房地產項目管理
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房地產項目管理范文第1篇
1.房地產開發易產生風險的原因
1.1不動產的屬性
住房作為不動產，是固定的不可移動的，資金一旦投入開工建成房屋，就不能再更改，在房產出售之前，資金也無法回流。房地產開發的產品的這種不同于其他商品的屬性，注定了房地產開發的風險性，房地產開發本身所缺乏的靈活性，是房地產開發的主要風險因素之一。
1.2所需投資大
房地產開發絕對不僅僅是建筑一棟樓房那么簡單，從選址購買土地，到建成樓房，再到后期的出租或者銷售出去，是一系列復雜的環節綜合而成，一句話講，房地產開發是一項巨大的綜合性工程。那么，這種綜合性的巨大工程所需要的投資規模是顯而易見的。這種大規模的投資，就要讓開發商面臨著貨幣利率的變化，市場供求變化等帶來的風險損失。
1.3較長的開發周期
房地產開發不僅工程規模大，工程周期也一般較長，從項目的確定，資金的籌措，到具體施工，到最后的營銷銷售，無疑需要一段較長的時間。這種時間上的過長，給房地產帶來不小的風險。
1.4對地區經濟依賴性過強
房地產開發的位置固定性，導致其開發項目必須依賴于某一地區的經濟發展水平。當項目所在區域經濟發展出現問題，不景氣，房地產項目一定會受到影響：市場需求降低，商務出租困難等等。
2.具體風險有哪些
2.1經濟大環境風險
經濟形勢的變動將會給開發商帶來巨大經濟損失，經濟形勢的變動包括市場需求，購買力，利率，甚至匯率等的改變。從項目開發之前的市場調研到最后工程竣工樓盤開始銷售，這之間的較大時間差導致房地產開發巨大的變數，如之前調研好的消費者偏好的戶型，到后來銷售時，已經發生不可預知的改變，直接導致樓盤銷售不佳。而通貨膨脹所帶來的風險是更顯而易見的，一旦發生通貨膨脹，貨幣貶值，必將導致消費者購買力的下降，房地產雖然對通貨膨脹的抵抗性較好，但是當全面的通貨膨脹發生時，也一定會價格上漲，造成銷售困難。上文提到房地產開發所需投資規模巨大，投資資金一般難以自己全部拿出，勢必要采取銀行貸款，樓盤預售等方式籌集資金。銀行貸款時，如果不能夠按合約償還貸款，最后作為抵押的樓盤將會被銀行收回。而預售的房屋如果不能及時供給住戶，讓住戶入住，也要面臨毀約的巨大經濟賠償。總之，經濟大環境給房地產帶來了巨大風險。
2.2社會政治風險
一個國家政治上的變動也會對房地產開發造成巨大影響，尤其我國特殊的社會主義市場經濟體制下，國家宏觀調控比較明顯，這種如金融政策和財政政策變動、土地使用制度改革、住房制度變革等政策性的變動，對房地產開發的影響毫無疑問是顯著的。尤其是貨幣政策與金融政策，對房地產開發的影響最為直接，實行緊縮或寬松的貨幣政策，既影響開發時候手里的資本，也影響開發之后的銷售。銀行對于房地產的相關業務也會隨著國家政策變動而對房地產的需求發生影響。單就財政政策而言，國家實行緊縮的財政政策還是實行寬松的財政政策，對房地產的稅收政策，對住宅是實行福利供給政策還是實行對低收入階層采取有限的補貼政策，政府對房地產的投資等，都會對房地產開發需求發生影響。這一風險在我國尤其需要關注。
2.3技術方面帶來的風險
新科技的發明，新技術的應用等，都會迫使開發商不斷的投入資金更新設備技術，以及加快對已經開工的工程進行翻新改造等等，這種臨時的變動和工程的更改，將會大大增加工程成本。而且這種時間的拖延，也會影響日后銷售。
3.應對風險的主要措施
3.1規避風險
如果在項目沒有正式開工之前已經發覺了風險，且這種風險是應對比較麻煩的甚至基本無力應對的，這時候可以放棄。在工程早期放棄項目可以避免更大的損失。但是這種方式帶有一定的消極性，雖然免除了風險，不會得到任何收益。
3.2投資多元化
“不把雞蛋放在同一個籃子里”在房地產開發項目是同樣受用。為了將收益不確定性的風險降到最小，將項目投資分散開來是最好的辦法，房地產選擇項目時，可以選擇各種層次的建筑，如住宅、商務、寫字樓、娛樂場所等等。不同類型的項目開發的收益是不同的，高風險高收益，我們在房地產開發時候為了得到比較穩定的收益這時候就需要用高收益項目去平均低收益的項目，同時低收益的低風險也會降低高收益項目的高風險。綜合起來，我們就能得到較高收益同時，又降低了風險。
