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房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)濟范文第1篇

一、國家宏觀經(jīng)濟政策對于房地產(chǎn)行業(yè)的影響

隨著市場經(jīng)濟的深入發(fā)展，土地用地的限制、政策辦理的嚴格規(guī)范以及新的設(shè)計理念的不斷產(chǎn)生，房地產(chǎn)行業(yè)中的競爭力日益加大。要想在房地產(chǎn)行業(yè)中有所收益，讓經(jīng)濟得以持續(xù)發(fā)展，土地規(guī)劃的合理配置就作為一個彈性的元素就成為了房地產(chǎn)行業(yè)是否產(chǎn)生經(jīng)濟效益、社會是否得以長存發(fā)展的關(guān)鍵問題。房地產(chǎn)行業(yè)是一種涉及到系統(tǒng)管理、控制、信息以及工程等多種行業(yè)因素、諸多環(huán)節(jié)的復(fù)雜實體產(chǎn)業(yè)，這當(dāng)中需要大量的人力資源、物資條件以及各種政策措施的扶持，環(huán)節(jié)上所要求考慮的因素比較多，而這些因素與國家對于經(jīng)濟發(fā)展的宏觀調(diào)控息息相關(guān)。房地產(chǎn)行業(yè)的更大的經(jīng)濟效益和社會效益都與國家各項經(jīng)濟調(diào)控政策有著很大的關(guān)系。

二、市場因素對于房地產(chǎn)行業(yè)的影響

在瞬息萬變的知識經(jīng)濟時代，隨著市場環(huán)境的不斷變化和企業(yè)經(jīng)營的不穩(wěn)定，使得企業(yè)各種風(fēng)險并存，公司盈余能力的穩(wěn)定性也受到了很大的挑戰(zhàn)。面臨著材料價格、房屋價格等不斷上漲的風(fēng)潮，房地產(chǎn)公司的風(fēng)險不斷加大，公司資產(chǎn)出現(xiàn)“泡沫”現(xiàn)象。房地產(chǎn)項目的成本需要考慮到的各種因素，既要考慮到人工的有效配置，又要注意到勞動的有效性以及材料的合理利用，在當(dāng)前社會生產(chǎn)力發(fā)展水平下，在考慮組織因素對生產(chǎn)消耗影響的前提下，完成的建筑項目工程如何實現(xiàn)各種資源的有效配置，實現(xiàn)人工和材料經(jīng)濟的最大有效化是當(dāng)前房地產(chǎn)成本核算重點關(guān)注的問題之一。

1.人們的購買力對于房地產(chǎn)行業(yè)的影響

房地產(chǎn)行業(yè)所涉及的資金很大，一般來說，很多家庭對于房地產(chǎn)住宅的購買力不是可以進行隨意揮灑的，對于商業(yè)性質(zhì)的地產(chǎn)更不能夠任意而為。而一旦在某一個區(qū)域的房產(chǎn)已經(jīng)達到飽和或者價格高于當(dāng)?shù)厝说膶嶋H水平，房地產(chǎn)價格就會受到?jīng)_擊而影響了銷售，進而對于投資了巨額資金的房地產(chǎn)商來說，就會帶來重大虧損，對于土地資源也是一種浪費。

2.土地價格的變化對于房地產(chǎn)行業(yè)的影響

房地產(chǎn)是依托土地在土地上建筑而得以形成的。土地是屬于國家的。政府對于土地出讓金的多少取決于市場土地價格的變化。而如果政府土地出讓金比較大，那么房地產(chǎn)行業(yè)的成本就會加大，從而影響房地產(chǎn)的利潤。

3.行業(yè)競爭的影響

隨著我國經(jīng)濟的持續(xù)發(fā)展和人民生活水平的不斷提升，人們對住房建筑條件的要求越來越高，受到當(dāng)前各種政策的影響，房地產(chǎn)市場規(guī)模化在不斷壯大的同時，同行業(yè)間的競爭也越來越大。行業(yè)之間為了能夠在市場中勝出，必然通過成本控制策略來降低成本，同時也通過營銷策略來進行房地產(chǎn)的營銷。而從這里來看，市場經(jīng)濟對于房地產(chǎn)行業(yè)的影響也涉及到了盈利背后的各種運營措施之間的競爭。

三、防止市場經(jīng)濟不穩(wěn)定因素對于房地產(chǎn)行業(yè)的影響

1.政府對于房地產(chǎn)所依托的土地價格的調(diào)控

如果沒有政府從中進行的統(tǒng)一規(guī)劃，不統(tǒng)一各個區(qū)域的統(tǒng)一規(guī)劃開發(fā)，就會帶來沒有規(guī)劃的建設(shè)，不僅不能讓土地開發(fā)產(chǎn)生有效的經(jīng)濟利益，而且可能因為無規(guī)劃的建筑而造成了彼此的阻礙與牽制，因此造成了土地浪費。另外，很多房地產(chǎn)商看到的是眼前的經(jīng)濟收益，而沒有從社會的長遠發(fā)展來考慮問題。土地不經(jīng)過政府的規(guī)劃然后再按照計劃地進行，就會產(chǎn)生大量開發(fā)土地、無計劃開發(fā)土地的盲目。一旦出現(xiàn)過剩的情況，房地產(chǎn)商本身實力不足難以承擔(dān)所有的應(yīng)有成本支出，于是就出現(xiàn)了土地被擱置的現(xiàn)象。而有些房地產(chǎn)商，為了自己的經(jīng)濟利益，對于自己征收來的土地進行二次出讓開發(fā)，這當(dāng)中，土地被轉(zhuǎn)來轉(zhuǎn)去，沒有一個統(tǒng)一的規(guī)范管理，市場混亂，造成了土地資源以及人力資源的極大浪費，同時也給房地產(chǎn)行業(yè)帶來很大的沖擊。

2.政府對于房地產(chǎn)行業(yè)提供防范措施

房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)濟范文第2篇

第一條  為了加強對深圳經(jīng)濟特區(qū)（以下簡稱特區(qū)）房地產(chǎn)行業(yè)的管理，規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)和房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)的行為，維護房地產(chǎn)市場秩序，根據(jù)法律、行政法規(guī)的基本原則，結(jié)合特區(qū)實際，制定本條例。

第二條  在特區(qū)范圍內(nèi)從事房地產(chǎn)開發(fā)和房地產(chǎn)中介服務(wù)，應(yīng)遵守本條例。

第三條  本條例所稱房地產(chǎn)開發(fā)，是指在依法取得土地使用權(quán)的土地上進行基礎(chǔ)設(shè)施、房屋建設(shè)的行為。

本條例所稱房地產(chǎn)中介服務(wù)包括房地產(chǎn)咨詢、經(jīng)紀、評估和其他房地產(chǎn)中介服務(wù)。

本條例所稱房地產(chǎn)咨詢，是指為房地產(chǎn)開發(fā)、交易提供信息、咨詢、策劃、可行性研究服務(wù)的有償行為。

本條例所稱房地產(chǎn)經(jīng)紀，是指以促成房地產(chǎn)交易為目的，為房地產(chǎn)交易雙方提供中介服務(wù)的有償行為。

本條例所稱房地產(chǎn)評估，是指專業(yè)評估機構(gòu)接受委托，估算房地產(chǎn)價格的有償行為。

第四條  房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)必須依法經(jīng)營，其合法權(quán)益受法律保護。

第五條  房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照經(jīng)濟效益、社會效益和環(huán)境效益相統(tǒng)一的原則從事開發(fā)經(jīng)營。

房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)應(yīng)當(dāng)按照自愿、公平、誠實信用、平等互利的原則從事中介服務(wù)。

第六條  深圳市人民政府房地產(chǎn)行政管理部門是房地產(chǎn)行業(yè)的主管部門（以下簡稱主管部門），依法對房地產(chǎn)行業(yè)進行指導(dǎo)、監(jiān)督和管理。

