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房地產評估范文第1篇

關鍵詞：房地產；評估；方法

隨著經濟的發展，房地產行業也得到快速發展，房地產評估也隨之發展起來。在我國現行房地產評估中，主要方法有市場法、成本法、收益法。對三種方法的具體內容及形式的正確認識對房地產評估具有重要意義。

1房地產評估中三種方法的簡介

1.1市場法

房地產評估中，市場法的原理為參照相同或者類似的房地產在市場上的交易信息，通過類比分析的方法來分析所參照的房地產的市場價格信息，從而確定待評估的房地產的價值。

1.2成本法

成本法的實質是一種價值的再形成，在房地產評估中，如果沒有公開活躍的市場，并且不能找到相似的參照物來形成對比，就應考慮成本法，成本法所研究的是房地產的重置成本，考慮的是房地產過去的價值。

1.3收益法

在當前經濟形勢下，房地產是一種具有價值增值的資產，所以能作為投資的一種方式，在未來取得一定的收益。收益法指的是被評估房地產的未來價值的折現值。其核心是以房地產未來的收益通過折現從而確定其現在的價值，預期未來收益是房地產現值的重要參考依據。

2房地產評估中三種方法的具體形式

2.1市場法

市場法是根據在近期市場上相同或者相似房地產的交易價格信息，同時根據影響房地產評估的各種價格因素，對參照物的房地產價格進行修正，其中修正的結果以修正系數來進行數學表達。由此確定的被評估房地產價格的方法為：被評估房地產價格＝參照物房地產價格×交易市場信息修正系數×交易時點修正系數×地域修正系數市場法只有在具有公開活躍的交易市場中才具有實際的價值，在房地產評估中，市場法較為常見，其表達形式較為直觀、易懂，容易被人們所接受。

2.2成本法

成本法是依據被評估房地產的各項重置成本之和來確定房地產的價格。在成本法中的關鍵因素主要有：1.土地成本。由于房地產是在一定面積的土地上建造的建筑物，因此，房地產的實際占用土地面積的購買成本就構成土地成本；2.構建成本。房地產作為一項資產，需要大量人力、物力的投入，其中主要包括原材料成本、工人工資等；3.利潤。任何房地產開發者所追求的目標都為利潤，利潤是房地產建成后價值增值的部分，在計算利潤時，要以客觀、公正的原則進行，不能夸大實際利潤。4.折舊。由于成本法是在重新構建相同的建筑物的條件下進行的。由此確定的被評估房地產價格的方法為：被評估房地產價格＝土地成本＋構建成本＋利潤—折舊在使用成本法進行評估時，應注意：房地產的各項重置成本必須是合理的、真實的成本，應以社會平均消耗成本來計算，而不能根據少數企業所確定的成本進行計算；各項成本的確定必須以評估時點的各種價格來確定，不能是過去或未來的價格。

2.3收益法

收益法是面向未來的一種方法，在運用收益法時，應該明確任何一個理智的投資者在投資一項資產時，所愿意花費的貨幣數額不會超過在未來能夠帶來的收益額。收益法是指通過估測被評估房地產未來預期收益的現值，來判斷其價格的方法。在收益法中有三個基本的要素：1.被評估房地產的未來預期收益可以預測并可以用貨幣表示，同時，在獲得預期收益的同時，所承擔的風險可以預測并可以用貨幣表示。2.折現率可以明確。3.被評估房地產預期收益期限可以預測。由此確定的被評估房地產價格的方法為：P＝∑Ri／（1+r）i其中，Ri為預期未來收益；r為折現率；i為收益期限。綜上所述，不同的方法對應著不同的房地產狀況，所以應根據具體情況選擇適當的評估方法。

參考文獻：

［1］王成勇.收益法在房地產評估中應用的環境構建［J］.商業會計，2012（03）.

［2］白雪梅.房地產評估成本途徑的思考［J］.遼寧經濟，2008（02）.