3.3學會通過財務控制風險
房地產開發中，可以將整個工程項目劃分為不同的細致的部分分包給專業的施工公司，規劃公司等，以便于將風險轉嫁，但是這過程必須要通過合法的手段，簽訂正規的合同等。還可以將項目股份化，將風險轉化給不同的股東，減少自己的風險責任。保險作為最簡單的降低風險的方式，確實有著一定的作用，但是保險降低風險的效果不是特別明顯，房地產開發中不是所有的風險保險公司都可以擔保的，而且風險發生時候，大多數情況下保險公司只能按照一定比例賠償，難以全額賠償損失。
3.4全面調查，科學預測
房地產的發展并不是無跡可尋的，在項目開發前要利用一切可以利用的信息，仔細分析房地產的變動規律，及時掌握國家政策，及時掌握市場需求和其他公司的競爭項目等。這樣全面的分析和調查，會讓項目的開發風險降到最低，也便于預測成本和收益。
3.5縮短項目時間
在保證房地產項目工程質量的同時，要盡可能的減少項目開發所用時間，減少工程開發期間社會經濟不確定性變動所帶來的風險。可以通過培訓項目開發人員，選擇最專業的建筑公司等方式來提高效率，以縮短時間。
3.6盡量減少可變量
工程中有些變量對于經濟利潤的變動十分敏感，從而穩定性差，這種風險可以通過簽訂合同等方式消除。例如在銀行貸款時候為了防止利息提高可以簽訂固定利息貸款合同，人工費材料費等增長可以通過與建筑公司簽訂工程總價的一次性講清楚的合同等等。
結語：
如果用一句話來形容房地產項目開發之中的風險性，就是：時時有風險，處處有風險。房地產行業的高收益注定了它的高風險，但是我們要勇于面對風險，在房地產大軍中分一杯羹。對于風險的回避，應對和管理的過程，其實就是房地產項目開發建設的過程。良好的應對風險，需要的不僅僅是一個項目管理者的力量，它需要的是一個管理團隊良好的配合，需要每個人的共同努力，需要過硬的專業素質。每一個房地產人都能認識風險，應對風險，中國的房地產事業才能穩步健康發展，才能更加健康，成熟。
房地產項目管理范文第2篇
關鍵詞：房地產項目;管理;優化措施
Abstract: the real estate has been China's current hot topic, as developers, how to improve the development of the project management level, reduce the construction cost, is the research hot spot. This paper expounds the current real estate development project management present situation, the method of management, and probes into the project management measures.
Keywords: real estate projects; Management; Optimization measures
中圖分類號： F293.33 文獻標識碼：A 文章編號：
一、引言
近年來，房地產業的發展迅速，給我國經濟發展也帶來了新的面貌。然而，在房地產發展中也存在著諸多問題，導致了房地產價格波動嚴重，這些不穩定因素對房地產業的發展是具有一定的影響。通過有效的管理措施進行有效的控制，是可以降低房地產業發展中的風險的。做好房地產項目的管理工作是有效規范房地產業發展的措施。本文主要對房地產項目管理中的問題進行了簡要的總結，進而重點分析了房地產項目管理的對策。
房地產開發商對其工程建設的項目管理是否有效，緊密關系到房地產產品質量好壞、工期長短、是否可獲取高額利潤等方面，因此顯得尤其重要。本文從項目管理的風險管理、成本管理、質量管理、進度計劃管理幾方面進行了簡要的闡述。
二、我國房地產業的現狀分析
（一）房地產企業資產負債率偏高，經營風險大
由于歷史上的種種原因，我國房地產企業普遍存在著自有資金不足的問題，企業所需資金主要是靠銀行貸款解決。目前，我國房地產企業資產負債率多在70％以上，有的高達90％。這種過高的負債必然影響企業的資信，增加其運作房地產開發項目的財務成本，使其盈利水平下降或出現虧損現象，甚至引發負效應的連鎖反應。
