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房地產開發工程項目管理范文第1篇

房地產開發項目是一項復雜的系統工程，特點有開發周期長、投資金額大、面臨的風險多等。一般劃分為項目策劃階段，項目設計階段和項目實施階段。房地產項目開發商作為管理主體，是整個建設項目從策劃到竣工驗收交付使用階段的全程組織者、實施者，對工程建設項目要負總責。房地產開發商對其工程建設的項目管理是否有效，緊密關系到房地產產品質量好壞、工期長短、是否可獲取高額利潤等方面，因此顯得尤其重要?，F階段，我國房地產開發商的項目管理歷史較短、缺乏經驗，尚未形成一個科學有效的管理模式。

1 房地產開發工程項目管理現狀概述

當前房地產項目的管理方法主要分為四種，就是部門制、公司制、事業部制以及專業管理。作為部門制度的項目管理方式，其是最為普遍的管理方式，主要設置一系列的管理部門，用來管理各項工程。公司制度的項目管理方式，主要管理單一項目。而事業部制，從開發到工程施工，都必須參與管理，參與財務核算，以及參與工程的具體經營。專業管理運用比較少，主要承擔設計后的一般管理工作。然而，當前形勢下，房地產開發工程項目管理形勢不容樂觀，其具體表現為：

1.1 項目風險管理薄弱

房地產開發項目的奉賢，一般來講無外乎七種：首先是政治風險，：即當政治環境變化后，影響相關投資走向，所產生的房地產投資風險。接著是環保風險，即在房地產施工中，涉及到的噪音污染，廢水排除等相關環境影響，所面臨的風險。金融風險是房地產項目開發中必須注意的風險，一般是跨國或者金融風暴，以及國家貨幣政策所帶來的投資以及經營風險。而市場風險則是隨著建筑市場的供求關系以及設備相關資源的短缺，加上企業的購買能力進行對比，所帶來的風險。任何房地產開發企業必須堅持信譽第一，所以信用風險是最為關注的風險，他涉及到開發商和承包商，更涉及到房地產企業的營銷。財務風險是企業經營必須規避的，如果企業面臨嚴重的財務風險，其必然會造成資金周轉不靈，導致企業破產。最后便是經營風險，即由于管理方面的原因，對企業造成嚴重的損失。如市場研究不熟悉，開發商管理手段不先進等都會造成經營風險。然而很多房地產開發企業對其風險規避的能力十分欠缺，通常導致工程質量得不到保證，工程造價過高。

1.2 項目成本管理問題

無論是從項目決策階段以及設計階段，到房地產施工以及竣工階段，每時每刻都涉及到工程造價，優化項目成本管理，意義重大。在決策階段，一部分房地產開發企業因錯誤的決策，導致工程投資增多，有形和無形的投資比例肆意增加。在招投標中，有的企業只是一味地追求造價，忽略了實際建設中的問題，導致在實際工程施工中，簽證變更量大，施工進程無法保證，從而變相地增加的工程成本，影響房地產投資效益。

2 房地產開發工程項目管理優化措施

2.1 加強房地產開發項目風險管理

風險防范是指利用一定的技術管理方法來規避相關風險，用來減少房地產開發相關的隱蔽損失，維護投資方的利益。風險防范的方式一般有以下幾種：①風險回避，所謂風險回避指的是在風險超過投資方心中的底線時，必須采取放棄投資決策相關措施，這樣能有效地規避相關風險。但是風險回避必定是一種消極的方法，逼不得已的情況下，才能采用，因為采用風險回避的手段，必定使房地產開發不能獲得任何可能的利潤。②風險轉移，所謂風險轉移就是運用一定的防范，將一種特定的風險以其他形式轉移到無形。在當前的房地產開發工程管理中，這種形式運

用最為廣泛。通常風險轉移是以兩種方式來完成，首先是簽訂合同，即以合同的方式，來轉移相關風險，在簽訂合同后，無論發生相關風險，都有乙方來承擔。然后便是保險，即通過買保險的方式，將不能預知的相關風險來轉移給保險公司，雖然這樣會增加部分成本，但是通過這種方式，最為有利。比如當房地產項目開發過程中，遇到重大自然災害，或在房地產施工中因意外而產生相關的賠償等。

2.2 全面完善項目成本管理

項目的成本管理是任何房地產開發投資方關注的重點。作為房地產工程，必須加強全過程的成本管理。必須從決策出發，再控制設計中的造價，在施工中全面實行決策階段以及設計階段中的造價管理方式，按全壽命周期成本最低為原則，進行工程項目成本的控制。所謂房地產開發項目全過程管理，其包括投資決策階段、設計招投標階段、項目建設階段以及竣工經營階段。在各個階段的成本控制中，必須按照成本影響因子的程度大小來選取相關比例的措施來控制項目成本，不能一味貪圖小便宜而忽略了整個項目中的重點控制的相關內容?？v觀整個項目全過程，決策階段和施工階段是控制的重中之重。

