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商業地產招商策劃方案范文第1篇

關鍵詞：商業地產；經營管理；成本；工程項目；管理

商業地產經營管理是一項復雜的系統管理工作。商業地產開發商作為管理主體，需對項目從定位期到穩定期的全過程有一個正確且清晰的管理思路，有效地進行計劃、組織、協調、監督和控制，確保整個經營管理過程符合開發商預期的戰略及所要達到的市場目標。

1.商業地產項目經營管理現狀概述

商業地產管理遵循的是戰略目標管理方式，是目前最為普遍的管理方式，主要設置項目總體戰略，通過總體戰略的分解，形成階段戰略目標和部門戰略目標，用來指導和管理整個項目的運作。商業地產項目管理是以高效率地實現項目目標為最終目的，以項目負責制為基礎，運用系統管理的觀點、理論和方法，項目經營管理的全過程按其內在運行規律進行有效的計劃、組織、協調、監督和控制的管理系統。

具體講，商業地產項目不同于住宅地產，具有投資金額大、運營周期長、投資回收緩慢、經營管理復雜等特點，最重要的是商業市場變化較快，開發商需不斷去適應市場的變化，靈活采取經營管理策略，以滿足市場的需要。所以在制定管理的目標時既要有硬性的指標也要靈活變通。目標主要包括成果性目標和約束性目標。成果性目標指投資回報率、商場開業率、銷售利潤率、自有資金利潤率等效益指標，以及項目的內外部功能要求；約束性目標年度銷售額、店鋪出租率、投資限額、質量標準等。除此之外，商業地產項目還受城市區位因素、城市規劃、目標受眾群體、招商公司等條件制約。商業地產項目涉及投資方、規劃、設計、施工、招商、營銷、租戶等多部門和單位，以及最終用戶消費客群的相互制約和相互影響，因此，商業地產經營是一項復雜的系統工程，必須要有一整套完整、規范和科學的管理保證體系，來統籌和協調項目的全過程和確保總體目標的實現。

2.房地產項目管理的重點

2.1 商業地產項目的計劃管理

對商業地產項目進行計劃管理，能使項目的前期論證、招商策劃有計劃、按順序有條不紊地展開。可以說，通過使用一個動態計劃管理，將項目全過程和全部經營活動納入計劃軌道，使項目有序地達到預期總目標。

2.2 商業地產項目的組織管理

這是指通過職責劃分、授權、合同的簽訂與執行，以及根據有關法律法規，建立各種適合本企業的規章制度，形成一個高效率的組織保障體系，使項目的各項目標得以最終實現。

2.3 商業地產項目的協調管理

其意義是為經營管理提供協調和諧的公共環境，保證項目開發建設順利進行。協調管理的主要任務是對項目與外部環境、項目各子系統之間，以及項目不同階段、不同部門、不同層次之間的關系進行溝通與協調。這種溝通與協調將更有利于睦鄰公共關系，吸納融通資金，尋找招商推廣渠道，廣攬優秀招商和推廣隊伍，獲得市場競爭優勢，更好地服務于項目。

2.4 商業地產項目的控制管理

其意義是有利于對既定的戰略目標的實施進行控制，并獲得最大的綜合效益。控制管理主要是通過計劃、決策、反饋和調整等手段，采用項目分解，各種指標、階段性目標的貫徹執行與監督等措施，對項目的設計規劃、招商周期、營銷推廣費用、資金使用、成本造價等進行有效控制，以確保項目用最少最優的人力物力投入，獲得最大的經濟效益、社會效益和環境效益。

3.商業地產經營管理的策略

商業地產項目的經營管理是指從項目定位期到穩定期的全過程所進行的管控。由于商業地產項目專業性比較強，一般需要與專業的商業地產管理公司或機構來協助進行項目運作，在管理好項目自身團隊的同時，更重要的是需要團隊成員運用好外協單位的資源和力量服務于項目，所以商業地產的經營管理，主要是以合同管理為手段，運用計劃、組織、協調、控制、檢查等方法，對商業項目推進過程中的技術活動和經濟活動，按照行業要求、規范和合同規定的目標，進行嚴格監督、控制和管理，以確保商業項目總體目標的最終實現。

商業項目階段式目標管理方法。對一個商業項目而言，需經歷項目定位期階段、項目籌備期階段、項目進場期階段、項目啟動期階段、項目運營期階段和項目穩定期階段6個大的階段，6個階段彼此獨立又相互關聯，需要管理人員在實際管理過程中針對每個階段制制定合理的管控策略，這樣才能將6個階段統一起來實現商業項目的總體目標。

3.1項目地位階段的策略

定位期，為商業運營打好基礎。一個具有良好潛力的商業項目應該在項目施工前，就應該有良好的業態經營定位和清晰的招商對象定位，這個時期經營管理方面最重要的是結合業態實際經營要求，對商業的業態分配、鋪位分割方式、配套要求等提出具體的方案，以往這方面的工作往往決定于開發商、設計院、公司，從物業的實際運營者角度說，經營管理工作在此時就應該提前介入，依托專業的商業策劃管理公司或機構對項目進行整體的規劃和展望，制定確實可行的策劃方案，并逐項分解到項目的各個專業，包括招商需求、推廣需求、營銷需求等等，目的是為商業項目的實施奠定一個強有力的基礎。同時需要制定一些風險管控機制。確保項目目標順利實現。

