前言：想要寫出一篇令人眼前一亮的文章嗎？我們特意為您整理了5篇采薇古詩范文，相信會為您的寫作帶來幫助，發現更多的寫作思路和靈感。

采薇古詩范文第1篇

所以，讓愛打扮的媽媽，在為自己打扮的故事里表現自己，自然是今天這篇作文的要求。

其實，小學生作文，大致可以分成寫人、寫事這兩大類。寫人吧，必須要在故事里寫人物；敘事吧，必須要讓人物來表現故事。

愛打扮，是媽媽們的天性。愛美之心，人皆有之。寫出來的愛打扮的媽媽，會不會都大同小異，差不多模樣。如果真是這樣，這作文還真“老掉了牙”。

為什么不在故事上下功夫呢？故事有所不同，媽媽形象的差異也出來了。

那么，怎么才能編出與眾不同的故事，寫出與眾不同的媽媽？柳老師告訴你們一個好辦法，那就是來個“錯位”。

媽媽一般什么時候需要打扮？早上起床后，梳洗打扮，才能光彩照人。所以，編故事選在媽媽應該打扮的時候，肯定徒勞無益。選擇在她不該打扮的時候，卻拼命梳妝打扮，這才與眾不同，這就是“錯位”。

想一下，你認為什么時候，媽媽最不應該打扮？去看電影或者去開家長會，眼看就要遲到了，媽媽還在磨磨蹭蹭。對，選這種時間編點故事，就對了。

在不恰當的時間段，做不應該做的事，故事就會與眾不同。

比如：“‘媽媽，快點！開家長會，千萬別遲到！’我看看鐘，急得直嚷嚷。”一開頭，就借助語言，直接進入故事。簡潔明快，不僅告訴讀者發生的事，而且直接引出愛打扮的媽媽。

好，說說怎么開頭吧！古人說，文章開頭要像鳳凰，又小又美麗。憑柳老師的經驗，最好的開頭，應當直接進入故事，直接讓人物動起來。

媽媽怎么出場？還是讓她說話唄！

“催什么催，總不能丟人現眼，像個黃臉婆，再說，還不是為你？"

人物的語言很重要，既能強化人物性格，又有助于敘事，并讓文章有節奏感。

媽媽還真會說，為開家長會打扮，是為你好。可你怎么想？哼，是出席家長會，不是時裝秀。遲到了才丟人現眼！

注意，心理活動描寫，會讓文章細膩生動，熠熠生輝。

家里還有什么人？爸爸。他會有什么反應？會不會朝你眨眨眼？

適當多加一個人物，也是讓文章寫長、寫生動的妙法。當然，這個人物不能在出現一次后，就不見影蹤。

接下來呢？走出化妝室，媽媽該換衣服了吧？她換了一件又一件，對著鏡子，左看右看。

這種地方，可以來點細節描寫，既繪聲繪色，又能讓媽媽的個性更加張揚。

當然，最后你當機立斷，中止了她的沒完沒了。接下來又干嗎？換鞋？這也是必不可少的。還得講搭配。媽媽鞋子多不多？她怎么挑，你怎么來個了結，然后是不是把她給推出門？這是只有在錯位的時間點里，才會有的故事吧？

媽媽被“攆”出了門，她該去開會了吧？不過，為了突出媽媽愛打扮，還能不能再加―個情節？對，她還需要配個包包，那是愛美女士必需品。她是不是敲門了？讓爸爸傳個最貴的包給你，你再從門縫里塞出去，然后“砰”地關上門。

看，這就是選擇一個錯位的時間點，引出的與眾不同的故事。從我喊話，到媽媽應答，更衣、換鞋，最后被我推出家門，情節在不斷變化，人物語言、動作、神態各有不同。當然，因為是錯位，故事特揪心，連讀者也會著急。

愛打扮的媽媽終于出發了吧？故事好像差不多了？可是，想想看，她一走，你是不是又心神不寧起來？擔心什么？擔心媽媽遲到唄！至于家長會本身，你不在場，只能一筆帶過。所以，接下來，可以寫家長會結束后回來的媽媽。

媽媽回來，你最想知道的是什么？你問她，她有沒有回答？她心不在焉，會不會是為什么事在臭美？是不是在回顧推開教室門那一刻，所有家長齊刷刷把眼光對準她。而且，她回家后的第一件事，就想和你們一起分享？瞧，這才是最愛打扮的媽媽！

