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房地產開發經營管理條例范文第1篇

第一條  為了促進房地產業健康有序發展，保障房地產權利人的合法權益，根據《中華人民共和國城市房地產管理法》（以下簡稱《城市房地產法》）及有關法律、法規，結合我省實際，制定本條例。

第二條  房地產開發經營用地，必須嚴格依照國家土地管理法律、法規的規定辦理。

第三條  在我省城市規劃區內依法取得土地使用權，從事房地產開發、房地產交易、中介服務，實施房地產管理，物業管理應當遵守《城市房地產法》和本條例。

第四條  房地產權利人應當遵守法律、法規，依法納稅。

房地產權利人的合法權益受法律保護，任何單位和個人不得侵犯。

第五條  房地產開發經營涉及國有資產的，應當按國家有關國有資產管理的規定辦理。

第六條  國有土地使用權的出讓由縣級以上人民政府負責，土地行政管理部門具體實施。

依法取得國有土地使用權后的房地產開發經營，由縣級以上人民政府建設（房產）行政主管部門負責管理，土地、工商、物價等有關行政管理部門依照各自的職責，密切配合實施。

第二章  房地產開發

第七條  縣級以上人民政府計劃、建設行政主管部門應加強對房地產業的宏觀調控，定期信息，促進其健康發展。

第八條  房地產開發必須嚴格執行城市規劃，按照經濟效益、社會效益、環境效益相協調的原則，統一規劃，合理布局，因地制宜，綜合開發，配套建設。

第九條  設立房地產開發企業應當具備《城市房地產法》第二十九條規定的條件。

第十條  設立房地產開發企業按下列程序進行：

（一）向工商行政管理部門申請企業名稱；

（二）向所在地建設行政主管部門申請資質初審和復審；

（三）向省建設行政主管部門申請資質審批，領取相應的資質等級證書；

（四）到工商行政管理部門登記注冊，領取企業法人營業執照；

（五）辦理納稅登記；

（六）到所在地建設（房產）行政主管部門備案。

第十一條  房地產開發企業依法取得資質等級證書和企業法人營業執照后，即可從事房地產開發活動。各地不得再要求辦理其他市場準入的證照。

第十二條  房地產開發企業的資質每年核定一次。對不符合原定資質標準或不參加資質核定的企業，由所在地建設行政主管部門提出審查意見，報省建設行政主管部門審定后給予降級或吊銷資質等級證書，并提請工商行政管理部門辦理變更或吊銷營業執照。

第十三條  省外企業到我省進行房地產開發，須向省建設行政主管部門申請資質審查，并在一個月內到項目所在地的建設行政主管部門備案。

第十四條  外商投資房地產開發企業的資質管理，參照本條例有關規定執行。

第十五條  任何單位和個人不得偽造、涂改、出租、出借、轉讓資質等級證書。

第十六條  房地產開發項目的實施，按照國家有關法律、法規和《貴州省建筑市場管理條例》、《貴州省建設工程招標投標管理條例》等有關規定執行。

房地產開發涉及房屋拆遷安置的，必須依法辦理有關手續。

項目竣工后，應當按規定進行綜合驗收。驗收不合格的，不準交付使用。

第三章  房地產交易

第一節  一般規定

第十七條  房地產交易是指房屋和基礎設施連同其使用范圍內的土地使用權依法轉讓、租賃、抵押等行為。

第十八條  縣級以上人民政府建設（房產）行政主管部門負責本行政區域內的房地產交易管理。

第十九條  房地產交易市場是房地產交易當事人進行交易活動的場所。

設立房地產交易市場，需經當地縣級以上人民政府建設（房產）行政主管部門批準，到工商行政管理部門進行市場登記，并報省建設行政主管部門備案。

第二十條  房地產交易應當遵循自愿、公平、誠實、信用的原則。

第二十一條  房地產交易人必須持有效證件，辦理登記、驗證、評估等有關手續，并簽定書面合同，按規定繳納稅、費。

房地產交易涉及國有資產的，應先取得國有資產行政主管部門的批準后，方可進行。

房地產交易應在房地產交易市場進行。

第二十二條  國有房地產交易時必須進行價格評估。

其它房地產交易，建設（房產）行政主管部門要求評估或交易當事人委托評估的，應按規定進行評估。

房地產價格評估，應由依本條例規定成立的房地產價格評估機構進行。

第二十三條  房地產交易實行成交價格申報制度。房地產成交價格是繳納稅費的依據，房地產交易當事人對交易價格不得瞞報或作不實申報。

土地使用權轉讓價格明顯低于市場價格的，當地市（縣）人民政府有優先購買權。土地使用權轉讓的市場價格不合理上漲時，市（縣）人民政府可以采取必要的調控措施。

第二節  房地產轉讓

第二十四條  房地產轉讓，是指房地產權利人通過買賣、贈與或其它合法方式將其房地產轉移給他人的行為。

前款所稱其它合法方式指下列行為：

（一）以房地產作價入股，與他人成立企業法人，房地產權屬發生變更的；

（二）一方提供土地使用權，另一方或者多方提供資金，合資、合作開發經營房地產，而使房地產權屬發生變更的；

（三）因企業被收購、兼并或合并，房地產權屬隨之轉移的；

（四）以房地產抵債的；

（五）法律、法規規定的其他情形。

第二十五條  已出租的房屋進行轉讓前，應提前三個月通知承租人，同等條件下承租人有權優先購買；若受讓方為非承租人，原租賃期繼續有效，但承租人應與新的房屋所有權人重新簽定合同。

