物業小區停車管理
前言：想要寫出一篇令人眼前一亮的文章嗎？我們特意為您整理了5篇物業小區停車管理范文，相信會為您的寫作帶來幫助，發現更多的寫作思路和靈感。
物業小區停車管理范文第1篇
關鍵詞：住宅小區；停車難；對策
中圖分類號：TB
文獻標識碼：A
doi：10.19311/ki.16723198.2017.14.103
隨著經濟發展和城市的人口增加，我國近些年來私車數量急劇增長，尤其是大城市里普通住宅小區的停車問題日益顯著。雖然各方漸漸意識到了停車問題的嚴重性，也開始變化策略進行調整，但普通住宅小區的停車難現象仍然無法得到更多的改善。因此，我們有必要在分析我國住宅小區停車問題的原因基礎上，進一步有針對性地采取對策以便更好地緩解我國普通小區停車問題。
1 我國普通住宅小區停車現狀
1.1 我國私家車擁有情況
隨著中國加入世界貿易組織，日美韓歐為主的汽車廠商紛紛進入中國，加上我國實行“鼓勵汽車私人消費”方針，人們對轎車的需求開始急劇釋放，中國的私車擁有量也開始迅猛增加。同時，國產轎車也順勢呈現產銷“井噴”式增長，從2001年的82萬輛，急增至2007年的532萬輛。統計局最新的數據表明，2016年私家車保有量達到1.46億輛，這個數字已經超過了2013年統計汽車的總量，而這些私車正是占領住宅停車位的主要來源。
1.2 我國普通住宅小區停車位數量情況
相比普通住宅小區來說，高檔住宅小區或e墅區一般不太被停車問題所困擾，因為這類小區容積率小及在設計之初車位的配比充分。我國普通住宅小區的停車位又大致可以區分兩種分布情況：一是2000年之前建造的老舊住宅小區，往往在建設之初并未規劃正式的停車位。隨著小區居民對車位的需求逐漸增加，這類小區開始規劃正式的地面停車位。起初只是在綠化帶和建筑周邊環繞規劃車位，但隨著私車的增加，甚至綠化帶本身也被清理出來，規劃做車位使用。二是2000年之后建造的次新商品房住宅小區，在規劃之初就建設了地下停車庫和地面停車位，通常車位設置的比例為3-4戶有1個車位。雖然在使用之初可以適應住宅業主的停車需要，但隨著私車的不斷增加，此類小區的物業方面往往劃出了原來行車通道的一邊作為停車位使用。
目前小區物業方面解決停車問題的措施簡而言之就是不斷在小區地面開發停車位。只要留有一絲能夠行車的空間，就將剩余部分全部開發成停車位似乎已經成為了物業解決停車問題的原則。然而，隨著近幾年私車的快速增加，不管是在老舊小區還是次新小區，由于車輛都停在小區的路面，本來就不寬敞的小區行車道被堵得水泄不通，進出車輛只能單行，特別遇到有反向互相行駛車子的時候，不少車輛在這過程中發生了碰撞摩擦。而原本每個小區都應配備的消防通道也形同虛設，一旦發生緊急情況，且不說消防車的行使，就連小區內部的業主行人也難以向外疏散。所以，停車困難不僅造成人車糾紛，甚至存在安全隱患問題。
另外，一些小區業主為了省事，甚至將車停放在小區地面花壇上，破壞了小區生態環境、影響了小區的景觀。還有的車主將車輛隨意停放在小區外的道路上，更是影響交通，也給自己買下交通罰款和交通事故的隱患。
2 我國普通住宅小區停車問題的原因分析
2.1 停車位規劃滯后
由于過去在全國城市規劃設計時沒有充分考慮到汽車停車位和停車場，各房地產開發商在設計開發住宅項目時也就沒有將其納入自己的考量，也并沒有從發展的角度充分規劃停車位。正是因為房地產市場興起之時，我國對停車問題還未重視，缺乏一個完整科學、統籌協調的停車發展規劃，造成停車設施布局不合理，規劃用地未預留，停車庫建設明顯滯后于城市經濟與社會發展的需要。這種歷史遺留問題很難得到根治，小區占地面積早已框死，除卻減少綠化和占用行車道之外，無法做到再增加停車位了，可是與此同時，私車卻沒有停止增長。停車位規劃滯后，是住宅小區停車的“硬傷”。
2.2 住宅物業停車管理不到位
很多住宅小區物業方面并沒有非常重視在停車問題的管理工作，對于進出小區的車輛并沒有實行比較嚴格的門禁管理，往往是憑借安保人員在大門口用記憶識別的方法，區別小區業主的車輛和外來車輛。這種管理方式讓許多外來車輛鉆了空子，一些附近商家的私家車就停放在小區空閑的私人停車位上。如果只是利用業主私車不在的情況下，按照規定登記按照時間離開的話，或許還能接受。但一些外來車輛一旦停放，就不顧不管原有車主的情況，常常停靠完就找不到人。這樣的舉動妨礙了小區的停車秩序，物業管理人員必須有所作為。物業方面需要在區別小區內部車輛和外來車輛上多下功夫，進行停車管理登記。