媽媽還仿佛在夢幻中，讓誰來點破？對，爸爸。他在文章中只是點綴，戲不多，可是，讓他在這里來個畫龍點睛，人物乃至文章就更出彩了。

“其實，他們是用眼光在責問，哎，連家長會都遲到！”

好好思量一下：聽了這話，你和媽媽，各自會有怎樣的反應？把神態、動作寫下來！惟妙惟肖，絕對精彩。

故事編完了，柳老師還意猶未盡，再想來個“錯位”：把今天的作文題改成“家長會之夜”。怎么？有點不可思議？明明是寫入的題目，怎么一下子改成了記事？對了，這也是一種“錯位”！妙不可言的錯位。

愛打扮的媽媽

上海外國語大學松江外國語學校四（5）班周h言

放學回家，我一進家門，就對媽媽說：“今天晚上6點半開家長會，―定不能遲到！”

“放心吧，寶貝，老師在微信群里早通知了。我得好好打扮一下。”

我想：唉，媽媽怎么就想著打扮？千萬別磨磨蹭蹭遲到了。

媽媽洗完澡，鉆進她的房間，也不知她在干什么。二十分鐘過去了，還不見她出來，我等不及了，輕輕推開門，她竟然還穿著浴衣，不緊不慢地照著鏡子吹頭發。

我著急地對媽媽說：“要開家長會，你怎么還慢吞吞的？”

“急什么。還早著呢。”我看了看手表，媽呀！都5點半了，還不急！ “行了，行了，就這樣吧。”

可媽媽卻慢條斯理地說：“衣服總要穿好看的吧！”說完從衣柜里挑出了七八件衣服，一件件往身上比試，對著鏡子左照照右照照。我忍不住又開始催：“好，就這件紅的，喜慶點兒。”

“紅的好是好，可惜不好搭配。”

唉，還要什么搭配，什么時候才能出門呀。我心急如焚，耳邊回響起老師千叮嚀萬囑咐“不要遲到”的話。我又看了一下手表。天啊，都6點了！

終于，媽媽穿好衣服，走到鞋柜前。她翻箱倒柜地拿出一堆鞋子，試完這雙試那雙，看到這情景，我忍無可忍，用腳一甩，把鞋子弄到了一邊，斬釘截鐵地說：“今天就穿這雙紅色的。最搭配。"

等她穿好鞋，我積極慢慢推著媽媽就往門口走。

“別急，別急，我的包還沒拿呢……”聽了這話。我飛快地跑進媽媽的房間拎起她的包，迅速心遞到她手里。

終于把媽媽送出了家門。我才長舒了口氣。可一轉眼，又揪心了：媽媽，千萬別遲到了！

當媽媽剛回到家，我迫不及待地問她有沒有遲到。媽媽并不回答我的問題，只是得意洋洋地說：“今天幸虧打扮得好，我一進教室，所有人的眼睛。都齊刷刷地看著我。”

我還不懂媽媽的意思，爸爸卻忍不住笑了，說：“有沒有聽到有人在說：家L會居然也有人遲到！”

采薇古詩范文第2篇

總統之子馬爾科·阿赫蒂薩里

微軟剛剛收購了諾基亞的手機業務，在所有VP級別的高管中，只有設計部門負責人馬爾科·阿赫蒂薩里選擇離職。阿赫蒂薩里是一個顯赫的姓氏，馬爾科的父親馬蒂·阿赫蒂薩里在1994到2000年擔任芬蘭總統，由于調解科索沃危機獲得了2008年的諾貝爾和平獎。

馬爾科和艾維·喬納森有很多共同點，這兩個人都剃光了頭發、喜歡純色的T恤。從經歷上來看，兩人都來自歐洲北部，年輕時到美國，并在音樂上有所嘗試。區別是艾維直接到硅谷闖蕩，而馬爾科在哥大修了三個專業甚至一度留校當起了講師。馬爾科在音樂上的成就遠遠高過艾維，前者發行了多張專輯并染指格萊美獎的一個獎項，后者不過在教堂和酒吧混跡過。

艾維只浪費了一年時間就加入了蘋果，三年之后他等到了喬布斯的回歸。而馬爾科的經歷相當坎坷，02年第一次加入諾基亞，06年離職，09年諾基亞收購了他的公司并任命他為產品設計副總裁，包攬軟件和硬件的全部設計，他負責的N9和Meego被視為諾基亞的救命稻草。一年半的時間后，諾基亞N9驚艷亮相。人們第一次看到，諾基亞也可以如此優雅簡潔。全新的Meego系統配合N9光潔的機身，正面沒有任何實體按鍵。解鎖、返回主頁、任務切換、通知中心全部通過屏幕操作完成。N9的手勢操作、色彩運用和多年后的iOS7產生了不少共鳴。