3.2項目籌備階段的策略

籌備期，為市場運營做好準備工作。在第一個時期工作完成之后，經營管理公司應對商戶的招商對象篩選，并做好市場運營的宣傳推廣工作。這個階段需要重點關注對商業項目影響較大的主力店的確定，

主力店作為商業項目的主要業態之一，不但具有巨大的“磁場”吸引力、良好的集客效應和極強的品牌號召力和影響力，同時能夠達到提升商業項目的整體商業價值，增強業主的投資信心，推動商業項目商鋪的銷售的作用，為其他業態及業種的加盟奠定堅實的基礎。可以說，商業項目主力店招商的成果，引進主力店的品牌質量和檔次，招商的速度快慢，直接決定開發商投資回報的實現及商業項目后期的運營和管理。管理者需結合招商規劃和商圈的特點確定主力店，待確定后需盡快將主力店的物業條件提交給設計和工程部門，由他們盡快完善設計和施工，以免造成后期的施工返工，增加不必要的成本壓力，其他次主力店及商鋪也需盡快確定，并將物業條件提交給開發部門，以達到商業管理和工程開發的有效銜接，有效地降低成本和保證質量。

另外經營管理公司還應該在此階段完成自身架構的完善工作，比如建立IT信息部優化商戶上游貨源資料，建立終端推廣點，為商業未來商圈輻射做基礎工作。期間可以不間斷加強和商戶的交流活動、提高商戶經營素質，幫助商戶采購有競爭力商品。

3.3項目進場階段的策略

進場期，提升產品競爭力和商戶經營信心。此時期商鋪逐步進入交鋪工作，經營管理公司在此階段應該幫助商戶與工程部門進行工程交接，使商戶盡快進入場內，同時要幫助商戶審視產品競爭力，對持觀望心態，不肯下實力經營的商戶進行經營信心勸服工作，任何新商業項目投入經營最根本的矛盾是一怕商品沒人來買，二怕開始經營了消費者到了現場買不到商品，如此惡行循環經營自然難以做旺。此階段工作經營管理工作的核心，就是盡最大可能提高商戶經營信心，提升商品品質和價格的綜合競爭力。

3.4項目啟動階段的策略

啟動期，把人氣做起來。商業進入試業或開業后，最初的一段時間最重要的任務就是聚攏人氣，增加人流，可以用特價（SP活動）、商業抽獎、消費送禮、免費接送、明星造勢，線上線下等推廣營銷方式制造人氣和消費額度。不管是零售業態還是餐飲業態，首先要讓商戶有生意做，此時值得注意的是，如果前幾個階段的工作沒做好，商品與客群需求不匹配、品種不全、價格無競爭力，雖短期制造人氣也很難把商業做旺，這種情況下人氣越旺，市場口碑形成的消極影響反而會危害了市場成長。相反，商品綜合競爭力強，口碑效應則會讓商業越發興旺。

3.5項目運營期的策略

運營期，把生意機會最大化。項目初步經營起來之后，應該在此時期加緊梳理商圈輻射的空白點，應盡可能擴大商圈輻射范圍，對商圈盲點進行專項推介，對商圈居民進行情感性溝通工作等。此外在建立起一定的品牌口碑后，需要在推廣營銷上不斷進行強化和創新，在節假日舉行大型的推廣活動的基礎上利用網絡和媒體的力量進行持續的推廣。以此來建立商業項目的特有的品牌影響力，保證客流持續穩定的增長，從而實現商業的持久盈利。

3.6項目穩定期的策略

商業地產招商策劃方案范文第2篇

每天翻看報紙，半版、整版、通版、套紅、彩版的房地產廣告遍眼都是。有企業連續7天的在《華商報》、《西安晚報》一天一個整版，更有企業把腦白金電視廣告搬到了報紙上，連續數月投放同樣版式同樣內容的廣告。據說曾有開發商準備一次發八個整版的彩色連版廣告。《華商報》、《西安晚報》的黑白整版價格一般都在7萬到8萬間，彩版費用則要在黑白版的基礎上加收50%的費用。這樣測算下來，一個地產項目的一年運做下來，報紙廣告投入少則一百萬余萬，多則五、六百萬。當前西安另一個屬于貴族們的媒體熱土——戶外廣告，自然也成了地產開發項目的天下。當今地產開發商的巨額報紙廣告投入，讓以往的前輩們家電、手機汗顏，甚至也讓正感覺“中國市場正好！“的跨國汽車巨鱷們自愧不如。

（地產企業的廣告投入基本都是區域型集中，而家電、手機、汽車行業則一般是全國區域范圍，筆者在這里對比所說明是現在的區域廣告投入主流企業已經是地產企業。其實如果放眼全國范圍的報紙、戶外路牌媒體，地產行業在此兩類的廣告費用投入已經超過了其他的行業。）

