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房地產(chǎn)資產(chǎn)評估程序范文第1篇

關(guān)鍵詞：市場法；資產(chǎn)評估；應(yīng)用

資產(chǎn)評估主要就是依據(jù)國家的相關(guān)規(guī)定，并按照法定的程序，由相關(guān)人員或者專門的機構(gòu)選擇適當?shù)膬r值類型，進而達到其預(yù)期制定的目標，在執(zhí)行過程中按照科學(xué)有效的方法對資產(chǎn)進行準確的評估，并發(fā)揮市場法在資產(chǎn)評估中的作用，對資產(chǎn)價值進行評定和估算，市場法在其中的應(yīng)用可以極大的提高資產(chǎn)評估的準確性和有效性，通常來講，資產(chǎn)評估的方法主要有成本法，收益法和市場法，其中市場法是當前應(yīng)用范圍最廣泛的一種方法，同時也是在資產(chǎn)評估過程中運用最多的方法，因此本文將主要分析市場法在資產(chǎn)評估中的作用以及應(yīng)用效果，繼而促進資產(chǎn)評估體系的規(guī)劃化和科學(xué)化。

一、市場法的基本思路

市場法也被稱之為市場比較法，一般來講，市場法就是就將市場上的交易資產(chǎn)與即將被評估的資產(chǎn)相比較，基于此，將類似資產(chǎn)的市場價格進行一定程度上的調(diào)整，并在此基礎(chǔ)上確定被評估資產(chǎn)的市場價值，因為在評估過程中資產(chǎn)的市場價值是不同的，評估結(jié)果應(yīng)該與實際市場中的資產(chǎn)價值相匹配，總而言之，市場法在資產(chǎn)評估中的應(yīng)用可以有效的提升資產(chǎn)評估的有效性，同時由于市場法操作簡單，同時市場法的操作過程帶有一定的客觀性，進而保障資產(chǎn)評估結(jié)果的客觀性和有效性。

首先，市場法在資產(chǎn)評估中的應(yīng)用需要一個相對安全的市場環(huán)境為依托，同時，市場法的應(yīng)用需要一個相對完善和活躍的買賣市場，只有這樣，才能找到作為研究依據(jù)的實例，同時對資產(chǎn)的市場價值進行科學(xué)的評定，資產(chǎn)作為一種特殊商品，只有為資產(chǎn)評估提高一個可以比較的依據(jù)，才能很好的發(fā)揮市場法在資產(chǎn)評估中的作用，科學(xué)合理的進行市場評估。

其次，在使用市場法進行資產(chǎn)評估過程中，要確保市場價值與待評估的資產(chǎn)之間具有可比性，當然，參照物一般與被待評估資產(chǎn)之間之間的各要素不會完全相同，但是參照物與待評估資產(chǎn)之間必須有一定能夠的可比性，也就是說其中的待估對象應(yīng)該有一定的類比性，只有這樣才能通過比較實現(xiàn)資產(chǎn)評估體系的建立，不僅如此，參照物與待估對象之間的產(chǎn)異性必須具有可衡量性，其中的具體指標、技術(shù)參數(shù)等都需要有一定的可觀性，進而保障數(shù)據(jù)的真實性和可對比性。

然后，待估對象評估是在交易對象交易價格的基礎(chǔ)上進行調(diào)整的，同時，市場法在資產(chǎn)評估中的應(yīng)用主要體現(xiàn)在其中的對比原則，通過將資產(chǎn)的市場價格和待評估資產(chǎn)進行對比和修正，堅持替代的基本原則，選擇一個參照物，通過對比找出其中的具體原則，最終計算出評估資產(chǎn)的準確價格。

二、市場法在不同資產(chǎn)評估中的不同特點

1.市場法的價值評估

一般來講，市場法在房地產(chǎn)的資產(chǎn)評估中使用的相對廣泛，由于房地產(chǎn)屬于不動產(chǎn)，同時其壽命周期相對較長，且房地產(chǎn)之間具有明顯的差異性，即使外觀相同的房地產(chǎn)其內(nèi)部結(jié)構(gòu)也一定存在某種程度的不同，所以市場法在房地產(chǎn)資產(chǎn)評估中的應(yīng)用較為廣泛，但是市場法評估房地產(chǎn)價值比較復(fù)雜，必須全面到影響房地產(chǎn)價格的各種因素構(gòu)成，同時還要考慮到交易時間和交易交易情況等各種因素，在此基礎(chǔ)上，分別調(diào)整好不同房地產(chǎn)之間的評估值，進而完成資產(chǎn)評估。

2.金融資產(chǎn)價值評估

金融資產(chǎn)是指能夠在市場上進行交易，其中包括股票和債券等，金融資產(chǎn)是具有現(xiàn)實價格和未來估價的金融工具，用市場法進行資產(chǎn)評估主要是指對于金融資產(chǎn)進行評估，其中包括對上市債券和上市股票的評估，在評估過程中由于市場上的股票價格與待估股票的價值具有一致性和可比性，所以評估起來相對方便，因為只要直接選定待估對象的市場交易價格就可以直接進行評估，即便如此，由于上市股票與上市債券的價格也會產(chǎn)生一定的變動，而且其波動幅度也相對較大，所以在資產(chǎn)評估過程中，在資產(chǎn)評估過程中，必須選定具體時間段的價格作為固定的評估價，通常情況下，會選取收盤價格最為資產(chǎn)評定的標準，但是在評估過程中會做一些具體的說明，進而幫助人們進行正確的資產(chǎn)評估，并在此基礎(chǔ)上做出正確的決策，但是由于上市金融市場運行過程中存在許多虛假信息，所以在進行資產(chǎn)評定過程中難免會被其誤導(dǎo)，進而導(dǎo)致市場價格與真實價值不相符，所以在進行資產(chǎn)評估過程中，要注意使用范圍，對市場價格進行科學(xué)的判定，進而提高市場法在資產(chǎn)評估中應(yīng)用的有效性。

三、結(jié)語

隨著經(jīng)濟的增長和社會的進步，資產(chǎn)評估逐漸成為一個熱門的話題，通常來講，資產(chǎn)評估的方法主要有成本法，收益法和市場法，其中市場法是當前應(yīng)用范圍最廣泛的一種方法，同時也是在資產(chǎn)評估過程中運用最多的方法，只有不斷提高市場法在資產(chǎn)評估中的應(yīng)用水平，才能促進資產(chǎn)評估體系的建立和完善，同時提高資產(chǎn)評估的準確性和真實性。

參考文獻：

[1]姜楠.關(guān)于資產(chǎn)評估方法及其選擇的研究與探討――學(xué)習(xí)《資產(chǎn)評估準則――基本準則》的體會[J].中國資產(chǎn)評估，2014，06：8-11-26.