然而此時的諾基亞CEO埃洛普已經下定決心要轉投微軟，N9發售前Meego已經被確定停止軟件支持與硬件更新。之后馬爾科能做的就是把WP系統移植到N9的軀體上，軟件在與他無關。Meego上的通知中心、滑動操作和無實體按鍵理念被徹底拋棄。之后每一次馬爾科·阿赫蒂薩里的出現，只能一遍遍強調Lumia光潔多彩的機身，對軟件不置一詞。

花蝴蝶馬蒂亞斯·杜阿爾特

Android的設計師杜阿爾特和前面提到的兩個人來自不同星球，這個智利人喜歡穿俗艷的襯衫，Quartz曾揶揄道“只有杜阿爾特的花襯衫比Nexus更漂亮”。杜阿爾特毫不避諱地承認Android的界面很“庸俗”，但是這毫不影響他對自己作品的信心。他握著Nexus7向Verge主編Topo炫耀“看這金屬質邊框和皮革質的后背”，“都是塑料的嗎？我還以為真是金屬呢？”Topo回答，“是塑料，但是非常舒服”杜阿爾特笑著說。

杜阿爾特有自信的資本，WebOS的多任務卡片曾讓他出盡風頭，后來iOS和HTC Sense對這一理念多有借鑒。他來到谷歌的第一件作品Android 3.0就比之前的2.X系列提升了一個檔次。他從來不追求極簡風，也沒有什么“扁平化”或者“擬物化”喜好。他表示Android UI的哲學就是用簡單的輪廓讓用戶明白這是什么，然后往里面填充內容。成功的范例比如Google Now，不太成功的比如Android的菜單。

和溫文爾雅的馬爾科或者艾維相比，杜阿爾特強勢不少，他面對質疑總有理由，批評別人毫不客氣。8月份他在Google 上撰文批評雅虎天氣悖離Android風格：“規則是為了連貫性和便利性，特別是你對此一無所知的情況下”。意氣風發的杜阿爾特已經完全了忘記了在Palm的傷痛。當年Verizon背信棄義，放棄他的瀝血之作Pre，選擇了摩托羅拉Droid和iPhone 3GS競爭。

簡志霖：第一位設計師，第一設計師

如果馬爾科·阿赫蒂薩里生不逢時的話，HTC前設計副總裁簡志霖的命運就更讓人嘆息了。HTC One正是出自此人之手。2001年簡志霖受周永明親自邀請來到進入宏達電，那時候他是公司的第一位工業設計師。但是HTC并不是一家以設計為導向的公司，HTC的基因是合作，只要運營商需要，宏達就會更改方案，這和孤芳自賞的蘋果形成了鮮明的對比。

簡志霖在HTC內步步高升，但是他并未獲得外界足夠的重視。HTC第一部設計出彩的“鉆石”是來自舊金山的設計團隊，“第一部擺脫后頭丑”的“蝴蝶”則是日本團隊操刀設計的。直到HTC One的出現，讓這位首席設計師揚眉吐氣并為外界所知。HTC One被視為翻身之作，簡志霖也多次在公開場合表示HTC One是最好的安卓手機。這一觀點雖有自夸之嫌，但在很多業內人士看來并不夸張。

簡志霖在接受采訪時表示“我覺得終有一天會讓外界所欣賞，德不孤必有鄰。”這句話用來形容他和HTC都很貼切。他更是透露由于自己設計HTC One的不妥協，產品良品率開始只有40%。然而正在簡志霖躊躇滿志之時，他冒領設計費和下載HTC Sense 6資料被HTC察覺。在離職準備自立門戶的當天，王雪紅親自布置抓捕了自己的“第一設計師”。

