住還是出租,都應逐步依法納稅。2.取消部分減免稅,適當提高房地產稅等稅率,增加政府收入,合理分配公共服務成本。3.貫徹公平原則,通過減免稅、設置不同稅率等手段,調節社會財富分配差距。4.健全財產稅征收網絡,在財產購置、持有、交換、繼承和贈予等環節及時組織收入,防范收入流失。同時,不斷改進征收技術手段,加強稅收征管,充分體現主體稅種功能。
二、社會條件:開展房地產稅評估征稅適宜的政治經濟環境
房地產是人們生產、生活的重要物質基礎,房地產稅收政策不僅關系到政府財政收入,而且涉及經濟發展環境和人們的生存條件,特別是對住宅投資。建設、銷售、持有和轉讓等環節的稅收政策,涉及成千上萬家庭和個人生活,屬重要公共事務和服務,政府決策需要兼顧國家、企業和個人等各方利益,力爭取得廣泛共識。因而開展房地產稅評估征稅,需要一個較好的政治經濟環境。1.評估征稅要得到廣大納稅人的普遍理解、認可。評估征稅不能僅在理論界和稅務部門取得共識,關鍵還在于能否得到城鄉居民認可,廣大居民的態度是決定因素。如果現階段城鄉居民對評估征稅認識有較大的分歧,政府就不宜貿然推行這一征管措施。2.房地產評估征稅的對象、范圍和評估技術等。與我國經濟發展階段和財富的積累程度要相適應。如果錯誤地估計了城鄉居民的富裕程度、財產狀況,評估征稅的結果就可能事與愿違。3.經濟運行狀況較為穩定,政府宏觀經濟監管有力。
三、房地產稅收評估征稅需要突破的技術問題
房地產稅評稅,就是運用一定科學方法,準確評估房地產的市場價值。反映房地產市場供求關系和價格波動。一方面,使房地產稅收能夠體現納稅人的收益與能力,公平稅負:另一方面,保證政府財政收入隨經濟增長而增長,達到稅收收入與政府公共服務支出之間的均衡。圍繞這一問題,需要進一步研究以下幾方面的內容:
確立房地產稅評估征稅的基本準則。房地產稅評估征稅,和一般資產評估既有相似、相同之處,也有嚴格區分,需要建立相應的評估準則。以指導房地產評估征稅工作的順利開展。
1.公平準則。公平是世界各國稅收制度追求的共同目標,房地產評估征稅也不例外。公平準則首先是對評估對象的公平,要求在評估征稅中對性能相同或相似、地段相近的房地產采用相同的評估方法評估其價值,作為計征稅收的依據。其次是對納稅人的公平,對性能相同或相似、地段相近的房地產價值的評估,如納稅人是自然人,無論其民族、年齡、性別、國籍、文化程度等,都采用同樣的方法評估征稅:如納稅人是法人,評估征稅不因其所有制性質。規模大小、技術先進與否等不同而有所區別。
2.合法準則。經過幾十年的努力,我國在房地產管理、資產評估領域已初步形成了一套較為完整的法律、法規和規章,如《城市房地產管理法》、《城市規劃法》、《注冊會計師法》等。這些法律、法規和規章是評估征稅的依據。合法準則要求稅務人員和稅收評估機構遵守現行房地產管理、資產評估的法律、法規和規章,依法評稅,以維護國家稅法的嚴肅性、權威性,保護政府財政利益,同時維護納稅人合法權益。
3.科學準則。在房地產評稅工作中,評估人員所面臨的經濟社會情況較為復雜。如房地產按其用途可分為居住、商業、辦公、旅館、餐飲。娛樂、工業和倉儲、農業和綜合房地產等,種類繁多,且房地產市場供求關系受多種因素影響波動較大,房地產價格被認為是觀察一個國家和地區經濟運行狀況的“晴雨表”。因此,在評稅活動中,評估機構和人員采用的評估方法、技術和程序等,要能科學、準確地反映房地產真實市場價值。使房地產稅的征收既保證政府稅收收入隨房地產經濟的發展而增長,又不增加納稅人的負擔。
投資性房地產評估方法范文第5篇
那么評估“養老地產”應該注意哪些問題呢？
一、“養老地產”評估首先要明確估價目的