第二十六條  以土地出讓方式取得土地使用權的，轉讓房地產后改變原規定土地用途和規劃建設要求的，按《城市房地產法》第四十三條規定執行。

第二十七條  商品房預售及其再轉讓按《城市房地產法》第四十四條、第四十五條規定執行。

第三節  房地產抵押

第二十八條  房地產抵押，是指抵押人以其合法的房地產以不轉移占有方式向抵押權人提供債務履行擔保的行為。抵押人不履行債務時，抵押權人有權依法以抵押的房地產拍賣的所得價款優先受償。

第二十九條  房地產抵押人憑有效證件，到建設（房產）行政主管部門辦理抵押登記手續，并到土地行政管理部門備案后，抵押合同生效。

第三十條  抵押人對已出租的房地產設定抵押權的，應當書面通知承租人。原租賃合同繼續有效。

第三十一條  房地產抵押合同終止后，雙方當事人應當在十五日內到原抵押登記部門辦理抵押注銷手續。

第三十二條  抵押人不履行債務時，處分抵押房地產所得價款，按下列順序進行清償：

（一）支付處分該抵押房地產的費用；

（二）支付房地產抵押應當繳納的稅費；

（三）按抵押合同和抵押順序償還債務；

（四）剩余部分退還給抵押人。

第三十三條  房地產抵押合同簽訂后，土地上新增的房屋不屬于抵押財產。需要拍賣該抵押的房地產時，可以依法將土地上新增的房屋與抵押財產一同拍賣，但對拍賣新增房屋所得，抵押權人無權優先受償。

第三十四條  以劃撥方式取得土地使用權的房地產設定抵押，依法拍賣該房地產后，所得價款應在先繳納應繳的土地使用權出讓金后，抵押權人方可優先受償。

第四節  房屋租賃

第三十五條  房屋租賃，是指房屋所有權人以營利為目的將房屋出租給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。

第三十六條  住宅用房的租賃，按《城市房地產法》第五十四條規定執行。

房屋出租人應按規定繳納有關稅費。

屬于土地使用權出租的，按國家有關土地管理的規定辦理。

第三十七條  房屋所有權人以營利為目的，將以劃撥方式取得使用權的國有土地上建成的房屋出租的，應當將租金中所含土地收益上繳國家。

土地收益的上繳辦法按國家有關規定辦理。

第三十八條  租賃期滿，繼續出租的房屋，應重新辦理租賃手續；在同等條件下，原承租人有優先承租權。

第三十九條  有下列情形之一的房屋不得出租：

（一）未依法取得房屋所有權的；

（二）司法機關和行政機關依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產權利的；

（三）共有房屋未取得共有人同意的；

（四）權屬有爭議的；

（五）屬于違法建筑的；

（六）屬于危險房屋的；

（七）設定抵押，未經抵押權人同意的；

（八）有關法律、法規規定禁止出租的。

第四章  中介服務管理

第四十條  房地產中介服務，指在房地產交易中，以營利為目的為當事人提供咨詢、價格評估、經紀等有償服務的行為。

第四十一條  房地產中介服務機構，應具備《城市房地產法》第五十七條規定的條件。

第四十二條  設立房地產中介服務機構，由當地建設（房產）行政主管部門進行資質初審，報省建設行政主管部門審定，發給資質證書后，到工商行政管理部門申請營業登記。

設立土地中介服務機構的，由土地管理部門按規定辦理有關手續。

第四十三條  從事房地產中介服務的專業人員，應經建設行政主管部門會同土地行政管理部門組織專業培訓，考核合格發給資格證書后，方可開展房地產中介服務。

第四十四條  省外入黔從事房地產中介活動的單位或個人，須到省建設行政主管部門申請資質和資格審查，并到經營地建設（房產）行政主管部門登記備案。

第四十五條  進行房地產中介服務可以收取經營費，收費項目和標準由省物價部門會同有關部門核定。

第五章  房地產權屬登記管理

第四十六條  本省實行土地使用權和房屋所有權登記發證制度。

第四十七條  城市房屋權屬登記發證工作，由所在地市（縣）人民政府建設（房產）行政主管部門負責。

城市土地使用權的登記發證，按《城市房地產法》第六十條第一款的規定辦理。

其他任何單位無權發放房屋產權證件和土地使用權證件。

第四十八條  在依法取得的國有土地上建成的房屋，應憑土地使用權證書和建設工程規劃許可證等文件，向市（縣）人民政府建設（房產）行政主管部門申請登記，領取房屋所有權證書。