采薇古詩范文第3篇

1、將猴頭菇用清水洗凈放入盆內，加入沸水上籠蒸幾個小時，直至用手捏猴頭菇無硬疙瘩時即可；

2、將猴頭菇洗凈，放入清水鍋中，用小火慢慢煮燜幾個小時，直至發透即可；

3、將猴頭菇洗凈，放入沸水鍋中，加入適量食用堿，用小火慢慢燜煮，直至將猴頭菇發透，之后用清水沖洗，直至去凈堿味；

采薇古詩范文第4篇

精彩紛呈的古詩是我國文學寶庫中的一顆顆璀璨的珍珠。那些膾炙人口的名詩佳句意境深遠，蘊含著詩人心靈深處的情感。它讀起來瑯瑯上口，意境優美，思想深刻，不僅能使學生開拓美的視野，陶冶美的情操，還能培養學生的審美情趣和欣賞能力。但由于小學生知識面狹窄，生活閱歷淺，對詩歌中所描繪的社會時代、人物思想、風土人情感到疏遠，因而古詩教學一直是小學語文教學中的一大難題。隨著電教手段在課堂上的普及，古詩的教學有了一番新氣象。教學中，恰當運用電教手段，可以渲染課堂氣氛，激發學生學習興趣，發展學生想象力，促進學生對古詩的學習理解，還能有效地培養學生的審美情操。

一、運用電教手段，創景設境，感受古詩意境美

古詩不是兒歌，學生不能一讀即懂。因此，有的學生對古詩望而生畏，還沒學首先就有了畏懼心理。在這種情況下，如果巧妙地運用電教手段，激起學生學習的興趣，就能變畏學為樂學了。

如在教《詠柳》時，課始，我點擊視頻動畫，隨即在學生眼前出現了一幅幅動態畫面：在清清的小河邊，一排婀娜多姿的垂柳倒映在水中，柳葉翠綠翠綠的，把水面染綠了。一陣微風徐徐吹來，柳條兒迎風飛舞。學生在悠揚的古箏曲中仿佛來到河邊，與詩人共賞美麗青翠的柳樹。他們激情高漲，思維活躍，已經自然而然地進入到課文的意境中了。當教師板書課題“詠柳”時，學生情不自禁地說，柳樹好美，值得人們去歌頌、贊美。學生強烈的求知欲望已呼之欲出，在這種狀態下學習無疑會收到事半功倍的效果。

二、借助現代技術品詞析句，體味語言美

古詩用詞非常精煉，一字一詞都經過作者的千錘百煉所至，因此，抓住重點字詞分析理解句意是古詩教學的重點，也是難點。電教媒體能將抽象的語言文字轉化為直觀、形象、具體的視覺，能幫助學生理解古詩中的字、詞、句，化難為易。

如在教學古詩《泊船瓜洲》“春風又綠江南岸”一句時，為了使學生更好地領悟“綠”字的精妙，可通過課件展示江南春日美景，那一幅幅花紅柳綠，草長鶯飛的江南春色畫面將學生帶入特定的語言環境中，細細地品味了詩中的語言美，很快領悟到了“綠”字的神韻。“綠”字既涵蓋了“滿”、“入”、“過”的意思，又突出了東風催春勢不可擋的盎然生機。實踐證明，在古詩教學中多媒體課件發揮了它獨特的優勢，使學生加深了對詞語的理解。

三、運用電教手段，指導朗讀，感受古詩情感美

朗讀是教學中不可缺少的一個環節，古詩雖然短小精悍，可是意境深遠，音韻和諧，讀起來瑯瑯上口，讓人回味悠遠。在反復的誦讀中，學生會對古詩的含義有更深一步的理解和領悟。恰當地利用電教手段，能有效地指導學生在感情朗讀古詩的基礎上，熟讀成誦。

如我在教完《望廬山瀑布》后，播放了一段廬山瀑布的錄像，讓學生親眼目睹了廬山瀑布的雄偉氣勢，產生了身臨其境的感受，然后再讓學生聽配樂的課文錄音，跟著錄音練讀。這樣，學生讀起來既感情真摯，又抑揚頓挫。最后，我把學生的朗讀錄下來，再放給他們聽，讓他們跟課文錄音比一比，自己評一評。學生找到了差距，練得更歡了。而學生對這首詩的氣勢和內涵也在一遍遍的誦讀中得到了更深刻的領會。

四、運用電教手段，進行口語表達能力的訓練

古詩的語言非常簡練，相對現在的語言省略了很多。教師要在學習古詩時能引導學生充分發揮想象，把詩敘述出來，則不僅能加深對詩的理解，對學生的說話也是一個極好的訓練。運用電教手段體現古詩所描繪的意境，就為學生進行說話練習提供了依據。

采薇古詩范文第5篇

【關鍵詞】 財務報告;投資性房地產;評估實務

隨著《國際財務報告準則(國際會計準則)》在世界范圍內的應用,公允價值計量及其他非歷史成本的會計計量模式被越來越多地使用。我國新的《企業會計準則》也引入了公允價值的概念和計量,因此,我國評估服務領域中新增了一項業務內容,即以財務報告為目的的評估。

