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房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目設(shè)計(jì)范文第1篇

近些年來，隨著城市化水平的不斷提高，我國房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)得到了極大程度的發(fā)展。在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中，設(shè)計(jì)優(yōu)化與工程管理是兩項(xiàng)重要工作。文章首先針對房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目設(shè)計(jì)優(yōu)化與工程管理的案例進(jìn)行了簡要的闡述，繼而在此基礎(chǔ)上提出了一系列完善上述兩項(xiàng)工作的措施，希望通過文章的論述，能夠?yàn)槲覈康禺a(chǎn)行業(yè)設(shè)計(jì)水平以及工程管理水平的進(jìn)一步提高提供基礎(chǔ)性的保證，同時(shí)也為我國房地產(chǎn)領(lǐng)域整體的進(jìn)步提供基礎(chǔ)。

關(guān)鍵詞：

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目；設(shè)計(jì)優(yōu)化；工程管理；案例

社會(huì)的不斷進(jìn)步使得人們對于各行各業(yè)的要求都開始不斷提高，對于房地產(chǎn)行業(yè)同樣如此，當(dāng)前，人們對于居住環(huán)境的要求已經(jīng)不僅僅局限于滿足居住的功能，同時(shí)還要具備一定程度的新穎性以及藝術(shù)性，與此同時(shí)，對于工程的質(zhì)量也提出了更高的要求，這就為房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)過程以及工程管理過程增加了難度，為使上述兩項(xiàng)工作的效果能夠得到保證，一部分房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目已經(jīng)采取了相應(yīng)的措施，同時(shí)也取得了較為顯著的效果，對案例的分析能夠?yàn)槠渌康禺a(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目建設(shè)提供參考，同時(shí)也就能夠最大程度的滿足社會(huì)對于房地產(chǎn)行業(yè)的要求。

一、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目設(shè)計(jì)優(yōu)化與工程管理案例分析

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)過程十分復(fù)雜，同時(shí)也需要經(jīng)歷較多的步驟才能完成，具體而言，在設(shè)計(jì)正式開始之前，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須要向設(shè)計(jì)單位提供綱領(lǐng)性的文件，這些文件需要能夠有效的證明開發(fā)商對這一片土地具有開發(fā)資格，所需要提供的文件包括城市規(guī)劃以及三廢治理建設(shè)條件和要求等很多種，只有上述文件齊全，設(shè)計(jì)單位才能夠接手設(shè)計(jì)工作。設(shè)計(jì)人員在對項(xiàng)目進(jìn)行具體設(shè)計(jì)的過程中，需要對項(xiàng)目的概況得到了解，此時(shí)，開發(fā)企業(yè)必須要向設(shè)計(jì)單位提供有關(guān)結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)以及消防設(shè)計(jì)等方面的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，只有這樣，設(shè)計(jì)單位才能正式開始設(shè)計(jì)。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的工程管理工作也十分重要，管理過程需要房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、負(fù)責(zé)管理工作的有關(guān)人員以及設(shè)計(jì)人員三者之間的配合才能很好的完成，在管理過程中，三者就工程管理的意見必須達(dá)到一致和統(tǒng)一，否則，一旦三者之間出現(xiàn)矛盾，工程的工期必定會(huì)受到影響。同時(shí)，針對工程中出現(xiàn)的問題，三者也必須要共同解決，這樣才能保證工程能夠更加順利的完成。以下文章主要對房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目設(shè)計(jì)優(yōu)化與工程管理的案例進(jìn)行了分析：

1.樁基的設(shè)計(jì)優(yōu)化與管理。

樁基是房地產(chǎn)工程施工過程中存在的一個(gè)主要問題。在某房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中，根據(jù)國家對于樁基設(shè)計(jì)的標(biāo)準(zhǔn)，設(shè)計(jì)過程需要對受力進(jìn)行計(jì)算，而在案例項(xiàng)目中，由于無法準(zhǔn)確的判斷出灰?guī)r石埋深，因此對于受力的計(jì)算便會(huì)十分困難，為了使計(jì)算結(jié)果的準(zhǔn)確性能夠得到提高，案例項(xiàng)目將對于摩阻力的計(jì)算作為了得到結(jié)果的主要依據(jù)。具體得出的摩阻力結(jié)果越為1600kN，在這一基礎(chǔ)上，案例項(xiàng)目將樁基的數(shù)量設(shè)置為了510根，并將有效樁長控制在了一定的范圍內(nèi)，從而使樁基設(shè)計(jì)得到了優(yōu)化，為施工質(zhì)量的保證奠定了基礎(chǔ)。

2.供電系統(tǒng)的優(yōu)化設(shè)計(jì)。

在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中，對于供電系統(tǒng)的設(shè)計(jì)十分重要。針對供電系統(tǒng)的設(shè)計(jì)過程，我國有關(guān)部門同樣給出了具體的規(guī)定，但在全國范圍內(nèi)，并沒有一個(gè)可以靈活運(yùn)用的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)去供設(shè)計(jì)人員選擇，因此，為了避免設(shè)計(jì)中存在錯(cuò)誤，大部分設(shè)計(jì)人員都會(huì)采用保守的設(shè)計(jì)方法去完成供電系統(tǒng)的設(shè)計(jì)過程。案例項(xiàng)目屬于新建的住宅小區(qū)的供電系統(tǒng)設(shè)計(jì)，在設(shè)計(jì)過程中，受種種原因的影響，供電系統(tǒng)的設(shè)計(jì)過程必須要由多個(gè)設(shè)計(jì)單位的共同參與來完成。例如，對10kV變電所的設(shè)計(jì)需要由供電局來完成，而針對小區(qū)中園林景觀的供電，則需要由景觀設(shè)計(jì)企業(yè)來完成，這就對各企業(yè)之間工作的協(xié)調(diào)性提出了要求。在案例項(xiàng)目對供電系統(tǒng)的具體設(shè)計(jì)過程中，各單位之間在協(xié)調(diào)性方面出現(xiàn)了問題，由于小區(qū)各個(gè)部分施工時(shí)間不一致，因此各單位之間很可能會(huì)出現(xiàn)配合失誤的現(xiàn)象。此時(shí)，對于整體的供電方案的設(shè)計(jì)便開始顯得尤為重要。案例項(xiàng)目的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將各個(gè)需要對電力系統(tǒng)進(jìn)行設(shè)計(jì)的項(xiàng)目情況以及各設(shè)計(jì)部門的情況進(jìn)行了綜合，同時(shí)結(jié)合施工當(dāng)?shù)氐臍夂蚯闆r以及總的用電情況，對供電方案進(jìn)行了整體上的設(shè)計(jì)，并在眾多設(shè)計(jì)結(jié)果中，選擇出了一種最為適合當(dāng)前項(xiàng)目情況的方案，并將其提供給了各設(shè)計(jì)部門，使設(shè)計(jì)部門及時(shí)不在同一時(shí)間對供電系統(tǒng)進(jìn)行設(shè)計(jì)，也能夠從整體上了解到整個(gè)方案，從而實(shí)現(xiàn)了對小區(qū)電力系統(tǒng)的優(yōu)化設(shè)計(jì)與管理。

