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建材市場招商合同范文第1篇

2006年，在青島四方區政府的大力支持下，積極籌建了定位于山東省規模最大的（投資超過2000萬元，占地面積30余畝）、最規范化的、新興的、最具綜合優勢和發展前景的寵物展示交易市場――青島澳淇敦國際寵物交易市場。其創建初衷為：意圖打造集寵物活體交易，寵物進出口業務，寵物用品、食品，咸淡水族、用品，花卉盆景、古玩字畫、根雕奇石，寵物醫院、美容及培訓機構，寵物資訊、娛樂及寵物其他相關服務于一體的大型綜合性市場。該項目曾經是青島市唯一一家由市政府批準的、合法的寵物交易市場，曾被四方區政府列為2006年政府重點項目之一，并曾定為2006年島城經濟發展的新亮點。

位于南昌路97號的青島澳淇敦國際寵物交易市場在創建初期，曾連續在報紙、電視、網絡及路面廣告上做了大量的廣告投入，開展了一系列宣傳推廣活動，并聯手政府部門及行業協會展開了一系列的行業大型研討會，及時、有力地提高了市場知名度。

據該寵物市場管理有限公司董事長郭炫辰透露，創建初期，他們做了詳細的招商規劃，除了積極進行廣告宣傳外，還制定了以下頗具“優勢”的招商內容：第一，一期占地面積45畝，建筑面積20000平方米，總店鋪數200余間，店鋪大小適中，可自由合并，給業戶經營提供了巨大的方便。第二，具有超低的租賃價格：最低僅為1.2元/平米/天，極大地節省了業主的經營成本，降低了經營風險。第三，具有完備的配套服務體系：提供完善的物流、信息、培訓教育、網絡交易電子商務化等諸多服務。第四，具備極具吸引力的優惠政策：9月1日前進駐的業戶和青島地區的大型繁殖、銷售企業及相關產業的大型企業進駐，將享受意想不到的特別優惠。另對軍屬、傷殘人士及特困戶提供額外的優惠。

同時，青島澳淇敦國際寵物交易市場也籌建了占地4畝的流浪動物收容站，建有狗舍160多個，貓舍120多個，分別能收容流浪狗、流浪貓200多只和500多只。該收容站是青島市首個由政府部門立項、引資和批準建設的寵物收容場所，作為寵物市場的一部分。

該寵物市場開業后，只要市民打一個電話，該寵物交易市場就會派遣專業技術人員去捕捉，以防流浪貓狗的攻擊及疾病的傳染。流浪貓狗被送到收容站后，則由專門的工作人員進行免疫、消毒、美容等方面的處理。而喜歡養狗的市民都可以到這里來免費領養小動物。被市民領養到的小動物都會被植入芯片，芯片內記錄有領養人的各種資料。一旦發現流浪小動物再出現在街頭，工作人員就能通過讀取芯片找到領養人。該寵物交易市場同時啟動了對寵物糞便的回收工作，把回收來的寵物糞便用來發電。郭炫辰董事長說：“在政府的支持下，我們花了200多萬元從加拿大購進了一套寵物糞便處理設備。通過該設備，狗糞將轉換為熱能，滿足我們整個市場的取暖需要。”

郭炫辰董事長曾經很有信心地告訴記者，“根據我們的測算，這個容納量已經能基本滿足本市的流浪貓狗收容所需。如果實在容納不下時，我們的二期工程還將增加容量。”

2007年4月7日，作為四方區重點招商項目的青島澳淇敦國際寵物交易市場舉行了盛大的開業典禮，曾吸引了一批犬舍、寵物用品店、寵物醫院入駐。當時，對于很多經營寵物犬舍的市民來說，澳淇敦國際寵物交易市場是他們的理想地，那時，店鋪的租賃價格據說比北京西單的寫字樓還貴。但是入駐一年后，該寵物交易市場一直虧損。這個曾被他們視為“寶地”的地方正成為傷心地。由于生意冷清，入駐的80多家業戶中，除了少數幾家稱尚能正常維持經營外，絕大多數都表示已賠得血本無歸。

“此房轉租”、“店鋪無償轉讓”、“零房租轉讓”……2008年3月8日上午，記者在位于南昌路97號的澳淇敦國際寵物交易市場看到，轉租的小廣告在該市場幾乎隨處可見。山河犬業的店主孫繼彪是去年4月份入駐該市場的，他一口氣租下了3套網點房。雖然時隔不足一年，這些網點房正成為他手中的“燙手山芋”。

記者隨機采訪了約20戶業主，有十四、五戶表示要轉租店鋪，只等著網點租賃合同到期后撤離，而5戶業主因為網點房地段較好，稱生意還能勉強維持，但合同到期后也會考慮是否再租下去。

建材市場招商合同范文第2篇

從區域市場的狀況來看,每個區域、每個品牌都有不同程度的發展。雖然即熱式的廠家已經有兩三百家,但是由于整個行業還比較年輕,真正有影響力的品牌并不多,與之相應的是品牌的區域化強勢。這主要源自于當地商的經驗、實力和推廣,當地商認可品牌,盡力推廣,并且有經驗,專業、專注,就決定了其品牌在該區域的強勢。而反過來說,如果是這個商不做了,或者換另外一個品牌了,可能另外一個品牌就比較強勢,這主要還是與目前即熱式廠家技術、產品、品牌、市場營銷等綜合實力有很大關系的,所以我認為即熱式行業目前仍然處于萌芽期的晚期和發展期的初期階段,這里面有很多原因,廠家的技術研發、推廣力度以及對行業的理解不同,尤其是許多廠家主要還是受利益驅使去做,就造成了即熱行業目前的狀況。

從營銷渠道來看,由于國內市場很大,各個區域的特點不同,所以要分開來考慮。首先是在一級市場,主要是省會級城市和一線城市,有著自身的渠道特點,而在二三級市場又呈現出截然不同的渠道特點。其次是南北市場也存在著很大差別,長江以北的區域,即熱式的銷量占比較大;而在長江流域尤其是中下游地區,由于冬天基礎水溫比較低,氣候和安裝條件的原因,即熱式的發展一般;在兩廣地區,由于氣候比較合適,對于即熱式功率要求較低,銷量也不錯。最后從即熱式的市場基礎來看,不同的市場基礎,其市場特點也呈現出不同特征。比如在一些即熱式的傳統區域,由于廠商的大力推廣,教育了消費者,培育了市場,這些區域,即熱式的認知度就比較高,即熱式產品銷售的也比較好。而在另外一些區域則是即熱式的“冬天”,這些市場雖然啟動比較早,但是由于重視程度不高,尤其前期進入的廠商,在推廣力度和服務等環節做的不好,就造成這個區域即熱式的口碑不好,銷量上不去。

