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次級貸款范文第1篇

關鍵詞：資產證券化；次貸危機；金融創新

中圖分類號：F831.51 文獻標志碼：A文章編號：1673－291X（2010）32－0117－02

資產證券化(Asset Securitization)是指將缺乏流動性的資產，轉換為在金融市場上可以自由買賣的證券的行為，使其具有流動性。按照被證券化資產種類的不同，信貸資產證券化可分為住房抵押貸款支持的證券化（Mortgage-Backed Securitization，MBS）和資產支持的證券化（Asset-Backed Securitization，ABS）。次貸危機的爆發與資產證券化市場的發展息息相關。作為美國資本市場最重要的融資工具，資產證券化對美國經濟和金融市場產生了巨大影響，也讓美國和全世界經歷了前所未有的一場災難。

一、資產證券化在美國的興起與發展

20世紀20年代末期的美國公眾，由于經濟的蕭條，難以解決住房問題。為此美國政府設立了一些機構，如聯邦住宅貸款銀行，是由各州聯邦儲備銀行組成管理及融通的儲蓄機構，其宗旨在于幫助受經濟大蕭條影響的住宅擁有者取得購房基金。聯邦住宅貸款銀行在取得財政部撥款后，貸給資金需求者，如儲貸機構。其后，美國國會依據全國住宅法，于1934年成立聯邦住宅管理局，其主要目的是提供不動產抵押貸款承做機構保險機制，降低不動產抵押承貸機構必須承受借款人因無法償還本息所面臨倒閉風險的沖擊。

美國國會在1944年通過公職人員重新調整法，授予美國退伍軍人管理局開辦類似提供抵押貸款保險的業務，提供融資保證，方便了退伍軍人順利取得購房貸款。其后，美國于1968年成立政府國民抵押協會，為中低收入居民提供購房服務，并借以提升抵押貸款二級市場的流動性。同時，美國開始收購有抵押的資產，成為了擔保人并且發行證券。房貸轉手證券之類相繼出現，其目的在于為確保承做該房貸創始人，在有保留權益因而仍擁有該房貸群組一部分權利的情況下，能維持部分該房貸的承做標準。但是這種傳統房貸并未受到美國聯邦政府的承?；虮ＷC。實際上，以傳統房貸作為擔保，且未受美國政府保證的轉手證券是在1977年首次發行的。由于這些民間擔保的轉手證券并無其他的保證，因此，該證券的信用須由民間的信用評級機構來評估。資產證券化發展至此，已漸由政府參與并主導的發展，轉變成全面由民間主導的商業化發展。20世紀80年代，各種類型的債券性質的證券化開始仿照一些先前的市場模式，將這些新貸款組合起來，發行資產擔保證券；在此同時，商業房貸也被組合起來，發行商業房貸擔保證券，標的物也轉變成各種其他金融的無形資產。

資產證券化作為一項重要的金融創新，資產所有人通過這種方式將特定資產對應的風險和收益轉移出去，由購買這些證券的投資者承擔資產對應的風險和收益，實現了風險向金融市場轉移和分散。正是由于美國擁有發達住房抵押貸款二級市場，這就為不吸收存款的專業性抵押貸款機構提供了一個良好的生存環境，因為抵押貸款機構可以將全部抵押貸款以證券化或非證券化的方式在二級市場上出售，而只賺取出售過程中的折扣收益和出售后的服務收益，借助二級市場抵押貸款機構可以迅速回籠資金以支持進一步的貸款擴張。在這一模式下，抵押貸款機構的放貸能力明顯提高，除了放貸規模擴大以外，放貸的對象也得到了擴展。二級市場的方便融資功能，使許多抵押貸款機構在繁榮時期過度授信，美國以次級抵押貸款為基礎資產的MBS從2000年的810億美元增長到2006年的7 320億美元，7年間的增長超過9倍。

二、資產證券化與美國次貸危機

由于優質抵押貸款可以得到美國政府性機構提供擔保，可以獲得比較高的信用評級，同時，其收益率顯著高于同風險評級的國債或公司債，因此，以優質抵押貸款為基礎資產的MBS獲得廣大機構投資者的青睞也在情理之中。但以次級抵押貸款為基礎資產的MBS就沒有這么幸運了，它很難獲得較高的信用評級，無法達到美國大型投資機構如退休基金、保險基金、政府基金等投資條件。為此，華爾街的金融機構又進行了大膽的金融創新，開發出了一種新型的產品――債務抵押擔保證券（CDO）。

債務抵押擔保證券是指一種新興的投資組合，以抵押債務信用為基礎，基于各種資產證券化技術，對債券、貸款等資產進行結構重組，重新分割投資回報和風險，以滿足不同投資者的需要的創新性衍生證券產品。CDO的資產組合不同于傳統的ABS，傳統的ABS資產組合中的資產是同質的，而CDO的資產組合則是包括ABS、MBS、垃圾債券、新興市場債券、銀行貸款等固定收益資產的分散組合。正是通過CDO這種產品的創新，把以次級抵押貸款為基礎資產的MBS與其他類證券匯集構成資產池，按照MBS、ABS的信用增強模式，一部分CDO優先級證券被評為AAA級，由養老基金、保險資金等機構投資者持有，而CDO次級證券，則由追求高風險、高收益的對沖基金持有。這樣，以次級抵押貸款為基礎資產的MBS經過CDO產品的包裝，低信用評級問題得到了圓滿解決。2006年，CDO一共吸收了1 500億美元的MBS，其中大部分是次級抵押貸款支持。至此，一條完整的產品鏈條形成了，在低利率和房價上升階段，鏈條上的所有人都能獲益。但如果這條鏈條最原始的次級抵押借款人出現還款問題，則整個鏈條都會產生問題。美國自2005年4季度起，房價上漲速度開始明顯下降，到2007年3月房價停止上漲，隨后出現明顯的下跌，這也直接導致自2005年起，美國住房抵押貸款違約率開始上升，2007年第2季度，美國抵押貸款違約率達5.12%，次級抵押貸款違約率達14.82%。這樣，在房地產價格下降和次級抵押貸款違約率大幅上升的情況下，以次級抵押貸款為基礎資產的MBS及CDO出現了大幅度的縮水，次級抵押貸款的風險開始向以此為基礎發行的證券持有人擴散。

由于MBS、CDO、ABCP等證券化產品及CDS等信用產品的蓬勃發展，推動了美國房貸市場證券化的高速發展，約80%―90%的美國次級抵押貸款被證券化，也使得美國房貸市場參與主體的業務發生轉變。對于許多放貸公司而言，證券化的發展使其盈利模式由原來的存貸款利差轉變為賺取出售房貸的手續費及服務費，業務重點也從注重房貸品質轉為如何擴大房貸數量。在這種情形下，房貸公司開始推出大量創新產品，擴大次級房貸市場的規模。同時，面對市場的激烈競爭，放貸公司逐漸放寬信貸標準，不再要求借款人提供所有證明。這些潛在因素加速了次級房貸市場的惡化。因此，CDO等證券化產品的發展對金融危機的發生有促進作用。

三、結論

資產證券化的存在，不僅有負面的影響，也有正面的意義。因為正是資產證券化改變了人們對風險的認識狀態，讓風險由存量化變成了流量化，賦予了金融創新的重要意義。資產證券化正是通過風險定價和轉移技術實現了風險配置的功能，成為金融功能從資源配置到風險配置轉型的有力工具。

但是資產證券化在開放的金融體系中會加速風險和危機的傳播和擴散，而這顯然有可能加大系統性風險和金融危機的傳染效應，從而有可能使局部性金融危機或個案性金融危機演變成全球性金融危機。如何控制風險，掌握尺度，加強危機預警，做好未雨綢繆的準備是勢在必行。對于我國而言，一定要堅持自己的監管不松懈。如今央行和銀監會都要求商業銀行加強風險控制，從根本上把基礎產品風險控制好。金融創新并非是一劑毒藥，適當的發展一定能收效良好。另外，對資本市場的監管要透明，盡可能使信息不對稱的情況減少，這樣就能最終減少廣大投資者和所有人的損失。

參考文獻：

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[2] 曹紅輝.美國次貸危機考察報告[R]，2008..

