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物業管理合同協議范文第1篇

關鍵詞：物業管理 糾紛 房地產 業主 物業管理公司

就目前的物業管理活動來說，許多人的觀念還沒有完全轉變，再加上相應的法律法規尚不健全，物業管理行為不規范，導致物業管理糾紛層出不窮。而物業管理糾紛能否得到妥善解決，不僅關系到業主的正常生活和小區秩序的穩定，而且關系到物業管理服務行業的健康有序發展。研究解決問題的策略具有十分重要的意義。

一、我國物業管理糾紛的類型

1、在前期物業管理工作中產生的糾紛

前期物業管理交接過程中發生的糾紛，如建設單位未移交或移交不清、圖紙資料不全的設施、設備、建筑物及其附著物受損引發的糾紛。簽訂前期物業管理協議引起的糾紛。在簽訂前期物業管理協議的過程中，部分業主認為協議是物業服務企業單方面制訂的，并沒有征求業主的意見，因此不愿簽訂協議，從而引起糾紛。由房屋整改引起的糾紛。房開商往往通過物業服務企業來交房，在房屋驗收過程中業主發現問題一般由物業服務企業反映給建設單位進行整改，如果建設單位無法給業主及時整改，業主首先找的就是物業服務企業，但物業服務企業又無法解決，由此引發物業服務企業與業主之間的糾紛。由裝修引起的糾紛。物業服務企業為保證整個樓盤的安全和美觀，在前期物業管理的裝修期間，往往會對一些裝修項目制定統一的標準，但部分業主會認為房子怎么裝修是業主的事，因此產生分歧引發糾紛。 物業公司與公共服務行業之間的糾紛

這種糾紛根源在于市場服務與行政服務之間的矛盾，目前，很多公共服務收費不能直接面向終端客戶，水、電、氣、暖及有線電視等費用，一般多由物業公司出面向業主直接收取，即使一些行政部門能確保直接面向最終客戶進行當面收費，然而由于服務的不完善，使業主仍不滿意于物業公司的各項服務，出現了公共服務部門動輒以停水、停電和罰款來解決問題，導致物業公司置于業主和服務部門之間，矛盾重重。

3、業主之間的矛盾引發的物業管理糾紛

業主之間往往因亂停亂放交通工具、隨意堆放雜物、違章搭建及飼養動物等影響小區環境、侵害鄰居利益、影響鄰居休息的行為而產生矛盾。當這類矛盾得不到物業管理公司及時調解時，極易引發糾紛。

4、業主或業主委員會選聘、解聘物業服務企業產生的糾紛

擇物業服務企業是業主和業主委員會的權利，如果物業服務合同到期，業主或業主委員會有權選擇續聘或者解聘物業服務企業，物業服務企業也可以根據自身情況決定是否續訂合同。但如果是合同雙方或單方提出終止合同的履行，物業服務企業與業主往往很難做出協調，有的甚至會出現原有企業未撤離的情況下業主新聘的企業就已進駐，出現一個小區內同時有兩個企業在管理的現象，在此情況下產生糾紛是在所難免的。

二、物業管理糾紛解決策略

1、強化政府監管職能，嚴格履行合同規定

政府行政部門應不斷強化其自身職能，加強對物業公司的指導和監管，設置專門的管理機構，全面負責物業日常各項工作的監管，對于一些業主投訴多的物業服務企業，實施處罰措施或撤銷企業資質，確保管理過硬、服務優良的物業服務企業具有更大的發展空間，以促進形成良好的行業風氣。政府職能部門應及時回應業主的投訴要求，及時制止各種違規行為，并責令限期整改。物業服務企業應強化自身監督管理，細化工作內容，嚴格履行合同規定，防止由于服務內容偏離合同規定的內容而引發糾紛的問題，同時應不斷完善收費條款，避免發生各類財務糾紛的問題。 進一步完善業主委員會，發揮業主委員會的積極作用

業主委員會作為業主自治組織，有權監督物業服務企業，為保障業主的合法權益提供幫助，同時也能督促業主交納管理費、遵守管理規約，有利于物業服務企業與業主簽訂物業服務合同、互動交流等，因此有關部門應當幫助業主成立業主委員會。如果成立難度較大，可以考慮將業主委員會的部分權限交給居民委員會代為行使。當物業服務企業不認真履行合同，損害業主利益時，由業主委員會與物業服務企業交涉或以業主委員會的名義提訟，可以避免業主因勢單力薄而致權益受損。同時也要加強全體業主和業主大會對于業主委員會的監督權，確立業主委員會定期報告制度和公示制度，使其接受業主、業主大會的監督。

3、重視物業管理合同的具體內容及其簽訂時間

首先，應注意物業管理合同的簽訂。物業管理合同是業主和物業管理公司之間權利義務關系的法律依據。只要合同內容合法，該合同就是當事人應當遵守的法律。其次，應注重前期物業管理合同簽訂的時間。2001年6月1日起實行的建設部5商品房銷售管理辦法6中規定，商品房銷售時房地產開發商選聘了前期物業管理企業的，購房者應在訂立商品房買賣合同時與房地產開發商選聘的前期物業管理企業簽訂物業管理協議。 提供各種增值服務，提升業主滿意度

綜合分析來看，較多物業管理糾紛產生的原因在于物業服務企業缺乏豐富的服務項目內容，服務內容過于固化、單調，無法滿足業主的基本要求，因而應不斷增加更多種類的增值服務，有效提升業主的滿意度，以減少物業管理各種糾紛的產生。物業服務企業應注重自身服務質量和服務價值的提升，應在日常服務工作中增加一些增值服務，比如：物業服務人員可以代替公共服務單位免費上門收取水、電、氣、暖、有線電視費等日常服務費用，并增加代洗衣、代買菜、酒店預定、機票預定等增值服務，這樣很大程度上提高了物業服務企業的服務水平，也利于避免物業管理各種糾紛的產生。

結語：

隨著我國房地產和物業管理行業的迅速發展，應該將完善我國物業管理法律法規盡快提到立法議程。為業主提供全方面的多元化服務，以確保物業管理水平的進一步提升。

參考文獻：

[1]哈.吐爾遜.我國物業管理糾紛的法律對策研究[D].新疆財經大學，2010.