由于即熱式品類具備的以上特點,就決定了即熱行業的銷售渠道呈現以下特征:在一級市場,即熱產品的銷售主要以專業的家電連鎖賣場,主要是指國美、蘇寧、五星等系統為主。這是由于在一線城市,專業的家電連鎖賣場運作的比較早,資本、市場、管理等都比較成熟,所以在中國大部分的一級市場,是以連鎖渠道為主的。即熱式作為家電產品的一個品類,肯定要跟著連鎖大賣場來走,因為連鎖賣場比較強勢,跟著它走,渠道分布的比較快。而在地級市為主的二三級市場的渠道又呈現另外一種特點,這個市場渠道狀況比較復雜,首先是專業的家電連鎖賣場還是在一級市場最為強勢,在二三級市場相對比較薄弱,同時,二三級市場當地的傳統區域家電零售商及傳統的百貨商場,在當地的口碑不錯,當地消費者普遍比較認可,占據部分市場份額,甚至在許多地區都占據了大部分的份額。所以,在二三級市場,就形成了一種以專業連鎖賣場、傳統家電賣場、百貨商場、建材市場、專賣店、小區直銷等多種渠道共同繁榮的狀況。

所以,從全國即熱式各渠道的銷售比重來看,專業連鎖賣場的銷售占比要占到七成左右,而其它渠道加起來只能占到三成左右,這主要是由于即熱式目前大部分的銷量還是要以一級市場為主。但如果是在二三級市場,可能專業家電連鎖只能占到兩成左右,當地傳統賣場占到四成左右,專賣店和小區直銷要占到三成左右,其它渠道占到一成左右。當然了,這只是一個相對的銷售占比,具體到某一個省市,銷售狀況又是不一樣的。

另外,不同渠道也有著各異的銷售特點。首先,專業家電連鎖賣場品牌認知度高,市場運作經驗成熟,管理比較規范和先進,消費者信任度高。同時,連鎖賣場由于店面比較多,在某一個城市渠道分布比較廣,其特點就是有品牌、信任度高、渠道分布廣,跟著這樣的強勢渠道做市場,對于新品類來說,品牌形象和銷量提升快,價格也能夠得到保證。但是,大連鎖也有弊端,主要表現在占壓資金多,資金周轉長,運作費用高,單店效益差,這就造成了一線城市的商,市場運作的整體成本非常高,經營效益比較差,甚至許多品牌挺不住,最終退場或者退市。在二三級市場,由于即熱式是多種渠道的共存,因而市場運作費用和運營成本相對較低。就拿售后服務來說,地級城市由于城市規模較小,和一線城市在配送安裝上的成本就有很大的差距,另外人才的管理成本也比較低,渠道費用成本也比較低,但是產品整體的銷售價格卻并不低。所以,中國即熱行業的發展,在二三級市場的情況是比較好的,因為利潤空間相對較大,廠家和商在利益分配上會更加合理。這也就是某些品牌不做一線城市,而把精力主要放在做二三級市場上的動因。

然而這并不意味著一級市場的渠道價值有限。盡管在一線城市品牌分布比較均勻,競爭激烈,費用又高,但對于一個品牌要立足于做長久,做品牌,有長期規劃,仍然需要精耕一級市場,進行多渠道經營。因為一級市場不做的話,品牌沒有影響力,對于行業也沒有貢獻。所以,在一線城市,國美蘇寧仍然是我們首選的合作對象,睿派要求商這些渠道是必須要做的,要以此來提升品牌形象,提高銷售額,而不能以較短時間贏利為目標來進行渠道構建。在這個問題上,睿派是以品牌影響力為目標來進行渠道分布的,目前我們正在恰談和蘇寧的全國大盤合同,并開始著手運作,基于這種思路,來逐步完善對一級市場的渠道布局。通過去年的努力,也收到了很好的效果,從中怡康的統計結果來看,睿派目前已經做到了華北區域的第一。

對于二三級市場,我們提倡多種渠道并行,針對當地傳統賣場比較強勢的,我們不但要求要進駐這些賣場,并且要通過統一的終端形象來提升品牌和銷量。同時我們還要通過小區直銷和專賣店來配合賣場銷售,形成互動,來共同運作市場。即熱行業的銷售渠道中,小區直銷也占據了一定的比重,尤其是在二三級市場的某些區域,通過進駐新開發小區,和物業合作等方式,憑借商自身能力和辛勤,獲取較高利潤,同時,小區直銷的售后服務要做的非常好,和消費者距離也比較近。但是,我們反對客戶孤立地去做小區直銷,雖然小區直銷對于商來說很合算,因為不需要過多的推廣和費用,但是這樣銷量和品牌得不到提升。科學的做法應該是多種渠道的互動和配合,如果在終端賣場也有品牌,做出了形象,再配合小區推廣,形成互動,效果就會更好。另外,在部分區域,我們已開始著手建立睿派的專賣店,或者提倡構建整個衛浴品牌的專賣店,將睿派作為其中的一部分,用這種方式提升商利潤空間。

所以,即熱品牌的渠道布局要根據產品自身特點,不同的市場層級,不同的市場特點來定位,在營銷上要根據當地市場的具體狀況,既要符合市場規律,又要有所突破和創新。目前,在一線城市,以連鎖賣場為主的銷售渠道是不容易改變的,比如在北京,國美、大中、蘇寧等賣場已經開進了社區,再想做小區直銷、專賣店是不太現實的,最多就是在部分建材市場分流一部分銷售,但是這種渠道的占比還是比較小的。如果連鎖賣場沒有布局的話,單純地做其它的渠道,肯定是不成功的,更談不上品牌的規劃發展。

建材市場招商合同范文第3篇

（省整規綜合辦）

2007年全省整頓和規范市場經濟秩序工作的主要任務是：貫徹落實省委八屆一次全會、省人大十屆五次會議和全省經濟工作會議的精神，堅持“重在持續、重在提升、重在運作、重在實效”的實踐要領，堅持“標本兼治、著力治本”方針，針對人民群眾切身利益和影響經濟社會發展的突出問題，深入開展專項整治工作，著力推進規范市場秩序的長效機制建設，為促進我省經濟又好又快發展，推進構建社會主義和諧社會創造良好的市場環境。

一、抓住重點，繼續深入開展專項整治工作。

2007年重點抓好食品與藥品安全、保護知識產權、商業欺詐、醫療服務及血液安全、傳銷、農資市場、建材市場、房地產市場、安全生產、價格秩序的專項整治，加強農村市場監管，并按照國務院2007年整規工作要點和省整規三年（2005～2007）規劃做好其它專項整治工作。

