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房地產政策范文第1篇

2月下旬，興業銀行年初調整房地產相關融資政策，一度引發市場震動。消息流出的第二天，滬深地產板塊下跌超過5%，市場普遍擔心，銀行信貸政策的改變可能繃緊房地產企業資金鏈，從而引發局部風險甚至向外擴散。

此次興業銀行暫停與房地產相關的供應鏈融資和夾層融資，未涉及開發貸和個人按揭貸款。

為穩定市場情緒，在監管層的授意下包括五大國有銀行、招商銀行和民生銀行在內的13家銀行于2月26日集體發表聲明，稱近期未調整房地產信貸政策。

興業銀行隨后正式公告，稱為了進一步優化授信投向，調整資產結構，春節后要求各分支機構做好存量資產梳理及相關市場調研，并將在此基礎上于3月底前出臺新的房地產授信業務管理政策。在此之前，暫緩辦理部分房地產新增授信業務，停辦房地產夾層融資業務，所停辦夾層融資業務規模在本行業務中占比極小，對該行經營沒有實質性影響。

但去年以來，一二線城市房價一路高歌猛進，地王不斷涌現；三四線城市則交易清冷，冰火兩重天。房地產泡沫之聲再度誘發市場對風險的隱憂。分裂的房地產表象，也迫使銀行在信貸政策上處于兩難，而普遍采取區別對待的策略。 興業信號

在國內銀行中，興業銀行快人一步較早布局房地產，一直被看作該類業務的風向標。根據中金公司測算，該行截止2013年上半年所有表內房地產相關融資規模高達5000億元，在股份制銀行中排名靠前。

除了總量可觀，興業銀行較為倚重同業市場開拓負債業務，相應地在投資端房地產融資形式也更為多樣化，夾層融資、信托融資、同業業務項下的融資渠道發達。此類業務接觸的項目較之傳統表內融資項目資質有所降低，對風險的感受也更為直接和敏感。因此市場對興業銀行的政策變動關注度頗高。

興業銀行新年伊始做出的房地產信貸政策調整，究竟是出于何種原因？

一位興業銀行分行負責人解釋，類似的政策微調不定期都在執行，只不過這次趕上政策敏感期所以引起了市場關注。對于為何要暫停一些房地產相關貸款業務，他表示“看不清路的時候，自然的反應是要踩一點剎車”。

而根據興業總行的文件，此次政策調整的動機是認為“在經濟下行，資產價格泡沫過大，貨幣政策緊平衡的環境下，風險急劇上升，一旦發生風險暴露，處置起來將十分困難”。介于股權和債券之間性質的夾層融資，由于對應項目資質弱于傳統開發貸款，風險更大，因此在此次調整中被暫停。

另外一層原因則來自監管導向。2013年監管層一直對銀行表外業務持規范和限制態度，資產配置靈活的興業銀行感受到更多的壓力。

“這次對夾層融資的調整，實際上是在等政策，未來政策明朗了，允許我們做就做，畢竟市場有需求?！鄙鲜鋈耸糠Q。

至于興業銀行貿易融資項下的房地產供應鏈融資被暫停，內部人士稱，涉及到的主要是房地產有關企業，諸如門窗、水管、水龍頭等供應商。至于鋼鐵、水泥等一直以來的過剩行業，有專門的指導意見，一直是嚴格限制的政策。

此次房地產供應鏈融資被暫停并非突然，興業銀行涉及房地產業務范圍廣，融資形式靈活，一些走得過快，觸及風險較多的業務暫停甚至回縮都是可以預計的。上述人士稱，雖然這兩年房地產融資還在繼續擴大，但是銀行對于宏觀經濟環境和房地產大勢的判斷已經發生了根本性的變化，而不同地域的風險也在分化，三四線城市房產供大于求，銀行退出是正常的經營決策。同行交流的信息是，各家銀行都會在不同的板塊有不同程度的退出，房地產業務的導向也會有明顯差別。

“目前的房地產大的信貸政策確實沒有變，但是分支行具體項目判斷和選擇上已經表現出不同，只是不公開承認罷了?！币晃粐写笮蟹中腥耸空f。

興業銀行此次調整，除了行業普遍的判斷，部分原因來自自身，其政策變化也不可過度解讀。

過去幾年興業銀行雖然一直受益于先知先覺的房地產戰略，但也一直受到各種輿論和監管政策的困擾。銀監會近年來持續警示信貸行業集中度風險，興業銀行表內表外融資中房地產行業比重明顯高于同業受壓最大。

“興業銀行一直以來被稱為半個地產股?！迸d業銀行一位地方分行負責人稱，對于房地產的資金配置要壓縮總量占比。他理解這次的政策調整是“微調”，而非對房地產業看衰的戰略大轉折。

“未來房地產仍然是（興業）的重要業務，市場有這樣的需求，業務肯定要繼續做下去?！彼J為。

目前，興業銀行各家分行正在向總行匯報相關業務數據和分析結果，而最終的總行政策調整還存在很多變數。

據興業內部人士分析，總行政策的調整動機部分來自資本、存款等資源的約束。網點較之同類銀行稀少的興業銀行，一直以來存款規模有限，資產配置方面對回報率要求相應較高。

“從現有的情況看，我們的業務分布范圍太廣了?！迸d業銀行一位北方省分行副行長稱，新的思路就是怎么把錢投到更有效率的地方去。另外，“部分地區，特別是三四線城市是否存在操作違規等情況，也需要排查一下，明確政策?！?/p>