房地產評估范文第2篇

關鍵詞 房地產 價格 評估價格

一、房地產評估價格的定義

房地產評估價格是指專業房地產評估價格人員，根據特定的評估價格目的，遵循公認的評估價格原則，按照嚴謹的評估價格程序，運用科學的評估價格方法，在對影響評估價格對象價值的因素進行綜合分析的基礎上，對評估價格對象在評估價格時點的價值進行估算和判定的活動。房地產評估價格是科學與藝術的有機結合，把客觀存在的房地產價格揭示、表達出來的過程。

綜合以上分析，房地產成交價格受諸多因素的影響，由于不同因素的影響，同一宗房地產會有不同的成交價格，因而建立在房地產成交價格基礎上的市場比較法的評估價格具有個確定性。例如，一家房地產評估價格是4000元/平方米，那么它是在大批量購買時的價格還是銷售速度很慢時的價格其期房價格是4000元/平方米還是現房價格是4000元/平方米如果想使房地產銷售速度加快，其價格是否應低于4000元/平方米因此，在無任何約束情況下的房地產評估價格是一個較為模糊的概念。

二、房地產成交價格與預評估價格存在偏差對企業資金管理的影響

（一）資產負債率高，高負債經營風險大

投資成本高、項目周期長及資金回籠慢是房地產開發項目的三大主要特征。基于此，筆者認為，僅依靠開發企業自身開展項目既難以滿足資金需求，又不易實現項目風險分擔，不利于實現企業持續穩定發展；另一方面，與其他企業相比，房地產開發企業上市融資門檻相對較高，且難以有效利用資本市場實現直接股權融資。為滿足資金需求，房地產開發企業不得不以商業銀行貸款等形式進行負債融資，如此久而久之便會造成資產負債率較高。特別注意的是企業資產負債率越高，則表明債務負債越重，從而所面臨的財務風險越高。

（二）缺乏周密的資金預算管理和過程控制

通常情況下，絕大多數房地產開發企業過于注重業務擴張，輕視資金管理制度建設，再加上未能夠充分認識到資金預算管理的重要性，以致缺乏健全的資金預算制度作為保障。此外，房地產開發企業開發經驗積累不足，超支現象頻繁發生，導致預算管理難以充分發揮其應有的價值效應。

盲目投資也是房地產開發企業在資金預算方面的重要失誤，其主要體現在兩大方面：第一，融資過度，即企業未基于資金需求量與使用時間等方面開展融資活動，以致資金成本偏高；第二，融資不足，即對項目資金需求的估計不夠充分，項目建設期間缺乏資金，致使工程進度延誤。另外，完善的監督管理機制是提高資金利用率的有力保障。事實上，房地產開發企業部分員工資金成本意識薄弱，再加上企業對預算執行的重視力度不夠，造成開發資金被挪用現象頻繁發生。

（三）資金沉淀嚴重，資金回流缺乏系統管理

囤積土地與高庫存是房地產開發企業資金沉淀的兩種表現形式，對于前者，其實質上為房地產開發企業可持續發展的必備條件，其中房地產開發企業為滿足開發需求或土地增值的高利潤誘惑而進行囤積土地。土地競投完成后，企業的貨幣資金轉化為土地儲備，土地閑置即為大量的資金沉淀；對于后者，未開工、在建工程、在銷與未銷售項目和未結算的項目等均為房地產開發企業的存貨。其中房地產市場高漲時期，開發商為謀求高利潤，不僅大量開發商品房，而且還“捂盤惜售”，如此一來便形成高庫存現象。

銷售資金與租賃資金共同構成資金回流，其中銷售資金作為資金回流的主流形式，是實現資金快速回收的重要手段，而租賃資金雖也能夠起到促進資金回收的作用，但該方式回收期相對較長，極易造成資金缺口。為解決囤積土地與高庫存等問題，要求運用“以價換量”的方式加速資金回收。總結來說，基于我國房地產開發企業資金回流缺乏系統管理，致使資金缺乏現象存在，不利于推進房地產開發企業持續穩定發展。

三、房地產成交價格與房地產評估價格關系的總結

綜合以上分析，房地產評估價格并不是簡單的對房地產成交實例價格做交易日期、區域因素（包括繁華程度、交通狀況、基礎設施狀況、環境狀況）、個別因素（臨街狀況、容積率、建筑結構、裝飾狀況、設備設施狀況）等因素修正，而要結合其房地產評估的價格定義、評估目的對比實例實際成交價格進行調整，以使其達到要求的價格定義的價格。

