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房地產企業經營分析范文第1篇

關鍵詞：房地產企業經營管理

中圖分類號： F235 文獻標識碼： A

房地產經營是從事房地產業的人對房地產項目進行的經濟營建,主要表現了房地產企業與房地產市場的經濟關系.而房地產管理是房地產從業者對房地產企業內部的資源,方案進行人性化,科學化,經濟化的優化操作和整合.其實,房地產開發已經貫穿房地產的經營與管理中,或者說房地產經營與管理涵蓋在房地產的整個流程,通過合理,有效的房地產經營與管理以達到房地產企業利潤最大化,風險最小化,資源整合最優化,最終實現社會責任化。

1、成功經營房地產企業所需要的核心競爭力

房地產企業的核心競爭能力就是指可以給企業帶來巨額利潤,并且是在企業開發、經營過程中形成的、很難被競爭對手模仿的那種獨特的資源、知識和能力。它是房地產企業在房屋的建設、銷售、轉讓、出租過程中形成的具有自己獨特的競爭優勢的經營實力,是企業的文化、技術、產品、管理等各方面能力在市場上綜合優勢的反映。房地產企業非常重要的核心競爭力包括三大資源、三大能力和四種意識。三大資源是指人力資源、資金資源和土地資源。三大能力是指營銷策劃能力、規劃設計能力和創新能力。四種意識是指品牌意識、服務意識、文化意識和信用意識。房地產企業必須具有創新的品牌意識,重視自己的品牌,維護自己的品牌。培養品牌意識,樹立自己的品牌,是房地產企業核心競爭力的重要方面。品牌經營是房地產企業核心經營的核心,它對消費者和房地產企業都具有非常重要的意義,對提高房地產企業的核心競爭能力,要求轉變企業的經營機制,強化企業人才培養機制和人力資源管理機制,提升企業的融資能力,提高企業營銷策劃能力,建立企業文化和誠信機制,增強企業的團體凝聚力,進行企業的技術創新、管理創新和品牌創新。

2、房地產企業經營基本要素

2.1房地產企業的內部管理

優秀的上進的企業內部經營管理素質是房地產企業的第一基

本素質。房地產企業的內部管理大體上可以總結為一個根本、兩個側重點和三個建設。一個根本就是指在管理上,房地產企業要做到以人為本；兩個側重點就是指房地產企業要做到標準化管理并且要實施IS09000質量保證體系；而三個建設是指房地產企業要不斷地進行進步的制度建設、先進的企業文化建設和有競爭能力的組織建設。

2.1.1必須具有自己獨特的企業經營理念和企業精神,更要尊重人性,盡可能多地考慮企業員工和客戶的利益,為社會做盡可能多的益事,并把以人為本的這一理念作為指導企業發展的最高行為準則,也可以說實施以人為本的管理是房地產企業成功的根本所在。

2.1.2房地產企業實施IS09000質量保證體系是非常迫切和必要的,它是企業成功經營的基礎。而IS09000質量保證體系是全世界頂級專家經過對全球成千上萬的成功企業的質量管理進行總結,并且經過科學周密的研究論證而形成的企業管理質量體系。

2.1.3房地產企業要取得成功,就必需進行與時俱進的制度建設、先進的文化建設、有競爭能力的組織建設,這也可以說是房地產企業成功經營的前提條件。

2.2外包管理

隨著經濟全球化和社會分工的不斷發展,企業的專業化的生產經營要求越來越強。房地產企業也不例外,必需不斷培養自己的專業化經營,把更多的優勢資源配置在自己專業化的領域,發揮自己更大的競爭優勢。這就要求房地產企業必需把大多數的工作,如項目的規劃設計、建設管理、監理、銷售等,以外包的形式分包出去。房地產企業切忌“小而全、大而全”的思想,應在充分發揮自身優勢的基礎上,通過外包充分合理地利用外部優秀的專業化資源進行經營管理,從而達到提高生產效率、降低成本,增加資本流通效率和企業應對各種風險的能力。這樣企業就可以把自己的主要資源充分合理的利用在培養自己核心競爭能力的方面,從而不斷地提高企業的競爭能力。因此房地產企業必須培養自己的優質的外包管理素質。

