房地產經營與管理
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房地產經營與管理范文第1篇
房地產行業在經歷了二十年的快速發展之后，成為了國內重要的經濟支柱之一。國家的對其發展的趨勢和方向也從最初的鼓勵到了現在的調控。使得房地產行業的泡沫沒有繼續膨脹下去。房地產企業的發展也將面臨新的機遇和挑戰，在新的機遇和挑戰到來之前應該調整公司的經營與管理方式以適應新的發展需求。下面我們就關于在新的形式下的房地產公司的經營管理方面進行簡要分析與探討。
1 新形勢下房地產公司經營與管理所面臨的問題與挑戰。
國家對房地產行業的經營與發展進行大力的整頓與調控，使得房地產行業的經營環境發生了翻天覆地的變化。使得房地產公司的經營與發展履步維艱、面臨著公司內部和外部環境的雙重壓力。顯而易見，房地產公司的經營面臨著許許多多的問題，有待于解決和研究。
1.1 國家的調控政策給房地產公司的經營帶來的問題。
1.1.1 市場供求關系發生了轉變。由于國家對于房地產一系列調控政策的出臺，使得原來房地產的“銷售熱”、“搶購潮”、“投資熱”等等現象只能讓公司的經營者深深回憶了。房地產公司與購買者的主導地位發生了轉換。市場上的觀望狀態持續延期，投資者也開始理智的選擇躲避風頭或者轉而投資其他行業。
1.1.2 融資環境的轉變。以前的房地產公司的融資渠道多為銀行貸款，或者是抵押貸款。如今國家大力限制房地產公司的貸款金額，提高了放款的門檻。使得房地產公司在融資方面需要重新尋找新的融資渠道。
1.1.3 市場對于房地產的產品開發提出了新的要求。以前房地產在經營中占有主導地位，公司的經營重點主要放在了快速建設和促進銷售上。忽略了產品的多樣化經營和精品化經營。如今房地產公司面對市場激烈競爭的壓力，不得不在產品的多樣化和精品化上多下點功夫。
1.2 公司的內部經營為應對新的市場環境所存在的問題。
1.2.1 公司經營結構的調整。在房地產公司在市場中占主導地位的時候。房地產為使資金快速回籠或者是盡快的擴大經營成果往往是選擇快速的買地進行開發、然后大力的銷售。開發、銷售是房地產公司經營的兩大板塊。面對競爭日益激烈的市場環境，房地產公司也將加大在管理、經營和服務上的關注度。
1.2.2 公司需要對資金鏈進行嚴格控制。房地產公司的經營有其顯著的特點。在資金的運用方面需要大量的資金來進行項目運作或者是周轉，甚至于積壓。因此嚴格的控制資金鏈是公司經營中最主要的問題之一。銀行貸款的嚴格監管使得融資變得相對艱難。政府土地交易政策的轉變又加大了資金的運轉量。無不對公司資金鏈的正常運作帶來了嚴峻的考驗。
1.2.3公司需要建立現代化的經營管理體制。沒有競爭就沒有進步，房地產行業的畸形發展雖然取得了一定的經營成果，也給房地產公司帶來了嚴重的損失。現代化經營與管理體制是保障公司長久立于不敗之地的根本。這就對房地產公司的經營管理帶來了新的問題。比如加大會計電算化的建設以及成本核算的能力，優質高效的設計團隊，優質的服務團隊和管理團隊等等都需要房地產公司加快建設速度和加大力度。
2 關于房地產公司的經營與管理一些措施和方案。
鑒于以上我們對于房地產公司所處的市場環境與公司內部所存在的問題進行的分析與探討，為了更好的經營發展企業和發展國民經濟。我們應該作出一些具體的措施與方案為它們的發展進行努力。具體的措施有以下幾點。
2.1 加強公司的人才培養與招攬，建立公司的經營體制。
人才是公司經營發展的根本，管理人才和專業人才以及復合型的人才等等都是目前處于轉型期的房地產公司所迫切需要的。注重于對人才的培養和招攬是公司為長久的發展戰略的實現以及建立全面的現代化的經營管理體制作出基本的鋪墊作用。市場競爭的激烈化使的房地產公司的經營模式逐漸的向多元化、復雜化進行轉變。因此建立健全的經營體制是符合公司的發展需要的。公司的經營也應該為了規避風險和擴大利益進行多元化的轉變。
2.2 加強成本核算的能力和開發多方面的融資渠道。
房地產競爭的激烈化勢必影響房地產的經營成果與經營成本，房地產公司應該加強經營成本核算的能力，很好的控制公司的財務運營狀況。使得企業在成本上具有很大的優勢，以求在競爭中的絕對優勢。銀行縮緊銀根，對于房地產的開發和銷售都帶來了不小的打擊。房地產公司的經營中離不開融資，這就需要經營者在融資渠道的開辟上多動頭腦，不能一味的追求資金的快速回籠畢竟這不符合房地產的正常運營狀態的。比如說在開發中多采用合作的形式，有效地減少開發占用資金，擴大與基金、信托等等金融機構的合作。
2.3 加強公司的內部管理，合理有效的規避風險。
房地產公司發展二十年來，多受到國家的政策扶持。但是如今驟然面臨市場經濟的控制，必須要在管理上多下功夫，不然各種風險都將對房地產企業形成致命的打擊。加強公司的內部管理，無疑是降低和規避風險最好的措施，也是企業得以發展的重要前提。如今的房地產企業內部管理還處于初級階段。建立健全管理體制，構建現代化的分工經營部門體系；建立內部控制制度和現代化的信息網絡平臺。都是加強公司內部管理的有效措施和主要途徑。通過成本核算和質量控制有效的規避企業在經營的過程中由于工程開發和資本運作帶來的資金風險和質量風險等等。
2.4 做好對市場動態的把握，根據市場的需求設計、生產產品以及差異化生產戰略的運用。