在房地產開發項目投資決策階段，必須把握成本的關鍵因素，從定性和定量量方面來控制造價成本。所謂定性分析，即從宏觀的角度出發，大體研究項目成本相關影響因子。所謂定量分析，是全面把握效益成本，注重資金投資與效益比例，研究工程價值走向，從可行性報告中合理做出相關預算，對各個施工量進行確定的核算。工程項目建設階段是整個工程項目成本的實施階段，所以在這個階段控制造價，最有必要。首先必須嚴格控制工程變更，因為每一次的工程變更都會嚴重影響工程成本的控制。對于房地產開發商來講，必須嚴格監督建設單位，使其嚴格按圖紙施工，按程序辦事。對于建設單位提出的工程變更必須嚴格把握，詳細審查，對于不需要變更的內容，堅決駁回，對于確實有利于加快工程進程，而且工程中必須要變更的內容，予以批示。然后

是加強施工現場的管理，必須委派施工監理，在施工現場進行嚴格的監督。對于施工材料、施工方案以及施工進度，層層把關，對于不符合工程需求的材料予以清除，對于施工方案必須嚴格審核，提出有利于施工的相關措施，用以控制工程造價。尤其是施工進度這一方面，必須加強監管，使建設單位能如期完成施工相關內容，若有拖延進度的現象發生，必須做出相關處罰。

2.3 項目質量管理

房地產公司可以通過完善的項目管理來保障項目建設實施的質量。建筑產品不同于其他工業產品，工業產品在流水線上生產，影響產品質量的因素相對較少，同批次產品質量較為穩定，而建筑產品質量的影響因素很多，如人員、材料、機械、施工方法、環境等均會對建筑產品質量產生影響。此外，項目建設管理涉及了多種學科，如建筑、結構、暖通、電氣、給排水、造價、管理學等等，需要與監理等合作單位及供電、供水等社會關系的協調處理能力，需要對新型建材、新型施工工藝的學習、接受、應用的能力。房地產企業正逐步從資金密集型走向資金密集型加人才密集型。可見，房地產企業的項目管理，范疇比施工、監理等企業所涉及的內容要廣泛，考慮問題要更深入，因此對開發企業應注意項目管理團隊的建設，素質必須得到保證，這是項目管理成敗的基礎。

參考文獻：

陳祖.關于房地產開發項目管理難點的探討與分析[J].四川建材，2006，(2)：142-144.

房地產開發工程項目管理范文第2篇

關鍵詞：房地產開發；項目；工程管理

隨著房地產市場化的快速發展，房地產已經成為我國經濟發展的一個重要的支柱性產業，房地產行業涉及面廣，如何實現相關資源的優化配置，保持房地產行業的健康發展，促進社會經濟的穩定發展是當前地產行業研究熱點。

一、房地產開發項目工程管理的內容

房地產開發項目的過程涉及很多內容，對這些內容的進行有效處理就構成了房地產開發項目的工程管理，工程管理工作通常包括以下內容。

1.工程的總體規劃。人類在做任何一件事情之前需要一個規劃， 同樣房地產開發項目也需要一個有效規劃，房地產的開發企業在開發項目之前都有一個總體設計與規劃。工程開發的總設計是開發建設工作重要的經濟技術文件。工程設計的報批和編制是房地產開發建設的重要前期工作。

2.相關方面的協調合作。由于房地產開發過程要涉及面廣， 加上房地產的建設工程自身的特點， 如配合單位多、施工周期長、工程項目多、建設范圍大，所以很容易產生矛盾沖突。為達到工程建設的順利進行需要及時地溝通，做好以下幾個方面的工作：實行工程開發總承包制度；定期召開有關部門的協調會；積極配合開發建設相關單位及時理好開發過程中出現的各種矛盾。

3.工程質量監督檢查。在激烈的市場競爭過程中有過硬的質量是取勝的重要砝碼， 房地產企業要實現工程項目經濟效益和社會效益，最大化必須過好建筑物的質量的關。工程質量好壞是設計質量、勘察質量、原材料質量、使用維護質量及施工質量的直接反映，所以在工程開發設過程中要注意各個環節的質量監控，對整體開發建設過程進行全面、深入的質量監督，及時發現質量問題，解決問題。

4.工程項目的竣工驗收。工程項目的竣工不僅僅是建筑物的建造完成，而是要達到工程設計的要求和合同規定相關標準，具備驗收的條件后，根據施工單位的竣工驗收的請求，有關的驗收小組要依照國家制定的各類質量標準進行驗收和鑒定，只要達到相關標準，具備使用條件才能進行竣工結算。