3、房地產企業經營管理方式

3.1建立風險預警體系

建立房地產風險預警體系，便于房地產企業更自覺、更系統地管理項目開發過程中的風險。由于房地產開發項目有自己的特點，風險不能完全用定量指標來衡量, 很多情況下僅憑管理者的主觀分析來判斷風險。因而，在預測企業經營風險時,應建立合理的風險指標體系，引入“A計分法”，即把影響企業風險的經營因素列出,再根據其影響大小賦予不同的值,然后根據企業實際情況對各影響因素做標記，加總有標記的各項分值，最后與臨界值比較來評價經營風險狀況。依據建立的風險指標體系，并憑借以往房地產開發項目中的經驗和歷史數據，運用先進的技術和手段，加以整理分析，通過信息中心收集的最新信息和數據，對房地產行業和房地產開發項目進行風險預警，如果發現風險，立即啟動風險預警，并采取相關措施，進行風險防范。

3.2創新營銷方法

3.2.1實行分期付款：靈活的付款方式是促進房地產銷售的有效方式，也是目前大多數國家房地產業銷售的成功經驗。分期付款是指在取得房屋居住權時已交納了一部分房款，待居住后分期付清其余款的付款方式。

3.2.2實行貸款購房：也稱為按揭方式，是指由金融機構或其他機構提供給消費者用于購買住房的貸款及其擔保，購房者提供全部房屋價款的20%~30%作為購房的首期付款，其余由銀行貸款墊付，并且由開發公司為購房者提供不可撤銷的全部擔保。購房者須按貸款合同規定的還款方式與期限每月到銀行歸還貸款本息。

3.2.3預租預售：為了分散投資風險，減輕借貸壓力，投資者可以通過預租預售的形式出售房地產。若在一個項目開發前就能采取這種措施，會減少風險，增加安全性，但是，預售價一般要比工程完工后的最終售價低，造成一些損失。投資者取得的收益會因其風險的降低而減少。因此，在投資決策時，應正確處理收益與風險之間的關系。

3.3建立健全企業的財務管理體系

從企業的高管到普通的財務人員都要深刻地認識到財務工作的重要性和對企業的深遠影響。從而企業要重視財務管理工作，突出財務工作在企業日常管理中的重要位置。在企業管理體系的建設當中首先要嚴格遵守國家相關的制度，從企業財管管理工作的特點出發，根據企業自身的規模等特色，建立健全符合本企業的現代企業財務管理體系。要強化財務管理工作的預算和反應機能，以財務預算作為重要手段，及時反饋出企業的經營現狀。實現財務信息的時時分析與管理，為企業的經營決策提供準確而又科學的參考依據。

3.4豎立良好的企業形象和自身品牌

對自己的企業要有個正確的市場定位，有合理而又有前瞻性的市場定位。這就要求企業要對細分自己的市場，根據現有的資金實力，業務能力和資金募集能力寺確定企業發展的方向。房地產與質量是息息相關，因為它的產品需要輕受長時間的考驗。加強對質量的控制，從設計到施工直到最后的驗收與售后工作，都要保證質量第一的理念貫徹到底。品牌不是固定的，它需要不斷地創新。因此，房地產企業必須有創新的意識與觀念，掌握核心競爭力，改變產品單一，特色不突出的缺點。突出企業自己的優勢，創造出既符合時代的潮流，又有底蘊的房地產產品。培養和創造出突出的企業文化，一個特點鮮明的企業文化，可以凝聚起員工的向心力，還可以感染到消費者，讓消費者增加對些企業的認可程度，增加潛大消費者的規模。

3.5加強資金管理

資金運用和管理的好壞,直接關系到企業的正常運行和整體效益,提高資金的運行效率就顯得尤為重要。所以對企業內部資金運行應進行靜態控制、實時監控、動態管理、集中管理、統一調配、監督控制,實行資金按調度使用,制定嚴格的用款制度,重點掌握工程項目資金的來龍去脈。通過加強資金管理也可以做到深化成本管理。

房地產企業經營分析范文第2篇

［關鍵詞］房地產市場；企業；周期波動；資本；土地

1 房地產市場的周期波動特點

任何行業都存在周期波動現象，房地產也不例外。房地產存在供過于求、供求平衡和供不應求三種狀態，這三種狀態同時也構成了房地產的整個波動周期。當房地產市場產生供過于求時，就會使房屋空置率高，房價變低；當房地產市場出現一片繁榮景象時，說明房屋供不應求，這時房價會迅速增長，房屋空置率也會下降；只有在供求平衡時，房地產市場的發展才是最穩定、最健康的。從供不應求至供過于求形成了房地產的一個周期，這個周期是長期的并具有循環的特性。也就是說，這個周期發生在很長的一段時間內，短期只會表現一種狀態。