房地產轉讓或變更，應按《城市房地產法》第六十條第三款的規定辦理變更登記。

未按規定繳納稅、費的，不予辦理房屋所有權和土地使用權登記或變更登記手續。

第四十九條  房改中出售的公有住房，經縣級以上人民政府房改部門確認產權屬性和比例后，由出售單位持有關證明文件到當地建設（房產）行政主管部門辦理過戶和產權轉移登記手續，領取房屋所有權證書。

第五十條  因處分抵押房地產而取得土地使用權和房屋所有權的，應當按規定辦理過戶登記手續。

第六章  物業管理

第五十一條  物業管理，指以經營方式對各類房屋建筑及其附屬設施，以及成片住宅區內的市政公用設施、綠化、衛生、交通、環境容貌、安全保衛等進行維護、修繕和管理的行為。

城市人民政府應倡導和推進物業管理。

第五十二條  設立物業管理企業，參照本條例第十、十一條的規定辦理。

第五十三條  物業管理企業必須與物業產權人（使用人）或其人簽訂書面合同，依照合同約定實施物業管理。

物業管理企業可以有償提供與物業管理相關的配套服務。

第五十四條  物業管理的收費，屬事業性的按《貴州省行政事業性收費管理條例》的規定執行；屬服務性的由雙方商定。

第七章  法律責任

第五十五條  房地產開發建設用地，未按土地管理有關法律、法規規定辦理的，由縣級以上人民政府土地行政管理部門依法處罰。

第五十六條  違反本條例第十一條規定，未取得資質等級證書從事房地產開發業務的，由縣級以上人民政府建設（房產）行政主管部門責令其停止房地產開發業務，沒收違法所得，并可處一萬元以上十萬元以下罰款。

第五十七條  違反本條例第二十七條規定預售商品房的，由縣級以上人民政府建設（房產）行政主管部門責令停止預售活動，沒收違法所得，并可處一萬元以上十萬元以下罰款。

第五十八條  違反本條例第四十二條規定，未取得資質證書進行房地產中介服務活動的，由縣級以上人民政府建設（房產）行政主管部門或土地行政管理部門責令其停止中介活動，沒收違法所得，并可處五百元以上五千元以下罰款。

第五十九條  違反本條例第四十八條和第五十條規定，未辦理房屋所有權和土地使用權登記或變更登記的，由登記機關責令其補辦手續，并可對直接責任者處以一百元以上一千元以下罰款。

第六十條  物業管理企業有下列行為之一的，由建設（房產）行政主管部門責令限期改正，并可視情節處一百元以上五千元以下罰款：

（一）不履行合同，房屋及公用設施、設備修繕不及時、質量無保證的；

（二）私搭亂建，改變房地產和公用設施用途的；

（三）不履行物業管理合同及有關規定義務的。

對擅自擴大收費范圍，提高收費標準的，由物價部門依法處理。

第六十一條  阻礙房地產行政管理人員依法執行公務，違反《中華人民共和國治安管理處罰條例》的，由公安機關予以行政處罰；構成犯罪的，依法追究刑事責任。

第六十二條  各級人民政府及有關行政管理部門工作人員濫用職權、營私舞弊、敲詐勒索的，視情節輕重給予行政處分；構成犯罪的，依法追究刑事責任。

第六十三條  實施處罰時應出具處罰決定書；罰款應使用按國家規定統一印制或監制的罰沒收據。

罰沒收入應全額上繳同級財政。

第六十四條  當事人對行政處罰決定不服的，可以依法申請復議或向人民法院起訴。逾期不申請復議，也不向人民法院起訴，又不履行處罰決定的，由作出處罰決定的機關申請人民法院強制執行。

第八章  附  則

第六十五條  在城市規劃區外的國有土地范圍內取得房地產開發用地的土地使用權，從事房地產開發經營活動以及實施房地產管理，參照本條例執行。

第六十六條  省人民政府可依據本條例制定具體辦法。

第六十七條  本條例自1996年10月1日起施行。

附：國家法律有關條文：《中華人民共和國城市房地產法》：

第二十九條  房地產開發企業是以營利為目的，從事房地產開發和經營的企業。設立房地產開發企業，應當具備下列條件：

（一）有自己的名稱和組織機構；

（二）有固定的經營場所；

（三）有符合國務院規定的注冊資本；

（四）有足夠的專業技術人員；

（五）法律、行政法規規定的其他條件。

設立房地產開發企業，應當向工商行政管理部門申請設立登記。工商行政管理部門對符合本法規定條件的，應當予以登記，發給營業執照；對不符合本法規定條件的，不予登記。

設立有限責任公司、股份有限公司，從事房地產開發經營的，還應當執行公司法的有關規定。

房地產開發企業在領取執照后的一月內，應當到登記機關所在地的縣級以上地方人民政府規定的部門備案。

第四十三條  以出讓方式取得土地使用權的，轉讓房地產后，受讓人改變原土地使用權出讓合同約定的土地用途的，必須取得原出讓方和市、縣人民政府城市規劃行政主管部門的同意，簽訂土地使用權出讓合同變更協議或者重新簽訂土地使用權出讓合同，相應調整土地使用權出讓金。