依據《房地產估價規范》（GB/T 50291-1999），按估價目的進行分類，大體可歸為12種，與“以房養老”估價目的接近的，主要有以下幾類：房地產抵押價值評估、房地產保險估價、企業各種經濟活動中涉及的房地產估價、其他目的的房地產估價。
1.房地產抵押價值評估。這是針對房地產抵押貸款為估價目的的描述，2006年建設部、 中國人民銀行、 中國銀行業監督管理委員會聯合頒布的《房地產抵押估價指導意見》中第9條明確規定“房地產抵押估價目的，應當表述為‘為確定房地產抵押貸款額度提供參考依據而評估房地產抵押價值’”。 這種目的與住宅反向抵押價值評估目的略有不同，應該明確區別兩種抵押目的的不同點，因此不宜選擇它作為“養老地產”估價目的。
2.房地產保險估價。雖然“以房養老”以保險公司參與為主，但銀行等金融機構也涉及該項業務，這個概念也有別于以往關于房地產保險類的估價目的，因此不選用。
3.企業各種經濟活動中涉及的房地產估價?！耙苑筐B老”是個人委托業務為主，以企業名義委托估價的很少，不具有代表性，因此不選用。
4. 其他目的的房地產估價。不能明確具體的估價目的也不適用“養老地產”評估目的。
通過分析比較可知，“養老地產”評估目的與房地產抵押價值評估接近又有別于房地產保險評估、一般的房地產抵押貸款和其他價值鑒定類評估，此項業務最終是以簽訂“老年人住房反向抵押養老合同”為目標的房地產價值評估，其估價目的可以歸結為“為確定房地產反向抵押貸款金額提供參考而評估房地產市場價值”。
二、要合理評估“養老地產”更要遵循房地產估價原則
房地產估價基本原則有五項：獨立、客觀、公正原則，合法原則，價值時點原則，最高最佳利用原則，替代原則。其中獨立、客觀、公正原則對房地產估價師而言既是估價最基本的原則，也是房地產估價的必須奉行的最高行為準則。
評估“養老地產”除了遵循以上五項基本原則外，還應遵循以下兩項原則：
1.預期收益原則
一般房地產投資者是在預測未來房地產所能帶來的收益或效用后進行投資的，因此房地產價值受預期收益形成因素影響。準確預測房地產現在以至未來能給房地產權利人帶來的效用總和（即收益價值）是預期收益原則的具體體現。“養老地產”雖然以供老人居住為主，但也存在潛在的收益，適于預期收益原則。
2.變動原則
房地產作為商品的價格，是伴隨著各構成價格因素的變化而變動的。這些因素經常處于變動之中，所以在估價時必須分析使房地產發生變動的一般因素、區域因素及個別因素。由于這些因素都在變動之中，準確把握各因素之間的變動規律，才能精確測算房地產價值?！梆B老地產”雖然是小眾抵押品，但是更需要細致觀察該類房地產的變動因素，更加精細地評估用于反向抵押的房地產。如老人房產一般房齡較老，周邊教育資源豐富，但學區房的片區變化較大，甚至每年都在變動。是否學區房能較大影響房地產價值，因此變動原則是適用于“養老地產”評估的重要原則。
“養老地產”適用的原則還有很多，希望更多房地產專業人士參與到“養老地產”評估問題探索活動中，為評估提供技術支持。由于選擇“以房養老”的老人一般經濟狀況不太好，屬于經濟上的弱勢群體，廣大房地產估價師更應該堅守房地產估價各項原則，維護老年人和金融機構等權益相關方的合法利益，才能贏得各方信任，為“養老地產”模式在中國的推廣做出貢獻。
三、估價方法的選用在房地產估價中也極為關鍵
房地產評估方法選擇合理，評估出的價值就會趨于合理。若選擇不適用的評估方法，評估出的房地產價值就會與房地產市場價值相背離。
房地產評估的主要方法有市場法、成本法、收益法、假設開發法、長期趨勢法等，每種方法都有其適用的條件和估價對象。市場法適用于房地產市場繁榮，同類型房產數量多且經常發生交易，如住宅、商鋪、寫字樓、公寓、標準廠房等。成本法適用于新建房地產、在建工程等，還適用于很少交易又沒有收益或潛在收益的物業如學校、公園、圖書館、工廠、碼頭等。收益法適用于住宅、商業用房、公寓、寫字樓、倉庫等有經濟收益或潛在經濟收益的房地產。假設開發法適用于土地、在建工程、有改造價值的舊房等具開發或再開發潛力的房地產。長期趨勢法適用條件要求高，具備估價對象類似房地產過去和現在較長時間的歷史價格且資料豐富、真實，房地產市場無明顯波動的情況下才能使用。