復蘇、擴張、收縮、衰退四個周期過程是房地產業和其他產業都存在的。就房地產業而言，可細分為復蘇與擴張、繁榮、危機與衰退以及蕭條四個階段。這四個階段形成了擴張與收縮的房地產周期。在擴張階段，由于社會經濟活動的擴張導致對空間的需求增加，房地產市場出現供不應求的局面，從而刺激房地產企業項目開發活動頻繁。房地產項目開發活動的頻繁出現，會創造許多新的就業機會和增大對相關產業需求，刺激了社會經濟的發展。在收縮階段，房地產市場就會出現不景氣、衰退的局面，這個時候房地產市場與社會經濟活動之間的關系惡化，房價下降、房屋空置率居高不下，最終出現經濟下滑，導致社會對空間需求下降的惡性循環。良性循環與惡性循環互替，房價起始原點上揚，經歷了擴張和收縮兩個過程，最后落回價格原點，構成了一個循環周期，這樣不斷循環往復下去，就形成了房地產的周期波動。

2 房地產企業應對市場周期波動的經營措施

(1)業務組合策略。隨著房地產市場競爭越來越激烈，多元化業務組合成為房地產企業有效規避單一業務經營風險的發展趨向和最佳選擇。所謂業務組合是指企業在經營一種特長主業之外，同時再經營一種或幾種輔助產業，以實現經營利潤的最大化。而此業務組合策略的多元化，既可以利用資本運作得以實現，又可以通過產品組合經營得以實現。房地產企業的業務組合設計應以價值為導向，具體情況具體對待，業務組合選擇方法非常靈活。但是在一般情況下應遵守以下規則：①不偏離主營業務原則。從業務組合的定義可以看出，多元化業務組合是以主營業務為中心的，輔助業務只起輔助作用，任何產品的開發、生產和經營都不能凌駕在主營產品之上。不務正業，會導致整個經營失敗。當然主營業務也不是一成不變的，推陳出新也是非常好的想法，但不可操之過急，一定做好充分準備穩定過渡。②輔助主營業務原則。所謂業務輔助就是所經營的其他業務必須是為主營業務的推廣與銷售而設的。如果所經營的其他業務超出了這個范疇或者與主營業務沒有任何依附關系，就不能稱之為業務組合，而是多產品的經營。③易于經營原則。在業務經營上，輔助業務難度應次于主營業務，即輔助業務的生產、銷售和推廣必須保證易于經營，不得過分將時間和精力用在輔助業務上，減少對主營業務的關心。

作為主營業務的經營助手，在遵守以上原則的前提下，可從降低成本、占領市場、提高主營業務形象等角度出發，不斷開發新的輔助業務。譬如，香港恒基兆業地產有限公司自成立30多年來先后受到亞洲金融風暴、“非典”等影響，這些外部因素使得香港房地產市場出現了異常的暴漲和暴跌，極大的波動風險依然沒有撼動“恒基地產”的穩健發展局面，其重要策略之一是走了多元業務組合的道路。在受到了亞洲金融風暴、“非典”等外部因素的影響后，房地產市場不景氣，處于收縮和衰退階段，這個時候“恒基地產”收購油麻地小輪、中華煤氣、美麗華酒店等企業并實現整個企業內部重組，利用自身的業務組合優勢，有效地抵御了周期波動風險，使公司的地產主業順利渡過難關?！昂慊禺a”的成功影射了一個道理，采取多元化業務組合的策略是企業有效規避風險的一項重要舉措。

(2)資本動作策略。①從“恒基地產”的經營策略可以看出，并購與重組可有效穩定現金流。“恒基地產”在遇到市場出現異常的暴漲和暴跌情況下，通過并購與重組實現多元化經營，減少了對主營業務的過度依賴，有效規避了周期波動風險。而且多元化經營可以保持組織資本和聲譽資本以及在財務和稅收方面的優勢。②業務組合經營有利于企業產生成本優勢。在房地產的擴張階段，可以實現利益的最大化；在房地產衰退或蕭條階段，并購和重組產生的規模經濟效應能有效地保持企業現金流穩定，降低周期波動帶來的企業風險。③財務協同效應在防止房地產周期波動風險上的應用。財務協同效應就是在可融資環境下，利用企業間的合并，實現優勢互補，揚長避短。有的企業有大量內部現金流但缺乏投資機會；有的企業內部現金流不足但有較大的投資機會。在經營不利的情況下，就可考慮企業之間融資，揚長避短，充分發揮企業的優勢。此外，當并購企業與目標企業的現金流量沒有明顯的高度相關時，風險分散化的目的就會達到。

(3)土地儲備策略。房地產企業不論處于任何市場周期中都應當有良好的土地儲備結構，它可以有效遏制房地產周期波動帶來的風險，從而穩定現有市場和獲得未來的長足發展。目前，在房地產競爭如此激烈的條件下，如何進行土地儲備是房地產企業值得關注的問題。筆者總結了三個思考點如下：