深圳市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會（以下簡稱市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會）是房地產(chǎn)行業(yè)的自律性組織，依照本條例的規(guī)定履行職責(zé)。

第二章  房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)

第七條  本條例所稱房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，是指從事房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營的企業(yè)法人，包括房地產(chǎn)專營企業(yè)和兼營企業(yè)。

第八條  設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，須具備下列條件：

（一）注冊資本不得少于人民幣一千萬元；

（二）有四名以上持有專業(yè)證書的房地產(chǎn)、建筑工程專業(yè)的專職技術(shù)人員，兩名以上持有專業(yè)證書的專職會計人員；

（三）有按市場價格取得的土地使用權(quán)；

（四）有自己的名稱、組織機構(gòu)和固定的經(jīng)營場所；

（五）法律、法規(guī)規(guī)定的其他條件。

增加房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營業(yè)務(wù)范圍的，須具備前款（一）、（二）、（三）、（五）項規(guī)定的條件。

工商行政管理部門對符合本條例規(guī)定條件的，應(yīng)當(dāng)予以辦理工商登記手續(xù)；對不符合本條例規(guī)定條件的，不予登記。

第九條  房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)在取得營業(yè)執(zhí)照后三十日內(nèi)到主管部門備案，并申請領(lǐng)取《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書》，主管部門應(yīng)在十五日內(nèi)依照法律、法規(guī)的規(guī)定核發(fā)《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書》。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)辦理房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營業(yè)務(wù)時，應(yīng)當(dāng)出示《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書》。

第十條  主管部門對《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書》實行年度審核制度。

第十一條  房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得出賣或以出租、掛靠、外借等手段變相出賣開發(fā)經(jīng)營權(quán)。

第十二條  房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)按期向主管部門報送房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營報表。

第十三條  房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售房地產(chǎn)，預(yù)售的，應(yīng)當(dāng)申請辦理《房地產(chǎn)預(yù)售許可證》；外銷的，應(yīng)當(dāng)申請辦理《商品住宅外銷許可證》。

主管部門受理《房地產(chǎn)預(yù)售許可證》、《商品住宅外銷許可證》申請后，應(yīng)在三十日內(nèi)作出是否核準(zhǔn)的決定。予以核準(zhǔn)的，應(yīng)同時發(fā)放許可證。

第十四條  房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或受其委托的單位刊登房地產(chǎn)銷售廣告，應(yīng)向廣告經(jīng)營與單位提交下列材料的復(fù)印件，并出示原件：

（一）營業(yè)執(zhí)照；

（二）《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書》；

（三）預(yù)售的，應(yīng)提交《房地產(chǎn)預(yù)售許可證》。現(xiàn)售的，應(yīng)提交《房地產(chǎn)證》。外銷的，應(yīng)提交《商品住宅外銷許可證》。

不能提供前款規(guī)定材料的，廣告經(jīng)營與單位不得為其制作、房地產(chǎn)銷售廣告。

第十五條  房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的房地產(chǎn)銷售廣告應(yīng)當(dāng)包括下列內(nèi)容：

（一）樓宇地點、竣工交付時間、售價等；

（二）預(yù)售的，應(yīng)有《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書》證號、《房地產(chǎn)預(yù)售許可證》證號。外銷預(yù)售的，還應(yīng)有《商品住宅外銷許可證》證號；

（三）現(xiàn)售的，應(yīng)有《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書》證號、《房地產(chǎn)證》證號。外銷現(xiàn)售的，還應(yīng)有《商品住宅外銷許可證》證號。

廣告經(jīng)營與單位不得為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不具備前款規(guī)定內(nèi)容的房地產(chǎn)銷售廣告。

第十六條  房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得經(jīng)營法律、法規(guī)、規(guī)章禁止交易的房地產(chǎn)。

第十七條  房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)作為出地方參與合作建房，應(yīng)當(dāng)以按市場價格取得的土地使用權(quán)作為合作條件；作為出資方參與合作建房，應(yīng)當(dāng)出具金融機構(gòu)提供的資信證明，其自有資金必須達到該合作項目預(yù)算總投資的百分之二十五以上。

以減免地價款或行政劃撥方式取得的土地使用權(quán)作為合作建房條件的，應(yīng)當(dāng)符合前款規(guī)定的條件并報主管部門批準(zhǔn)。

第十八條  禁止房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)擅自更改已生效房地產(chǎn)買賣合同中的受讓人姓名（名稱）。

第十九條  房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須按土地使用權(quán)出讓合同的規(guī)定建設(shè)市政、公益配套設(shè)施和項目，并按期交付使用。

第三章  房地產(chǎn)經(jīng)紀人和評估人員

第二十條  本條例所稱房地產(chǎn)經(jīng)紀人，是指依照本條例取得房地產(chǎn)經(jīng)紀人資格證書并領(lǐng)取執(zhí)業(yè)證書，從事房地產(chǎn)經(jīng)紀活動的專業(yè)人員。

本條例所稱房地產(chǎn)評估人員包括估價師和評估員。評估員是指依照本條例取得房地產(chǎn)評估員資格證書并領(lǐng)取執(zhí)業(yè)證書，從事房地產(chǎn)估價活動的專業(yè)人員。

第二十一條  符合下列條件的，可向市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會申請培訓(xùn)和參加統(tǒng)一考試：

（一）具有完全民事行為能力；

（二）具有大專以上文化程度；

（三）具有三年以上房地產(chǎn)業(yè)從業(yè)經(jīng)歷；

（四）具有深圳市常住戶口或藍印戶口。

考試合格后，由主管部門核發(fā)《深圳市房地產(chǎn)經(jīng)紀人資格證書》、《深圳市房地產(chǎn)評估員資格證書》。

第二十二條  取得國家有關(guān)部門頒發(fā)的房地產(chǎn)估價師資格證書或取得市房地產(chǎn)經(jīng)紀人、評估員資格證書并在特區(qū)執(zhí)業(yè)者，應(yīng)當(dāng)向主管部門申請注冊，領(lǐng)取《深圳市房地產(chǎn)經(jīng)紀人執(zhí)業(yè)證書》或《深圳市房地產(chǎn)評估人員執(zhí)業(yè)證書》。

第二十三條  注冊申請人應(yīng)向主管部門提交下列材料：

（一）申請書；

（二）房地產(chǎn)估價師資格證書或房地產(chǎn)經(jīng)紀人資格證書或房地產(chǎn)評估員資格證書的復(fù)印件，并出示原件；

（三）所在房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)的任職文件或聘用合同或工作調(diào)動證明。

第二十四條  主管部門受理注冊申請后，應(yīng)在三十日內(nèi)決定是否批準(zhǔn)并書面通知申請人。注冊申請批準(zhǔn)后，由主管部門發(fā)給《深圳市房地產(chǎn)經(jīng)紀人執(zhí)業(yè)證書》或《深圳市房地產(chǎn)評估人員執(zhí)業(yè)證書》；未獲批準(zhǔn)的申請人有異議的，可自收到?jīng)Q定之日起十五日內(nèi)依法申請行政復(fù)議。

第二十五條  申請人有下列情形之一的，主管部門不予注冊；已注冊的，予以撤銷：

（一）無民事行為能力或限制民事行為能力的；

（二）國家機關(guān)現(xiàn)職公務(wù)人員；

（三）提供虛假評估報告或在從業(yè)活動中有收受賄賂等違法行為的；

（四）提供虛假申請材料的；

（五）違反本條例規(guī)定，受吊銷深圳市房地產(chǎn)經(jīng)紀人執(zhí)業(yè)證書、評估人員執(zhí)業(yè)證書處罰者。

被撤銷注冊的當(dāng)事人有異議的，可自接到撤銷注冊通知之日起十五日內(nèi)依法申請行政復(fù)議。

第二十六條  取得房地產(chǎn)經(jīng)紀人、評估人員執(zhí)業(yè)證書者，同一時期只能在一家房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)從業(yè)。