[3] 王東.美國次貸危機的深層次原因與影響[J].當代經濟，2008，（9）.

Discussion about the assets securitization and the U.S. sub-prime mortgage loan crisis

Li Guo

(Commerce college.Shanghai normal university,Shanghai 20234,Chian)

次級貸款范文第2篇

1.1次級抵押貸款的內涵

次級抵押貸款（subprimemortgageloan,即“次級按揭貸款”），是指一些貸款機構向信用程度較差和收入不高的借款人提供的貸款。但由于借款者信用記錄較差，很多借貸者不需要任何抵押和收入證明就能貸到款，因此次級房貸機構面臨的風險也更大，其貸款利率通常比一般抵押貸款高出2%至3%。

1.2危機爆發的過程

2007年2月末，統計數據顯示，次級債貸款違約率正在上升，住宅貸款機構股票大幅下降。全球金融巨頭相繼對美國次級貸款可能發生的損失大幅增加壞賬準備，引起市場不安。

4月2日，美國第二大次級貸款公司“新世紀金融公司”申請破產保護。

2007年夏季，大型投資銀行貝爾斯登旗下的兩支對沖基金因大量投資基于次級債的CDO，出現重大損失而陷于破產。

7月中旬，三大評級公司對一千多個住宅貸款MBS調低評級。

這場危機迅速蔓延到歐洲市場。歐元區短期金融市場流動性緊缺，短期市場利率急劇上升。英國北巖銀行（NorthernRock）出現了英國近140年來首次“擠兌現象”。

至此，美國次級抵押貸款危機全面爆發。為防止市場陷入流動性危機，歐、美中央銀行積極進行了干預。

10月下旬，歐美大金融機構陸續公布第三季度財務狀況，巨額財務損失遠遠超出市場預期，市場再次出現恐慌。各中央銀行不得不再次聯手干預救市。

進入2008年，美國大金融機構公布新的季報，損失又一次超過預期。次級債引發信用緊縮對實際經濟的影響開始顯現，美國年經濟增長率在2007年第四季度已經降到0.6%。此外，2008年初的失業率、零售商品指數等主要經濟指標開始惡化；IMF在2008年2月初將全年的經濟增長預測下調了0.5個百分點。

2危機爆發的原因

2.1次級房地產抵押貸款制度是形成美國次級債危機的客觀原因

美國住房抵押貸款市場大致可以分為最優貸款市場(PrimeMarket)、“ALT-A”貸款市場和次級貸款市場(SubprimeMarket)三個層次。次級貸款市場面向信用較低的借款人，無需提供任何償還能力證明。美國次級貸款市場的存在和發展依賴于房價持續上漲，憑借抵押物剩余價值大于貸款本息規避市場風險，并不依賴借款人的還款能力保障市場存續。正是如此，隨著上世紀90年代后期美國房價不斷攀升，次級貸款市場迅速發展。目前全美抵押貸款規模約10萬億美元，而次級抵押貸款就達1.5萬億美元左右，已經具備了形成危機的制度基礎和物質條件。

2.2應對流動性過剩的貨幣政策是促成美國次級債危機的人為原因

從2004年6月至2006年6月，美聯儲連續加息，聯邦基金利率從1%提至5.25%，標志著此前擴張性政策的完全逆轉。另一方面，自2006年2季度以來，美國房地產價格出現了負增長，抵押品價值下降，還款壓力大幅度上升，次級貸款的購房投資者，傾向放棄房產，止損出局。不斷上升的利率和下降的房價沖垮了次級按揭貸款市場。

2.3對房地產市場的過度樂觀，使得貸款機構進行惡性競爭，盲目降低貸款條件

隨著美國房地產市場價格不斷沖高,市場的競爭壓力不斷加大。為了能在激烈的競爭之中不斷擴大市場份額，一些次級貸款公司甚至推出“零首付”、“零文件”等貸款方式，s使得貸款人可以在沒有資金的情況下購房，僅需聲明其收入情況，而無須提供任何有關償還能力的證明。一些放貸公司甚至編造虛假信息，使不合格借貸人的借貸申請獲得通過。

2.4評級機構反應滯后影響市場信心及市場的過度反應

按揭貸款拖欠率從2006年開始上升，銀行界提示過、預警過，但直到2007年，評級公司才大幅降低了評級，導致了市場的恐慌和拋售。

市場的過度反應和普遍的恐慌情緒，使得這次危機對全球市場的影響卻遠遠超過的它本身的能量。當市場出現喪失抵押品贖回權的借款人增多，導致房地產市場空置現象加劇，市場恐慌情緒加劇，使得貸款機構低價脫手，從而導致房價進一步下跌，借款人信用問題進一步加劇，以致更多的抵押品無法贖回。

3信用衍生品——CDO在次級抵押貸款危機中的角色

次貸危機的發生反映了整個金融市場的信用環境的重要變化，在這次危機中，CDO這種信用衍生產品的作用不可小視。

3.1CDO的概念

CDO（CollateralizedDebtObligation）擔保債務憑證，它是市場為了彌補ABS（房產貸款支持證券）的不足，而創造出來的信用產品。它的最大特點就是通過自身結構為自己提供“信用增級”，即通常會有一個次級系列（SubordinatedTranche）或一個股本系列（EquityTrancheorIncomeNotes），由這些系列來充當緩沖。當CDO資產出現信用問題時，首先損失的是股本系列和次級系列（股本系列多由發行人自己持有）。

同時，CDO的資產組合十分分散，包括ABS、MBS等結構性產品、垃圾債券、新興市場債券、銀行貸款等高風險固定收益資產的分散組合，這就保證了在不出現違約時，CDO可能獲得超額收益。

3.2CDO產品的特點

3.2.1CDO的“信用分級”技術實際上將資產池中的信用風險進行了再分配。這種結構將大量的信用風險集中給予了次級系列和股本系列。如果金融市場存在很大的流動性，使得大量資金投資了次級類型，當CDO資產池中較大比例的資產發生違約時，投資次級系列的投資者將血本無歸。這對金融市場無疑是很大的沖擊。而且由于CDO2產品的存在，使得一份標的資產衍生出的衍生證券有許多份。當標的資產發生信用風險時，就會產生多米諾骨牌效應，造成幾倍于基本債券數量的衍生債券同時受到損失。

3.2.2CDO產品幾乎沒有流動性。CDO是一種高度個性化的產品，他們被設計專門滿足某個機構的需求。CDO大多只被設計給“買入持有”型的投資者，比如養老基金、保險公司等機構，而這些機構正是看準了這種產品的高收益與高信用評級的特征。低的流動性意味著，一旦這些機構在CDO火爆的時候持有了過多的CDO，以后的轉讓將十分困難。而市場參與者的同質性又使CDO的流動性進一步降低。

3.3CDO在這次危機中所扮演的角色：

3.3.1放大器、助推器、加速器的作用

它將實體經濟的危機放大到信用衍生品市場、推廣到全球金融市場，并加速了危機的蔓延：實體經濟的危機被信用衍生品放大和加速，首先傳導為CDO的貶值和整個信用衍生品市場動蕩，投資這類衍生證券的對沖基金開始大幅縮水。然后，發行衍生品和管理衍生品的公司股價開始下跌，這又引發投資者對金融類公司的普遍憂慮，進而有可能引發金融市場的動蕩。金融市場的動蕩有可能再反過來惡化實體經濟，進而形成惡性循環而導致實體經濟衰退。

3.3.2風險的隔離與轉嫁的作用

它將銀行體系的風險轉嫁給了其他的投資者，也就是前面提到的養老基金、共同基金、保險公司、對沖基金等等。所以從另一個角度看，這個放大器同時也是一個警報器、減震器，它使得積累在金融系統中的信用風險能夠及時被社會所認知并釋放，以避免風險的繼續聚集和放大。