第四十四條  商品房預售，應當符合下列條件：

（一）已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書；

（二）持有建設工程規劃許可證；

（三）按提供預售的商品房計算，投入開發建設的資金達到工程建設總投資的百分之二十五以上，并已經確定施工進度和竣工交付日期；

（四）向縣級以上人民政府房產管理部門辦理預售登記，取得商品房預售許可證明。

商品房預售人應當按照國家有關規定將預售合同報縣級以上人民政府房產管理部門和土地管理部門登記備案。

商品房預售所得款項，必須用于有關的工程建設。

第四十五條  商品房預售的，商品房預購人將購買的未竣工的預售商品房再行轉讓的問題，由國務院規定。

第五十四條  住宅用房的租賃，應當執行國家和房屋所在城市人民政府規定的租賃政策。租用房屋從事生產、經營活動的，由租賃雙方協商議定租金和其它租賃條款。

第五十七條  房地產中介服務機構應當具備下列條件：

（一）有自己的名稱和組織機構；

（二）有固定的服務場所；

（三）有必要的財產和經費；

（四）有足夠數量的專業人員；

（五）法律、行政法規規定的其他條件。

設立房地產中介服務機構，應當向工商行政管理部門申請設立登記，領取營業執照后，方可開業。

第六十條  以出讓或者劃撥方式取得土地使用權，應當向縣級以上地方人民政府土地管理部門申請登記，經縣級以上地方人民政府土地管理部門核實，由同級人民政府頒發土地使用權證書。

在依法取得的房地產開發用地上建成房屋的，應當憑土地使用權證書向縣級以上地方人民政府房產管理部門申請登記，由縣級以上地方人民政府房產管理部門核實并頒發房屋所有權證書。

房地產開發經營管理條例范文第2篇

第二條  凡在本市行政區域內竣工的居住小區和住宅開發項目，均適用本辦法。

本辦法所稱居住小區和住宅開發項目竣工綜合驗收（以下簡稱綜合驗收），是指經貴陽市人民政府批準興建的居住小區和其他住宅開發項目竣工后，由建設行政主管部門組織有關部門按照開發項目建設條件的有關要求和規定進行檢查驗收。

第三條  市人民政府建設行政主管部門主管本市行政區域內的居住小區和住宅開發項目竣工綜合驗收工作。

縣（市）人民政府建設行政主管部門負責轄區內的居住小區和住宅開發項目竣工綜合驗收工作。

城市規劃、國土、房管、城管、園林、環保、環衛、人防、消防等部門和所在地人民政府，應當協同做好居住小區和住宅開發項目竣工綜合驗收工作。

第四條  居住小區和住宅開發項目經批準立項取得《建設用地規劃許可證》后，開發建設單位應在15日內向建設行政主管部門依法登記，領取《房地產開發項目手冊》和《房地產開發項目建設條件意見書》。

《房地產開發項目建設條件意見書》包括以下內容：

（一）項目性質、規模和開發期限；

（二）規劃控制指標和規劃設計要求；

（三）基礎設施及公共服務配套設施的建設要求；

（四）基礎設施和公益設施建成后的產權界定；

（五）項目拆遷補償安置要求；

（六）項目經營方式；

（七）售后服務及物業管理等。

第五條  開發建設單位到有關部門辦理報建手續時，應當按規定填寫《房地產開發項目建設條件意見書》，并在開發項目動工前15日內將《房地產開發項目建設條件意見書》送建設行政主管部門備案。

第六條  開發建設單位必須按照《房地產開發項目建設條件意見書》實施綜合開發配套建設，并將開發項目實施階段的主要事項和政府有關部門對其開發經營活動的審查、批準和處理意見記錄在《房地產開發項目手冊》中。

開發建設單位應當每半年或按項目實施階段將《房地產開發項目手冊》送建設行政主管部門驗核。

第七條  開發建設中合法轉讓土地使用權的受讓人，應當在辦理土地使用權變更登記手續后15日內持土地使用權轉讓合同及批準手續到建設行政主管部門備案，辦理項目開發人變更手續，并按上述規定辦理項目登記。

第八條  居住小區和住宅開發項目的開發建設，必須按建設程序組織實施，符合國家有關法律、法規的規定和建筑工程質量、安全標準、建筑工程勘察、設計、施工的技術規范以及合同的約定。