物業管理合同協議范文第2篇

甲方：重慶市北碚區競立物業管理有限公司（以下簡稱甲方）

法定代表人：譚朝義

住址：

乙方：（以下簡稱乙方）

法定代表人：

住址：

鑒于甲方需將西充電影院商業廣場項目物業管理進行轉讓；乙方擁有合法從事物業管理資質條件。對此甲、乙雙方在平等、自愿的基礎上，就甲方轉讓西充電影院商業廣場項目給乙方進行物業管理一事，經雙方充分協商達成如下一致協議：

一、 甲方同意將西充電影院商業廣場項目轉讓給乙方進行物業管理。

二、 乙方同意接受甲方的轉讓，對西充電影院商業廣場項目進行物業管理。

三、 轉讓物業管理期限從二0一0年 月 日起至西充電影院商業廣場項目業主委員會終止乙方對該項目物業管理之日止。

四、 本合同書的生效應征得西充電影院商業廣場項目業主同意，對此乙方承諾已征詢業主（或房屋租賃戶）同意。

五、 從本合同書簽訂生效之日起，甲方在與西充電影院商業廣場項目業主（或房屋租賃戶）簽訂的《物業管理合同》中，所約定的權利、義務一并轉移給乙方。

六、 本合同書簽訂生效之日前，西充電影院商業廣場項目業主（或房屋租賃戶）所欠甲方的物業管理費、水、電費，對原與甲方已簽訂物管合同的業主（或房屋租賃戶），乙方同意先按50%自行墊付甲方（附清單），然后乙方向欠款的業主（或房屋租賃戶）收取物管、水、電欠費和滯納金、違約金。對原與甲方未簽訂物管合同的業主（或房屋租賃戶），鑒于已實際享受物管服務的事實，根據國家的相關法律法規，其業主（或房屋租賃戶）應予繳納物管費，該費用由乙方依據合法程序負責追收繳納。

七、 乙方承諾接受原甲方在西充電影院商業廣場工作的物管人員（包括保安、清潔工），保證其工資及福利待遇不得低于原標準，并按國家相關政策作相應調整。在物管人員（包括保安、清潔工）交接過程中若產生矛盾糾紛或經濟補償問題均由乙方負責承擔解決。

八、 甲方將西充電影院商業廣場A2區4樓建筑面積 作為物管用房（含室內部分辦公用品）及該商業廣場的水電設施、公共區域設施（電梯、照明、綠化、道路等）一并交給乙方（附清單），有乙方使用并負責維修、維護。且A2區4樓只能用作物管辦公不得將此房變賣、出租或抵押。

九、 乙方經營期間有權對該區道路、空間等進行合理規劃、管理和使用。

十、 對連接原廣播局通道處、橋面及臨河道下面的防洪層空間，在不影響房屋主體質量、安全并通過城建規劃等前提下，可以進行合理利用，所產生的費用由乙方自行負責，產生的收益概由乙方享有。

十一、 甲方原商業廣場售房部（化風山公園入口旁）無償交付乙方（從簽訂合同即日起），如遇政府部門要求拆遷，乙方應無條件予以服從，拆遷事宜概由乙方與政府接洽。

十二、 乙方管理西充電影院商業廣場項目物業期間，應依法經營。其收益歸乙方所有，債務由乙方承擔。

十三、 乙方因物業管理向西[文秘站:]充電影院商業廣場項目業主（或房屋租賃戶）收取的物業管理費標準，按甲方與西充電影院商業廣場項目業主簽訂的《物業管理合同》約定的標準執行。非經合法程序，乙方不得擅自提高物業管理收費標準。

十四、 本合同書生效后，甲、乙雙方應嚴格履行自己的合同義務。

十五、 本合同書經甲、乙雙方簽字蓋章后生效。本協議一式三份，甲方一份，乙方兩份。

甲方：重慶市北碚區競業管理有限公司 乙方：

法定代表人/委托人： 法定代表人/委托人：

物業管理合同協議范文第3篇

[關鍵詞] 物業服務合同 典型合同 有名化

引 言

物業管理，又稱物業服務或物業管理服務，概括而言，系指“為維持區分所有建筑物之物理機能，并充分發揮其社會的、經濟的機能，而對之所為的一切經營活動。”[①]它有廣義與狹義之分。廣義的物業管理，是指業主對物業依法進行的自治管理和物業業主選聘、委托其他主體管理的結合，包括自主管理和委托管理兩種形態。其中委托管理又分為委托一般主體（人或組織）管理和委托專業物業管理公司管理兩種。狹義的物業服務，僅指委托管理的后一種情形，即物業小區的業主通過與專業物業管理簽訂物業服務合同對其物業所進行的維護和管理。意義的物業管理一詞僅指狹義物業管理，[②]本文如無特別說明，也在此意義上使用該概念。

在物業管理中，業主與物業公司之間存在的法律關系以物業管理合同（實踐中也稱物業服務合同或物業合同等）為表現形態。在我國，隨著物業管理業的興起，各種因物業管理合同而引起的糾紛隨之出現并不斷增多，統計資料表明[③]，人民法院受理的物業合同糾紛案件近3年來增長了8﹒78倍，并仍以年20%的速度增長，其中在2005年廣東省發生的重大群體性事件中，因物業管理糾紛引起的占12%，物業合同糾紛引發的民事糾紛已經成為社會熱點問題之一。

然而，人們發現，物業服務合同不僅在合同主體、客體、效力等方面與傳統私法上的合同存在諸多差異，甚至有違傳統合同理論的合同相對性原則和合同自由原則等基本原則，與傳統合同法理論明顯相悖。學者指出，契約類型的判斷，是解決契約法律問題的首要步驟。[④]由于對物業服務合同的性質存在不同認識，導致實踐中對物業合同糾紛案件適用法律的各行其是，這既違背了法治的統一性要求，也對我國現代物業管理行業的和和諧社會的建設帶來不利。物業服務合同是公法上的合同還是私法上的合同嗎？如果是私法合同，它屬于哪一類民事合同？在物業管理服務中，物業公司與業主之間存在哪些法律關系？物業公司行使的物業管理權的權利來源是什么？對這些問題的回答，都涉及到對物業管理合同性質的準確定位。本文試就物業管理合同的性質問題加以探討，以期對物業管理合同的法律適用有所裨益。