由于前期房地產的火熱經營狀態，使得許多人都想從中分得一塊利益。大大小小的房地產公司紛紛建立且有愈演愈烈之勢。如今的好前景已經一去不復返了。使得原本還不算厲害的競爭問題也日益突出。房地產企業就是生產房產產品經營房產產品的經營企業。房產作為商品和其他的商品一樣也需要市場的選擇或者淘汰。想要取得競爭的優勢就需要把握市場的動態，去探析消費者的心理需求。根據不同的群體有不同的需求來進行產品的細分。這些是房地產公司經營與管理的主要內容，只有做好這些才是房地產經營與管理的最終目的。
2.5 整合資源，合理有效的運用資源。
企業經營與管理的過程也是對各種資源經營與管理的過程，房地產企業更是大量的資源進行運作的過程。由于房地產企業的資源運作有著運轉周期長、運轉的數量大等等特點。決定了資源的管理也是房地產公司需要高度關注的經營問題之一。前期的房地產經營形式較好，突然間的降溫必定使得眾多的房地產企業出現了大量的商品積壓，也就是商品房閑置積壓的狀況。這對于房地產企業來說就是資源的占用，對于房地產公司的資金鏈運轉形成了一定的壓力。同時，因為貸款的問題跨期越長損失也就越多。購買的土地閑置也是房地產企業的資源占用的一種常見現象。所以，對于現有資源進行全面得的整合，在以后的發展中合理利用資源也是房地產公司經營與管理的主要工作。
總結
本文主要對于房地產企業經營與管理中所存在的問題和今后發展與進步的一些有效的建議與措施進行了簡要的論述與分析。旨在為房地產企業的穩定發展作出自己的努力。并希望更多的人參與到房地產企業經營與管理的研究工作中來。為房地產公司及國家房地產行業的發展共同努力。
參考文獻
[1]陳文歡. 房地產企業財務管理現狀分析[J]. 企業研究， 2011（6）
房地產經營與管理范文第2篇
關鍵詞：循環經濟；房地產；經營管理
一、引言
近年來，我國房地產業推動城市住房建設以前所未有的規模發展，建設規模已居世界前列，建房總量居世界首位。但在擴張過程中經營管理存在很多問題，導致社會資源急劇消耗和嚴重的資源浪費。
如何處理資源消耗與浪費問題已成為一項重要的研究課題，專家學者做了大量相關行業的研究工作。隨著20世紀90年代后期工業化國家對循環經濟概念的提出，出現了面向循環經濟的行業問題的研究，但面向循環經濟的房地產經營管理問題的研究很少。本文主要借鑒前人相關行業的研究，提出基于循環經濟的房地產經營管理體系及模式，在遵循自然規律的基礎上盡可能實現資源循環。
二、循環經濟理論簡介
按照自然生態系統物質循環和能量流動規律，把經濟活動重構組織成一個“資源-產品-再生資源”的反饋式流程和“低開采、高利用、低排放”的循環利用模式，使得經濟系統和諧地納入到自然生態系統的物質循環過程中，實現環境與經濟協調發展，這就是循環經濟。
循環經濟是對物質閉環流動型經濟的簡稱，它要求把清潔生產、資源綜合利用、生態設計和可持續消費等融為一體，運用生態學規律來指導人類社會的經濟活動，從而實現經濟活動的生態化。作為一種新的經濟形態，循環經濟要求遵循的“3R”原則如下：
減量化原則（Reduce）：減少進入生產過程中的資源流入量和廢棄物的產生量。
再利用原則（Reuse）：盡可能延長資源及產品的使用壽命，并充分地利用它們，防止其過早地成為廢棄物。
再循環原則（Recycle）：實現廢棄物的資源化，使其轉化為再生材料，重新進入生產過程。
現在學術界提出了“4R”、“5R”、“6R”原則，如除“3R”外加上“再組織（Reorganize）”、“再思考（Rethink）”、“再制造（Rebuild）”、“再修復（Repair）”等等，這些原則是針對某些不同層次或領域，如管理層面、意識層面或某些行業領域提出的更加具體具有針對性的原則，具有合理性，但不能取代“3R”原則的基本性和普遍性。
三、面向循環經濟的房地產經營管理體系
（一）循環經濟呼喚房地產綠色經營管理
隨著社會經濟發展中資源約束的日益增強，循環經濟必將成為未來社會的主導經濟形態。房地產企業作為現代社會的細胞，是發展循環經濟和建立循環型社會的基本單元和微觀基礎，房地產綠色經營管理勢在必行，這就要求房地產經營管理由純粹的經濟型管理向生態型管理轉變，在管理的對象、目標、任務、職能等方面都應體現出生態與經濟的兩重性，其各項管理活動，不僅要遵循市場經濟規律的要求，還要遵循生態規律的要求，自覺協調經濟與生態環境的發展關系，實現社會效益、經濟效益和生態效益的“三贏”。房地產綠色經營管理是一種新型的管理模式，體現了房地產全新的發展觀和效率觀，它涉及房地產經營管理的各個層次、各個領域、各個方面，貫穿房地產企業運行的全過程，要求房地產企業在管理中處處考慮生態、體現綠色。具體而言，房地產綠色經營管理是指在房地產經營管理過程中，以實現可持續發展為目標，樹立生態經營理念，培育生態企業文化，進行生態設計和綠色技術創新，推行清潔生產，開展綠色營銷，倡導可持續消費，在實施環境友好的管理行為的同時增加企業收益的一系列活動。顯然，它并非以犧牲企業的經營利潤來保護生態環境，而是把傳統房地產經營管理模式轉變為房地產綠色經營管理新模式，由此獲取持續的發展動力。而且，通過實施有效的綠色經營管理，不僅可以促使單個行業的生態化轉變，還可由點及面、推廣普及，引起其他行業的生態化轉變，從而帶動宏觀經濟環境及整個社會風尚的生態化轉變。顯然，這些轉變可以大大地推動循環經濟的深入發展。
就我國房地產發展現狀而言，其經濟增長與生態環境之間的結構性矛盾日益突出，循環經濟的發展尚處于初級階段，絕大多數房地產企業也仍處于高消耗、高污染的粗放型生產方式和純經濟型管理方式之下，積極探索推動房地產綠色經營管理、促進循環經濟的深入發展，無疑具有重要的現實意義。
（二）房地產綠色經營管理體系結構分析