2.3 停車管理法規不完善
物業小區停車管理范文第2篇
關鍵詞：網絡智能化；停車位；管理系統
DOI：10.16640/ki.37-1222/t.2016.22.101
1 普通住宅小區機動車位緊缺、停車管理系統落后
據公安部交管局統計，截至2015年底，全國機動車保有量達2.79億輛，其中汽車1.72億輛；機動車駕駛人3.27億人，其中汽車駕駛人超過2.8億人。伴隨著汽車保有量的急劇增加，普通住宅小區機動車停車位配比不足的問題已越發凸顯。城市規劃部門已大幅提高新出讓地塊的機動車停車位配比，但如何解決老小區機動車停車位配比不足的問題，是我們值得研究的課題。
1.1 當下老住宅小區的停車位管理模式
當下很多老的住宅小區由于方案設計階段對于機動車位的配比就考慮不足，導致機動車位一位難求。為解決停車難的情況，很多物業管理公司將老住宅小區的綠化用地，道路用地改造成停車位以緩解停車難的矛盾。但就算如此，老舊小區機動車停車位仍然緊缺，沒有車位的機動車只能亂停亂放，這不僅影響觀瞻更在一定程度上堵塞了消防通道，容易造成安全隱患。
筆者發現，一味地增加停車位的數量并不能合理的解決老舊住宅小區停車難的問題，而是應該從小區停車位的管理系統入手，建立動態的停車管理系統，增加停車位的利用效率，才是解決老舊住宅小區停車難的關鍵所在。
1.2 靜態停車管理系統存在的不足
細心的讀者應該會發現一個現象，每當我們開車在小區內尋找車位時，往往有很多車位空著，但我們卻不能停放，因為這個車位已經有了車主，已經被預定了，就算這個車主一晚上不回來。
在筆者所居住的小區，地面停車位總共有320個，但要停放在地面的機動車數量約有350輛，這沒有車位的30輛車只能到處打游擊或者停在小區外面。筆者還發現，這320個固定車位并不是每天都能停滿，整個小區每天因車主未歸而空著的車位約在10―25個之間。
目前的住宅小區停車位管理大都是靜態的，一車一位。假設某小區總停車位數量為A，總機動車數量為B。使用靜態管理系統，該小區每天能提供的最大停車位數量為B，當A>B 時，我們認為該管理系統是合適的。但隨著總機動數量的提升，當A
2 動態停車管理系統的工作模型
為了建立動態停車管理系統模型，我們必須引入幾個計算參數和概念：
T 小區總停車時間供給量； t 小區總停車需求時間； n 每日停靠系數；A 總停車位數量； B 總機動車數量。
當T>t 時，我們的管理系統是合理的；
從上述公式可知，我們的動態管理系統能否有效的工作，關鍵在于n的取值，如何設置和引導每日停靠系數n的取值，將是考核一個停車管理系統是否優秀的關鍵。
3 基于效益和利用率的最大化，建立一個動態停車管理系統
3.1 小區停車場地的改造
為建設動態停車管理系統，必須要對小區停車管理硬件進行一定的升級改造。
（1）安裝智能化識別門禁：在小區的出入口安裝車牌識別系統，對小區業主的機動車和臨時車輛進行甄別并分開管理。
（2）為每個車位安裝網控車位鎖：當業主的機動車達到預選或分配車位時，可通APP管理系統進行解鎖，從而進行車輛停靠。
（3）為機動車配發藍牙感應器：當業主的車輛停靠在小區內時，可通過藍牙感應器確認停車位置，以計算停車時長并確認小區空閑車位的數量。
3.2 小區停車APP管理系統程序的開發和功能介紹
成熟的動態停車管理系統，必須有與之匹配的停車管理程序，在移動互聯網大行其道的今天，基于手機端的APP管理程序，無疑是最為方便的。一個成功的停車管理APP，往往有如下模塊和功能：
（1）完整的數據庫模塊：通過預登記，建立車位資源數據庫和機動車數據庫，這是程序開發的基礎數據。
（2）基于GIS（地理信息系統）的小區內車輛動態跟蹤模塊：通過車輛上預裝的藍牙感應器和車位上牙收集單元的數據交互，可以掌握車輛在小區內的精確位置（精度小于1米）和停靠時間，這種方式要比通常的GPS定位系統的精度略高，并且成本要遠遠低于安裝GPS定位系統。
（3）清晰的APP用戶界面和功能：清晰明了的功能模塊設計更加有利于用戶的使用，車主可進行空閑停車位置的總覽，查看并計算目前的停車費用，預訂離家更近的停車位，查看自己的停車時長和費用，支付停車費用。