3.供熱系統(tǒng)的優(yōu)化設(shè)計(jì)。

在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目設(shè)計(jì)過程中，對于供熱系統(tǒng)的設(shè)計(jì)也屬于一項(xiàng)基礎(chǔ)性的設(shè)計(jì)，鑒于當(dāng)前社會(huì)對于可持續(xù)發(fā)展理念的堅(jiān)持，在供熱系統(tǒng)的設(shè)計(jì)過程中也必須要堅(jiān)持這一理念。案例企業(yè)在對供熱系統(tǒng)的設(shè)計(jì)過程中，堅(jiān)持使用太陽能熱水器，充分的堅(jiān)持了可持續(xù)發(fā)展的理念。案例項(xiàng)目主要應(yīng)用了35W單晶硅的太陽能電池板作為了主要設(shè)備，這一類型的電池板主要以光控作為開光，即在存在光源的時(shí)候，電池板變會(huì)開啟并運(yùn)行，而一旦光源消失，電池板也會(huì)自動(dòng)關(guān)閉。35W單晶硅的太陽能電池板能夠在零下四十?dāng)z氏度到零上其實(shí)攝氏度的環(huán)境下工作四到六個(gè)小時(shí)，但需要注意的是，其工作時(shí)間也會(huì)隨著空氣溫度的變化而變化，在連續(xù)的陰雨天氣，電池板連續(xù)工作的時(shí)間必定會(huì)減少。案例項(xiàng)目對于供熱系統(tǒng)的設(shè)計(jì)充分達(dá)到了集經(jīng)濟(jì)效益與環(huán)保效益為一體的要求，成為了當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目設(shè)計(jì)過程中一個(gè)重點(diǎn)參考的對象。

二、完善房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目設(shè)計(jì)優(yōu)化與工程管理過程的措施

從上述案例中可以看出，當(dāng)前我國的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目在設(shè)計(jì)以及工程管理過程中，其工作效果均得到了優(yōu)化，為了使上述兩項(xiàng)工作能夠更加完善，可以通過以下措施來實(shí)現(xiàn)：首先，保證施工企業(yè)的資質(zhì)以及施工人員的素質(zhì)十分重要。具備相應(yīng)資質(zhì)的施工企業(yè)，其施工質(zhì)量以及施工效果也能夠得到有效的保證，而施工人員的素質(zhì)則從根本上決定著房地產(chǎn)工程整體的施工質(zhì)量，因此，在對施工企業(yè)進(jìn)行選擇的過程中，一定要對其資質(zhì)進(jìn)行考察，要嚴(yán)格準(zhǔn)入制度，而在施工人員的選拔過程中，也要對其理論以及實(shí)踐素質(zhì)進(jìn)行考察，這樣才能最大程度的滿足社會(huì)對于房地產(chǎn)工程質(zhì)量的要求。其次，要從工程施工前、施工中以及施工后三個(gè)角度對工程進(jìn)行設(shè)計(jì)與管理。在工程施工前，要做好相應(yīng)的準(zhǔn)備工作，對此，主要需要做的包括對施工地點(diǎn)的考察以及對施工圖紙的繪制等，在上述工作完成之后，才能正式開始施工。在工程施工過程中，為保證設(shè)計(jì)以及管理工作的優(yōu)化，一定要在保證設(shè)計(jì)人員與管理人員專業(yè)素質(zhì)的同時(shí)，去做好監(jiān)督工作，且完善與落實(shí)責(zé)任制，以更好的保證工程施工的順利進(jìn)行。最后，在工程施工完成之后，要做好質(zhì)量的檢驗(yàn)工作以及收尾工作，一旦發(fā)現(xiàn)問題，要及時(shí)的對其進(jìn)行處理。

三、結(jié)語

在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中，做好設(shè)計(jì)工作以及工程管理工作十分重要。針對上述兩方面工作，我國存在很多企業(yè)均取得了良好的效果。設(shè)計(jì)優(yōu)化與工程管理工作要融入到設(shè)計(jì)過程的每一個(gè)階段，這是保證整個(gè)工程設(shè)計(jì)與管理效果的基礎(chǔ)。完善上述兩項(xiàng)工作是社會(huì)對于房地產(chǎn)行業(yè)的主要要求，為使這一目的能夠達(dá)成，可以通過保證施工企業(yè)的資質(zhì)以及施工人員的專業(yè)素質(zhì)來實(shí)現(xiàn)，同時(shí)還要將上述兩項(xiàng)工作融入到施工前、施工中以及施工后三個(gè)階段，以最大程度的保證施工效果。

作者：高峰 單位：西安翻譯學(xué)院

參考文獻(xiàn)：

[1]錢永峰;李瑜萍.房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目設(shè)計(jì)優(yōu)化與工程管理的案例分析與實(shí)務(wù)研究[J].工程建設(shè)與設(shè)計(jì),2008(04):120-123.

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目設(shè)計(jì)范文第2篇

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目是房地產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)中最基本、最主要的土地開發(fā)和房屋建設(shè)行為，是房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)最直接、最主要的生產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)。它具有全面系統(tǒng)性、長期性、高風(fēng)險(xiǎn)性和高回報(bào)性等特點(diǎn)。因此，加強(qiáng)項(xiàng)目開發(fā)成本管理，對于提高企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益，增加項(xiàng)目利潤最大化有著重要的意義。

1房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的特點(diǎn)分析

（1）通常情況下，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的對象是建筑物群或者是一些公共建筑，這需要大量的資金支撐，可見，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目屬于高投入的一項(xiàng)活動(dòng)。就拿普通的住宅小區(qū)來說，少說也要幾千萬元的資金，多則甚至達(dá)幾億。而且，縱觀房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的整個(gè)流程涉及多個(gè)方面：投資決策、規(guī)劃設(shè)計(jì)、征地、施工、驗(yàn)收等。一般小規(guī)模的住宅區(qū)至少需要3年至4年，大規(guī)模的住宅區(qū)需要近10年或者更久。

（2）房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資多，回報(bào)率高，許多商家及企業(yè)往往都會(huì)被其高投資、高回報(bào)率所吸引。但是，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的周期較長，每個(gè)環(huán)節(jié)都會(huì)遭受不確定性的市場競爭，企業(yè)需要承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)自然也不小，會(huì)涉及：供求風(fēng)險(xiǎn)、政策風(fēng)險(xiǎn)、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)以及意外風(fēng)險(xiǎn)等。

2房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段成本控制的意義

房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)共分為四個(gè)階段：策劃階段、設(shè)計(jì)階段、施工階段和保修階段。統(tǒng)計(jì)資料表明：設(shè)計(jì)階段節(jié)約投資的可能性為88%，而施工階段節(jié)約投資的可能性只有12%。按價(jià)值工程的理論來說，加大設(shè)計(jì)費(fèi)用的投入可以降低建設(shè)項(xiàng)目的成本，即增加10%的設(shè)計(jì)費(fèi)可以節(jié)約5%的總工程造價(jià)。很顯然，項(xiàng)目設(shè)計(jì)的優(yōu)劣不僅影響著建設(shè)費(fèi)用的多少還有建設(shè)工期的長短，而且還影響項(xiàng)目的使用價(jià)值和投資收益。因而設(shè)計(jì)階段對項(xiàng)目投資的影響最大。科學(xué)合理的設(shè)計(jì)，可有效降低工程造價(jià)，也決定了公司開發(fā)項(xiàng)目的成敗。所以要做好項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段的成本管理，從而有效的控制工程的投資。