第二十七條  主管部門對《深圳市房地產(chǎn)經(jīng)紀人執(zhí)業(yè)證書》和《深圳市房地產(chǎn)評估人員執(zhí)業(yè)證書》實行年度審核制度。年度審核合格者方可繼續(xù)執(zhí)業(yè)。

第四章  房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)

第二十八條  房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)的組織形式包括個人、合伙和法人。

個人設(shè)立的房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)，由設(shè)立人對其債務(wù)承擔(dān)無限責(zé)任。

合伙設(shè)立的房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)，由合伙人對其債務(wù)承擔(dān)無限責(zé)任或有限責(zé)任。

具有法人資格的房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)，以其全部資產(chǎn)對其債務(wù)承擔(dān)有限責(zé)任。

第二十九條  個人設(shè)立房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)，應(yīng)具備下列條件：

（一）有深圳市常住戶口；

（二）注冊資本不得少于人民幣三十萬元；

（三）須有三名以上人員（含設(shè)立人）持有房地產(chǎn)經(jīng)紀人執(zhí)業(yè)證書；

（四）有固定的服務(wù)場所；

（五）法律、法規(guī)規(guī)定的其他條件。

第三十條  合伙設(shè)立或設(shè)立具有法人資格的房地產(chǎn)咨詢機構(gòu)以及增加房地產(chǎn)咨詢業(yè)務(wù)范圍的，應(yīng)具備下列條件：

（一）至少一個發(fā)起人有深圳市常住房口或住所在深圳市的經(jīng)濟組織；

（二）注冊資本不得少于人民幣一百萬元；

（三）須有二名以上人員（含發(fā)起人）持有房地產(chǎn)經(jīng)紀人執(zhí)業(yè)證書和二名以上人員持有房地產(chǎn)評估人員執(zhí)業(yè)證書，同時有四名以上其他專業(yè)人員，其中包括經(jīng)濟、工程、法律、財務(wù)等人員；

（四）有自己的名稱和固定的服務(wù)場所；

（五）法律、法規(guī)規(guī)定的其他條件。

第三十一條  合伙設(shè)立或設(shè)立具有法人資格的房地產(chǎn)經(jīng)紀、評估機構(gòu)以及增加房地產(chǎn)經(jīng)紀、評估業(yè)務(wù)范圍的，應(yīng)具備下列條件：

（一）至少一個發(fā)起人有深圳市常住戶口或住所在深圳市的經(jīng)濟組織；

（二）注冊資本不得少于人民幣一百萬元；

（三）設(shè)立房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)的，須有三名以上人員（含發(fā)起人）持有房地產(chǎn)經(jīng)紀人執(zhí)業(yè)證書。設(shè)立房地產(chǎn)評估機構(gòu)的，須有三名以上人員（含發(fā)起人）持有房地產(chǎn)評估人員執(zhí)業(yè)證書；

（四）有自己的名稱、組織機構(gòu)和固定的服務(wù)場所；

（五）法律、法規(guī)規(guī)定的其他條件。

第三十二條  主管部門可根據(jù)房地產(chǎn)評估機構(gòu)的專業(yè)人員數(shù)量、注冊資金及開業(yè)時間等，每年評定一次房地產(chǎn)評估機構(gòu)的等級并核發(fā)《房地產(chǎn)評估機構(gòu)資質(zhì)等級證書》。

房地產(chǎn)評估機構(gòu)的等級分為三級。一級房地產(chǎn)評估機構(gòu)須有房地產(chǎn)估價師五名以上，注冊資本不得少于人民幣三百萬元，開展評估業(yè)務(wù)五年以上；二級房地產(chǎn)評估機構(gòu)須有房地產(chǎn)估價師三名以上，注冊資本不得少于人民幣二百萬元，開展評估業(yè)務(wù)三年以上；三級房地產(chǎn)評估機構(gòu)須有房地產(chǎn)估價師或房地產(chǎn)評估員三名以上，注冊資本不得少于人民幣一百萬元，開展評估業(yè)務(wù)一年以上。

標(biāo)的人民幣一千萬元以上五千萬元以下的評估業(yè)務(wù)，須委托二級以上評估機構(gòu)承擔(dān)；標(biāo)的人民幣五千萬元以上的評估業(yè)務(wù)，須委托一級評估機構(gòu)承擔(dān)。違反本款規(guī)定越級評估的，所作評估報告無效。

第三十三條  設(shè)立房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)或增加房地產(chǎn)中介服務(wù)經(jīng)營范圍，由設(shè)立人或發(fā)起人向工商行政管理部門提出申請，并提交本條例規(guī)定的有關(guān)證明材料。

第三十四條  工商行政管理部門對設(shè)立房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)或增加房地產(chǎn)中介服務(wù)經(jīng)營范圍的申請，經(jīng)審查符合本條例規(guī)定條件的，予以登記，發(fā)給營業(yè)執(zhí)照；對不符合本條例規(guī)定條件的，不予登記。

第三十五條  房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)在領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照之日起三十日內(nèi)，應(yīng)當(dāng)?shù)街鞴懿块T備案。備案應(yīng)當(dāng)提交下列材料：

（一）《房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)備案登記表》；

（二）營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件；

（三）房地產(chǎn)經(jīng)紀人執(zhí)業(yè)證書、評估人員執(zhí)業(yè)證書復(fù)印件和其他專業(yè)人員資格證明材料。

提交前款規(guī)定的材料，應(yīng)同時出示原件。

第三十六條  房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)成立后，由于從業(yè)人員變動或其他變動達不到設(shè)立條件的，工商行政管理部門應(yīng)暫停其營業(yè)，并要求其在九十日內(nèi)達到設(shè)立條件。

第三十七條  房地產(chǎn)咨詢機構(gòu)開展咨詢業(yè)務(wù)，雙方認為有必要簽訂書面合同的，應(yīng)當(dāng)簽訂書面合同。

咨詢合同應(yīng)具備下列內(nèi)容：

（一）雙方當(dāng)事人的姓名或名稱及法定代表人姓名；

（二）咨詢事項、期限和要求；

（三）咨詢報酬的數(shù)額、給付方式和時間；

（四）違約責(zé)任；

（五）當(dāng)事人認為應(yīng)當(dāng)載明的其他事項。

第三十八條  房地產(chǎn)咨詢報酬的標(biāo)準(zhǔn)由雙方當(dāng)事人約定。

第三十九條  房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)除為房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、租賃當(dāng)事人提供經(jīng)紀服務(wù)外，還可以提供服務(wù)。

以營利為目的，為委托人提供房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、租賃等經(jīng)紀、業(yè)務(wù)，只能由房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)進行。

第四十條  房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)開展經(jīng)紀、業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)簽訂書面合同。

經(jīng)紀、合同應(yīng)具備下列內(nèi)容：

（一）雙方當(dāng)事人的姓名或名稱及法定代表人姓名；

（二）經(jīng)紀、事項、期限和要求；

（三）經(jīng)紀傭金或報酬的數(shù)額、給付方式和時間；

（四）違約責(zé)任；

（五）當(dāng)事人認為應(yīng)當(dāng)載明的其他事項。

第四十一條  房地產(chǎn)經(jīng)紀、合同不能履行或不能完全履行的，房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)不收取或減少收取報酬，但由于委托人過錯造成的除外。

由于房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)的過錯造成委托人經(jīng)濟損失的，房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。

第四十二條  房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)開展經(jīng)紀、業(yè)務(wù)，有權(quán)向委托人獲取相關(guān)資料，委托人應(yīng)向房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)提供全面、真實的相關(guān)資料。委托人提供虛假、失實資料或隱瞞真實情況的，房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)有權(quán)拒絕為其服務(wù)。

第四十三條  房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)開展經(jīng)紀業(yè)務(wù)，有權(quán)獲取傭金，傭金由交易雙方平均分攤，另有約定的除外。

傭金標(biāo)準(zhǔn)由主管部門會同物價部門制定。

傭金不能高于或低于規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。

第四十四條  房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)開展業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)向交易當(dāng)事人提供與合同成立有關(guān)的全面、真實的資料和信息，不得向交易當(dāng)事人提供虛假、失實的資料，不得隱瞞交易情況。