地區分化

據了解，目前多家銀行對于房地產區域選擇采取更謹慎態度，資源重點傾斜一二線城市，對于供大于求的三四線城市則盡量回避。

“部分銀行的退出力度會非常大，”一位股份制銀行公司部人士說，三四線城市的房產基本供大于求，退出是正常的。

在近期13家銀行集體否認調整房地產政策的公告中，除了否認調整房地產信貸政策，稱房貸業務一直正常開展，沒有下發過額度收緊和暫停辦理的通知外，部分銀行也在強調“將根據市場變動采取有保有壓的房地產信貸政策”。激進者如平安銀行仍在大舉拓展房地產業務。其3月7日的2013年業績報告顯示，該年其房地產貸款規模近科翻倍。而保守者則有意識回避傳統房貸的風險點。

中金公司對銀行業的相關調研結果為，2014年銀行將收緊“三四線城市住宅和一二線城市商業地產”兩塊業務。

一位近期考察了所在分行地區房地產業務的大行人士稱，“銀行自然的選擇就是看成交量。”一二線城市房產交易的火爆對應三四線城市的冷清，冰火兩重天。

根據中國指數研究院2月的《中國主要城市房地產市場交易情報》，2014 年1月監測的43個城市成交量環比超九成下跌，其中蚌埠下跌幅度最大，為56.78%，其次是大連，下跌53.11%。反映在價格方面，報告顯示1月一二線城市價格穩中有漲，三四線城市價格穩中微降。

“成交量是金標準?！鄙鲜龃笮腥耸糠Q，“2013年房地產項目開工多，今年的供給增加，部分城市的房地產庫存壓力大，加上信貸政策比較緊抑制了需求，可能全年的成交量都會不振。”

這一判斷在銀行人士中較有代表性。另外一位在信貸管理和風險部均有多年經驗的大行人士認為，房地產行業作為周期性行業黃金期已過，現在同時遭遇多重壓力，從國際資金回流到國內宏觀經濟下行和宏觀政策的收緊趨勢，以及居民收入增長狀況來看，都難以支撐房地產繼續快速上漲。

“但是房價本身并不是銀行做業務時最關鍵的判斷標準，還是要看成交量?！彼J為，這是今年房地產政策“有保有壓”的一個重要標準。

部分房地產企業去年大舉進行土地收購，因此未來一年財務杠桿可能進一步上升，但受到國內融資環境明顯收緊的影響，其銷售目標是否能達到預期存在很大不確定性。從年初開始，多家銀行大幅壓縮個人住房按揭貸款新增額度，并采取利率上浮的策略。

中國銀行首席經濟學家曹遠征認為，過去幾年房地產價格上漲的驅動力正在發生根本轉變。城市化過程中，大城市在提供就業和發展機會方面存在很大優勢，存在“跨越進城”的現象，“一步來到大城市，而不是選擇小縣城一步一步來”。他認為這會加劇房地產行業在地域上的分化。過去一年個別三四線城市房地產泡沫破裂就是開端。 風險權衡

興業銀行對房地產融資政策的調整，目前尚未引發其他銀行“一窩蜂跟進”。目前銀行業人士以及監管層普遍認為，房地產可能出現“局部風險”。

銀監會年初明確2014年銀行業監管工作重點時強調，切實防范和化解金融風險隱患。嚴控房地產貸款風險，高度關注重點企業，繼續強化“名單制”管理，防范個別企業資金鏈斷裂可能產生的風險傳染。這是在2013年“加強名單制管理和壓力測試”之外，特別提出要重視“局部風險”暴露。

根據銀監會數據，2013年上半年銀行新增房地產貸款中，房地產開發貸款占24.55%，同比下降12個百分點；個人購房貸款占74.17%，同比上升13.1個百分點。

“開發貸本身總量有限?！辈苓h征認為，本身可能產生的風險也是可控的，國際經驗表明房地產風險需要重點關注個人按揭貸款大量斷供的可能性，這會造成一系列的資金流動性問題，從而傳染和放大風險。但是一直以來，國內個人按揭貸款嚴格執行30%甚至更高的首付比例，因此大批斷供的可能性大大降低。“總體看，系統性風險發生的可能性很小?！?/p>

房地產相關貸款所產生的不良資產，目前未對銀行造成太大壓力。

“從去年下半年的情況來看，房地產相關貸款上漲速度較快，且資產質量相比中小企業等貸款要好得多?！币晃淮笮腥耸糠Q。根據此前銀監會的2012年數據，房地產相關貸款不良比率均低于行業平均，大行數據普遍低于1%。

盡管如此，銀行已經開始考慮加筑“長城”，興業銀行首席經濟學家魯政委此前談到銀行應對可能存在的房地產局部風險時建議，除了“控制總量”，還要對不同品種和地區選擇做調整，不能簡單地追逐高利率。另外，在房地產走勢不明朗的情況下，要設置合適的抵押率，增強自我保護意識。

商業銀行最關心的房地產交易量如果持續下降，則可能帶來更大的資金流動性壓力。

曹遠征提示，應當關注一個重要的深層次變化：去年召開的十八屆三中全會釋放信號，要加強市場在資源配置方面的決定性作用，這意味著分清政府和市場的關系將是長期的影響因素，政府負債投資的傳統模式正在遭到質疑并發生深刻變化。中央對地方政府的考核指標也在發生變化，淡化GDP指標，強化任期內舉債情況考核、審計和責任追究。

房地產政策范文第2篇

摘要：以1998年住房改革以來，房價走勢及目前市場狀況為研究背景，討論了近些年國家為抑制房價出臺的各項措施的實施情況，總結了調控失衡的原因，給出了四項建議措施，對實際的房價控制具有一定的指導意義。