第九條  綜合驗收必須符合以下要求：

（一）建設項目按批準的規劃和有關專業管理及設計要求全部建成，并滿足使用要求；

（二）住宅及公共配套設施、市政公用基礎設施等單項工程驗收合格，驗收資料齊全；

（三）施工機具、暫設工程、建筑渣土、剩余構件拆除清運完畢，場清地平，符合環境要求；

（四）被拆遷人已依法安置完畢。

第十條  申請綜合驗收，應當提交下列文件：

（一）建設規劃許可證及其他專業管理部門批準的設計文件（圖紙）及證明材料等；

（二）工程承發包合同；

（三）工程質量監督機構核定的各單項工程質量等級評定文件；

（四）竣工資料（圖紙）和技術檔案資料；

（五）建設行政主管部門規定的其他文件資料。

第十一條  綜合驗收按下列程序進行：

（一）開發建設單位完成《房地產開發項目建設條件意見書》規定的內容，經相關部門驗收會簽后向建設行政主管部門提出綜合驗收申請報告并附本辦法第十條規定的文件資料；

（二）建設行政主管部門自收到竣工驗收申請報告和有關資料之日起30日內，組成由建設、規劃、國土、房管、人防、消防、城管、環保、環衛、園林、通訊等部門及物業管理單位參加的綜合驗收小組；

（三）綜合驗收小組在審閱有關驗收資料，聽取開發建設單位匯報，深入現場，按下列要求對竣工的項目進行全面鑒定和評價，提出驗收意見：

1、城市規劃設計條件的落實情況；

2、拆遷安置方案的落實情況；

3、配套建設的基礎設施和公共設施的建設情況；

4、單項工程的工程質量驗收情況；

5、物業管理的落實情況；

6、其他。

（四）對綜合驗收合格的居住小區和住宅開發項目頒發《房地產開發項目竣工綜合驗收合格證》。

第十二條  分期和按組團建設的小區和住宅開發項目，可以實行分期和按組團驗收。

分期和按組團驗收的項目，市政公用基礎設施和公共配套設施必須滿足使用功能的要求，方可投入使用。

第十三條  未經綜合驗收或綜合驗收不合格的居住小區和住宅開發項目，不得交付使用，房地產管理部門不予辦理產權手續，建設部門不予辦理新開項目的有關手續。

第十四條  有下列行為之一的，由建設行政主管部門責令限期改正，予以警告，并可處以1萬元以下罰款：

（一）違反本辦法第四條第一款規定，逾期未登記的；

（二）不按規定送《房地產開發項目建設條件意見書》備案的；

（三）不按規定送驗《房地產開發項目手冊》的。

第十五條  違反本辦法第七條的規定，逾期不辦理開發項目開發人變更手續的，由建設行政主管部門責令其限期補辦，并可處1萬元以下的罰款。

第十六條  違反本辦法規定，將未經驗收的房屋交付使用的，按國務院《城市房地產開發經營管理條例》第五章第三十六條處罰。

第十七條  違反本辦法規定，將驗收不合格的房屋交付使用的，按國務院《城市房地產開發經營管理條例》第五章第三十七條處罰。

第十八條  綜合驗收工作人員玩忽職守，濫用職權，索賄受賄，徇私枉法的，由其所在單位或上級主管部門給予行政處分；構成犯罪的，依法追究其刑事責任。

第十九條  當事人對行政處罰決定不服的，可以依法申請行政復議，或者向人民法院起訴；逾期不申請復議，不起訴，又不履行處罰決定的，由作出處罰決定的機關申請人民法院強制執行。

房地產開發經營管理條例范文第3篇

1、客戶簽訂商品房購房合同后，開發商會將購房合同集中遞交到房管局進行備案，此過程一般需要三十天時間。如客戶為按揭購房，待購房合同在房管局備案完后，還需再將客戶的所有貸款資料遞交給按揭銀行進行審核，辦理抵押貸款手續，此過程的辦理時間一般也需要三十天左右（視不同銀行工作情況而定）。待以上手續全部完成后，簽約中心會通知客戶領取購房合同。

2、國務院《城市房地產開發經營管理條例》第二十七條規定:房地產開發企業應當自商品房預售合同簽訂之日起30日內,到商品房所在地的縣級以上人民政府房地產開發主管部門和負責土地管理工作的部門備案。

3、購房合同是根據《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國城市房地產管理法》及其他有關法律、法規之規定，買受人和房地產開發企業，在平等、自愿、協商一致的基礎上就買賣商品房達成的協議。

（來源：文章屋網 ）

房地產開發經營管理條例范文第4篇

1、最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》的適用范圍。

根據最高人民法院有關領導的講話精神，政府組織建設的經濟適用房、公房改制出售的房改房、單位集資房、個人所有的私有房不適用上述司法解釋。實踐中，還大量存在著村民委員會在集體土地上以“舊村改造”名義建設的房屋，原房管局下屬的房管所以危房改造等名義開發建設的房屋，還有部分企事業單位在國家劃撥土地上違規開發的少量商品房，均向社會出售。對上述幾類房產是否適用司法解釋，實踐中認識很不統一。有人主張以開發建設者是否符合國務院《城市房地產開發經營管理條例》確定的房地產開發企業設立條件為據確定房屋是否適用司法解釋，有人主張對司法解釋中的“房地產開發企業”作擴大解釋，其中包括符合法定條件的房地產開發企業，亦包括違規開發者，只要是向社會公開銷售，均應適用司法解釋。還有人主張以商品房開發建設用地是否為國有土地作為是否適用司法解釋的條件之一。