房地產(chǎn)資產(chǎn)評估程序范文第2篇

關(guān)鍵詞:房地產(chǎn);證券化;作用

資產(chǎn)證券化融資方式是上個世紀一項非常重要的金融創(chuàng)新,在近幾十年的來最重大和發(fā)展最迅速的金融創(chuàng)新和金融工具。所謂房地產(chǎn)證券化是指資金需求者不通過信用中介―銀行借款的方式取得資金,而是把房地產(chǎn)的直接物權(quán)轉(zhuǎn)變?yōu)槌钟凶C券性質(zhì)的權(quán)益憑證,通過資本市場或貨幣市場上發(fā)行證券,向投資者籌資的直接融資方式。隨著我國改革開放的程度越來越高,房地產(chǎn)證券化已成為我國資產(chǎn)證券化的一個切入點,將成為我國金融效率提高和金融改革深化的重要的動力源,這不僅是對開放型新體制要求的被動適應(yīng),更是尋求我國金融產(chǎn)業(yè)發(fā)展和效率優(yōu)化的主動理性選擇。

一、發(fā)展房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化的作用

我國發(fā)展房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化不僅有利于投融資體制改革的深化,而且還能推動資本市場的發(fā)展,并為我國投資者提供一種較低風險的投資選擇。

(一)有利于分散銀行系統(tǒng)風險

由于房地產(chǎn)抵押貸款是一種期限長、流動性差的業(yè)務(wù),但是銀行又很難在短期內(nèi)對負債結(jié)構(gòu)做出相應(yīng)的調(diào)整。隨著我國開放程度的越來越高,面臨著外資金融機構(gòu)在個人金融服務(wù)、產(chǎn)品和業(yè)務(wù)創(chuàng)新、資產(chǎn)運作管理等各方面的嚴峻挑戰(zhàn)。這與擁有雄厚資本實力,經(jīng)營范圍涉及商業(yè)銀行、證券、保險等所有行業(yè),業(yè)務(wù)內(nèi)容包括風險投資、財務(wù)咨詢顧問、證券承銷經(jīng)紀、衍生產(chǎn)品創(chuàng)造交易、資產(chǎn)證券化等所有領(lǐng)域的外資金融巨頭有很大的差距。而房地產(chǎn)證券化為銀行根據(jù)變化的市場環(huán)境及時調(diào)整自己資產(chǎn)負債結(jié)構(gòu)提供了有效的途徑。達到優(yōu)化資產(chǎn)負債結(jié)構(gòu),達到提高資產(chǎn)質(zhì)量的目的,從而化解風險。

(二)有利于促進消費

隨著金融危機的爆發(fā),拉動我國經(jīng)濟發(fā)展由三駕馬車變成了兩輪驅(qū)動,其中消費是兩輪驅(qū)動最可持續(xù)的,運用消費信用方式來擴大社會消費需求、啟動消費市場是市場經(jīng)濟國家的通用做法。而在實行消費信用過程中,必然需要商業(yè)銀行提供大量的消費貸款。房地產(chǎn)證券化能有效地克服傳統(tǒng)抵押貸款的局限性,促進消費信用的開展。房地產(chǎn)證券化是把房地產(chǎn)支持證券出售給投資者的一種變現(xiàn)性融資手段,極大的提高銀行資產(chǎn)流動性,并能有效的轉(zhuǎn)移信貸風險,促使銀行的儲蓄向投資轉(zhuǎn)化。

(三)有利于推動資本市場發(fā)展

隨著我國市場經(jīng)濟體制的不斷完善,房地產(chǎn)證券化對改善我國金融結(jié)構(gòu)、促進資本市場發(fā)展有很大作用。房地產(chǎn)證券化給投資者開辟了一個新的投資渠道,提供了大量不同期限、不同風險收益率、不同流動性的金融產(chǎn)品組合,為投資者提供了新的儲蓄替代型投資工具,也可滿足各種機構(gòu)投資者的偏好和需求,有利于促進資本市場的進一步發(fā)展。另外,房地產(chǎn)證券化涉及多家機構(gòu),需要多種制度支持來規(guī)范房地產(chǎn)證券化,以保護相關(guān)當事人的合法權(quán)益。房地產(chǎn)證券化的進行將推動相關(guān)制度不斷完善,對我國資本市場的發(fā)展產(chǎn)生的促進作用。

二、我國房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化中存在的問題

由于我國市場經(jīng)濟體制建立較晚,目前資本市場還不發(fā)達,特別是債券市場不夠發(fā)達,這都為我國房地產(chǎn)證券化造成一定影響。我國房地產(chǎn)證券化主要還存在以下問題:

(一)中介機構(gòu)發(fā)展還不完善

由于房地產(chǎn)證券化涉及到多家中介服務(wù)機構(gòu),其中資產(chǎn)評估機構(gòu)和資信評估機構(gòu)是所有資產(chǎn)證券化交易必須涉及的。房地產(chǎn)證券化過程中的評估是投資者進行投資選擇的重要依據(jù),獨立、客觀、公正的評估是房地產(chǎn)證券化成敗的關(guān)鍵。目前我國資產(chǎn)評估業(yè)和資信評估業(yè)還遠遠不能滿足房地產(chǎn)證券化的標準:證券評級業(yè)運作很不規(guī)范,信用評級透明度不高,信用評估不細,沒有一個統(tǒng)一的評估標準,缺少高資質(zhì)的從事信用評級的專業(yè)機構(gòu)。如果由評估機構(gòu)承擔資產(chǎn)證券化的信用評級業(yè)務(wù),難以達到透明、準確、客觀、公正的要求,評級結(jié)果也很難得到廣大投資者的認同。

(二)信用制度不健全

房地產(chǎn)證券化的前提條件就是要有良好的信用基礎(chǔ),比如:持續(xù)一定時期的低違約率,原所有者有良好的信用記錄等。目前我國的信用制度的建設(shè)還不健全,違約成本太低致使發(fā)生信任危機,目前我國還沒有一個全國性的信用信息數(shù)據(jù)庫,市場參與者的信用理念還較為欠缺。信用制度的不健全不但制約了適于房地產(chǎn)證券化的規(guī)模,而且也會使房地產(chǎn)證券化在未來產(chǎn)生的現(xiàn)金流具有很大的不確定性,進而增加了房地產(chǎn)證券化的運作風險。

(三)缺乏有效的金融監(jiān)管

目前我國還未建立有效的房地產(chǎn)證券化的監(jiān)管體系,監(jiān)管體制存在缺陷,由于我國房地產(chǎn)證券開展時間短,致使監(jiān)管經(jīng)驗不足。我國在相當長的時間里,主要側(cè)重于金融機構(gòu)的發(fā)展和金融市場的培育,金融監(jiān)管力度不夠。監(jiān)管職能重復(fù)和遺漏,使監(jiān)管效率低下,風險意識與市場觀念淡漠,致使我國房地產(chǎn)證券化的風險進一步加大。

(四)專業(yè)人才匱乏

房地產(chǎn)證券化是一項技術(shù)性、專業(yè)性和得合性極強的新型融資方式,涉及專業(yè)領(lǐng)域包括房地產(chǎn)、證券、資產(chǎn)評估、金融、信托、信用評估等多方面,需要一大批既有理論基礎(chǔ)知識,又有實踐操作經(jīng)驗的復(fù)合型人才,而由于我國房地產(chǎn)證券化起步較晚,高校未開設(shè)專門的專業(yè)來培養(yǎng)這方面的人才,致使我國房地產(chǎn)證券化專業(yè)人才隊伍十分缺乏。

三、完善我國房地產(chǎn)證券化的對策

借鑒美國等房地產(chǎn)證券化發(fā)展先進國家經(jīng)驗的基礎(chǔ)上,結(jié)合我國國情推行房地產(chǎn)證券化,對于我國完善社會主義市場經(jīng)濟體制,加快經(jīng)濟發(fā)展都具有重要的現(xiàn)實意義。

(一)大力發(fā)展房地產(chǎn)證券化中介

房地產(chǎn)證券化涉及房地產(chǎn)、證券、資產(chǎn)評估、金融、信托、信用評估、經(jīng)營管理等多種因素,而沒有一方能夠具備上述各學(xué)科完整的專門知識和技術(shù),這就必然要借助于中介機構(gòu)來進行相關(guān)的操作。因此有必要建立一個完善的資產(chǎn)評估標準體系,同時,借鑒國外資信評級業(yè)的發(fā)展,使我國資信評級業(yè)少走彎路。重點培養(yǎng)幾家在國內(nèi)具有權(quán)威性、在國際上具有一定影響力的資信評級機構(gòu)。在房地產(chǎn)證券化的知識結(jié)構(gòu)、信息儲備、服務(wù)內(nèi)容、工作方法、技術(shù)水平等方面進一步提高,完善現(xiàn)有的資產(chǎn)評估和信用評級政策、標準和管理。

(二)加強信用體系建設(shè)

隨著市場經(jīng)濟體制的不斷完善,信用體系將是未來影響我國市場經(jīng)濟的主要因素之一,特別是社會信用環(huán)境的好壞將直接成為制約房地產(chǎn)證券化的開展。因此必須強化信用意識和整肅信用秩序,盡快實施國家信用網(wǎng)絡(luò)工程,完善社會信用制度,培育以個人和企業(yè)為主要服務(wù)對象的社會化信用體系,引導(dǎo)個人和企業(yè)加強信用管理,以適應(yīng)我國開展房地產(chǎn)證券化運作的要求。

(三)建立統(tǒng)一的房地產(chǎn)證券化監(jiān)管體系

完善房地產(chǎn)證券化的監(jiān)管主體,成立以發(fā)改委、工信部、財政部、中國人民銀行、證監(jiān)會、地方政府、住建組成的房地產(chǎn)證券化的監(jiān)管委員會。以證監(jiān)會為主導(dǎo),其他部門承擔一定的職責。明確各自權(quán)限的劃分,在履行職責時要加強協(xié)調(diào)和溝通。特別要加強對審查,從源頭上控制風險;嚴格限制SPV的業(yè)務(wù)范圍,禁止其從事任何與房地產(chǎn)證券化無關(guān)的業(yè)務(wù);規(guī)范房地產(chǎn)證券化的動作程序,如真實銷售的認定、信用增級與評級、會計處理以及資產(chǎn)支持證券的發(fā)行與交易等關(guān)鍵環(huán)節(jié);加強對中介服務(wù)機構(gòu)尤其是資信評級機構(gòu)的管理。