房地產綠色經營管理的體系結構是房地產綠色經營管理的目標、管理實施對象、技術要求以及對于企業綠色化發展支撐體系的多方面的集合。這樣的體系結構，應該能夠為房地產綠色經營提供多方位的發展視覺和發展模式，具體說來主要有：
1、房地產綠色經營管理的目標。房地產綠色經營管理的目標是經濟效益和社會效益、環境效益的協調優化組合，更為重要的是在整個房地產經營管理過程中，要求房地產經營管理中對環境的負作用盡可能的小，使資源的利用效率盡可能的高。
2、房地產綠色經營管理的對象。房地產綠色經營管理的對象涉及到包括整個項目生命周期的各個行為主體部分，包括土地供應主體、材料供應主體、規劃設計主體、施工主體、市場營銷主體，也包括消費主體以及物流主體等。這就要求房地產企業不但要在一些關鍵節點制定嚴格的環境管理標準，而且要在管理的各個環節包括最終用戶，也必須遵守同樣的環境管理標準，才能使整個房地產綠色經營管理的目標得以實現
3、房地產綠色經營管理的專題技術。房地產綠色經營管理的專題技術是采用系統工程的觀點，綜合分析整個房地產項目管理從購買土地到項目終結以及回收處理的全過程中，各個環節的環境以及資源的技術處理問題。涉及到綠色征地、綠色采購、綠色規劃、綠色建筑、綠色營銷、綠色物流、綠色消費以及綠色回收處理等。
4、房地產綠色經營管理的支撐體系。房地產綠色經營管理本質上是在原有的房地產經營管理過程中融入環境保護理念，增加了對環境的考慮。因此，在實施房地產綠色經營管理過程中，如何將環境信息與其他信息有機集成，實現數據和信息的共享是一個亟待解決的問題。為此，必須研究開發適合房地產綠色經營管理的數據庫、知識庫、信息庫系統，必須研究綠色管理的綠色化評估體系，必須研究開發房地產綠色經營管理決策支持系統。所有這些系統，為房地產綠色經營管理提供技術上的支撐。房地產綠色經營管理的體系結構如圖1所示。（1）轉變房地產經營目標，培育綠色經營理念。在房地產綠色經營管理模式下，房地產企業的經營目標應從單純追求經濟效益轉向追求經濟效益和生態環境效益雙豐收，這是房地產綠色經營的內在要求，也有其現實可能性。房地產經營管理過程中，要注意不斷提高房地產項目的技術含量。房地產項目在市場上參與競爭也要從單純依靠低成本帶來的價格優勢，轉向綜合運用非價格因素如售后服務、生態環保優勢等來參與競爭。房地產綠色經營管理，還體現在房地產企業應當自覺把環境資源的價值納入到生產核算體系中去，作為制定企業決策和衡量企業效益的重要依據。綠色經營理念的樹立要求把培育綠色企業文化作為一項重要的工作任務來抓。綠色企業文化主要是在企業文化中融入環保觀念，以綠色意識貫穿于企業文化的各個方面。綠色企業文化的形成，可以把企業職工的思想行為統一到企業的發展目標上來，充分認識環保的重要性，使職工視環保為己任，使環保目標與企業目標融為一體。綠色管理強調環境保護是企業所有人的事，而不僅僅是環境保護部門的事。企業要不斷向員工宣傳綠色理念，鼓勵員工的環保行為，加大綠色投入，從而形成企業的綠色文化，盡量使每個人掌握環境知識，養成自覺關心環境、愛護環境的意識，在日常活動的各種場合都能考慮到自己的行為對環境的影響。（2）實施房地產項目生命周期全過程綠色化支持。房地產項目生命周期全過程綠色化支持是綜合考慮環境影響和資源綜合利用的現代制造方式，使得項目從研發、規劃設計、施工、銷售、使用到報廢處理的整個項目生命周期中，按“原料-產品-廢料-原料”的循環線路實施運行，對環境的影響負作用最小，資源利用效率最高，并使項目的經濟效益和社會效益達到協調優化。大力推行項目周期的綠色化支持，一是綜合考慮生產、環境和資源優化三者的交叉和集成；二是充分考慮項目生命周期的廣義概念，體現房地產項目的學科交叉的特點和系統思想的觀點，達到綜合綠色設計、綠色規劃、綠色施工、綠色物流等在內的項目生命全過程的統一。（3）追求房地產經營環境管理體系的創新。綠色化房地產經營環境管理體系不再單純以環保部門為主，應當將房地產企業的各個部門、各級人員都納入到環境管理體系當中去，使企業內部經過整合，形成完整的環境管理制度，向新的標準化即ISO14000管理系列標準轉換。ISO14000質量認證實質上是對企業管理和產品生產提出了循環經濟的要求，即從循環經濟大系統的理念出發，要求項目的經濟效益、社會效益和環境效益的統一，它有利于促進企業向生態型轉化，有益于環境的高新技術投資，促進企業內外效益的有機統一。其中，ISO14001環境管理體系可以為房地產綠色經營提供組織、制度上的支持和保障。當前條件下實施ISO，一是要求政府要不斷推進環保體制改革，完善環保行政和管理制度，制定有效的法律法規，大力進行全民環保教育；二是要求企業從領導到職工各個層面加強學習研究GB/T2400-ISO14000標準，積極轉變傳統的工作職能和工作方法，變被動為主動，大力推進企業的環境管理體系變革。（4）強化房地產項目綠色生產方式的轉變。在可持續發展和房地產綠色經營要求下，只有發展綠色技術、綠色生產，推行項目全過程控制，才能建立節能、降耗、節水、節地的資源節約性經濟，獲取最大的經濟發展效益，實現房地產企業的可持續發展。第一，進行綠色生產的宣傳和教育，使企業員工從領導層到施工工人都了解并掌握一定的綠色生產知識；第二，建立專門的綠色生產協調機構，并使之發揮引導、協調與規范的作用；第三，廣開渠道為綠色生產籌措資金；第四，進行技術創新，加強對外交流，引進國外先進項目工藝流程；第五，政府加快有關綠色生產的政策、法律、法規的制度，為企業提供外部激勵。
參考文獻：
1、劉光復,劉志峰,李鋼.綠色設計與綠色制造[M].機械工業出版社,1999.