一、以財務報告為目的的評估及其作用

(一)以財務報告為目的的評估的定義

以財務報告為目的的評估,是指注冊資產評估師基于企業會計準則或相關會計核算、披露要求,運用評估技術,對財務報告中各類資產和負債的公允價值或特定價值進行分析、估算,并發表專業意見的行為和過程。由此可知,以財務報告為目的的評估是為會計的計量、核算及披露提供專業意見。評估對象是財務報告中各類資產和負債,如資產減值、投資性房地產、金融工具等涉及會計核算事項的資產,以及非同一控制下的企業合并中取得的被購買方的可辨認資產、負債及或有負債等。價值類型是公允價值或特定價值,它對評估技術(評估方法)具有一定的約束。評估技術(評估方法)是確定資產評估值的具體手段與途徑,它既受估價標準的制約,又要根據實際可用資料和評估對象的具體情況來選擇。

由于以財務報告為目的的評估是基于企業會計準則或相關會計核算、披露的要求,因此,在遵循評估準則的基礎上,還要參照相關會計準則的規定,以滿足財務報告披露的要求。

(二)以財務報告為目的的評估的作用

對于財務報告中各類資產和負債的公允價值或特定價值的計量,國際上較通行的做法是由評估專業人士為公允價值的確定提供專業意見,保障會計信息的客觀和獨立,其作用具體體現在以下三個方面。

1.評估技術能夠滿足會計計量專業上的需求。新會計準則體系引入公允價值計量以后,一些資產或負債并無活躍的市場,會計人員無法觀察到這種由市場機制決定的金額,從而不能直接用市場價格來對公允價值進行計量,一些無形資產、投資性房地產和金融工具公允價值的確定需要運用很強的專業性理論和評估技術,而外部的專業評估機構能夠運用評估技術,為會計公允價值計量提供專業支持。

2.評估專業行為能夠為會計計量的客觀性奠定基礎。資產評估是一種專業行為,是建立在專業技術知識和經驗基礎上的一種專業判斷。會計信息的這種客觀性要求,能夠通過評估過程中嚴格遵循相關的方法和程序取得充分的依據。

3.評估的獨立地位能夠強化公允價值的公正性。獨立性是資產評估的基本特征,在市場經濟條件下,由專業化的資產評估機構依據相關評估法規、準則、規范和行業慣例,提供現時的價值尺度,對于政府監管部門、會計信息使用方和社會公眾是一種具有較強公信力的信息服務,有利于形成公正的會計信息,特別是關于公允價值的信息。

二、以財務報告為目的的評估適用范圍和特點

(一)以財務報告為目的的評估的規范體系

與傳統資產評估業務相比,以財務報告為目的的評估業務涉及的評估對象更加多元化并且更加復雜。一般意義上,以財務報告為目的的評估業務涉及的評估對象不僅有各類單項資產、負債,也有資產組或資產組組合(對資產組或資產組組合的分析應當符合會計準則的要求)。表1 為一般常見的以財務報告為目的的評估所涉及的評估對象。

(二)以財務報告為目的的評估的特點

以財務報告為目的的評估相對于其他評估業務,具有以下特點:

1.以財務報告為目的的評估是為會計計量提供服務,會計計量模式、會計核算方法、會計披露要求影響了評估對象、價值類型的確定及評估方法的選擇。注冊資產評估師應當理解會計計量模式的概念,知曉企業合并、資產減值、投資性房地產、金融工具等會計核算方法,根據會計準則的要求,合理確定評估對象,選擇與會計計量模式相符的價值類型和評估方法,更有效地服務于會計計量的特定要求。

2.以財務報告為目的的評估業務具有多樣性、復雜性。以財務報告為目的的評估涉及企業合并、資產減值、投資性房地產、金融工具、股份支付等多項會計核算業務,每項會計核算業務不同,其所對應的評估對象、價值類型、評估方法均不同。比如固定資產,為資產減值事項提供評估服務時,所涉及的會計計量模式是可回收金額,對應的價值類型為公允價值減去處置費用的凈額和資產預計未來現金流量的現值;為企業合并事項提供評估服務時,所涉及的會計計量模式是公允價值,對應的價值類型是市場價值。

3.以財務報告為目的的評估所采用評估方法的多樣性。根據評估對象的特點和應用條件,可以采用現金流量折現法、增量收益折現法、節省許可費折現法、多期超額收益法等對無形資產進行評估,也可以采用以現值為基礎的遠期定價和互換模型、期權定價模型等對金融工具進行評估,這些評估方法結合了以財務報告為目的的評估需要,借鑒了國際上目前常用的評估方法。