4危機的啟示

雖然，此次危機暴露出信用衍生品的一系列問題，但次級債及其衍生產品卻將信用風險進行了跨國界的分散，使美國獨立支撐的金融困境演變成具有擴散及傳染效應的系統性難題。為維護我國的金融安全，信用衍生產品的發展就顯得十分重要：

首先，是人民幣債券國際化中心建設的需要。發展信用衍生產品是將我國建設成為人民幣債券市場定價中心和交易中心的重要保障，亦有助于我國成為國際經濟金融格局中的一極。其次，是銀行間市場參與者分散風險的需要。通過將信貸資產證券化和衍生化及使用分層技術，可以使原本單一的信用資產構造出各種不同風險水平的產品及組合，從而滿足銀行間市場參與者的不同風險承受能力和避險需要。再次，是跨市場分散風險的需要。通過貸款和債券的信用風險衍生化，可以將原本固定收益市場的風險演化為其他金融市場風險，從而在不同的市場間分散了風險。第四是跨幣種分散風險的需要。通過衍生產品技術可以將人民幣市場的信用風險演化成美元、歐元等其他幣種市場的風險。

但是，信用衍生品產品是衍生品工具中較為復雜的品種，無論在設計上、操作上以及風險管理上均呈現出高度的復雜性。因此在建設信用衍生品時，必須要有完善的基礎市場設施作為保障：

首先，要推動原生產品和基礎產品的深度發展，特別是以企業信用為依托的基礎產品(如貸款和債券)。其次，要注意存量信貸資產的二級市場流動性安排，使商業銀行從過去單純發放貸款向貸款可交易機制安排上轉變。由監管機構統一協調制定標準化的貸款合同，并要求引入外部評級機構的信用評級，以保證貸款資產的二級可轉讓性。再次，文本及基本制度框架要進一步規范，以便為發展信用衍生產品創造條件。此外，要推動中介機構的發展，以便為衍生產品市場創造良好的外部環境。最后，要推動OTC平臺的建設，即在銀行間債券市場發展信用衍生產品，并在銀行間債券市場上統籌市場參與者，以便使產品的供求形成差異化、層次化的結合。

參考文獻：

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次級貸款范文第3篇

[關鍵詞]次貸危機；房地產貸款；風險管理

[中圖分類號]F831.59　[文獻標識碼]A　[文章編號]1008-2670(2008)06-0027-08

一、美國次貸危機成因的再認識

席卷全球的次貸危機至今已有一年多時間了，關于這場1927年大蕭條以來最大的金融危機，人們進行了多層面的分析與反思，市場機構和政府也都采取了一系列拯救措施。然而，隨著貝爾斯登倒塌、10余家美國地方銀行破產、房利美和房地美被政府接管、美林被收購以及雷曼兄弟的破產，次貸危機所帶來的災難性影響尚遠未出清?，F在的問題是，究竟是什么導致了次貸危機的爆發，難道這僅僅是經濟周期性的宿命?

(一)經濟人都是理性的嗎?

市場經濟是風險經濟，但知易行難。現實中，觀念上的認知經常難以轉化為行為上的理性，人們經常忽視或漠視風險的存在。理論上，每一個市場主體都是趨利避害的“理性經濟人”，但是，在市場繁榮的境況下，人們往往會失去理性，只“趨利”而不“避害”，導致市場機制經常會失靈。究其原因，主要源于市場經濟難以介入的領域――人性。次貸危機從興起到崩潰整個過程，將盲目、貪婪以及恐懼等人性最丑惡的一面暴露的淋漓盡致。

其實，從歷史維度看，這從來就是市場經濟的伴生物。2001～2006年是次級抵押貸款發展的黃金時期，在此期間非理性的市場充分暴露并放大了貪婪、欺詐、無知和恐懼等人的天性。稍加回顧，就會發現：一批又一批無知、資質明顯不合格的借款人奮不顧身地投入到“淘金”的行列，以求廣廈千萬間；越來越多肆無忌憚的經紀商涌現出來，通過修改、隱瞞、欺詐等手段幫助借款人獲得貸款，以獲得高額的手續費；美林、雷曼、貝爾斯登等以金融創新著稱的大型金融機構更是為逐利勇于購買任何抵押貸款并將之證券化，在創造出龐大市場的同時，放大了市場風險，不負責任地拋棄了創新的初衷；一向以公正客觀為原則的評級機構在狂熱的市場下貪婪地追逐私利，誰出的錢多，誰的債券評級就高，在公司債券評級中注水敷衍，成為這次金融災難的幫兇；而金融監管機構在狂熱的市場中也失去了理性，放任了市場的自發作用，放松了對金融創新可能帶來的風險的監管。綜觀次級抵押貸款的整個流程，在長長的資本鏈條中，每一個環節都充滿了對利潤的追求和對風險的漠視。次貸危機告訴我們，在缺乏有效監管的環境下，經濟人并不總是理性的。正如馬克思所說，如果有300％的利潤，就有人鋌而走險、敢冒殺頭的風險。

(二)金融創新是天使還是魔鬼?

金融創新是金融發展的動力。由此，人們總是看到金融創新的積極效應，但對其負面效應估計不足。事實上，在金融監管不當的情況下，以規避風險為目的的金融創新通常會在規避某種風險的同時，又會造成甚至放大另外一些風險。金融創新一半是天使，一半是魔鬼。次貸危機的爆發，在很大程度上是金融創新“魔鬼”面的暴露。

本世紀初高科技股泡沫破裂之后，為穩定市場，美聯儲啟動了一個漫長的降息程序，低利率和充足的資本使得房價一路攀升。在這種情況下，一些大的投行和金融機構積極致力于次級抵押貸款的金融創新――貸款證券化。眾所周知，在以證券化為核心的結構金融理念產生后，華爾街的投資銀行家便打開了“潘多拉之盒”。經過投行的包裝，任何資產(即使是質量很差的資產)都能賣出去，從早期的垃圾債券到現在的次級按揭貸款，都曾經得到了市場的青睞。2001年以來，次級抵押貸款這種質量欠佳的資產，引起了投資巨頭們的濃厚興趣，它們首先買下這些貸款，然后通過復雜的技術和模型將之打包證券化為次債CDO，信用評級后發售給全世界的投資者。筆者認為，無論如何進行包裝、打包、重組、過手，次級抵押貸款的質量不會有實質性的改變。如果小規模地以此類資產進行創新，既可以滿足那些風險偏好投資者的需求，也不會給市場帶來大的風險。但是，如果規模失控，必然會帶來“過猶不及”的風險膨脹。這次次貸危機的爆發，充分給予了印證。

第二，貸款證券化這一金融創新在提高房貸資產流動性的同時，也拉長了信用鏈條，增強了風險輻射，其中最大風險來自于維持“收益鏈”的流動性風險：對于那些“只放貸，不吸存”的貸款機構，它們必須經常短借頭寸以維持周轉；而投資銀行也必須籌集短期資金“以小博大”；對沖基金則更需要借助信貸杠桿放大資本實力進行投資。在整個資金供應鏈中，最薄弱的是次貸的借款人，除了已抵押的房產外，他們幾乎一無所有。一旦房價和利率發生顛覆性“逆轉”，這些“不合格”的借款人就會交鑰匙走人，貸款不佳的質量就會暴露，資產支持證券將突遭降級，CDO價值應聲縮水，次債市場突然凝固。這時，次債持有者們既不掌控實物資產，又弄不清CDO包中的資產，而且購買CDO的錢還是借的，避險的CDS又索償無望。在這種情況下，惟一選擇是爭相拋售債券、贖回基金，危機由此而爆發。

第三，隨著技術與模型的復雜化，商業銀行和投資銀行通過創新創造出數以萬計的新型結構產品，目前同時在線交易的銀行中間業務交易性產品多達兩萬余種。這些創新產品不僅讓投資者難以理解，而且設計者也說不清其真實的風險收益結構。由于金融創新過于追求產品技術的完美性，脫離了與現實風險收益的聯系，很容易引發金融風險的幾何式增長。尤其是，現實中大多數交易者對于交易產品隱含的風險并不清楚。它們只是過分信任了那些有著良好市場形象的產品創新者。比如，次貸危機爆發以前，雷曼兄弟公司在固定收益產品的設計、交易和管理領域具有業內公認的權威和壟斷地位。雷曼公司的標準就是行業的最高標準，任何復雜的交易結構和產品設計一旦貼上雷曼公司的標識，就成為免檢的產品，具有無條件過關的公信力。然而，雷曼兄弟破產了，難道金融創新的神話沒有破滅嗎?