一

首先考察第一層次的問題，物業服務合同是行政契約還是私法上契約？

契約本為民法所特有的，行政契約作為一項行政制度能否從民法中獨立出來， 各國學者尚有不同的見解。一般認為，行政契約是指行政機關之間、行政機關與公民或法人之間， 為實現國家行政管理的目標而依法簽訂的協議。行政契約的法律特征在于， 合同的一方必須是行政機關， 行政合同的成立是基于雙方業已存在的管理與被管理的不平等關系， 簽訂行政合同的目的在于實現行政管理和公共利益的目標，而且在行政契約的履行、變更或解除中， 行政機關享有優先權， 關于行政契約的糾紛也要通過行政訴訟的方式解決。

有學者指出，物業服務合同不是私法上的合同，或者至少不是純私法上的合同，其理由：（1）從物業管理合同的名稱就可以看到，雙方存在著管理與被管理的關系，雙律地位不平等；（2）物業管理關系既涉及公權關系，也涉及私權關系，體現公私權關系的混合特征。物業服務的內容非純民事活動，涉及對人的管理和公共秩序（城市管理）的維護，屬社會公共管理（治安、民政）等行政事務和公共利益；（3）在物業管理中，國家意志占主導地位，合同主要條款內容排除當事人意思自治，如服務價格的確定、合同內容的備案審查、前期物業管理合同對業主自動適用的效力等；（4）物業合同對合同主體的限制也排除當事人的意思自治，如關于小區業主大會和業主委員會的成立，一個物業小區只允許一家物業公司從業；（5）合同效力的強制性和廣泛性，如不受簽約主體限制、排除合同相對性規則，其效力自動適用購買小區物業的業主及其共同居住人甚至出入小區的人，并排除個體業主的合同解除權等。眾所周知，當事人主體地位平等、意思自治、合同自由為私權合同的基本特征，而物業服務合同所具有的上述特征，使其超越了私法的調整范疇。[⑤]筆者認為，上述觀點值得商榷：

第一、物業服務合同在我國長期被稱為物業管理合同，但“物業管理合同”這一名稱本身就表明雙方存在管理與被管理關系呢？答案顯然是否定的?！肮芾怼币辉~雖廣泛見諸于公法， 但并非公法上的專利，“管理”同時也為私法制度所確認， 如無因管理、失蹤人的財產管理、破產財產管理等等，所以，僅僅從合同名稱上望文生義站不住腳。

第二、對人的管理非民法調整的范疇？這一命題也很難成立。要回答這一問題，首先必須對物業管理的內容進行界定。物業管理行為涉及對物的管理和對人的管理這兩大方面。所謂對物的管理，系指“對建筑物、基地及附屬設施之保存、改良、利用乃至處分等所為之物理的管理”，主要表現為對建筑物及其附屬設施、設備和相關場地進行的維護、保養、修繕等行為，防止發生壞損，以保持物業的正常使用功能和小區環境的整潔美觀，譬如電梯安全檢查、自來水水箱清洗、日常生活垃圾清運等等。所謂對人的管理，系指“對區分所有權人群居生活關系所為之社區管理” .[⑥] “其對象不以居住于區分所有建筑物上之區分所有權人的行為為限，凡出入區分所有建筑物之人的行為，均應納入?！盵⑦]管理的內容為監督業主（含非業主使用人，下同） 對物業的專有部分或共用部分的使用方式，制止危害整體利益或妨害他人使用的不當行為。具體而言，主要是對建筑物不當毀損行為的管理、對建筑物不當使用行為之管理及對生活妨害行為的管理，譬如查驗居住小區出入人員的證件、維持小區治安秩序、制止業主的濫搭濫建行為等等。對人的管理又可細分為對業主的管理和對其它人的管理兩種情形。

在上述兩類物業管理行為當中，對物的管理基本上是一種維護和保護行為，并不帶有所謂 “管理”的色彩，體現為一種人對物的關系，只有后者才存在管理行為所作用的對象——人，但這種對人的管理，是否屬于行政管理意義上的“管理”呢？

筆者認為，物業管理行為中所涉及的對人的管理，其性質不屬于行政管理意義上的“管理”，其本質是業主行使物業所有權的延伸，仍應受私法的調整。上文已論及，物業管理分為自治管理和委托管理兩大類，為了能說清楚這個問題，讓我們先從自治管理這種管理類型談起。

在自治管理中，物業管理也涉及到對人的管理等內容，但相信沒有人會說業主這種自治“管理”屬于行政管理的范疇。自治管理中對人的管理同樣也分為對業主的管理和對其他人的管理兩種情形。其中，對業主的管理表現形式為業主之間的自律“管理”，這種管理與其說是“管理”，倒不如說是業主出于共同生活的需要而進行的自我約束更為恰當，該類“管理”行為之目的其實在于約束物業權利人的使用行為，即對個別業主的不當使用方式予以制止，以確保物業的整體利用秩序，這種“管理”的法律基礎是民法關于共有和相鄰關系的法律規范。而對其他人的“管理”即對出入物業小區的其他人的管理，其本質上應屬于一種排除物上妨害的行為，是物業所有權人（業主） 行使物業所有權的一種具體方式，根據所有權本質上乃是所有人對于所有物為全面支配的權利的原理， [⑧]管理也當然包涵在支配當中。因此，對其他人的所謂“管理”，其法律基礎仍然是民法關于所有權不受侵犯的法律規范，是業主對物業享有所有權的必然結果與表現形式，亦即物業歸誰所有，誰就是有權管理的主體。因而，自治管理場合的物業管理本質上是一種民事行為，是私法上的行為，當無疑義。