（二）房地產企業信用差，不重視品牌的創立
由于我國的房地產企業的利潤率一般都超過社會其它行業的利潤率，同時由于房地產開發業的進入壁壘較低，開發商短期行為嚴重，既沒有長期的企業發展規劃，也不重視自身的信用和品牌，面積縮水、價格欺詐、質量低劣，延遲交房等問題時有發生。這不僅侵犯了消費者的合法權益，而且直接影響著房地產企業自身的發展。
三、房地產工程管理的方式
（一）選擇優秀的勘探和設計單位
優秀的單位是工程建設的先頭兵，一個好的勘探隊伍能準確地對土質情況進行定位,提供合理的基礎設計依據,從而節約工程的造價。一個優秀的設計單位能精確地對房屋進行設計,優化工程結構,減少并且避免不必要的浪費,節約了工程造價并加快了工程進度。
（二）選擇素質高的施工企業和項目經理。施工企業和項目經理的素質好壞,直接關系著工程進度和工程質量。怎么去選擇,應當有一個整套的組織架構。施工企業的技術和設備有助于工程更好更快的完成使命。企業誠信度高證明企業一貫都有可靠的技術力量和聲譽。一個優秀的項目經理對房地產的工程管理具有推動作用。他經驗豐富，對工程的把握恰到好處。只有多方面了解和掌握這些信息，加大篩選的力度，才能為我們選擇優秀的項目班子提供合理的依據。
（三）建立高效合理的管理模式。高效的管理模式雖是一種廣泛的行為,但也可進行系統的分類。如:工程材料管理、工程隊伍管理、工程資料管理等。
四、房地產開發工程項目管理優化措施
（一）加強房地產開發項目風險管理
風險防范是指利用一定的技術管理方法來規避相關風險，用來減少房地產開發相關的隱蔽損失，維護投資方的利益。風險防范的方式一般有以下幾種：
1、風險回避，所謂風險回避指的是在風險超過投資方心中的底線時，必須采取放棄投資決策相關措施，這樣能有效地規避相關風險。但是風險回避必定是一種消極的方法，迫不得已的情況下，才能采用。因為采用風險回避的手段，必定使房地產開發不能獲得任何可能的利潤。
2、風險轉移，所謂風險轉移就是運用一定的防范，將一種特定的風險以其他形式轉移到無形。在當前的房地產開發工程管理中，這種形式運用最為廣泛。通常風險轉移是以兩種方式來完成，一是簽訂合同，即以合同的方式，來轉移相關風險，在簽訂合同后，無論發生相關風險，都有乙方來承擔。二是保險，即通過買保險的方式，將不能預知的相關風險來轉移給保險公司，雖然這樣會增加部分成本，但是通過這種方式，最為有利。
（二）全面完善項目成本管理
項目的成本管理是任何房地產開發投資方關注的重點。作為房地產工程，必須加強全過程的成本管理。必須從決策出發，再控制設計中的造價，在施工中全面實行決策階段以及設計階段中的造價管理方式，按全壽命周期成本最低為原則，進行工程項目成本的控制。在各個階段的成本控制中，必須按照成本影響因子的程度大小，選取相關比例的措施來控制項目成本，不能一味貪圖小便宜而忽略了整個項目中重點控制的相關內容。
縱觀整個項目全過程，決策階段和施工階段是控制的重中之重。在房地產開發項目投資決策階段，必須把握成本的關鍵因素，從定性和定量分析來控制造價成本。工程項目建設階段是整個工程項目成本的實施階段，所以在這個階段控制造價，最有必要。
1、必須嚴格控制工程變更，因為每一次的工程變更都會嚴重影響工程成本的控制。對于房地產開發商來講，必須嚴格監督建筑單位，使其嚴格按圖紙施工，按程序辦事。對于建筑單位提出的工程變更必須嚴格把握，詳細審查，對于不需要變更的內容，堅決駁回；對于確實有利于加快工程進程，而且工程中必須要變更的內容，予以批示。
2、加強施工現場的管理，在施工現場進行嚴格的監督。對于施工材料、施工方案以及施工進度，層層把關，對于不符合工程需求的材料予以清除，對于施工方案必須嚴格審核，提出有利于施工的相關措施，用以控制工程造價。
3、加強施工內容的預判，如在室外總體工程施工前，應對景觀綠化圖紙與綜合管線圖進行比對、調整、實施。方可將可能出現的因管線與景觀綠化的矛盾消化在圖紙中。
（三）項目質量管理
在房地產建設過程中，如果出現任何質量問題，不僅給居住著帶來嚴重的生命威脅，也給建筑企業帶來了制約發展的問題。目前，由于房地產業競爭趨勢嚴重，眾多商家為了盡早的收回成本，獲取更高的經濟暴利，在施工過程中過分強調施工進度，對施工質量忽視，導致了房地產項目的質量不達標。當房地產交付使用的時候，質量問題頻出，對人們的生活造成了影響，對居住者的經濟造成了損失，同時，也對房地產企業的信譽造成了嚴重的影響，阻礙了其繼續發展。