關鍵詞：房地產；價格；投資；失衡；

（1）研究背景。

1998年7月，根據《國務院關于進一步深化城鎮住房制度改革加快住房建設的通知》，取消了福利分房為特征的中國住房制度，住房改革拉開大幕。

根據中國社科院《中國社會藍皮書》報告，1998年至2003年我國商品房的價格增加了343元/平方米，2004年后，全面實施“促進房地產市場持續健康發展”后，到2005年房價比2003年漲了740元/平方米，進入2006年，政府出臺了一系列調控房價的政策。到2007年3月，全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲5.9%，房價走勢表現為一種非理性上漲。

（2）相關理論。

同其它商品一樣房產具有價格，適應供求決定論、價值決定論、效用決定論和收益決定論四種理論，他們從不同的角度解釋了房價的形成。而我國的房價主要受到土地供應、房屋需求、利率、租金、城市化進程、拆遷等因素的影響，本文以這些影響因素為切入點分析房產政策失衡原因。

（3）政策失衡分析。

房產業是我國國民經濟的支柱產業，對拉動經濟發展起著重要的作用，自從1998年住房改革以來，各地房價連續攀升，國家先后采取了一系列的政策，包括調節房地產開發企業自有資本比例和房地產開發貸款利率；住房按揭貸款首付比例和按揭貸款利率；調整土地投放數量，進而影響調控房產數量和房產預期價格；征收住房交易稅和住房增值稅，間接影響購房需求，特別是投機性需求。但這些政策在實際實施中并沒有達到預期的效果，總結原因如下：

1供給數量的影響

由于土地供應數量受到嚴格控制，所以房產市場不能根據市場的需求信號自動調節數量。土地是稀缺且不可再生資源，加上嚴格保護耕地，使產品市場化與要素非市場化之間的嚴重不對稱。房產放開而土地不放開，是導致目前我國商品房價格居高不下的重要原因。

國家為控制房產的過熱現象，先后實施了《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規定》、《關于進一步加強房地產信貸業務管理的通知》和《關于調整部分行業固定資產投資項目資本金比例的通知》，這些政策在規范房產市場的同時，也有效地減少了房產的供給，無疑會導致房產供應不能滿足需求。另一方面，由于提高準入門檻，淘汰了大量的中小開發商，形成“寡頭壟斷”的現象，通過各種人為手段造成房源緊張，哄抬價格。

2供給結構的影響

由于土地成本的增加，開發商為了獲取更多的利潤空間，紛紛把資金投入了建設高檔住宅，導致房產供給結構不合理，大量住宅閑置，房屋供應緊張的局面。

為優化供給結構，國家實行了經濟適用房政策，初步建立了經濟適用房供應體系，然而隨著經濟適用房的推出，一些政策弊端顯露出來。

經濟適用房只適用于低收入群體，而低收入群體中大部分為外來人口，外來人口卻無權購買經濟適用房，這樣導致了經濟適用房不能面向真正需要的人，不能達到緩解住房壓力的目的。經濟適用房是國家對開發商進行補貼，由開發商按政府指導價格銷售給低收入群體，間接使低收入者受益，但是這種政策手段的干預，缺乏監控機制，很難保證各個環節的順利完成。

3房產的需求

由于房價連續攀升，帶動了房產市場的投資過熱，具有強勁的需求，導致價格一路上漲，嚴重偏離房產的實際價值。

為抑制短期投資炒房，國家采取了抑制需求的政策。央行兩次加息。但最終結果對短期投資炒房影響甚微，反而抑制了個人住房和長期投資購房的熱度，導致市場購買力下降。而房產長期投資者，追求的是租金收益，加息提高了購房成本，加上租賃市場的不景氣，租金收益的下降，使許多房產長期投資者失去信心。對于短期投資者，決定房產市場上投機需求的主要因素在于成本收入比，利率上升幅度低于收益率，并且投機者往往將增加的利息成本轉移至下家，造成房價的進一步上升。

控制房價措施建議：

措施一：改變土地供給方式，增加土地供給。

將土地供給和開發商相脫離，土地由政府按區域評估劃價，出售給房產最終用戶，開發商只負責土地上的建安及銷售，增加透明度，可以有力削弱開發商囤積土地、炒買妙賣。

根據市場需求及時調整土地供應總量。土地供應過量，宏觀經濟疲軟時，減少土地供應總量，土地供不應求，宏觀經濟堅挺時，增加土地供應總量。以市場配置土地資源，以計劃彌補市場不足，實現土地市場供求平衡，科學規劃房產用地布局和比例。

措施二：取消經濟實用房，調整供應結構。

經濟適用房政策是一種傾向性的政策，具有很大的腐敗誘惑性，帶來一系列的腐敗問題，國有補貼流失，不能使真正需要的人收益，應從供應結構上進行調整，減少高檔住宅開發，增加普通商品房供應。對低收入群體可以根據措施一，劃分特定區域免除土地費，建設廉價房，由開發商出售給低收入者，減少了監督成本。

措施三：采用多種經濟手段調節。

銀行利率的調整對穩定房價有積極的一面，也有消極的一面，所以不能單單依靠調整利息的經濟手段來控制房價，應采取多種措施，特別是稅收調節，對房產投機者制定更為細致的稅收政策，提高房產投機成本，減少投機性需求。

措施四:改變消費觀念，發展租賃市場。

發展和完善房屋租賃市場，建立梯級消費觀念，不僅減輕低收入家庭消費壓力，而且解決當前房價居高不下和高空置率的矛盾。

房地產政策范文第3篇

關鍵詞：房地產 宏觀調控 救市政策 框架性分析 目標 影響

房地產市場宏觀調控目標

（一）解決住房市場失靈與房地產市場宏觀調控

市場只是資源分配的一種方式，在住房市場領域也存在著市場失效現象。這是因為住房具有居住、庇護、家庭生活、社會交往等諸多使用價值，且具有一定福利性，而這些使用價值無法在市場上通過價格的形式實現，因此導致了市場在住房分配領域的失靈現象。