而在委托管理場合下，業主只不過是把其本身所擁有的這種權利移轉給物業公司來行使，物業公司所擁有的對人的管理權既非其所固有，也無法律法規的授權或其它國家機關的委托，而是從業主那里受讓渡而來。物業公司必須通過訂立物業合同的途徑，才能獲得對他人物業進行管理的資格，享有物業管理權。雖然從形式上看物業公司有權要求業主履行某種義務或禁止業主為某種行為，比如說要求業主定點傾倒垃圾，制止業主在公共走道上堆放雜物以及對進出小區人員進行查驗盤問等，似乎物業公司擁有一種類似于行政管理的權力，而事實上，這種管理權仍源自業主（業主自治機構）的授權，是在業主自治機構的授權和同意下，由物業公司來代表整體業主的意志實施管理活動，其目的仍在于維護業主自身的利益，此相當于業主的一種自我約束行為，仍然屬于業主對物業所有權的一種行使方式。因此，物業公司與業主之間的這種所謂管理、被管理關系不具有行政管理性質，其本質仍然是一種民事行為，是私法上的行為。

物業管理合同協議范文第4篇

一、物業管理糾紛的主要特點。

物業管理糾紛是隨著房地產開發商加強售后服務及物業管理行業的出現而出現的， 該類糾紛因其獨特性而與一般的糾紛有著不同的特點。

1.物業管理糾紛案件逐年上升，訴訟標的額較大。

1990年以來，特別是1992年以后，全國各地的房地產業異軍突起，海南的房地產更是超 常規發展，形成了不同檔次、不同類型的新建住宅小區和作為商用寫字樓的大廈（以下簡稱 為住宅小區和商廈），各類住宅小區、商廈在收取物業管理費用、提供管理服務方面的做法 不盡一致，業主與物業管理者之間缺乏約束各方的合同、公約或法律規范，使業主與物業管 理者、行政主管部門之間的矛盾漸生，因此而產生的糾紛，向房產、物價等管理部門的投訴 大量增加，在有關部門的協調處理不完全能解決糾紛后，當事人轉而向法院起訴。以?？谑?新華區法院為例，該院于1995年開始受理物業管理糾紛案5件，至1996年上升為20件，這兩 年來因物業管理而產生的各類糾紛有增無減。訴訟標的額少則上萬元，多則幾十萬元。

2.因物業管理產生糾紛的案件類型多，且多是新類型的案件。

物業管理糾紛是物業管理過程中所發生的糾紛。據統計，目前?？谑兴芾淼奈飿I管理 糾紛，已從剛開始受理時物業管理公司追索物業管理費的糾紛，發展到涉及民事訴訟、行政 訴訟的各類型糾紛。主要有：（1）物業管理者（包括房地產開發商和物業管理公司）向業 主或使用人追索物業管理費、水電費的糾紛，這類糾紛數量較多；（2）業主或使用人要求 物業管理者承擔停水、停電、停氣或其他行為的侵權賠償糾紛；（3）房地產開發商與物業 管理公司的物業管理承包合同糾紛；（4）房地產開發商與物業管理公司之間的物業委托管 理糾紛；（5）業主或使用人要求物業管理者賠償在提供特約服務如保管服務中所造成的財 務損失的糾紛；（6）業主或管委會選聘、解聘物業管理公司產生的糾紛；（7）業主訴房產 管理部門行政侵權糾紛。這些類型的糾紛，涉及到民法關系中合同之債（包括服務管理關系 、關系、承包關系）、侵權行為所生之債，以及行政訴訟中房產管理部門的行政行為是 否合法。如海口市順發新村小區的部分業主因認為在沒有召開業主大會、業主選票未過半數 的情況下，海口市房產管理局批復同意成立管委會屬違法行政，侵犯了原告作為業主的利益 ，而提起行政侵權訴訟。這是該市所受理的第一宗因物業管理引起的行政訴訟案。

3.物業管理糾紛訴訟主體復雜，法律關系復雜，對糾紛的審理有一定的難度。

物業管理糾紛案的訴訟主體、法律關系復雜，該類案件的主體，既有我國公民、法人和 其他組織，又有外國公民、外國企業、港澳臺同胞；參與訴訟的既有業主、使用人或小區管 委會，也有物業管理公司、房地產開發商或行政管理部門。既可能涉及業主與使用人的關系 、業主或使用人與物業管理公司的物業管理服務合同關系、侵權關系，又可能涉及到房地產 開發商與物業管理公司的關系、管委會與物業管理公司的關系，業主、管委會或物業管理公 司與房產管理部門的關系。由于物業管理糾紛案屬新類型的案件，在審判實踐中又無現成的 依據，《中華人民共和國民法通則》等法律中無專門調整物業管理的規定，只能依據民法通 則、行政訴訟法的基本原則，依據有關部門和地方性規章進行處理，而有關規章的規定又不 詳盡或明確，給正確處理該類糾紛帶來一定的難度。

二、審理物業管理糾紛案件應注意的幾個問題。

（一）物業管理糾紛的管轄問題。

確定物業管理糾紛案件的管轄問題，是正確審理此類案件的前提。物業管理糾紛的管轄問題，應以物業管理糾紛的具體類型來確定。因物業管理引起的行政訴訟案件，依《行政訴 訟法》的有關規定確定有管轄權的法院。因物業管理引起的民事訴訟案件，目前當事人一般 都在物業所在地的法院起訴，并把物業所在地作為業主或使用人的住所地，而有些受訴法院 也未分清物業管理糾紛的不同類型而予以受理。簽訂物業管理服務合同的一方當事人向對方 提起侵權之訴的，應適用民事訴訟法第29條的規定，由侵權行為地或被告住所地的人民法院 管轄，因物業管理服務合同、物業管理承包合同、物業委托管理合同等產生的合同糾紛，應 適用民事訴訟法第24條的規定，即：“因合同糾紛提起的訴訟，由被告住所地或合同履行地 的人民法院管轄”。要注意審查何處為被告住所地、何處為合同履行地。業主作為被告的， 業主的住所地既有在物業所在地，又有在物業所在地之外的，并非業主購置了物業，物業所 在地就是其住所地，因此，不能簡單地認為物業所在地就是被告住所地；物業管理公司的住 所地是指其主要營業地或主要辦事機構所在地，而并非是實施物業管理的所在地，但由于物 業管理服務合同、物業管理承包合同、物業委托管理合同，均是在物業所在地實施物業管理 ，因此，物業所在地應認為是合同履行地。物業管理糾紛雖是因不動產的管理引起的糾紛， 但其不屬于不動產糾紛，不適用專屬管轄的規定。