(四)建立強大的專業(yè)人才隊伍

由于我國房地產(chǎn)證券化剛剛起來,需要大量懂得房地產(chǎn)、證券、資產(chǎn)評估、金融、信托、信用評估、經(jīng)營管理等高素質(zhì)的人才。既要有先進的金融理論和實踐知識,又要充分了解我國的國情。首先要從銀行、證券公司、信托投資公司等金融機構(gòu)選拔業(yè)務(wù)精、理論強的部分年輕金融工作人員,邀請外國金融專家對其進行培訓(xùn);其次在高校里開設(shè)房地產(chǎn)證券化方面的專業(yè),整合相近專業(yè)的資源,盡快建立起全國房地產(chǎn)證券化的專業(yè)體系。

參考文獻

[1]胡延平.我國住房抵押貸款證券化問題探討[J].財會月刊,2007,15

[2]劉敏.住房貸款證券化的具體運作與可能出現(xiàn)的問題研究[J].中國房地產(chǎn)金融,2008,4

[3]張偉.我國當前實施住房抵押貸款證券化的困境及對策研究[J].現(xiàn)代經(jīng)濟信息,2008,6

房地產(chǎn)資產(chǎn)評估程序范文第3篇

我們的專業(yè)是工程管理，房地產(chǎn)是我們以后就業(yè)的主要方向之一，加上我倆對房地產(chǎn)十分地感興趣，所以我們選擇了一個房地產(chǎn)信息充足的企業(yè)來豐滿自己幼嫩的翅膀。房地產(chǎn)評估公司屬于房地產(chǎn)中介機構(gòu)，是房地產(chǎn)開發(fā)商與消費者之間的橋梁，在這里實習(xí)會使我們得到更好的鍛煉。而許多專家學(xué)者給房地產(chǎn)估價下了一個美妙的定義房地產(chǎn)=科學(xué)+藝術(shù)。正式這種既有科學(xué)知識的嚴謹也有藝術(shù)的魅力，我們才能滿腔熱血的愛上房地產(chǎn)估價這一行業(yè)，才能主動的才房地產(chǎn)的知識中自由的遨游!

實習(xí)的一個月很快就要結(jié)束了，再回首這豐收的一個月，我們感到十分的欣慰，它使我們在實踐中了解社會，讓我們學(xué)到了很多在課堂上根本就學(xué)不到的知識，，也打開了視野，增長了見識，為我們即將走向社會打下堅實的基礎(chǔ)。

一，公司介紹

北京北方房地產(chǎn)咨詢評估有限責任公司(以下簡稱北方公司)系北京北方房地產(chǎn)咨詢評估中心(隸屬于國土資源部)脫鉤改制后形成的公司。是國內(nèi)最早從事評估業(yè)務(wù)且具備最全面評估資質(zhì)的中介服務(wù)機構(gòu)之一。北方公司以北京為依托，業(yè)務(wù)范圍輻射全國。具有技術(shù)力量雄厚，信息靈敏可靠，服務(wù)行為規(guī)范，規(guī)模信譽良好的優(yōu)勢。

1，公司的主要業(yè)務(wù)有

①，房地產(chǎn)開發(fā)土地使用權(quán)獲取方式前期策劃；房地產(chǎn)投資分析，可行性研究；房地產(chǎn)投資的資金融通；房地產(chǎn)市場營銷策劃；房地產(chǎn)抵押貸款(個貸)評估；房地產(chǎn)拆遷評估。北方公司自1993年以來，對不少項目參與了整個策劃，并成為多家集團公司的長期咨詢評估機構(gòu)，成為許多集團公司的顧問單位，比如北大青鳥集團，隆達集團，北京市供銷社，北京金隅集團，首創(chuàng)置業(yè)，國貿(mào)，北辰等。

②，基準地價及各類宗地地價，房產(chǎn)價值評估業(yè)務(wù)。

基準地價編制：北方公司曾在1993年主持制定了浙江省溫州市的基準地價，并參與了其它省市基準地價的制定，獲得原國家土地管理局頒發(fā)的1993年局級科技進步二等獎和浙江省土地管理局頒發(fā)的1992年度局級科技進步一等獎；業(yè)務(wù)包括出讓或國家收回土地的地價評估；轉(zhuǎn)讓，出租，抵押，作價入股房地產(chǎn)的評估；企業(yè)兼并，破產(chǎn)，清產(chǎn)核資涉及的房地產(chǎn)估價；司法仲裁涉及到的房地產(chǎn)估價；征收土地稅費涉及的土地估價；其它依照法律，法規(guī)需要進行的房地產(chǎn)估價。

③，在全國范圍內(nèi)為企業(yè)股份制改制提供土地資產(chǎn)評估及政策，法律咨詢。

北方公司自1993年起一直被國土資源部確認為a級土地估價機構(gòu)，是全國最早從事上市公司土地估價的機構(gòu)。已參與了百余家上市企業(yè)股份制改造中土地資產(chǎn)評估，政策咨詢，及土地資產(chǎn)處置的協(xié)調(diào)工作，積累了豐富的經(jīng)驗，熟悉股份制改造中的各個環(huán)節(jié)，能夠為企業(yè)提供最合理的土地資產(chǎn)處置方案，便于土地資產(chǎn)與其他資產(chǎn)銜接平衡，達到上市標準。

④，為各種形式的產(chǎn)權(quán)變動提供整體資產(chǎn)的咨詢評估服務(wù)。

目前已為幾十家企業(yè)進行了整體資產(chǎn)評估及其咨詢服務(wù)，積累了豐富的經(jīng)驗。包括企業(yè)清算資產(chǎn)評估，企業(yè)工商注冊資產(chǎn)作價入資評估，資產(chǎn)補償評估，無形資產(chǎn)評估等，類型豐富多樣。

⑤，具備提供完備法律咨詢服務(wù)的能力。

北方公司現(xiàn)有法學(xué)碩士4名，其中具有律師資格的3名，具備提供全套法律咨詢服務(wù)的能力，尤其在房地產(chǎn)專業(yè)法律方面具有豐富的經(jīng)驗，使客戶的權(quán)益得到最大限度的保護。

2，公司特點及優(yōu)勢

①，公司具備五種資質(zhì):