房地產公司可以通過完善的項目管理來保障項目建設實施的質量。建筑產品不同于其他工業產品，工業產品在流水線上生產，影響產品質量的因素相對較少，同批次產品質量較為穩定，而建筑產品質量的影響因素很多，如人員、材料、機械、施工方法、環境等均會對建筑產品質量產生影響。此外，項目建設管理涉及了多種學科，如建筑、結構、暖通、電氣、給排水、造價、管理學等等，需要與監理等合作單位及供電、供水等社會關系的協調處理能力，需要對新型建材、新型施工工藝的學習、接受、應用的能力。針對重要分部分項工程，必須采取“樣板先行制度”，先施工樣板，組織監理、總包、分包單位主要負責人對樣板進行檢查，確認后再進行大面積施工。
房地產企業正逐步從資金密集型走向資金密集型加人才密集型。可見，房地產企業的項目管理范疇比施工、監理等企業所涉及的內容要廣泛，考慮問題要更深入。因此對開發企業應注意項目管理團隊的建設，其素質必須得到保證，這是項目管理成敗的基礎。
（四）項目進度計劃管理
房地產公司在一個項目前啟動前，就應該編制項目總進度計劃作為A級計劃，根據A級計劃編制相應的次一級計劃，如：勘察計劃、出圖計劃、工程招標計劃、總分包工程施工進度計劃、配套工程施工進度計劃、驗收計劃等，暫且稱之為B級計劃，再根據B級計劃編制相應的更詳細至施工工序的計劃，稱之為C級計劃。計劃的編制完成后就是根據計劃的執行情況，每月、每周檢查現場對計劃的實施，使現場進度始終處于可控范圍內。
五、結束語
房地產工程周期長，綜合性強，在工程的不同階段，工程管理內容的側重點不同。房地產工程管理是否成功影響著住宅建造的品質。開發商加強自身的經營管理水平，獲得良好的經濟效益和社會效益。所以，既要注重技術的合理性又要保證工程施工的質量和成本，加強房地產工程管理有著重要的現實意義。
參考文獻：
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房地產項目管理范文第3篇
關鍵詞：房地產項目；成本管理；全過程管理；項目管理
一、前言
在不斷激烈的市場競爭及不斷變化的市場環境中，成本管理作為房地產企業求得生存和發展的一個決定性因素，是房地產項目管理的一項重要內容。
在2003年之前我國的房地產業正經歷著黃金發展期，房地產開發的投資和銷售規模巨大，但自2004年以來，隨著國家對于房地產行業的逐步規范，以及宏觀經濟環境的改變，國家頒布一系列政策來抑制投資過熱和房地產市場投機。隨著房地產調控新規的不斷出臺，房地產企業效益逐步下降，企業在開發運營成本上加強重視力度，以提高效益和利潤，獲得更大的生存空間。
在此背景下，對房地產項目成本管理進行研究具有非常重要的實踐意義。而目前國內的房地產企業的成本管理水平普遍較為落后，成本浪費情況嚴重，對企業而言會降低經濟效益，對國家而言會造成經濟資源的浪費。本文研究的目的就是通過對房地產項目成本管理體系的探討，為提高房地產企業成本管理的水平提供借鑒。
二、W項目成本管理現狀及問題
（一）W項目概況
W項目位于蘇州市吳中區，總共占地約118畝。W項目總建筑面積166682平方米，地上面積總共為131307平方米，地下面積為35375平方米。整個小區容積率1.81，綠化率48.78%，建筑密度22.1%。W項目的主要建筑有10棟6層花園洋房、4棟36層高層住宅，以及相應的幼兒園、物業用房等配套設施。M公司于2008年年初獲得土地，預計分三期開發，花園洋房為第一期建筑，高層商品房是二期業務，最后完成的是高層和教育配套。截止到2012年8月，W項目已完成前二期開發，目前第三期正按照計劃有條不紊地進行，2014下半年預期所有業務都完成。
（二）W項目成本管理存在的問題
1. 缺乏對項目實行全過程的成本控制
在項目決策階段，W項目沒有進行足夠風險評估，周邊當前市場情況，僅結合公司在其他城市項目開發中獲得的經驗數據進行粗略的成本估算，沒有考慮到當地市場的特殊性，沒有考慮到W項目開發過程中的各種資源約束，沒有與營銷部、財務部等部門共同協商決策，最終直接影響了項目的成本控制。