二、房地產開發項目工程管理中的常見問題

1.前期準備工作不充分

當前很多房地產項目存在著盲目決策開發的問題，往往沒有進行充分前期調研論證，通常地產開發公司很多地關心的是工程項目建設的位置、配套設施以及和商業環境等，然而對其開發技術、經濟因素的論證關注不夠，往往造成因工程項目前期無法進行預測和控制，而引發一系列后續問題。例如結構設計不夠合理、戶型單一造成公攤過大、空置率高、成本較高問題。

2.對施工許可程序不重視

房地產開發企業為追求更大的經濟利益，在進行項目開發時施工單位為了工程進度，往往還沒有經過建設主管部門施工許或相關手續沒有辦理完畢之前，就提前施工。不少開發企業鉆制度上的漏洞。例如在開挖和填坑手續辦理之后，在相關施工許可未完成之前，就進行開工。往往會導致施工進度被叫停，施工單位遭罰款處理，這不但影響到工程的順利進行，而且也造成了不良的社會影響。

3.監理制度不規范，完工驗收不嚴謹

由于設計單位和監理單位之間配合不緊密，導致施工過程中出現大量設計問題，很多施工單位隨意變更設計圖紙，這不但增加了施工成本，也造成了管理上的混亂。監理上的缺失，使得施工單效的缺乏有效的制度保證和規范監督。許多開發單位對工程施工中的分項驗收等管理環節不嚴謹，往往造成工程竣工總體驗收時產生驗收的資料不齊、結算依據不足情況，從而出現不能為驗收辦理相關手續，導致拖延交付和備案邂逅的結果。

三、改善房地產開發工程項目管理的建議

項目管理在房地產開發工程中的運用雖然取得了一些成績，但在行過程中也逐漸凸顯出一些問題，筆者認為，要從根本上加強和改善房地產開發工程項目管理，必須從以下幾方面下足功夫。

1.加強項目開發的前期規劃管理

當前我國房地產工程項目管理普遍存在調研不足和可行性研究論證不夠的問題，因此，為了優化項目管理，必須加強對項目開發規劃和設計等前期管理工作。項目開發前要做充分的市場調研和投資分析，盡量將風險控制在預期內。進行充分的市場調查，明確消費者的需求， 選擇更具商業價值地段，設計符合市場需求的建筑戶型。另一方面，也要加強與設計單位的溝通，做到彈性管理，力求做到全面準確，不漏項，不留缺口。加強與國家規劃部門溝通尋找政策上的支持，協調和平衡各方面利益，避免出現協調不到位而產生工程進程被叫停、設計反復修改等現象，從而避免資源上的浪費。

2.加強項目施工過程的質量管理與控制

在施工之前，工程項目開發商應與施工單位簽訂一份不存異議的合同，要求雙方嚴格遵守合同的要求來辦事，除了國家規定的標準條款外，對施工安全、款項支付、驗收、工期、工程質量等進行明細的規定，避免后面雙方產生矛盾。加強施工質量的控制，對施工質量進行控制是施工管理中重點工作。協調好施工、監理等各個單位，共同完成施工中的質量控制。對質量監理的工作人員進行監督，對施工企業嚴格監督，保證在施工進程的各個環節都能達到工序的質量標準。

3.加強成本管理和風險控制

價格是房地產企業之間競爭的重要籌碼，開發項目時必須完善加強項目的成本管理，要嚴格控制項目成本。在項目開發之前充分做好預測和評估工作，對項目成本、利潤等進行嚴格的控制，在施工過程中，充分做到投標招標的市場化，引入競爭機制，只有這樣才能降低成本，提高市場競爭力。房地產行業是投資大、周期長，風險大的行業，因此，控制風險是非常必要的。房地產企業可以通過合同的形式，明確開發過程中的各參與方的責任，來減少隱蔽損失。同時房地產企業可以通過投保的方式，在客觀上降低房地產業的風險。

參考文獻：

[1]蔡少文.項目管理在房地產開發工程管理中的應用[J].建材發展導向，2011（10）.

[2]王琳.淺談房地產項目管理.科技信息[J].2011（7）.