3房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的成本管理對策

31加強(qiáng)規(guī)劃設(shè)計(jì)階段的成本管理。

對于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目而言，規(guī)劃設(shè)計(jì)對于項(xiàng)目的投資效益起到直接的影響作用，在項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)階段，從場地選擇，總平面布局規(guī)劃到平面形狀、層數(shù)、層高、建筑面積、建筑結(jié)構(gòu)以及到結(jié)構(gòu)部件的設(shè)計(jì)和選擇都應(yīng)多種方案的比較和選擇，采用適當(dāng)?shù)姆治龇椒ā⑷鐑r(jià)值分析方法，選用技術(shù)先進(jìn)、經(jīng)濟(jì)合理的最佳設(shè)計(jì)方案并加以優(yōu)化。

32加強(qiáng)初步設(shè)計(jì)階段的成本管理。

初步設(shè)計(jì)完成后，房地產(chǎn)開發(fā)公司技術(shù)人員要認(rèn)真審查方案，比對分析，不宜過分依賴于設(shè)計(jì)方。這一階段十分重要，著重應(yīng)審查的是設(shè)計(jì)方案是否達(dá)到所要求的各項(xiàng)技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，整個(gè)設(shè)計(jì)思路是否經(jīng)濟(jì)合理。一是布局是否合理，比如戶型，是否充分考慮最大限度上滿足現(xiàn)代人們的日常生活居住的需要；再如環(huán)境配套設(shè)施，是否從“以人為本”作考慮。這兩點(diǎn)都是影響房屋銷售的主要因素，因?yàn)楝F(xiàn)在大部分購房者對戶型和居住環(huán)境很看重，甚至超過了對價(jià)格的關(guān)注。二是經(jīng)濟(jì)性是否合理，比如建筑設(shè)計(jì)時(shí)可將功能分區(qū)相對集中，盡量避免不必要的裝飾及過多的懸挑，建筑尺寸盡量采用經(jīng)濟(jì)尺寸；另外在環(huán)境配套上要做到經(jīng)濟(jì)實(shí)用、美觀舒適，不求奢華但求新穎。在全面審查后，各項(xiàng)技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)對設(shè)計(jì)方案提出合理化的更正及修改，盡可能做到詳盡周到，避免設(shè)計(jì)返工；對修改后的設(shè)計(jì)方案要重新進(jìn)行成本預(yù)算并再與目標(biāo)成本進(jìn)行對照，這樣做的目的是避免超預(yù)算設(shè)計(jì)。

33加強(qiáng)施工圖設(shè)計(jì)階段審核工作。

初步設(shè)計(jì)階段成本控制目標(biāo)一經(jīng)確定，施工圖設(shè)計(jì)階段應(yīng)該嚴(yán)格遵循。房地產(chǎn)公司技術(shù)人員應(yīng)對施工圖設(shè)計(jì)圖紙認(rèn)真審核，并與形成的限額設(shè)計(jì)指標(biāo)一一對照，一是審核施工圖的合理性和工藝技術(shù)的成熟性，避免在施工階段進(jìn)行重大變更，降低項(xiàng)目的一次性投入；二是審核施工圖設(shè)計(jì)的材料、設(shè)備的適用性，房地產(chǎn)企業(yè)要建立價(jià)格信息網(wǎng)絡(luò)，要注重各項(xiàng)材料、設(shè)備的定位與樓盤的品質(zhì)是否一致，是否經(jīng)濟(jì)合理；三是審核施工圖設(shè)計(jì)圖紙的經(jīng)濟(jì)性，設(shè)計(jì)概算要翔實(shí)具體，避免因設(shè)計(jì)概算缺項(xiàng)漏項(xiàng)而增加變更成本。一旦施工圖設(shè)計(jì)成本超過目標(biāo)成本，必須認(rèn)真分析產(chǎn)生差異的主要原因及主要部位，對施工圖的相關(guān)內(nèi)容進(jìn)行必要的修改，修改后的施工圖設(shè)計(jì)在下一階段具體實(shí)施。

34完善設(shè)計(jì)招標(biāo)機(jī)制。

擇優(yōu)選擇設(shè)計(jì)單位以及設(shè)計(jì)方案，是設(shè)計(jì)階段控制項(xiàng)目成本的關(guān)鍵。公開、公平、公正的競爭，對設(shè)計(jì)單位起到鞭策的作用，設(shè)計(jì)單位為了贏得市場，必會(huì)以技術(shù)先進(jìn)、經(jīng)濟(jì)合理的設(shè)計(jì)方案參與競爭。從而提高設(shè)計(jì)質(zhì)量，有效的控制項(xiàng)目成本。同時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在編制招標(biāo)文件時(shí)對項(xiàng)目的投資和功能要有明確的要求，要有合理的評價(jià)標(biāo)準(zhǔn)和評價(jià)方法，設(shè)計(jì)單位投標(biāo)時(shí)也必須將方案和投資結(jié)合起來作為投標(biāo)文件的組成部分，中標(biāo)后可作為方案優(yōu)化的依據(jù)，供房產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行參考。

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目設(shè)計(jì)范文第3篇

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)開發(fā)；住宅項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理

近些年來，隨著市政工程、樓盤項(xiàng)目等基礎(chǔ)城市化建設(shè)進(jìn)程步伐的加快，項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)管理及設(shè)計(jì)管理等經(jīng)濟(jì)學(xué)科被廣泛地應(yīng)用到這些產(chǎn)業(yè)中，主要用于對住宅質(zhì)量、功能的管理以及協(xié)調(diào)管理等。據(jù)業(yè)內(nèi)人士陳述，房地產(chǎn)開發(fā)過程中對住宅項(xiàng)目的設(shè)計(jì)管理是該房地產(chǎn)業(yè)能否正常運(yùn)營的關(guān)鍵，離開設(shè)計(jì)管理，住宅的建造將寸步難行。為了加快房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，提高我國的綜合國力，必須從對住宅的設(shè)計(jì)管理入手，并漸漸深入，掌握發(fā)展中的主旨。這篇文章是根據(jù)我多年的工作經(jīng)驗(yàn)總結(jié)出的一些相關(guān)問題和改革措施，希望能引起人們的重視。