2. 沒有及時調整組織結構
總結我國房地產企業的組織結構模式，可以發現房地產開發企業的組織結構模式可分為職能型、矩陣型、項目公司制三種類型。W項目所屬公司側重于市場布局，在每個區域只進行單項目開發，很少考慮到同一區域的雙項目開發或多項目開發，因此公司組織結構模式采用職能制模式管理。
3. 成本管理制度不健全
通過對W項目一期成本管理的實踐發現，W項目沒有根據項目目標成本管理體系的要求，將成本責任體現在項目運行的各個環節，參與項目的各個部門和個人，使項目目標成本管理更緊密地與項目的運行契合。導致這種現象發生的重要原因是公司沒有形成健全的成本管理制度。
4. 成本管理信息化水平較低，項目管理人員素質較低
很多中小房地產企業對信息管理的組織、手段和方法還停留在傳統的模式上，僅僅依靠工程日志、工程圖紙等手段進行信息交流。W項目所屬公司雖然這幾年發展較快，但是信息化水平依然很低，沒有推進建設項目全生命周期信息化，沒有及時將項目建設信息輸入項目信息庫，不能使各項目建設單位對儲存的數據進行共享、再利用，以達到降低成本的目的。在實施W項目的前期工作中，經常為了一個數據或查詢相關規定花費大量的時間和精力，大大增加了人工成本，同時降低了工程建設的效率。
三、W項目成本管理優化分析
（一）項目決策階段的成本管理
運用掙值法對W項目進行項目成本優化，將工程分為8個主要任務，計劃7個月完成，假定每個項目任務的支出計劃是按照平均成本率來計算的，制定的預算成本和計劃時間見表1。
為了實現成本的過程控制，在第3個月末對項目的實際進展進行了考核。項目實際狀況見表2。
從而計算得出項目BCWP，見表3。
可以計算得出：
1.CV（成本偏差）=BCWP（已完預算成本）一ACWP（已完實際成本）=1073.1―1458萬元=-384.9萬元
2.SV（進度偏差）：BCWP（已完預算成本）-BCWS（計劃預算成本）=1073.1―1410萬元=-336.9萬元
3.CPI（成本績效指數）=BCWP（已完預算成本）/ACWP（已完實際本）=1073.1/1458=0.736
4.SPI（進度績效指數）=BCWP/BCWS=1073.1/1410=0.761進度落后
5.EAC（完成預測成本）=ACWP+（BAC―BCWP）/CPI=[1458+（3030-1073.1）/0.736]萬元=4116.8萬元
6.ETTC（完成預測工期）=ATE+（OD―ATE*SPI）/SPI=[3+（7-3x0.761）/0.761]月=9.198月
通過掙值分析可以看出該項目在剛開發時效率較高，以較低的成本按時完成了項目的第一項目任務，但隨后項目效率大幅降低，作業進度也低于計劃水平，如果不采取措施改進項目進展效率，那么項目最終可能超期2個多月，成本超支達1086.8萬元。
（二）項目設計階段的成本管理
在對W項目開發中，公司為了考察容積率變化與項目利潤的關系，做了精心的分析。如圖1所示，隨著容積率從5下降到4.2，稅前利潤額從31500萬元下降到29500萬元左右，但是銷售利潤率從35%提高到36.5%，這為W項目設計方案的選擇提供了判斷依據。
W項目三期工程在優化設計方案時嚴格按照程序進行招投標制度，并借鑒萬科選擇施工單位的方法，即全國范圍內尋找做過類似案例的成功公司以及項目團隊，并指定當初的主要設計師負責這次項目的設計和籌劃工作，堅決避免只圖虛名，沒有實效的設計方案。
（三）項目合同階段的成本管理
招投標是控制工程成本的一種有效途徑，其實質就是充分利用市場競爭的原理，估計多家單位展開合理競爭，最終得到資源合理配置和成本有效控制的目的。在房地產項目實施過程中，招投標工作貫穿整個項目全過程。從剛開始的土地競拍、總體設計方案的選擇、不同施工隊伍的總承包和專業分包，以及最后樓盤的銷售都可以通過招投標來解決。項目建設單位只要按照招投標程序通知若干單位制定標書進行報價競爭，最后與中標單位達成協議，并按合同實施項目管理。
（四）項目的施工階段的成本管理
項目施工階段可節約的項目成本5%～10%，因為工程設計總體方案和預算都已經編制完成，所有的工程量和項目成本都已明確。雖然說明的是這一階段雖然節約成本的概率不是很高，但是浪費成本的概率卻很大，施工現場的管理水平很影響項目的建設成本，這一階段浪費投資的可能性很大，因此必須做好項目建設的成本控制。