第四十五條  房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)不得因同一宗經(jīng)紀業(yè)務(wù)所涉及的房地產(chǎn)與交易雙方中的任何一方發(fā)生房地產(chǎn)買賣、租賃關(guān)系。

第四十六條  房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)就同一宗業(yè)務(wù)，不得同時兼為經(jīng)紀、行為。

第四十七條  房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)對法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定禁止交易的房地產(chǎn)，不得進行房地產(chǎn)經(jīng)紀、活動。

第四十八條  通過經(jīng)紀行為達成的房地產(chǎn)交易合同，必須由持有《深圳市房地產(chǎn)經(jīng)紀人執(zhí)業(yè)證書》的人員在合同中簽字，并加蓋經(jīng)紀機構(gòu)公章。

第四十九條  房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)房地產(chǎn)銷售廣告，必須符合本條例第十四條、第十五條的規(guī)定，并在廣告中載明經(jīng)紀機構(gòu)的名稱、地址；房屋租賃廣告的，還須持有《房屋租賃許可證》，并在廣告中載明證號。

未載明房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)名稱、地址的廣告，廣告經(jīng)營與單位不得。

第五十條  下列房地產(chǎn)可依照本條例進行評估：

（一）買賣、產(chǎn)權(quán)交換的房地產(chǎn)；

（二）繼承、分割、合并、贈與等其他形式的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的房地產(chǎn)；

（三）實行租賃、聯(lián)營、入股經(jīng)營或進行股份制改造的房地產(chǎn)；

（四）抵押、投入保險的房地產(chǎn)；

（五）進行兼并、清算的房地產(chǎn)；

（六）因拆遷需給予當(dāng)事人補償或賠償?shù)姆康禺a(chǎn)；

（七）其他需要評估的房地產(chǎn)。

第五十一條  房地產(chǎn)評估機構(gòu)開展評估業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)與委托人簽訂評估委托合同。

評估委托合同應(yīng)具備下列內(nèi)容：

（一）雙方當(dāng)事人姓名或名稱、住所、法定代表人姓名；

（二）評估標(biāo)的物名稱、地點、面積、座落、建筑結(jié)構(gòu)、質(zhì)量、用途、裝修、環(huán)境、使用情況；

（三）評估事項、期限和要求；

（四）評估報酬的數(shù)額、給付方式和時間；

（五）違約責(zé)任；

（六）當(dāng)事人認為應(yīng)當(dāng)載明的其他事項。

第五十二條  房地產(chǎn)評估機構(gòu)開展評估業(yè)務(wù)，有權(quán)向委托人獲取相關(guān)資料，委托人應(yīng)向評估機構(gòu)提供全面、真實的相關(guān)資料。

第五十三條  房地產(chǎn)評估機構(gòu)有權(quán)獲取評估報酬。

評估報酬的標(biāo)準(zhǔn)由主管部門會同物價部門制定。

評估報酬不得高于或低于規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。

第五十四條  房地產(chǎn)評估機構(gòu)按合同的約定完成評估后，必須向委托人出具房地產(chǎn)評估報告。

房地產(chǎn)評估報告應(yīng)載明下列內(nèi)容：

（一）房地產(chǎn)名稱、地點、面積、座落、建筑結(jié)構(gòu)、質(zhì)量、用途、裝修、環(huán)境、使用情況；

（二）評估依據(jù)和方法；

（三）評估結(jié)果；

（四）其他需要說明的事項。

房地產(chǎn)評估報告還應(yīng)包括評估過程中作為依據(jù)的有關(guān)圖紙、照片、背景材料、原始材料及實地勘察數(shù)據(jù)等必要附件。

第五十五條  房地產(chǎn)評估報告必須由執(zhí)業(yè)評估人員和房地產(chǎn)評估機構(gòu)法定代表人或負責(zé)人簽名，并加蓋評估機構(gòu)公章。

第五十六條  房地產(chǎn)評估機構(gòu)應(yīng)對出具的房地產(chǎn)評估報告的真實性、正確性、合法性負責(zé)。

第五十七條  用作征收有關(guān)房地產(chǎn)稅和確定政府給予房地產(chǎn)損失補償或賠償金額依據(jù)的評估報告，必須經(jīng)市物業(yè)估價所審核，并報主管部門或稅務(wù)部門認可。

第五十八條  房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)及其從業(yè)人員對委托人提供的資料和物品應(yīng)妥善保管，并出具清單副本。

房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)及其從業(yè)人員應(yīng)當(dāng)依法為委托人保守秘密。

第五章  房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會

第五十九條  市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會是依法登記成立的房地產(chǎn)行業(yè)的自律性社團法人。其主要職責(zé)是：

（一）制定房地產(chǎn)行業(yè)行為準(zhǔn)則及道德規(guī)范；

（二）組織房地產(chǎn)行業(yè)從業(yè)人員的培訓(xùn)、考試；

（三）受理對會員的投訴，組織調(diào)查，并向有關(guān)部門提出處理建議；

（四）向主管部門反映房地產(chǎn)行業(yè)的意見和要求，維護房地產(chǎn)行業(yè)的合法權(quán)益；

（五）調(diào)解行業(yè)內(nèi)部的爭議；

（六）組織業(yè)務(wù)交流；

（七）辦理主管部門委托的其他事項。

第六十條  依法成立的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)可以申請加入市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會，成為團體會員。

依法持有房地產(chǎn)經(jīng)紀人、評估人員執(zhí)業(yè)證書，并在房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)從業(yè)的個人，應(yīng)加入市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會，成為個人會員。

第六十一條  團體會員和個人會員應(yīng)當(dāng)遵守房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會章程并按規(guī)定繳納會費。

第六十二條  市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會會員大會是協(xié)會的最高權(quán)力機構(gòu)，理事會是會員大會的執(zhí)行機構(gòu)。會員大會和理事會的職權(quán)由章程規(guī)定。

第六十三條  理事會由主管部門委任的理事和協(xié)會選舉產(chǎn)生的理事共同組成，主管部門委任的理事不得超過理事總?cè)藬?shù)的三分之一。理事總?cè)藬?shù)由章程規(guī)定。

第六章  法律責(zé)任

第六十四條  未取得《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書》，擅自從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的，由主管部門責(zé)令改正并沒收非法所得。

被主管部門吊銷《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書》，繼續(xù)從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的，除依照前款的規(guī)定處罰外，可并處人民幣五萬元以上十萬元以下罰款。

第六十五條  房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)連續(xù)兩年未從事房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的，由主管部門吊銷其《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書》。

第六十六條  違反本條例第十條規(guī)定，不參加年度審核的，由主管部門責(zé)令限期改正，并處人民幣一萬元以上二萬元以下罰款；在責(zé)令改正的期限內(nèi)仍不參加年度審核的，由主管部門給予降低一級資質(zhì)等級的處罰；連續(xù)二次不參加年度審核的，由主管部門吊銷其《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書》。

第六十七條  違反本條例第十一條、第十六條、第十七條、第十八條規(guī)定的，由主管部門沒收房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的非法所得，并處人民幣二萬元以上十萬元以下罰款；情節(jié)嚴重的，由主管部門吊銷其《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書》。

房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)濟范文第3篇

關(guān)鍵詞：國房指數(shù)；宏觀經(jīng)濟景氣指數(shù)；協(xié)整理論；VAR模型

中圖分類號：F2933文獻標(biāo)識碼：A文章編號：1006-723X（2013）03-0048-07

我國房地產(chǎn)業(yè)從20世紀80年代后期逐步發(fā)展，隨著我國經(jīng)濟體制建設(shè)的逐步完善，國家總體經(jīng)濟水平的不斷發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)過這二十多年的醞釀和探索，已經(jīng)迅速成為推動國民經(jīng)濟發(fā)展的基礎(chǔ)性、先導(dǎo)性和支柱性產(chǎn)業(yè)，并拉動相關(guān)配套產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，形成了一個支撐宏觀經(jīng)濟快速發(fā)展的重要產(chǎn)業(yè)群體。近年來，我國房地產(chǎn)業(yè)蓬勃發(fā)展的同時，房價居高不下，炒房、囤房等現(xiàn)象屢屢發(fā)生，中央及各地方政府也相繼出臺如“國八條”、“國六條”等調(diào)控措施對房地產(chǎn)業(yè)進行調(diào)控和引導(dǎo)。