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4、李健,顧培亮.面向循環經濟的制造系統運行模式[J].中國機械工程,2001(11).
房地產經營與管理范文第3篇
關鍵詞:管理會計 房地產企業 財務管理
企業財務預算管理是企業對現有財務進行權力控制管理的一種運行機制，是規定企業各部門必須按照規定嚴格執行的各種章程和規則。預算并不是真正意義上針對財務進行核算，而是體現企業對各種權力進行控制的力度和方式。預算有助于各部門職責以細化表格的形式進行體現，這種權責分配，以不失去各部門最低控制及執行力為限度，同時它也是權力控制通過固有方式衍生的合理方式，只有這樣，預算的本質意義才能夠得到各部門的認可，從而使各部門對企業財務預算有新的認識，從而真正使財務預算的功能落到實處，而不會成為一種形式上的財務報表。
一、地產企業財務預算管理作用與意義
(一)有利于企業實時全面控制
企業財務預算管理最基本的職能是控制與管理，而控制是企業進行財務預算的最根本需求，是企業針對生產、銷售等環節的全面管理，是通過預算編制對企業各個部門的職責進行監督與事前控制，是一種通過監督控制模式對各項工作與控制要求所產生偏差的實時控制管理，是企業確保利益及生產正常運轉的前提。企業通過財務預算管理對企業經營活動的各階段進行權衡和把握，通過不斷的分析總結，對企業財務管理在整個經營過程中的作用進行考評，并對各部門的職責進行考核，進一步落實部門責任制，確保企業整個經營活動可控制與可管理，保障企業的經營利益。
(二)有利于企業分散財務風險
企業財務管理在某種程度上是決策人員針對市場運營情況進行的主觀判斷及管理經驗的預估，這種策略的嚴謹性取決于決策人員對市場情況的把握及管理經驗的積累情況，這為企業實時全面控制和管理埋下了隱患。因此基于企業財務預算的財務管理在某種程度上避免了人為主觀因素的分析偏差所帶來的負面影響，是通過對企業經營數據進行合理全面分析，對企業經營市場進行全面調查，在數理統計的基礎上對企業預算成本及經營管理狀況進行控制和把握，對企業在經營過程中可能出現的風險及相應的處理措施進行合理安排，并全面評估企業在未來經營過程中可能會遇到的困難，并詳細地進行處理方案的策略分析，有助于企業靈活處理財務管理中出現的各種情況，使企業財務管理機制有良好的健壯性。
(三)有利于企業健全激勵機制
企業財務預算管理從預算編制指標上來講就是企業各部門應該按照進度完成的各項預算目標，企業各個部門明確了具體的預算目標，然后將具體責任明確到每一個員工，這樣員工具有明確的任務目標及在規定時間內完成任務目標所應獲得的薪酬，以及獎懲制度等，使企業員工以個人為單位對財務預算目標進行達標檢查，同時明確只有部門整體預算目標的達標，個人利益才能獲得認可和執行，進一步推動了企業員工相互協作、自我技能提升的工作能力，促進了企業激勵機制的健全，提高了企業員工的凝聚力。
(四)有利于企業提升經濟效益
企業財務預算管理在進行財務預算時需要認真分析企業的財務實情及市場需求，并且合理配置人力資源，以實現企業目標利潤的最大化為宗旨，同時在進行企業財務預算時以降低成本為目標，對企業各生產流程中的資源進行成本控制，為企業的市場競爭力打下了基礎。企業財務預算管理同時實現了各任務落實到責任人，并且對各個任務的進度進行進度控制，為企業產品的按時生產及優質生產打下了基礎。企業財務預算管理從傳統的業務進行后延伸到企業產品的整個生產環節中，為企業的全面控制打下了基礎。因此企業進行財務預算管理有利于企業經濟目標的實現，并且有利于各產品任務的進度把握與宏觀調控，同時落實了產品品質與責任人制度，提高了產品的生產效率，為企業經濟效益的全面提升提供了條件。
二、房地產企業財務管理的現狀
(一)財務管理意識淡薄
房地產企業的經營者大多不精通財務管理，投資決策經常出于個人主觀判斷，缺乏財務理念。很多房地產企業的技術部和銷售部建設往往高于財務部，忽視了財務管理在企業管理中的核心地位。
(二)財務制度不健全
房地產企業大多屬于家族式經營，沒有設置健全的財務管理組織機構，沒有內部控制制度，在生產經營活動中缺乏財務管理和必要的會計監督，制度的不健全定然要造成財務管理的混亂，這必然為以后企業的發展和壯大留下隱患。
(三)企業融資困難
房地產企業的融資渠道不外乎三種：一是親朋借貸，適用于初始創業階段；二是向銀行借貸；三是到資本市場融資。中小企在財務管理中存在的諸多問題，使其提供給社會的財務信息很難取信于人，這就使房地產企業從銀行渠道融資受到很大限制，到資本市場融資更是無從談起，資本的短缺是房地產企業發展到一定階段普遍面臨的重要難題，在很大程度上制約房地產企業的進一步發展壯大。
三、信息化環境下管理會計開展的思路
(一)按照管理會計的要求，規范信息系統應用
調整會計核算資料必須對會計信息標準和業務信息標準進行規范統一，使得各類業務數據滿足管理會計的要求。隨著信息化應用范圍的擴展，目前的數據庫多已由最初的關系型數據庫進化到多維數據庫。其維度的設置，包括數據類別及其內涵必須有統一的標準，數據表、字段等的設置也要在這一標準下統一。如在業務系統中，一般來講，成本管理本身較之會計核算對于成本數據的要求要詳細很多。在信息系統初始化階段，必須對兩大系統科目內涵及對應關系進行科學合理的設計，避免出現多重交叉導致后期的數據無法關聯。