三、以財務報告為目的的評估在投資性房地產評估中的應用

(一)投資性房地產與公允價值計量

投資性房地產是指為賺取租金或資本增值,或兩者兼有而所持有的房產。投資性房地產應當能夠單獨計量和出售,主要包括已出租的土地使用權、持有并準備增值后轉讓的土地使用權和已出租的建筑物。

《企業會計準則第3號――投資性房地產》的規定,企業應當在資產負債表日采用成本模式對投資性房地產進行后續計量;但是,在有確鑿證據表明投資性房地產的公允價值能夠持續可靠取得的情況下,可以對投資性房地產采用公允價值模式進行后續計量。采用公允價值模式計量的,應當同時滿足下列條件:投資性房地產所在地有活躍的房地產交易市場;企業能夠從房地產交易市場上取得同類或類似房地產的市場價格及其他相關信息,從而對投資性房地產的公允價值做出合理的估計。

(二)投資性房地產評估中的評估對象

投資性房地產的具體范圍包括:

1.已出租的土地使用權和已出租的建筑物,是指以經營租賃方式出租的土地使用權和建筑物。其中,用于出租的土地使用權是指企業通過出讓或轉讓方式取得的土地使用權;用于出租的建筑物是指企業擁有產權的建筑物。

2.持有并準備增值后轉讓的土地使用權,是指企業取得的、準備增值后轉讓的土地使用權。按照國家有關規定認定的閑置土地,不屬于持有并準備增值后轉讓的土地使用權。

3.某項房地產,部分用于賺取租金或資本增值、部分用于生產商品、提供勞務或經營管理,能夠單獨計量和出售的、用于賺取租金或資本增值的部分,應當確認為投資性房地產;不能夠單獨計量和出售的、用于賺取租金或資本增值的部分,不確認為投資性房地產。

4.企業將建筑物出租,按租賃協議向承租人提供的相關輔助服務在整個協議中不重大的,如企業將辦公樓出租并向承租人提供保安、維修等輔助服務,應當將該建筑物確認為投資性房地產。

根據《企業會計準則第3號――投資性房地產》的規定,自用房地產和作為存貨的房地產不屬于投資性房地產的范疇。

自用房地產是指為生產商品、提供勞務或者經營管理而持有的房地產。自用房地產的特征在于服務于企業自身的生產經營活動,其價值將隨著房地產的使用而逐漸轉移到企業的產品或服務中去,通過銷售商品或者提供服務為企業帶來經濟利益,在產生現金流量的過程中與企業持有的其他資產密切相關。例如,企業出租給本企業職工居住的宿舍,雖然也收取租金,但間接為企業自身的生產經營服務,因此具有自用房地產的性質。又如,企業擁有并自行經營的旅館飯店,經營者在提供住宿服務的同時,還提供餐飲娛樂等服務,其經營目的主要是通過向客戶提供服務取得服務收入,因此,企業自行經營的旅館飯店是企業的經營場所,應當屬于自用房地產。

作為存貨的房地產通常是指房地產開發企業在正常經營過程中銷售的或為銷售而正在開發的商品房和土地。這部分房地產屬于房地產開發企業的存貨,其生產、銷售構成企業的主營業務活動,產生的現金流也與企業的其他資產密切相關。因此,具有存貨性質的房地產不屬于投資性房地產。從事房地產經營開發的企業依法取得的、用于開發后出售的土地使用權屬于房地產開發企業的存貨,即使房地產開發企業決定待增值后再轉讓其開發的土地,也不得將其確認為投資性房地產。

在評估實務中,存在某項房地產部分自用或者作為存貨出售、部分用于專區租金或資本增值的情形。如果某項投資性房地產不同用途的部分能夠單獨計量和出售的,應當分別確認為固定資產、無形資產、存貨和投資性房地產。例如,甲房地產開發商建造了一棟商住兩用樓盤,一層出租給一家大型超市,其余樓層均為普通住宅,在這種情況下,如果一層商鋪能夠單獨計量和出售,應當確認為甲企業的投資性房地產,其余樓層為甲企業存貨,即開發產品。