一、我國房地產(chǎn)項(xiàng)目對住宅前期設(shè)計(jì)管理的現(xiàn)存問題分析

眾所周知，住宅前期的設(shè)計(jì)管理就是指在施工之前對整個(gè)工程從頭到尾的預(yù)算，以及在開展此項(xiàng)目過程中的相應(yīng)管理措施，它在整個(gè)工程中占領(lǐng)著及其重要的地位。就房地產(chǎn)項(xiàng)目本身而言，在對住宅的前期設(shè)計(jì)過程當(dāng)中必須嚴(yán)格按照相關(guān)的規(guī)定和社會(huì)的發(fā)展趨勢進(jìn)行，同時(shí)還應(yīng)綜合考慮所在城市的發(fā)展，這樣才能使房地產(chǎn)企業(yè)穩(wěn)定發(fā)展。根據(jù)相關(guān)研究結(jié)果顯示，目前我國大部分地區(qū)雖然已經(jīng)在極力發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)，并取得了可喜的成就，但是與其他發(fā)達(dá)國家相比，仍存在較大的落差，而且導(dǎo)致該現(xiàn)象的主要原因是管理者對住宅的前期設(shè)計(jì)管理不夠到位，甚至持有一些錯(cuò)誤的觀點(diǎn)。為了使房地產(chǎn)事業(yè)有進(jìn)一步的發(fā)展，首先必須要深刻認(rèn)識(shí)到目前該領(lǐng)域存在的問題。以下是對現(xiàn)在我國房地產(chǎn)項(xiàng)目對住宅前期設(shè)計(jì)管理的現(xiàn)存問題分析：

（一）開發(fā)前期設(shè)計(jì)中對住宅場地的選擇與判斷失誤

目前，由于市場間極大的競爭力，許多現(xiàn)行的房地產(chǎn)在開發(fā)前期對正在進(jìn)行的項(xiàng)目規(guī)劃和設(shè)計(jì)時(shí)，為了節(jié)省時(shí)間和金錢，并沒有對住宅所在區(qū)域的地理位置和周邊的環(huán)境詳細(xì)觀察和全面調(diào)查，而是派一些缺乏專業(yè)水平的工作人員粗略走訪，造成住宅結(jié)構(gòu)的不合理規(guī)劃。比如，有些房地產(chǎn)公司由于缺乏考察，在自然景觀附近或城市的中心建立較為高檔的單體別墅。從公司的個(gè)體角度來看，這有利于提高其自身利益。但是，從城市的整體規(guī)劃來看，這樣做反而影響了“宜居”思想的傳播，不僅使城市得不到美化，更重要的是占用了大量土地，降低了土地的利用率。

（二）住宅設(shè)計(jì)前缺乏對市場和目標(biāo)客戶群的調(diào)查和分析

為人們營造舒適的居住環(huán)境是建筑業(yè)中應(yīng)遵守的首要原則，負(fù)責(zé)人在修建新的樓房之前必須掌握當(dāng)時(shí)的市場情況，主要包括當(dāng)前社會(huì)流行的住宅結(jié)構(gòu)和客戶群對住宅環(huán)境的需求。其次，還要對未來的市場進(jìn)展?fàn)顩r作出預(yù)測，以便設(shè)計(jì)出能夠長久居住的樓房只有這樣。房地產(chǎn)公司才能保證正常運(yùn)營。然而，根據(jù)目前的房地產(chǎn)發(fā)展情況來看，大多數(shù)公司并未遵守這類原則，很多國內(nèi)的房地產(chǎn)項(xiàng)目在進(jìn)行定位的初級階段，僅僅考慮了初期市場，缺乏對市場的預(yù)期分析，這種失誤直接導(dǎo)致了住宅只限于短期居住的現(xiàn)象，許多花費(fèi)巨大的項(xiàng)目并不能長期被利用。除此之外，房地產(chǎn)在開展項(xiàng)目之前缺乏對客戶群的深入了解，他們無法準(zhǔn)確掌握人們真正需要的住宅類型及適應(yīng)當(dāng)代人居住的住宅周邊環(huán)境。

二、住宅項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理在房地產(chǎn)開發(fā)中的指導(dǎo)意義及重要價(jià)值

在房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展過程中，對建筑項(xiàng)目進(jìn)行設(shè)計(jì)管理有著極其重要的作用和意義，它在建筑業(yè)的發(fā)展歷程中始終占據(jù)著不可忽視的地位。下面主要從兩方面進(jìn)行闡述：

一方面，對建筑項(xiàng)目進(jìn)行合理設(shè)計(jì)能夠使其更具有實(shí)用價(jià)值，并滿足大眾的要求。一般，建筑的最終結(jié)果是由眾多專業(yè)人士的共同努力得來的，在此過程中集結(jié)了無數(shù)工程師的結(jié)晶。如果在實(shí)施某項(xiàng)工程之前能夠提前進(jìn)行安排和規(guī)劃，根據(jù)工程師的個(gè)人特點(diǎn)讓其負(fù)責(zé)適合自己的工作，將會(huì)更有于項(xiàng)目的開展。同時(shí)，該設(shè)計(jì)也會(huì)提高住宅的實(shí)用價(jià)值，能被大眾所接受。另一方面，在項(xiàng)目開展之前各部門對該項(xiàng)目進(jìn)行詳細(xì)的交流和討論，并設(shè)計(jì)一定的計(jì)劃，能夠?yàn)楹髞碚麄€(gè)工程的開展及控制奠定一定的基礎(chǔ)。比如在工程設(shè)計(jì)的初級階段，設(shè)計(jì)人員的介入不僅能夠充分調(diào)動(dòng)人員的流動(dòng)性，而且能夠更加使項(xiàng)目的管理順利進(jìn)行。

三、房地產(chǎn)開發(fā)中住宅項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理的具體措施探索

項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理在房地產(chǎn)開發(fā)中占領(lǐng)著如此重要的作用，我國相關(guān)政府部門和機(jī)構(gòu)必須加大管理力度，設(shè)法改變目前房地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理的現(xiàn)存問題，為房地產(chǎn)事業(yè)的發(fā)展奠定基礎(chǔ)。以下是我根據(jù)當(dāng)代社會(huì)房地產(chǎn)住宅項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理中體現(xiàn)的不足之處提出的幾點(diǎn)可行措施：

（一）做好對房地產(chǎn)市場的發(fā)展規(guī)律的研究和分析

自古以來，房地產(chǎn)的發(fā)展就有其自身的特殊規(guī)律，在日常工作中對房地產(chǎn)市場的考察要從宏觀和微觀兩方面入手進(jìn)行討論。宏觀方面，在經(jīng)濟(jì)全球化的當(dāng)今時(shí)代，工作人員要及時(shí)觀察全球的房地產(chǎn)市場變化，并根據(jù)市場狀況對自己的項(xiàng)目做出及時(shí)的調(diào)整，設(shè)計(jì)出適應(yīng)時(shí)代潮流的建筑規(guī)劃和住宅。微觀方面，施工人員在開展項(xiàng)目之前要對住宅地的周邊環(huán)境進(jìn)行詳細(xì)考察，注意該地區(qū)的發(fā)展態(tài)勢，合理規(guī)劃住宅地，提高城土地的利用率。

（二）提前建立完善的項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理體制，確保工程順利進(jìn)行