（4）植入的廣告和拓展功能：在管理APP中植入廣告，車主可選擇觀看廣告來獲得免費停車時間，若通過APP購買產品更可獲得更多的免費停車時間。
3.3 建立動態停車管理系統的關鍵點
（1）停車位的安排。動態車位管理系統的核心是車位的動態管理，每輛車并未配備固定的停車位，而是遵循先到先停，就近停放，預約優先的原則。這客觀上保證了停車位的高效利用，不會出現車未歸而車位空著的情況。這在某種程度上最大化的利用了小區停車位。
（2）停車費用的計取。改變過去按月或年固定收取停車費的做法，改為動態計費，進行波峰和波谷的階梯式停車計價。
例如：某小區原固定停車費為360元/月，既0.5元/小時。該小區總停車費為：A×360×12 元。
物業小區停車管理范文第3篇
為進一步規范物業管理企業服務行為，建立起住宅物業突發公共事件的應急處理機制和預案，為人民群眾創造安全舒適、清潔優美的生活工作環境，根據國家和本市有關規定，結合今年住宅物業防治“非典”工作實際，將《北京市居住小區物業管理服務標準》（京國土房管物[2003]127號）作了修改，修訂為《北京市住宅物業管理服務標準》，于2003年12月1日起施行，原《北京市居住小區物業管理服務標準》同時廢止。
現將該標準印發給你們，請遵照執行。
二三年十一月四日
《北京市住宅物業管理服務標準》有關問題的說明
一、制定本標準的目的：促進物業管理企業服務行為的規范化、標準化，為業主和物業管理企業雙方簽訂物業服務合同提供依據，為政府主管部門和業主委員會監督物業管理企業的服務質量提供依據。
二、本標準是物業管理企業提供物業管理服務的指導性標準，也是物業管理企業申請資質等級和資質年審的考核標準。
三、標準分為兩類：一適用于普通商品住宅物業管理；二適用于經濟適用房、直管和自管公房、危舊房改造回遷房的物業管理。
四、本標準服務項目分為綜合管理、房屋及小區共用部位共用設施設備日常維護、綠化、保潔、公共秩序維護、停車管理、消防管理、高壓供水、電梯、裝修管理服務等十項，每項又分為服務范圍、工作內容及要求兩個方面。其中，房屋及小區共用部位共用設施設備由專業服務單位負責管理的除外。
本標準與原《北京市居住小區物業管理服務標準》相比，增加的主要內容是：要求物業管理企業建立起各種突發公共事件的處理機制、處理預案和具體處理措施，一旦發生公共突發事件，能夠從容應對；在平時，要求物業管理企業做好各項預防工作，并加強對員工的培訓和業主的宣傳，防患于未然。
五、標準中未涉及的服務內容及標準，有法律法規及政策規定的，按相應法規及政策執行；沒有規定的，由物業管理委托雙方協商議定。
六、公寓、別墅等住宅及非住宅的物業管理服務超出本服務標準的，可以自行確定服務的深度和廣度，由物業管理委托雙方結合實際情況自行確定。
附件：北京市住宅物業管理服務范圍
北京市住宅物業管理服務標準一、普通商品住宅物業管理服務標準項目范 圍工 作 內 容 及 要 求
（一）綜 合管 理
小區規劃紅線范圍內，涉及共用財產和公共事務的管理
（1） 負責制定物業管理服務工作計劃，并組織實施；
（2） 每年一次對房屋及設施設備進行安全普查，根據普查結果制定維修計劃，組織實施；
（3） 白天有專職管理員接待住戶，處理服務范圍內的公共性事務，受理住戶的咨詢和投訴；夜間有人值班，處理急迫性報修，水、電等急迫性報修半小時內到現場；
（4） 協助召開業主大會并配合其運作；
（5） 管理規章制度健全，服務質量標準完善，物業管理檔案資料齊全；
（6） 與業主簽定物業服務合同等手續；公開服務標準、收費依據及標準；
（7） 應用計算機系統對業主及房產檔案、物業管理服務及收費情況進行管理；
（8） 全體員工統一著裝，佩帶有相片胸卡，持證上崗；
（9） 每年進行一次物業管理服務滿意率調查，促進管理服務工作的改進和提高，征求意見用戶不低于總戶數80％。
（10）建立起應對各種公共突發事件的處理機制和預案，包括組織機構、人員和具體措施等，一旦發生，能隨時投入運行。
（二）房屋及小區共用部位共用設施設備日常維護按《北京市住宅公共維修基金使用管理辦法》中附件－：共用部位共用設施設備一般應包括的范圍的內容為準；不包括另行收費的設備設施，如電梯、水泵、暖氣等設備確保居住小區內樓房共用部位共用設施設備、基本市政設施的正常使用運行和小修養護，包括：