(二)應用信息化手段，實現全面預算的實時控制
全面預算是管理會計的重要內容，企業可以通過手工方式也可通過信息系統開展全面預算的編制，但在預算的執行監控上，特別是控制類預算，如費用、成本的控制上，則必須依靠信息化手段才能達到理想的效果。利用流程化管理，把數據嵌入企業的信息系統，在業務發生的同時即可進行實時的進度監控和支出控制。控制策略可以采用強控制，凡超預算項目嚴禁生成憑證，也可采用預警方式，控制類項目支出達到一定金額或比例即進行自動提示。對于收入類預算，同樣也可及時采集相關數據予以展現。
在業務系統普遍信息化的條件下，更可以在財務預算的基礎上，對業務預算的執行開展控制。
四、管理會計在房地產企業中運用的方法和觀點
管理會計是新興的會計分支，目前在我國房地產企業廣泛應用的方法和觀點如下。
(一)作業成本法
該方法是從成本發生的經濟原因（表現為特定的經濟活動或作業）來認識成本。通過作業來確認生產費用，再依據產品確認其耗用的作業，從而實現了以作業為中心的成本計量目標。
(二)目標成本法
該方法是以同行業或競爭性的產品價格作為新產品售價的上限；根據期望的產品銷售數量，決定利潤目標；以預計的具有競爭性的售價減去目標利潤，確定產品生產的目標成本；運用“成本筑入”的思想，在成品產出的同時，將成本一并“筑入”。新產品的目標成本一旦確定，就應當為以后的生產、銷售、售后服務等環節建立各自相關的目標成本，各部門都要為其目標成本承擔相應的責任。
五、結束語
房地產企業要建立現代企業制度，實行所有權和經營權分離，提升企業財務管理的層次，把財務管理人員置于管理者地位。在財務人員的任用上，要培養、引進、選拔高素質的人才，敢于讓家族外人才擔任財務管理崗位，不能任人唯親。如果強調產品生產前各階段（特別是產品設計階段）對目標制定及實施的影響，就應采用目標成本法；如果從成本發生的經濟原因角度認識成本，宜采用目標成本法，通過提高作業效率和減少不必要、無效率的作業來達到降低成本的目的。
房地產企業在應用管理會計時，應該以財務會計為基礎，努力拓寬管理會計所需資料、信息的來源渠道，規范財務會計信息的提供，保證財務會計信息真實、有效，使財務會計提供的信息能夠直接應用到管理會計中，為房地產企業投、融資活動創造良好的氛圍。由于我國管理會計理論體系和實踐都有待完善，房地產企業自身的弱點也使管理會計很難盡快得到應用，因此政府有關部門應幫助房地產企業應用管理會計，提高企業經營管理的整體水平，促進房地產企業經濟快速、健康、協調發展。
參考文獻：
房地產經營與管理范文第4篇
一、關于房地產開發經營者的資格問題1.從事房地產的開發經營者，應當是具備企業法人條件、經工商行政管理部門登記并發給營業執照的房地產開發企業（含中外合資經營企業、中外合作經營企業和外資企業）。
2.不具備房地產開發經營資格的企業與他人簽訂的以房地產開發經營為內容的合同，一般應當認定無效，但在一審訴訟期間依法取得房地產開發經營資格的，可認定合同有效。
二、關于國有土地使用權的出讓問題3.國有土地使用權出讓合同的出讓方，依法是市、縣人民政府土地管理部門。出讓合同應由市、縣人民政府土地管理部門與土地使用者簽訂，其他部門、組織和個人為出讓方與他人簽訂的出讓合同，應當認定無效。
4.出讓合同出讓的只能是經依法批準的國有土地使用權，對于出讓集體土地使用權或未經依法批準的國有土地使用權的，應當認定合同無效。
5.出讓合同出讓的土地使用權未依法辦理審批、登記手續的，一般應當認定合同無效，但在一審訴訟期間，對于出讓集體土地使用權依法補辦了征用手續轉為國有土地，并依法補辦了出讓手續的，或者出讓未經依法批準的國有土地使用權依法補辦了審批、登記手續的，可認定合同有效。
三、關于國有土地使用權的轉讓問題6.國有土地使用權的轉讓合同，轉讓的土地使用權未依法辦理出讓審批手續的，一般應當認定合同無效，但在一審訴訟期間，對于轉讓集體土地使用權，經有關主管部門批準補辦了征用手續轉為國有土地，并依法辦理了出讓手續的，或者轉讓未經依法批準的國有土地使用權依法補辦了審批、登記手續的，可認定合同有效。
7.轉讓合同的轉讓方，應當是依法辦理了土地使用權登記或變更登記手續，取得土地使用證的土地使用者。未取得土地使用證的土地使用者為轉讓方與他人簽訂的合同，一般應當認定無效，但轉讓方已按出讓合同約定的期限和條件投資開發利用了土地，在一審訴訟期間，經有關主管部門批準，補辦了土地使用權登記或變更登記手續的，可認定合同有效。
8.以出讓方式取得土地使用權的土地使用者雖已取得土地使用證，但未按土地使用權出讓合同約定的期限和條件對土地進行投資開發利用，與他人簽訂土地使用權轉讓合同的，一般應當認定合同無效；如土地使用者已投入一定資金，但尚未達到出讓合同約定的期限和條件，與他人簽訂土地使用權轉讓合同，沒有其他違法行為的，經有關主管部門認可，同意其轉讓的，可認定合同有效，責令當事人向有關主管部門補辦土地使用權轉讓登記手續。
9.享有土地使用權的土地使用者未按照項目建設的要求對土地進行開發建設，也未辦理審批手續和土地使用權轉讓手續，轉讓建設項目的，一般應當認定項目轉讓和土地使用權轉讓的合同無效；如符合土地使用權轉讓條件的，可認定項目轉讓合同有效，責令當事人補辦土地使用權轉讓登記手續。