（二）應注意審查涉及物業管理的合同的法律效力。

審查物業管理合同的效力，關系到正確處理糾紛，維護法律嚴肅性的問題。在物業管理 糾紛中，主要涉及三類合同，一為物業管理服務合同，即業主或管委會與物業管理公司或開 發商簽訂的由房地產開發商或物業管理公司對建筑物及其附屬物進行有償管理服務的書面協 議：通常所說的物業管理合同主要是指物業管理服務合同；二為物業管理承包合同即房地產 開發商或物業管理公司與另一物業管理公司簽訂的將物業管理權發包給另一物業管理公司承 包 的書面協議；三為物業委托管理合同，即房地產開發商與物業管理公司簽訂的將物業管理權 委托給物業管理公司管理的書面協議。在審理中，應區分合同的不同性質，注意判定合同 的效力，以正確處理物業管理糾紛。

1.注意審查物業管理服務合同的效力。

在審查物業管理服務合同（或稱聘用管理合同）時，應主要從當事人是否具備民事主體 資格和相應的民事權利能力、民事行為能力，合同的內容是否合法來審查

其效力。物業管理 權是因業主享有物權所派生出的權利，行使物業管理權的應是物業的所有權人，或是與業主 約定可享有物業管理權的使用人，而非房地產開發商或物業管理公司。物業管理服務合同應 由業主（或特定的使用人）為委托人，委托具有物業管理資質、能力的管理公司而形成。由 于我國房地產發展過程中物業管理剛起步，在購房者購房時，物業管理多是作為商品房售后 服務的一環，由房地產開發商與購房者簽訂，約定購房者接受房地產開發商的物業管理服務 .隨著物業管理規范化、法制化的呼聲日甚，越來越多的業主或業主管理委員會作為行使物 業管理權的一方，續聘或選聘房地產開發商屬下的物業管理機構或物業管理公司為其提供物 業管理有償服務。因此，物業管理服務合同合格的當事人，一方為業主或依法成立的業主管 理委員會，另一方為具有物業管理經營范圍的企業。原由業主或無物業管理經營權的 房地產開發商，所簽訂的物業管理服務合同，其效力應以建設部的《辦法》施行之日起劃分 ，在此之前（即1994年4月1日前）所簽訂的物業管理服務合同不宜以房地產開發商無物業 管理經營權來認定無效，房地產開發商在業主選聘物業管理公司之前，可繼續實施物業管理 ，但不得以繼續履行合同為由，阻撓業主或業主管理委員會選聘物業管理公司進行管理。19 94年4月1日后所簽訂的物業管理服務合同，因《辦法》已規定住宅小區應由物業管理公司統 一實施專業化管理，房地產開發商在出售房屋前，就應選聘物業管理公司承擔住宅小區的管 理，或注冊成立物業管理公司負責管理。所以，1994年4月1日后房地產開發商仍與業主簽訂 物業管理服務合同的，應認定合同無效。

在審查物業管理服務合同效力時，還應注意審查合同的內容是否合法。物業管理服務合 同必須遵守法律、法規、規章，不得損害國家利益、社會公共利益和他人合法權益；必須在 平等協商的基礎上，確保業主或業主管理委員會行使物業管理權和委托權。對于業主不能 在平等的基礎上行使其物業管理權的，應認定合同無效；對易引起糾紛的物業管理費，其收 費標準、范圍要依據物價管理部門的收費標準或報經物價管理部門批準，超過標準收取費用 和滯納金，未經批準擴大收費范圍的條款，應確認為無效條款；對屬于業主所有或共有的外 墻體、屋頂等的使用、收益，如不允許業主管理、使用、收益，或賦予房地產商使用權而不 向業主交付相應對價的，均侵犯了業主的權益。實踐中，房地產開發商或發售房產的大業主 ，未經業主同意隨意使用屬于其他業主所有或共有的外墻體、屋頂等并獲取收益的侵權行為 常常發生，物業管理服務合同的內容中出現侵犯業主權益的不平等條款的，應確認部分無效 .

2.注意審查物業管理承包合同的效力。

由于房地產開發商或物業管理公司往往認為物業管理權在其手中，而在無能力或精力實施物 業 管理時，或為牟利，在與業主簽訂物業管理服務合同后，將受托進行物業管理的經營權發包 給其他的物業管理公司，坐收承包金，由此產生了發包人與承包人因收取、上繳物業管理承 包金及業主拒向承包管理人交納物業管理費用的糾紛。建設部《辦法》中規定，小區物業管 理權屬全體業主所有，只有業主或者代表業主的管委會才有權選聘物業管理公司，為業主提 供有償服務。房地產開發商或物業管理公司只有依據物業管理服務合同對物業實施管理，其 由此所享有的受托權實質上不是物業管理權，而是受托管理權，將受托管理權發包、轉讓給 他人經營，這種物業管理承包合同損害了全體業主的利益，應確認為無效合同。有受托管理 權的物業管理公司將其管理權發包，其無權收取物業管理承包金，承包人則未依法取得受托 管理權，其要求業主向其交納物業管理費的訴訟請求，不應得到支持。

3.注意審查物業委托管理合同的效力。

在考察物業委托管理合同時應注意審查合同的當事人和合同的內容。業主或代表業主的 管委會委托、聘用物業管理公司提供管理服務，據此所簽訂的物業委托管理合同，實質上是 屬于前述物業管理服務合同，如無其它致合同無效的情形，所簽訂的物業委托管理合同應確 認有效。但在實踐中引起糾紛的物業委托管理合同則大多不是業主或管委會與物業管理公司 簽訂的合同，而是由正在實施物業管理的公司與另一物業管理公司簽訂的，由正在對物業進 行管理的公司委托別的物業管理公司對業主的物業進行管理的合同，這種類型的物業委托管 理合同，其性質與物業管理承包合同相似，都是未經業主同意，將取得的委托管理權轉讓給 他人，由他人對業主的物業進行管理，所不同的是物業委托管理合同采取委托管理的方式。 業主將物業委托給其選定的物業管理公司管理，是基于業主對所選定的物業管理公司物業管 理能力的信任，物業管理公司既無權將享有的受托管理權轉包、轉讓，也無權另行委托他人 對業主的物業進行管理。而且，根據民法理論，轉委托成立的前提必須是經委托人（即業主 ）同意，接受委托進行物業管理的物業管理公司擅自將管理權轉托他人行使，所簽訂的物 業委托管理合同，侵犯了業主的利益，實施了無權轉委托的行為，應確認合同無效。在審查 物業委托管理合同時，應將其與物業管理公司選聘專營公司承擔專項經營業務的合同區分開 來，后者依《辦法》及物業管理的需要，是允許的。