（1）樓房及小區內共用部位共用設施設備的日常養護和小修，執行《房屋及其設備小修服務標準》；
（2）保證護欄、圍墻、小品、桌、椅、樓道燈、綠化設施等公共設施、設備正常使用；
道路、甬路、步道、活動場地達到基本平整，邊溝涵洞通暢；
（3）確保雨水、污水管道保持通暢，定期清淘化糞池、雨水井，相關設施無破損；
（4）負責小區智能化設施的日常運行維護；
（5）定期清洗外墻。
（三）綠化小區規劃紅線范圍內的中心綠地和房前、屋后，道路兩側區間綠地按市園林局規定的《二級養護標準》養護。
（四）保潔小區規劃紅線以內，業主戶門以外維護和保持服務范圍內的清潔衛生，包括：
（1） 有健全的保潔制度，清潔衛生實行責任制，有明確的分工和責任范圍；
（2） 設定垃圾集納地點，并每日將服務范圍內的垃圾歸集到垃圾樓、站，對垃圾（專用）樓、站、箱、道、桶及垃圾進行管理；
（3） 每日對保潔服務范圍內的區域進行一次清掃，做到服務范圍內無廢棄雜物；
（4） 對樓梯間、門廳、電梯間、走廊等的門、窗、樓梯扶手、欄桿、墻壁等，進行一周一次清掃；
（5） 按政府有關規定向服務范圍內噴灑、投放滅鼠藥、消毒劑、除蟲劑；
（6） 在雨、雪天氣應及時對區內主路、干路積水、積雪進行清掃。
（7） 發生突發公共衛生事件時，應迅速組織人員對物業的共用部位共用設施設備進行通風、清洗和消毒，加強對業主的宣傳，維持正常的生活秩序。
（五）公共秩序維護小區規劃紅線以內，業主戶門以外公共區域的秩序維護和公共財產的看管，包括：
（1）相對封閉：做到小區主要出入口晝夜有專人值守，危及人身安全處有明顯標志和防范措施；
（2）維護交通秩序：包括對機動車輛和非機動車輛的行駛方向、速度、臨時停放位置進行管理，保持車輛行駛通暢；
（3）看管公共財產：包括樓內的門、窗、消防器材及小區的表井蓋、雨箅子、小品、花、草、樹木、果實等；
（4）夜間對服務范圍內重點部位、道路進行不少于一次的防范檢查和巡邏，巡邏不少于2人，做到有計劃、有記錄；
（5）有發生治安案件、刑事案件、交通事故的處置預案；發生時，應立即采取措施，并及時報警和配合公安部門進行處理。
（六）
停車管理機動車輛、非機動車輛在停車場（存車處）、位的管理（1）有健全的機動車、非機動車存車管理制度和管理方案；
（2）對進入小區的機動車輛進行登記發放憑證，出門憑證放行；
（3）保證停車有序，24小時設專人看管；有發生緊急情況預案；
（4）長期存放的，應簽訂停車管理服務協議，明確雙方的權利義務等。
（七）
消防管理公共區域消防設施的維護及消防管理（1）有健全的消防管理制度，建立消防責任制及火災消防預案；
（2）消防設施有明顯標志，定期對消防設施進行巡視、檢查和維護；
（3）定期進行消防訓練，保證有關人員掌握消防基本技能。
（4）發生火災，及時報警，協助消防人員疏散、救助人員等。
（八）
高壓供水養護、運行、維修（1）保證居民正常生活用水；有停水處置預案；
（2）水箱蓋上鎖并定期清洗消毒，確保水質合格；
（3）維修服務標準執行京房地修字[1998]第799號文件規定。
（4）發生突發公共衛生事件時，要加強對供水系統的消毒，禁止無關人員進入高壓水泵機房，接近高位水箱。
（九）電梯養護、運行、維護（1） 主梯6：00－24：00不間斷運行，0：00－6：00呼叫運行，電梯工夜間值班，并在候梯廳公布呼叫電話或房號。凡是樓層中設有電梯門的，均須開啟載客；
（2） 凡有高峰梯的，在高峰期6點－8點、17點－19點與主梯同時運行；
（3） 主梯維修時，有備用梯的，用備用梯運行，無備用梯的，屬急迫性維修的，應在30分鐘內搶修完工，其它維修應于23點至次日5點以內完工；有發生緊急情況時的處置預案；
維修服務標準執行京房地修字[1998]第799號文件規定。
（4）一旦發生電梯停電關人、夾人等危險情況時，應迅速組織救助。
（十）裝修管理服務房屋裝飾裝修管理（1） 有健全的裝修管理服務制度；
（2） 查驗業主裝修方案，與業主、施工單位簽定裝修管理協議，告知業主裝修注意事項；
（3） 裝修期間，對裝修現場進行巡視與檢查，嚴格治安、消防和房屋安全管理；對進出小區的裝修車輛、裝修人員實行出入證管理，調解因裝修引發的鄰里糾紛；