因此，房地產成交價格與房地產評估價格中的評估價格具有較大的區別，歸納起來主要表現在以下兩個方面：

一方面同一房地產在不同的價格定義、不同的評估目的下具有不同的評估價格。而房地產實際成交價格則受購買數量、購買方式、銷售速度等隨機因素的影響。也就是說房地產評估價格具有明確的目的性，而其實際成交價格具有較大的隨機性。市場比較法的房地產成交價格雖然建立在房地產實際成交價格的基礎上，但評估價格與其實際成交價格具有一定的差異。

另一方面房地產評估價格對房地產實際成交價格具有指導意義。對于一般資產評估中的房地產評估價格，若想使房地產迅速銷售，其實際銷售價格可能低于評估價格。若銷售價格較高，其銷售速度可能較慢。

（作者單位為江蘇省響水縣物價局價格認證中心）

參考文獻

[1] 王波.基于崗位需求的房地產估價技能培養探析[J].重慶第二師范學院學報，2014（02）.

[2] 卜曄蕾.房地產估價風險與防范措施[J].中外企業家，2013（29）.

[3] 朱曉剛.高職房地產估價課程教學改革初探[J].河南廣播電視大學學報，2013（01）.

[4] 住房和城鄉建設部下發進一步規范房地產估價機構管理工作通知[J].中國建設信息，2013（22）.

[5] 周迎春.市場經濟條件下的房地產估價研究[J].西南農業大學學報（社會科學版），2012（03）.

房地產評估范文第3篇

(1)評估方法不當造成的評估風險問題。

在房地產評估過程中，為了確保評估工作的準確性，應該嚴格依照房地產估價規范中規定的原則、程序以及方法進行房地產的評估。由于房地產的具體情況各有不同，在房地產評估程序以及方法的選擇上也應該根據實際情況確定，如果在評估業務中選擇的參照主體不正確，就會造成房地產評估結果與實際情況出現偏差，產生房地產評估風險問題。

(2)房地產評估從業人員的素質能力風險。

房地產評估工作是一項專業性、技術性要求相對較高的工作，房地產評估結果，在很大程度上也取決于房地產評估執業人員的素質能力和認識水平。如果房地產評估從業人員能力差、素質水平不高，在進行評估過程中可能無法準確的控制誤差，出現評估失誤導致風險問題發生。此外，在房地產評估過程中，如果評估執業人員受委托方利益驅使，就有可能故意讓評估方做出有利于自己的評估報告，出現職業道德風險。

(3)政策變動風險。

房地產的市場價格影響因素較多，除了市場價格以外，土地政策、調控政策、稅收政策、金融政策、市場政策等都會對房地產的價格造成較大的影響。如果在房地長的評估工作中，不能緊跟政策要求和形勢發展，就有可能造成對房地產的評估缺乏準確性，出現評估風險隱患。

2．房地產評估風險應對控制措施

房地產評估風險具有明顯的多因素性、模糊性、潛伏性以及客觀性的特點，評估風險大部分是主觀方面的原因，因此防范評估風險問題，也應該在加強評估機構、評估職業人員、委托人以及評估流程管理方面采取措施。根據我國房地產評估行業實際情況，控制房地產評估風險可以采取以下幾項措施:

(1)加強與委托方的溝通聯系。

加強與房地產評估委托方的溝通聯系，也是控制房地產評估風險的重要手段。首先，在進行房地產評估之前，評估機構應該與委托方進行提前溝通，大致了解清楚標的物的具體情況以及委托方的相關需求，為正確的評估創造良好的基礎。在房地產的評估過程中，評估執業人員應該全面的對委托方的資料進行審核，確保信息的準確性，掌握清除標的物的實際價值情況，嚴格按照客觀、公正、公平的原則進行房地產的評估。

(2)改進房地產評估業務開展方式。

提高房地產評估質量，首要任務應該改變房地產評估工作的業務方式，特別是隨著房地產評估行業稅收咨詢、項目開發咨詢、抵押品管理以及房地產市場研究方向的拓展，在房地產評估工作的開展上，應該積極的引進信息化、程序化與數據化的評估手段，通過采用計算機軟件、數據庫技術以及縫隙模型，進行房地產評估工作的開展，以提高房地產評估工作質量。