如果說在前兩年，地產開發商巨額廣告投入帶來的是開發商、報社、消費者三者微笑，那現在到底有多少開發商能真正的開心的笑起來呢。西安南部住宅超級大盤豪華別墅、北部的眾多中高端項目、東部的高層樓盤別墅的開發商們，現在正在或多或少的咽下“廣告成本”這顆苦果帶來的項目銷售價格居高、營銷后期費用緊張、企業現金流短缺等問題。更加讓人擔憂的是，有些開發商并沒有從“營銷成本控制”角度出發解決問題，而是采用的是“額度不足加大投入”法辦，來試圖改變這種局面；可以預見很多新開發中的項目，營銷經驗不足的開發商也即將品嘗到那顆“廣告成本”的苦果。

筆者在此就房地產企業的“報紙媒體成本控制”這個問題做以淺顯的分析，并希望能與同行諸位進行此方面的交流與溝通。

房地產企業巨額投入的起因分析：

行業暴利是根本——地產企業巨額的廣告費投入必須有其雄厚的資本做為基礎，地產行業高比例的投入回報率是地產企業的完成原始資本積累的關鍵。而高額的回報率往往讓地產企業，對企業運營、經營、營銷等成本忽視控制，這里自然也包括“廣告成本”。試想如果一個行業的的投資回報率高達30%以上，就算他的拿出銷售額的10%進行廣告投入的話（家電企業廣告費用比例為銷售額的2%以下），那他的投資回報率仍遠遠大于同期社會平均投資回報率（目前長期國債收益率僅為3．3％，近幾年另一暴利鋼鐵業平均投資回報率也只有12％——25%）。

俗語所言——“錢來的容易、去的也容易”，知道了地產行業高額的投資回報率，我們就不難理解地產企業為什么能在廣告上一擲千金了。近一年來隨著國家地產政策控制力度的加強、地產法規的健全、融資渠道的規范、行業競爭強大的增大，地產行業的正在回歸其應有的正常的投資回報率上。如果地產企業的經營層沉迷于往日的黃金歲月中，那吞咽“廣告成本”的苦果就在所難免了。

成長中的市場——

地產市場尤其是內地地產市場，是近5年才開始全面起步發展的。一個成長中的市場，往往存在著市場需求饑餓、消費心理不成熟、供需雙方信息傳遞不順暢、競爭項目定位雷同等問題，而這些問題基本是可以通過廣告這個促銷(Promotion)手段加以解決的。地產企業的高密度、大強的廣告投入，能快速消除項目與消費者在空間與時間上的信息不對稱的問題，使產品信息完全的暴露在消費者面前，進而使雙方產生互動買賣關系。市場成長初期采用高額度的廣告投入，使地產開發商的資金得以快速回籠，并在“高比例的投入回報率”基礎上獲得了豐厚的現金回報。

隨著地產市場的逐步成熟，地產市場由賣方市場進入了買方市場，消費者的面對充斥眼前的地產廣告消費心態，多了份冷靜、辨別、選擇和理性化。曾經為地產企業帶來投資回報的報紙、戶外媒體廣告，買入效果越來越差，但價格卻越來越高。

無效廣告多——

翻看地產企業的報紙廣告，一部分項目是天天都有新概念，一天是專為白領打造的時尚社區，第三天就變為了“回家的感覺”。這樣的項目概念堆砌成山，產品幾乎成了“人見人愛的”萬金油了，好象什么人都能在里面找到“總有一款適合你”。產品定位模糊，對消費群體無的放失，廣告次數無形中大大增加，但廣告效果在市場上卻時時不見回應；

另一部分項目在報紙廣告上是“抱定青山不放手 ”，如西安本地的一個商業地產開發商，在銷售商鋪廣告時同樣內容（一個主力+一個投資回報表）與版式的廣告竟然一連做了3個月，而且現在好象還沒有改換的意思。筆者總共認真的看過4次這個廣告，現在只要看到他就一翻而過了，這類的廣告類似于“腦白金”那樣的惡俗叨叨者，開發商大量的廣告費用也就這樣被白白的浪費掉了。

策劃公司缺乏職業道德——

筆者在工作中接觸到了大量的策劃咨詢公司，策劃咨詢公司按項目介入協作形式可分為做方案純文案策劃公司（這類公司主要是深圳、廣州、北京的異地咨詢公司）和全程策劃執行公司（本地營銷公司）。在策劃過程中，很多咨詢公司不是從“投入回報最大化”這個指標來為開發商安排廣告費用，在這樣的指導思想下，項目的廣告成本大大增加。尤其是全程策劃公司，在策劃過程中，為使后期的執行期銷售或招商更加的順利，往往說服開發商提高廣告支出比例。另外本地公司往往也是很多報紙媒體的商，所以為獲得報紙的費用，公司也會在策劃方案時有意的說服開發商提高廣告費用的數額。

問題解決基本方法：

開發商改變過去對行業的認識——開發商應該盡快從賣方市場的慣性思維上向買方市場上轉變，把握市場發展趨勢。可以了解中國家電市場的發展，從中得到“行業投資回報率稀釋趨勢”啟示。

正確認識廣告在營銷系統中的作用——市場上競爭強度的增加、消費者消費更加理性化、投資回報率下降、行業政策的完善等種種現象表明，地產市場正在快速的步入行業成熟期。在此階段期，廣告在營銷系統中應從行業成長期的“火車頭”，改變為“加速器”，把廣告投入納入營銷費用總體成本中。廣告支出中時應制定效率最大化的計劃、執行效果最大化的內容、嚴格控制費用支出、及時檢測產出效果等工作。