（五）項目后期階段的成本管理
W項目建成后，鑒于當地樓市的持續萎靡，以及政策緊縮的客觀環境，公司可以采取招徠定價策略，選擇一些靠近馬路或戶型不是很理想的樓盤低價入市，吸引消費者者的關注，由于樓盤都是一樓一家，后續大量的優質樓盤的市場價格由集團根據前期的數據和周圍樓盤的價格統一決策。另外，針對一期、二期的老客戶，可以組織一些與新老客戶互動的小型暖場活動，并設計有獎贈送的形式使新客戶帶動老客戶。并另外結合社區聯誼的活動，在周末舉行文藝活動和親子活動，增強W項目在周邊客群心目中良好社區形象。
四、結論
1. W房地產項目成本管理存在的問題主要包括：缺乏對項目進行全過程的成本控制，沒有及時調整組織結構、成本管理制度不健全、成本管理信息化水平較低、項目管理人員素質較低。
2. W房地產項目全過程成本管理體系的優化，需要從調整組織結構、建立成本管理制度、完善成本管理信息化水平、提高項目管理人員素質等方面采取相關的保障措施。
隨著改善型住房和投資性住房的需求激增，房地產市場已成為我國發展最快的市場，同時也是競爭最激烈、監管最嚴厲的市場。在這種市場背景下，消費需求的井噴為房地產項目開發提供了強大的發展機遇，同時各種限購等負面政策也給房地產企業敲響了警鐘。因此如何有效、規范地進行成本管理，使項目能夠盡可能控制成本，提高盈利水平具有極其重要的實際意義。
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房地產項目管理范文第4篇
【關鍵詞】合同管理；組織結構；綜合管線
隨著國家城市化建設進程及人民生活水平提高要求人均占有建筑面積增加。現階段房地產開發量與日俱增，成片成片的小區如雨后春筍一般涌現。作為工程技術人員，我們很有必要總結并分析房地產開發整個過程和每個開發中的節點和細節，為未來房地產開發市場積累經驗、相關人員備做參考，優化設計、控制成本以及為國家節約能源。避免重復建設。由于項目建設屬于一個系統，時間跨度：從籌建到交付使用及管理；空間跨度：建設單位、監理單位、施工單位、設計單位、政府及銀行等。包括社會的方方面面。也無論從建筑的質量、安全、進度、資金等等方面都可以做廣泛的研究。因為建設單位作為項目開發的組織者，所以今天我們從項目整體建設角度考慮，本文從房地產項目管理的組織入手，以昆山市清華名城小區二期工程為例簡單的分析。以此拋磚引玉，鼓勵工程技術人員對房地產項目積極地研究，更好的規范和優化項目建設。
組織論是一門科學，它是研究系統的組織結構模式、組織分工和工作流程組織，引用到項目管理中來就能解決很多問題。一個好的系統組織往往做到事半功倍的效果，反之將不可收拾。
以昆山市清華名城小區二期工程為例，雖然項目以昆山華悅置業有限公司名義開發，但此公司實際是南通市土地綜合開發公司一個分支公司。公司采用的項目管理組織結構圖一（如下）
在圖一反映整個項目的職能組織結構，對各單位和個人都有明確的指令執行與接收，使項目管理職能明晰化。但是仔細研究我們可以發現分公司工程部經理扮演的角色過分重要，在整個組織結構中起中樞作用。事實中，我在擔任這一職事感覺事情過于繁雜。也發現了很多問題。例如：在圖中你會發現分公司工程部經理與材料公司是雙向箭頭，彼此之間是對等關系。市政工程在雨污水施工時，7月2日上報甲供材8只11日玻璃鋼化糞池要求19日進場。總公司的材料公司由于不斷在市場尋價、對比、并對相關技術指標的不了解造成25日仍沒進場，在公司總裁干預下7天后才進場。造成項目進度滯后13天。如若公司不設立材料公司或者材料公司在我分公司工程部項目職能組織下線下，此類事故就不可能發生。也是我們值得改進的。
分析完項目組織結構和組織分工后，我們就此開發項目探討下工作流程的組織上有哪些建議和改進。我們從工作流程的整體和局部分別分析。
（1）項目開發的整體結構，以下是本項目工程進度實施表一：
一般多層小區5萬多平方建筑面積的小區開發周期為2年，我們就以此典型案例分析工程工作流程的優缺點。為什么絕大多數建設單位采用這表一的工作流程呢？因為這是根據經濟學原理，項目開發資金早投入早回報的原則，盡量縮短建設期，加快投產期。根據昆山市商品房預售條例規定主體結構施工至2層可以辦理預售許可證。所以根據表一理論上我們投入到1277萬時（即開發周期第一年的6月初）就可以進入資金回收期。缺點是對場地的前期處理如臨時道路、現場用電排水等臨時設施投入就是重復建設。而少數建設方采用開發工作流程表二：