①企業建立和完善現代管理體制，能夠對企業科學的制訂短期、中期和長期的戰略計劃。就土地儲備而言，戰略目標的規劃應堅持“適度提前”的基本原則。特別是在房地產市場處于低迷階段更應該注重增加土地儲備，以便滿足市場恢復高漲時的大量土地需求。②應深入研究城市發展規劃和不同地段的開發價值，從多種渠道獲得土地資源，保持良好的儲備結構。這就要求房地產企業有高瞻遠矚的戰略眼光與發達的信息平臺，能夠第一時間獲得土地信息并合理分析土地潛質，積極參與招標、拍賣工作，爭取獲得成本低、潛質好的土地。③區位選擇也是非常重要的土地儲備策略。選地的時候要特別注重重點區域，重點區域存在重要的商機，但并不是每個企業都有機會競爭到重點區域的土地。因此，在實際操作當中，還應注意一些不被人們重視，卻存在巨大潛質的土地，如政府規劃方向、工業園區外搬等。

3 結 論

房地產市場發展總的趨勢會逐步向上，表現為有“起”有“伏”的周期性波動發展。房地產企業要想在激烈的市場競爭中立于不敗之地，必須認識和把握房地產市場發展的周期性波動規律，并及時地作出相應的判斷和果斷地調整企業戰略，這樣才能使企業跟上發展的腳步。

參考文獻

［1］劉洪玉.房地產開發經營與管理［M］.北京:中國建筑工業出版社，2005.

房地產企業經營分析范文第3篇

文章編號：1005-913X（2015）07-0165-02

在房地產企業經營發展的過程中，由于其自身發展規模以及發展項目上的特性，導致房地產企業在經營發展的過程中必然會動用大規模的資金以保證自身經營發展過程中的穩定性，保證房地產企業能夠通過資金的投資回收來更加有效地擴大企業規模和提升企業的經濟效益，在這種情況下，房地產企業經營發展過程中所面臨的財務風險也會越來越多，對于房地產企業的經營發展會造成越來越重要的影響，采取科學合理的防治措施來提升房地產企業在面臨財務風險時的抵抗性，也已經成為當前房地產企業必須重點考慮的問題。

一、房地產企業財務風險的主要內容

房地產企業的財務風險是指在房地產企業經營發展過程中，在經營發展的過程中出現的最終財務活動成果與預期經營發展成果出現偏差的現象。財務風險是房地產企業在經營發展中必然面臨的諸多風險之一，一般來說房地產企業在經營發展過程中面臨的財務風險主要包括籌資風險、投資風險、經營風險以及收益分配風險四種類型，同時房地產企業財務風險還具有不確定性、分散轉移性、預測決策性以及必然存在性等相關性能，對于房地產企業的正常穩定發展造成了非常大的威脅，是房地產企業在經營發展過程中必須重點注意防治的風險內容。

二、房地產企業財務風險的形成原因

根據房地產企業所面臨的財務風險的性質進行具體的分析，一般來說房地產企業財務風險形成的原因可以分為內部原因和外部原因兩種類型。具體來講，房地產企業財務風險的形成原因主要包括以下內容。

（一）房地產企業財務風險的內部原因

房地產企業財務風險的內部形成原因又可以根據其不同的性質分為房地產企業自身的經營原因、房地產企業的內部資金流動原因以及房地產企業的財務管理工作質量原因等三種類型。

首先，房地產企業自身經營原因造成的財務風險主要指的是由于房地產企業經營發展過程中自身經營管理水平不高、經營管理理念較為落后、項目投資時過于盲目、缺乏有效的市場調查和分析工作內容、對整體房地產市場的競爭缺乏有效的評估等等，最終造成房地產企業自身經營管理工作水平落后，進而造成經營發展過程中出現財務風險；其次，房地產企業的內部資金流動原因造成的財務風險主要指的是房地產企業在資金流動的過程中，存在著自身資金結構不夠合理、外來資金流動量過大的現象，這種情況下一旦外來資金出現波動情況必然導致房地產企業面臨著相應的財務風險；最后，房地產企業的財務管理工作質量問題主要原因是房地產企業在財務管理工作過程中，財務管理工作水平不高，并且經常出現財務管理漏洞，導致自身財務管理工作難以取得有效的成果，部分房地產企業財務管理工作甚至存在監守自盜的現象，自然也會造成房地產企業經營發展過程中的財務風險。