住房領域的市場失靈主要表現在低收入者居住用房的供給上，主要表現為：低收入者較難獲得商業銀行的信貸；出于商業利益考慮，住宅開發商不會主動提供面向低收入者的住宅。基于此，世界各國都介入房地產市場，通過興建公共住宅、稅費的調節、介入住房金融市場等手段，對其進行干預和調控以實現分配的合理性和公平性。

對于普通消費者而言，住房政策的主要作用是如何對住宅市場進行合理引導和適度監管，使“居者有其屋”獲得負擔得起的住房；對于低收入者而言，住房政策主要作用是通過合理的設計，發揮市場配置與福利支撐的雙重效用，保障其正常的住房消費需求。

目前構成我國住房政策的基本框架是：面向高收入和較高收入居民的普通商品房建設和配套政策；面向低收入居民的經濟適用房政策；面向最低收入居民的廉租住房政策；以及與住房相關配套的其他領域，如土地政策、金融政策、稅收政策等。

2008年10月國務院常務會議將促進房地產業發展的措施與其它諸多解決民生相關問題的措施一起提出來，保障低收入群眾和特殊群體基本生活的政策取向明顯，由此可見國務院常務會議的著眼點仍然是保證和改善民生，國家將重點關注需求不足的問題，這一系列措施的出臺既是為了支持居民購房，保證民生，也是通過刺激房地產市場的發展來解決需求不足的問題。

（二）防范金融風險與房地產宏觀調控

房地產實體經濟及其衍生的房地產金融等虛擬經濟對金融體系有巨大的影響。房地產貸款是銀行貸款最重要的組成部分，在大多數發達國家，該比例可達三分之一，有的國家甚至高達50%。在房地產貸款普遍采用抵押形式的情況下，增加了信用風險的復雜性。在住宅市場中，抵押貸款雖取得優先償還權，然而，銀行采用低的抵借比并不一定能覆蓋損失。當房價猛烈下跌時，即使該比例最初被認為非常保守，最終可能變得并不足夠，尤其是當高的抵借比與評估日的期望交易價格相聯系時。

20世紀70年代以來，隨著工業化和新興市場經濟國家金融自由化和放松管制，新的金融機構不斷出現，并提供低利率的貸款來與現有貸款機構競爭。隨著貸款人競爭加劇和房地產業可融資量增大，房地產業潛在投資者數量增大，房價攀升至合理價位以上。當市場存在過度擔保和無效監管等風險時，這種扭曲效應更為明顯。在發達國家，如美國，住房金融體系發達，且一直視住房貸款為優質業務，忽視了其風險，并受到覆蓋貸款損失擔保的激勵，貸款人加大住房貸款業務比例，并不斷投資高回報、高風險的項目，承擔了過度風險和接受價值高估的抵押房產，一旦資產價格波動過大，必將引發金融危機。此次由美國次貸危機引發的全球金融危機充分說明了這一點。

房價下跌對銀行等金融系統形成壓力，不僅因為增加了房地產貸款不良率，導致銀行信貸資產質量惡化和盈利能力降低；而且因為以房地產作為貸款抵押物的借債人資產負債惡化，貸款能力減弱，并面臨資金收緊，又限制了新的投資規模以及降低公司的盈利能力，反過來又導致其他類型貸款的信用風險也會增加，加劇銀行系統的脆弱性。最終，地產商無法及時償還銀行的貸款，導致銀行的資金無法回流，因而產生大量的壞賬，資金的供應緊張，市場出現流動性不足，引起經濟中通貨緊縮和信用創造能力不足，從而引發經濟危機或者經濟衰退。

正因為房價劇烈波動對銀行等金融體系的沖擊及風險性，有必要在房價虛高的時候進行調控，使高起的房價“軟著陸”，以避免其劇烈下跌對金融體系的沖擊，防范金融風險。

（三）促進經濟發展與房地產宏觀調控

與虛擬的股票市場不同，房地產市場是實體經濟，房地產業與50多個行業相關，在國民經濟中的作用舉足輕重。20世紀80年代中期以來，我國房地產業發展很快，速度超過同期GDP增長速度，房地產業增加值占GDP的比重不斷提高，目前早已經超過5%，為國民經濟的支柱產業。房地產對GDP具有極大的帶動作用，歷史數據表明房地產對GDP的影響在10%左右。即如果房地產投資降低30%-40%，將導致GDP下降3%-4% 。政府可以接受GDP增長放緩，但不能接受GDP增速大幅下滑，GDP增速的大幅度下滑將會帶來一系列的經濟問題，例如就業率下降、物價不穩定等。因此，保持房地產業的健康發展，對于穩定經濟發展大局具有重要意義。

近年來，房地產市場的持續低迷已經對相關行業的影響開始凸顯——鋼鐵廠大規模裁員，建筑工人下崗，相關行業領域的失業率不斷上升。在拉動我國經濟增長的因素中，出口因全球金融危機遭受嚴重影響，消費和投資又是相互關聯的，因此投資成了經濟增長的“強心劑”，作為主要固定資產投資方式的房地產投資市場出現了持續蕭條，我國經濟增長必然會因此受到拖累。

從市場的角度看，由美國次貸危機引起的全球性金融危機使得全球經濟面臨巨大的壓力，我國經濟也因此受到很嚴重的影響，出口下滑；股市暴跌；外貿企業資金量縮減。這些不利因素，對市場構成了很大的壓力。所以這次政府推出“救市”政策，預計對市場影響不會很大，樓市成交額提升的幅度可能不會很大，但會起到提升信心和穩定市場的作用，避免由于非理性恐慌而造成房地產市場的大蕭條。