(3)提高房地產評估從業人員的專業素質和職業修養。

防范房地產評估工作中的風險，必須不斷地提高房地產評估人員的素質能力和職業道德水平。房地產評估機構應該強化對于執業人員的培訓教育，尤其是結合房地產評估當中存在的一些問題以及房地產評估行業發展的新形勢與新變化，認真學習房地產中介服務管理辦法與市場估價辦法等，通過專家講座、交流研討以及外出學習等方式，對房地產評估執業人員進行培訓教育，提高房地產執業人員的專業素質能力。此外，還應該進一步的加強對于房地產評估人員的職業道德教育，不斷強化房地產評估人員的從業職業道德意識，確保客觀公正的開展房地產評估工作。

(4)緊跟房地產市場行情完善評估體系。

在房地產評估共組的開展過程中，評估機構應該做好相關信息資料的收集與分析，特別是涉及到房地產行業的各項國家政策動態，并結合實際情況對房地產市場的發展進行預測分析，以及時的掌握最新的行情動態，并調整自身房地產評估工作的業務方法，確保房地產評估工作的預見性與準確性。

3.結語

房地產評估范文第4篇

【關鍵詞】房地產評估行業問題 對策

中圖分類號： F293 文獻標識碼： A

房地產估價是房地產中介行業的重要組成部分,伴隨著我國社會主義市場經濟的發展而逐漸壯大,房地產估價在我國從正式出現到現在不過十幾年的時間,卻取得了很大的發展,但目前我國房地產估價行業還不完全適應房地產市場快速發展的需要,還存在一些不容忽視的問題,這些問題阻礙了該行業的進一步發展。

房地產評估行業發展現狀

1、制定了房地產評估的有關法律規章

國務院和國家房地產管理部門首先制定了房地產管理基本法《城市房地產管理法》，在此基礎上又制定了《房地產估價規范》、《城鎮土地估價規程》、《城市房地產中介服務管理規定》、《土地管理法》、《土地管理法實施條例》、《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》以及《房地產估價師注冊管理辦法》、《房地產估價師執業資格制度暫行規定》等法律法規，以法律法規的形式確立了房地產評估行業及估價師的地位，完善了評估行業的相法律法規和規范性文件。

2、形成了統一開放的房地產評估市場和行業自律標準

從2000 年6 月國務院提出經濟鑒證類社會中介機構脫鉤改制的要求開始，涉及中介機構的管理部門，包括房地產管理部門，按照國家的規定，開展原有房地產評估機構與部門的脫鉤改制工作。中國房地產估價師學會已經開始承擔估價師資格考試、注冊、再教育以及估價機構資質評審、違規行為查實等工作，房地產評估行業的自律機構基本建立，對估價機構的自律作用日益強化。

3、房地產評估服務領域逐步擴大

在房地產估價機構發展初期，主要服務內容是房地產交易管理，防止房地產交易過程中雙方當事人隱價瞞價、偷漏稅費。隨著我國社會主義市場經濟體制的建立和完善，房地產評估業務已經逐步在社會經濟發展的各行業，如銀行、城市建設、土地管理、司法、保險、稅務、投資咨詢等方面發揮著越來越重要的作用。

房地產評估行業存在的問題

1、房地產評估機構的產權問題不明確

我國的房地產評估機構和工作人員沒有實現真正意義上的脫鉤。估價機構的管理人員由原來的主管部門任命，主要的業務來源依舊是原來的業務部門，與原來的主管部門依舊有著聯系。現實社會中，房地產估計機構幾乎全部是有限責任公司，因為，只有這樣，有限責任公司的出資人不會承擔無限連帶責任。我國的房地產評估機構的經營效率低，主要的原因就是受有限責任公司體制的影響。出資人投資的主要目的就是為了分紅，那些出資少的人，在公司占的股份也就比較少，因此，他們對公司的經營狀況就很難做到盡職盡責。這樣就導致了當地產評估機構的運營效率不高。