（二）房地產企業財務風險的外部原因

房地產企業財務風險形成的外部原因則主要包括市場原因、國家政策原因以及其他意外因素等等。

首先，房地產企業市場原因形成的財務風險主要指的是房地產企業在項目運行過程中，沒有完全地把握好市場的變化情況，沒有做好市場信息的調查分析工作，沒有根據當前階段市場的實時需求完成項目運行籌劃工作，進而導致房地產企業在項目運行工程中出現項目買賣不夠順利，進而出現了房地產企業的財務風險現象；其次，國家政策原因導致的房地產企業財務風險主要指的是由于國家房地產政策宏觀調控過程中造成的房地產企業財務風險，當前國家政策原因事實上是造成房地產企業出現財務風險的本質原因；最后，其他意外因素造成的房地產企業財務風險主要指的是房地產企業在經營發展的過程中出現的一系列意外因素的統稱，房地產企業在經營發展過程中很有可能遭受到非常多的外界影響因素，例如，項目運作過程中的地震因素、安全因素等等，都會造成房地產企業經營發展過程中大量資產流失，進而出現房地產企業財務風險現象。

三、房地產企業財務風險的治理措施

綜合上述房地產企業財務風險的形成原因，房地產企業在經營發展過程中應該結合自身經營發展的特性，采取科學合理的治理措施，提升房地產企業在面臨財務風險過程中的抵抗能力，保證房地產企業規模實現健康快速的提升。具體來講，房地產企業在面臨財務風險的過程中應該采取以下治理措施。

（一）提升房地產企業財務管理工作質量

房地產企業應該通過提升房地產企業財務管理工作質量來達到規避房地產企業財務風險的目的，首先，房地產企業應該針對員工自身在財務管理工作上的理念進行全面的更新，保證企業財務管理工作觀念能夠有效地契合當前財務管理工作的發展和要求，能夠緊緊跟隨在國家房地產市場宏觀調控政策的指引，從而有效地提升房地產企業上下在財務管理工作上的風險意識，更加有效地做好企業財務管理工作；其次，房地產企業應該針對自身的財務管理工作制度進行優化和完善，將財務管理制度更加深層次和更加全面的融入到企業的經營發展工作中，通過科學標準的制度來實現企業財務管理工作質量以及工作范圍的進一步提升，保證企業財務管理工作能夠取得更加有效的應用成果，幫助房地產企業更好地規避財務風險。

（二）加強房地產企業項目運作流程的優化

房地產企業應該在項目運作的過程中進一步優化項目的運作流程，針對項目運作過程中存在的財務風險進行分解和分析，加強財務管理工作在項目運作過程中各個流程的應用，以便更有效地完成財務管理工作的同時，也能夠有效地調整房地產企業的項目運作內容，保證項目運作過程中出現的財務風險得到有效的控制，提升項目運作效益的同時有效的提升房地產企業的整體經濟效益。

（三）加強財務管理工作的預算機制應用

房地產企業還應該充分加強預算機制在財務管理工作中的應用，有效的達到提升房地產企業財務管理崗工作質量，減少企業財務風險的目的。房地產企業可以將預算管理機制全面的應用在自身的經營管理工作中，包括企業的財務管理、人員管理、行為管理、項目管理等內容，房地產企業可以通過對預算管理的應用來有效地提升其經營發展過程中的控制能力，通過科學統籌的安全以及規范合理的預算制度來有效地降低企業在進行上述工作時面臨的財務風險，從而有效地達到控制房地產企業財務風險的目的。

（四）加強市場調查

房地產企業在經營發展的過程中應該時刻加強對市場情況的分析調查，加強對國家宏觀調控政策的學習和領悟，通過對上述內容的學習來衡量當前自身在市場競爭的地位，進而更好的做好房地產企業的經營發展工作，也有效的降低房地產企業的財務風險。

房地產企業經營分析范文第4篇

[關鍵詞]作業成本法；房地產；成本估算

doi：10.3969/j.issn.1673 - 0194.2017.08.003

[中圖分類號]F234.2 [文獻標識碼]A [文章編號]1673-0194（2017）08-000-02

隨著社會經濟的飛速發展，人們對住宅的要求也越來越高，造成了房地產開發商的經營成本越來越高，導致房地產開發商的經濟效益逐漸變小。房地產開發商想要在激烈的市場競爭中，得以生存，就要使房地產的運營成本降低，因此，可以具體應用作業成本法進行控制。作業成本法是以市場為導向，能夠合理、準確的引導企業在做高質量建筑的情況下，實施低成本策略，贏得高利潤收入，提高房地產企業產品競爭力的方法。