因此，廣大學(xué)者就我國房地產(chǎn)價格方面展開大量研究，梁云芳，高鐵梅，賀書平[1]利用協(xié)整分析和H-P濾波方法，計算了房地產(chǎn)均衡價格水平及房地產(chǎn)價格偏離均衡價格的波動狀態(tài)，我國房地產(chǎn)市場價格的偏離只是受部分地區(qū)的影響等結(jié)論。嚴金海[2]運用格蘭杰因果檢驗、誤差修正模型等方法，短期內(nèi)房價決定地價，長期內(nèi)二者相互影響等結(jié)論。杜敏杰，劉霞輝[3]建立了房地產(chǎn)價格變動與匯率變動之間的數(shù)量模型，通過實證研究得出匯率的小幅變動可以通過久期杠桿使房地產(chǎn)價格大幅度變化。依資產(chǎn)定價無套利規(guī)則，房地產(chǎn)價格的上漲需要同等幅度的地租上漲來支撐，如果上述關(guān)系不能滿足，就會產(chǎn)生房地產(chǎn)價格泡沫等結(jié)論。沈悅，劉洪玉[4]利用1995—2002年我國14城市的中房住宅價格指數(shù)與宏觀經(jīng)濟基本面相關(guān)變量的平行數(shù)據(jù)，運用混合樣本回歸等分析方法，對住宅價格與經(jīng)濟基本面的關(guān)系進行了實證研究，我國住宅市場并不符合有效市場假說、1998年后經(jīng)濟基本面對住宅價格的解釋能力發(fā)生了顯著的變化等結(jié)論。梁云芳，高鐵梅[5]運用誤差修正模型形式的面板數(shù)據(jù)模型，從貨幣政策效應(yīng)、人均GDP、房價預(yù)期等角度對房價區(qū)域波動的差異及其原因進行深入研究，得到相應(yīng)結(jié)論。

綜上可知，我國廣大學(xué)者分別從房價的均衡價格、房價影響因素及機制、房價差異性等方面入手展開了廣泛研究，得到了豐富的成果。但另一方面也看到對房地產(chǎn)研究大多集中于對房價的研究，而對房地產(chǎn)業(yè)本身發(fā)展及其與我國宏觀經(jīng)濟運行的關(guān)系和相互影響少有研究。因此，本文通過實證手段探討了我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展與宏觀經(jīng)濟運行狀況的關(guān)系及相互影響機制等問題。

一、主要模型和方法

本文將采用以下檢驗方法和步驟進行實證檢驗和分析：首先，檢驗各序列的平穩(wěn)性；其次，運用Engle-Grange法[6～10] （以下簡稱E-G法）進行協(xié)整性檢驗；然后，建立VAR（Vector Autoregression Model）模型[1，9]，得到模型最佳滯后階并以該滯后階為基礎(chǔ)進行Johansen協(xié)整檢驗[11，12]及Granger因果檢驗[10，13-15]；再次，運用Johansen協(xié)整檢驗結(jié)果對E-G法結(jié)論做出驗證，并結(jié)合E-G法和Granger因果檢驗結(jié)果分別建立國房指數(shù)和宏觀經(jīng)濟景氣指數(shù)長期協(xié)整方程[7，9]；運用脈沖反應(yīng)函數(shù)和方差分解[16]，分析兩者的脈沖響應(yīng)效率表現(xiàn)情況，并研究各個信息對兩者的相對重要程度；最后，為觀察和分析上述序列間短期作用與長期均衡間的關(guān)系建立VEC模型。

（一）序列平穩(wěn)性檢驗

本文采用ADF檢驗法進行單位根檢驗，這是因為其檢驗效果較好，簡單易行，且在檢驗線性協(xié)整時具有較高的檢驗勢而被廣泛應(yīng)用[17]。

ADF法有以下三種檢驗?zāi)Ｐ停?/p>

模型一：無趨勢和截距項

yt=δyt-1+p11j=1λjyt-j+ut（21）

模型二：無趨勢項，有截距項

yt=μ+δyt-1+p11j=1λjyt-j+ut（22）

模型三：有趨勢和截距項

yt=μ+βt+δyt-1+p11j=1λjyt-j+ut（23）

具體檢驗過程是通過判斷使用模型和方程參數(shù)δ，來判斷原假設(shè)H0：δ=0是否成立：若原假設(shè)成立，則表明存在單位根，序列非平穩(wěn)；反之則不存在單位根，序列平穩(wěn)。

（二）協(xié)整性檢驗

對于兩個或多個非平穩(wěn)時間序列，雖然每個時間序列具有各自的長期波動規(guī)律，如果它們是協(xié)整的，則它們之間存在著一個長期穩(wěn)定的均衡關(guān)系，從變量之間是否具有協(xié)整關(guān)系出發(fā)選擇模型，其數(shù)據(jù)基礎(chǔ)是牢固的，統(tǒng)計性質(zhì)是優(yōu)良的[17]。

首先使用E-G法判斷國房指數(shù)和宏觀經(jīng)濟景氣指數(shù)之間是否存在協(xié)整關(guān)系，主要步驟如下。

第一步，首先求出序列xt和yt單整的階，若單整階相同，則它們之間可能存在協(xié)整關(guān)系。其次，若兩變量是同階單整的，則用OLS法分別以xt和yt為因變量估計協(xié)整回歸方程：

yt=b0+b1xt+vt（2.4）

并分別保存回歸殘差et，作為均衡誤差vt的估計值。

第二步，對于協(xié)整變量來說，均衡誤差估計值必須是平穩(wěn)的。為檢驗其平穩(wěn)性，對上一步保存的et應(yīng)用ADF檢驗法估計建立如下方程：

et=δet-1+p11j=2δjet-j+1+νt（2.5）

若均衡誤差估計值et是平穩(wěn)的，則yt與xt是協(xié)整的；反之則不是協(xié)整的。

（三）VAR模型

由于Johansen協(xié)整檢驗、Granger因果檢驗及脈沖反應(yīng)函數(shù)等都可在VAR模型框架下建立，本文建立VAR模型：

yt=A1yt-1+……+Apyt-p+Bxt+εt（26）

其中yt是k維內(nèi)生變量向量，xt是d維外生外生變量向量，A1，…，AP和B是待估矩陣.εt是隨機擾動項。由于內(nèi)生變量有p階滯后，所以上述模型叫做VAR（p）模型。

在VAR模型框架下，對國房指數(shù)和宏觀經(jīng)濟景氣指數(shù)序列進行Johansen協(xié)整檢驗以對E-G法所做協(xié)整檢驗結(jié)果進行驗證，并得到相一致的結(jié)果。

（四）VEC模型

VEC模型（即向量誤差修正模型）的誤差修正項表示對變量長期均衡關(guān)系在短期內(nèi)偏離糾正調(diào)節(jié)作用的大小，模型形式如下：

Δyt=α0+∑m11k=1αkxt-k+∑m11k=1βkyt-k+δecm+μt（2.7）

二、數(shù)據(jù)說明和實證分析

（一）數(shù)據(jù)來源及預(yù)處理

本文主要研究我國房地產(chǎn)業(yè)和宏觀經(jīng)濟整體運行狀況的關(guān)系和相互影響情況。我國統(tǒng)計局公布的“全國房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)綜合景氣指數(shù)”（以下簡稱“國房指數(shù)”）是針對房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展變化趨勢和變化程度的綜合量化反映的指數(shù)體系。宏觀經(jīng)濟景氣指數(shù)具體包括：一致指數(shù)、先行指數(shù)、滯后指數(shù)及預(yù)警指數(shù)具體解釋詳見.cn。由于一致指數(shù)反映當(dāng)期我國宏觀經(jīng)濟的基本走勢情況，本文僅使用一致指數(shù)數(shù)據(jù)表示宏觀經(jīng)濟景氣指數(shù)。