2、相關法律制度不健全

我國房地產評估產業雖然呈現快速發展的趨勢，但是仍舊處于發展的初級階段。很多評估機構是由政府房地產評估機構所改制而來，它們借助政府的關系壟斷了市場，因而不能在正常的市場競爭中去獲得業務。目前，針對評估師，沒有一部有針對性的法律來進行規范。在房地產評估的各項法律法規中，實施的細則還不健全，對不同用途的房地產，也沒有相應的針對性強的技術標準和規范。

3、估價人員的素質難以滿足行業發展的需求

(1)估價師考試較注重理論考核，對學歷要求較高而對相關專業工作經歷和從事評估業務的年限要求較低，因此應屆畢業生的考試通過率較高，而許多真正多年從事評估工作的業務骨干卻因基礎理論知識的欠缺不能通過估價師資格考試。同時房地產估價人員受所從事業務的限制，一般只掌握與自身所從事業務相關的評估業務，對其他類型的評估業務不熟悉。

(2)注冊房地產估價師設置單一，雖然設立了相當于巾級職稱的注冊房地產估價師，但卻沒有設立對應于新人業人員的初級估價資格，以及可晉級的高級估價師和機電、設備等配套專業的估價師。

(3)估價師再教育缺乏。我國社會經濟制度改革的不斷深入，對房地產評估的要求也在不斷提高，房地產估價師也需要不斷更新自己的知識結構。通過估價師再教育才能使評估人員掌握國內外先進的評價技術和相關專業的知識。但從現有房地產評估業再教育的情況來看，估價師再教育在管理方式、培訓內容和形式等方面存在諸多的缺陷，有的甚至流于形式，使得房地產估價人員與社會主義經濟發展脫節。

4、社會公信力不高

由于房地產估價行業相關法律法規不健全，缺乏行業標準及技術規范和規程，同時房地產行業協會缺乏自律，對違紀、違規等行為缺乏具體可操作的法律法規和行業規則，導致社會公信力不高。當前比較突出的問題是評估機構容易受到政府或銀行等機構的干預、開發商的利誘等影響，或迎合被拆遷人的不合理要求，導致評估結果與市場價值嚴重背離，損害了其他當事人的合法權益；或者為了交易雙方不合理的避稅要求，使得評估結果損害國家利益。

促進我國房地產估價行業發展的對策

1、加強市場環境監管

采取有效措施，切實加強對市場環境的監管力度。通過整頓和加強有關部門的監管，為房地產評估市場創造一個公平和良好的競爭環境。維護房地產評估活動的獨立性，保證房地產評估活動不受外界因素的干擾，確保評估結果的龔振興和獨立性。努力完善房地產評估市場的監管規則，針對違規的行為，制定相應的嚴格的查處辦法。針對那些在評估過程中弄虛作假的機構，取消其房地產評估資格，并追究相關人員的法律責任。

2、完善法律法規體系建設

為了保證房地產評估行業的合理健康發展，應該根據社會經濟的發展制定房地產評估行業技術規范和法律法規的實施細則，從而解決房地產評估在相關行業的技術需要；解決房地產評估行業的不平等競爭問題，實現真正的脫鉤；解決估價師職業道德問題，提高估價師的責任和風險意識；解決評估結果與社會發展相協調問題，規范房地產評估方法和程序。

3、加強房地產評估執業人員的資格認證工作

為了提高房地產評估從業人員的素質和行業整體水平，一方面應加強對房地產評估執業人員的資格認證，并設置至少兩級房地產估價師。可以參照日本的不動產鑒定師資格三級考試制度以及美國的資深、非資深二級房地產估價師管理制度，結合我國的客觀實際，實行動態的兩級管理體制，即根據房地產估價師的執業能力強弱、評估實踐經驗的豐富與否、評估報告的技術含量高低、職業道德的好壞等實際情況來確定相應的執業等級標準，做到有升有降、動態管理。這樣可以更好地確保房地產估價師隊伍的技術水平，促進房地產估價師隊伍的健康發展，另一方面要提高房地產評估從業人員的準入門檻。要從源頭控制好房地產估價師的素質。具體措施包括：第一，提高報考的學歷要求，至少應該具備大學本科以上學歷；第二，嚴格實行注冊制度。目前我國的注冊制度相對來說還是比較健全的，但執行力度不夠，估價師的掛靠現象非常普遍，沒有起到其應有的制約作用，所以要嚴格執行注冊制度；第三，提高考試的難度，擇優錄取。如擴大考試相關知識面，實行定量錄取等。