筆者認為上述意見均不正確。一項法規的適用范圍，一般由其自身作出規定。上述司法解釋亦不例外。該司法解釋第一條對其適用范圍作出了規定，即為房地產開發企業將尚未建成或者已竣工的房屋向社會銷售并轉移房屋所有權于買受人，買受人支付價款的合同。因此，確定上述司法解釋的適用范圍，主要是根據開發建設者是否房地產開發企業，房屋是否向社會公開銷售來確定。基于上述認識，非房地產開發企業建設的的房產之買賣不適用解釋，不管是否公開向社會出售；安居工程等國家對購買對象有限制條件的房產，不管是否房地產開發企業建設，均不適用上述司法解釋；解釋的適用與否與開發用地是否國有、開發過程是否違規無關。對此處所謂的“房地產開發企業”，應作狹義理解，即由工商行政管理部門和房地產管理部門同意設立的房地產開發企業。當然，為避免與行政權力的沖突，法院只應進行形式審查，對企業在實體上是否符合該類企業的法定條件，法院不作審查。

2、商品房買賣合同的分類。

這是每個審判員審理商品房買賣合同案件時首先要解決的問題。

關于商品房買賣合同的分類，對行政執法和司法最有影響和意義的分類是分為商品房現售和商品房預售兩種。這是根據商品房開發建設過程并結合合同成立時間對商品房買賣合同進行的分類。鑒于有關法律和司法解釋對上述兩種合同的生效條件等分別作出了規定，上述合同分類問題的影響則直接及于法律適用和合同效力的認定，決定著案件審理的方向。

根據建設部制定的《商品房銷售管理辦法》第三條的規定，商品房現售，是指房地產開發企業將竣工驗收合格的商品房出售給買受人，并由買受人支付房價款的行為；商品房預售，是指房地產開發企業將正在建設中的商品房預先出售給買受人，并由買受人支付定金或者房價款的行為。

上述對合同的分類，看似直觀而易于理解，但仔細研究就發現其分類標準模糊不清，未能對所有商品房買賣合同作出兩分，是個不成功的分類。其分類好象是按工程建設的過程進行的，但并未作兩分，因為在竣工和驗收之間還有時間間隔，且上述按工程建設過程分類的原則并未得到徹底貫徹，還揉合進了竣工驗收為合格這一法律評價結果。如此，已竣工未驗收或驗收未達合格的商品房買賣合同歸于哪一類？同時，即使按上述方法分類，在面對紛繁復雜的現實生活時，還是往往產生不同的認識。如：何為竣工、何為驗收？

對于已竣工未驗收和驗收未達合格標準的商品房，其買賣合同應按預售還是按現售處理，筆者認為，將上述商品房按現房處理、歸于不符合法定條件的現房更符合我國法律區分現房和預售的初衷：允許房地產開發商預售商品房是為了房地產開發企業能在工程建設過程中取得部分資金，且該資金必須用于工程建設；預售是一種特殊的銷售，預售的商品房至少還在建設中。上述理解亦符合國人對現房和期房的一般理解：蓋好了的房子是現房，尚未施工和正在施工的房產為期房。基于此，筆者主張將上述房產的買賣糾紛適用現售合同的相關規定調整，其結果是區分預售和現售以工程是否竣工為據。這其中實際隱含著已竣工未驗收或驗收不合格的房產是不符合法定入市條件的現房這一觀念，和合法與不合法的合同只要種類相同即適用相同的法律規范的理念。

此外，根據筆者了解的建設工程和房地產管理法知識，我國法律對何為工程竣工未作解釋。根據漢語詞典的解釋，竣工為工程完了。但對何為驗收，我國法律從建設工程質量管理和房地產開發經營管理兩方面作了不同的規定。根據國務院《建設工程質量管理條例》第十六條和第四十九條的規定，建設單位收到建設工程竣工報告后，應當組織設計、施工、工程監理等有關單位進行竣工驗收，并在驗收合格后15日內將建設工程竣工驗收報告和規劃、公安消防、環保等部門出具的認可文件或者準許使用文件報建設行政主管部門備案。根據國務院《城市房地產開發經營管理條例》第十七條第二款、第十八條及第十九條的規定，房地產開發項目竣工后，房地產開發企業應當向項目所在地的縣級以上地方人民政府房地產開發主管部門提出竣工驗收申請。房地產開發主管部門應當自收到竣工驗收申請之日起30日內，對涉及公共安全的內容，組織工程質量監督、規劃、消防、人防等有關部門或者單位進行驗收，驗收的內容為城市規劃設計條件的落實情況、城市規劃要求配套的基礎設施和公共設施的建設情況、單項工程的工程質量驗收情況、拆遷安置方案的落實情況、物業管理的落實情況；驗收結果應報房地產開發主管部門備案。筆者認為，上述第一個驗收是建設工程質量專項驗收，其結果只說明建設工程質量狀況；第二個驗收是綜合驗收，驗收結果表明商品房是否符合進入市場的條件。商品房買賣糾紛中，要解決的問題是房產是否符合國家對房地產開發經營管理的要求，是否合法并符合入住條件的商品房，因此，對其中的竣工驗收應按國務院《城市房地產開發經營管理條例》規定的內容理解、適用。