（一）狠抓食品安全，建設“食品放心工程”。按照《福建省人民政府辦公廳轉發省食品安全委員會辦公室關于2007年度全省治理“餐桌污染”建設“食品放心工程”工作方案的通知》（閩政辦〔2007〕60號）的要求，繼續圍繞“五類產品、一個行業”即畜牧業產品、種植業產品、水產品、飲用水、加工食品和餐飲業的主要食品污染開展全面治理和專項整治，加快推進食品安全生產加工、市場流通、標準認證、檢測預警、企業信用、法制保障和宣傳教育“七大”體系建設。重點加強農村和城鄉結合部市場監管，重點整治小企業、小作坊、小攤點、小餐館和食雜店。加快現代流通網、監管責任網和群眾監督網的農村食品安全“三網”建設，切實保障公眾飲食安全。牽頭單位：省食品安全委員會辦公室。

（二）藥品市場專項整治。按照《福建省人民政府辦公廳關于印發福建省整頓和規范藥品市場秩序專項行動實施方案的通知》（閩政辦〔2006〕209號）的要求，繼續開展整頓和規范藥品市場專項行動，深入排查藥品安全隱患，依法規范藥品研制、生產、經營、使用的質量管理，堅決打擊涉及面廣、影響較大、群眾反映強烈的制售假劣藥品、醫療器械的大案要案；組織開展藥品和醫療器械說明書、標簽和包裝標識的專項監督檢查；加強藥品、醫療器械生產企業日常監管；加強對中藥材和中藥飲片、疫苗、檢驗試劑、一次性使用無菌輸（注）器具、植入、介入材料等醫療器械、以及麻醉、精神等特殊藥品監管；以整治農村藥品市場為重點，加大邊遠山區及與周邊省份接壤地區藥品市場的監管力度，按照“兩網”建設“示范縣”的標準和要求，擴大覆蓋面，力爭年內有70%以上的縣（市）達到“兩網”建設示范縣的標準，完善農村藥品供應網和監督網建設。牽頭單位：省食品藥品監管局。

（三）繼續推進知識產權保護和實施工作。加強知識產權宣傳，采取多種形式宣傳我省知識產權工作取得的成效，重點組織保護知識產權宣傳周活動；多渠道、多途徑培訓黨政領導干部、行政執法和企業管理人員，不斷增強知識產權意識。認真貫徹《2007中國保護知識產權行動計劃》，加大進出口、展會、定牌加工、商品交易市場、印刷出版等環節的侵犯專利權、商標權、著作權（版權）等違法犯罪行為的打擊力度，重點加強鞋類市場的知識產權保護。大力推進名牌戰略的實施，鼓勵和推進企業自主創新，支持企業積極爭創馳名商標、著名商標、名牌產品、國家免檢產品。推進經濟技術開發區、高新技術產業開發區和服務外包基地城市知識產權保護，引導企業建立和完善知識產權保護管理制度。繼續推進全省保護知識產權舉報投訴服務系統建設，完善與保護知識產權重點企業的定期溝通協調制度，加強知識產權中介服務機構建設，探索建立知識產權保護長效機制。牽頭單位：省保知辦。

（四）嚴厲打擊傳銷。認真實施《全國打擊傳銷專項行動方案》，集中力量查辦涉及地區廣、參與人員多以及誘騙學生、農民參與的大案要案，嚴懲傳銷組織策劃者和骨干分子，摧毀傳銷網絡，嚴密監控網上傳銷。開展無傳銷社區（鎮、村）和學校活動，教育公眾特別是在校學生主動遠離傳銷，自覺抵制傳銷，努力形成全社會共同防范、協同整治的局面和高壓打擊態勢。嚴把直銷市場準入關，查處違規招募、培訓、計酬和未經批準擅自從事直銷的行為。牽頭單位：省工商局。

（五）堅決打擊各類商業欺詐。一是整治虛假違法廣告。以藥品、醫療服務、保健食品、化妝品和美容服務、農資等領域和地方媒體、互聯網、手機短信等媒介為重點，加強對廣告的監管；完善和落實廣告審查、廣告活動主體市場退出、違法廣告聯合公告、廣告企業資質認證和廣告審查員管理等制度。建立媒體廣告責任制，強化審查責任，引導媒體加強自律。牽頭單位：省工商局。二是打擊投資、招商、中介等領域各種形式的欺詐行為。牽頭單位：省工商局。三是打擊內貿活動中的商業欺詐行為。重點打擊特許經營、商業促銷、汽車交易等領域各種形式的欺詐行為。牽頭單位：省經貿委。四是打擊對外貿易和對外經濟合作領域中的各類商業欺詐行為。牽頭單位：省外經貿廳。總牽頭：省整規綜合辦。

（六）整治醫療服務市場和血液安全監督檢查。繼續加大醫療服務市場的整治力度，重點查處非法從事醫療美容診療活動行為；查處醫療機構超出登記范圍開展診療行為；查處醫療機構違法醫療廣告行為。繼續開展采供血機構和醫療機構的血液安全監督檢查，嚴厲查處采供血活動中存在的違法行為，嚴懲組織或暴力脅迫他人賣血（漿）的“血頭”、“血霸”，著力規范采血供血行為，防止艾滋病等傳染性疾病經血液途徑傳播。牽頭單位：省衛生廳。

（七）農資市場專項整治。抓住重點產品、重點地區、重點市場、重點季節，組織開展農資打假護農專項行動，重點加強農村農資市場監管，打擊制售假冒偽劣種子、肥料、農藥、獸藥、飼料及添加劑、農機及零配件、漁機漁具等行為。繼續開展毒鼠強等劇毒鼠藥的清繳置換，推進放心農資下鄉進村。牽頭單位：省農業廳。

（八）建材市場專項整治。一是重點打擊生產、銷售劣質建筑用鋼材（主要是打擊用地條鋼生產建筑用材），遏制非法生產“地條鋼”的反彈勢頭；二是嚴厲查處有毒有害物質超標的建筑裝飾裝修材料（主要是人造板）等違法行為。重點整治問題突出的小型、個體的生產、銷售和施工企業；加大力度整治輻射面廣、管理混亂、經銷假冒偽劣建材問題突出的建材市場，以及城鄉結合部、行政區域的交界處或城市新建小區周邊自發形成的裝飾裝修材料市場等管理比較薄弱的地區。牽頭單位：省質監局（其中打擊地條鋼由省打擊地條鋼工作領導小組牽頭）。

（九）安全生產專項整治。依法整頓和規范安全生產秩序，落實生產經營單位的安全生產主體責任，努力實現重點行業和領域安全狀況繼續好轉。工作重點主要包括煤礦和非煤礦山、危險化學品、道路交通、水上交通與漁業生產、民爆器材與煙花爆竹、公眾聚集場所消防、建筑施工、旅游安全、特種設備和學校安全等十項安全專項整治。總牽頭協調單位：省政府安辦。