（4） 業主裝修結束后，應進行檢查。對違反裝修協議的要進行處理，問題嚴重的報行政管理部門；
（5） 及時清運裝修垃圾，集中堆放時間不得超過三天。
二、經濟適用房、直管和自管公房、危舊房改造回遷房管理服務標準項 目范 圍工 作 內 容 及 要 求（一）
綜 合管 理
小區規劃紅線范圍內，涉及共用財產和公共事務的管理（1） 負責制定物業管理服務工作計劃，并組織實施；
（2） 每年一次對房屋及設施設備進行安全普查，根據普查結果制定維修計劃，組織實施；
（3） 白天有專職管理員接待住戶，處理服務范圍內的公共性事務，受理住戶的咨詢和投訴；夜間有人值班，處理急迫性報修，水、電等急迫性報修半小時內到現場；
（4） 協助召開業主大會并配合其運作；
（5） 管理規章制度健全，服務質量標準完善，物業管理檔案資料基本齊全；
（6） 與業主簽定物業服務合同等手續；公開服務標準、收費依據及標準；
（7） 全體員工統一佩帶有相片胸卡，持證上崗；
（8） 每年進行一次物業管理服務滿意率調查，促進管理服務工作的改進和提高，征求意見戶數不低于總戶數60％。
（9） 建立起應對各種公共突發事件的處理機制和預案，包括組織機構、人員和具體措施等，一旦發生，能隨時投入運行。
（二）
房屋及小區共用部位共用設施設備日常維護按《北京市住宅公共維修基金使用管理辦法》中附件－：共用部位共用設施設備一般應包括的范圍的內容為準；不包括另行收費的設備設施，如電梯、水泵、供暖等設備（1） 樓房及小區內共用部位共用設施設備的日常養護和小修，執行《房屋及其設備小修服務標準》；
（2） 保證護欄、圍墻、樓道燈、綠化設施等公共設施、設備正常使用；
（3） 確保雨水、污水管道保持通暢，定期清淘化糞池、雨水井，相關設施無破損。
（三）
綠化小區規劃紅線范圍內的中心綠地和房前、屋后，道路兩側區間綠地按市園林局規定的《三級養護標準》養護。
（四）
保潔小區規劃紅線以內，業主戶門以外
（1） 設定垃圾集納地點，并每日將服務范圍內的垃圾歸集到垃圾樓、站，對垃圾（專用）樓、站、箱、道、桶及垃圾進行管理；
（2） 每日對保潔服務范圍內的區域進行一次清掃，做到服務范圍內基本無廢棄雜物；
（3） 按規定進行消毒、滅鼠等活動；
（4） 在雨、雪天氣應及時對區內主路、干路積水、積雪進行清掃。
（5） 發生突發公共衛生事件時，應迅速組織人員對物業的共用部位共用設施設備進行通風、清洗和消毒，加強對業主的宣傳，維持正常的生活秩序。
（五）
公共秩序維護小區規劃紅線以內，業主戶門以外
（1） 相對封閉：做到小區主要出入口全天有專人值守，危及人身安全處有明顯標志和防范措施；
（2） 維護交通秩序：包括對機動車輛和非機動車輛的行駛方向、速度進行管理，保持車輛行駛通暢；
（3） 發生治安案件、刑事案件、交通事故時，應及時報警，并配合公安部門進行處理。
（六）
存車管理機動車輛、非機動車輛在停車場（存車處）、位的看管（1） 有機動車、非機動車存車管理制度和管理方案；
（2） 對進入小區的機動車輛進行登記發放憑證，出門憑證放行；
（3） 保證停車有序，24小時設專人看管；
（4） 長期存放的，應簽訂存車協議，明確雙方的權利義務等。
（七）
消防管理公共區域消防設施的維護及消防管理（1） 有消防管理制度，建立消防責任制；
（2） 消防設施有明顯標志，定期對消防設施進行巡視、檢查和維護；
（3） 定期進行消防訓練，保證有關人員掌握消防基本技能。
（4） 發生火災，及時報警，協助消防人員疏散、救助人員等。
（八）
高壓供水養護、運行、維修（1） 保證居民正常生活用水；有停水處置預案；
（2） 水箱蓋上鎖并定期清洗消毒，確保水質合格；
（3） 維修服務執行京房地修字[1998]第799號文件規定。
（4）發生突發公共衛生事件時，要加強對供水系統的消毒，禁止無關人員進入高壓水泵機房，接近高位水箱。
（九）
電梯養護、運行、維護（1） 主梯6：00－24：00不間斷運行，0：00－6：00呼叫運行，電梯工夜間值班，候梯廳公布呼叫電話或房號，凡是樓層設有電梯門的，均須開啟載客；
（2） 凡有高峰梯的，在高峰期6點－8點、17點－19點與主梯同時運行；
（3） 主梯維修時，用備用梯運行；無備用梯的，屬急迫性維修的，應在30分鐘內搶修完工，其它維修應于23點至次日5點以內完工；有發生緊急情況時的處置預案；