10.以轉讓方式取得的土地使用權的使用年限，應當是土地使用權出讓合同約定的使用年限減去原土地使用者已使用的年限后的剩余年限。轉讓合同約定的土地使用年限超過剩余年限的，其超過部分無效。土地使用年限，一般應從當事人辦理土地使用權登記或變更登記手續，取得土地使用證的次日起算，或者在合同中約定土地使用年限的起算時間。
11.土地使用權轉讓合同擅自改變土地使用權出讓合同約定的土地用途的，一般應當認定合同無效，但在一審訴訟期間已補辦批準手續的，可認定合同有效。
12.轉讓合同簽訂后，雙方當事人應按合同約定和法律規定，到有關主管部門辦理土地使用權變更登記手續，一方拖延不辦，并以未辦理土地使用權變更登記手續為由主張合同無效的，人民法院不予支持，應責令當事人依法辦理土地使用權變更登記手續。
13.土地使用者與他人簽訂土地使用權轉讓合同后，未辦理土地使用權變更登記手續之前，又另與他人就同一土地使用權簽訂轉讓合同，并依法辦理了土地使用權變更登記手續的，土地使用權應由辦理土地使用權變更登記手續的受讓方取得。轉讓方給前一合同的受讓方造成損失的，應當承擔相應的民事責任。
14.土地使用者就同一土地使用權分別與幾方簽訂土地使用權轉讓合同，均未辦理土地使用權變更登記手續的，一般應當認定各合同無效；如其中某一合同的受讓方已實際占有和使用土地，并對土地投資開發利用的，經有關主管部門同意，補辦了土地使用權變更登記手續的，可認定該合同有效。轉讓方給其他合同的受讓方造成損失的，應當承擔相應的民事責任。
四、關于國有土地使用權的抵押問題15.土地使用者未辦理土地使用權抵押登記手續，將土地使用權進行抵押的，應當認定抵押合同無效。
16.土地使用者未辦理土地使用權抵押登記手續將土地使用權抵押后，又與他人就同一土地使用權簽訂抵押合同，并辦理了抵押登記手續的，應當認定后一個抵押合同有效。
17.以劃撥方式取得的國有土地使用權為標的物簽訂的抵押合同，一般應當認定無效，但在一審訴訟期間，經有關主管部門批準，依法補辦了出讓手續的，可認定合同有效。
五、關于以國有土地使用權投資合作建房問題18.享有土地使用權的一方以土地使用權作為投資與他人合作建房，簽訂的合建合同是土地使用權有償轉讓的一種特殊形式，除辦理合建審批手續外，還應依法辦理土地使用權變更登記手續。未辦理土地使用權變更登記手續的，一般應當認定合建合同無效，但雙方已實際履行了合同，或房屋已基本建成，又無其他違法行為的，可認定合建合同有效，并責令當事人補辦土地使用權變更登記手續。
19.當事人簽訂合建合同，依法辦理了合建審批手續和土地使用權變更登記手續的，不因合建一方沒有房地產開發經營權而認定合同無效。
20.以劃撥方式取得國有土地使用權的一方，在《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》（以下簡稱《條例》）施行前，經有關主管部門批準，以其使用的土地作為投資與他人合作建房的，可認定合建合同有效。
21.《條例》施行后，以劃撥方式取得國有土地使用權的一方未辦理土地使用權出讓手續，以其土地使用權作為投資與他人合建房屋的，應認定合建合同無效，但在一審訴訟期間，經有關主管部門批準，依法補辦了出讓手續的，可認定合同有效。
22.名為合作建房，實為土地使用權轉讓的合同，可按合同實際性質處理。如土地使用權的轉讓符合法律規定的，可認定合同有效，不因以合作建房為名而認定合同無效。
23.合建合同對房地產權屬有約定的，按合同約定確認權屬；約定不明確的，可依據雙方投資以及對房屋管理使用等情況，確認土地使用權和房屋所有權的權屬。
六、關于商品房的預售問題24.商品房的預售方，沒有取得土地使用證，也沒有投入開發建設資金進行施工建設，預售商品房的，應當認定商品房預售合同無效。
25.商品房的預售方，沒有取得土地使用證，但投入一定的開發建設資金，進行了施工建設，預售商品房的，在一審訴訟期間補辦了土地使用證、商品房預售許可證明的，可認定預售合同有效。
26.商品房的預售方，持有土地使用證，也投入一定的開發建設資金，進行了施工建設，預售商品房的，在一審訴訟期間辦理了預售許可證明的，可認定預售合同有效。
27.預售商品房合同簽訂后，預購方尚未取得房屋所有權證之前，預售方未經預購方同意，又就同一預售商品房與他人簽訂預售合同的，應認定后一個預售合同無效；如后一個合同的預購方已取得房屋所有權證的，可認定后一個合同有效，但預售方給前一個合同的預購方造成損失的，應承擔相應的民事責任。
七、關于預售商品房的轉讓問題28.商品房的預售合同無效的，預售商品房的轉讓合同，一般也應當認定無效。
29.商品房預售合同的雙方當事人，經有關主管部門辦理了有關手續后，在預售商品房尚未實際交付前，預購方將購買的未竣工的預售商品房轉讓他人，辦理了轉讓手續的，可認定轉讓合同有效；沒有辦理轉讓手續的，在一審訴訟期間補辦了轉讓手續，也可認定轉讓合同有效。
30.商品房預售合同的預購方，在實際取得預購房屋產權并持有房屋所有權證后，將房屋再轉讓給他人的，按一般房屋買賣關系處理。