需要注意的是,投資性房地產通常附帶有租約,業主在擁有房地產的同時也擁有該租約的未來收益,因而在進行評估的時侯,評估對象應為附帶有租約的房地產。

(三)投資性房地產評估的收益乘數法及評估參數

在實務中,投資性房地產可采用市場比較法、直接資本化法、收益乘數法、現金流折現法和租期及回收金額折現法。

收益乘數法是房地產的價格除以某種年收益所得的倍數,即收益乘數=價格/年收益

利用收益乘數將年收益轉換為價值的直接資本化法公式為:房地產價值=年收益×收益乘數

比較常見的收益乘數有毛租金乘數、潛在毛收入乘數、有效毛收入乘數和凈收益乘數。相應地,收益乘數法有毛租金乘數法、潛在毛收入乘數法、有效毛收入乘數法和凈收益乘數法。

1.當采用月租金來求取估價對象的價值時,應采用通過價格除以月租金求得毛租金乘數;當采用年租金來求取估價對象的價值時,應采用通過價格除以年租金求得毛租金乘數。

2.潛在毛收入是假定房地產在充分利用、無空置(即100%出租)情況下的收入,包括了除租金以外的收入。與毛租金乘數法相比,潛在毛收入乘數法相對全面一些,它考慮了房地產租金以外的收入,但同樣沒有考慮房地產空置率和運營費用的差異。

3.有效毛收入是由潛在毛收入扣除空置率和收租損失等以后的收入。

4.凈收益又稱凈營運收益,是由有效毛收入扣除相關稅費、運營費用后得到的凈營運收益歸屬于房地產的收人。運營費用是指維持房地產正常使用或營業所必須的費用。凈收益乘數通常能夠提供更可靠的價值計算。由于凈收益乘數與前文所屬的資本化率互為倒數,通常很少直接采用凈收益乘數法的形式,而采用資本化率將凈收益轉換為價值的形式。

(四)投資性房地產評估案例分析

以下用一個案例來說明實務中評估投資性房地產通常所采用的收益乘數法 。

1.基本情況。某房地產開發公司,擬于2008年底于中國內地A股市場首發上市。該公司擁有的房地產中,有一項房地產項目根據《企業會計準則第3號――投資性房地產》可以確認為投資性房地產。公司管理層選擇公允價值模式對該類投資性房地產進行后續計量。

該投資性房地產位于廣東省S市中心城區的某購物廣場,建成于2007年3月。該購物中心為地上2層,建筑面積共16 000平方米,目前大部分已出租。根據會計準則,需在2007年12月31日確認房地產的公允價值。

2.評估對象分析。管理層委托了某評估機構根據會計準則的要求評估該投資性房地產于2007年12月31日的公允價值。評估師根據與管理層簽訂的業務約定書,在2008年×月5日到×月8日對該房地產進行了現場勘察,并收集了房地產權屬證書,房地產租賃合同等信息;同時還對同一商圈的房地產出租情況,租金水平進行了市場調查。

根據管理層提供的資料,評估師了解到管理層委托某著名中介機構代為招租,并提供房地產管理服務。目前:

第一層4 000平方米和第二層6 000平方米出租給某家電連鎖超市,租金為80元/月?平方米,從2009年開始租金每年增長3%,租期為10年,租金按季支付,裝修免租期為5個月,假設租期開始日為2007年7月1日。

除租給某家電連鎖超市外,其余的6 000平方米分割為50平方米到300平方米不等的單元出租給小商戶。第一層其他4 000平方米基準日時點已出租2 000平方米,平均月租金200元/月?平方米,從2009年開始租金每年增長8%,租期為5年,租金按季支付,裝修免租期為3個月,假設租期開始日為2007年10月1日。

第二層剩余的2 000平方米的基準日時點已出租1 000平方米,出租部分平均月租金150元/月?平方米,從2009年開始租金每年增長8%,租期為5年,租金按季支付,裝修免租期為3個月,假設租期開始日為2007年10月1日。

各商戶按20元/月?平方米繳納房地產管理費,由各商戶每月直接支付給房地產管理公司。除非特別說明,案例中所有租金為不含房地產管理等雜費的稅前租金。

3.市場信息收集。評估師根據委估房地產的租賃情況,對周邊房地產的市場租金售價進行了調查,同時也從公司的數據庫中獲得了部分市場租金售價信息。評估師根據委估房地產的特征,選取了5項房地產進行了租金售價信息調查,調查結果如下:(1)大面積租賃案例。收集到有三項房地產有部分面積租賃給大中型超市或家電連鎖店:第一項房地產于2007年10月15日第一個租期為5年的租約到期,以月租金100元/月?平方米續租,租賃面積為10 000平方米; 第二項于2007年6月建成并開始招租,以月租金75元/月?平方米租賃給一大型超市,租賃面積共15 000平方米;第三項于2005年簽訂了8年期的租約,每年租金增長2%,2007年的續租租金為96元/月?平方米。(2)小面積租賃案例。收集到大量的租賃案例,底層商鋪的租金范圍為160元/月?平方米-300元/月?平方米,二層租金范圍為120元/月?平方米-240元/月?平方米,租期大多數為3-5年,年租金增長率為4%-10%。