⑴中國土地估價師協(xié)會頒發(fā)的全國土地評估資格。

⑵國家建設(shè)部頒發(fā)的一級房地產(chǎn)價格評估資質(zhì)。

⑶北京市國土資源和房屋管理局頒發(fā)的評估資質(zhì)。

⑷北京市國土資源和房屋管理局頒發(fā)的房地產(chǎn)經(jīng)紀資質(zhì)。

⑸北京市國土資源和房屋管理局認定的房屋拆遷評估機構(gòu)(第一批)。

作為目前全國具備資質(zhì)最全面，最高級別的的評估機構(gòu)，北方公司在目前許多評估項目同時歸口兩個以上政府部門領(lǐng)導(dǎo)的情況下，在協(xié)調(diào)各方關(guān)系方面更顯示出我公司的巨大優(yōu)勢。這一點是那些資質(zhì)不全或不具備資質(zhì)的評估機構(gòu)無法比擬的。

②，靈敏可靠的信息來源

北方公司與國土資源部，建設(shè)部，財政部，外經(jīng)貿(mào)委，各省及地方房地產(chǎn)管理部門等建立了良好的業(yè)務(wù)聯(lián)系，能及時準確地了解國家各項政策法規(guī)，并融會貫通。尤其與各省市土地管理部門及土地評估機構(gòu)關(guān)系密切，了解和掌握全國各地地價行情，可以協(xié)助客戶辦理評估結(jié)果確認，土地資產(chǎn)處置，權(quán)屬變更登記等手續(xù)，有協(xié)調(diào)各方面關(guān)系的能力和經(jīng)驗。截止目前，公司已為數(shù)百家企事業(yè)單位進行了高質(zhì)量的房地產(chǎn)咨詢評估及交易服務(wù)。

③，良好的信譽

北方公司是中國銀行總部，國家開發(fā)銀行，建設(shè)銀行北京分行的指定評估機構(gòu)之一，與其他銀行亦有業(yè)務(wù)聯(lián)系，享有良好的信譽。目前，房地產(chǎn)抵押評估業(yè)務(wù)量日益擴大。北方公司在接受評估工作過程中，從專業(yè)的角度協(xié)助銀行機構(gòu)審查貸款企業(yè)的抵押財產(chǎn)證明的合法性，并協(xié)助企業(yè)明晰產(chǎn)權(quán)關(guān)系。既為金融機構(gòu)的貸款安全性提供保障，又為企業(yè)理順產(chǎn)權(quán)關(guān)系，順利取得金融支持提供法律咨詢及協(xié)調(diào)工作。

④，雄厚的技術(shù)力量

北方公司是國內(nèi)成立最早，技術(shù)力最雄厚的專業(yè)評估機構(gòu)。從事過各類資產(chǎn)評估項目，并與境外評估機構(gòu)進行過多次合作，有豐富的協(xié)調(diào)經(jīng)驗。在長期的房地產(chǎn)評估工作中，全體員工不斷總結(jié)經(jīng)驗，熟悉并掌握國際公認的評估原則和方法，目前已形成了一套科學(xué)有效的評估程序，確保了評估工作的客觀，公正和具有權(quán)威性。自1992年以來，各省市基準地價的制定，北方公司從長期的宗地評估中積累了基準地價的制定方法的豐富經(jīng)驗，并對基準地價的數(shù)字化，標準化有獨到的見解。

⑤，高素質(zhì)的人才結(jié)構(gòu)

北方公司現(xiàn)有專職人員中，50%左右具有碩士學(xué)位，形成了以經(jīng)濟，財會，建筑，法律等專業(yè)人員為主的業(yè)務(wù)隊伍，體現(xiàn)了最佳的組合效益。其中主要成員為原國土資源部土地經(jīng)濟研究所地價所成員，多年以來從事土地經(jīng)濟理論，地價理論及評估方法的研究，參與了多項國家重點課題的研究和國土資源部《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》等重要文件的起草。公司現(xiàn)有人員中，具有國土資源部土地估價師證書的15名，建設(shè)部注冊房地產(chǎn)估價師證書的12名。除此之外，還擁有一支穩(wěn)定的具有評估執(zhí)業(yè)資格的兼職人員隊伍，能承接各種類型的評估項目及基準地價編制項目。

二，在公司的工作情況

能在這么有實力的房地產(chǎn)公司實習(xí)，我們十分的高興，這就像給與了我們一個巨大的舞臺，讓我們在上面有機會揮灑自己的才華，演繹自己的青春。我們也十分的珍稀這樣來之不易的機會，好好的向同事們學(xué)習(xí)，增長自己的知識與經(jīng)驗。

在北方的這一個多月，我們是慢慢的進入工作角色的，由開始的學(xué)習(xí)房地產(chǎn)評估報告，到成為同事們的助理，再到參與到項目中來，最后得到項目主力的位置。這些漸漸的進步是同事們給與我們的肯定，也是我們努力的結(jié)果，我們獲得的不僅僅是知識，還得到了走向社會的自信。下面簡單介紹一下我們小組在北方所參與的一些項目。

項目一:國家土地局XX年的北京地價監(jiān)測

北京地價監(jiān)測是為了方便國土局對北京的地價控制和管理，在每年年末的時候，在每個地區(qū)選取一兩個代表性的地點進行估價，從而掌握北京的地價分布。

國土局分給北方公司6個監(jiān)測點的任務(wù)，由于任務(wù)比較艱巨，這次總共有6人參加了這個項目。按照國家土地局的要求，我們分別測算出在現(xiàn)狀容積率和現(xiàn)狀土地開發(fā)程度條件下的樓面毛地價和地面熟地價以及在設(shè)定容積率2，土地開發(fā)程度chr(39)七通一平chr(39)條件下的樓面毛地價和地面熟地價。在5天內(nèi)完成工作任務(wù)。外出考察花費了3天時間，2天用于寫估價報告。外出考察的主要任務(wù)就是考察監(jiān)測點以及使用市場比較法而使用比較案例的地點，做好記錄和拍照工作。