八、關于預售商品房的價格問題31.預售商品房的價格，除國家規定“微利房”、“解困房”等必須執行國家定價的以外，合同雙方根據房地產市場行情約定的價格，也應當予以保護。一方以政府調整與房地產有關的稅費為由要求變更合同約定價格的，可予以支持。一方以建筑材料或商品房的市場價格變化等為由，要求變更合同約定的價格或解除合同的，一般不予支持。
32.合同雙方約定了預售商品房價格，同時又約定了預售商品房的價格以有關主管部門的核定價格為準，一方要求按核定價格變更預售商品房價格的，應予以準許。
33.合同雙方約定的預售商品房價格不明確，或者在合同履行中發生不可抗力的情況，合同雙方當事人可另行協商預售商品房價格。協商不成的，可參照當地政府公布的價格、房地產部門認可的評估的價格，或者當地同期同類同質房屋的市場價格處理。
34.在逾期交付房屋的期間，因預售商品房價格變化造成的損失，由過錯方承擔。
九、關于違反合同的責任35.經審查認定有效的合同，雙方當事人應按照合同的約定或法律的規定履行。
36.在合同履行過程中，由于不可抗力的原因，致使合同難以繼續履行或繼續履行將給一方造成重大損失，當事人提出變更或解除合同的，應予支持。因此造成的損失，由當事人雙方合理負擔。
37.當事人以對合同內容有重大誤解或合同內容顯失公平為由，提出變更合同的，應予支持。但因下列情形之一要求變更合同的，不予支持：
（1）合同約定的出資額、價格雖與當時的市場行情有所不同，但差別不大，一方當事人以缺乏經驗不了解市場行情等為由，提出變更合同的。
（2）合同履行的結果不是合同簽訂時不能預見的，而是因當事人經營不善、管理不當或判斷失誤等原因造成的，一方當事人提出變更合同的。
38.合同一方有充分證據證明確系不可抗力，致使合同不能按期履行或不能完全履行的，根據實際情況，可準予延期履行、部分履行或不履行，并部分或全部免予承擔違約責任。
39.合同一方違反合同，應向對方支付違約金。合同對違約金有具體約定的，應按約定的數額支付違約金。約定的違約金數額一般以不超過合同未履行部分的價金總額為限。對違約金無約定或約定不明確的，按沒有約定處理。
40.合同一方違反合同給對方造成損失，支付違約金不足以賠償的，還應賠償造成的損失與違約金的差額部分。
41.合同一方違約致使合同無法履行的，應賠償對方的損失。實際損失無法確定的，可參照違約方所獲利潤確定賠償金額。
42.合同約定了違約金和罰款的，或只約定罰款的，只要其金額不超過未履行部分總額的，可將罰款視為違約金處理。
43.合同一方未將對方的投資款用于履行合同而挪作他用，致使合同不能履行的，依法應承擔違約責任，賠償因不履行給對方造成的實際損失。
44.違約方將對方的投資款挪作他用并獲利的，如所獲利潤高于或等同于對方實際損失的，應將其所獲利潤作為對方的損失予以賠償；如所獲利潤低于對方的實際損失的，應當賠償對方的實際損失；如違約方所獲利潤無法確定的，可按銀行同類貸款利率的四倍賠償對方的損失。
十、關于無效合同的處理問題45.經審查認定無效的合同，一方依據無效合同取得的財產應當返還對方。因合同無效給對方造成損失的，應按過錯責任原則由過錯方賠償損失。過錯方承擔賠償責任的賠償金數額，應相當于無過錯方的實際損失。雙方均有過錯的，按過錯責任大小各自承擔相應的責任。雙方故意嚴重違反有關法律、法規而致合同無效的，應追繳雙方已經取得或約定取得的財產。
46.合作建房合同被確認無效后，在建或已建成的房屋，其所有權可確認歸以土地使用權作為投資的一方所有，對方的投資可根據資金的轉化形態，分別處理：
（1）資金尚未投入實際建設的，可由以土地使用權作為投資的一方將對方投入的資金予以返還，并支付同期同類銀行貸款的利息；
（2）資金已轉化為在建中的建筑物，并有一定增值的，可在返還投資款的同時，參照當地房地產業的利潤情況，由以土地使用權作為投資的一方給予對方相應比例的經濟賠償；
房地產經營與管理范文第5篇
關鍵詞：房地產； 園林； 景觀
Abstract: in this paper, according to the current domestic real estate landscape construction process of the main content to this work, according to the commonly used garden engineering content, proposed the key control and focused on the content of the work, be helpful for residential landscape construction in the reasonable and effective control. This article mainly from the earthwork backfilling, hard scene plant landscape construction and put forward the construction of landscape, priorities and is prone to problem program to expound, hope to residence kind of landscape construction have Suggestions.