（十）房地產市場專項整治。緊緊圍繞房地產開發建設和商品房交易中容易發生違法違規、權錢交易問題的關鍵環節和重點部位，對在建并已進入商品房預售環節的房地產開發項目進行全面清理，對有投訴舉報的項目進行重點調查。檢查房地產領域涉及的有關部門及其工作人員在項目立項、規劃審批、施工許可、預售許可等環節的違規審批、濫用權力等行為；檢查房地產企業違法廣告、囤房惜售、哄抬房價、合同欺詐以及違規強制拆遷等行為。牽頭單位：省建設廳。

（十一）價格秩序專項整治。開展化肥、醫藥、電力價格和涉農、教育、涉企收費等專項檢查，查處價格違法行為。查處商業促銷、通信行業的價格欺詐行為。加強日常檢查，嚴厲查處價格違法行為。牽頭單位：省物價局。

（十二）繼續做好其它各個專項整治。加強反走私工作，重點打擊進出口貨運渠道價格瞞騙、加工貿易和減免稅貨物進口中的各類走私活動和走私貨物交易行為，強化反走私綜合治理，堅決防止走私回潮。打擊制售假冒偽劣汽車配件、成品油、酒類、化妝品、手機和卷煙等行為，遏制非法拼裝車、“地條鋼”、“黑心棉”反彈勢頭，清理非法、虛假認證，嚴懲逃避強制性產品認證行為。規范銀行個人理財等業務，打擊銀行業違法違規經營活動。打擊非法發行股票和非法經營證券業務等行為，整治非法境外期貨交易和變相期貨交易。規范保險業經營行為，整治保險理賠難、銷售誤導和騙保騙賠。打擊非法集資。查處網絡炒匯、非法買賣外匯、違規收結匯等外匯違法行為。懲治虛開和接受虛開增值稅發票、做假賬、賬外經營等偷逃騙稅行為。整頓土地、文化、建筑、旅游市場和礦產資源開發秩序。做好省整規三年（2005～2007）規劃要求的其它專項整治工作。牽頭單位：省直相關主管部門。

（十三）抓好農村市場整治。省食品安全委員會辦公室負責牽頭加強農村和城鄉結合部食品安全整治和監管，組織開展“農村食品安全示范縣”活動；省經貿委負責推進“萬村千鄉市場工程”工作；省食品藥品監管局負責農村藥品安全的監管，組織開展“農村食品安全宣傳月”活動；省衛生廳負責組織開展“公共衛生進農村”活動；省農業廳負責打擊制售假冒偽劣農資行為，推進放心農資下鄉進村；省質監局負責推進中國（福建）產品質量電子監管網建設，讓放心農資和日用消費品入網上線；省工商局負責組織開展“農村食品市場整頓年”活動。

二、加強行政執法與刑事司法的銜接和配合

認真貫徹最高人民檢察院、全國整規辦、公安部、監察部《關于在行政執法中及時移送涉嫌犯罪案件的意見》，充分利用政務網平臺，探索建立行政執法機關與同級監察機關、公安機關、檢察機關之間，上下級行政執法機關之間“網上銜接、信息共享”的機制。建立健全聯席會議、線索通報、案件交接、聯合辦案、法律監督和責任追究等工作制度，加強行政執法監督，避免行政執法過程中出現應當移送而不移送，以及以罰代刑的執法現象。繼續推進綜合行政執法試點和相對集中行政處罰權工作，加強部門聯合執法，嚴厲打擊破壞市場經濟秩序的犯罪活動。

三、進一步推進社會信用體系建設

按照國務院《關于社會信用體系建設的若干意見》的部署，進一步推進全省政府、企業、中介機構和個人的信用體系建設。貫徹落實《福建省政府信用體系建設工作方案》，嚴格依法行政，積極推進政府信用體系建設。堅持實行政府推動、市場化運作的模式，推進企業、中介機構和個人的信用體系建設，重點抓好信用征信、評估、擔保、調查、咨詢等服務機構建設，推行行政主管部門對監管對象，行業協會對會員單位的信用等級分類管理。加強信用體系建設的宣傳培訓，努力創造良好的社會信用環境。

四、強化領導，完善工作平臺，落實整規工作責任制

加強領導，建立健全“地方政府負總責，監管部門各負其責，企業作為第一責任人”的整規工作責任體系。各級各部門要健全和完善整規工作組織體系建設，做到組織到位、人員到位、責任到位，確保整規工作的有序推進。進一步建立健全市、縣（區）整規工作領導機構及其辦公室，做好機構、人員、經費、場所的“四落實”工作，充分發揮其規劃、綜合、協調、聯絡、督查的職能作用。完善各個專項整治平臺建設，強化牽頭部門的綜合協調作用和各參與職能部門的工作責任，健全聯席會議工作機制，明確工作分工，形成整治合力，推進各個專項整治工作的有效落實。要繼續按照省政府《關于進一步落實整規工作行政督查和責任追究制的通知》的要求，加強整規工作的行政督查，完善行政責任追究制度，全面落實整規工作責任制，確保整規任務的完成。

建材市場招商合同范文第4篇

一、企業基本情況

(一)已納入統計名錄庫企業

1.建筑企業。截至2014年9月（下同），我縣納入統計名錄庫的資質以上建筑企業11家、建筑勞務企業1家，其中，二級資質的7家，三級資質的4家，2013年實現建筑業總產值44億元，2014年前三季度實現建筑業總產值40.98億元。（見附表1）

2.房產開發企業。我縣納入統計名錄庫的資質以上房產開發企業19家（2014年新入庫4家），其中，二級資質的3家，三級資質的12家，暫定級4家，2013年完成投資25.7億元，2014年前三季度完成投資15.7億元。（見附表2）

(二)未納入統計名錄庫企業

1.建筑企業。在我縣從事生產經營活動但未納入我縣統計名錄庫的建筑企業有16家，其中本地4家，外地12家，據推算全年可實現產值約20億元。（見附表3）2.房產開發企業。在我縣從事生產經營活動但未納入我縣統計名錄庫的房產開發企業有12家，其中本地2家，外地12家，據統計已開發項目計劃總投資約45億元。（見附表4）(三)退出統計名錄庫企業

因我縣2家建筑企業、1家房產開發企業資質未年審，被省住建廳注銷資質等級證書先后退出統計名錄庫。（見附表5）

二、外來企業入庫制約因素

按照《國家統計局關于印發統計單位劃分及具體處理辦法的通知》中第十條規定，外來法人單位下屬跨省的分支機構，并具備一定條件的，經與分支機構上級法人單位協商一致，并經國家統計局認可，可視同法人單位處理，納入生產經營地統計。為摸清我縣外來企業從事的生產經營活動情況，今年4月，我們進行了專題調研，結果表明若要具體實施還存在著一些制約因素。