三、在審理物業管理糾紛中值得探討的若干問題。

隨著房地產業的發展和建筑物所有權主體多元化、用途多樣化格局的形成，物業管 理的方式也呈現了多樣化。但由于我國目前尚無物業管理方面的法律規范，行政規章也不盡完善 ，在審理物業管理糾紛這些類型各異的案件中，存在著適用法律困難、爭議問題較多的現象。筆者試對實踐中有爭議或急需明確的問題作一探討。

（一）關于業主大會如何召集、選舉，作出決議的程序問題。

由于住宅小區或商廈的業主人數眾多，難以分別行使物業管理權，為此產生了業主大會制度和由業主大會選舉產生的業主管理委員會制度。建設部《辦法》中規定住宅小區應成立 住宅小區管理委員會，但《辦法》未對業主大會制度，包括業主大會如何召集、選舉如何行 使權利、作出決議等作出規定。雖然一些地方性規章如《海南經濟特區城鎮住宅區物業管 理規定》中已有對業主大會制度和管委會制度做出規定，但不盡完善，實踐中存在問題仍急 需明確。如房產行政管理部門如何進行物業管理？在什么情況下召集第一次業主大會？如何 選舉產生管委會？在未召開業主大會的情況下，分別通過書面投票的方式征集業主的選票是 否可行？如何確定業主的投票權？是一房產證一票還是一戶一票，或確定一定的建筑面積為 一票？這些問題很具體，但實踐中涉及到當事人切身利益，急需有明確的規定，以便于操作 .筆者認為，業主要行使物業管理權實現自治，應盡早召開業主大會，以確定物業管理中的 重大問題。第一次業主大會的召集，既可由房產行政管理部門召集，也可由業主自行召集， 但持有半數以上投票權的業主出席才能舉行，在未召集業主大會，業主或其委托人未出 席的情況下，分別書面征集業主意見而成立管委會或通過應由業主大會決定的其他重大事項 的決議的，不能確認管委會或有關決議的效力。應明確規定業主大會是住宅小區或商廈物業 管理的最高決策機構，及召

集第一次業主大會的前提條件，形成業主大會有效決定的程序。 住宅小區或商廈，在竣工交付使用后，未必能全部售完，按《辦法》規定，房地產開發商在 出售房屋前，應當選聘物業管理公司承擔住宅小區的管理。那么在出售后在什么情況下必須 召集第一次業主大會，選舉產生管委會呢？顯然，待房屋全部出售后才采取上述措施，在全 部出售前（這一過程也許很長），業主不能行使其物業管理權，則難以保障業主應享有的權 益，但如果房屋出售或入住未達一定的比例，其時房地產開發商是最大的業主，召開業主大 會也難以體現小部分業主的利益。因此，確定房屋入住率或出售率達到一定的比例，方依法 召開業主大會，成立管委會，這是保護業主利益，規范物業管理的必然要求。筆者認為，住 宅小區或商廈主要用于出售的，其出售率達到50％以上，或售或租的，其入住率或使用率達 到50％以上的，應規定開發商或其聘請的物業管理公司須向房產行政管理部門報告，在管理 部門組織下或自行召集下，召開第一次業主大會，選舉產生管委會，這對于保護業主的物業 管理權是較為有利的。

關于業主的投票權如何確定，關系到業主的切身利益，關系到業主大會的決定是否有效 ，這是業主實際行使物業管理權的重要一環，應在平等、公平的原則下確定業主的投票權。 由于物業管理的權利義務一般以其所享有的房屋面積和共有的面積來確定，如以每一產權人 或使用人一票，對購置較大房產份額的業主或出售率不高而為大業主的房地產開發商似不公 平。如單純以一定的房屋建筑面積來計算，確定投票權及票數，根據權利義務一致的原則， 有其一定的合理性，但建筑面積很小的房屋，其業主如無投票權，其權益如何體現？筆者認 為，應規定業主或與業主有約定享有物業管理權的使用人，不論所有或使用房屋的建筑面積 大小，均應享有業主大會或管委會的投票權，但所代表的票數可有區別。如可以每一單元房 屋為一票，或以一定的房屋建筑面積為計一票的單位，每一計票單位的建筑面積享有一票， 計票單位面積以下的業主，每一產權人有一票，非業主使用人的投票權從其與業主的約定。 如以建筑面積100平方米為計票單位，房屋建筑面積每100平方米計一票，100平方米以下的 每 一產權人享有一票。這樣既體現了權利義務一致的原則，也充分考慮了小業主的利益。業主 大會的決議，如要求所有業主通過方有效，則往往會只能形成議而不決的局面，反而不利 于保障全體業主的利益。在合理確定業主投票權的基礎上，規定業主大會的決議，須由出席 會議的業主所投票數的半數以上通過，且這部分業主所享有的建筑物所有權或使用權的份額 達半數以上，方為有效，則可最大程度地保障業主的共同利益。