Keywords: real estate; Garden; landscape
中圖分類號： F293 文獻標識碼： A 文章編號：
隨著國內人民生活水平的不斷提高，居住環境越來越得到關注，房地產產品的景觀打造也日益得到各方的重視。而優秀的地產園林景觀需要有精彩而實用的景觀設計和扎實穩妥的景觀工程共同完成。以下將針對硬質景觀、園林小品、綠化植栽等若干分項工程分別提出景觀工程營造管理的基本要求和內容。
房地產景觀綠化工程進展的第一項工作就是由建設單位組織、設計單位、監理單位和施工單位進行圖紙會審和設計交底。然后由施工方根據對圖紙和現場條件的了解編制出符合實際的施工組織設計，交由監理單位和建設單位主管部門審核，并按照審核后計劃進行監督管理。
土方工程
根據圖紙設計，有建設單位安排進行必要的場地回填土回填，回填土必須按照圖紙的相應要求保證質量和數量，回填土的質量最重要的是酸堿度和土壤粘度（或者叫含沙量、透水性），這是保證園林植物成活的最基本條件。回填土的數量和回填高度要符合圖紙要求，避免后期進行二次或者多次倒運，最好能在回填土基本完成時進行第一遍地形初整，以便現場形成初步的豎向感官。
種植土回填需要在區內管線預埋基本完成方可開始，避免因管線預埋，把表層種植土翻到底層，影響植物成活。種植土要求顆粒細小均勻、營養豐富，適合植物成活的土壤，其ph值和粘性要符合圖紙要求和一般規范。種植土的質量直接影響后期苗木的成活和長勢，前期進行控制甚至場外控制尤為重要。
硬景營造：園林工程中硬景主要指園路、廣場、小品、水池、擋土墻、圍墻、護坡設施和木制作等，硬景工程一般在土方回填后即可開始。
首先，現場施工必須尊重圖紙和現場實際情況，根據圖紙進行定位放線或者提供材料樣品，由監理單位和建設單位提供必要的水平和高差基準點。施工單位按照基準點完成的放線必須由監理單位和建設單位共同確認，特別是涉及到紅線、主要出入口和大型構筑物的部分。材料選樣需要前期進行確認，尤其是要有工程部門、設計部門或者設計院進行參與選定，以便達到即實用又美觀的效果。
然后，現場施工把控主要為放線準確，要求平順圓滑或者流暢。基層土壤夯實達到設計要求，避免出現后期下沉或塌陷。鋪裝基層所用的碎石、砂、水泥等必須符合設計要求和規范標準，并一定考慮排水形式和坡度要求。
最后，一般表層鋪裝工藝要符合設計要求及施工規范，普通鋪裝要注意縫隙大小均勻，平直圓潤，排布合理、平整順暢和粘合強度，并一定注意排水坡度，使地表水排放到制定的位置，避免雨季路面積水。對于空鼓和開裂等現象要及時查看并修復，然后進行必要的成品保護，避免表層污染和施工期間的破壞。
對于小品類的施工營造的重點管理比較復雜，不拘一格。需要完全按照圖紙提供材料。期間督促監理見證施工單位做好來料測試工作，合格后方可使用；小品類營造必須保證結構安全，這是最基本的前提。
因小品類的工程內容大多涉及到效果問題非常多，所以要及時邀請設計部門或設計院進行事前、過程或最終效果把控，必要時可協調施工單位在現場做好1：1的小品樣模，并邀請建設單位、設計單位、監理單位、施工單位的相關專家到場確定，同時形成討論記錄；對新材料、新工藝的小品進行轉向學習或集中論證。
圍墻是住宅小區的一大項，其特殊性主要體現在用地范圍的明確。首先應確認圍墻的位置現場條件是否滿足設計方案，然后才能考慮對于圍墻形式的靈活運用，如是否需要局部的透景和封擋，高差跌落的形式，對于構筑物的沖突如何取舍。施工過程中主要控制圍墻基槽開挖后，其基底是否符合建設條件，是否需要采取特殊處理措施，對于圍墻的伸縮縫和沉降縫設置一定要考慮。且在大面積施工前一定要求施工單位作出樣板，以便設計人員進行最直觀的效果確認，避免造成效果和造價的損失。
三． 植物工程
植物工程的基礎是場地豎向，良好的場地豎向環境可以很大程度提升園林的意境，對于空間打造和綠量感官都有絕對的提升，所以把控豎向地形的打造是非常重要的。
園林工程施工對于豎向地形的把控一定要依托圖紙的豎向設計，這樣才能宏觀把控整個園林豎向和空間的脈絡。施工時安排專門人員進行原始豎向情況把控，并對動態的地形變化和土質情況監督和監測。施工方安排專人進行車輛卸土位置的指揮，并隨時指揮機械或人工進行及時整平，形成最終地形，此處工作一定考慮土壤的下沉指數，避免后期土壤不足缺無法彌補。
植物栽植工作應在進場前就由建設單位、監理單位、設計部門（或設計院）和施工單位共同提前查看大部分苗木或重點苗木，一般稱為場外控制，避免苗木進場后才發現效果不好或品種不佳，造成經濟和時間浪費。苗木進場時應控制核對苗木的品種、規格、數量、樹形和冠幅是否符合設計要求，檢查有無病蟲害，土球規格是否符合規范，樹坑位置應符合設計要求，并注意避讓附近的管線和構筑物。而樹坑大小、深淺、形狀和是否換土都要嚴格要求，這時保證植株成活的重要條件。苗木栽植時應注意植株最好的觀賞面因對應主觀賞方向，并要求植株樹立均衡，整體一致不凌亂。植物造景除了按照圖紙施工以外，還要根據現場感官進行細微調整，先從大的空間布局進行把控，然后再從細部分層次進行整理，只有經過精細的調整才能形成更耐人尋味的植物造景。
草坪施工應屬綠化施工中最后一項，草坪施工一定要注意成坪地形的處理，保證綠地內不積水，整體平順，或起伏錯落，或平整規則，達到設計上的意向效果。現青島市場上多栽植常綠草坪為主，這樣既保證最長的觀賞效果，又可以降低單一草種抗性偏激的風險。對于植物工程中的水生植物、垂直綠化和屋頂綠化等專項工程，都需要按照相關專項規范來實施。
園林工程包含的范圍遠不止于以上內容，還包括燈光專項工程、噴泉專項工程、玻璃工程、不銹鋼或鋼結構工程，音響專項工程等等，所以要做更好的園林景觀工程，需要更多的學習和探索，以上文章僅作基礎的園林景觀工程的簡述，希望對地產住宅園林景觀建造有所促動和啟示。
參考文獻：