這次過程我們學(xué)了一些從未接觸過的森林的東西，我倆都有一種體會，就是其實知識沒有界限，只要你肯學(xué)，就肯定能進入到這個知識的領(lǐng)域中來，這對我們以后的工作生活是一個很好的啟示。只要努力，你就可以得到你所想要的東西。

項目四，某工廠污染擾民搬遷的評估有了前些日子圓滿的完成工作的經(jīng)歷，領(lǐng)導(dǎo)和同事對我們也是給與了很大的信任與肯定。上幾天，領(lǐng)導(dǎo)把一個項目交給我們，讓我們獨立去完成，就是有關(guān)北京汽車工業(yè)控股有限責任公司某一工廠污染擾民搬遷的評估，這個項目從開始的見面交涉到合約的簽訂我們都起到主要的作用，只是有不懂的地方就向同事們咨詢，這次項目的前期經(jīng)歷讓我們懂得了一個項目是如何談判成功的，再過幾天項目就要進入正式的評估階段了，我們自己也十分的高興能有機會展現(xiàn)自己。我們在這次項目的前期工作中我們學(xué)到的更多的是談判技巧，學(xué)到的是社會經(jīng)歷。

房地產(chǎn)資產(chǎn)評估程序范文第4篇

[關(guān)鍵詞] 房地產(chǎn)稅收 評估 征收

我國現(xiàn)有房產(chǎn)稅、土地使用稅等稅種,已不能適應(yīng)城鎮(zhèn)房地產(chǎn)發(fā)展新形勢的需要。稅收收入增長與相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展極不相稱,調(diào)控功能未得到有效發(fā)揮,財產(chǎn)稅在城市政府財政收入中所占比重較低,尚未成為地方財政的主體稅種,亟需改革。而房地產(chǎn)稅的改革涉及諸多方面,其中,開展房地產(chǎn)稅評估征稅活動是房地產(chǎn)稅制度改革的重要內(nèi)容。國內(nèi)外稅收征管實踐表明,按房地產(chǎn)評估值征稅。有利于發(fā)揮稅收調(diào)控功能,調(diào)節(jié)級差收入,合理配置資源,提高地方政府運用稅收政策工具的靈活性。但現(xiàn)階段,我國推行這一征管措施還需要一定的制度和環(huán)境條件。

一、稅制改革:整合現(xiàn)有房地產(chǎn)稅制,及時開征新的房地產(chǎn)稅或物業(yè)稅

在稅制改革方面,除統(tǒng)一內(nèi)外稅制已有廣泛共識外,還需要重點突破的有:1.全面提升財產(chǎn)稅在城鎮(zhèn)地方稅體系中的地位。通過對現(xiàn)行房產(chǎn)稅、土地使用稅、城市房地產(chǎn)稅、土地增值稅等稅種進行整合,及時開征新的房地產(chǎn)稅或物業(yè)稅,擴大財產(chǎn)稅的征收范圍,擴展稅基。個人擁有的房產(chǎn),無論自住還是出租,都應(yīng)逐步依法納稅。2.取消部分減免稅,適當提高房地產(chǎn)稅等稅率,增加政府收入,合理分配公共服務(wù)成本。3.貫徹公平原則,通過減免稅、設(shè)置不同稅率等手段,調(diào)節(jié)社會財富分配差距。4.健全財產(chǎn)稅征收網(wǎng)絡(luò),在財產(chǎn)購置、持有、交換、繼承和贈予等環(huán)節(jié)及時組織收入,防范收入流失。同時,不斷改進征收技術(shù)手段,加強稅收征管,充分體現(xiàn)主體稅種功能。

二、社會條件:開展房地產(chǎn)稅評估征稅適宜的政治經(jīng)濟環(huán)境

房地產(chǎn)是人們生產(chǎn)、生活的重要物質(zhì)基礎(chǔ),房地產(chǎn)稅收政策不僅關(guān)系到政府財政收入,而且涉及經(jīng)濟發(fā)展環(huán)境和人們的生存條件,特別是對住宅投資。建設(shè)、銷售、持有和轉(zhuǎn)讓等環(huán)節(jié)的稅收政策,涉及成千上萬家庭和個人生活,屬重要公共事務(wù)和服務(wù),政府決策需要兼顧國家、企業(yè)和個人等各方利益,力爭取得廣泛共識。因而開展房地產(chǎn)稅評估征稅,需要一個較好的政治經(jīng)濟環(huán)境。1.評估征稅要得到廣大納稅人的普遍理解、認可。評估征稅不能僅在理論界和稅務(wù)部門取得共識,關(guān)鍵還在于能否得到城鄉(xiāng)居民認可,廣大居民的態(tài)度是決定因素。如果現(xiàn)階段城鄉(xiāng)居民對評估征稅認識有較大的分歧,政府就不宜貿(mào)然推行這一征管措施。2.房地產(chǎn)評估征稅的對象、范圍和評估技術(shù)等。與我國經(jīng)濟發(fā)展階段和財富的積累程度要相適應(yīng)。如果錯誤地估計了城鄉(xiāng)居民的富裕程度、財產(chǎn)狀況,評估征稅的結(jié)果就可能事與愿違。3.經(jīng)濟運行狀況較為穩(wěn)定,政府宏觀經(jīng)濟監(jiān)管有力。

三、房地產(chǎn)稅收評估征稅需要突破的技術(shù)問題

房地產(chǎn)稅評稅,就是運用一定科學(xué)方法,準確評估房地產(chǎn)的市場價值。反映房地產(chǎn)市場供求關(guān)系和價格波動。一方面,使房地產(chǎn)稅收能夠體現(xiàn)納稅人的收益與能力,公平稅負:另一方面,保證政府財政收入隨經(jīng)濟增長而增長,達到稅收收入與政府公共服務(wù)支出之間的均衡。圍繞這一問題,需要進一步研究以下幾方面的內(nèi)容:

確立房地產(chǎn)稅評估征稅的基本準則。房地產(chǎn)稅評估征稅,和一般資產(chǎn)評估既有相似、相同之處,也有嚴格區(qū)分,需要建立相應(yīng)的評估準則。以指導(dǎo)房地產(chǎn)評估征稅工作的順利開展。

1.公平準則。公平是世界各國稅收制度追求的共同目標,房地產(chǎn)評估征稅也不例外。公平準則首先是對評估對象的公平,要求在評估征稅中對性能相同或相似、地段相近的房地產(chǎn)采用相同的評估方法評估其價值,作為計征稅收的依據(jù)。其次是對納稅人的公平,對性能相同或相似、地段相近的房地產(chǎn)價值的評估,如納稅人是自然人,無論其民族、年齡、性別、國籍、文化程度等,都采用同樣的方法評估征稅:如納稅人是法人,評估征稅不因其所有制性質(zhì)。規(guī)模大小、技術(shù)先進與否等不同而有所區(qū)別。

2.合法準則。經(jīng)過幾十年的努力,我國在房地產(chǎn)管理、資產(chǎn)評估領(lǐng)域已初步形成了一套較為完整的法律、法規(guī)和規(guī)章,如《城市房地產(chǎn)管理法》、《城市規(guī)劃法》、《注冊會計師法》等。這些法律、法規(guī)和規(guī)章是評估征稅的依據(jù)。合法準則要求稅務(wù)人員和稅收評估機構(gòu)遵守現(xiàn)行房地產(chǎn)管理、資產(chǎn)評估的法律、法規(guī)和規(guī)章,依法評稅,以維護國家稅法的嚴肅性、權(quán)威性,保護政府財政利益,同時維護納稅人合法權(quán)益。

3.科學(xué)準則。在房地產(chǎn)評稅工作中,評估人員所面臨的經(jīng)濟社會情況較為復(fù)雜。如房地產(chǎn)按其用途可分為居住、商業(yè)、辦公、旅館、餐飲。娛樂、工業(yè)和倉儲、農(nóng)業(yè)和綜合房地產(chǎn)等,種類繁多,且房地產(chǎn)市場供求關(guān)系受多種因素影響波動較大,房地產(chǎn)價格被認為是觀察一個國家和地區(qū)經(jīng)濟運行狀況的“晴雨表”。因此,在評稅活動中,評估機構(gòu)和人員采用的評估方法、技術(shù)和程序等,要能科學(xué)、準確地反映房地產(chǎn)真實市場價值。使房地產(chǎn)稅的征收既保證政府稅收收入隨房地產(chǎn)經(jīng)濟的發(fā)展而增長,又不增加納稅人的負擔。

房地產(chǎn)資產(chǎn)評估程序范文第5篇

一、投資性房地產(chǎn)的確認

根據(jù)投資性房地產(chǎn)準則的定義，投資性房地產(chǎn)指“企業(yè)為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產(chǎn)”。首次執(zhí)行投資性房地產(chǎn)準則的企業(yè)要按照準則定義對公司資產(chǎn)進行重新分類，將符合定義的資產(chǎn)從原有科目中分離出來，列入投資性房地產(chǎn)科目。根據(jù)新準則的規(guī)定，投資性房地產(chǎn)的具體范圍限定為“已出租的土地使用權(quán)、持有并準備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)和已出租的建筑物”。企業(yè)可以按照土地使用權(quán)和建筑物兩個類別，將所持有的投資性房地產(chǎn)分離出來。

(一)已出租的土地使用權(quán)和持有并準備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)企業(yè)以交納土地出讓金或接受其他單位轉(zhuǎn)讓的方式獲得的土地使用權(quán)，通常會計入企業(yè)的“無形資產(chǎn)”或“存貨――擬開發(fā)土地”科目；待開發(fā)建設(shè)開始時，再轉(zhuǎn)入“在建工程”或“存貨――開發(fā)成本”。開發(fā)建設(shè)完成后，若將土地使用權(quán)按經(jīng)營租賃方式出租的，則屬于已出租的土地使用權(quán)，應(yīng)將其從“在建工程”或“存貨――開發(fā)成本”科目轉(zhuǎn)入投資性房地產(chǎn)中；若企業(yè)準備繼續(xù)持有該土地使用權(quán)，并在增值后轉(zhuǎn)讓的，則屬于持有并準備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)，應(yīng)將其從原科目轉(zhuǎn)入投資性房地產(chǎn)中。

在將符合條件的土地使用權(quán)確認為投資性房地產(chǎn)時應(yīng)特別注意以下兩點：首先，企業(yè)依法取得土地使用權(quán)后，要按照國有土地有償使用合同或建設(shè)用地批準書規(guī)定的期限動工開發(fā)建設(shè)。超過規(guī)定期限仍不動工的建設(shè)用地將被視為閑置土地，即使企業(yè)準備將其土地使用權(quán)持有至增值后再轉(zhuǎn)讓，該土地使用權(quán)也不能被確認為投資性房地產(chǎn)。其次，在實務(wù)中如何分辨某項土地使用權(quán)是否屬于“已出租的土地使用權(quán)”相對容易，只需憑借有效的土地使用權(quán)經(jīng)營租賃合同即可將某項土地使用權(quán)確認為投資性房地產(chǎn)。但因?qū)ζ髽I(yè)持有某項土地使用權(quán)的目的是否為“準備增值后轉(zhuǎn)讓”的判斷缺乏有力依據(jù)，使得如何辨認某項土地使用權(quán)是否屬于企業(yè)“持有并準備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)”存在一定難度，目前只能通過企業(yè)管理當局關(guān)于土地使用權(quán)持有目的的書面決議加以判斷。為防止企業(yè)將囤積的用于開發(fā)后出售的土地使用權(quán)擅自轉(zhuǎn)為投資性房地產(chǎn)，會計準則和規(guī)范應(yīng)加快對此作出規(guī)定。