（4） 維修服務標準執行京房地修字[1998]第799號文件規定。
（5） 一旦發生電梯停電關人、夾人等危險情況時，應迅速組織救助。
（十）
裝修管理服務房屋裝飾裝修管理（1） 有健全的裝修管理服務制度；
（2） 查驗業主裝修方案，與業主、施工單位簽定裝修管理協議，告知業主裝修注意事項；
（3） 裝修期間，對裝修現場進行巡視與檢查，嚴格治安、消防和房屋安全管理；對進出小區的裝修車輛、裝修人員實行出入證管理，調解因裝修引發的鄰里糾紛；
物業小區停車管理范文第4篇
濟南物業服務企業能否在這種技術、模式、業態的探索創新中實現轉型，解決傳統物業的“老大難”問題？
燕子山小區：
老社區的新物業樣本
10月20日，霧霾略重，濟南燕子山小區內的普法公園里仍然有許多中老年人聚眾談天。這是燕子山小區被山東好來物業管理有限公司正式接管的第20天，居民似乎已對道路中間的藍色隔離水碼和小區庭院入口處的起落桿頗為習慣。
像許多開放性社區一樣，建成26年的燕子山小區也曾存在樓道臟亂、管理松散、停車混亂等問題。今年7月，山東省出臺了《關于推進全省老舊住宅小區整治改造和物業管理的意見》，燕子山小區引入物業管理公司，東區、西區、南區2000多戶居民剛剛享受到同封閉式小區一樣的物業服務。
“有人掃樓梯、收拾垃圾，有人修理路燈電路，我們巡邏，主要是看看有沒有可疑人員，比如傳銷和非法推銷之類。”一位好來物業的保安介紹，每名保潔員負責5棟居民樓樓道，全部打掃一遍得爬六七十層樓，需要大半天時間。小區保安實行三班倒，24小時巡邏。另有兩名維修師傅，負責修理樓道照明燈和其他基礎設施。據他反映，居民對他們接受程度蠻高，經常有大爺大媽找他們聊天。
“以前道路缺少規劃，每到放學和下班時候，整條路堵得瓷實，自行車都通不過。”社區黨總支書記、居委會主任于永峰說，目前的水碼可以分流來往車輛，也減少了亂停亂放的空間。據其介紹，小區各個庭院門口的道閘系統已經裝好，小區居民憑卡進入，目前已經在為業主們辦理門禁事宜，11月1日開始正式落桿。
于永峰說，下一步小區內的汽車、摩托車、自行車應在指定位置存放，由物業統一收費管理。物業還對小區地面上的停車位做了重新劃分，原則是不能影響消防通道，總共有200多個車位。根據測算，小區有近300輛私家車，車位不能完全滿足需求。“每輛車每月停車管理費用為80元，業主可以根據自己的需求停到小區附近的燕山地下停車場。”
小區的物業管理雖然正式啟動，但作為開放式小區，好來物業公司是第一次接管，管理服務工作都在摸索中。“從10月1日起到12月31日，這三個月屬于物業公司和小區居民的磨合期，在管理中不斷發現問題，完善管理。”于永峰說，物業管理最現實的是物業、停車兩項收費問題，居民對此有一個接受的過程。
于永峰說，小區物業實行二星級的服務標準，物業費是每平米每月0.75元。根據相關政策，0.75元的收費，政府補貼0.4元，業主承擔0.35元。磨合的三個月期間，居民不用交錢，政府的補貼資金將給物業公司，用于維持物業公司的正常經營。
濟南物業的現實尷尬
據了解，自1999年市政府頒布實施《濟南市物業管理辦法》后，濟南市新建的商品房住宅小區和棚戶區改造安置房小區就全部實行了專業化的物業服務。16年間，濟南市物業管理面積年均增長1000萬平方米，截至目前，濟南市共有本市注冊物業服務企業695家，外地進濟企業81家，物業管理總建筑面積1.85億平方米，從業人員5.5萬余人。
近日，記者走訪甸柳、文東、玉函等多個開放式社區發現，各社區的物業管理水平參差不齊。有的小區入門必須打卡，外來人員一律需要出示證件進行登記。而有的小區保安，則不聞不問，小區大門也是完全敞開的。
封閉式小區看似安全隱患相對較少，卻仍然有諸多問題存在。
10月17日，濟南實力榮祥花園不少業主剛剛與物業進行了“冷戰”。據了解，該處物業原本規定小區內車輛兩小時內免費停車，超時按2元/小時收費，過夜最高收取10元。但最近突然提高了停車收費標準，變更為一小時內免費停車，超時費用上不封頂。業主計算，如果一輛車在小區停一天需交費48元，一個月需要1440元，一年的費用則為17280元。
據業主們反映，從5月份開始，在沒有經過任何業主同意的前提下，物業不斷地提高停車費，每次都在門口貼個告示即算公示。