4、推進信用體系建設

目前，注冊房地產估價師和一級房地產估價機構的信用體系已經在國家和省級房地產估價協會建立和使用，但是二、三級房地產估價機構的信用體系還沒有完全建立，在整個信用體系中所占比例較小。只有建立完善的信用體系，才能精確了解整個房地產估價行業的信用狀況。對各級估價機構、注冊房地產估價師實行誠信預警機制和失信懲戒機制，建立估價行業優秀的信用基礎。督促估價行業遵守本行業及相關行業的法律法規和技術規范，營造依法、獨立、公正的評估市場氛圍。

總結

我國房地產評估行業雖然起步晚，但發展十分迅速，已成為促進我國經濟發展的一支不可缺少的力量，而且隨著評估業務量的顯著增長，房地產評估業有著光明的發展前途。當然只有完善對房地產評估行業的管理，才能使它走上健康發展的道路。

參考文獻

房地產評估范文第5篇

關鍵詞：房地產；收益法；估價

中圖分類號：F27 文獻標識碼：A

一、收益法概述

（一）含義。收益法是指預計估價對象未來的正常凈收益，選用適當的還原利率將其折現到估價時點后再累加，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。收益法的本質是以房地產的預期未來收益為導向求取估價對象的價值。

（二）產生。1984～1987年廣州市、撫順市、深圳市等幾個城市先后開始征收土地使用費，為收益法在我國房地產估價中的應用奠定了理論基礎。隨著房地產評估的發展，收益法在我國的研究也取得了一定的進展，在20世紀九十年代以后關于收益法在房地產評估中的應用才開始增多，直至現在，收益法演變為房地產評估中最常用的方法之一。

（三）收益法適用范圍。收益法適用于有收益的房地產價值評估，如商場、寫字樓、旅館、公寓等，對于政府機關、學校、公園等公用、公益性房地產的價值評估大多不適用。

二、收益法在我國房地產評估中的優勢

（一）理論依據充分。收益法是以預期理論為依據，將受托估價的房地產的未來現金凈流量折現值之和作為其現在的價格，與市場法和成本法相比，是一種具有理論基礎的方法。

（二）運用范圍廣泛。無論是純粹的土地還是單純的建筑物，或者兩者合二為一的房地產，重要的是有收益性的或者具有潛在的收益性，都可以運用收益法進行估價。特別是對于不能用成本法估價、不可再生的城市土地，收益法同樣也可以適用其估價。

（三）符合購買者的理念。通過收益法所確定的收益價格，實質是一種需求價格。對于房地產的購買者來說，其購買房地產所愿意支付的代價，自然以該房地產在未來所能給他帶來的收益為依據，而不會去考慮該房地產在開發建設過程中花費的成本。收益法還可以充分考慮資產的各種貶值因素，并且它是用未來收益來衡量房地產的資產的價值，所以其結果較容易被投資者所接受。

三、收益法應用于房地產估價的原理

房地產在交易時，隨著房地產所有者權利的讓渡，房地產的收益轉歸房地產購買者。房地產所有者讓渡出去的權利必然要在經濟上得以實現，房地產購買者必須一次性支付一定的金額，補償房地產所有者失去的收益。這一貨幣額每年給房地產所有者帶來的利息收入必須等于他每年能從房地產中獲得的凈收益。這個金額就是該收益性房地產的理論價格，用公式可以表示為：

房地產的價格=■

這種理論的抽象，包含著三個假設前提：1、凈收益每年不變；2、資本化率的固定；3、收益為無限年期。運用收益法評估房地產的價值，首先要求取凈收益，其通過總收益減總費用求得，然后確定資本化率；最后選用適當的計算公式求得待估房地產的價值。

四、關于收益法在房地產評估中應用問題的探討

（一）關于收益法在房地產評估應用中產生的問題

1、收益法的適用范圍有一定的局限性。收益法適用于有收益的房地產價值評估，如商場、寫字樓、旅館、公寓等，對于政府機關、學校、公園等公用、公益性房地產的價值評估大多不適用。在信息資料比較全、對比案例比較多的情況下，市場法與收益法相比，市場法能更好地評估出房地產的真實價值。