房地產開發工程項目管理范文第3篇

[關鍵詞] 建筑工程 管理 全方位

引言

目前，管理科學已被廣泛應用于各行各業，其目的是實現資源的有效利用、合理配置。房地產開發項目也不例外，科學的管理是其發展的必要條件，其中工程管理又是重中之重，工程管理在整個項目中發揮著關鍵性的作用，為此，必須科學合理做好全方位工程管理，以促進房地產建設的良性健康發展。

一、 建筑工程管理中存在的問題

建筑工程管理是房地產開發項目順利開展的重要中間環節，然而，目前大多數管理缺乏時效性、可操作性，在工程的各個階段、各個環節都存在著管理上的問題。在規劃設計階段準備不充分，一些房地產開發企業更多的是考慮所開發位置的商業價值，缺乏對工程前期的準備和了解。施工單位倉促進場施工，施工過程中才發現施工圖紙存在錯圖、缺圖、以及圖紙之間存在矛盾等問題，施工過程中忽視施工工藝和工程實體質量的管理。為了早拿到預售證，前期通過趕工達到預售節點。后期為了按期交樓又要趕工，導致過度壓縮工期卻降低了工程質量。同時監理單位疏于施工過程的檢查監督和旁站，僅在隱蔽工程前組織檢查，使得許多問題無法及時發現。而即使發現了也難以徹底整改，也給工程留下了隱患。房地產工程施工后期多個施工隊伍分屬不同的單位，各施工單位之前如溝通協調不及時、缺乏相互配合，極易造成相互影響進度、產品相互破壞現象，嚴重影響工程的順利進行，甚至造成工程成本的增加。

二、 完善建筑工程管理系統

科學合理的工程管理制度是一個企業實現可持續發展的基礎。企業要對項目管理部門及機構進行優化配置，實現管理的標準化和實效化。下面，就建筑工程全方位管理的幾個方面作簡單探討。

三、 全方位建筑工程管理的五個方面

1. 完善規劃管理

房地產開發企業要及時了解國家規劃部門相關政策法規，尋找政策保護。尤其是在當前形勢下，國家目前對于保障房配置率及限購規定的新規頻頻。同時，開發部門在負責考察、論證項目及拿地的過程中要全面了解項目所在地的地方性法規政策，以便開發工作的順利開展。施工前有一系列的手續都是需要得到國家及地方相關部門批準才能開展后續工作的，所以在項目開工之前就要做好工程的前期規劃管理。具體的規劃管理，需要循序漸進地完成。房地產開發商需要結合市場行情，要充分考慮土地價格、環境配套、戶型、市場競爭度、市場購買力等因素，尋找更具商業價值的地理位置作為開發地點。同時要進行市場調查，結合項目所在地的風土人情，摸清預期數消費者的需求，這些都要進行合理的前期策劃。

2. 加強建筑工程招標管理工作

招標工作對于工程的質量以及建設單位的效益有著直接影響。傳統的統一招標法過于單一籠統，可將統一招標與個別分析招標法相結合。在充分考慮競標價格的同時，要對投標單位的各方面進行評估。如競標單位的資質、技術水平、資金周轉能力、信譽、已交付工程的質量以及與本企業是否有過長期良好的合作關系等。通過全方位的評估，選擇最優的施工單位。認真詳細編制招標文件，做好與承建的中標單位的合同簽定工作。競標結束后，雙方要簽訂詳細的工程建設合同，一切的建筑生產活動都要按合同的要求展開。此外，在項目施工前還需要積極的采取工程擔保措施，如履約保證金、履約保函等。降低賠償糾紛的幾率，提高對開發項目的成本管理效果。

3. 建筑工程項目管理中的成本控制

建筑工程成本管理很大程度上決定著房地產開發企業的盈利水平，因此成本管理是建筑工程管理的重點內容之一。目標成本是進行成本控制管理的參照標準，因此需要制定合理可行的成本控制目標。房地產開發項目的成本管理是一個集經濟、技術與管理的過程，成本控制的各個階段對各類成本的管理重點、力度以及相應管理責任是不同的。因此，需要從全過程對項目各類成本進行有效管理。在投資決策階段對土地獲取、項目定位等幾個重要決策環節，做好科學全面的系統分析，使之達到行之有效。在項目立項上，要做好調查研究，并收集大量的市場信息，讓目標成本及目標利潤具有可預見性和可控性。在項目前期的設計階段是成本控制的關鍵，要做好設計概算。設計過程中嚴格控制材料消耗量指標，比如進行鋼筋測算。在保證結構安全的情況下，嚴格控制鋼筋含量。施工圖下發階段，甲方的預決算部門應積極做好成本預算工作，做到心中有數，預算金額是控制和審核工程進度款的重要把門關。當施工過程中涉及施工方案調整、設計變更等變化時，工程概預算也需及時調整。進度過正中，要嚴把進度款審批關，絕對杜絕進度款超合同付款現象的發生?？⒐そY算階段，甲方應要認真核對工程各項內容是否符合合同條件要求達到竣工驗收標準，結算資料是否齊全。尤其是涉及到設計變更和索賠的內容，要嚴格把關，因為竣工結算是甲方最后一次占據主動地位。做到竣工結算，能夠真實反映實際的工程造價。另外，再強調一點，施工過程中要嚴格控制現場合同外簽證工程量。同時及時收集有利我方證據，重視反索賠工作。