擁有完整的管理體制是房地產(chǎn)項(xiàng)目順利開展的基礎(chǔ)。在啟動(dòng)某項(xiàng)工程之前，首先要對其進(jìn)行詳細(xì)的計(jì)劃，其中最重要的是設(shè)置完善的管理體系。房地產(chǎn)公司的相關(guān)部門必須嚴(yán)格把守自己的崗位，為工程師即將進(jìn)行的項(xiàng)目制定合理的體制，明確施工過程中應(yīng)遵守的相關(guān)法則和注意事項(xiàng)，這樣能夠使工程的順利進(jìn)行得到保障。

（三）做出合理的預(yù)算，對住宅的質(zhì)量和功能進(jìn)行嚴(yán)格設(shè)計(jì)

無論何種企業(yè)，決定其能否順利進(jìn)行的首要條件是是否擁有足夠的資金，充足的資金能使公司正常運(yùn)轉(zhuǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)更是如此，缺乏資金，該類企業(yè)將無從下手。因此，在住宅項(xiàng)目的開發(fā)過程中，首先必須提前對工程做出合理的預(yù)算，盡量減少施工過程中的不必要浪費(fèi)，并準(zhǔn)備充足的資金，確保企業(yè)順利運(yùn)轉(zhuǎn)。另外，在對住宅進(jìn)行設(shè)計(jì)的過程中要尤其注意對其質(zhì)量和功能的規(guī)劃，既要使人們的安全得到保障，同時(shí)還要能夠滿足人類的需求，使其功能多樣化，將“宜居”的思想有機(jī)結(jié)合到住宅的設(shè)計(jì)中。

四、小結(jié)

總而言之，在改革開放的新時(shí)期，房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)會(huì)日趨頻繁，市場競爭也會(huì)愈加激烈。要想使我國房地產(chǎn)業(yè)和建筑業(yè)能夠更加長久的存在于市場中，政府必須加大管理力度，盡量避免目前房地產(chǎn)項(xiàng)目中的類似問題，并頒布嚴(yán)格的規(guī)章制度，確保住宅的質(zhì)量安全和功能多樣。另外，在住宅設(shè)計(jì)的過程中要全面考慮可能遇到的問題，并設(shè)法解決，為我國綜合國力的提高增磚添瓦！

參考文獻(xiàn)

[1]史賢戈；房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理[J]； 科技資訊； 2008年23期

[2]吳狄川； 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理[J]； 中國高新技術(shù)企業(yè)；2008年10期

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目設(shè)計(jì)范文第4篇

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā)；設(shè)計(jì)優(yōu)化；技術(shù)管理；

中圖分類號：F293.33文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼： A 文章編號：

1.項(xiàng)目優(yōu)化理論及實(shí)例

1.1 房地產(chǎn)項(xiàng)目優(yōu)化管理理論

房地產(chǎn)項(xiàng)目優(yōu)化管理就是圍繞工程成本控制這一主題，在“安全可靠、技術(shù)先進(jìn)、經(jīng)濟(jì)合理”的原則下，結(jié)合理論、技術(shù)、經(jīng)驗(yàn)、科技等，對工程設(shè)計(jì)、施工技術(shù)方案的可行性、經(jīng)濟(jì)性進(jìn)行比較、分析和判斷，以求得工程成本經(jīng)濟(jì)合理，實(shí)現(xiàn)對社會(huì)技術(shù)資源進(jìn)行溝通、整合和利用。在結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)過程中，做好與建筑專業(yè)配合工作，積極參與項(xiàng)目設(shè)計(jì)各階段控制工作，把設(shè)計(jì)各階段的技術(shù)管理與工程成本控制落實(shí)到實(shí)處。規(guī)劃方案階段積極主動(dòng)參與規(guī)劃方案設(shè)計(jì)階段的技術(shù)管理，在為營銷、規(guī)劃、建筑服務(wù)的同時(shí)，對工程成本加以控制從結(jié)構(gòu)專業(yè)角度對方案提出建議。

1.2 設(shè)計(jì)優(yōu)化實(shí)例

下面就順德深業(yè)城的項(xiàng)目管理經(jīng)驗(yàn)，簡談設(shè)計(jì)優(yōu)化在房產(chǎn)成本控制中的重要性。

實(shí)例1：深業(yè)城項(xiàng)目7#，8#三十層，其建筑方案在高寬比、錯(cuò)層等方面超過國家結(jié)構(gòu)規(guī)范相關(guān)規(guī)定。需要首先做結(jié)構(gòu)整體模型振動(dòng)的試驗(yàn)，分析試驗(yàn)結(jié)果并確定結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)上的技術(shù)措施，再通過專家委員會(huì)的評審，這樣必然會(huì)增加項(xiàng)目開發(fā)時(shí)間及工程成本。結(jié)構(gòu)專業(yè)提出意見后，營銷和設(shè)計(jì)經(jīng)過綜合考慮，最后對方案進(jìn)行修改，使項(xiàng)目開發(fā)時(shí)間和工程設(shè)計(jì)成本得到控制。

實(shí)例2：順德深業(yè)城一期地下室。該地下室共5萬平方米，規(guī)劃設(shè)計(jì)方案中沒有考慮消防通道在地下室頂板上位置，為了隨意布置消防通道，設(shè)計(jì)院結(jié)構(gòu)工程師將消防車荷載滿鋪地下室頂板來進(jìn)行地下室設(shè)計(jì)，此做法使地下室及基礎(chǔ)工程設(shè)計(jì)成本大為增加。公司審圖時(shí)發(fā)現(xiàn)了此問題，建議建筑專業(yè)首先布置消防車通道，結(jié)構(gòu)專業(yè)再進(jìn)行地下室和基礎(chǔ)結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)。另外一個(gè)項(xiàng)目與此相反，規(guī)劃方案將消防車通道完全布置在社區(qū)地下室上。結(jié)構(gòu)專業(yè)提出完全可以結(jié)合社區(qū)外市政道路，最終減少了地下室結(jié)構(gòu)和基礎(chǔ)設(shè)計(jì)工程成本。

現(xiàn)階段，國內(nèi)設(shè)計(jì)單位對樁基礎(chǔ)承載力取值多參考地勘單位提出的建議值，再根據(jù)土壤物理指標(biāo)進(jìn)行理論計(jì)算而確定。通常設(shè)計(jì)單位確定樁承載力設(shè)計(jì)值比較保守，取值偏低，使得樁基承載力強(qiáng)度不能充分利用、樁基礎(chǔ)工程設(shè)計(jì)成本偏高。順德深業(yè)城樁基設(shè)計(jì)中，推廣以試樁的方法來確定單樁承載力設(shè)計(jì)值。結(jié)果顯示，這種設(shè)計(jì)值比理論計(jì)算結(jié)果高出20％以上，減少樁基礎(chǔ)工程成本支出20％以上。設(shè)計(jì)院選用靜壓Φ500，H=125,預(yù)應(yīng)力管樁。按地質(zhì)報(bào)告，樁承載力設(shè)計(jì)值定為180噸，按5%數(shù)量現(xiàn)場試樁，樁承載力設(shè)計(jì)值定提高為250噸，比以理論值180噸提高了38％。在樁布置采用靈活方法，同時(shí)選用Φ500，H=100, 樁承載力設(shè)計(jì)值定為180噸。用兩種樁型根據(jù)軸力，合理分配，在塔樓下采用H=125樁型，在裙樓處采用采用H=125樁型，避免承載力浪費(fèi)，取得了較好的經(jīng)濟(jì)效益。