其次，我國自1998年底開始實行一系列房地產(chǎn)改革，1999年開始在全國范圍內(nèi)推行住房分配貨幣化制度，停止福利分房，正式開始住房制度改革的市場化進程。因此本文選取我國1999年1月至2011年12月國房指數(shù)和宏觀經(jīng)濟景氣指數(shù)月度數(shù)據(jù)為實證研究數(shù)據(jù)，并剔除缺失及不匹配數(shù)據(jù)，最終得到165對數(shù)據(jù)數(shù)據(jù)整理自國家統(tǒng)計局公布統(tǒng)計資料，具體見統(tǒng)計局網(wǎng)站http：///tjsj/。

最后，本文在實證檢驗中全部使用自然對數(shù)數(shù)據(jù)。這主要是因為：（1）對數(shù)化并不影響統(tǒng)計特性與VAR模型的建立和檢驗。（2）降低異方差性影響。同時將國房指數(shù)序列定義為xt，宏觀經(jīng)濟景氣指數(shù)為yt，其對數(shù)序列數(shù)據(jù)相應(yīng)為ln xt和ln yt。

（二）協(xié)整性檢驗

1平穩(wěn)性檢驗

首先運用ADF法未經(jīng)特殊說明，本文實證計算及檢驗均由Eviews6.0完成對ln xt和ln yt及它們的一階差分序列進行平穩(wěn)性檢驗，結(jié)果見下表：

2E-G協(xié)整性檢驗

上述序列均為一階單整序列，接下來使用E-G法檢驗序列l(wèi)n xt和ln yt之間的協(xié)整關(guān)系。首先分別以ln xt和ln yt為因變量做出它們的OLS回歸并得到相應(yīng)的兩個殘差序列e1， e2，然后檢驗殘差平穩(wěn)性，檢驗結(jié)果如下表：

分別以ln xt和ln yt為因變量得到的兩個回歸殘差均平穩(wěn)，因此國房指數(shù)與宏觀經(jīng)濟景氣指數(shù)間存在協(xié)整關(guān)系。

（三）建立VAR模型

1VAR模型的建立

由E-G協(xié)整檢驗得出ln xt和ln yt存在協(xié)整關(guān)系，但無法確定兩者之間是否存在滯后期的影響以及該影響作用是否顯著，因此建立VAR模型。表3VAR模型滯后階AIC和SC值

4 脈沖反應(yīng)和方差分解

脈沖反應(yīng)函數(shù)可以反映VAR模型內(nèi)某一內(nèi)生變量的沖擊對其他內(nèi)生變量所帶來的反應(yīng)。通過對內(nèi)生變量協(xié)方差矩陣進行Cholesky分解，可得正交化脈沖響應(yīng)函數(shù)圖2和圖3。

國房指數(shù)和宏觀經(jīng)濟景氣指數(shù)波動一方面受自身變化的影響，另一方面還受到對方的影響，且上述影響均呈先增后減的特點。相對而言，國房指數(shù)對自身及對宏觀經(jīng)濟景氣指數(shù)的影響較為平緩且持續(xù)時間較短，大約50期左右即達到收斂；而宏觀經(jīng)濟指數(shù)對國房指數(shù)沖擊影響更為強烈，影響持續(xù)時間較長，如在15期左右的反應(yīng)顯示為負，且大約在80期附近才達到收斂狀態(tài)。

三、結(jié)論

通過本文實證檢驗與分析，可得以下結(jié)論：

（1）通過協(xié)整檢驗，發(fā)現(xiàn)國房指數(shù)和宏觀經(jīng)濟景氣指數(shù)間均存在協(xié)整關(guān)系，說明我國房地產(chǎn)業(yè)和宏觀經(jīng)濟整體運行情況密切相關(guān)。長期協(xié)整方程的建立從數(shù)量角度揭示出二者間的長期均衡關(guān)系。

（2） 由Granger因果檢驗得到，我國宏觀經(jīng)濟景氣程度對房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展和運行具有單向引導(dǎo)作用。

（3）國房指數(shù)和宏觀經(jīng)濟景氣指數(shù)的波動一方面會受到自身變化的影響，另一方面還受到對方的影響，且上述影響均呈現(xiàn)先增后減的特點。相對而言，國房指數(shù)對自身及對宏觀經(jīng)濟景氣指數(shù)的影響較為平緩且持續(xù)時間較短；而宏觀經(jīng)濟指數(shù)對國房指數(shù)沖擊影響更為強烈，且影響持續(xù)時間較長。

（5）通過方差分解可得，國房指數(shù)和宏觀經(jīng)濟景氣指數(shù)誤差主要由自身解釋，但國房指數(shù)占有重要的解釋能力。一定程度上反映出我國房地產(chǎn)業(yè)作為支柱產(chǎn)業(yè)對國民經(jīng)濟具有重要影響，房地產(chǎn)的沖擊對經(jīng)濟具有長期影響。

（6）通過建立VEC模型，發(fā)現(xiàn)長期趨勢的偏離在短時間內(nèi)可以得到修正，且修正作用明顯，同時宏觀經(jīng)濟景氣信息對房地產(chǎn)市場的影響較為迅速。

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房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)濟范文第4篇

資本的長袖繼續(xù)在房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)舞動，直讓人眼花繚亂：上個月專欄已經(jīng)提到58同城收購了安居客，4月14日，移動互聯(lián)網(wǎng)房產(chǎn)交易平臺房多多與專業(yè)分類信息網(wǎng)趕集網(wǎng)共同簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議，正式達成戰(zhàn)略合作伙伴關(guān)系。僅僅三天之后的4月17日，58同城與趕集網(wǎng)又正式宣布合并，同時宣布的消息還有騰訊先入股了58同城。

資本市場熱鬧和喧囂的背后，眾多的房地產(chǎn)經(jīng)紀人并沒有太多的激動或者是不安，因為且不說之前的各種資本進入房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)的并購事件，單說這次58趕集的進入，兩家公司的創(chuàng)始人在回答記者提問的時候已經(jīng)表示：58趕集將從“中國最大的分類信息服務(wù)網(wǎng)站”轉(zhuǎn)變?yōu)椤爸袊畲蟮姆康禺a(chǎn)交易服務(wù)平臺”，這個平臺的主要業(yè)務(wù)會放在新房銷售上，包括原來以二手房業(yè)務(wù)為主的安居客，都會成為新房銷售的平臺。

這樣的戰(zhàn)略選擇自有其道理：一方面，經(jīng)濟環(huán)境的改變導(dǎo)致新房銷售會越來越困難，而且開發(fā)商這些年早已改變了過去靠自己直接投放廣告攬客上門的模式，而是通過電商平系購房者，然后以銷售業(yè)績直接和電商平臺結(jié)算銷售傭金，不再另行支付廣告費用。所以電商平臺在和房地產(chǎn)開發(fā)商合作方面已經(jīng)是駕輕就熟。另一方面，也是更重要的一點：新房銷售的重點在房屋品質(zhì)本身，銷售人員的服務(wù)質(zhì)量對銷售過程的影響相比二手房買賣來說要小很多，也就是說新房銷售的核心競爭力首先并不是體現(xiàn)在銷售人員的服務(wù)質(zhì)量上。越來越多的業(yè)內(nèi)人士已經(jīng)充分認識到經(jīng)紀人給客戶的服務(wù)體驗在二手房買賣過程中顯得至關(guān)重要，或者說二手房買賣服務(wù)的核心競爭力就體現(xiàn)在經(jīng)紀人給客戶的服務(wù)體驗上。房地產(chǎn)經(jīng)紀人怎樣才能給客戶提供優(yōu)質(zhì)的服務(wù)體驗？當(dāng)然是要能夠最大限度地滿足客戶的需求。二手房買賣雙方的需求是什么？當(dāng)然是房地產(chǎn)經(jīng)紀人的專業(yè)服務(wù)。因為對于客戶來說，二手房買賣涉及的各種專業(yè)知識遠比一手房買賣要多，這才是客戶在能夠通過網(wǎng)絡(luò)平臺非常容易地和獲取房屋買賣信息的情況下仍然需要房地產(chǎn)經(jīng)紀人提供專業(yè)服務(wù)的關(guān)鍵原因。