4. 建立統一安全與質量管理體系

安全與質量管理相互制約、相互影響。只有統一安全和質量管理，才能增強管理力度，實現安全保質量、質量促安全的局面。要保證工程項目質量，需要建立一套高效且系統性、指令性、可操作性的保障體系，對安全和質量有效控制。對現場施工實行有效的控制，在保證安全和質量的前提下，可以合理壓縮工期。但絕不能用安全和質量換進度，確保工程的安全和質量可以落到實處。

5. 建立有效的考核機制

作為管理工作最后的殺手锏，在工程管理全過程工作中引入績效考核機制，提前制定計劃目標，通過科學明確的獎懲制度來提高員工工作的積極性、將管理工作落到實處，責任落實到個人，從而保證建筑工程各項工作順利高效開展。

四、 結語

我國的建筑行業發展雖然漸趨成熟，但現實中依然有很多問題存在。這些問題歸根結底還是工程管理不到位，需要我們在開發和建設過程中不斷改進。房地產開發企業應繼續完善工程管理體系和管理制度，加強建筑工程規劃、設計、招標、質量、安全、成本等全方位的管理工作。

參考文獻

[1]姜鈺瑩.淺談影響建筑工程管理的主要因素及對策分析[J].科技風，2013（04）.

[2]孫國林.淺析影響建筑工程項目質量控制和管理的重要因素[J].項目管理與項目控制，2013（08）

作者簡介：

房地產開發工程項目管理范文第4篇

關鍵詞：房地產開發項目；工程招標；合同管理

中圖分類號：F235.91 文獻標識碼：A 文章編號：

Abstract: Based on the author's many years of experience in real estate development project bidding and contract management are explained.

Keywords: real estate development projects; project bidding; contract management

一、有效利用招標手段，合理控制成本造價

以招標的形式能引進競爭機制，可以有效降低房地產開發企業的投資成本，房地產開發企業可以此為手段選擇信譽好、技術含量高、經驗豐富且價格合理的承包商，這樣不僅可以降低工程的成本造價，而且為以后的施工管理上提供了良好的條件。

1、房地產開發工程招投標在整個房地產開發過程中是很重要的一環，關乎到整個房產項目是否盈利.能否順利實施，是房產開發的生命線！但是同時也是房產開發過程中比較復雜.難度較大和風險可控要求較大的，要想通過招標找到真正合適的合作方談何容易，中間過程繁瑣復雜，選好單位的風險把控很重要。

2、要想順利完成招標，找到合適的中標單位，必須要有充分的準備時間和實施時間，時間充足，可把控的可避免的風險會越少，而實際操作中，房產開發的程序是一環緊扣一環，往往設計圖還沒出齊全，工程就得開工，留給工程招標的時間是很緊張的。只有做好了充分的準備工作，實施起來才會有的放矢，盡量避免風險；

3、開展招投標工作的原則目的就是降成本，招標的結果最能體現成績的也就是招標金額，經常定標的原則就是最低價中標，合理低價中標。因此要以合理低價中標為原則，要盡量采用公開招標的模式，只有公開招標，才能做到最大程度的公開公平和公正；

4、對于招標入圍單位進行充分的考察與調研，尤其是項目經理.施工隊伍要嚴格考察，不能流于形式；

5、在商務標評審時，要嚴防投標企業的不平衡報價。應在招標文件中明確提出，招標人不接受不平衡報價，有對其明顯偏離正常價格的報價進行調整的權利。杜絕不平衡報價給招標人帶來的風險。

二、 加強工程合同管理和控制

加強工程合同管理和控制，為工程成本控制提供必要的法律保障。合同是維護企業自身權益的有效法律武器。合同管理的健全與否，直接影響到企業的經濟效益與社會效益。因此在企業開發經營中要力求加強合同管理的嚴肅性，建立健全人員和制度約束。造價和合同管理人員積極參與建設工程合同的起草、訂立、審閱、會簽等各個環節，熟悉建設工程合同的各項條款，了解建筑行業的有關規定與一般慣例。對直接影響工程造價的有關條款，如合同價款的計價方式和條件、合同價款調整原則與條件、主要材料價格的取定方法與調整條件、不可預見費用包干的內容等都要詳細約定。對投標包干的工程由承包方采購的設備和主要材料的規格、品牌、廠家和品質要求有清單，此外還要明確國家政策性調整的內容是否列入在承包范圍內。充分發揮合同管理的約束與監督職能，為控制工程造價提供有效的法律依據。