由于地下室面積偏大、使工程成本偏高，所以對地下室的設(shè)計(jì)進(jìn)行了重點(diǎn)技術(shù)分析。在柱距布置、層高、半地下室或全地下室比較、消防車荷載取值等方面實(shí)現(xiàn)了有效控制。地下室采用扁柱形式，合理利用空間。佛山某公司5．2萬平方米地下室，公司對設(shè)計(jì)成果優(yōu)化調(diào)整，使設(shè)計(jì)成本每平方米減少59元，工程成本少支出300多萬元；深圳某公司2．5萬平方米人防地下室，從結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)角度優(yōu)化設(shè)計(jì)，取得170千克／平方米用鋼量的好成效。

小區(qū)地下室的頂板上都會(huì)放置1米多厚覆土以便綠化。設(shè)計(jì)人員對處于覆土上的消防通道的消防車荷載取值、受力分析，建議在進(jìn)行地下室結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)時(shí)考慮消防車荷載在覆土豎向擴(kuò)散作用。消防車荷載取值比“規(guī)范”值小于覆土厚度的倍數(shù)，一般在1～1.5倍，從而減少地下室和基礎(chǔ)工程設(shè)計(jì)成本，此建議已在許多項(xiàng)目的地下室結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)得以應(yīng)用，并取得較好經(jīng)濟(jì)效益。

2.上部建筑結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)技術(shù)管理

上部建筑面積大，對整體工程成本影響較大，其結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)技術(shù)管理與工程成本控制就顯得尤為重要。結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)主要依賴于設(shè)計(jì)單位結(jié)構(gòu)工程師，工程師有義務(wù)為業(yè)主負(fù)責(zé)，但在實(shí)際工作中，他們并沒有對設(shè)計(jì)的經(jīng)濟(jì)合理性負(fù)責(zé)，甚至加大鋼筋用量和混凝土強(qiáng)度等級。因此，如何使設(shè)計(jì)單位結(jié)構(gòu)工程師既保證結(jié)構(gòu)安全和品質(zhì)，又保證工程設(shè)計(jì)成本控制在一個(gè)合理范圍內(nèi)，是房地產(chǎn)企業(yè)設(shè)計(jì)技術(shù)管理人員職責(zé)的關(guān)鍵所在。

公司在加強(qiáng)上部建筑結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)技術(shù)管理工作中，取得了一定成效 。一期在初步設(shè)計(jì)中，13層、25層高塔樓用鋼量預(yù)估65千克／平方米、85千克／平方米，在技術(shù)管理參與下，甲方給出定額設(shè)計(jì)，設(shè)計(jì)單位對原結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)方案進(jìn)行調(diào)整后，使標(biāo)準(zhǔn)層用鋼量降至40千克／平方米、58千克／平方米以下，取得比較滿意結(jié)果。

3.現(xiàn)場工程技術(shù)管理實(shí)例

3.1碎石樁方案

某公司兩棟樓位于10米深回填土上，每棟建筑面積為3900平方米。樁基承載力設(shè)計(jì)值為45噸，扣除10米深回填土作用在單樁上負(fù)摩擦力的理論計(jì)算值36噸后，單樁承載力僅剩下9噸，必須對回填土地基進(jìn)行加固處理。經(jīng)過對幾個(gè)回填土地基處理方案可行性、經(jīng)濟(jì)性進(jìn)行比較，最終確定采用碎石樁處理方案。設(shè)計(jì)公司進(jìn)行施工圖設(shè)計(jì)，施工圖中的碎石樁數(shù)目為2051根，公司獨(dú)自對此方案進(jìn)行優(yōu)化。碎石樁數(shù)目減至332根，僅為設(shè)計(jì)公司的16％，工程成本減少84％，同時(shí)保證了工程進(jìn)度。

3.2空間剛架結(jié)構(gòu)方案

某公司為營銷策略先建了娛樂中心，環(huán)繞娛樂中心三面地下室工程是在該中心竣工后才開工的。娛樂中心三面離地下室距離2米左右，地下室開挖前對會(huì)所支護(hù)顯得極為重要。施工單位設(shè)計(jì)支護(hù)方案為直徑800毫米聯(lián)排灌注樁，入土坎固6米，懸挑6米，共計(jì)12米，灌注樁作為懸臂梁工作。由于土質(zhì)較差，對樁的堪固作用不會(huì)太大，公司對該方案提出在聯(lián)排灌注樁上部加設(shè)壓頂梁以保證聯(lián)排灌注樁共同工作。同時(shí)在娛樂中心3個(gè)側(cè)面壓頂梁之間設(shè)置水平鋼筋混凝土桁架為懸臂樁提供支點(diǎn)，如此，支護(hù)方案轉(zhuǎn)變成受力性能更好的空間剛架結(jié)構(gòu)。最終施工單位采納公司意見，對原設(shè)計(jì)方案進(jìn)行優(yōu)化，確保娛樂中心在地下室整個(gè)施工過程中安全可靠，萬無一失。

3.3多結(jié)構(gòu)結(jié)合的方案

某公司項(xiàng)目包括4棟高層、12棟小高層，建筑地僅4950平方米。這4950平方米地塊上的地質(zhì)情況極其復(fù)雜：上部土層液化嚴(yán)重、地下砂巖層深度變化急劇、地下有巖洞和土洞、砂巖層深度在8～35米間變化無規(guī)律。目前，16棟建筑分別采用了預(yù)制管樁、沖孔灌注樁、夯擴(kuò)樁以及由伐板、夯擴(kuò)樁、攪拌處理的復(fù)合地基3種基礎(chǔ)組合，共計(jì)4種基礎(chǔ)形式。如此復(fù)雜的地質(zhì)情況和采用多達(dá)4種的基礎(chǔ)類型，其技術(shù)管理難度可想而知。

3.4補(bǔ)樁方案再設(shè)計(jì)

某項(xiàng)目一期有8棟100米高層建筑，采用樁基礎(chǔ)。在工程樁檢測中發(fā)現(xiàn)樁基承載力僅為設(shè)計(jì)特征值的一半，經(jīng)復(fù)壓樁基承載力可達(dá)設(shè)計(jì)特征值80％。設(shè)計(jì)公司經(jīng)過技術(shù)溝通，對補(bǔ)樁方案進(jìn)行重新設(shè)計(jì)，最后確定補(bǔ)樁方案為每棟樓45根左右，8棟樓補(bǔ)樁總數(shù)減少320根。

4.結(jié)束語

節(jié)能降耗是企業(yè)的生存之本，所以房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)加強(qiáng)對結(jié)構(gòu)等專業(yè)工程技術(shù)管理工作，提高設(shè)計(jì)管理工作的系統(tǒng)性，使技術(shù)管理更加全面、專業(yè)、精細(xì)。從整體上增強(qiáng)競爭力，減少浪費(fèi)。

參考文獻(xiàn)

[1] 王剛.理論與實(shí)例結(jié)合分析房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目設(shè)計(jì)與工程管理[J].企業(yè)研究.2011(08).