(三)金融發展模式究竟應如何選擇?

理論上講，金融發展模式主要有二：一是數量擴張型模式；二是風險管理型模式。鑒于銀行業的高風險行業本質，數量擴張型模式早已被金融機構所拋棄，風險管理型模式成為主導型的發展模式。在風險管理型發展模式下，金融機構無論開展怎樣的業務，無論進行怎樣的業務創新，都會將風險的承受度作為首先考慮的因素，而不是業務規模的大小，甚至不是利潤的多少。

從這次次貸危機爆發的情況看，大多數金融機構基于對宏觀經濟向好發展的良好預期，背離了風

險和風險管理的原則，不適當地選擇了數量擴張型的發展模式。從次級貸款證券化的流程看，為了創造更多的業務規模和市場需求，每一個環節都倒逼上游環節放松風險標準，以供應更多的產品。如果最終所有的貸款都會被下家收購，那么，借款人的問題、經紀商的問題都將變得不重要，所有人都只有利益，而無需承擔風險和責任。在這個過程中，大型金融機構不但沒有在讓“所有人承擔責任”問題上發揮自己的影響力，相反，作為最大的逐利者，它們也放棄了自己的風險原則。那些新創造出來“投資新星”，行為策略更是大膽、激進，在這個高風險的市場上，青出于藍而勝于藍。對于素以保守、穩健著稱的銀行家們來說，貸款證券化的“魔力”太有誘惑力了。因為，只要能夠完成貸款，然后將貸款證券化銷售出去，就可能獲得利潤，而且，貸款的風險也會被轉移到買家那里，銀行不再為貸款能否收回而擔心。所以，銀行實在沒有必要仔細調查借款者的資信能力。

事實上，自從有了貸款證券化以后，銀行的風險意識大大下降，銀行的經營模式開始由風險管理型向數量擴張型回歸。筆者認為，對于數量擴張型模式的弊端，每一個交易主體都是有所認識的，也都知道應該承擔風險，但是，在非理性的市場環境中，每個交易環節的利益相關者究竟應該承擔多少風險，是不明晰也不透明的。在市場向好的情況下，風險已成為最次要的考慮因素，金融機構更多是考慮賺了多少錢，而不是承擔了多少風險。這樣，只有發生了系統性風險，人們才發現了財務報表上的虧損。由此可見，無論在何種情況下，金融機構都不能忘記自己所處行業的特質――高風險，都不能選擇數量擴張型的發展模式。

(四)如何理解金融全球化的好處?

關于經濟金融全球化的好處，素有爭論和分歧。但是，毋庸質疑的是，發達國家從金融全球化中得到的好處遠遠高于落后國家。借助于金融全球化，發達國家既可以從落后國家得到金融資本、金融市場和巨額利潤，也可以向落后國家轉嫁金融風險，緩解自己的風險壓力。特別是對于像美國這樣的金融發達國家，金融全球化的好處更不待言。筆者認為，就美國經濟金融精英的智慧而言，他們事前完全能夠預料到次級抵押貸款所蘊含的風險及其后果。也正是由于他們對次級抵押貸款所蘊含的風險及其后果有著充分的認知，所以，通過華爾街的金融創新，通過金融的全球化，將其中的風險轉嫁到全世界。最終的結果是，美國生病，全球吃藥。次貸危機盡管給美國的金融業帶來了巨大的損失，但是，我們也應充分看到，最大的受害者不是美國，而是正在推行金融全球化的新興市場國家。

理論和已有的金融危機都表明，金融全球化是一個漸進的過程，它必須從各國的經濟和金融發展現實出發，任何超越現實的金融自由化，必然會陷入金融危機的深淵。因為，對于新興市場國家來說，鑒于較低的金融發展水平和落后的風險管理水平，他們總是缺乏應對高風險游戲的本錢和技能。如果他們過早介入發達國家設定的游戲賭局，多半會成事不足而敗事有余。對于發達國家來說，在金融全球化進程中，他們不能打著推進金融全球化的旗號來誘騙新興市場國家，更不能把他們的游戲規則強加給新興市場國家。如果發達國家要求新興市場國家以同樣的程序、同樣的節奏、同樣的標準推進金融自由化，既不公平、不負責任，對世界金融體系的穩定也很危險。次貸危機表明，通過這樣的方式來推動新興市場的金融自由化，不符合金融自由化的發展規律，也是非常不安全的。就新興市場國家的現實而言，金融的全球化主要是直接資本(實業資本)的自由化，而不是虛擬資本(金融資本)。對于這次無故受傷而成為危機埋單者的新興市場國家來說，對金融全球化是否有了新的認識?

二、國內房地產貸款的風險及其程度

美國房貸危機所導致的嚴重后果，使許多人士擔心國內房地產貸款市場的風險，而房價的持續低迷和一些房地產開發商資金鏈的不斷繃緊，更進一步加重了對房地產貸款風險的憂慮。筆者認為，國內房地產貸款市場整體上是健康的，貸款風險的程度在可容忍的范圍內。

(一)國內房地產貸款與美國的次級貸款有著本質區別

首先，國內房地產貸款市場具有良好的市場基礎。房地產市場健康發展是房地產貸款市場穩健運行的市場基礎，盡管國內房地產市場最近二、三年在發展過程中暴露出一些非理性問題，但市場的基本面及其經濟貢獻還是不容否認的。(1)在投資拉動型的經濟增長模式下，同時基于城市化、工業化和住房體制改革進程的不斷加快，國內房地產業在一段時期內保持較快發展是合理的。(2)鑒于中國經濟高速增長、居民收入與財富的增長、住房體制改革、城鎮化、人民幣升值、金融市場發展、銀行業務結構轉型等眾多積極因素的影響，房地產價格頻繁發生劇烈變動的可能性不大。值得注意的是，近期某些開發商因資金鏈緊張而對個別樓盤降價35％，這種短期的價格下跌不是系統性的價格變化，而是開發商現金流暫時困難下的無奈之舉。(3)我國房地產市場目前還屬于政府主導性市場，政府部門對房地產市場具有較強的調控能力，能夠密切跟蹤市場發展動向，以穩定房價為基調，及時出臺調控政策，確保房地產市場長期穩健發展。近期，各地政府出臺了一系列“救市”措施，這意味著房地產價格劇烈下跌非空間并不大。由此可見，我國房地產貸款市場發展的基礎是比較穩健的。

其次，相對于美國次級貸款市場，國內住房按揭貸款市場的運作規則比較規范、健全。(1)國內銀行對住房按揭貸款制定的條件比較嚴格。銀行在貸款審查時，除了要對貸款申請人(及其配偶)的職業、年齡、信用狀況(全國個人征信系統已經聯網)進行嚴格審查外，還要求提供擔保和收入證明等資料。而且，按揭成數普遍在7成以下，沒有零首付產品。而美國對次級按揭貸款的借款人本身信用質量要求不高，給予的按揭成數高達8.5成。(2)從借款人的還款能力方面看，國內銀行按揭貸款客戶群體主要是中高收入人群，具有較強的還貸能力，每月還款額在收入中的占比不超過50％，而美國次級按揭貸款的借款人大多為中低收入者，每月還款額占其收入55％以上。(3)在貸款定價方面，國內銀行大多以浮動利率定價，還款條件重設的貸款較少；而美國次級按揭貸款大多以浮動利率定價，還款條件可以根據情況進行重新安排，即前幾年按較低的固定利率供款(甚至只付利息)，以后按浮動利率還款，這種制度安排在利率上升期容易引發還款危機。