小區物業則也覺得“委屈”。工作人員介紹，長期以來小區停車比較混亂，經常出現刮擦糾紛，物業公司因此開始加強車輛的停車管理。通過前期摸底發現，小區一共有700多個車位，而在物業公司登記的車輛達到1200多輛，缺口達到500多個。為了控制臨時車輛，物業公司才不斷提高停車收費標準。據了解，實力榮祥花園的業主們將成立業主委員會，監督物業公司做出的決定。
無獨有偶，甚至成群。一直以來有關業主和物業的矛盾糾紛不停出現。業主對物業管理的不滿，大都集中在公共區域的使用、管理和收益上。如同實力榮祥花園一樣，業主要與物業公司商定收費標準，需先成立業委會，但成立過程也并不順利。
據官方數據顯示，目前全市共有758個物業管理小區，其中召開業主大會并選舉產生業主委員會的只有192個，而選舉產生業主委員會之后，能夠正常運轉并維護業益的數量更是少之又少。
實際上，在業內人士看來，濟南的物業服務仍是一項新興行業，大多數物業公司的物業管理手段與設施設備落后，缺乏對業主服務的意識和服務技巧。相關數據顯示，目前我國每年物業管理專門人才缺口100多萬人。智聯招聘的一份調查稱，從濟南地區2015年第三季度各行業的薪酬情況來看，物業管理/商業中心行業以7435元的月薪高居榜首，成為濟南收入最高的行業。
值得注意的是，貼心物業甚至已經成為置業的重要考慮因素之一。記者走訪發現，濟南市許多新建樓盤在物業服務方面也頗具亮點。比如在銀豐山莊住宅項目處，小區綠地上巧妙設置了幾處寵物拾便紙放置屋，造型簡單，并有相關提示業主們自行取用，被認為是“貼心”之作。
“互聯網+”提供轉型機遇
2011年，潤華集團山東物業管理有限責任公司總經理楊立群到深圳參加物業改革30周年會議。當年濟南只有9家一級資質物業公司，但深圳已經有78家，多數規模過億，其中萬科物業等全國品牌已達到三四億的體量。
更讓楊立群感慨的是“萬科們”的超高含金量：除了最基礎的物業工作，“萬科們”均向資產管理邁進，除了常規的服務如安全、環境綠化、維護保養之外，還拓展設備養護、多種經營和家居養老等延伸服務，向管家式的一站式服務模式靠攏。
“物業公司應該能敏銳地察覺到客戶需求，快速響應，能正確引導客戶物業服務消費觀念，最重要的是對物業的保值增值。比如，現在樓房都是保溫墻，如果隨意打眼，水汽會進入保溫墻造成密封不嚴，導致墻體脫落，既不美觀還影響保暖。而同一家開發商的兩棟樓，不養護的五年就出現設備老化、二次排水、二次加壓設備問題，但管理后則能多用十年。”去年年初，楊立群兼任潤華旗下地平置業總經理：“除了基礎物業，還可以一條龍負責包裝、租售甚至品牌植入，這是物業發展的必經過程之一。”
今年2月1日，新修訂的《濟南市物業管理辦法》開始實施。新《辦法》主要明確了政府相關職能部門在物業管理工作中的職責，進一步規范物業交付與前期管理、業主自治管理、物業管理服務、物業使用與維護等行為。新《辦法》為建立小區綜合管理機制，理順物業管理與社區管理的關系，加強業主自治工作的監管和引導，促進物業服務行業的發展和維護社區穩定奠定了基礎。
而中國物業管理協會的數據顯示，截至2014年年底，中國已有10.7萬家物業服務企業，從業人員達到600多萬人。去年全行業營業收入已超過8100億元。業內預計，市場規模很快就會突破萬億元大關。記者調研發現，借助“互聯網+”等重大機遇，一些物業企業已在技術、模式、業態等方面不斷探索且初嘗“甜頭”，并帶動整個行業創新突破。
物業小區停車管理范文第5篇
小區內亂停車現象多
2011年，某媒體曾經披露上海某小區的亂停車現象。根據該報記者的采訪，不少業主對亂停車現象深惡痛絕。“我兒子每天開車上班，前幾天他的車后面亂停了一輛車，結果他的車開不出來，上班也遲到了。”業主胡先生告訴記者，他每天習慣早起鍛煉，經常看到小區里因為亂停車而發生爭吵。
隨后記者又來到該小區的物業公司。一名值班人員告訴記者，該小區整體車位數量能夠滿足需求，現在的主要問題是少數車主亂停車，引發很多矛盾。據這名工作人員介紹，小區地下車位是出售給業主的，而所有地面車位都不固定停車。此外，小區門口的商鋪還有部分位置留給業主使用。“有些車主回來晚了，為了圖方便，不愿意把車停在離自己家遠的地方，就隨便找個地方擠一下，結果造成小區內道路通行不暢。”這名工作人員說，保安看到這種情況會去勸阻，但有的車主很蠻橫，保安也沒有辦法，不能正面沖突。