加強自我團隊對廣告的操作技巧：

開發企業提高自我團隊，對各類外圍協作公司所提方案的鑒別能力。

在操作技巧上，投放時間上可以采用淡季逆向投放，在媒體上采用多樣化原則，尤其是可以減少報紙等“地產熱點媒體”的投入，加大電視、專業雜志等媒體上的投入。參看筆者在中國營銷傳播網的《不要忘記廣告的根本》。

商業地產招商策劃方案范文第3篇

旅游策劃方案之一：“風花雪月”如何讓大理游客翻倍？

作者：熊大尋

大理被稱為“東方的瑞士”和“亞洲文化的十字路口”。曾幾何時，大理和西雙版納一度成為云南旅游的代名詞！

但是，近年來隨著麗江旅游的世界性引爆和觀光旅游向體驗旅游的轉型，麗江成為全世界小資的天堂和中國旅游的最熱點。大理和西雙版納的大有退隱江湖之勢。如何重新發掘新的旅游概念和主題，實現資源的重組，煥發品牌的活力從而拉動地方經濟的增長已成為當地政府的重大課題。

20__年5月大理發生了兩件轟動性事件，一是占地700畝的“天龍八部影視城”即將破土動工，中央電視臺《天龍八部》60%以上的鏡頭將在大理拍攝；二是大理旅游集團正式組建成立，由大理市副市長楊輝和市委宣傳部部長廖平牽頭整合旅游局資源，實行市場化運作，大理市把旅游放到了重要的戰略位置上來，從旅游區的布局、海外旅游推介、招商引資和大力引進社會人力資源等方面來看，大理旅游全新的全局性的布署全面展開，大理旅游一個全新的時代即將來臨！

為此，兩件事一聯系，其邏輯不言自明：大理欲借《天龍八部》影視城的建設及電視劇的拍攝，重振大理旅游！

熊大尋受大理市政府之邀,為大理做了整體策劃.熊大尋在給大理市四套班子的見面會上，現場即興發力：

“今天，我是二十年來第二次來到大理，一下車就看到了玉帶云，很興奮!銀蒼玉洱、灰瓦白墻，南詔古國，天龍八部，現在加上玉帶云，這一整套形象系統很富有詩意。此情此景，讓我想起了德國著名哲學家海德格爾的一句名言：‘我們詩意的棲居在大地上’，用‘詩意地棲居’來形容大理帶給人的感受非常貼切。雖然這句話被人引用得較多。但是，我發現用在大理是最合適的。”

“為什么呢？我們都知道，中國城市的發展對古老的東西破壞是很大的，中國幾乎所有的城市都是千人一面，很難有自己的特色，很難看到古代建筑符號的完整表現。這其中的原因有政治上的也有經濟上的，更重要是兩個因素：

“一是中國自古以來都是中央集權制度，缺乏市民階層，不像西方國家自9-11世紀以來城市形成過程中，城市自治權就得到充分的體現，這主要是城市中手工業者和商人形成的市民階級和行會，他們在城市建設與管理中有很大的權力，可以左右城市的建設。因此，市長要想對這個城市干點什么，都必須征得市民的同意才可實施。”

“所以，千百年來歐洲各國的城市建筑風貌得到了極大的保護。即使是作為二次世界大戰的主戰場和震中，這些城市都保存著遠比中國完整得多的古代建筑風貌。”

“第二，中國缺乏‘民間工匠’這種階層。或者說這個階層缺乏意志表達的權利。所以，很多東西破壞了就缺乏一個修復機制來恢復。舉個例子來說，我們今天要想看到唐朝的城市建筑要到哪里才能看到？只有去日本，只有從唐昭提寺、奈良和京都的禪院里才能找到那種感覺。這是因為日本保留了一個發展良好的工匠階層，他們一直把一千多年前從中國學來的精華延續了下來。現在，在中國很多城市我們能看到的基本上是一些低級的復制品。”

“而人們到了大理，就會喜出望外地發現，在明山秀水間居然還存活著如此完整的一塊中原文化的樣板。因為大理民居的灰瓦白墻，雕梁畫棟，三房一照壁，四合五天井，加上‘家家門前流水，戶戶庭院栽花’的景致，完全是古代建筑文化的活化石!”

“這根本不像是一個少數民族聚居地，更像是一個超然世外的漢家文化的桃花源。這其中的道理何在？這來源于白族是一個口傳文化的民族，它只有自己的語言而沒有自己的文字，文以載道，沒有文字怎么行呢？所以就向中原漢王朝借來了漢字，于是皮羅閣和異弁尋朝見唐王朝，將中原文化復制到了邊遠的西南，并且在這里生根發芽。加上尊重文化是白族根深蒂固的民族傳統，我們在考查天龍八部影視城的施工現場就看到一條很能說明問題的標語‘趕建天龍八部城，白族兒女苦也值’。”