(一)堅持本地注冊對外來企業沒有強制約束力。外來企業在從事生產經營活動，只受業務范圍和項目規模約束，不受地理區域限制。住建部《關于推進建筑業發展和改革的若干意見》（建市〔2014〕92號）規定：建立統一開放的市場體系，規范備案管理，不得排斥、限制外地企業進入本地區的準入條件，不得強制外地企業參加培訓或在當地成立子公司等。這對堅持本地注冊帶來了政策制約。

(二)堅持本地注冊導致企業資質受限。外來企業在注冊、入庫，需更名申報，這將與該企業在參與我縣招商、投標活動中使用的原名稱不符，且企業資質亦與項目招標要件不符，自動失去競標資格。

(三)堅持本地注冊影響后期監督管理。外來注冊企業具有流動性，工程竣工后若再無項目，則會轉向異地發展。若該企業破產或資質被注銷，其開發建設的項目一旦出現建設質量或配套設施問題，追責難以找到責任主體，可能會帶來諸多矛盾和遺留問題。

(四)堅持本地注冊帶給外來企業管理成本增加。在建筑房產開發市場競爭中，三級及以下資質企業的利潤空間越來越薄弱，外來企業因工程量少、不持續而不愿注冊。即使走資質升級增項途徑，至少需要2至4年時間，且在注冊資本、經營業績、專業人才等方面要求更高，制約企業發展壯大。

(五)堅持本地注冊易受原注冊地干擾。按照統計制度，建筑業產值和房產投資納入注冊地統計。在我縣的外地企業除建筑業國稅、房產開發企業所得稅上繳注冊地外，其余稅費均上繳我縣。若外來企業在申請注冊，原注冊地出于地方保護角度，既會在承辦相關手續中設置障礙，也會通過約談當地企業等方式干擾企業在異地注冊。

三、企業發展現狀

(一)生機旺盛型。此類企業抓住了機遇，盤活了資源，通過升級增項不斷發展壯大，制定了明晰的中長期發展規劃，步入了可持續發展的良性軌道。如新南國房產計劃3年內組建集團公司，5年內進入市五強，二十年內實現產值200億元，進入省20強；發響建司計劃在今年12月將資質升為總承包一級，力爭年產值2.5億元以上，上交稅費900萬元以上。

(二)維持現狀型。此類企業受困于自身現狀，資質遲遲未能升級，占有市場份額不多，實施項目規模不大，且依賴掛靠項目，缺乏發展后勁，業績近幾年無大的提升。；三建司承建項目大多集中在區鄉，規模小，種類雜。

(三)轉向發展型。此類企業發展到一定水平后，主營業務活動的收入和利潤大幅下降，生產經營受到影響和制約。市場前景不明朗，不樂觀，生產經營活動已開始向其他領域轉移。如明悅房產建龍熙國際酒店，經營活動開始向酒店服務業和社區物業管理轉移，以解決公司員工的社會保障問題。

(四)萎縮低迷型。此類企業一般是先有項目再相機成立，在經營完項目后便陷入困頓，無強力經費支撐，無人才技術保障，無后續項目實施，有日趨名存實亡的危險。如江州房產資質三級，工程技術人員僅3人，2014年無工程項目，市場生存力弱；高品房產在開發完伴山風景項目后，目前沒有新項目開發。

四、困難和問題

(一)資金壓力大，本地企業運轉困難。一是墊資情況普遍。建筑市場急劇膨脹，使一些項目單位在工程發包時，將能否墊資作為考察企業實力和簽訂合同的重要條件，有些工程項目墊資高達90%，而政府BT項目多是全墊資；二是工程款項拖欠。項目在建時，企業難按工程進度收到相應資金，竣工后也被長期拖欠，使預期效益受損，即使再有項目也無力承接；三是企業融資困難。在國家對建筑、房產開發業緊縮銀根的大環境下，企業貸款難、貸款貴，走民間融資途徑則利率更高；四是稅費收取較高。除基本稅費外，另有殘保金、工會經費、資源費等，大約占到了資金總額的十分之一；五是銷售有價無市。房產開發項目竣工后，很長時間內供過于求，形成住房高空置率，造成資金回籠緩慢。這些問題纏繞交織，影響企業自身造血功能和企業發展壯大。

(二)資質升級難，本地企業發展受限。一是缺乏人才支撐。企業資質等級越高，人才要求越嚴格，高級職稱人員、中級職稱、基本技術人員等有明確的數量限制和資歷限制，現實中符合條件的人才嚴重不足；二是缺乏業績支撐。企業以前礙于實力，做的業績較難符合要求，比如申報建筑企業一級資質，必須提供近5年工作業績，且工程規模至少滿足“修建25層以上的房屋建筑工程”等4項必備條件；三是缺乏資金支撐。不同等級有不同的注冊資金約束，比如申報房產開發一級資質，企業注冊注冊資本不低于5000萬元，實際情況讓人望而卻步；四是缺乏設備支撐。企業升級必須要具有與資質等級相適應的施工機械和質量檢測設備，原先的設備設施已然不夠，補充購置無形中會加大資金壓力。企業長期不能升級，發展停滯便不可避免。

(三)市場競爭烈，本地企業利潤薄弱。一是項目招標僧多粥少。隨著城鄉建設高速發展，外來企業越來越多，有的建立了項目部和分公司，同一個項目十數家企業競爭已屢見不鮮，“搶食”現象不僅比拼實力，更比拼忍耐，繼而引發殘酷的價格戰；二是承攬工程有心無力。我縣無一家一級、特級資質企業，承攬范圍受到限制，在重大項目的招投標中，與外來企業實力懸殊，幾乎沒什么機會，只能被迫向鄉鎮發展，尋找剩余機會，甚至有時依賴掛靠項目支撐。一些外來企業中標后，將項目分解賣給本地企業做，既轉嫁了風險，又坐收差價之利；三是“三違”沖擊雪上加霜。集中表現在一些中小規模的項目，為追求“短平快”，常被發包給無承攬資質的個體施工隊、服務隊。在暴利的誘惑驅使下，房產開發領域“三違”（違法用地、違法建設、違法銷售）現象突出，鄉鎮小產權房屢禁不止，嚴重沖擊著縣域房產市場；四是成本抬高無可奈何。一些建材業主壟斷建材市場，以種種理由惡意哄抬砂石、水利、鋼材等價格，嚴重擾亂了正常的市場秩序，增加了生產經營成本，極大壓縮了企業利潤空間。