第三，國內商業銀行的風險管理能力顯著提高，房地產貸款市場具有良好的技術基礎。一般認為，與發達國家的先進銀行比，國內商業銀行的風險意識、風險管理體制、風險管理方法、風險管理技術都存在較大差距。但是，也應當看到，近些年來，國內商業銀行在風險管理特別是信用風險管理的理念和能力方面都有了較大提升，信用風險管理和控制的體制、方法和技術已逐漸成熟。(1)在風險意識方面，目前國內銀行的風險理念已經確立起來，傳統的

漠視風險、片面追求業務規模增長的粗放式經營理念有了實質性的改觀。(2)在風險管理體制方面，近些年國內銀行在借鑒國外先進銀行經驗基礎上，都花了很大的代價對風險管理體制、風險管理流程、風險管理系統進行了再造和建設，對貸款審批的權限、貸款審批流程、貸后管理要求以及風險的報告路線進行了清晰界定，從根本上弱化了貸款審批環節道德風險的滋生。(3)在風險管理的方法和技術方面，國內銀行都紛紛引進先進的風險管理系統和風險管理技術，貸款審批的定量化、模型化程度大大提升，貸款風險管理的科學性顯著提高。當然，在住房按揭貸款方面，許多國內銀行的審貸方法還是傳統的逐筆審貸方式，離國外先進銀行的那種選擇群體、排斥個體的批量化審批方式還有一定距離。但是，正是這種勞動密集型的傳統審貸方式，保證了對住房按揭貸款真實性的有效審查。

基于以上三個方面的分析，我國房地產市場以及住房按揭市場的運行與美國存在很大不同，這些不同既體現在技術層面，更體現在制度層面，從而決定了我國房地產貸款與美國次級貸款有著本質區別，住房按揭貸款依然是商業銀行的優質資產。

(二)國內房地產貸款風險的生成機制

與股票市場一樣，房地產市場是一個最容易引發泡沫的市場。無論是發達國家還是發中國家，概莫能外。因此，房地產市場歷來就被視為一個高風險的市場，市場的風險屬性決定了房地產貸款本身具有較高的風險。當然，分析中國房地產貸款風險，不能僅僅止步于市場的風險特性。造成我國房地產貸款風險的因素是多方面的，其中以下幾個方面值得注意。

1　房地產業定位的不適當。自從1998年政府出臺政策用房地產業拉動內需以來，房地產業被定位于國民經濟的支柱產業。但是，綜觀世界經濟發展史，無論是美國還是日本，只有憑著傳統的制造業和新興的信息產業，才支撐了其現代化發展的故事，目前尚未發現哪個國家憑借“蓋房子”把國家帶進現代化的神話。支柱產業是指能夠支撐、拉動整個國家經濟和社會的可持續發展的產業。美國以往的支柱產業是鐵路、鋼鐵、石油、飛機和汽車制造業，現在是航天、信息產業。日本的支柱產業是汽車、電子、光學和計算機產業。我們將房地產業定位于國民經濟的“支柱產業”，其危害和風險是比較大的。

首先，房地產業發展帶動的只是煤炭、鋼鐵、建材等行業，而這些行業都屬于高能耗的產業，它們的發展將帶來巨大的資源、環境問題。其二，將房地產業定位于支柱產業將延緩我國現代化進程。標志一個國家現代化程度的是其產業制造能力和技術研發水平。從國際經驗看，那些真正實現了現代化的國家，是依靠工業化奠定的國力基礎，如英、法、德、美。而那些只靠倒賣別國原料或產品，以投機致富的國家，很快便退出了歷史舞臺，如葡萄牙、西班牙。如果我們把房地產業這個僅能直接帶來短期利益的產業冠以“支柱”之名，那么真正的支柱產業將被忽視，導致支柱產業“空心化”，這樣的經濟運行模式將影響真正支柱產業的發展和消費結構的升級，難以保證我國的經濟實現“可持續發展”。其三，房地產業的支柱定位，將導致腐敗的滋生和社會兩極分化的加劇，使和諧社會建設面臨巨大的政治難題。我國房地產業已經出現的囤積居奇、圈地待漲、捂盤惜售比比皆是。一些地產商、地方官員、專家學者和個別媒體專刊構成了一個特殊利益集團。長此以往，必將造成尖銳的社會對立，埋下不安定的種子。其四，將房地產業定位于國民經濟的支柱產業，將導致房地產價格的泡沫化。在土地等資源有限的情況下，“支柱”的定位將導致需求的不適當增長，特別是在經濟金融全球化的背景下，國際游資有可能進行投機和惡性介入，進而助長房地產業的失控。

2　房地產發展的泡沫化。銀行貸款作為房地產業發展的主要資金來源，其風險的生成主要源于房地產業發展的泡沫化。約翰?卡爾弗利(2006)認為，推動房地產價格上漲的因素包括：從需求角度講，主要推動因素是低利率、低失業率、上升的收入、增加的移民以及人們對未來價格增值的預期；從供給角度講，新的建筑物受到規劃和區域劃分的限制，建筑房屋需要耗費時間，這些因素拉動房價上漲。就我國情況來看，近些年某些地區的確出現了房地產的泡沫化現象，這一現象形成的原因主要包括：城市化進程的加快，居民收入的持續上升，地方政府對土地的支配，銀行信貸資金的支持，房地產價格長期的抑制，以及人們對未來價格上漲的預期，等等。

中外經驗和教訓都表明，房地產泡沫的形成及其破裂對經濟金融運行的危害是非常大的。徐滇慶(2006)總結認為，房地產泡沫的危害表現為：破壞穩定的1宏觀經濟環境，不利于長期投資項目，不利于建立一個有效的可持續的社會保障體系；降低社會生產效率，降低了社會資源尤其是金融資源的配置效率；占用了大量資金導致了工農業生產資金短缺，破壞了市場競爭環境，扭曲了勞動力資源的配置，阻礙工農業的發展；助長地下經濟和非法活動；加大貧富差距和國民收入不平等；敗壞社會風氣，重投機，輕生產；破壞金融秩序，導致銀行危機。約翰?卡爾弗利(2006)認為，房價的任何程度的下降都會影響消費者的財富和信心，減緩消費支出，從而削弱經濟，導致經濟衰退。歷史上，無論是日本、中國臺灣、泰國、英國和美國的房地產泡沫，還是香港、海南的房地產泡沫，泡沫的破裂都造成了一定程度的銀行危機。所以，房地產業的畸形快速發展所引致的房地產泡沫是銀行貸款風險的直接導因。

3　銀行貸款的不審慎。從行業屬性看，房地產業和銀行信貸具有天然的關聯性和互動性。作為資金密集型產業，房地產業的發展需要包括銀行業在內的大量的融資支持和推動。另一方面，為追求利潤最大化，商業銀行往往會將房地產業作為信貸業務的重要拓展領域和利潤增長點。從我國房地產市場與銀行業發展的歷史軌跡看，房地產業與銀行業一直保持著緊密的關系，并在互動中保持了快速的發展。然而，每當房地產市場發展中出現了投資過快增長或房價過快上漲等問題，人們就會指責銀行系統放貸過多，房地產貸款風險也會成為焦點話題。原則上講，銀行為了獲取利潤，避免倒閉，是不會過多放貸的。只要銀行在自身及管制者可接受的范圍內，銀行的房地產貸款究竟放多少，應該是無可指責的。但是，銀行也會犯錯。泡沫期間，銀行管理人員在房價快速上漲過程中可能會受到整個經濟體系歡欣鼓舞的影響，而沒有從嚴把緊信貸閘門，而被不斷吹大的房價泡沫的美麗幻影所迷惑，給予一批急功近利的開發商和投機炒房者過于寬松的貸款，允許一些人去購買他們本來沒有能力購買的土地和房屋?，F在，國內銀行都在進行經營戰略轉型，紛紛將個人資產業務特別是個人按揭貸款作為業務轉型的重點領域。然而，現實中，任何一家銀行要獲得某一樓盤的按揭貸款，必須首先向開發商提供開發貸款。這樣，無形中將開發貸款與按揭貸款捆綁起來，助長了貸款規模的放大，既推動了房價的上漲，也為銀行