另外，和房地產相關的土地出讓金和相關稅費大約占到了國家地方財政收入一半以上的比例，房地產行業的蕭條導致財政收入驟減，以至于很多地方政府預算安排的項目無法實施，也導致了經濟發展速度的下滑。

鑒于房地產業對經濟發展的支柱作用和重要關聯影響作用，對房地產市場宏觀調控政策與措施頻出，由此也可以看出房地產調控政策與措施是整個國民經濟調控以促進經濟發展政策的重要組成部分，而非是單獨針對房地產行業的調控，也不是為“救市”而“救市”，對政策的效果評價也需從此角度展開。

近期房地產調控政策目標及其影響

（一）第一輪房地產市場宏觀調控的目標基本達到

第一輪房地產市場宏觀調控的目標是緩解房地產市場發展過熱態勢，擠壓房地產市場泡沫，以保證房地產市場的長期穩定發展。經過一輪市場調整，目前主要一線城市的投機者已基本離場，房地產市場上的投機現象逐漸減少，現在的市場交易主體主要是首套住房購買者或者第二套普通自住房購買者，調控目標基本達到。

據中國指數研究院提供的數據顯示，全國主要城市2008年9月房地產平均交易量下降64%，2008年前9月交易量同比下降46%。銷售價格方面，2008年9月份，全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲3.5%，漲幅比8月份低了1.8個百分點，環比下降0.1%，全國一線城市房價繼續保持下調的發展態勢。因此，第二輪宏觀調控的經濟目標為“保增長”，對房地產市場的調控也以穩定房地產市場發展為目標。

（二）第二輪房地產市場調控政策

國務院工作會議在部署2008年第四季度經濟工作的時候提出，要降低房地產交易的稅和費，來支持百姓購房。2008年10月，調控政策出臺。內容如下：對個人首次購買90平方以下住房的，契稅稅率暫調到1%；對個人銷售或購買住房暫免征收印花稅和土地增值稅；地方政府可制定鼓勵住房消費的收費減免政策；購房首付款調至20%，個人住房公積金貸款利率下調0.27個百分點。

在國家出臺的相關調控政策中的“地方政府可制定鼓勵住房消費的收費減免政策”這條政策表明國家開始允許地方政府因地制宜，自行制定符合地方特點的調控政策。事實上，早至2008年6月開始，全國十多個城市的政府就已經開始相繼出臺調控政策。這些政策主要目的是對整個房地產行業負責，維持市場的穩定和健康。

（三）近期房地產調控政策的影響分析

政府第一輪的宏觀調控在打壓房地產市場上的投機行為、擠壓房地產市場泡沫等方面已經取得了一定的效果，同時也在一定程度上穩定了住房需求市場的信心。政府第二輪的宏觀調控目標是穩定房地產市場發展，房價大幅度下跌必然會引起經濟增長速度急劇放緩，這是政府不能接受的，所以政府近期出臺的“救市”政策的主要著手點仍然是刺激有效住房需求，無論是降低稅率還是下調個人住房公積金貸款利率，都是在鼓勵住房需求者購買住房，通過刺激需求來刺激蕭條的房地產交易市場，而不是通過打壓房價來刺激房地產市場的交易。近來一些城市房價有不同程度的下滑不是由于政府政策的打壓，而是因為此前政府緩解房地產市場發展過熱的宏觀調控政策造成了大量住房需求者對樓市持觀望態度，認為樓市的價格會進一步下跌，這就造成了房地產交易市場的有效需求不足，進而造成房價不同程度的下滑。

房地產政策范文第4篇

關鍵詞:房地產金融調控;VEC模型;脈沖響應分析;方差分解

作者簡介:邱強(1969-),男,漢族,江西臨川人,上海對外貿易學院教授,博士,研究方向:房地產金融。

中圖分類號:C812文獻標識碼:Adoi:10.3969/j.issn.1672-3309(x).2010.05.010文章編號:1672-3309(2010)05-0025-03

一、文獻回顧

關于金融調控對房地產價格的影響,國內外的研究比較多。研究前期集中在房地產信貸對房地產價格的影響上。如Collyns等(2001)對4個東亞國家或地區(泰國、韓國、新加坡和中國香港)的研究表明,銀行信貸的增長對房地產價格上漲具有顯著的同步效應。謝經榮等(2002)通過一個包括地產商和銀行兩方的資本市場局部均衡模型說明資產價格與信貸數量相關。袁志剛等(2003)用房地產市場的局部均衡模型說明金融支持對房地產價格的影響。周京奎(2006)通過對全國及北京、上海等9個城市數據的分析說明我國住房價格的迅速上漲與金融支持緊密相關。梁云芳等(2007)對我國房價區域波動差異的分析表明,不論是長期還是短期,信貸規模對東西部地區影響都比較大,而對中部地區影響較小,實際利率對各區域的影響差異不大,且影響較小。肖本華(2008)運用Granger因果分析方法對我國銀行信貸總量與住房價格之間的關系進行了探討,認為我國的信貸擴張為住房價格的膨脹提供了支撐。劉莉亞和蘇毅(2005)研究發現上海房價與貸款利率負相關。張濤、龔六堂等(2006)運用協整方程研究了2002―2005年中國房地產均衡價格,表明按揭貸款實際利率和房屋價格負相關。許承明和王安興(2006)研究發現,在利率內生的條件下市場利率與房價正相關;在利率外生的條件下房價與利率負相關。梁云芳、高鐵梅等(2006)運用1995―2005年的季度數據,實證研究得出利率及貨幣供應量與房價負相關。原源(2009)研究認為貨幣供應量上升、低利率都是促進房價上升的重要因素。徐樂樂和薛永曉(2009)運用VAR模型進行分析,檢驗了2000―2008年貨幣政策調控房地產價格措施的效果,得出短期內利率的提高并不能有效調控房地產價格,長期來看利率與房地產價格負相關。貨幣供應量與房地產價格正相關,短期內通過貨幣供應量調控房地產價格能得到較好效果。