1 作業成本法概述

1.1 作業成本法

作業成本法可以稱為作業成本分析法、作業成本計算法、作業成本核算法，也可以稱為ABC成本法。它是由美國會計大師埃里克?科勒（Eric Kohler）教授于1952年提出的作業、作業賬戶等新概念，由喬治?斯托布斯（George Staubus）教授于1971年全面研究與討論了作業、成本、作業會計等概念而產生的。這種成本計算方法是現代化、經濟發達社會的產物。作業成本法的推出，引起了社會各界人士的關注，它是把整個資源按照資源動因分配到生產作業場所的、作業的成本是按照作業動因分配到每個產品上的。

1.2 作業成本法的優勢

作業成本法能夠使社會經濟快速發展，同時也能滿足房地產行業對管理企業成本的需求。作業成本法主要應用于強化企業生產經營過程中的管理，并實時注意企業各項活動所產生的成本以及加強成本管理方面。因為作業成本法在歐美地區的應用得到了一致好評，也產生了良好的經濟效益，所以我國也可以把作業成本法應用在房地產行業上。隨著社會經濟的發展，房地產行業的交易成本日益加大，而房地產行業要想提高自己的經濟效益，就可以應用作業成本法來核算企業的經營成本，促使企業的整個經營運作流程變得順利，避免企業一些不必要的花銷，促使房地產盈利。

2 作業成本法估算的一般步驟

房地產行業在企業經營過程中實施作業成本法分為以下四個步驟。

2.1 鑒定作業

房地產企業在實施作業成本法時，必須明確實施目標和實施范圍。實施目標是作業成本法估算出的數據信息，實施范圍是實施作業成本法的執行部門或整個房地產企業。無論如何，首先要明確作業成本法的實施對象。房地產企業要建立實施作業成本法的團隊小組，就要確定作業成本法的領頭，房地產企業的財務會計負責人或其他相關負責人。

2.2 建立作業成本庫，并將資源追溯到對應的作業中

在建立作業成本庫之前，實施作業成本法的工作小組要詳細調查房地產企業的經營情況，并了解房地產企業的經營過程，理順房地產企業生產成本的流動狀況及過程，分析房地產企業成本的發起源頭以及影響因素。房地產企業要使企業的每一部門都能對本部門所產生的成本負責，這有利于實施企業作業設計和把控好分配的工作責任制。作業成本法是把房地產企業在經營過程中各種成本的運用情況，進行了一個統籌規劃，把不同情況生成的成本詳細記錄在不同的作業數據庫中，每一個作業成本數據庫內部的成本數據信息的性質是相同的。房地產企業在查找企業作業成本時，企業的財務會計可以更加便捷地核算房地產企業的經營情況。

2.3 確定每一種作業的成本動因

房地產企業的作業成本法需要核算房地產企業大量的經營數據信息，所以房地產企業要建立好作業成本核算體系，在作業成本核算體系的基礎上輸入具體的房地產企業所經營的成本數據。而作業成本動因是指房地產企業運作過程中，企業把作業成本分配到每一項產品或服務上。作業動因反映了成本對象對作業消耗的邏輯關系。在確定動因之前要對工作性質進行具體明確，首先要注意選擇對象在變量關系上應屬于定量關系，且所呈現出的性質相同。其次，選擇對象時要考慮成本問題，挑選容易展開搜集工作的對象進行數據收集，將信息獲取工作盡量簡化，降低資源的損耗。同時，在成本變量上，要和成本庫之間在費用上建立一定的聯系，這種聯系主要呈現出相互的線性關系。最后，所選擇的成本動因要可以全方位代表房產企業在經營過程中產生的成本數據。

2.4 分配成本庫費用并將作業追溯到產品中

資源是企業成本的資源，它的界定范圍是指在企業經營的過程中，明確企業作業界定的基礎，使其在作業界定的基礎上，留下每一項作業的相關資源，清除與企業運作作業無關的資源。在企業經營過程中把作業資源分配到企業生產作業中，是企業資源消耗量的Q定性因素，這也可以稱為資源動因。把企業資源分配到企業生產作業的過程中，使企業生產作業的各式各類的資源都可以體現在財務報表上。這一步的規則使企業生產的產品數量決定了企業經營成本的作業消耗量。