(四)預測預警弱，本地企業風險難料。一是宏觀政策預警弱。國家調整宏觀經濟政策，必然會影響到建筑房產的經營發展，而研究國家政策及投向一直是本地企業軟肋；二是安全評估預警弱。在競標選擇項目上，企業往往注重的是規模和效益，而忽略從項目與企業實際進行嚴格的安全評估，項目到手后勉為其難，以致安全風險難控、合同履行艱難，企業形象受損；三是融資投資預警弱。行業特點決定了建筑、房產開發企業需要大量資金運轉，投入規模增速快，而企業承接項目更多依靠銀行貸款和民間融資，資產負債率始終處于高位，一旦資金鏈斷裂，后果難以想象；四是市場前景預警弱。基于房價上漲預期，一些投機性購房營造繁榮假象，助推房產開發企業急功近利，不把握市場環境變化，不遵循經濟規律盲目上馬開發，導致銷售市場疲軟。

五、工作建議

(一)造血幫扶，破解企業資金瓶頸。一是減少墊資比例。充分考慮企業的資本實力，政府性項目資金安排及渠道在原則范圍內適當減少企業墊資部分，為企業運轉留有余地；二是及時支付工程款。財政撥款的工程項目支付進度款時，應多從企業的角度考慮，簡化手續和撥款審批環節，按施工合同約定及時支付，減輕施工單位的壓力；三是解決融資難題。支持以建筑材料、工程設備、在建工程和應收賬款等作為抵質押的反擔保形式，鼓勵金融機構從資金投入、信貸規模、貸款利率、擔保費率等方面扶持企業發展；四是適當降低費稅。清理規范企業上繳費稅種類，在營業稅、項目建設保證金、安全生產保證金、工會經費、資源費等方面能減則減，盡可能減少企業上繳費稅總額。

(二)轉型升級，促進企業科學發展。一是夯實人才隊伍。構建多渠道、多層次人才引進和培育機制，充實緊缺崗位專業人才。對業績突出的優秀人員，破格評定技術資格；二是培育旗艦企業。有效整合本地資源，通過兼并或重組方式，培育一兩家具有較強競爭力的知名企業、品牌企業，延伸產業上下兩端鏈條，穩妥推行咨詢、設計、采購、施工、管理、服務一體化；三是引導多元發展。鼓勵企業順應市場經濟的發展趨勢，堅持“主業突出、多元經營”的思路，承攬范圍向交通、水利、市政、安裝、環保、防水、綠化、消防等領域拓展，向“高、精、專”發展；四是實施優惠政策。對晉升資質、主營業務收入大幅增長、承攬縣外工程項目或提供縣外建筑勞務、優質工程獲獎、取得科技創新專利的企業，分別給予獎勵。企業購置設備設施，給予貸款貼息政策。

(三)依法整治，規范企業經營秩序。一是嚴格市場準入清出。堅決執行建筑房產業有關規定，嚴格審查外來企業的資質等級及信用信譽情況，對不符合條件的禁止進入。同時，強化已進入企業的監督管理，對有違規違法行為且造成惡劣影響的堅決清出市場；二是加強招投標管理。嚴明招投標紀律，規范招投標程序，體現公開公平公正原則，完善綜合評標和合理低價評標辦法，提倡優質優價、優質優先，堅決遏制和打擊圍標串標、轉包、掛靠和低于成本價報價等違法違規行為；三是實施項目兼顧平衡。當前建設固然離不開外來企業，但在吸引外來企業來平投資的同時，也要關注本地企業的經營發展，一些工程項目鼓勵可以通過“抱團取暖”的方式參與，使之既能通過適當的市場競爭從外來企業那里汲取經驗，又不至于在劃分蛋糕時面對過于直接殘酷的競爭而餓死；四是強力整頓市場秩序。繼續保持高壓態勢，嚴厲打擊建筑、房產開發領域違法用地、違法建設、違法銷售、無資質承包等擾亂市場秩序行為，嚴格整治建材市場，對囤積居奇、哄抬物價、串通漲價等人、事，發現一起曝光一起，從嚴從快從重處理。

建材市場招商合同范文第5篇

【關鍵詞】 建設工程；施工合同；業主；合理適用；情勢變更；實踐

【中圖分類號】 TU723.1 【文獻標識碼】 A 【文章編號】 1727-5123（2012）06-049-03

情勢變更原則作為合同履行的重要原則早已被大陸法系和英美法系國家以不同的形式采用，并在合同履行艱難時發揮著重要的作用。情勢變更原則雖然也倍受我國立法界和司法界的關注，但是立法者出于種種考慮，一直未能把情勢變更原則寫進我國《合同法》。但這并不代表立法者否定了情勢變更制度，而是在一定程度上回避了這個問題，把它留給司法來解決。終于，2009年5月13日最高人民法院在新頒布的《關于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋（二）》第26條中正式確認了情勢變更原則，首次以司法解釋確認了情勢變更原則的普遍性法律效力。

但是由于建設市場和建設工程施工合同的特殊性，情勢變更原則在建設工程施工合同中的適用面臨著特有的問題。建設工程一般具有標的大、履行時間長、風險系數高和人工需求多的特點，而施工合同由于建材、人工的暴漲暴跌等情勢的變化導致履行艱難甚至無法履行的局面頻繁發生，從某種程度上影響了經濟的發展、社會的穩定以及農民工等弱勢群體的利益。那么，作為業主，如何充分考慮建設施工的特殊性，在施工合同中引入情勢變更原則，一方面保證承包商的合法權益，另一方面又要確保情勢變更原則的合理、謹慎適用，從而有效維護業主自身的合法權益，這對所有建設項目的業主來說，都是一個值得深思的問題。

1 情勢變更原則的淵源以及在我國的現狀

情勢變更原則起源于十二、十三世紀注視法學派著作《優帝法學階梯注解》中的“情勢不變條款”。到16、17世紀，自然法思想處于支配地位，情勢變更原則得到廣泛的適用。到18世紀，卻因為適用過于泛濫，受到批評并逐漸被摒棄。直到20世紀20～40年代，由于兩次世界大戰和1929～1933年席卷整個西方的經濟危機，給世界各國的政治、經濟帶來了劇烈動蕩，導致了經濟大蕭條、物價不穩定、通貨膨脹、貨幣貶值等變動，同時也使得許多合同無法依照約定履行。如果仍然堅持契約嚴守原則，將嚴重損害合同當事人一方的利益。因此，情勢變更原則重新受到重視，并在大陸法系、英美法系以及國際法領域形成了各具特色的情勢變更制度。

情勢變更原則最終被英美法系和大陸法系的許多國家所接受。但是，我國《合同法》卻并沒有確立情勢變更原則。但司法實踐中并不排斥對情勢變更原則的適用，很早就有相關的司法案例。而在建筑行業，更是早在2002年8月5日最高人民法院《關于審理建設工程合同糾紛案件的暫行意見》第二十七條就允許適用情勢變更原則。規定如下：“因情勢變更導致建材價格大幅上漲而明顯不利于承包人的，承包人可請求增加工程款。但建材漲價屬正常的市場風險范疇，漲價部分應由承包人承擔。”