綜上可見,目前國內外的相關研究存在兩個不足:一是結論不一致,如對貨幣供應量與房地產價格之間的關系,有的認為正相關,有的認為負相關。二是法定準備金政策調整對房價的影響沒有作出研究。為此,本文在考慮貨幣供應量、金融機構貸款利率和法定準備金率等因素對房價影響的情況下,運用向量誤差修正模型(VECM)對我國住房價格上漲中的金融調控政策因素進行定量檢驗。

二、指標選擇和數據處理

1、指標選擇

反映房地產金融調控效果指標的主要是需求指標,需求指標主要包括:商品房銷售面積、商品房銷售額和商品房銷售價格?？紤]到房地產需求受房地產供給影響,而供給又存在時滯,使用商品房銷售面積的指標不能直觀反映金融調控的效果,商品房銷售額是房地產銷售面積和銷售均價乘積的加權和,因此,同樣受制于商品房銷售面積這一指標的局限性。所以,我們采用商品房銷售均價這一指標作為衡量房地產金融調控效果的唯一指標。經過數據模擬發現,商品房銷售面積和商品房銷售額兩個指標對金融調控的相關性不夠強,顯著性較差。而商品房銷售均價對金融調控的相關性和顯著性都比較高。

2、數據的來源及其處理

全國房地產成交均價加總指標,選取56個大中城市2004年7月至2009年6月平均成交均價加總,用CJZJ表示?？紤]房價數據過大,因此采用對數處理。M2數據來自同期中國人民銀行貨幣供應量,RL為金融機構1年期貸款年利率,數據同樣來自同期中國人民銀行。考慮到2008年底住房抵押貸款采取了7折優惠措施,因此,將2009年1月以后的貸款都作了7折處理,以便數據真實可靠。RL為金融機構法定準備率,數據來自同期中國人民銀行。為與房價配合方便計算和分析,其他指標也都采用對數形式。為排除季節因素的干擾,在數據處理前,我們用X11方法對所有數據進行了季節調整。

三、房地產價格與金融調控效果檢驗的向量誤差修正模型

1、單位根檢驗

為避免使用非平穩變量進行回歸時可能造成的謬誤回歸,我們首先采用ADF方法對所有變量的平穩性進行單位根檢驗。從帶截矩項、帶趨勢和截矩項、不帶趨勢和截矩項3種模型逐步檢驗。平穩性檢驗結果如表1所示。

從表1中看出,貨幣供應量LNM2、金融機構貸款利率LNRL在顯著性水平為10%時,在帶截矩項、帶趨勢和截矩項以及不帶趨勢和截矩項情形下ADF值不顯著,說明這兩個原始序列存在單位根。存款準備率LNRS在顯著性水平為10%時,在帶截矩項、帶趨勢和截矩項ADF值不顯著。在顯著性水平為1%時,不帶趨勢和截矩項情形下ADF值不顯著。而所有序列的一階差分序列的ADF值都在10%的顯著性水平下拒絕了單位根的零假設,可知各變量都是一階單整序列。

2、協整檢驗

雖然上述各變量都是非平穩序列,但根據協整理論,單整階數相同的非平穩變量間的線性組合卻可能是平穩變量,這種平穩的線性組合即所謂的協整方程,它揭示了各變量之間長期穩定的均衡關系。一般進行協整檢驗的方法是Engle和Granger提出的EG兩步法。然而,當兩個以上變量進行協整檢驗時,這種方法存在較大的缺陷:把不同變量作為被解釋變量時,可能檢驗出不同的協整向量。Johansen協整檢驗法不僅克服了EG兩步法的缺陷,而且進行多變量檢驗時還可以精確地檢驗出協整向量的數目。由于法定準備率在不帶截距和趨勢項時,在5%水平顯著,其他情況都不顯著,因此我們采取帶截距項和趨勢項的各變量全國房價成交總均價對數值、廣義貨幣供應量對數值、金融機構1年期貸款利率對數值和金融機構法定準備率對數值進行Johansen協整檢驗,結果見表2。

從表2看出,特征根跡檢驗和最大特征值檢驗的結果都在5%的顯著性水平下拒絕r≤0的零假設而接受假設r≤1,說明各變量之間存在長期穩定的均衡關系。關于全國房價成交總均價的正規化長期協整方程如下:

lncjzj=-32.9692+3.2355lnm2+1.0148lnrl-0.6694lnrs

(-13.54)(19.85) (12.12) (-5.47)

括號中的數字表示各系數的t統計量。從上式可以看出,所有系數都在1%的顯著性水平上顯著。從變量系數的大小看,全國房價的貨幣供應量彈性最大,為3. 24%;全國房價的貸款利率彈性,為1.01%;全國房價的法定準備率彈性最小,為-0.669%。這表明,在全國房價與其影響因素變化的長期關系中,貨幣供應量對住房價格影響顯著,我國房價主要屬資金推動型。貸款利率對房價推高起到正作用,這和建筑成本和投資成本提高密切相關。法定準備率對房價影響方向相反,主要是影響銀行的可貸資金量,進而影響到貨幣供給量和房價?？梢?貨幣政策對房價影響較大,但效果差異也比較大。如果經濟變量之間存在協整關系,這些經濟變量之間一定存在某種長期靜態的穩定關系,但不能反映經濟變量之間的短期動態關系。這就需要建立誤差修正模型來研究經濟變量之間的短期動態關系。根據Granger定理,可以建立誤差修正模型。