3 作業成本法在房地產成本估算中的應用

3.1 準確估算開發成本

房地產開發公司絕大多數是將企業的各項直接與間接產生的費用統籌在一起，按照直接成本所占的比例或財務會計所預算的成本記在企業運營成本中。這樣的做法是有弊端的，會使企業在間接企業運營情況下的花銷，被直接忽略。所以，房地產開發商可以用作業成本法來計算企業的經營成本，這樣便不會忽略企業的間接花銷。房地產開發商要根據自己的實際情況，劃分企業運營作業的項目內容，按照特點的不同建立作業中心，以此明確每個作業中心的間接花銷，比如建筑設備的修理費等。并找出每一項間接花銷的動因，分析間接花銷的成本動因，得出數據并記入數據庫，算出每一項作業成本的分配率，得出間接成本再加上直接花銷的成本就等于企業的經營總成本。

3.2 流程再造估算

房地產運作流程的彈性較大，項目的運營受環境的影響也較大。房地產行業的企業運作資金成本非常大，所以在房地產企業的經營過程中，更適合應用作業成本法，使其運作流程動態化。流程再造可以將房產企業在管理方面進行革新，將原來在職能方面的管理中心轉移到流程方面。這種管理方式對企業的經營理念產生了突破性改變，尤其是在管理方式上進行了有效創新。流程再造始終圍繞顧客展開工作，將用戶的利益放在首位，對資源進行重新調配，直至滿足用戶真實需求。這種方法可以為房產企業帶來很大的效益，使流程運行速度顯著提升，給企業帶來更多的經濟效益。

3.3 作業分析估算

作業分析估算就是房地產企業在流程再造后，再分析企業經營中每一階段的各項作業，也是對企業經營過程的作業進行辨別，了解作業成本與企業實際的運作情況是否一致，找出作業動因的受影響因素，反映出企業運作時所消耗的成本，并能詳細追蹤動因，總結與計算企業的成本等。作業分析估算能夠剔除企業運作時的無效作業和無效消耗，使企業減少資源的浪費，以此提升企業的經營效益。

4 作業成本法在新家園開發項目中的應用

4.1 新家園開發項目簡介

新家園開發項目是中遠房地產開發有限公司在湖南省吉首市市中心進行的投資項目。總面積大約為17 000平方米，是湖南省吉首市首家純粹居民住宅小區，分別為A、B、C三個樓，A座的建筑面積是7 676.56平方米，屬于復式型樓房，是針對收入較高的居民群體的，B座是小高層，它的建筑面積是6 734.89平方米，針對的是高層次的收入群體，C座的建筑面積是7 012.98平方米，是經濟適用房，主要供給原地的回遷戶或者是一些收入較低的工薪階層的人士。新家園開發項目所建的小區的綠化面積是整體建筑開發面積的1/4。目前已經竣工并銷售完畢。

4.2 作業成本法在新家園開發項目成本估算中實施的意義

新家園開發項目之所以銷售的這么好，就是因為新家園開發項目在開始時便具有控制企業成本的思想，也運用了作業成本法，對新家園開發項目的整體運作過程實施成本控制。通過對這個項目的分析，可以提高對項目開發中注重成本控制的認識，在實際開發之前做好成本調控，在進行成本核算時可以有效采取手段，使用作業成本法展開系列工作，從而對開發成本進行調控，確保企業完成以打造經濟實用房為主的建設目標。

5 結 語

應用作業成本法來管理房地產企業的經營運作過程，對未來房地產行業有著重要的作用，它貫穿于房地產企業從項目的籌劃、前階段的運作、開發過程至項目運作完畢。在應用作業成本法時，房產企業在經營工作中要采取策略，要注重將價值工程有效引入，使二者充分結合。這可以使項目成本在管理工作中開展的更加順利，在很大程度上將管理水平有效提升，促使房產企業在市場中占有利地位，提升經濟效益。

主要參考文獻

[1]鐘順紅.作業成本法在房地產開發項目成本管理中的應用研究[J].價值工程，2016（24）.

[2]袁華.淺析作業成本法在房地產開發企業中的應用[J].現代經濟信息，2015（9）.

房地產企業經營分析范文第5篇

關健詞：房地產企業 財務風險 管理對策

近年來我國房地產行業得到了飛躍性的發展，已經成為我國國民經濟的重要組成部分。但是我國房地產行業在發展的同時，也暴露出了一系列的問題，房地產企業受經營產品特殊性的影響，其投資大、資金運作周期長，一旦發生資金斷裂或短缺等問題，將會帶給房地產企業巨大的經營風險。因此，房地產企業對財務風險進行有效防范是非常必要的。

一、房地產企業財務風險類型

房地產企業財務風險，是指在房地產企業從事各項財務活動過程中，受企業內外部環境或各類無法預測的因素影響，企業在一定時期內其實際財務結果與預期財務結果產生了不同程度的偏離，導致企業經濟出現了損失的風險。從我國房地產企業的經營特點來看，企業的財務風險主要以下幾種類型：