(二)已出租的建筑物　擁有這類投資性房地產(chǎn)的企業(yè)應(yīng)將其從新準則實施前的資產(chǎn)類別里分離出來，具體情況是：對于以房地產(chǎn)經(jīng)營為主營業(yè)務(wù)的企業(yè)，符合“已出租的建筑物”定義的投資性房地產(chǎn)在之前大多被確認為存貨，記在“存貨――出租開發(fā)產(chǎn)品”科目下，新準則實施后，這部分投資性房地產(chǎn)直從存貨轉(zhuǎn)入投資性房地產(chǎn)中。其他主營房地產(chǎn)經(jīng)營業(yè)務(wù)或是房地產(chǎn)經(jīng)營業(yè)務(wù)為非主營業(yè)務(wù)的少數(shù)企業(yè)之前將符合“已出租的建筑物”定義的投資性房地產(chǎn)確認為固定資產(chǎn)，作為“出租經(jīng)營固定資產(chǎn)”記在固定資產(chǎn)科目下，現(xiàn)應(yīng)將其持有的投資性房地產(chǎn)從固定資產(chǎn)轉(zhuǎn)入投資性房地產(chǎn)。

需注意的是，在實務(wù)中，某些企業(yè)將其持有的開發(fā)產(chǎn)品臨時出租，并將其作為以出售為主要目的、出租為次要目的的開發(fā)產(chǎn)品確認為企業(yè)的存貨。但筆者認為，從經(jīng)濟實質(zhì)上講，在臨時出租期間，企業(yè)持有該房地產(chǎn)的目的是賺取租金，即該出租房地產(chǎn)已具有投資性質(zhì)，這滿足投資性房地產(chǎn)的定義；即使是臨時出租，房地產(chǎn)租金收入流入企業(yè)仍是事實，符合投資性房地產(chǎn)的特征，因此，企業(yè)的上述做法已構(gòu)成將該項開發(fā)產(chǎn)品確認為投資性房地產(chǎn)的條件。但若要嚴格界定企業(yè)在上述經(jīng)營活動中持有的開發(fā)產(chǎn)品是否應(yīng)確認為投資性房地產(chǎn)，仍需會計準則和規(guī)范就臨時出租的時間界限作出具體規(guī)定。企業(yè)將其持有的投資性房地產(chǎn)從原資產(chǎn)類別中分離出來，或是對原有資產(chǎn)改變用途重新分類為投資性房地產(chǎn)，應(yīng)作為會計政策變更在變更年度會計報表中予以披露。

二、投資性房地產(chǎn)公允價值的確定

投資性房地產(chǎn)的公允價值計量屬于會計技術(shù)難題。筆者認為，企業(yè)在實際操作中不妨借鑒房地產(chǎn)評估中的市場比較法。市場比較法在房地產(chǎn)評估中應(yīng)用最廣，是《國家標準房地產(chǎn)估價規(guī)范》中首推的方法，它是“將估價對象與在估價時點近期有過交易的類似房地產(chǎn)進行比較，對這些類似房地產(chǎn)的已知價格作適當?shù)男拚源斯浪愎纼r對象的客觀合理價格或價值的方法”。在以公允價值模式計量投資性房地產(chǎn)時，首先要求企業(yè)所在地有活躍的房地產(chǎn)交易市場，以具備選用市場比較法的條件。然而對市場比較法合理有效的使用還離不開兩個重要條件：其一，具備充足的市場交易資料，即要求資料數(shù)量充足、來源可靠；其二，運用主體應(yīng)具備專業(yè)的房地產(chǎn)估價知識和豐富的工作經(jīng)驗。市場比較法的運用要求在比較交易實例后，對交易情況、交易日期，區(qū)域因素及個別因素作出修正，并按照嚴謹?shù)馁Y產(chǎn)評估程序，結(jié)合豐富的工作經(jīng)驗進行房地產(chǎn)價值評估，否則不易得出科學(xué)合理的評估結(jié)果。對于選擇公允價值計量模式的企業(yè)，在投資性房地產(chǎn)所在地有活躍房地產(chǎn)交易市場的前提下，可以實現(xiàn)“獲得充足的市場交易資料”，但要滿足會計人員具備專業(yè)的房地產(chǎn)評估能力、對企業(yè)擁有的投資性房地產(chǎn)的公允價值作出科學(xué)合理的估計卻很困難。因此，聘請專業(yè)的資產(chǎn)評估人員對投資性房地產(chǎn)的公允價值進行估計不失為目前最實用的方法。當然，為獲得投資性房地產(chǎn)科學(xué)合理的公允價值，企業(yè)必須為資產(chǎn)評估中介機構(gòu)提供充足的待估房地產(chǎn)相關(guān)財務(wù)會計資料，同時提供便利的條件，以便于中介機構(gòu)考察待估房地產(chǎn)的實體特征、地理特征和經(jīng)濟特征，從而實現(xiàn)對其公允價值的科學(xué)合理估計。

三、以公允價值計量投資性房地產(chǎn)對企業(yè)的影響

(一)增強房地產(chǎn)企業(yè)融資能力，緩解資金緊張的局面房地產(chǎn)業(yè)的資金需求量巨大，目前房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道主要是銀行貸款。近年來，國家為控制信貸風險出臺了一系列政策，使房地產(chǎn)企業(yè)向銀行貸款的門檻提高，房地產(chǎn)企業(yè)陷入了資金緊缺的困境。新準則的出臺為企業(yè)提供了以公允價值計量投資性房地產(chǎn)的選擇，使被低估的房地產(chǎn)估價更符合其市場價值，無疑將有助于提高企業(yè)向銀行貸款的信譽，增強其融資能力，在一定程度上緩解房地產(chǎn)企業(yè)資金緊張的局面。