“所以漢文化在這里得到了很好的保存和發揚。現在麗江在全世界搞得沸沸揚揚的納西古樂，其實不過是皮羅閣從唐王朝帶回來的宮庭音樂罷了!因為唐代是李姓江山，所以把道家的開山祖師李耳即老子被視為其文化代言人和祖先。唐玄宗李隆基又被人稱為‘梨園祖師’，所以將道家音樂演繹過來變成王室音樂。所以，至今我們聽到的納西古樂中仍有濃重的道家洞經音樂的味道。其實納西古樂是從咱們大理傳播過去的！還有白族女子身上的以白色和粉色為主色的輕逸飄渺的著裝，酷似古代中原王朝的宮庭服飾。”

“說了那么多，其實是我想要表達的是：大理白族將中原文化的內涵和形式都原汁原味地保留了下來，并且在表現形式上和完整性上還超過了中原地區！詩文化、詩意境和山水文化是中原漢文化的代表，而這些最突出的文化表征都在大理得天獨厚地體現了出來：大理古國的13個皇帝中有9個主動禪位出家，這種淡薄名利的傳統和風俗極富有‘久在樊籠里，復得返自然’的悠然詩意，再配上陶淵明和老子所描述的‘小國寡民，雞犬相聞’的桃花源和理想國般的山水景致，更是將‘詩意的棲居’體現得淋漓盡致！”

“縱觀全國，文化遺世獨立，景觀獨步海內，風情儒雅超然，內蘊豐厚雄渾的旅游目的地無人可及大理!”

“綜上所述，大理帶給游客最核心、最深層次的感受其實就是這種詩意居住的感受。雖然大理有數不勝數的文化自然寶藏，比如‘亞洲文化的十字路口’、‘東方瑞士’、‘五朵金花的故鄉’、‘西南敦煌’等等，但能夠沉淀下來永世不衰的還是這種根深蒂固的詩意。這種感覺的把握和理解非常重要，我們知道一個旅游目的地的策劃最重要的就是找到它的靈魂所在，也就是說我們通常所說的定位。只有找到恰到好處的定位，才能制定好旅游發展戰略，才能找到盤活旅游一盤棋的活眼。”

“云南每隔三五年就會有計劃、有目的地推出一個熱點 ：比如一開始是60年代《五朵金花》播映把大理推向世界；接著通過電影《阿詩瑪》讓石林一舉成名天下知；后來，‘動植物王國’的宣傳概念把西雙版納推向了前臺；接著是1996年麗江大地震，云南人反彈琵琶，把壞好事！麗江以絕世之姿出現在世人面前，至今仍是中國旅游的最熱點；1999年云南省政府在考察后宣布迪慶州中甸縣就是傳說中的香格里拉，同年昆明奮力爭取到舉辦世博會的機遇，使城市建設和旅游發展向前推進了十幾年；20__年又提出了打造‘川滇藏大香格里拉旅游圈’的概念，同時把三江并流這個雪藏已久的絕世景觀拎了出來……。”

“由此看來，云南總是富有策略的不斷制造新的熱點。云南旅游資源極為豐富，分布各地，通過有效策劃，讓這些各路神仙，你方唱罷我登場，城頭變幻大王旗，不斷吸引世人的關注，產生規模效應。這就是云南人在旅游營銷策劃上表現出來的超人之處！為此還引來全國各地旅游人士到云南取經，就像當年全國上下學廣東一樣。”大理旅游形象定位在經過熊大尋及其策劃機構的反復思考和邏輯推演后，終于浮出水面。熊大尋為大理首先做了第一層策劃:形象定位策劃.

天龍八部影視城——大理旅游品牌整合聯動策劃案

之一：定位策略（討論稿）

策劃緣起及目的：本項目策劃宗旨是，借天龍八部影視城及影視劇的拍攝，以之為杠桿，以之為契機，整合、創新大理旅游品牌形象，讓大理旅游形象再上新臺階，在全國（甚至世界）范圍掀起大理旅游繼電影《五朵金花》之后的第二次，撬動大理經濟和文化板塊。

根據項目需要，我司將此次項目策劃分為定位策略、表現及傳播策略、協同傳播推廣方案三個部分，按計劃分三個階段向貴方提交。

最后，三次方案經討論定稿后，將提供全套方案。

第一部分 定位策略（理念設計）

第一回合 回歸整合——資源大盤點

第二回合 借勢引爆——需求大揭底

有了正確的指導思想，

一切工作才能圍繞它展開。

第一回合

回歸整合——資源大盤點

一、 大理有什么？

1、《五朵金花》的故鄉——浪漫風情；

2、《天龍八部》的故鄉——武俠傳奇

3、風花雪月——富有詩意的自然景觀

4、三塔、太和城、石寶山石窯、南詔鐵柱——歷史人文

5、南詔國、大理國——古王國

6、三道茶、三月街——白族風情

7、茶馬古道、南方絲綢之路——亞洲文化的十字路口

8、佛之齊魯、儒釋道巫本主——開放、包容、一團和氣的“妙香國”