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目設(shè)計(jì)范文第5篇

伴隨著全球經(jīng)濟(jì)一體化和我國加入WTO過渡期的結(jié)束，中國建筑市場將全面實(shí)施開放政策，具有中國特色的住宅開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目正面臨一場新的革命。成片開發(fā)的住宅小區(qū)面臨著從規(guī)劃設(shè)計(jì)、建筑設(shè)計(jì)、戶型設(shè)計(jì)、建材選用、特別是新型建材的選用，到功能和質(zhì)量等方面的要求越來越高。倡導(dǎo)以人為本、充分體現(xiàn)人性化，科學(xué)進(jìn)行品牌定位，從而提高住宅的品位。做為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，首要的要求是工期短，投資效益好。針對房地產(chǎn)企業(yè)的這些情況，必須對項(xiàng)目投資實(shí)施全過程有效的成本控制，從組織、技術(shù)、經(jīng)濟(jì)、合同與信息方面，挖掘潛力，降低成本，提高投資效益和社會(huì)效益。現(xiàn)結(jié)合自己的工作經(jīng)驗(yàn)，對影響工程造價(jià)比較大的設(shè)計(jì)階段工程造價(jià)控制，發(fā)表一點(diǎn)拙見，和廣大同一起研究探討。

關(guān)鍵詞：工程造價(jià) 設(shè)計(jì) 方案

中圖分類號：TU723文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼： A 文章編號：

1以設(shè)計(jì)階段為重點(diǎn)的工程造價(jià)前期控制

設(shè)計(jì)階段是房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制的關(guān)鍵和重點(diǎn)。工程設(shè)計(jì)對于擬建項(xiàng)目的工程質(zhì)量、建設(shè)周期、工程造價(jià)以及建成后能否獲得較好的經(jīng)濟(jì)效果起著決定性的作用。據(jù)有關(guān)專家分析，設(shè)計(jì)費(fèi)一般只相當(dāng)于壽命費(fèi)用的1%以下，但是它對工程造價(jià)的影響程度卻達(dá)到75%以上。當(dāng)一個(gè)工程項(xiàng)目的初步設(shè)計(jì)確定以后，大到工程規(guī)模、建設(shè)規(guī)劃、結(jié)構(gòu)形式和建筑標(biāo)準(zhǔn)，小到建筑用料、構(gòu)件配件和設(shè)備的種類型號及數(shù)量基本上被決定了，工程項(xiàng)目投資方案也基本定型。由此可見，設(shè)計(jì)質(zhì)量的好壞直接影響建設(shè)總費(fèi)用的多少及建設(shè)周期的長短，直接決定人力物力和財(cái)力的多少，科學(xué)合理的設(shè)計(jì)，可降低工程造價(jià)10~20% 。但在實(shí)際工作中，不少設(shè)計(jì)人員重技術(shù)及結(jié)構(gòu)，而不過多的考慮投資，任意提高安全系數(shù)或設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)，而對經(jīng)濟(jì)上的合理性考慮得較少，從根本上影響了項(xiàng)目成本的有效控制。

積極開展設(shè)計(jì)招標(biāo)，擇優(yōu)選擇設(shè)計(jì)單位。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)積極推行建筑方案與經(jīng)濟(jì)方案相結(jié)合的設(shè)計(jì)招標(biāo)方法，采取多家競標(biāo)，由專家評定小組采用科學(xué)的方法, 按照經(jīng)濟(jì)、適用、美觀的原則，以及技術(shù)先進(jìn)、功能全面、結(jié)構(gòu)合理、安全適用、滿足建設(shè)節(jié)能及環(huán)境等要求，綜合評定各設(shè)計(jì)方案優(yōu)劣，選出好的設(shè)計(jì)單位，這樣可促進(jìn)設(shè)計(jì)單位在項(xiàng)目總體布局、建筑造型、使用功能等方面開拓創(chuàng)新，在降低工程造價(jià)上下功夫，從而達(dá)到節(jié)約投資的目的。

運(yùn)用價(jià)值工程的理論來優(yōu)化設(shè)計(jì)方案。

同一個(gè)建設(shè)項(xiàng)目，不同的設(shè)計(jì)方案，就會(huì)產(chǎn)生不同的工程造價(jià)。設(shè)計(jì)人員與造價(jià)師共同參與價(jià)值工程，就可以避免在設(shè)計(jì)過程中只重視功能而忽視成本的傾向，在明確功能的前提下，發(fā)揮設(shè)計(jì)人員的創(chuàng)造精神，提出各種實(shí)現(xiàn)功能的方案，從中選取最合理的方案。這樣既保證了用戶所需功能的實(shí)現(xiàn)，又有效地控制了工程造價(jià)。

切實(shí)推行限額設(shè)計(jì)，健全設(shè)計(jì)經(jīng)濟(jì)責(zé)任制。

限額設(shè)計(jì)是以項(xiàng)目可行性研究報(bào)告的批復(fù)所確定的建設(shè)規(guī)模、建設(shè)內(nèi)容、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)為依據(jù)，在投資估算限額范圍內(nèi)進(jìn)行工程設(shè)計(jì)，以提高投資的經(jīng)濟(jì)效益。對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，在有限的資金條件下，通過項(xiàng)目建設(shè)實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益，涉及的任務(wù)就是合理確定工程標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)模，確保項(xiàng)目的實(shí)施完成，保護(hù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)利益。

當(dāng)前普遍存在設(shè)計(jì)不精、深度不夠的情況。這是增加工程造價(jià)的不確定因素。由于設(shè)計(jì)頻繁變更，給工程造價(jià)控制帶來一定難度。在整個(gè)設(shè)計(jì)過程中,設(shè)計(jì)人員與房地產(chǎn)企業(yè)的造價(jià)管理人員密切配合，即使提高可靠的工程基礎(chǔ)資料。依據(jù)開發(fā)經(jīng)驗(yàn)和類似工程的投資結(jié)算資料，提出有效的設(shè)計(jì)限額，對某個(gè)專業(yè)或某一部分突破造價(jià)指標(biāo)，必須分析原因，用設(shè)計(jì)的辦法加以解決。并利用同類建筑工程的技術(shù)指標(biāo)進(jìn)行科學(xué)分析、比較，優(yōu)化設(shè)計(jì)，降低成本。