在招標階段，要合理確定合同形式.編制招標文件。

為了控制招標定價的風險，在合同形式的選擇上要求：

1、施工圖紙完備且深度足夠的情況下，必須做到總價包干；

2、當施工圖紙不完備或深度不夠時，可以采用模擬清單或費率方式招標，并應盡量對措施費項目進行包干；

3、.當采用費率招標時，應盡量明確人工費.材料費.機械費.總包服務費等的計價方式；

4、當采用模擬清單或費率招標時，在工程施工圖確定后，應根據施工圖和合同約定的計價原則完成組價工作；

三、房地產開發項目的工程招標和合同管理之間的關系

房地產開發企業的管理人員之所以既要對工程的招投標活動進行監督，又要對施工合同的簽訂和履行進行監督，這是由于房地產開發項目的工程招標和施工有很著密切的關系。首先，這種關系在于房地產開發項目建設工程招標過程就是施工合同的談判和訂立的過程，也就是說承發包方雙方當事人提出訂約提議以及接受訂約提議的的協商過程；再則是從市場的交易行為來看，房地產開發項目工程招投標是一種交易行為的過程，在這個工程當中，承發包方雙方還沒有建立依靠法律的交易關系，這種關系得到了相關的招投標方面的法律法規的調整，只有通過決標之后，承發包方雙方簽訂了施工合同，這種交易行為才通過合同這種具有法律效力的形式被確定下來，只有這樣，雙方的權利和義務關系才得以確定，雙方的合法利益才能得到法律的保護；第三是從招標投標的跟蹤管理以及評價招投標是不是成功的角度來看的，要體現招投標是不是進行的成功，只有通過監督和檢查雙方對施工合同的各項條款的履約情況來體現。第四是從建設部制定的建設工程施工招標文件范本和建設工程施工合同的文本來看的，房地產開發項目招標文件當中有合同的主要條款，反過來說，招標文件是組成合同的主要文件，所以說，兩者是互為主要內容的，所以說房地產開發項目的工程招標和合同管理是不可分割的。

四、房地產開發項目合同管理在招投標中起的作用

（一）房地產開發項目招投標與合同管理分離造成的工作不便

把招投標與合同管理進行分離，這樣就會造成多頭管理的弊端。這樣片面強調房地產開發項目合同管理的獨立性，不從市場經濟的角度認識房地產開發項目合同管理和招投標之間的關系，不重視合同管理在招投標中的作用。這樣招投標就只能管審查監督開標，標底以及招標文件；合同只管房地產開發項目的合同簽訂和履行，兩者互不相干，這樣就會造成工程陷入工作上的被動。

（二）在房地產開發項目中處理好招投標與合同管理的關系

要正確處理房地產開發項目中的招投標以及合同管理的關系，才能有利于房地產市場的健康發展。

（三）房地產開發項目中合同管理和招投標的相互配合

提高合同履約率，建立合同考核制度以及履約檢查是房地產開發項目工程招投標跟蹤管理工作的主要內容和鞏固招投標成果、提高招投標工作水平的內容。這也與房地產開發項目合同履約的順利與否，招投標工作的成功與否息息相關。定期進行合同履約檢查，是對房地產開發項目招投標活動的評估，也是下次招投標活動的借鑒。通過對房地產開發項目施工合同的監督檢查，建立工程招投標跟蹤管理檔案，把投標企業引入市場競爭的機制，讓企業樹立以履約求信譽，以信譽求發展的意識，讓信譽高的施工企業多中好標，這樣就能推動房地產開發項目招投標工作的開展，提高房地產開發項目招投標的工作水平。

五、培養和選拔高素質經營和項目管理人才

項目的投資分析、項目的規劃與設計、工程招標與投標、工程合同管理、工程預（結）算編審與管理等。每個環節、每項工作，都需要具備相應水準的人負責任、高質量地完成相應工作。企業必須尊重知識、尊重人才，想方設法吸引人才、留住人才、培養人才，必須建立與現代企業管理相適應的、科學的、行之有效的人才激勵約束機制，培養和造就高素質的項目管理團隊，吸收一批具有責任心、懂技術、善管理的工程造價專業技術人才。敬業愛崗的高素質管理人才是企業各項管理和項目順利開展的重要保證。

結束語

隨著經濟的發展，市場競爭日益激烈，暴利時代即將結束，各房地產企業已越來越關于企業內部的成本管理。工程招投標及合同管理作為房地產開發企業全過程成本管理的重要環節，正越來越受到眾多房地產企業的關注。房地產開發工程招投標及合同管理工作的意義也顯得更為突出，不僅能讓各企業進行公平的競爭，同時也能很好的約束各企業在施工中的自覺性，而合同管理不僅是工程項目管理的核心，也是房地產開發企業工程管理的重點，因此做好房地產開發工程招投標顯得由為重要。在目前的房地產開發項目造價管理體制之下，缺陷還是顯而易見，但隨著管理的不斷完善，房地產開發項目建設工程的招投標及合同管理工作也會不斷改善。有效降低建設工程成本，合理確定建設工程造價，約束各方的行為規范，提高房地產開發企業的投資效益，使房地產企業和項目在激烈的市場競爭中取得優勢和勝利。