3、誤差修正模型

lncjzj=-0.041Coint Eq1+2.06lnm2(-1)+2.83lnm2(-2)

-0.72lnrs(-2)

(-4.88) (1.5) (2.19)(-1.44)

由上式,誤差修正項系數為-0.041,且在1%的顯著性水平上顯著,說明短期內房價偏離長期均衡狀態時存在向均衡調整的趨勢,但調整力度很小。貨幣供應量的一階滯后項系數為2.06,但不夠顯著,在20%水平顯著;貨幣供應量的二階滯后項系數為2.83,且在5%的水平顯著。這說明短期內貨幣供應量對全國房價有明顯的推動作用,這和長期相一致,且滯后二期作用比滯后一期作用更顯著,這和貨幣政策存在時滯有關。法定準備率二階滯后項系數為-0.72,也不夠顯著。機構貸款利率系數既小又不顯著,因此就沒有給出?？梢钥闯?近年來房價上漲主要是資金推動型。

四、主要結論及政策建議

通過建立向量誤差修正模型,本文對貨幣供應量、貸款利率和法定準備率三大貨幣政策對全國住房價格的影響效果進行了檢驗發現:在長期內,貨幣供應量、利率政策對房價影響為正,其中貨幣供應量影響最大。法定準備率對房價的影響為負,且力度不大。在短期,對房價有顯著影響的變量主要是貨幣供應量和法定準備率,以貨幣供應量為主。不過,法定準備率的影響比之長期有所加強,方向沒有任何改變。脈沖響應分析和方差分解的結果表明,在前期,全國房價對自身、貨幣供應量和機構貸款利率結構沖擊的響應較大;在后期,對貨幣供應量結構沖擊還具有持續的較大響應,對法定準備率結構沖擊的響應不斷擴大。房價自身、貨幣供應量和金融機構貸款利率等外生變動對房價波動方差貢獻較大,最大的是金融機構貸款利率。

總之,近年來我國住房價格的持續快速上漲完全是資金推動型。2008年底到2009年初,房價之所以在極短時間內逆轉,主要是貨幣供給量之閘大開,加之法定準備率下降,間接增加了市場的資金供應量。高房價的預期對房價本身進一步推高具有火上澆油的功效。從方差分解看,短期金融機構貸款利率對房價波動貢獻率最大。這和年內降息并執行7折的優惠利率密切相關。由此,筆者建議:第一,目前我國采取寬松的金融調控政策,特別是增加貨幣供給量,放松首套房首付比例對于房地產市場走出金融危機的影響,促進房地產市場的恢復和繁榮有著重要意義。但考慮到降低法定準備率對增加貨幣供給量的疊加效應,一旦房地產走出危機,就必須嚴格控制貨幣供給量,以免出現泡沫現象。并且,目前已經出現房價漲速過快的跡象,貨幣供給量過大的現象。對此,貨幣監管部門應該有所警惕,并適時加以控制。第二,通過提高信貸利率的方法來調控房地產市場價格的策略基本上是失效的。與其用提高二套房貸款利率的方法去控制房地產投機行為,不如直接規定不允許給二套房貸款來得直接,并且效果會顯著得多,關鍵是對銀行放貸行為的監督。第三,控制房價上漲的預期比控制房價上漲本身更重要。因此,政府要像對股市那樣愛護房地產市場。政府要給市場以明確的信號,房價不可能像股價那樣暴漲和暴跌。 (責任編輯:郭士琪)

參考文獻:

[1] 謝經榮、朱勇.地產泡沫與金融危機[M].北京:經濟管理出版社,2002.

[2] 袁志剛、樊瀟彥.房地產市場理性泡沫分析[J].經濟研究,2003,(03).

[3] 周京奎.房地產泡沫生成與演化:基于金融支持過度假說的一種解釋[J].財貿經濟,2006,(05).

[4] 梁云芳、高鐵梅.中國房地產價格波動區域差異的實證分析[J].經濟研究,2007,(08).

[5] 肖本華.我國的信貸擴張與房地產價格[J].山西財經大學學報,2008,(01).

[6] 劉莉亞、蘇毅.上海房地產價格合理性研究[J].經濟學季刊,2005,(03).

[7] 張濤、龔六堂、卜永祥.資產回報、住房按揭貸款與房地產均衡價格[J].金融研究,2006,(02).

[8] 許承明、王安興.風險轉移規制與房地產價格泡沫的控制[J].世界經濟,2006,(09).

[9] 梁云芳、高鐵梅、賀書平.房地產市場與國民經濟協調發展的實證分析[J].中國社會科學,2006,(03).

[10]原源.貨幣、利率、匯率對房價影響的實證分析[J].山西財經大學學報(高等教育版),2009,(02).

房地產政策范文第5篇

摘 要：2004年以后，我國房地產行業有了一個快速發展的階段，使得房地產業成為國民經濟新的增長點。然而，新的行業必然會出現新的問題，所以這期間國內外政府在不斷的探索和實踐中實施了一系列的房地產政策措施促進房地產業的持續健康發展。其中，針對特殊群體中低收入家庭住房問題的住房保障政策是國民聚焦的熱點問題。國內外根據自身國情和房地產業發展狀況都推出了不同的住房保障政策，通過對比分析得出對我國住房保障制度有利的啟示。

關鍵詞 ：房地產 住房保障政策 國內外對比分析

一、住房保障政策的重要性

住房問題是每個公民都關注的重要民生問題，它對社會穩定起著至關重要的作用。近些年，我國房地產行業飛速發展，房價也持續維持在較高水平。社會中的低收入人群無法承擔過高的房價，沒有能力解決自身的住房問題。這樣，他們就希望通過政府的保障途徑來滿足自身住房的需求。因此，完善的住房保障政策對于國家發展有很大的幫助，能夠促進社會的和諧發展。