我們來比較下表一和表二不難發現：
首先從資金投入方面看表二要等到投入3141萬（即開發周期第一年的12月初）才能開始產出。而我們通過項目審計部查出前期重復建設的費用為74.3萬，然增加投產1864萬以當年貸款利率5%（一至三年期），利息為93.2萬（大于74.3萬）。就表一方案的資金價值是可取的；其次重要的是早投產6個月，銷售的時間價值是無法估量的。但是我們仔細思考表二方案對分批次開發的地塊，完善配套就銷售而言是個優勢，也為后序建設提供條件。所以也有少數建設方采用。
（2）就項目的局部工作流程組織上，我們從實踐中得出：其一前期準備對建設單位來說工作量也很大。一方面在內業工作資料員報建項目組織上需要運用建筑工程項目進度控制的方法控制。首先從工程合同管理的角度，前期是考察相應參建單位并訂立合同的時候。響應國家關于建設工程審批制度的完善和實施。為了配合報建的需要。作為建設方合同管理我們一般把合同分為4類。第一類基建類合同，如土建、市政合同；第二類咨詢類合同，如監理、設計、測繪檢測等合同；第三類外包類合同，第四類配套合同，如供電、水燃、氣，弱電等。分類組卷，專人管理。房地產開發企業在辦理建筑規劃、施工許可證是采用依次施工的進度控制方法；然而建筑施工圖審查、消防施工圖審查、防雷、抗震等采用平行施工和流水施工進度方法。而報建用的合同先及時的提供一、二類合同，在有限的時間內配合報建；而三、四類合同在建筑單體完成后，本分項實施之前辦理好，這種合同管理方法也是流水施工的深層次運用。這樣既節約了時間，又不因有些合同訂立時間過早沒有針對性、完備性。另一方面在前期準備的外業工作場地平整和臨時道路設施等建設，有現場甲方代表組織安排，基本跟內業平行工作，互不干涉，管理更加明晰。
房地產項目管理范文第5篇
[關鍵詞]價值工程；房地產；項目管理
[DOI]1013939/jcnkizgsc201643164
1當前我國房地產項目管理的基本特點
11時間性
房地產項目的建設過程有一定的時間限制，且大部分的房地產商都κ奔溆幸桓雒魅返墓娑ǎ因為通常房地產項目在建設的過程中對資金的投入需求量極大，使得它的生產成本極高，如果不能有效地對時間加以限制，很容易造成資金鏈的斷裂，從而使房地產建設陷入停工。并且工期過長，將會導致房地產項目的貸款資金利息等相關費用的增長，使房地產項目的建設成本增加，從而影響最終的收益與利潤。
12系統性
房地產項目是一項極其復雜與龐大的工程建設項目。它不僅投入資金多、投資規模大、投資范圍廣、建設時間長，而且各階段之間還需要完美的相互銜接。這造成了房地產項目建設過程中對各階段都有一定的要求。并且形成了一套極其復雜的管理系統，必須要對整個建設過程進行統一的規劃與管理。此外，由于現代化專業分工的需要，一個房地產項目的參與組織極其得多。使得各組織之間的協調性比較差。因此，需要建設起一個嚴密的組織系統，來統一調配整個組織的成員。
13程序性
房地產項目在建設的過程中必須按照規定的程序進行施工。從項目的建設方案擬定開始，到項目的設計、項目的施工、項目的完工以及最后的項目的驗收，都需要按照規定的實施程序進行。
14法律性
因為房地產項目建設過程中參與的組織繁多，使得其責任具有不穩定性。所以國家為了避免出現施工項目無責任人等情況，制定了許多相關的法律法規，如房地產管理法、招標投標法、工程承包法、勞動合同法等法律，來保證房地產項目建設過程中施工的規范與合法。
2價值工程在房地產項目管理中應用的意義
21節約投資資金
用價值工程對房地產項目的前期投資進行研究與分析，能有效地為房地產項目的投資成本進行節約。因為房地產業投資規模巨大，以及資金投入的數額巨大，使得即使是極小部分的投資節約，都會是一個巨大的數額。
22提供施工速度
因為一般房地產的建設周期都比較長，這就導致投入資金與收回資金的周期過長。若是其間市場需求發生變化，將會導致后期的資金回收發生變化，從而導致虧損。因此盡快使房地產項目工程完工就顯得格外重要了。而通過價值工程對房地產項目的資金、人員、工序等方面進行合理安排則能夠大大地減少工程的施工時間，從而使房地產項目工程快速完工。