綜上所述，一般情況下針對“養老地產”，不適合選用成本法、假設開發法、長期趨勢法等。養老地產為住宅和公寓用途較多，更適用市場法和收益法進行房地產評估測算。當然，在特殊市場條件下，會有房地產租售比率嚴重失衡的情況，比如房價畸高但房產租金極低，這種情況下采用收益法測算出的收益價值會低于房地產的實際市場價值，在這種租售比率失衡的條件下，也不適宜采用收益法。相對成熟的房地產市場上類似估價對象的房地產交易、出租案例較多，租售價格合理，具有客觀可比性，適宜采用市場法和收益法。
此外在運用市場法評估“養老地產”時應注意以下問題。
1.選取房地產估價案例時應盡量挑選與估價對象同一小區，類似戶型、樓層的成交案例，這樣可以減因素對評估價值的影響，使評估結果更為準確。
2.弱化裝修因素對評估價值的影響。老年人房屋一般裝修較簡樸，即使是高檔裝修也屬于高折舊因素，且裝修千差萬別，可比性差，過多考慮會影響對房地產價值的判斷。建議采用市場法評估時適當降低該項目的修正比例。
四、評估“養老地產”應嚴格執行估價程序
房地產估價是一項關乎房地產所有人和金融機構等各方利益的房地產專業服務，尤其要遵循一定的程序和規范要求。房地產估價的基本程序是：1.受理房地產估價委托：充分了解估價目的，簽訂委托估價合同。2.搜集房地產估價所需資料，擬定房地產估價方案。3.現場勘查房地產的室內外狀況及周邊環境、公共設施等。4.綜合分析估價對象及房地產市場狀況確定估價方法，測算出估價結果。5.撰寫房地產估價報告。6.審核后出具房地產估價報告及技術報告。7.交付估價報告、資料歸檔等。
當然這些程序并不是固定不變的，也有反復和交叉，但完成任何一項房地產評估業務，都不能隨意省略估價工作步驟及相關內容。如老人委托評估公司來完成估價報告，房地產估價師是否完全了解了估價目的，是否認真勘察了老人擬抵押的房地產室內外現狀、有無拍照記錄，是否認真了解了擬抵押房地產的所有權及使用狀況等，直接影響房地產估價師對擬抵押房地產的市場價值的判斷。
另外，針對“養老地產”評估程序，除了依據《房地產估價規范》估價師必須到估價對象現場查勘，對估價對象及其周圍環境、交通狀況等拍照外，筆者建議執行以下補充程序：
1.更加細致地做好紙質查勘記錄，并留下影像資料。認真做好紙質記錄：估價對象的四至、坐落、現在用途、房屋設備、小區景觀、周邊環境、交通情況、公共設施等情況，并拍照或攝錄估價對象室內外狀況。
2.當面與產權人核實房地產基本信息并做好筆錄。認真核實并筆錄：核實房地產權證上的基本信息、房地產產權所屬、使用狀況，是否有出租、利益糾紛等。若發現現場與證載信息不符等需要特殊說明的事項，應在現場勘查記錄中重點披露。
3.房屋所有權人、提供貸款的金融機構工作人員、房地產估價師三方在現場勘查記錄上簽字，拍照或錄像，留下三方當事人的影像資料。
現場勘查不細易導致房地產價值評估不準，招致老人對評估價值、房地產評估機構產生不信任感，對“以房養老”產生顧慮，因此評估“養老地產”要執行比一般估價更為嚴格的現場勘查程序。與產權人當面核實信息并記錄，明確房地產基本信息、權利狀況、使用狀況等，應盡量避免離開現場后再向老人反復核實信息的情況。三方簽字可督促估價師認真履行勘查工作，所有權人和金融機構人員共同參與確認也可以減少因勘查引起的糾紛。簽字和留下影像資料，也是為了有效規避老人去世后房產處置時發生糾紛的可能。
參考文獻：
1.陳支農.對“以房養老”及其相關問題的認識.產權導刊.2014.1