為搶車位私裝三角鎖
在當時記者采訪的另一小區，業主祝小姐說：“只能怪我房子買得晚，白天臨時停車還得看人臉色。”祝小姐是前兩年買的二手房，由于小區建造較早，入住率又很高，且沒有地下車庫，物業采取先登記先得車位的辦法，停車位早被先入住的業主分光了。如今，祝小姐就算白天臨時回家停車，也要先跟保安打好招呼并留下電話，一旦停車位的主人回來，保安就會來電催了。
在相隔不遠的廣中路上另一個小區，為了確保自己的停車位不被別人占用，有車主甚至私自在地面上安裝了三角地鎖。車主的理由是，自己每個月付了停車費，車位卻經常被其他車輛占用。物業則表示，車主只是承租車位，并沒有買下來，無權安裝三角鎖。為此，矛盾雙方曾多次發生口角，物業準備強行將地鎖撬掉。
祝小姐告訴記者，本來買車是為了方便工作和生活，但現在每天卻要為停車操心，平添了不少麻煩。“旁邊有個新建小區，入住率不高，我可以暫時把車停在那兒，不知道以后這個小區業主都入住了，我的車該停在哪兒？”她無奈地說。
車位緊張乃歷史遺留問題
“小區現有350個停車位，但居民有766戶。再加上很多住戶家里不止有1輛車，停車位肯定緊張。”在北京朝陽區某中檔社區，一位物業管理人員說，“現在小區的固定車位已經沒有了，排隊等車位的住戶就有好幾十位。”“停車難”，已不僅僅是老舊小區的專屬難題。
由于停車管理嚴格，記者看到，居民停車較為有序。對“實在沒法停車”的居民，物業管理人員建議，可以考慮到附近社區停車。
記者隨后來到附近的興隆家園小區，小區停車場工作人員表示的確有很多附近的小區住戶來此停車。一位中年女士對記者說：“不好停車，來得晚了就只能停到外面。地兒太窄，我的車即使停下了，也經常被剮蹭。”
針對目前北京市小區停車難的現狀，北京市交通委運輸局停車設施管理處處長史凱表示：“全市汽車保有量是現有停車位的2倍，停車缺口的出現有其歷史原因。滿足基本停車位，主要依靠小區車位的配建比，這塊歷史欠賬比較多。”
據相關資料，1994年之前的北京市住房小區沒有配套建設小汽車車位。1994年，北京市住房配建標準出臺，要求每10戶配建一個小汽車車位。5年后，隨著汽車保有量的增長，新的配建標準出臺，配建比提高到每兩戶擁有一個汽車車位。2011年，北京市交通委等部門曾表示，將提高新建小區停車位配建比。兩年過去，調整方案仍未出臺。
中國人民大學公共政策研究中心一位研究員認為，提高配建比不是一個簡單的問題，需要慎重考慮政策的連鎖反應。“僅從一個層面看，解決停車難的問題當然是增加供給，這對于北京稀缺的土地資源來講是一種浪費。”他說，“如果提高車位配建比，用于蓋房的土地就少了，土地勢必更貴，房價勢必更高。”
停車費地上地下差距大
記者調查發現，小區居民反映無車位可停，而停車場工作人員卻表示車位有余，“地下空著不少車位。”
地上停車一位難求，地下車庫卻常年空位。這小區停車場工作人員告訴記者，“地下的停車費要貴將近一倍。”當記者向物業公司求證時，物業工作人員稱：“現在我們只賣不租，停車位已經從去年的15萬漲到了18萬。”
北京市居住區內部收費實行的是價格雙軌制。地上停車費由政府統一限價，每月最高150元，地下停車價格則由開發商自主定價。“地下價格普遍高于地上，有時還會只賣不租，出于經濟考慮，一些業主會把車停在附近的路上。”有人說，“這樣道路資源就被占用了。”
居住小區內部停車收費標準，則與全市停車規劃體系形成了倒掛。以興隆家園為例，小區地下停車每月300元左右，地上則為150元，而一位小區居民則稱“回來晚了，停在外面路上不要錢”。
如此下來，“私家車占道停車，對于城市交通造成很大壓力。”有人表示。
社會公共資源變為小區停車位矛盾的“泄洪區”。地上停車混亂、路面車道被占、地下車位空余，成為許多小區的現狀。追逐廉價優質的社會資源成為公共個體的本能，小區與公共停車體系的倒掛，使得小區停車資源不能得到有效利用。
業內人士認為，從市場規則來看，產權屬于開發商，開發商有權自主定價，但絕對自由的市場也需要管理和控制。在小區停車位的問題上，開發商已經形成了市場上公共資源的壟斷。
專家說法
上海市物業管理行業協會負責人接受記者采訪時表示，中心城區的小區停車難已是一個普遍難題，一方面是當初的車位規劃跟不上;另一方面是市中心小區大多場地有限，難以開辟更多車位。