23降低成本
一般房地產項目的使用周期都比較長，且使用成本高，這將使得房地產項目的使用成本與建筑成本之間不能達到一種合理的平衡。而通過價值工程在保證實現用戶對所需要功能的前提下，對房地產項目的建設成本與使用成本進行合理的平衡，將會大大減少房地產項目的壽命周期成本。
24節約建設能源
房地產項目在建設的過程中需要耗費大量的能源。不只是在建造的過程中要消耗大量的能源，而且在投入使用后也會消耗巨大的能源。而且其中有相當一部分能源是完全浪費的，所以通過價值工程對房地產項目能源進行優化改進并采取節能措施，能夠大大降低房地產項目在建設、使用過程中的能源浪費。
3價值工程在房地產項目管理中的應用
31項目策劃階段
房地產項目策劃是指對整個的房地產開發過程進行規劃的過程。包括從獲得土地使用權開始，到進行房地產市場調查、分析、定位、細分，再到完工后的物業管理規劃等方面。其策劃的主要目標就是明確房地產項目的目標市場。該階段的工作內容主要是房地產項目的具體分析及計劃、市場調查、市場細分，以及目標市場、項目定位、項目評價和完善等方面。其中，尤以房地產市場的調查、細分及明確目標市場最為關鍵。
而通過價值工程對房地產項目策劃中的市場調查進行分析，可以獲取消費人群對房地產項目的價值要求與功能評價，從而運用價值分析對房地產項目的特點、功能等不足的地方進行改進。而且還能通過細分市場規模、消費力、發展潛力等問題，對房地產項目的市場選擇定好目標。最后再通過對消費人群的消費能力調查，為房地產項目最后的價格進行合理的定價。具體而言，應考慮到未來樓房款式、城市核心區域轉移、樓房外觀和形狀社會化、房地產市場化發展、融資要求及方式變化，及土地、樓房、稅收等方面的變化。為實現房地產項目策劃的最大化價值，應從居住環境、小區風格、建筑特色等層面進行品牌的整體評估。
32項目設計階段
在項目設計階段，實際上包含項目方案―初步設計―施工圖設計等階段。而價值工程相關工作的對象、核心點是伴隨階段特性有所差異的。該階段的內容主要是明確建筑物形式、掌控好尺寸、制訂整體方案。在此階段，設計招標在達成價值工程效用中有著重要影響。要指出的是，必須在設計招標相關文件中，系統明確評價指標，這是開展方案評標別要注意的，且不同工程項目應設置相應的指標，主要有這幾方面：（1）平面布局、通風、照明、采暖等方面適用性；（2）立面效果，即建筑內外裝飾和周邊環境的美觀性；（3）周邊綠化，主要是小區景觀、周邊噪聲等環保性。此外，在施工圖的設計中，應重點將材料選用、細微處的工程方案制訂納入價值工程中，同時要量化業主要求及項目功能需要，譬如地熱采暖、置入式散熱器的選用。實施價值工程，可指導采取地熱采暖，在成本上有一定增加，但室內供暖面也大幅提升，這也使裝修成本降低，可更好地明確市場價格，且還可看作為新的銷售點，整體而言地熱式采暖更理想。
33項目施工階段
在房地產的施工階段，需要具體的施工步驟、工程量以及施工方案等。而通過價值工程的科學分析與合理規劃能夠大大避免施工過程中出現的浪費現象。而且還需要對房地產項目施工過程中的施工費用進行精確計算，再合理科學地組織施工人員進行施工。
通過價值工程對房地產項目施工建設過程中出現的問題進行合理分析與優化，能夠有效地避免施工過程中出現的人員管理混亂、設備運用不合理、工程材料浪費等問題。而且房地產項目施工過程中的施工順序也很重要，通過價值工程對相關工程質量、材料投資、施工時間等進行嚴格把控。使房地產項目的施工組織計劃能做到有條不紊、循序漸進，最大化提高完工時間，以及最大化降低施工過程中的成本費用。同時通過技術的提升，或是材料的替換等創新方法，還能有效減少房地產項目的建設成本。
4結論
總而言之，在房地產項目管理中通過運用價值工程來節約生產成本是件很有必要的事情。因為價值工程是一項非常科學的、能夠將技術與經濟完美結合的方法。運用價值工程不僅可以促進技術的發展，而且還能在房地產項目的管理過程中節省大量的人力、物力與財力，產生巨大的經濟效益。
參考文獻：
[1]趙祥價值工程理論在房地產項目設計管理中的應用研究[J].企業家天下，2009（11）