二、大理是什么？

民族風情？（民族性）

但與西雙版納、相比優勢不明顯。

五朵金花的故鄉？（故事性）

但世易時移，風光不在。

《天龍八部》的故鄉？（傳奇性）

但缺乏足夠的文化和景觀支撐，不是代表性的品牌資源。

文獻名邦、歷史名城？（歷史性）

但與全國第一批24個歷史文化名城的差異性不大，

吸引力不足，文化遺存及景觀支持不夠。

東方日內瓦？（類比性）

但感受性不強，聯想不夠

亞洲文化的十字路口？（國際性）

但賣點不強，吸引力不夠，不足以拉動整體品牌

西南敦煌？（文物性）

但歷史遺跡的集中、完整與規模還不足以令世人震驚。

六教雜處？（宗教性）

但也有規模與現實性的問題。

南詔國、大理國？（異域性）

文化遺跡的規模和風土人情的“異”性還不夠。

風花雪月（唯一性）

大理就是“風花雪月”

三、大理為什么是“風花雪月”？

市場第一法則

珠穆朗瑪峰效應

根據第一法則，大理特點眾多，但每一個特點都難成“天下第一”

——成為大理旅游的賣點。

但是，反過來思考：

大理旅游的最大優勢恰恰在“合”，不在“分”。

“分”開來看都不怎么樣，但“合”起來就有可能成為“天下第一”。

天下大勢，分久必合，合久必分！

用什么來“合”？

什么東西能承載、涵括上述豐富資源？

什么東西是大理千百年積淀的最大品牌資產？

大理抽去了什么東西，大理將不成其為大理？

什么東西是大理的唯一性、權威性、排他性、包容性？

風花雪月

（三塔、南詔）

大理最重要、最悠久、最有價值的品牌資產是“風花雪月”，這是經過古今中外、千千萬萬人所共同認可的“宇宙珍奇”，我們不能也不敢將之舍去。

我們不僅要將它保留，還要將它強化、放大，直至“天下第一”。

我們所要做的不是創造大理，而是創新大理。

讓熟悉的東西新鮮起來！永遠新鮮，常感常新！

四、“風花雪月代表著什么？

1、代表著大理最獨特、最具價值的景觀

下關風、上關花、蒼山雪、洱海月——“風花雪月”有一足以稱天下奇觀，而四者皆全，可謂天下大觀，獨步海內！

“風花雪月”所具有的文化內涵和詩情畫意，最能代表大理讓人“詩意的居住”的整體形象和精神內涵

2、代表著大理的自然、人文、風情

是四大自然奇景

是浪漫氣息

是中國入詩入畫入書最多的景象和意境

既是自然景象又是人文意境

既是浪漫氣息又是武俠背景

既是詩情畫意又是聲色人性

3、代表著無窮的演義和聯想……風——風光、風情、風化、風俗、風味、風月、風水、、風雅、風韻、風謠、風流千古

花——花好月圓、花朝月夕、花紅柳綠、花枝招展、花容月貌、上關花、大理茶花、木蓮花、蘭花、蒼山杜鵑、金花、花壩

雪——雪山、雪霧、雪線、雪原、雪野、雪松、雪泥鴻抓、十九峰十八溪

月——月白風清、月宮、月桂樹、月下老人、月貌花容、月下花前、月圓花好

五、“風花雪月”如何詔告天下？（一）廣告傳播的要求：

1、要做就做最好——桂林、蘇杭、泰山、少林寺、石林。

2、市場第一法則，不要怕說“第一”。

3、大理的歷史、風物、人文豐富性多元化，足以支撐“第一”的概念。

由此得出定位策略（理念設計）的上半句：

風花雪月

小結：

經過第一回合——回歸整合，大理旅游的資源捏攏、聚合了。

將在第二回合中把它們“裂變”而放射出巨大能量。

第二回合

借勢引爆——需求大揭底

大理旅游滿足消費者的獨特功能需求

宣傳的目的不是讓人知道“風花雪月”，而是讓人需要“風花雪月”！

因此，理念設計的下半句，不僅要做“天下第一”，而且要說出給消費者什么樣的好處和利益。

即要點明消費者內心對大理旅游的獨特需求，和大理旅游對消費者的獨特滿足功能。

調研：

您為什么去大理？結果：

1、大理什么都有。

2、武俠（金庸）

什么都有新“風花雪月”多元化豐富性各取所需身之自由自在武俠天龍八部成人童話解放的渴求自我中心自我個人崇拜成為偉人的欲望為所欲為心之自由自在

綜上，消費者對大理旅游的獨特需求，和大理旅游對消費者的獨特滿足功能——非“逍遙”二字不能涵括（一）莊子著作《逍遙游》，有仙風道骨、清靜無為、自由自在的味道，有強大的文化支撐和哲學意味，且與旅游直接相關。

（二）《洞仙歌》（《天龍八部》第32回目錄）“且自逍遙沒誰管”，極其精準地描繪出旅游、居住、 生活在大理的最生動、最突出的感受，是對 “風花雪月”的最佳闡釋，是消費者對大理旅游的需求和利益的最佳訴求。

（三）回顧大理歷史民俗傳說故事，點點滴滴都在闡釋著“逍遙”的概念：

22位皇帝中有9個禪位出家，淡薄名利，何其逍遙！

東山將軍與白姐錯換鞋子，神仙，何其逍遙！

三道茶，一茶三味，何其逍遙！

每處山水都有一個愛情神話，縱情山水，何其逍遙……！

如果能找到一個詞準確地概括大理所有的風情景觀、人文歷史，同時又能帶給消費者豐富的消費聯想和感受，那一定非“逍遙”二字莫屬！

南詔至大理國500年來無內戰、高人雅士、選勝登臨、呤詩作畫、賞花品茗、把酒臨虛、笑談英雄、皇帝出家、僧道還俗、神仙、六教九流、共處一方、高手乍現、來去無蹤……逍遙哉！