在行業(yè)變革不斷滲入的今天，我們很欣喜地看到：不管是大公司還是小公司，越來越多的房地產(chǎn)經(jīng)紀公司已經(jīng)充分認識到了專業(yè)服務(wù)的重要性，并且正在這上面傾注更多的精力和資源。基于此，我們有理由相信：在資本的沖擊下、在互聯(lián)網(wǎng)的大潮中，傳統(tǒng)的房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)仍然能夠找到自己的生存空間。

房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)濟范文第5篇

【關(guān)鍵詞】行政管理；自律管理；管理制度

0 引言

為使我國房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)與國際接軌，需充分了解他國的戰(zhàn)略方針，政策及行業(yè)運作機制，本文旨在對日本房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)管理模式作必要介紹與綜合信息的闡述，為我國同行業(yè)發(fā)展提供參考最新數(shù)據(jù)。

1 日本房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)實行人歸業(yè)、業(yè)歸會及保證金保證業(yè)務(wù)和保證金等保管業(yè)務(wù)等的狀況

1.1 行政管理

1.1.1 管理主體

政府機關(guān)與特殊法人：

國土交通省

住宅金融支援機構(gòu)

UR都市機構(gòu)：獨立行政法人都市再生機構(gòu)

1.2 具體職能

國土交通省：政府機關(guān)，實施相關(guān)法律，政令的頒布，監(jiān)管等。

UR都市機構(gòu)主要業(yè)務(wù)內(nèi)容：

1.2.1 都市再生

作為都市再生的計劃者通過構(gòu)思方案，諸條件配備等的配套業(yè)務(wù)及作為合作者對事業(yè)計劃進行參與并推進民間的都市再生。而且謀求與地方公共團體等的合作推進全國都市再生。

UR都市機構(gòu)所從事的主要都市再生業(yè)務(wù)范圍有：

對伴隨產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換的大規(guī)模的土地利用的再編；在都市范圍內(nèi)形成生活?交流?經(jīng)濟據(jù)點；都市防災(zāi)性的提高與密集市街地的改善；通過民間出租住宅的供給支援等形成良好的住宅市街地；活用既存出租庫存的地域生活據(jù)點的完善。

1.2.2 居住環(huán)境

就由舊的都市基礎(chǔ)整備工團繼承的約76萬戶的出租住宅，進行力求既要保證居住者居住的安定又要給予合理管理的同時、通過以供給（照顧殘疾人）無障礙化、改善房間配置、適應(yīng)社會狀的設(shè)備水準(zhǔn)提高為目的的更新的住宅、屋外環(huán)境的改善、改建事業(yè)事等實施居住區(qū)的綜合再生及有效利用。

1.2.3 災(zāi)害復(fù)興

支援因地震等受災(zāi)地的復(fù)興事業(yè)及強化都市的防災(zāi)機能。

1.2.4 郊外環(huán)境

以少子高齡化的對應(yīng)，共生環(huán)境，安全安心的城市制作為題目靈活運用地域的特性，謀求實現(xiàn)有魅力的郊外及地方居住。

2 自律管理

2.1 全宅聯(lián)（公益社團法人全國宅地建筑物交易業(yè)協(xié)會聯(lián)合會的簡稱）

由于宅地建筑物交易業(yè)者的業(yè)務(wù)是以對國民來說最為重要的宅地和建筑物的供及流通等為主要內(nèi)容的，特別要求其公共性與社會性。為使這些業(yè)務(wù)公平公正地得以運作，與此相關(guān)的法律制度和行政體制的完善成為重要的事項。此外，宅地建筑物交易事業(yè)者自身也應(yīng)充分意識到其業(yè)務(wù)所具有的公共性與社會性，并盡力于根基在此基礎(chǔ)上的活動尤為重要。

因此，宅地建筑物交易業(yè)者相互協(xié)作，不斷努力，為保護一般消者和謀求宅地建筑物交易業(yè)健全地發(fā)展，根據(jù)宅地建筑物交易業(yè)法第74條，在全國各都道府縣設(shè)立了宅地建筑物交易業(yè)協(xié)會（宅建協(xié)會），而且還設(shè)立了作為全國組織的全宅聯(lián)。

全宅聯(lián)，為達成上述目的，在對不動產(chǎn)進行調(diào)查研究和進行政策提議的信息提供活動的同時，還實施了房地產(chǎn)交易等啟發(fā)事業(yè)及房地產(chǎn)相關(guān)人才培養(yǎng)事業(yè)。

全宅聯(lián)是以全都道府縣的區(qū)域為單位的47個宅地建筑物交易業(yè)協(xié)會為會員的。從屬于這些會員的構(gòu)成成員（為宅建協(xié)會會員的宅地建筑物交易事業(yè)者），大約有10萬家，構(gòu)成不動產(chǎn)業(yè)界名符其實最大的團體。會員所擁有的構(gòu)成成員的大多數(shù)是中小不動產(chǎn)事業(yè)者，全國團結(jié)一致取得相互合作的成果。

2.2 全宅保證組織

全宅保證是隨著昭和47年的宅建業(yè)法的部份被修正并制度化后設(shè)立的團體。昭和47年12月召開設(shè)立總會，開始活動后立刻有宅建協(xié)會的所屬構(gòu)成成員約4萬5000名入會。昭和48年3月，會員數(shù)達5萬6000名，獲得了建大臣的社團法人許可。同年5月接受指定業(yè)務(wù)后，從次月6月開始了宅建業(yè)法第64條的第3款中規(guī)定的對意見的解決、研修、償還業(yè)務(wù)。昭和55年，由于在宅建業(yè)法第64條の3?第3項增加了為謀求“宅地建筑物交易業(yè)的健全發(fā)展的必要業(yè)務(wù)”，也開始對流通機構(gòu)的完善和促進流通的現(xiàn)代化等助事業(yè)的推進做出貢獻。昭和62年1月開始定金保證業(yè)務(wù)，推進保證的擴充，從昭和63年11月開始推進以定金等保管業(yè)務(wù)為開端的種種業(yè)務(wù)。之后順利發(fā)展，平成23年3月末的會員數(shù)約達到10萬社。全國的宅建業(yè)者約80%歸屬其中。平成18年（2006年）5月“公益法人制度改革關(guān)聯(lián)3法”成立，于平成20年12月開始施行，公益法人（社團法人及財團法人）的制度改革得到推進。作為社團法人的全宅保證也為謀求公正的不動產(chǎn)交易和消費者保護于平成24（2012）年度過渡到公益社團法人。全宅保證是從事解決以宅地建筑物交易業(yè)者為構(gòu)成成員的宅地建筑物交易相關(guān)的意見及賠償業(yè)務(wù)的公益法人組織。全宅保證的主要事務(wù)所（中央本部）設(shè)在東京都千代田區(qū)，從屬事務(wù)所（地方本部）分別設(shè)在47個都道府縣，采用在全國各地都能夠解決宅地建筑物交易相關(guān)意見及受理賠償?shù)慕M織體制。中央本部和47個都道府縣的地方本部在謀求會員管理、意見解決、賠償、研修等范圍業(yè)務(wù)處理上相互有機合作的同時，致力于合理的組織運營。

全宅保證的目的和主要業(yè)務(wù)