貸款風險的生成埋下了伏筆。

4　房地產貸款抵押物的高估。商業銀行貸款管理流程規定，辦理房地產貸款業務，首先要確定房地產抵押價值。傳統的做法是由抵押當事人雙方協商確定房地產的抵押價值，或者由房地產估價機構評估。目前銀行更加倚重估價機構的估價結果作為貸款數額的衡量指標，在競爭激烈的市場中，房地產估價機構承受到各方面的壓力：抵押人欲多借款、少出抵押物，所以，抵押人希望高估抵押物；一些相關的中介公司、擔保公司、律師受利益驅動，也都希望估價公司在評估抵押物價值時高估；而銀行方面則希望估價機構能夠公正客觀地確定抵押物的現實價值，以有效防范抵押物估價風險?，F實中，以抵押貸款為目的估價中，委托方大多數是抵押人，估價機構是為委托方服務并收取傭金。為了不失去客戶和受利益驅動，一些評估機構不恰當地迎合了客戶不合理要求，隨意提高評估價值，形成銀行貸款抵押物的價值高估風險。

(三)國內房地產貸款風險程度究竟有多大

2008年年初以來，我國房地產市場發生了較大的調整，各種跡象都暗示著房地產市場風險正在向銀行系統傳導。8月中旬，銀監會向廣東、江蘇、浙江、上海、北京、深圳、寧波等七省市銀監局發出了《關于開展重點地區房地產貸款壓力測試的通知》，顯示出監管當局對房地產貸款風險的高度關注。筆者認為，目前國內房地產市場的調整尚未對銀行的貸款造成較大影響，基本落在銀行可承受的范圍內。

首先，截至目前，房地產貸款在銀行貸款中所占比重并不高，房價下跌尚難以對銀行構成太大威脅。據統計，2007年底全國主要金融機構商業性房地產貸款余額約4.7萬億元，占金融機構人民幣各項貸款總余額約18％(其中，房地產開發貸款和個人住房貸款余額分別占總余額的6.76％和9.99％)。2008年6月末，全國商業性房地產貸款余額為5.2萬億元，占金融機構人民幣各項貸款總余額的17.04％。從房地產開發貸款與其投資總額比較來看，該比例在2005年達到31.38％的高峰后，逐年下降，2008年降到14.11％。從購房貸款占房地產銷售總額比來看，2008年上半年的比例已經由2007年的30.25％降至21.45％。若按2007年7622億元的購房貸款總額進行分析，即使出現所謂的斷供現象，對銀行的威脅也不會太嚴重。以上數據說明，銀行資金介入到房地產的程度并不像人們想象的那么嚴重，對于房價下跌，銀行短期內仍具備一定的承受能力。

其次，從理論上講，個人住房按揭貸款的風險程度是與按揭貸款的成數相關的。如果按揭成數為首付比例為30％，那么房價下跌30％后，銀行的按揭貸款將受到損失。對于開發商貸款，房價若下跌10％，銀行的貸款將可能受到損失。但是，這僅僅是理論意義上的。8月中旬，銀監會向廣東、江蘇、浙江、上海、北京、深圳、寧波等七省市銀監局發出《關于開展重點地區房地產貸款壓力測試的通知》，測試結果顯示：如果房價下跌20％，個人房貸不良率將大幅上升；如果房價下跌超過40％，個人房貸不良率將上升約40％。目前，盡管個別城市出現了斷供現象，而且一些開發商將個別樓盤的房價降低了35％，但是，從整體上看，特別是前10大城市的房價降幅并不大。盡管在房地產市場蕭條的背景下，這些貸款的違約風險有所加大，但經驗表明，自主性購房者的貸款非常穩定。對于自住需求的購房者來說，即使房價大跌，有正常收入的購房者一般不會斷供而讓銀行拍賣自己的房產。

第三，房地產貸款風險真正來自于房地產開發貸款。目前房地產貸款風險主要集中在開發商貸款，而不是個人住房按揭貸款。對于開發貸款來講，只要開發商將房子建好并銷售出去，貸款就不會出問題。但是，如果因資金鏈斷裂無后續資金造成房子未建成形成爛尾樓，此時銀行貸款的風險較大。目前的確有些開發商的資金鏈已繃的較緊，尤其是中小開發商。但是，短期大面積房地產企業破產是不可能的。開發商只要放棄暴利想法，加速銷售回籠資金，銀行貸款的風險并不是很大。實際上，相對于個貸，開發貸款一般期限較短，隨著樓盤落成，開發商通過售房回流資金歸還銀行貸款，開發貸款由此轉變為銀行的個人按揭貸款。實現這一步，開發商就可以獲得資金，銀行貸款就能轉危為安。

第四，在從緊貨幣政策格局下，大多數商業銀行對房地產貸款采取了“棄劣保優”、“棄小保大”的策略，而且從上下游兩個方面加強了對貸款風險的控制。如招商銀行在半年報中表示，從2007年下半年開始，該行對房地產相關貸款實施審慎的放貸原則，房地產開發貸款占比由年初的6.41％下降至年中的5.81％，相應不良率也從年初的3.78％下降至2.73％。就目前商業銀行的風險控制能力而言，商業銀行的房地產貸款風險也可以控制。即使開發商貸款收不回來，形成不良貸款，由于開發貸款一般會以相應房地產項目的土地所有權作抵押，銀行會通過拍賣處置開發商所抵押的項目樓盤來保全資產。

第五，從商業銀行經營能力和管理能力看，目前有足夠的能力化解房地產貸款的風險。一是各家銀行的資本充足率都非常高，2007年資本充足率達標銀行已經達到161家；二是銀行業的整體資產質量都比較高，不良貸款率已下降到8％；三是從風險覆蓋上看，各家商業銀行目前的撥備覆蓋率比較高，大多數銀行超過了110％，有的銀行超過了200％。所以，現有的撥備水平能夠緩沖房地產貸款不良率的升高，能夠覆蓋未來的信用風險。

第六，房地產市場在我國是由政府所掌控的市場，這與美國等國家有著本質的區別。在房地產市場持續低迷的情況下，近期許多地方政府開始出臺政策措施救市，這表明我國的房地產市場不會有大的萎縮，未來房地產市場將持續、健康發展，從而房地產貸款的風險也將得到有效控制。

當然，如果國內房地產市場價格出現全面、持續的大幅度下跌，商業銀行的房地產抵押品價值、個人按揭貸款和房地產開發貸款的損失疊加，特別是房地產市場的調整引起其他相關行業發生大幅度逆轉，那么，對銀行業的貸款的影響是嚴重的。

三、加強房地產貸款風險管理的政策建議

美國次貸危機及其引致的慘重后果表明，房地產市場是一個易于泡沫化的市場，房地產貸款一旦出現風險，通常會帶來系統性的金融風險，不僅對于一國的經濟金融體系造成嚴重影響，而且對世界經濟金融運行也會造成巨大影響。因此，加強房地產貸款風險管理，維護經濟金融體系穩健運行，是當今世界每個國家面臨的重要任務。從我國情況看，加強房地產貸款風險管理不僅需要商業銀行自身努力，而且要求我們在外部治理方面，加強房地產貸款市場的環境建設，不斷健全和完善房地產融資體系。