參考文獻

[1] 馬金敏，馬麗霞. 投標階段的合同管理[J]. 科技致富向導. 2011（24）

房地產開發工程項目管理范文第5篇

【關鍵詞】房地產；裂縫；工程質量；管理；案例分析

近年來，隨著經濟的發展，人民生活水平的提高，我國房地產行業獲得了前所未有的快速發展，同時人們對房屋的質量要求越來越高。但是，我國房地產行業的質量情況非常嚴峻，房屋存在的質量問題還是不少，特別是裂縫問題，難以根治。為此，房產開發單位，要圍繞著質量管理，在進行整個工程項目的管理過程中，要一直實施工程質量管理，解決好房屋的裂縫問題，從而提高房屋的質量，并維護好用戶的利益。

1.房屋裂縫問題的難點

1.1房屋裂縫投訴的主要問題

裂縫是近年來用戶投訴的熱點，而裂縫的原因也是比較復雜的，裂縫主要有：勘察設計、施工工藝不規范、混凝土內部溫差變化、材料伸縮、基礎不均勻沉降、荷載或外部力量作用引起的裂縫。

1.2矛盾糾紛的主要情況

由于裂縫原因的復雜性和其普遍性，加上裂縫的處理還沒統一的標準，這就使得矛盾糾紛就相對多，處理上也相對棘手。另一方面，由于房產開發單位的重視程度不夠、住戶的法律意識不強等原因也使得這樣的矛盾糾紛進一步擴大，個別地方此類矛盾問題出現愈演愈烈的態勢。

1.3協調管理的主要困難

前面簡單分析了矛盾糾紛的基本情況，這里主要從政府部門管理的角度，分析在處理解決因房屋裂縫問題引起的矛盾糾紛時所面臨的主要困難。總體來說，三個方面：一是對部分住戶的協調比較困難。多數住戶針對房屋裂縫問題還是能夠比較理性地去對待，能夠依法依規依合同提出訴求，但是也有少數極個別的住戶人員具有借題發揮、聚眾滋事、敲詐勒索的不良企圖，煽動群眾鬧事，不聽政府有關主管部門的解答、協調和處理，甚至認為政府在為開發商說話。二是對一些開發企業的管理比較困難。地方要發展，需要開發商的投資和建設；但是有一些開發企業應對住戶的投訴很不主動、也不積極，想用拖延、不理睬的態度來解決問題，甚至把問題的包袱、集訪的住戶甩給政府；政府的協調、處理乃至處罰工作實施起來比較困難。三是政府有關部門自身處理問題的不當或不力。可能有以下幾個方面的情況：重視程度還不夠、調查了解不清楚、行政執法不規范不嚴格、對相關法律法規及規范標準不熟悉、協調溝通不細致不到位等。

2.處理房屋裂縫問題的基本依據

為了處理協調因房屋裂縫產生的投訴或糾紛，找到解決問題的法律政策依據是至關重要的。以相關的法律、法規、規范、標準、協議、文件為依據，認真解讀相關的規定、條款，能夠為問題的處理提供基本的原則和方向。

這里給出主要的依據：《混凝土結構工程施工質量驗收規范》。該規范在8.1.1條中規定，現澆結構的外觀質量缺陷按表8.1.1確定，其中有關裂縫的規定如表1。同時，作為強制性條文，該規范8.2.1中明確規定：現澆結構的外觀質量不應有嚴重缺陷。按現行設計規范，裂縫寬度在允許范圍（0.3mm）以內屬一般質量缺陷，不影響現澆板的承載能力。在混凝土結構子分部工程驗收中，該規范的10.2.3規定，當混凝土結構施工質量不符合要求時，應按規定進行處理。

3.處理房屋裂縫問題的程序或辦法

針對前面所述的處理房屋裂縫問題所面臨的困難，根據處理問題的主要依據，這里提出處理、協調、解決因房屋裂縫問題引起的矛盾糾紛的基本程序或方法。

3.1前期的管理

從統計資料上看，開發商的違規行為逐漸成為工程質量問題的源頭。在市場房子好賣時，質量已不是根本動力，建設單位一般都會加快開發進度，必然要求施工單位加快進度，造成進度加快，質量下降的情況。在市場行情不好時，建設單位往往縮減投資，壓低造價，延期付款，造成施工單位經營困難，迫使施工單位想盡辦法節省開資，必然會有偷工減料，降低質量情況的現象。還有，形象工程、獻禮工程，為了某時達到什么形象進度，加班加點趕進度，造成工程質量下降。