（四）將嚴肅文化與通俗文化、商業文化結合，“逍遙” 可指游山玩水、琴棋書畫、可指吃喝玩樂，可指修仙成道，也可指聲色犬馬。必須反映大理品牌資產所具特有的意境——妙香國的仙境、古王國的悠遠、武俠小

說的瑰麗、風花雪月的浪漫、山水城市的詩意、東方瑞士的和美、西南敦煌的豐富、礎石木雕的天工、銀蒼玉洱的神奇。

必須反映出大理所特有的氣韻——有神仙氣、有人間氣、有自然氣、有文化氣、

有武俠氣、有愛情氣。

非“逍遙天下”四字所不能涵括！

綜上：“逍遙、江湖”二詞符合大理的旅游格調：雅俗共賞、人神共處。視覺、聽覺、味覺、觸覺味味皆全；風情、人情、愛情、俠情情情動人，可賞、可玩、可見、可聞，風花雪月，完全之美，逍遙江湖！

“逍遙、江湖”使“風花雪月”與《天龍八部》水融，可以說“風花雪月”就是武俠小說要營造的主要氛圍——這一借勢，可以說精準恰當、力沉勢大。

1、 與麗江的區別：原始圣潔，蕩滌心靈——風花雪月，逍遙自在！

與中甸的區別：超凡出塵，不食煙火——悠游江湖，吃喝玩樂！

2、 “風花雪月”與《天龍八部》的密切聯系，可以說“風花雪月”是武俠小說營造的主要氛圍。

以下內容摘自《天龍八部》章回目錄，由此我們可看出武俠小說中濃郁的“風花雪月”的情調：

第一部：玉壁月華明；馬疾香幽；崖高人遠；誰家弟子誰家院；無計悔多情；換巢鸞鳳；

第二部：向來癡；從此醉；水榭聽香，指點群豪戲；劇飲千杯男兒醉；杏子林中，商略平生義；昔時因；今日意；

第三部：千里茫茫若夢；雙眸粲粲若星；塞上牛羊空許約；燭畔鬢云有舊盟；莽蒼踏雪行；

第四部：且自逍遙沒誰管；紅顏彈指老，剎那芳華；夢里真真語真幻；同一笑，到頭萬事俱空；胡涂醉，情長計短；解不了，名韁系嗔貪；卻試問，幾時把癡心斷；

第五部：念枉求美暮，良緣安在；枯井底，污泥處；酒罷問君三語；為誰開，茶花滿路；王孫落魄，怎生消得，楊枝玉露；

小結：第二回合整合了消費者需求、大理旅游特色功能和天龍八部借勢需要，三位一體，得出理念設計的下半句：

逍遙天下

至此，就完全從理念（定位）上，勾勒出大理旅游無可替代的品牌個性和核心廣告語

——風花雪月，逍遙天下

第二層策劃是什么呢？叫做營銷策劃，當時這個定位出來后，我們拍電視廣告來宣傳這個新的定位，在大理蒼山的頂上取景，拍攝過程中我發現一個問題，就是蒼山頂上有一個巨大的象棋盤，做了一千多平米，水泥澆灌的。我就跟他們市長講：“象棋不適合大理，大理是一個王國，你的文化是貴族文化，是陽春白雪，而不是下里巴人。在中國文化里象棋是下里巴人，圍棋才是陽春白雪，是貴族運動，所以你們應該把這個象棋盤改成圍棋盤”。這是第一個道理。

第二個道理是什么呢？金庸寫《天龍八部》，里面寫了一盤棋，叫珍瓏棋局，寫的也是圍棋。而且金庸是大理榮譽市民，他本身是業余圍棋三段，他不會下象棋，所以也從來不寫象棋。

這樣一來眾多因素都指向告訴我們，這個地方應該做成一個圍棋盤，做成之后干什么呢？我讓他們搞一個 “蒼山論劍”，請世界圍棋第一高手李昌鎬，到這個地方來下一盤棋，通過新聞事件引爆蒼山。

20__年我們策劃的這件事情，在20__年1月份做成了，感通旅游索道有限公司的老板吉小東，以及旅韓中國棋手芮乃偉夫婦一起邀請到了李昌鎬，在蒼山大棋盤進行了一次韓國國手賽。李昌鎬還在蒼山上親手種下紀念樹。

通過這個事件，低成本、高效益的營銷，全中國的媒體全都聚焦到這里，一下就把大理推到了世人面前。事后，李昌鎬被授予了大理榮譽州民的稱號，這個待遇還高過了金庸先生，這是一個事件行銷，屬于營銷策劃。

第三個策劃叫產品策劃。剛才提到，大理當時面臨一個問題，每年游客人數有300萬，而且它的游客量比麗江還多100萬，但它的旅游總收入比麗江還要少，為什么呢？因為大理留不住人，游客過夜就走。而麗江卻可以讓人們停留3到5天。這樣旅游總收入的差距就顯示出來了。