(一)加強房地產貸款市場環境建設

房地產貸款風險的大小，在很大程度上取決于房地產市場運行的質量，也取決于相關的貨幣政策、稅收政策，在一定程度上與信用制度環境也有著較

大關系。即是說，房地產貸款市場環境的優劣，決定著房地產貸款風險的大小，加強房地產貸款市場環境建設，是有效防范房地產貸款風險的首要環節。

建議一：準確定位房地產業在國民經濟發展中的次序。從國際經驗看，國家戰略設計是有序的，中國現代化發展到底應該先工業化、信息化還是先城市化?美國的房地產業是二戰后才開始發展的，日本房地產的發展源于上世紀90年代。美、日經驗表明，房地產業的發展應該在一個國家的制造業發展之后，即在國家工業化完成之后。當國家有充裕的財力，民間有足夠的財富后，發展房地產業才能讓人民安居樂業，方可實現社會繁榮和穩定。我國現在還遠沒有完成從農業化向工業化和信息化轉型，人民也沒有實現普遍富裕，在這種情況下發展房地產業無疑顯得太早，屬于“搶道”。既不利于傳統產業的升級換代和現代產業的建立發展，也不利于人民生活水平的提高，更不利于國家現代化的實現。

建議二：建立和不斷完善住房保障體系。針對我國房地產市場中的供求矛盾，尤其是以大戶型和非住宅商品房為主的高端房地產供給與中小戶型、商品適用房為主的中低端房地產需求之間的錯位供求結構性矛盾，近幾年政府陸續出臺一系列調控措施，如擴大廉租房和經濟適用房建設規模，提供低價位、中小套型普通商品住房等優先滿足一些自住需求，有限滿足困難群體的住房需求，限制奢侈性需求，促進了供求結構的逐步優化。但是，目前不少城市的廉租房、解困房等政府保障性住房，存在覆蓋面小，定位不清等弊端，其保障功能還不能有效發揮。因此，我們應該借鑒國外經驗和做法進一步完善我國住房保障體系。

建議三：加強對銀行貸款規模的控制。一般而言，沒有大量銀行貸款的介入，房地產泡沫是不會膨脹的。所以，政府和監管當局加強對銀行的管理和監督是非常必要的。在繁榮時期，限制銀行放貸速度是一個富有成效的方法，對房地產泡沫而言更是如此。金融監管的核心原則包含兩個方面：反周期資本金標準和穩健的準備金提取制度。前者要求銀行在經濟繁榮時保持較高的資本充足率；當經濟脆弱時保持較低的資本充足率。而現實中，銀行傾向于采用正周期資本充足率，即在經濟繁榮或泡沫時期采用較低的資本充足率，經濟衰退和泡沫破裂時采用較高的資本充足率。穩健的準備金提取制度也是以反周期的方式運作，要求銀行在經濟環境好的時候，提取更大比例的貸款損失準備金，當經濟脆弱時，提取較少的準備金。當然，這里涉及到稅收問題，需要金融監管當局、商業銀行與稅收當局進行協調。限制銀行放貸速度的一個更直接的方法是對貸款與抵押物價值的比率進行規定，即提高按揭貸款的成數。

建議四：建立適合中國國情的個人信用評級制度，規范市場信息傳遞機制。國外研究表明，個人資信狀況是影響個人住房按揭貸款風險的重要因素。我國目前已經初步建立了個人征信系統，并且發揮了一定的作用。但是，由于全國的聯網程度和數據錄入等方面還存在一些問題，所以，建議借鑒國外經驗，建立具有中國特色的個人信用評級制度，為商業銀行個人住房按揭貸款風險管理提供信息化支持。

(二)建立和完善房地產金融體系

目前我國房地產金融存在著融資渠道單一、房地產企業對銀行貸款具有過高的依存度、房地產信貸風險過于集中等等問題。要有效防范貸款風險，必須借鑒國外有益經驗，建立多元化的房地產金融支持體系。

建議五：建立政策性房地產金融支持體系。一是建立住房抵押貸款的政策性擔保機構。借鑒國外經驗成立專門的國家住宅貸款保險公司。一方面對商業銀行提供存款保險；另一方面對低收入家庭或特定群體的按揭貸款提供擔保，通過該機構使符合條件的購房者得到最高的住房貸款。二是由政府出資成立專門的證券化機構。該機構的業務包括兩方面：一是承擔類似于美國抵押銀行的角色，購買、持有、組合或轉讓金融機構的住宅抵押貸款，促進全國住宅金融市場的穩定運行；二是推動抵押貸款證券化創新，提高住宅金融運作效率和資產流動性，解決商業銀行住宅抵抗面臨的利率、市場和期限匹配風險，間接促進居民住宅福利水平提高。

建議六：深入推進住房公積金制度改革。住房公積金制度是我國模仿新加坡建立起來的一套具有中國特色的住宅保障機制，該制度目前運作逐漸出現效率低下的問題，突出表現為在中低收入家庭的住房供應明顯支持不足的同時，公積金卻有大量積存，沉淀資金達2000多億元人民幣。究其原因，包括覆蓋面低，公積金貸款程序復雜，管理機構腐敗等方面。由于公積金制度運用比較成功的都是小國經濟，對我國這樣一個經濟社會和人口結構復雜的大國來說，其效果值得深思。

建議七：提高房地產業直接融資比重。長期以來，我國房地產業直接融資比例不超過2％，尤其是通過債券市場和股票市場上進行融資更加困難。只有建立多層次的房地產融資體系，為不同類型房地產企業提供相適合的融資渠道，才能真正減少對銀行貸款的依賴。建立多層次房地產融資體系，一是要大力鼓勵和幫助房地產企業通過股票市場融資，加強對房地產企業的引導和規范，使其滿足不同層次股票市場的上市要求；二是要完善企業債券市場，開啟債券融資的正常渠道，國家要出臺鼓勵發行公司債券的措施，吸引社會剩余資金投資房地產業，具體包括擴大債券發行主體、推行房地產債券利率市場化、健全房地產企業債券信用評級體等；三是借鑒國外經驗，積極拓展其他融資渠道，如房地產投資基金、房地產信托、房地產融資租賃、海外融資等等。

建議八：建立房地產金融的風險分擔與化解機制。對于房地產業發展，政府最擔心的就是房地產金融會出問題，連累整個國民經濟的健康發展和社會穩定。從各國經驗看，房地產權益由于具有特殊的穩定性和現金流特征，往往是金融衍生產品最關注的領域。通過改革創新，要使住宅金融產品層出不窮，除了抵押貸款證券化和住宅收益證券化，還包括基金產品、信托證券、指數化證券等金融工具，使之有利于分散銀行信貸風險，解決流動性和短存長貸等問題，形成一套持續有效的風險分擔機制。

(三)完善銀行內部風險管理機制，有效防范房地產貸款風險

房地產貸款的風險無論表現形式如何，最終將落在商業銀行的身上，所以，商業銀行能否建立起完善的風險管理機制，直接決定著商業銀行能否防范和化解房地產貸款風險。

次級貸款范文第4篇

論文摘要：由美國“次貸危機”引發的金融海嘯已經對世界經濟造成了巨大影響，銀行業更是首當其沖。以往被視為安全系數相對較高的房產抵押貸款成為了本次危機的導火索。文章擬從“次貸危機”產生的根源入手，對我國銀行房產抵押貸款風險管理的思路和方法進行研究探討。

一、“次貸危機”的產生

引起美國次級抵押貸款市場風暴的直接原因是美國的利率上升和住房市場持續降溫。次級抵押貸款是指一些貸款機構向信用程度較差和收入不高的借款人提供的貸款。利息上升，導致還款壓力增大，很多本來信用不好的用戶感覺還款壓力大，出現違約的可能，對銀行貸款的收回造成影響的危機。