最后，區分合同種類時還遇到一個程序問題：確定工程進展情況的證據資料一般掌握在開發商手中，而當了被告的開發商一般不配合法院工作提供上述資料，法院是否可依據《最高人民法院關于民事訴訟證據的若干規定》第十五條第（一）項的規定，以進行合法性審查（審查合同合法性）為由主動調查取證？或依照該規定第七條的規定將上述證據的舉證責任分配給房地產開發商一方當事人？筆者認為，前一種作法法律依據不足，后一種作法可采。

3、商品房買賣合同的效力問題。

對商品房預售合同的效力問題，最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》及最高人民法院有關領導對該規定所作的說明已作了較明確的闡述，容易理解，操作性較強。但對于商品房現售的條件，法律和行政法規未作明確規定，對現售合同的效力問題，上述司法解釋亦未作規定。實踐中對此有不同認識。若將《中華人民共和國城市房地產管理法》第三十七條規定的未依法登記領取產權證書的房地產不得轉讓（當然包括商品房買賣）作為強制性規定理解，則商品房現售合同生效條件應為房地產依法登記領取權屬證書。但上述理解顯然與建設部《商品房銷售管理辦法》第七條規定的商品房現售條件不符。若不作上述理解，則違規開發的商品房，只要已竣工，只要不具備導致合同無效的其它事實，買賣即為合法有效的合同而受法律保護，不利于保護消費者的權利，因為沒有行政法規和法律對商品房現售條件作其出限制性規定，《商品房銷售管理辦法》只是部門規章。筆者認為，在商品房現售合同的效力問題上，我國法律存在漏洞，急需相關的立法和司法機構作出補充。筆者主張，在目前的法律框架內，可以將《商品房銷售管理辦法》第七條規定的商品房現售條件與《中華人民共和國合同法》第五十二條第（四）項的規定結合起來作為商品房現售合同的生效條件，如商品房不符合《商品房銷售管理辦法》第七條規定的條件，則可以商品房買賣合同損害社會公共利益為由，援引《中華人民共和國合同法》第五十二條第（四）項的規定確認其無效。如此補充現有法律的漏洞。

4、開發商逾期協助業主辦理房產權轉移違約責任的歸責原則。

《中華人民共和國合同法》以嚴格責任作為一般歸責原則，以過錯責任為特殊規定。商品房買賣合同，一般亦應適用嚴格責任原則。開發商逾期協助業主辦理產權轉移的違約責任是否應適用嚴格責任原則？根據最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十八條規定，由于出賣人的原因，買受人在下列期限屆滿未能取得房屋權屬證書的，除當事人有特殊約定外，出賣人應當承擔違約責任：（一）商品房買賣合同約定的辦理房屋所有權登記的期限；（二）商品房買賣合同的標的物為尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房買賣合同的標的物為已竣工房屋的，自合同訂立之日起90日。該條司法解釋中，“由于出賣人的原因”作何理解？該條司法解釋采納的是什么歸責原則？筆者傾向于理解為過錯責任原則，理由如下：“由于出賣人的原因”，顯然不包括由于第三人的原因，如與開發商有土地使用權出轉讓合同關系的第三人的原因；而嚴格責任原則是不分原因，只要有違約就有責任，除非是因不可抗力。此外，該條解釋規定的是法定違約責任，責任程度與逾期付款相同而一般大于逾期交房的違約責任，因此，適用條件應盡量嚴格，上述認識亦是促使筆者對上述違約責任作過錯責任理解的原因。

5、因房屋存在質量問題解除合同的條件。

房屋主體質量經鑒定不合格應解除合同，因法有明文規定，現在審判實踐中已是共識。但對一般房屋質量問題達到什么程度，當事人可以請求法院解除合同，實踐中卻存在很大分歧。最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十三條規定，因房屋質量問題嚴重影響正常居住使用，買受人請求解除合同和賠償損失的，應予支持。該條顯然是對《中華人民共和國合同法》第九十四條第（四）項規定的解除合同的條件，即“當事人一方遲延履行債務或者有其他違約行為致使不能實現合同目的”在商品房買賣合同中的解釋和應用，但商品房質量問題到什么程度為“嚴重影響居住使用”？該條解釋的可操作性不強，依賴于法官的自由裁量。有人認為，商品房正常的“居住使用”主要以安全為標準，只要房屋能安全的居住使用，其它質量問題不會嚴重影響居住使用；其他人認為，“居住使用”不僅以安全為條件，與房屋價值相應的舒適和美觀亦是正常居住使用的標準，如房屋不具備與其價值相應的舒適和美觀程度，亦應認定為嚴重影響居住使用。筆者同意第二種觀點。