怎么留住游客這很關鍵。而產品策劃就是為了解決這個問題。

我為大理做了三個產品策劃：

第一個是，大理的下關市是一個現代化的城市，它離大理旅游古城差不多有二十分鐘的車程，大理的旅游全部發生在古城，跟下關這個現代化的城市一點關系都沒有，這很可惜，如何發揮出下關的作用來呢？

其實一個現代化的城市在旅游中可以扮演一個很重要的角色，這個角色是什么呢？叫做“蝙蝠俠”。“蝙蝠俠”的角色就是晚上出來活動，下關就是要扮演旅游的夜間功能，因為游客來旅游他是多元化消費，不止是來旅游觀光。他是吃喝玩樂，全方位消費。古城承載不了的現代化夜生活消費的內容，你下關就可以作為重點來打造的。因此下關應該與古城進行錯位發展，可以在下關打造一個夜生活的中心，這樣把游客的錢在晚上把它掏出來。

這個事情20__年也做成了，下關在人民廣場旁建了一個商業地產項目，叫奧林大廈。是昆明的一個開發商按照我們的策劃理念去做的，招商很成功，肯德基在中國第一次下四線城市、下地州，就是到下關。這個地方是一個綜合性的商業形態，有超市、KTV、有酒吧、有夜總會、有茶室等，這樣呢就扮演了一個夜間把游客的錢掏出來的一個功能。

第二個產品策劃就是“洋人街”。我不知道在座的有沒有人去過大理洋人街。20__年我去的時候洋人街只是一條狹窄的小街。我當時就提出一個觀點：洋人街“名大于實”，名氣很大，產生的生產力很小，容納不了那么多游客，我們應該緊挨著洋人街多做幾條商業步行街，使洋人街縱向橫向拓展，變成一個旅游小鎮，而不僅僅是一條小街道。這樣就能充分釋放洋人街這個品牌的生產力，可產生出幾十倍的效益來!

后來，也是到了20__年，根據我們的策劃，政府指令開發商在洋人街的中段開發出了一個新的商業步行街項目，這個項目還是我做的命名，叫“新洋人街”，最近另一側正在開工，又是一個新的洋人街。到現在，原來洋人街不僅橫向做了兩個大項目，還在縱向進行了延伸，現在的洋人街，比原來長了兩倍多!

第三個產品策劃是藝術家創作基地。針對大理旅游景點留不住人的現象，我們提出“讓人來留住人”的策略。因為大理這個地方雪山碧海、青瓦白墻、入詩入畫，加上豐富的歷史文化內涵。我們可以引導藝術家到這里搞創作，設立自己的工作室，這樣一來吸引成規模的藝術家群體長期停留在大理，在大理形成一個類似北京三里屯的藝術家創作基地。通過這些藝術家群體來吸引游客，讓他們參與到大理旅游中來，成為大理旅游的一個重要元素。

具體做法是這樣，對藝術家和文化人及知名人士到大理投資創業，給于優惠政策和優先扶持，一般采用“前店后宅，租售并舉”的方式，即藝術家、文化人和知名人士優先租賃或購買鋪面、房屋，臨街的房屋和院子用來做自己的酒巴或工作室，背街的房屋用來居住或留給主人。

到現在為止，這個策劃取得了巨大的成果：不僅王菲、李亞鵬、楊麗萍等知名人士在大理建造私人別墅，還有大量的 國內及港澳臺文化人及藝術家，在當地建立自己的工作室和酒巴，我在20__年就曾在洋人街的最上端一個香港工程師開的酒巴里呆過一個晚上。如此一來，大理形成了成規模的藝術家創作基地，吸引大量游客前往與之交流并停留下來。

第四層策劃是商業魔式策劃。當時大理旅游集團剛剛成立，缺乏資金和運作機制，怎么辦呢？我告訴他們，我們不能守著金飯碗要飯吃。大理蒼山洱海之間有幾十平方公里的土地，這里除了蒼山洱海之外，還有四個國家級的旅游景點：三塔（是云南旅游的標志），蝴蝶泉、三月街和天龍八部影視城，因此其土地是極為寶貴的。

但是，國家風景名勝區是不允許搞房地產開發的。光靠旅游收入又不能解決問題，必須把旅游和地產開發結合起來，才能實現我們通過旅游盤活升值城市資產的核心目的。

為此，我們結合大理旅游的實際，策劃了旅游配套性開發的思路，大理旅游需要二次創業，需要升級換代，就需要從觀光旅游向休閑度假旅游轉型。說白一點就是能讓游客留下來，怎么留？當時的大理古城沒有象樣的酒店，人群不分高低，只能住在幾十塊錢一晚上的老房子里，不能滿足游客的需要。

因此，必須開發五星級酒店，通過優越的住宿環境，讓中高端游客能夠留下來；要吸引高端游客留下來，還需要有高爾夫球場、溫泉度假區、商務別墅和私人別墅，因此，這些項目都必須作為現代旅游和休閑度假旅游的主要配套來開發，這樣一來，就把這些項目作為旅游配套性項目規劃出來，以旅游開發的名義進行土地的提升。