2結(jié)合實(shí)際工作經(jīng)驗(yàn)，用案例說明如何運(yùn)用價(jià)值工程的理論來優(yōu)化設(shè)計(jì)方案

前面已經(jīng)對于設(shè)計(jì)階段如何控制成本做了理論上的闡述，那么我想最終到底我們怎樣在實(shí)際工作中真正的能運(yùn)用理論來聯(lián)系實(shí)際，來達(dá)到我們在設(shè)計(jì)階段控制成本的目的，所以我用自己在工作當(dāng)中的實(shí)際操作案例來與讀者分享。我在公司負(fù)責(zé)天津金谷大廈與科技金融大廈兩個(gè)項(xiàng)目的精裝修全過程成本控制，這兩個(gè)項(xiàng)目中金谷大廈項(xiàng)目屬于津?yàn)硰V場重點(diǎn)項(xiàng)目，精裝修設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)要比科技金融大廈要高。以下我將分別就這兩個(gè)項(xiàng)目在設(shè)計(jì)階段的方案優(yōu)化案例與大家分享。

2.1首先，金谷大廈這個(gè)項(xiàng)目總建筑面積105416平方米，地下4層，共33609平方米，地上分A、B、C三座樓，其中A座33層，54449平方米，B座8層，13582平方米，C座6層，3776平方米。這里我主要講的是A座的精裝修，因?yàn)锽\C座為毛坯交房。我公司委托北京一家設(shè)計(jì)資歷較深的某裝飾工程設(shè)計(jì)公司來承擔(dān)這兩個(gè)工程的精裝修設(shè)計(jì)，在收到方案設(shè)計(jì)圖紙后，我與技術(shù)部門共同對設(shè)計(jì)方案進(jìn)行審核，在審核過程中我們發(fā)現(xiàn)圖紙有以下幾方面可進(jìn)行方案優(yōu)化：

大堂電梯廳上用方管外包紫銅做裝飾，紫銅設(shè)計(jì)厚度為2mm厚。此厚度過厚，而且紫銅板主材及加工價(jià)格比較高，材料使用上不經(jīng)濟(jì)。

優(yōu)化方案：我們決定采用1.2mm厚紫銅板，因?yàn)閮?nèi)部使用方管骨架，所以使用1.2mm厚紫銅板即可滿足設(shè)計(jì)要求。此項(xiàng)單價(jià)可一平米減少655.2元（綜合單價(jià)），造價(jià)總共可減少47000元。

首層及標(biāo)準(zhǔn)層衛(wèi)生間小便器隔斷設(shè)計(jì)高度為通頂高度，即首層為3.5米高，標(biāo)準(zhǔn)層為3米高，由于此項(xiàng)玻璃隔斷的邊框也是采用紫銅板，在高度方面我們做了些調(diào)整

優(yōu)化方案：首層玻璃隔斷的高度不變還是3.5米高，但是標(biāo)準(zhǔn)層玻璃隔斷的高度我們調(diào)整為1.6米高，玻璃隔斷下增加300mm高銀白龍石材地臺(tái)。實(shí)際施工效果很好，不影響實(shí)際使用，該項(xiàng)造價(jià)總共可減少53500元。

首層及標(biāo)準(zhǔn)層輕鋼龍骨石膏板吊頂原設(shè)計(jì)為輕鋼龍骨、單層18mm厚大芯板基層、單層9mm厚石膏板面層、外刷一底三度乳膠漆。除大堂頂面有造型吊頂或者有懸挑燈槽外，其余部位使用大芯板做基層實(shí)屬?zèng)]有必要。

優(yōu)化方案：首層大堂除有造型及有燈槽處外，其余部位均可采用輕鋼龍骨雙層9mm厚石膏板、外刷一底三度乳膠漆。標(biāo)準(zhǔn)層走道吊頂方案同上。此項(xiàng)造價(jià)可減少98227元。

以上三點(diǎn)為在金谷大廈精裝修設(shè)計(jì)方案優(yōu)化方面的典型案例，現(xiàn)精裝修工程已完工，方案實(shí)施效果很好。

2.2 科技金融大廈這個(gè)項(xiàng)目總建筑面積72961.17平方米。地上36層，共58170平方米；地下2層，共14791.17平方米。科技金融大廈1-25層設(shè)計(jì)用途為辦公使用，27層-36層為4.6米高LOFT酒店式公寓，由于酒店式公寓為精裝修交房，而且涉及材料種類及工序比較多，所以在這里我主要列舉一下公寓內(nèi)精裝修方案設(shè)計(jì)圖紙中的方案優(yōu)化：

公寓二層鋼結(jié)構(gòu)上原設(shè)計(jì)為雙層18mm厚大芯板，由于公寓二層日常生活中并不是主要活動(dòng)的空間，所以可以不用雙層大芯板。

解決方案：可將雙層18mm厚大芯板改為單層15mm厚竹膠板，竹膠板上再鋪實(shí)木復(fù)合地板，不影響正常生活使用。此項(xiàng)造價(jià)可減少161139元。

2.2.2 公寓首層鋼結(jié)構(gòu)下原設(shè)計(jì)石膏板吊頂為輕鋼龍骨雙層9mm厚石膏板吊頂，此處吊頂上并無設(shè)備管道不涉及今后上人維修管道的問題，所以不需雙層石膏板。

解決方案：可將方案改為鋼結(jié)構(gòu)下用輕鋼龍骨單層9mm厚石膏板吊頂，一底三度乳膠漆。這樣也不影響頂棚內(nèi)筒燈的穿管布線，此項(xiàng)方案優(yōu)化減少造價(jià)67000元。

2.2.3 公寓二層鋼結(jié)構(gòu)原設(shè)計(jì)為12#槽鋼，參照其他地產(chǎn)項(xiàng)目類似設(shè)計(jì)及施工經(jīng)驗(yàn)，可不用12#槽鋼。

解決方案：在滿足設(shè)計(jì)要求的前提下，可用10#槽鋼代替12#槽鋼，這樣用鋼量減少了20.695t，造價(jià)減少202852.6元。

以上兩個(gè)項(xiàng)目的合理化建議的方案最終都被采納實(shí)施，并且取得了一定的效果及效益，也許對于一名造價(jià)專業(yè)人員以上節(jié)約的造價(jià)占總建設(shè)造價(jià)的比例并不高，但是試想一下一個(gè)項(xiàng)目的建成需要很多專業(yè)的配合，如果負(fù)責(zé)各個(gè)專業(yè)的造價(jià)人員都能以成本優(yōu)化的原則來審核每個(gè)施工方案，那必定會(huì)實(shí)現(xiàn)成本節(jié)約的目的，增加投資收益。

3 小結(jié)

總之，項(xiàng)目成本控制涉及到工程建設(shè)的諸多方面，它與工程建設(shè)的全過程中每個(gè)環(huán)節(jié)緊密相連，控制項(xiàng)目成本不僅是領(lǐng)導(dǎo)者和工程技術(shù)人員的職責(zé)，而且是每一位工程建設(shè)參與者份內(nèi)之事。在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中必須對影響成本的各個(gè)階段實(shí)施全過程控制，以利于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金的合理流動(dòng)，實(shí)現(xiàn)投資的良性循環(huán)。也只有這樣，房地產(chǎn)項(xiàng)目投資才能真正可控，管理才會(huì)出效益。

參考文獻(xiàn)

[1]袁建新，遲曉明《施工圖預(yù)算與工程造價(jià)控制》，中國建筑工業(yè)出版社，2011