2、折舊費是否應該扣除在實際應用中存在較大的爭議。在運用收益法進行房地產評估的時候，人們受傳統觀念影響都認為折舊費應作為費用扣除，而在實際應用當中許多專家對這樣的做法提出質疑，認為把折舊費應作為費用扣除不恰當。

3、純收益及資本化率的確定比較困難。由于收益法需要對未來收益進行預測，要度量收益所承擔的風險，而且它受房地產市場發展變化和社會經濟條件各個方面因素的影響，最終導致其結果受主觀判斷和未來不可見因素的影響比較大，因此收益法的應用，需要比較發達和成熟的資本市場，需要評估人員具有更加精湛的專業知識。然而，在我國的實踐中，沒辦法達到相應的要求，從而使收益法在實際評估中的操作也有較大的困難。

4、僅根據預期純收益來確定價格可能脫離實際。首先純收益是購買者期望的未來純收益，是以預測為基礎（與實際的收益額不一定相符合）；其次，收益法僅僅從預測收益的角度考慮價格，完全忽視成本費用的大小，這么做考慮的不夠全面。

（二）解決方法

1、以同類房地產的市價作為收益額的計價基礎。通常對房地產收益額的確定是直接計算，本文認為在確定某房地產收益時，應該同類似房地產的收益作比較，同時也要對市場走勢作準確的預測，因為正常的純收益由于實際收益受到多種因素的影響，不能直接用于評估，這樣做以便減少誤差。

目前確定收益額的主要有三種：利潤總額、凈利潤、凈現金流量，相應的收益額確定方法為利潤總額法、凈利潤法、凈現金流量。本文建議采用凈現金流量法，因為與其他方法相比，它不僅以收付實現制為原則，排除了人們主觀認定的固定資產折舊費的干擾，而且作為稅后指標的它考慮了現金流量的數量和受益的時間、貨幣的時間價值，所以它符合資產經營中不斷追加投資和回收投資的動態過程，也比較真實地模擬了企業在未來經營中收益的實現途徑和過程。

2、折舊費不應該作為費用扣除。目前很多運用收益法進行房地產估價的報告中均把折舊費當作費用扣除，本文認為可以把折舊費作為房地產的一種投資。折舊雖然是損耗，但這種損耗是為取得收益而發生的貶值，是資產價值的時間表現形式。然而，折舊在現實中并沒有實際支出，而是作為業主提留，它不同于總費用中的維修費、管理費、保險費、稅費等都屬于實際支出。

3、確定資本化率。資本化率實質上是對未來收益的折現率，其大小對委托估價房地產價格的高低影響極大。在不同的用途、不同的地區、不同的時間、不同性質的房地產，由于投資的風險有高有底，因此在實際評估工作中，一定要依據房地產所依據的環境確定資本化率。本文認為，在收益法評估實踐中可采用以下兩個步驟：

首先，利用分析工具和分析技術初步確定資本化率

①利用財務分析技術，可運用財務比率分析法、杜邦分析法；利用經濟、管理戰略分析技術，可運用產品壽命周期分析模型、SWOT分析法；利用統計分析工具和技術，可運用的常用的統計分析工具如：EXCEL軟件、SPSS統計分析軟件，可運用的常用的統計分析方法如：平均分析方法、相關性分析方法、回歸分析方法。

②利用層次分析法層次分析法，可將人的主觀判斷用數量化形式表達和處理，形成相對的客觀判斷標準，以用來處理一些多因素、多目標、多層次的復雜問題。

其次，采用行業基準收益率加物價指數調整法、安全利率加上風險調整值法和收益風險倍數法來最終確定資本化率。根據估價對象所處地區現在和未來的經濟狀況、房地產市場發育狀況、物價指數狀況以及估價對象的新舊程度等確定的風險調整值來確定資本化率，這樣取得的資本化率就比較真實可靠。因為合理的分析工具和技術可幫助評估師對信息對分析更全面和更透徹，充分挖掘所收集的資料中的有效信息，減少由于分析遺漏等方面產生的風險，定性與定量的相結合使得分析的過程和結果更加科學、客觀更具說服力，同時還可以節約評估的時間和精力，減少評估的時間和成本風險。