（一）無法按期償還債務的風險

由于房地產企業開發周期長、投資的數額也較大，但房地產企業的自有資金比例較少，大多數資金需要通過籌集，比如進行銀行貸款。一旦房地產市場不景氣或開發成本突增，就會對房地產企業產生巨大的影響，出現債務到期卻無法償還的風險，甚至會影響到后續開發的資金鏈。另外，一些房地產企業為了追求高收益，不顧財務風險，進行過度的融資借款。這也無形中提高了房地產企業無法近期償還債務的風險。

（二）資金鏈斷裂的風險

房地產企業要實現項目經營目標，不斷擴大投資規模，就必須保證有龐大的后續資金投入。而且房地產企業已經存在向銀行等金融機構大量貸款的問題，容易降低對債權人的償債保證，這就很容易影響到房地產企業從其他渠道進行融資。如果銀行的信貸政策發生變化，比如對資本市場融資機構的監管力度加大，房地產企業融資的難度就會不斷加大，對房地產企業的順利融資會產生嚴重影響，將直接導致企業資金鏈斷裂。

（三）稅務風險

房地產企業在經營過程中所涉及到的稅收種類較多，所占開發成本比重較高。如果稅收政策發生變化，會對投資造成一定的影響。尤其是國有房地產企業面臨稅務風險更大，其中包括營業稅、所得稅以及土地增值稅等。一些合作項目的合作方式、合作條款也容易導致營業稅及土地增值稅估計不足，最終造成納稅風險，進而對企業的現金流產生一定的壓力。

二、房地產企業財務風險防范對策

（一）更新觀念、提高財務風險防范意識

房地產企業應該認識到財務風險存在于企業經營過程的各個環節。對財務風險進行防范不僅僅是財務部門和財務工作人員的責任，也應該是房地產企業全體員工的責任，需要全體員工積極的配合與參與?？赏ㄟ^舉辦各種活動，來提高財務風險防范意識，在各部門及全員的共同努力與配合下打下良好的財務管理基礎，避免由于工作失誤而產生風險隱患，從而保證財務管理工作的順利開展。

（二）融資渠道多元化

房地產企業應該充分挖掘自身發展潛力，對留存資金進行科學利用，盡量拓寬融資渠道，不能僅僅依賴銀行貸款，應采用多元化融資策略。比如可以進行信托計劃融資、產業基金融資、房地產抵押融資、資產證券化融資等融資方式。通過各種多渠道的融資方式，以及對資產權益比率進行合理調整，不僅可以有效發揮財務管理的調整作用，也可以改善房地產企業的資本結構，減輕籌資壓力，從而降低財務的風險。

（三）建立財務風險預警系統

財務風險并不是突然形成和出現的，而是有一個較長的潛伏期，因此房地產企業應該建立起有效的財務風險預警系統，從各個環節對企業經營活動中潛在的風險進行實時監控。房地產企業應該結合自身的行業特點，市場情況、金融環境等因素，結合各類財務報表，對經營活動的全過程進行具體的分析，對風險隱患較大的業務進行重點的監控，一旦出現風險征兆應該及時采取措施進行應對，盡量控制與防范財務風險的出現。

（四）控制好投資風險

房地產項目的投資金額非常大，且項目周期長，其投資收益又很低容易受到企業內外部因素的影響，從而使房地產投資的風險成倍增長。因此房地產企業必須加強對投資的風險管理。在房地產企業選擇項目進行投資之前，應該進行周全的市場調查，對項目中可能出現的財務風險進行科學預測及分析，同時還應該科學預測投資效益，對投資方案的可行性進行深入研討。另外，房地產企業也可采用分散投資、組合投資、以及風險回避等方法來控制和防范各類投資風險。

（五）加強稅務風險管理

稅務風險管理是一個系統而復雜的管理過程，涉及到房地產企業經營活動的每個環節，需要各業務部門積極參與其中，對稅務風險進行嚴格的動態管理。房地產企業應該對相關的稅收政策及信息進行收集，對市場形勢進行認真分析，同時對融資環境的各項風險因素進行識別，從而為各業務環節可能出現的稅收風險提供防范依據。

三、 結束語

由于房地產企業屬于資金密集型的高風險行業，企業要想在發展進程中，不斷提升其核心競爭力，就必須對各種可能出現的風險因素進行密切關注。同時結合企業自身條件將財務風險管理水平不斷提升，進而增強企業的風險防范能力。

參考文獻：

[1]吳耿城.我國房地產企業的財務風險及其防范措施[J].財經論壇，2010