二、國外的住房保障措施及其效果

（一）英國的住房保障措施

2004年底英國政府通過了《2004年住房法》。這項法律就如何保障建有足夠的低收入家庭買得起的公共保障性住房、創建一個更加公正和有序的住房市場做出了一系列行之有效的方案規定。

“分享式產權購房計劃”是英國政府實施的一項切實可行的保障性住房政?！胺窒硎疆a權購房計劃”的成功之處在于可以幫助租住公共住房者，沒有房屋居住者或者第一次購買房子的用戶購買住房，并為其提供一個積累財富的機會。該計劃預計能夠幫助至少10萬家庭解決住房問題。計劃中有三種分享式產權購房產品:一是現有公房的實際租戶用較低的價格購買其承租公房的部分產權；二是新的購買者出售新建公房的部分產權;三是公開市場購房,通過產權貸款的折扣，使得用戶用折扣過的價格購買商品房。買房者和售房人共享房屋的產權。

（二）日本的住房保障措施

日本住房保障措施主要有廉租房保障制度，城市低價出售住房制度，住宅金融公庫建房和住房保障支持政策。日本政府的保障特色在于不僅重視其本身住房的發展規劃，而且重視住房建設的劃區管理。都市型標準房和一般型標準房就是因地制宜的規劃住房建設的成果。日本的住房保障措施的組織形式為土地由地方政府提供，資金由國家財政支持。地方政府負責保障房的組織籌備和運營管理，并以出租的方式提供給滿足條件的居民。此外，日本政府對于保障性住房的資格審查很嚴格。比如必須滿足入住條件中規定的收入范圍。并且，規定入住3 年后將再次調查入住者的經濟收入情況，對不滿足規定要求的住戶提高房租或退房。

三、我國的住房保障措施及存在的問題

（一）我國的住房保障措施

中國的發展重心逐步向城市化靠攏，大量的農村人口涌入城市，而他們在經濟上處于弱勢，不能滿足自身的住房需求。是否能夠處理好這部分人群的住房問題將影響到社會的安定和和諧發展。因此，政府實行了一系列住房保障措施，包括住房公積金，住房貨幣補貼，經濟適用住房，廉租房，二限房，公共租賃住房。

（二）我國住房保障制度存在的問題

1、當政府集中注意力于低收入家庭的住房問題時，往往容易忽略中等收入的家庭，他們也是住房問題上的弱勢群體，但卻不能享受政府推出的相關政策，這其中工薪階層尤為突出。2、保障性住房稀少。雖然國家正在努力推行保障性住房的建設，但真正的落實還是阻力重重。其中最大的阻力就是政策性住房的建設項目受到來自商品房的壓力，導致保障性住房的建設進度拖延。3、保障性資金緊張。商品房的開發將給地方政府帶來收益，而保障性住房不僅不能帶給政府收益，還需要政府給與相應優惠措施。相比之下，地方政府更愿意給商品性住房提供土地和政策和資金上的支持。4、保障性政策難推行。中央政府大力推行保障性住房，但是各級政府對保障性住房的組織建設力度大打折扣，惠民利民政策得不到根本性的重視。廉租房和經濟適用房建設的步伐緩慢，準入標準界定不清晰，實行時存在腐敗現象。5、保障性機構弱化。由于住房保障制度的推行舉步維艱，相應工作無法推行下去，導致從事相關行業的人員沒有相關業務。住房保障機構從業人員被削減，形成惡性循環。

四、國內外對比分析后對中國住房保障制度的啟示

1、盡快完善住房保障制度的相關法律法規。政府作為實施保障性住房措施的主題具有絕對的主體作用，完善相關法律法規可以為政府實施相關政策提供有力的法律保護和法律支持，提升政府在實施相關措施時住房保障制度作為一項重要的社會政策,需要有效的法律支持。英國的住房保障措施的實施效果尤為突出，英國公民的居住水平在歐洲處于較高水平的很大一部分原因是英國完善法律的支持。反思我國在實施過程中出現的一系列問題，參考英國的成功案例，我國保障體制存在的問題是缺少一部專門的法律對住房保障措施實施過程中的問題提供法律依據和進行法律約束。有了法律強有力的約束，即使地方政府追求自身的稅收利益也不能耽誤住房保障措施的組織建設步伐，有效地避免了中央政府推行的政策打折扣實行。這將有效地保障建設廉租房等保障性住房的資金支持，分散政府資金，減少面子工程數量。

2、借鑒分享式產權購房計劃的經驗,我國可以實施原理一致，類似的保障性住房政策來解決我國的住房難問題。為此,我們可以設計了三種分享產權形式的購房產品:經濟適用住房出售、廉租住房出售和置業資助貸款。出售方式都不是傳統意義上的全部產權的出售，而是部分產權，這樣的價格會相對比較低廉一些，等購房者經濟條件稍好一些后可以逐步買下剩下的產權，相當于另一種方式的分期付款。

3、成立專門負責實施保障性住房的組織建設及有關保障性住房的資金鏈籌集的機構。借鑒國外的經驗，可以將從事住房保障部門的這些相關部門隔離出來，進行重組，形成新的專門實施社會保障制度的機構。此專門機構將具有金融職能，并且可以根據自身業務的特點制定相應的運營模式，更好地適應市場，滿足住房保障措施實施的需求。

參考文獻

[1] 錢瑛瑛.《中國住房保障政策研究》，《中國房地產》2003 年第 8 期，P57-P60.

[2] 孫淑芬.《日本、韓國住房保障制度及對我國的啟示》，財經問題研究，2011，第 8 期.

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