房地產開發經營管理條例范文第5篇

第二條本縣域房地產開發住宅建設項目工程，包括居住區、居住小區、組團、商業住宅區等房地產開發的住宅項目及其公共服務設施、配套設施、市政基礎設施的交付使用管理，適用本辦法。

第三條縣建設行政主管部門負責城市房地產開發住宅建設項目交付使用的統一管理工作。

縣規劃、國土資源、房管、市政、園林、人防、公安、消防、質監、電信、廣電、供電、自來水及其他相關部門，應當按照各自的職責共同做好城市房地產開發住宅建設項目交付使用的管理工作。

第四條新建居住區、居住小區、組團、商業住宅區等房地產開發住宅項目，應當按照規劃設計等有關規范要求，配套建設教育、醫療衛生、文化體育、商業服務、郵政電訊、社區服務、市政公用等設施。

第五條堪察設計單位、房地產開發企業應當按照相關行政管理部門批準的條件設計和實施。

第六條縣建設行政主管部門和其他相關行政管理部門在施工圖審查和辦理各項審批手續時，不得超越規定指標和條件辦理批準手續。

第七條行政管理部門應當依照各自的職責，加強建設工程實施過程的監督與管理，及時糾正和查處違法行為。

第八條房地產開發住宅建設項目具備下列條件，并經縣建設行政主管部組織的綜合核驗后，方可交付使用；

(一)房屋建筑工程竣工已經辦理竣工備案；

(二)生活用水納入城市供水管網；

(三)雨、污水排放納入城市雨、污水排放系統；

(四)生活用電納入城市供電網絡；

(五)住宅與交通干道之間有符合標準的道路連接；

(六)在具備燃氣供氣的條件下，燃氣管線已施工完畢，具備開通條件；

(七)規劃要求建設的公共服務設施和配套設施已建成并具備交付使用條件；

(八)消防設施符合標準；

(九)園林綠化符合規定標準；

(十)物業管理已經落實；

(十一)執行現行拆遷安置補償政策全部到位；

(十二)法律、法規規定的其他條件；

第九條房地產開發住宅建設項目竣工后，建設單位應當書面告知縣建設行政主管部門組織驗收。相關管理部門和單位必須按照建設行政主管部門通知的時間、地點，依照各自的職責組織驗收。驗收合格的，發給驗收合格證明。不合格的，應當書面告知其理由。

驗收應當自建設行政主管部門收到驗收告知書之日起十五日內完成。

第十條建設單位持下列相關文件，向縣建設行政主管部門提出建設項目交付使用申請：

(一)建設行政主管部門出具的竣工驗收備案表、拆遷安置方案落實的合格證明及供水、排水、道路準予交付使用的證明；

(二)規劃管理部門出具的規劃設計條件全部落實的驗收合格證明；

(三)園林部門出具的符合綠化標準的證明；

(四)房管部門出具的物業管理已落實的合格證明；

(五)供電單位出具的生活用電已納入城市供電網絡的證明；

(六)轄區社區出具的依照規劃設計條件社區用房已落實的證明及小區物業管理已納入社區管理的證明；

(七)公安消防部門出具的符合消防技術標準的證明；

(八)法律、法規規定的其他驗收合格證明。

前款規定的驗收合格證明，應當由相關管理部門或者單位的驗收工作人員和部門負責人簽名或者蓋章，并加蓋單位公章。

第十一條縣建設行政主管部門在收到建設單位提交的建設項目交付使用申請時，應當當場核對其驗收合格的證明材料。證明材料齊全的應于7日內組織有關專業技術人員和業主代表共同到現場進行綜合核驗，經核驗符合交付使用條件的，發給《*縣房地產開發住宅項目同意交付使用通知書》(以下簡稱《交付使用通知書》；經核驗不符合交付使用條件的，應當書面告知需要整改的事項。

第十二條房地產開發住宅項目取得《交付使用通知書》后，方可交付使用。

國土資源和房產管理部門必須憑建設單位提交的《交付使用通知書》，依法辦理土地和房產的相關手續。

第十三條分期實施建設的房地產開發住宅項目，可以分期辦理驗收手續，辦理程序依照本辦法第九、十條的規定執行。

第十四條房地產開發企業將未取得《交付使用通知書》的房屋交付使用的，應當根據不同的情形，依照國務院《城市房地產開發經營管理條例》和其他法律、法規的規定進行處理。

第十五條行政管理部門為不符合驗收標準的住宅項目出具合格證明的、以及對符合驗收標準的住宅項目不出具或者拖延出具合格證明的，依法追究該管理部門負責人和工作人員的法律責任。

第十六條行政管理部門進行驗收時，不得將與其驗收項目之外的事項作為驗收條件；除法律、法規規定的外，不得收取任何費用。