按宅地建筑物交易業(yè)法（以下“宅建業(yè)法”第64條的第2款，規(guī)定了關(guān)于“宅地建筑物交易業(yè)保證協(xié)會”的指定事項。公益社團法人全國宅地建筑物交易業(yè)保證協(xié)會（下稱“全宅保證”），就是基于此而設(shè)立的保證協(xié)會，全國宅地建筑物交易業(yè)者（以下“宅建業(yè)者”）中大約80%加入了該協(xié)會。該協(xié)會以解決買賣物件購入者，出租物件借人等顧客與會員宅建業(yè)者間糾紛的相關(guān)意見，以及萬一未能解決時的償還業(yè)務(wù)為中心，實施為謀求宅建業(yè)務(wù)相關(guān)各方資質(zhì)提高的研修，以及服務(wù)于消者的一系列不動產(chǎn)相關(guān)的研討會等。而且，還施行為公平、公正、安全地進行交易的保證金保證業(yè)務(wù)及保證金等保管業(yè)務(wù)。此外，接受國土交通大臣的承認，進行旨在謀求宅地建筑物交易業(yè)健全發(fā)展的各種必要的業(yè)務(wù)。同樣地，成為全宅保證的保證業(yè)務(wù)基礎(chǔ)的，償還業(yè)務(wù)保證金分擔(dān)金的合計委托保管額（償還業(yè)務(wù)保證金）在平成23（2013）年3月末至今，約達600億日元。

2.3 全日本房地產(chǎn)協(xié)會

公益社團法人全日本不動產(chǎn)協(xié)會是從建設(shè)大臣領(lǐng)受了設(shè)立許可的公益法人，以昭和27年6月10日“宅地建筑物交易業(yè)法”首次公布為契機，于同年10月1日成為具有業(yè)界設(shè)立歷史最悠久之盛譽且擁有全國47個都道府縣房地產(chǎn)業(yè)者的全國性組織。

本協(xié)會在房地產(chǎn)是產(chǎn)業(yè)的基礎(chǔ)，土地和宅地建筑物的供及流通是國民生活的根本的認識下，開展為確保消費者的安全和公正，促進有效利用等活動，及貢獻社會和業(yè)界健全地發(fā)展等系列活動。

特別是本會伴隨著公益法人制度改革，被內(nèi)閣總理大臣認定為符合公益認定基準(zhǔn)的團體，接受了作為“公益社團法人”的認定，從平成25（2013）年4月1日起，以“公益社團法人全日本房地協(xié)會”身份開展各項業(yè)務(wù)活動。

（1）主要業(yè)務(wù)

a.進行國內(nèi)外房地產(chǎn)相關(guān)的調(diào)查研究及信息收集，同時將通過對其所做研究而提供給政府的政策建議及提供的信息作為出版物進行刊行出版

b.面向從事宅地建筑物交易業(yè)者或?qū)⒁獜氖抡叩难行蓿v習(xí)及指導(dǎo)

c.面向國民進行關(guān)于房地產(chǎn)交易知識的普及，啟發(fā)，指導(dǎo)及建議

d.舉辦房地產(chǎn)相關(guān)會議及演講會等

e.開展對受災(zāi)者及其他社會弱者的支援或?qū)Φ赜蛏鐣慕∪l(fā)展有益的啟發(fā)活動、支援活動及其他貢獻社會的活動

f.開展以謀求會員利益或促使其彼此和睦為目的的事業(yè)

g.此外還開展為達成本會目的的必要事業(yè)

（2）事業(yè)活動

a.全國房地產(chǎn)會議；b.社會教育事業(yè)；c.研究指導(dǎo)事業(yè)；d.公益社團法人房地產(chǎn)保證協(xié)會；e.國際交流

3 管理制度

3.1 保證金等保管制度

A.成為對象的交易

如宅建業(yè)法第41條的第2款規(guī)定的，當(dāng)宅地建筑物交易業(yè)者自身成為賣主時，在向買主的一般消費者出售完成物件的情況下，要領(lǐng)受買賣貨款的10%或者超過1000萬日元的保證金等時候，必須對保證金等采取保全措施。保證金等保管制度就是其中之一。

B.保證金等保管制度的結(jié)構(gòu)

保證金等是根據(jù)此項制度，由全宅保證地方總部代替賣主接收進行保管，直到物件交付和所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)（包括登記所必需的必要文件由賣主向買主的交付的場合）完全辦完為止。

C.保管費的有無

不需保管費。

D.事業(yè)內(nèi)容

根據(jù)宅建業(yè)法第64條的第3款，會員身份的業(yè)者在處理與宅地建筑物交易業(yè)相關(guān)的交易時，全宅保證要以解決來自客戶的不滿為開端，處理因交易產(chǎn)生債權(quán)相關(guān)的償還業(yè)務(wù)，并對宅地建筑物交易業(yè)從事者實施研修措施。自昭和62年導(dǎo)入保證金制度以來，一直開展謀求交易安全?促進流通機構(gòu)登錄等保證金保證業(yè)務(wù)。根據(jù)昭和63年11月的宅建業(yè)法第41條的第2款實施保證金等保管事業(yè)，謀求保護消費者利益和流通的完善順利，及宅地建筑物交易業(yè)者信用的提升。

除此之外，還致力于繼續(xù)不斷地提供宅地建筑物交易相關(guān)信息，及對公平公正而且安全的交易進行啟發(fā)督導(dǎo)。

E.償還業(yè)務(wù)

全宅保證從事的業(yè)務(wù)有，關(guān)于會員與其所擁有的宅地建筑物交易客戶進行交易產(chǎn)生的債權(quán)，及對其損害（損害的補償）進行補償?shù)氖聵I(yè)。 當(dāng)宅地建筑物交易者等卷入糾紛，在意見解決事業(yè)解決不了，受害者希望獲得損害賠償時，全宅保證代替會員對其進行以上限為會員主要事務(wù)所大約1000萬日元（擁有從屬事務(wù)所的場合每個事務(wù)所均追加500萬元）的金額（賠償業(yè)務(wù)保證金）進行賠償。

當(dāng)然，關(guān)于宅建事業(yè)者成為該協(xié)會會員之前的交易也成為對象。賠償事業(yè)不需要因裁判而有的手續(xù)，根據(jù)因宅地建筑物交易蒙受損害者提出的申請，對提出的該申請是否是與宅地建筑物相關(guān)，申請者所擁有的債權(quán)金額算定等的認證進行審查。

F.研修業(yè)務(wù)的說明

研修業(yè)務(wù)是指以交易主任者所從事其他的宅地建筑物交易業(yè)業(yè)務(wù)或者即將從事者為對象，以謀求宅地建筑交易業(yè)相關(guān)知識及能力提高為目的，由全宅保證的各地方本部與宅建協(xié)會一道共同進行的研修。

G.紙上研修的實施內(nèi)容

全宅保證根據(jù)宅建業(yè)法第64條的第6款規(guī)定，作為研修業(yè)務(wù)的一環(huán)以宅地建筑物交易業(yè)者等為對象對其實施紙上研修。實施至今的紙上研修自開始到現(xiàn)在共128期。

3.2 保證金等保證制度

A.成為對象的交易

身為一般消費者可以與賣主與買主一樣，向流通機構(gòu)登錄物件，全宅保證會員則可利用成為客付（受客）媒介業(yè)者的交易（不過，只根據(jù)本會規(guī)定實施保證。）

B.保證限度額

所謂保證限度額就是被授受的保證金的數(shù)額，限度是在買賣價格的20%以內(nèi)到1000萬日元間。

C.保證期間

如果是發(fā)行保證書，是直到交付或者所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的所有項完結(jié)為止。

D.保證費用的有無

無需保證費。

E.產(chǎn)生保證金的支付的場合

盡管買賣合同效力喪失，買主不能從賣主接受保證金的返還的場合須支付保證金。

F.面向消費者的研討會：在47 都道府縣設(shè)立宅建協(xié)會的房地產(chǎn)相關(guān)免費協(xié)商窗口。