4.評估方法的選取。根據《企業會計準則第3號――投資性房地產》第十條規定“采用公允價值模式計量的,應當同時滿足下列條件:投資性房地產所在地有活躍的房地產交易市場;企業能夠從房地產交易市場上取得同類或類似房地產的市場價格及其他相關信息,從而對投資性房地產的公允價值作出合理的估計”。

由于該準則并沒有對活躍的房地產交易市場進行詳細描述,因此參考國際會計準則的要求,對應該投資性房地產交易市場為帶租約出售的房地產交易市場和房地產租賃市場。由于S市目前帶租約出售的房地產項目較少,尤其是大面積租賃租約的房地產項目幾乎沒有成交案例;而類似商業房地產租賃市場非常活躍,因此考慮采用收益法來評估該房地產于2007年12月31日的公允價值。

5.評估參數的確定。(1)房地產客觀市場租金確定。1)大面積租賃單元。根據市場信息的收集,了解到第二項以大面積租賃的房地產與委估房地產類似,處于招租階段,目前以較低于市場租金的價格出租,以該房地產作為確定委估房地產的市場客觀租金的案例不太合適。因此,選取第一項和第三項房地產作為可比案例,以該兩項的租金為基礎,在分析租約條款、區位因素和個別因素的基礎上,根據評估師的現場勘察和經驗判斷,對上述因素進行相應的調整。確定客觀市場租金為110元/月?平方米。2)小面積租賃單元。與大面積租賃單元一致,從市場調查信息中選取合適的可比案例,確定地上1層的客觀市場租金為250元/月?平方米,地上2層的客觀市場租金為190元/月?平方米。(2)空置與收租損失的確定。根據市場調查,同類房地產目前市場平均空置率為7%,根據歷史信息,市場平均空置率為5%-12%。因此,取市場平均空置率為8%。同時考慮2%的收租損失,確定空置與收租損失比率為10%。(注:為簡便起見,假設自2008年12月31日起至現有租約到期日,該房地產小面積單元出租率一直保持在95%以上。同時假設在空置與收租損失比率為10%中已考慮了承租人流動的因素。(3)稅費的確定。根據稅法規定,房產稅適用稅率為12%,營業稅及附加適用稅率為5.5%。(4)成本費用的確定。1)管理費用。根據歷史財務信息和評估師的經驗判斷,假設該房地產的管理費為年租金的3%。2)重置提撥款。根據評估師的經驗判斷,假設該房地產的重置提撥款為年租金的2%,主要用于重大機電設施的大修或重置。3)市場推廣費。根據市場調查信息和評估師的經驗判斷,假設市場推廣費(含中介費)為年租金的5%。(5)折現率的確定。根據2007年的無風險利率水平,通過風險因素分析,采用風險累加法確定租期內與凈營運收益對應的要求回報率(或稱折現率)為10%,并確定用于對租期外凈營運收益進行資本化的要求回報率(或稱資本化率)為7%。(6)收益年限的確定。根據房地產權證,該房地產土地使用權終止日期為2045年12月30日。因此,剩余收益年限確定為38年。此處假設不考慮土地使用權終止日時點建筑物的殘值。

6.評定估算過程簡單示例(見表2,表3)。

綜上所述,以財務報告為目的的投資性房地產評估是為會計的計量、核算及披露提供專業意見。評估對象是財務報告中各類投資性房地產,如已出租的土地使用權和已出租的建筑物、持有并準備增值后轉讓的土地使用權、某項房地產,部分用于賺取租金或資本增值、部分用于生產商品、提供勞務或經營管理,能夠單獨計量和出售的、用于賺取租金或資本增值的部分、企業將建筑物出租,按租賃協議向承租人提供的相關輔助服務在整個協議中不重大等確認為投資性房地產。價值類型是公允價值或特定價值,它對房地產評估方法具有一定的約束。評估方法是確定投資性房地產評估值的具體手段與途徑,它既受估價標準的制約,又要根據實際可用資料和評估對象的具體情況來選擇。

【參考文獻】

[1] 資產評估[M].經濟科學出版社,2009.