筆者認為對房地產開發企業而言，為了減少與周邊住戶或購房業主因房屋裂縫產生的糾紛，應做好以下兩點：一是嚴格遵循“先治坡、后置窩”的原則，在周邊有相鄰建筑物的情況下，必須對邊坡工程、基坑工程和基礎工程做好勘察設計工作，首先進行邊坡治理和支護工程的設計與施工，完善相關建設手續；加強周邊土體與建筑物的監測，確保對周邊房屋無明顯影響的前提下開始主體工程的建設。二是在建設過程中，加強勘察、設計、施工、監理全過程的規范和管控，對基礎及不同結構的連接部位的設計要重點審查，提高施工工藝、落實“跳倉法”施工，建筑材料選擇要科學合理，控制溫差伸縮變形，減少后期房屋裂縫出現。

3.2交房準備

開發企業一是要在質量竣工驗收時，根據質監部門的驗收意見將所有的房屋質量缺陷進行整改；二是應在交房前，與施工單位、物業管理公司對所有的設施設備、墻面地面樓板、水電氣管線、門窗、裝修情況逐戶逐項進行全面的自查，發現問題及時整改；三是在業主收樓時物業管理公司應再次與住戶進行現場樓房交接，對業主提出的有關房屋存在的裂縫或其他問題進行確認、匯總，報開發企業進行處理。

3.3裂縫的處理

以鑒定結果為依據，裂縫的處理一般有以下幾種情況：對于墻體表面或抹灰層的裂縫，可采用表層修復法；對那些不影響結構整體性或有防滲要求的混凝土裂縫，應采取灌漿、嵌縫封堵法修復，封堵物一般是環氧樹脂、聚氨酯、聚合物水泥砂漿等；對填充墻的貫穿裂縫一般采取掛網修補法，即在墻體兩邊掛鋼絲網片，鋼釘固定后灌砂漿、抹灰修補。對影響混凝土結構性能的裂縫，應采取結構加固法，可以通過增加混凝土結構的截面面積、外包型鋼或鋼板、噴射混凝土補強、增加支點等方式加固。對更嚴重的混凝土裂縫，可以采取混凝土置換法。另外還有電化學防護法和仿生自愈合法等新型的處理方法。開發項目周邊的房屋出現裂縫時，或質保期限內的新房出現裂縫時，責任人（這里一般指開發企業）必須組織專業的施工隊伍，提供完整的裂縫修復施工方案，隨時準備裂縫的處理。

3.4補償的實施

當開發商對房屋裂縫進行修復時，必然對住戶的居住生活帶來一定的影響，應進行適當的補償；同時，可能有一些住戶不愿意施工人員進房維修，而愿意由開發企業按照房屋裂縫的維修成本費用對其進行補償，住戶自行修復；再者，因為房屋裂縫對房屋裝飾層、家具家電可能產生直接損失，開發企業應賠償。在這樣的情況下，開發商應與住戶協商，達成一致后以書面的形式確定補償的形式和金額。當然，根據鑒定結果，對于必須進行結構加固的房屋裂縫，不得只采取資金補償的方式處理，而必須由開發企業組織有關設計單位、施工單位和監理單位按照建設程序和規范要求進行報批、加固，并給予補償。并且地方政府及相關主管部門有責任和義務協調解決此類矛盾糾紛。

4.案例研究

某住宅小區是近幾年開發完成的高檔樓盤之一，項目占地面積5.6萬m2，總建筑面積17.4萬m2，有7棟高層住宅（4棟33層，3棟19層），共820多戶，樓盤在2010年10月進行了質量竣工驗收，合同約定交房時間為2010年12月31日。該項目在設計施工過程中就高度重視建筑質量，層層把關，從嚴控制，請知名的一級資質勘察設計單位進行勘察、設計，規范初步設計，嚴格施工圖設計與審查；在施工過程嚴格施工程序，推廣使用“跳倉法”，加強材料檢測要求，提高養護水平，強化現場監管，特別是在混凝土結構與磚墻連接部位嚴格按規范進行掛網、拉結筋等處理，在變形縫位置做好連接、填充和防水處理，室內外墻體加強養護和抹灰砂漿的配比及厚度的控制。在工程質量竣工驗收時對存在的極少的質量瑕疵進行及時的整改。樓盤在交房前，開發企業與其下屬的前期物業管理公司對整個小區，包括分戶住宅、公共裝修、室外環境配套，進行了全面的檢查，按照規劃設計圖紙和規范要求再次及時完善、整改到位。

5.結語

總之，房屋的質量不僅關系到國民經濟的發展，還與人民群眾息息相關。作為房地產開發單位，必須重視工程質量管理工作，重視房屋的裂縫問題，在問題處理上開發單位應態度端正、處理積極，同時與業主保持良好的協調關系。這樣才能為房地產市場的健康穩定發展及開發單位質量管理工作的進步有所幫助。

參考文獻：