2009年5月13日《合同法司法解釋二》第26條更首次以司法解釋形式正式規定了情勢變更原則，規定如下：“合同成立以后客觀情況發生了當事人在訂立合同時無法預見的、非不可抗力造成的不屬于商業風險的重大變化，繼續履行合同對于一方當事人明顯不公平或者不能實現合同目的，當事人請求人民法院變更或者解釋合同的，人民法院應當根據公平原則，并結合案件的實際情況確定是否變更或者解除。”這一規定等于重新確認了情勢變更，彌補了《合同法》之不足。自此，情勢變更原則終于確立了正式的地位，擁有了普遍性的法律效力。

2 建設工程施工合同中適用情勢變更原則的必要性

我們知道，建設工程施工合同一般履行周期長、風險系數大、工程涉及的利益主體廣而多，各種社會和自然環境相比合同訂立時可能會發生異常變動，甚至變化幅度超過施工企業本身能承受的風險范圍。在此情況下，若社會和自然環境等客觀環境發生重大變化而不適用情勢變更原則，往往導致大量糾紛，甚至導致工程停工、施工方拒絕交付驗收合格的工程、生產勞務工人聚集討要工資等惡性事件。這對合同雙方來說，都會造成不同程度的損害。因此，為了更好的平衡雙方當事人的利益，在施工合同中引入情勢變更原則是非常有必要的。

3 情勢變更原則在建設工程施工合同中的具體適用

建設工程施工合同是所有有名合同中最復雜、產生糾紛最多、涉及法律關系最多的合同。情勢變更原則是合同履行制度最難把握的原則，所以要將兩者有機的結合起來并非易事。因此，業主在實踐中必須把握好一些關鍵性的問題，比如適用的范圍、事由的判斷、適用的度以及與相關法律制度的關系等問題，尤其與商業風險、不可抗力、顯失公平等法律制度上的相近相似問題。如果在實踐中這些問題處理不當，容易給合同雙方帶來很大的困擾。

3.1 適用情勢變更的施工合同形式。我們知道，建設工程施工合同根據計價方式不同，可以分為固定價格合同、可調價格合同、成本加酬金合同等三種。可調價合同對風險的管理是開放和動態的，已將法律、行政法規、國家政策影響、造價部門公布的價格調整等因素規定為可調整因素，適用情勢變更原則的意義不大；成本加酬金合同中，工程的最終總價完全依據客觀發生的實際情況按實結算，全部風險由業主承擔，承包商在履行過程中不需要承擔任何風險，根本不存在適用情勢變更的必要。

而固定價格合同分為固定單價合同和固定總價合同，合同約定的總價或單價往往不能調整。所以承包方的投標報價包含正常商業風險，在合同履行過程中，約定范圍內的風險由承包方全部承擔，超出約定范圍才考慮適用情勢變更原則，而實際中風險超出約定范圍的情況時常發生，適用情勢變更原則的可能性也就最大。因此，在建設施工合同中，情勢變更只適用于固定價格合同。

3.2 固定價格合同中適用情勢變更原則的范圍。建筑工程適用情勢變更原則必須是在排除了不可抗力、商業風險、顯失公平等導致雙方當事人利益失衡的其他法律制度之后，由于繼續履行合同將導致一方利益嚴重失衡的情形，才可適用情勢變更原則。從國內諸多法律法規的制定精神和原則進行探究，適用情勢變更應同時滿足以下三個基本條件：①情勢變更事由必須發生在合同成立之后至合同履行完畢之前這段時間內；②情勢變更事由的發生是當事人無法預見的，通常包括全國物價大幅上漲（或下跌），且變化幅度超出了行業市場固有的商業風險幅度；各種經濟行政管理措施；國際市場發生較大變化；外國貨幣大幅度貶值或升值；國家經濟政策的變化和對經濟的調整；③情勢變更事由的發生導致繼續履行合同的一方當事人明顯不公平或者無法完成繼續履約的。

3.3 固定價格合同中情勢變更標準和度的確定。我們知道，建材大幅度漲價是出現情勢變更的主要事由。因此，為保證情勢變更原則能在履行合同中得到公平合理的適用，業主及承包商雙方應重視事前控制，在招投標和施工合同簽訂過程中，就應增強風險防范意識，簽訂合理的材料價格風險控制條款，明確各方承擔風險影響的原則，切實保障建設工程的順利實施。業主應在招標文件中明確工程計價中的風險范圍、控制和處理原則。雙方應當在施工合同中約定：①工程主要建筑材料包含的材料范圍；②承包方的投標價格中包含的材料價格風險的幅度；③當主要建筑材料的價格波動超過投標價格中的風險幅度時的材料價格調整辦法。

為區別正常的商業風險，也為確保因情勢變更而遭受不利一方的利益，絕大多數省市建設行政主管部門相繼出臺了調差文件，并規定了一定的調差幅度。此調差幅度可視為情勢變更的標準和度，在調差幅度范圍內的價格波動視為正常商業風險，如果建筑材料價格上漲則由承包商承擔損失由業主受益，價格下跌則由承包商受益，由業主承擔損失。在調差幅度范圍外的價格波動視為情勢變更，如果建筑材料價格上漲則由業主承擔損失，價格下跌由業主受益。

至于調差幅度，則根據各地建材市場行情確定，標準不一。如上海市建筑建材業市場管理總站規定鋼材價格調差幅度為±5%、其他材料價格調差幅度為±8%；北京市建設工程造價管理站規定為±3～6%；江蘇、廣東、福建和云南省建設廳規定為±10%，湖南省建設廳規定為±8%，深圳市建設局規定為±5%。由于各地標準不同，在遇到一些大的工程時，省與省之間出現沖突，上級法院與下級法院之間出現矛盾。對此，筆者將在后續內容中加以細述。

4 施工合同中合理運用情勢變更原則的案例分析

4.1 實際運用案例介紹。新城總部大廈建筑群S-06地塊辦公樓項目，是江北新城核心區啟動和示范項目，建成后將成為江北新城投資的產業孵化基地、招商引資的窗口、形象標志、總部聚集中心和公共服務中心。本項目由南京江北新城開發建設指揮部負責投資建設，總投資約8.06億元，規劃總用地面積約25518.5m2，建筑面積123618.6m2，地上總建筑面積89314.8 m2，地下室總建筑面積34303.8m2，建筑總高度為 99.050m。本項目形體功能布局主要分為三部分組成，即北側A塔樓和南側B塔樓以及西側的裙房組成。A、B兩樓使用功能均為辦公，共23層，裙房為三層。兩個塔樓由形如“飄板”的頂層連接，造型獨具個性。