（二）關于管理委員會的主體資格問題。

管理委員會是在房地產行政管理部門指導下，由住宅小區或商廈的房產產權人和由產權人授 權或與其有管理權約定的使用人選舉的代表組成，代表和維護產權人和使用人合法權益的組 織，是業主大會的執行機構。根據《辦法》的規定，管委會有權選聘、續聘物業管理公司對 物業進行管理，并與其簽訂聘用管理合同。在民事活動中，管委會以其名義代表業主。而管 委會在何種情況下才是依法成立，是否具備民事、行政主體資格，能否參與訴訟，這些問題 目前在實踐中爭議較大。管委會是業主的自治性機構，須依法成立，才能行使權利、承擔義 務。管委會經業主大會按確定的程序選舉產生后，應由業主聯名或業主大會授權的房地產開 發商或物業管理公司，報經縣級以上人民政府房產行政管理部門登記確認。未經登記確認， 或未經業主授權，他人以業主的名義將管委會予以登記的，視為管委會尚未依法成立。對于 依法成立的管委會的主體資格，有一種意見認為，管委會不是法人，沒有獨立的法律地位， 其不具備民事主體資格，不能參與民事、行政訴訟，不能承擔民事、行政責任。對此意見， 筆者不敢茍同。《辦法》賦予了管委會對外簽訂聘用合同的權利，應視為管委會在物業管理 中具備了一定的民事權利能力和行為能力。管委會代表業主簽訂物業管理的合同，其主體符合規章規定，不應以此否認合同的效力。但《辦法》畢竟是規章，且在確認其簽訂物業管理 合同主體資格的同時，必然涉及在實踐中已發生的管委會訴訟主體地位問題。因物業管理發 生糾紛，管委會能否以其名義參加訴訟？筆者認為，管委會固然不是法人，但其屬依法成立 的自治管理組織，應屬民訴法第49條的“其他組織”，可以作為民事、行政訴訟的當事人。 管委會參與訴訟既是代表業主行使權利的行為，又是有關規章中規定其有權簽訂物業管理合 同所派生出的權利義務。但畢竟由于有關規定不明確，實踐中對此認識不一，因此有必要在 有關物業管理的法律、法規或司法解釋中予以明確。

（三）關于商住兩用樓或商業、娛樂業等用途的商廈的物業管理問題。

與住宅小區的用途不同，商廈主要用于商業目的。在商廈出售、出租后，為了維護商廈業主 或使用人的房屋及相應配套的公用設施的良好運行，商廈同樣需要由物業管理公司實施專業 化的物業管理。而實踐中，許多商廈仍由房地產開發商或房產份額占絕對優勢的大業主直接 進行物業管理。由于商廈的檔次普遍較高，對提供管理服務的要求更高，房地產開發商或其 他物業管理則往往以較高的收費標準收取管理費用，常為此引發糾紛。而建設部《辦法 》，國家計委、建設部印發的有關服務收費辦法，都只對住宅小區的物業管理及服務收費予 以規定，未對商廈的物業管理及服務收費進行規定。地方性規章中，亦鮮有將商廈管理納入 物業管理的范疇，使商廈業主如何行使物業管理權，收費標準、服務要求如何確定既無法可 依，也無行政規章可依。由此產生的糾紛難以妥善處理，不利于我國物業管理市場體系的建 立和完善。因此，應將商廈的物業管理納入法律的調整范圍，在有關物業管理法規中，以規 定住宅小區和商廈的物業管理為基本框架，分別根據住宅小區和商廈的特點，明確各自的服 務內容、范圍、服務質量、收費標準、方法，以及行使物業管理權的方式。

（四）關于物業管理公司是否有權采取停止供電、供水、供氣等措施的問題。

物業管理公司與業主或使用人常因物業管理費發生糾紛，物業管理公司為迫使業主或使用人 交納管理費，在業主或使用人不能按其要求交費的情況下，常采取停電、停水、停氣等措施 ，為此常引發訴訟案，業主和使用人以收費不合理、停電等構成侵權提起訴訟或抗辯。采取 停水電等措施是否侵權，審判實踐中有不同的看法。一種看法認為，物業管理公司對拖欠管 理費行為可依聘用管理合同追索，采取嚴重影響業主或使用人正常經營、居住的停水電等行 為，是侵權行為；另一種看法則認為，停水電等是因業主、使用人欠費所造成，停水電等行 為不構成侵權。由于停水電等措施嚴重影響業主、使用人的經營、生活，易使矛盾激化，妥 善處理此類糾紛十分重要。《辦法》中規定物業管理公司有權依照物業管理服務合同和有關 規定收取管理費用，未賦予物業管理公司采取非常措施的權利。而原《海南經濟特區城鎮住 宅小區物業管理規定》則規定對欠費的業主可以采取停止供水電等措施。筆者認為，在業主 或使用人的確欠費的情況下，采取停水電氣等措施是否違約或侵權，應具體情況具體分析。 如物業管理服務合同中

物業管理合同協議范文第5篇

(一)前期物業的概念

關于“前期物業管理”的概念,無論是立法還是學界,并沒有一個統一的界定。前期物業大致可分為兩個階段。第一階段,前期物業管理在物業管理實務中,又稱為物業管理的前期介入,是指物業接管驗收之前,物業服務企業從今后物業使用者、服務者角度積極參與房地產開發建設的行為,即在物業服務企業正式接管物業之前的各個階段。第二階段,前期物業管理,是指自建設單位選聘的物業服務企業接管驗收之日起至業主與物業服務企業簽訂的日常物業管理合同生效時止的物業管理。

對于前期物業概念,應將前期介入和前期物業相區別,前期物業不應包含前期介入,即應僅指前期物業的第二階段?；诖?前期物業可定義為自建設單位選聘的物業服務企業接管驗收之日起至業主與其選聘的物業服務企業簽訂日常物業管理合同生效時止的物業管理。理由主要有二:

其一,在前期介入中,工作內容僅或主要為規劃設計和工程施工建設,這兩項工作由施工單位具體負責實施,發包方聘請監理進行監督,國家規劃和建設部門負責行政監督,即使是施工現場的秩序維護和環境保護等,也是由施工單位負責,因此沒有物業管理的客觀對象和職能,因此此階段無管理可言,也沒有物業管理的必要。

其二,在前期介入階段,物業合同是由開發商和其自主聘請的物業服務企業簽訂,通常該合同具有顧問性質。物業服務企業對房地產開發無指揮權、決定權,只有顧問建議權,因此,前期介入與物業管理的含義相去甚遠。

(二)前期物業的特點

前期物業服務企業由建設單位選聘。前期物業服務合同是由建筑單位通過招投標或協議方式選聘物業服務企業后,與之簽訂的合同。由于業主入住是一個漸進的過程,不可能同時入住,在業主大會成立之前,業主對于物業服務企業的選聘難以形成合意,為了物業利用和使用,由建設單位代表業主與前期物業企業簽訂前期物業合同。在此,由前期物業服務企業負責對物業的設施、設備、環境等內容進行驗收。