4.2 情勢變更原則的實際運用。新城總部大廈建筑群S-06地塊辦公樓項目自2011年1月開工進展至今，已經陸續完成樁基、基坑支護及土石方工程，土建、水電安裝、鋼結構及室外工程，幕墻工程，通風與空調安裝工程，泛光照明工程等等施工項目的招標工作。為了充分體現情勢變更原則在本項目中的合理運用，同時也為了體現合同雙方權益對等原則，在招標文件的合同形式選擇、合同條款設置、合同價款調整等方面，我們采用如下策略：

4.2.1 業主編制合理的招標控制價和評標方法。為了防止施工單位在投標時采用低價投標以期中標后，在施工過程中再利用情勢變更原則來獲得合同價款的調增，因此，業主應編制合理的招標控制價，并在招標文件中設定合理的評標方法，從而在一定程度上避免投標單位這種投機取巧的行為。所以，我們在施工招標過程中，通常采用較多的是蘇建招[2010]333號文中規定的評標方法二：

設低于招標控制價的所有投標人投標報價的算術平均值為A，若投標報價低于招標控制價的投標人為7家或7家以上時，去掉其中的一個最高投標報價和一個最低投標報價后取算術平均值為A，招標控制價為B，則：招標最低控制價C=A×K1×Q1+B×K2×Q2，Q1的取值范圍一般為30%，35%，40%，45%，50%；Q2=1-Q1；K1、K2的取值范圍見[2010]333號文件規定。Q1、K1值在開標前由投標人推選的代表隨機抽取確定。K2由業主在招標文件中明確。C值一經確定，在后續的評審中出現的任何情形都將不改變C值的結果。投標報價低于招標最低控制價的，按廢標處理。

4.2.2 合同形式。合同價款采用固定單價合同方式確定，量的風險由業主承擔，價的風險在約定風險范圍內的，由承包商承擔，風險范圍以外的按合同約定。

4.2.3 合同價款中包括的風險范圍。政府文件規定的不可競爭費用、人工工資價單價應執行蘇建價[2011]812號文件、政策性調整、及不可預見外的一切風險。除發包方提出的設計變更（設計單位出具，變更須經承包人、發包人、監理、跟蹤審計認可后有效）、發包方和監理方均認可的簽證。風險費用的計算方法：承包人已充分考慮風險范圍及風險程度，風險已含在合同價內，結算時不作調整。

4.2.4 風險范圍以外合同價款調整方法。按照蘇建價[2008]67號文要求，將材料費占單位工程費2%以上，不超過10%的各類材料定義為第一類主要建筑材料，材料費占工程10%以上的各類材料定義為第二類主要建筑材料。甲乙雙方約定，施工期間當第一類主要建筑材料價格上漲或下降在10%以內的，第二類主要建筑材料價格上漲或下降幅度在5%以內的，其差價由承包人承擔或受益，超過此幅度部分由發包人承擔或收益。

差價的確定以南京造價管理部門的材料指導價為基準，為施工期同類材料加權平均指導價格（施工期材料加權平均指導價=Σ（每月實際使用量×當月材料指導價）/同類材料總用量）與遞交投標文件當月的材料指導價格的差額。

4.2.5 施工合同中適用情勢變更原則的實例。譬如《新城總部大廈樁基、基坑支護、土石方工程》投標時間在2010年11月份，在其施工過程中一類主材水泥42.5級漲價或下跌幅度始終沒有超過±10%，因此不予調整；而鋼板（綜合）則連續多月漲幅超過10%，因此，適用情勢變更原則，業主予以調增。二類主材中鋼筋（綜合）、商品混凝土C35水下、商品混凝土C30等也是多次漲幅超過5%，同樣地，適用情勢變更原則，業主同意調增。

再譬如《新城總部大廈建筑群S-06地塊辦公樓工程合同》簽訂時間為2011年11月28日，當時人工工資單價執行的是蘇建價[2010]494號文件。后來在施工過程中，江蘇省住房和城鄉建設廳頒布了蘇建價[2011]812號文《關于調整建筑、裝飾、安裝、市政、修繕加固、城市軌道交通、仿古建筑及園林工程預算工資單價的通知》，規定自2012年2月1日起執行新的人工工資單價。毫無疑問，這適用情勢變更原則，因此，業主對于承包商在2012年2月1日之后完成的工程量部分，都按新文件規定的人工工資單價標準予以調增。

5 業主在建設工程施工合同中適用情勢變更時應注意的事項

情勢變更原則體現的是公平原則和誠實信用原則，協調雙方當事人的利益關系，排除因客觀環境變化導致的顯失公平的結果，避免停工糾紛等更壞的結果。但是，業主為了避免情勢變更原則的濫用，保護自身的合法權益，在應用情勢變更時一定要仔細慎重。情勢變更的這一慎重適用原則同樣也是《最高人民法院關于當前形勢下審理民商事合同糾紛案件若干問題的指導意見》（法發[2009]40號）明確提出來的。

業主和承包商在簽訂合同時，必須嚴格約定清楚合同價款包含的風險范圍以及風險范圍以外合同價款調整方法。雙方簽訂合同的正常商業風險因素、甚至承包商運用情勢變更為理由來實現增大盈利的目的等，都是不能適用情勢變更的，工程結算時業主應不予認可。

另外，由于情勢變更原則的存在，在工程招標投標過程中，難免會有投標人不能恪守誠實守信的原則，故意將材料價格報得很低，以價格優勢來獲得中標資格，在履行合同或工程結算時以情勢變更為由提出調整合同價格。這就需要業主做好事前控制的充分準備，在招標、評標以及簽訂建設工程施工合同時仔細甄別、澄清及約定，預防此類不公平、不誠實不誠信的事情發生，從而真正做到有效保障業主自身的合法權益。

6 結束語

前面筆者已經談及對于適用情勢變更原則的建材調差幅度，由于各地標準不同，在遇到一些大的工程時，省與省之間出現沖突，上級法院與下級法院之間出現矛盾。因此，為使情勢變更原則更好地服務于建設工程施工合同，我們期望在不久的將來，國家能夠為建筑行業的情勢變更問題出臺專門的司法解釋或者其它形式的法律文件，從而結束建筑行業當前這種無序的狀態。譬如在全國范圍內明確、統一規定因建設工程人工、材料（設備）、施工機械價格漲落而引起合同價款調整的風險系數和調整方法；適時修改《合同法》，增加情勢變更原則適用的要件、內容及標準的法律條款，使情勢變更原則出現在正式的法律條文中；在《建設工程施工合同范本》中加入情勢變更條款；筆者更希望有關部門針對建設工程施工合同中適用情勢變更原則出臺專門的細則，從而提高其操作性。

參考文獻

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