涉及三方主體且法律關系具有復合性。依據《物業管理條例》第25條規定:“建設單位與物業買受人簽定的買賣合同應當包含前期物業服務合同約定的內容”。因此這一階段涉及建設單位、物業公司和業主三方主體。在房屋交易活動中,建筑單位與業主是買賣合同關系;在建筑單位選聘物業管理企業時,二者之間是委托合同關系;建筑單位是作為業主的人選聘物業公司,與業主之間又形成委托關系;當物業公司管理物業、為業主提供服務時,與業主又構成了委托合同關系。

建筑單位占據主導地位。在前期物業管理中,建設單位、物業服務企業和業主之間并非處于平等地位。前期物業服務企業由建設單位選聘,臨時公約也是由建筑單位制定,前期物業合同又包含在商品房買賣合同中,而在商品房買賣中,建設單位又處于主導地位,因此建設單位在前期物業中始終占據主導地位。因此如何規制建筑單位,保護業主利益成為前期物業管理中十分重要的問題。

我國前期物業管理中存在的主要問題

(一)對前期物業涵義缺乏認識

前期物業的起算點是以建設單位選聘物業管理企業開始。如果建設單位在建設中就選聘物業企業,則前期物業就包含了前期介入。這實際上是模糊了前期介入和前期物業的區別。一方面,這一概念不能明確界定前期物業的開始時間,容易使前期物業企業將在前期物業中的物業管理人身份和前期介入中的顧問身份相混淆,不利于前期物業企業適時、合情合理地開展工作。另一方面,容易使業主將物業企業和建設單位等同,將建設質量責任等同于服務質量,不利于前期物業企業與業主良好關系的建立,影響前期物業企業在該物業區內的長期經營。

(二)前期物業管理合同侵犯業主合法權益

表面上看,在前期物業中建設單位和物業企業簽訂的合同以及前期物業企業和業主簽訂的合同都是在平等、自愿的基礎上簽訂的,是雙方自愿選擇的結果。但是,實際上建設單位始終處于絕對的主導地位,無論是對物業企業,還是對業主都具有支配權。依照我國《物業管理條例》建設單位擁有對物業企業的選聘權、臨時管理規約的制定權以及將前期物業服務合同強制性賣給業主的權利。在前期物業管理選聘中,決定權完全在建筑單位手中,前期物業企業為了中標,而一味強調最低價格,造成中標企業利潤空間較小。而中標企業為了謀取更大的利潤,就可能會將一些不合理的條件,轉嫁到業主身上。

(三)對前期物業時間和“質價比”缺少具體規定

在前期物業中,前期物業的存在時間直接影響向日常物業的過渡,而“質價比”則又直接影響到了前期物業存在時間。我國《物業管理條例》第10條只是規定,業主大會、業主委員會由業主在物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門或者街道辦事處、鄉鎮人民政府的指導下成立。而如何建立、由誰提起、由誰負責籌建工作以及相關行政機關如何指導都沒有明確規定。在此情況下,業主大會的建立比較困難,如果再不對前期物業時間進行限制,則可以說業主大會的成立將更加撲朔迷離。

解決前期物業管理中存在問題的對策

(一)明確前期物業的涵義

由于我國目前對于前期物業的界定缺少統一的認識,且存在著一些錯誤,而這又直接影響到了前期物業的順利開展,各方當事人權利的行使和義務的履行,以及由前期物業向日常物業的過渡,基于此必須首先對前期物業涵義有一個正確的認識。筆者認為,前期物業可以定義為自建設單位選聘的物業服務企業,從接管驗收之日起至業主與其選聘的物業服務企業簽訂日常物業管理合同生效時止的物業管理。以此強調前期物業的期間為前期物業企業接管驗收物業起至日常物業生效止的時間,明確前期物業企業的權利義務范圍。

(二)加強對建設單位主導地位的監督

為了保障物業的順利開始,建設單位在前期物業中必然占有明顯的優勢,這是由前期物業特點所決定的。在這一前提下,為了平衡各方當事人的法律地位,就需要對建設單位的優勢地位進行一定的限制,以防侵犯業主合法權益。筆者認為,可以從以下兩個方面予以考慮:一是對于建設單位制定的臨時物業規約由行政部門進行審查或要求其履行備案手續,或由行政部門制定臨時物業規約或指導樣本由建設單位選用;二是行政部門直接參與前期物業企業的選聘,或監督選聘。

(三)規范前期物業企業的選聘制度

前期物業企業是否具有獨立性的身份,能否按市場規律選聘前期物業企業,不僅對前期物業服務的質量,以及開展的是否順利具有重要影響,而且完全獨立的前期物業企業對于建設單位也能形成一種制約。筆者認為,保障前期物業企業的獨立,規范選聘制度可從以下方面進行:強調房產開發必須與物業管理分離,物業企業不得與房產開發企業有任何實質上的聯系,特別是對于特定的物業區域,其建設單位不得和物業企業有任何聯系;進一步嚴格物業選聘的招投標制度,對于物業規模小的或只要有投標者的,就應采用招投標方式,只有在無人投標的情況下,在行政部門的監督下才能采用協議的方式,并且必須進行公示,接受業主的監督。

(四)明確規定前期物業的存在時間并限定前期物業費

由于前期物業企業的利益所在,在無強制性時間限制的情況下,前期物業將會無限期的延續下去,并且前期物業企業還會盡力阻止業主大會的召開或以各種方法破壞業主大會。而在對前期物業費沒有一定限制的情況下,這種情況將會加劇。筆者認為,要想防止這種情況發生,可以采用以下方法:一是明確規定前期物業期限是一年,在特殊情況下,經行政主管部門批準,可以延長不超過一年的時間;二是對于前期物業費,由物業所在地的物價部門會同有關部門結合當地條件制定一個收費幅度,并向社會公示接受社會監督,該地前期物業費必須在該幅度之內具體確定。

參考文獻:

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3.閏允宇.前期物業管理不應無限期延續[J].現代物業,2006(10)