在美國，貸款是非常普遍的現象，從房子到汽車，從信用卡到電話賬單，貸款無處不在。當地人很少全款買房，通常都是長時間貸款?？墒俏覀円仓溃谶@里失業和再就業是很常見的現象。這些收入并不穩定甚至根本沒有收入的人，他們怎么買房呢？因為信用等級達不到標準，他們就被定義為次級信用貸款者，簡稱次級貸款者。由于之前的房價很高，銀行認為盡管貸款給了次級信用貸款者，如果貸款者無法償還貸款，則可以利用抵押的房屋來還，拍賣或者出售后收回銀行貸款。但是由于房價突然走低，貸款者無力償還時，銀行把房屋出售，但卻發現得到的資金不能彌補當時的貸款和利息，甚至都無法彌補貸款額本身，這樣銀行就會在這個貸款上出現虧損。一個兩個貸款者出現這樣的問題還好，但由于分期付款的利息上升，加上這些貸款者本身就是次級信用貸款者，這樣就導致了大量的無法還貸的貸款者。正如上面所說，銀行收回房屋，卻賣不到高價，大面積虧損，引發

了“次貸危機”。

二、“次貸危機”給我國銀行房產抵押貸款風險管理的啟示

在“次貸”風波爆發之前，美國經濟已經在高增長率、低通脹率和低失業率的平臺上運行了5年多，有關美國房市“高燒不退”的話題更是持續數年。中國與美國房市降溫前的經濟圖景存在一定相似性。美國“次貸”風波中首當其沖遭遇打擊的就是銀行業，重視住房抵押貸款背后隱藏的風險，同樣是我國銀行業當前應該特別關注的問題。在房地產市場整體上升的時期，住房抵押貸款對銀行而言是優質資產，貸款收益率相對較高、違約率較低、一旦出現違約還可以通過拍賣抵押房地產獲得補償。目前房地產抵押貸款在銀行信貸資產中占有相當大比重，也是貸款收入的主要來源之一。

（一）改變“住房抵押貸款有抵押無風險”的錯誤觀念

房產抵押物作為借款人最重要的不動產，對于銀行來說，在逾期貸款清收過程中，很大程度上發揮著增加客戶壓力、督促客戶還款的作用。通過拍賣房產回收貸款，只是貸款最后的解決措施，因此必須強化評級、評估、抵押登記等崗位的業務水平，認真做好客戶第一還款來源的調查核實和第二還款來源權屬的落實工作。因此，要高度重視客戶經理面談、面簽工作，高度重視評級工作，高度重視評估和抵押登記的落實工作，把好貸款質量第一關。

（二）加強個人住房抵押貸款操作性風險的管理工作

個人住房抵押貸款在辦理過程中涉及到信用記錄查詢、房屋產權確認、抵押權屬辦理等多方面的外部相關部門協調合作，同時在銀行業務辦理過程中又存在著評級、估價、審查、審批、放款等多個部門的流程安排，一旦某個環節出現了問題，有可能導致整個貸款鏈條的風險增加。因此，銀行要在操作環節上下大功夫，強化制度執行力，將防范操作風險作為當前信貸業務管理中頭等大事來抓。要求客戶經理在進一步加強制度執行力的同時，在貸款操作過程中應著重做到以下幾點：一是對到期貸款多次轉貸或延期的情況要重點關注。對于到期貸款，銀行要謹慎辦理轉貸或延期的方式，特別防止多次轉貸、延期，掩蓋資產質量真實性，影響信貸資金的流動性；二是關注抵押不實或擔保手續不規范等情況。銀行在辦理抵押貸款時，在嚴防高估抵押品價格的同時，重點防范將不易變現、后期處置貶值率高的專用設備用作貸款的抵押物的情況。堅決制止先發放貸款后辦理抵押登記的逆程序操作行為；三是注重貸后管理。在貸款發放后，要按照規定要求及時對抵押物的保管、儲存情況進行定期檢查，同時密切關注市場上與抵押物同類產品的價格走勢，發現價格貶值時應立即要求抵押人追加抵押物，如無法追加抵押物應要求借款人提前歸還貸款或提前對抵押物變現，防止銀行信貸資產受到損失。

（三）結合市場狀況和政策導向，有效降低貸款產品的違約風險

此次美國次級抵押貸款危機的源頭就是美國房地產金融機構在市場繁榮時期放松了貸款條件并推出了前兩年先還利息、第三年開始才還本金的“先松后緊”的貸款產品，并且多為浮動利率。而在加息周期里，這種還款方式顯然加重了客戶的負擔，其中信用、收入情況不好的客戶過度負債，導致大量違約事件的發生。我國銀行應該認真吸取這個教訓，在房地產市場和宏觀經濟政策運行的不同時期，通過開發與其相符合的貸款產品規避風險。提高貸款質量。

（四）實行差異化營銷策略，以首付比率和利率等手段引導客戶

由于借款人家庭可支配收入、實際購買力等情況都有所不同，因而要針對借款人不同特點制定與其相適宜的信貸營銷策略。例如對收入狀況良好、資信實力強的借款人，可以在保證貸款質量的前提下，適當發放一些高額信貸；而對于經濟實力較弱的借款人，則可以重點支持一些小戶型房屋抵押貸款；對于單一客戶的過度負債，應給予適當的風險提示，適度提高首付比率和貸款利率，增大其交易成本，防止客戶的短期投機心理為以后帶來沉重的經濟負擔。

美國次級抵押貸款危機對全球經濟的影響還在蔓延，各國經濟金融體系均受到了不同程度的沖擊。只有多方面吸取此次危機的經驗教訓，理性看待市場繁榮，充分做好多方面的風險防范工作，才能保證我國銀行業信貸業務持續穩健地發展。

參考文獻

[1]李翀．論美國次級抵押貸款危機的原因和影響[j]．經濟學動態，2007，（9）．

[2]孟輝，伍旭川．美國次貸危機與金融穩定[j]．金融研究，2007，（18）．

次級貸款范文第5篇

摘要：2006年后期美國開始爆發次貸危機，2007年至今在全球范圍內掀起了巨大波瀾。中國在此次危機中亦受到巨大沖擊，此次次貸危機反映出，即使是在美國這樣的金融制度和信用體系健全的國家仍然會出現住房信貸危機；使我們不得不重新審視我國的住房信貸所存在的問題以及面臨的風險，了解如何控制和管理住房信貸的風險已經非常重要。

關鍵詞：次貸危機；房貸市場；啟示

一、次貸危機的含義

次貸，即次級抵押貸款，是指一些貸款機構向信用程度較差和收入不高的借款人提供的貸款。在美國被稱為面向窮人的住房次級抵押貸款?！?.11”之后美國為了刺激經濟增長，美聯儲從2001年至2004年連續13次降低利率。低利率政策降低了購房者的消費成本，刺激了房地產業的發展。一方面，住房市場的持續繁榮使借款者低估了潛在風險，美國人的購房熱情不斷升溫，次級抵押貸款成了信用條件達不到優惠級貸款要求的購房者的選擇。另一方面，放貸機構為適應市場需要推出多種多樣的高風險次級抵押貸款產品，而競爭的加劇使貸款機構在推廣這些產品時有意忽視向借款人說明風險和確認借款人還款能力的環節，寬松的貸款資格審核成為房地產交易市場空前活躍的重要推動力，但也造成貸款機構風險控制不到位，埋下了危機的種子。2004年開始，隨著美聯儲17次加息，借款人的還款成本不斷提高，甚至遠遠超出其還款能力。逾期還款和貸款違約的現象不斷增加。與此同時，住房市場持續降溫。無力償還房貸本息的借款人很難將自己的房屋賣出，即使能賣出，房屋的價值也可能下跌到不足以償還剩余貸款的程度。這必然引起人們對次級抵押貸款市場的悲觀預期，次級市場就可能發生嚴重震蕩，這就會沖擊貸款市場的資金鏈，進而波及整個抵押貸款市場。此外，房地產市場價格也會因為房屋所有者止損的心理而繼續下降。兩重因素的疊加形成馬太效應，出現惡性循環，加劇了次級市場危機的發生。

二、我國房貸市場的現狀

(一)我國房貸市場與美國危機前的房貸市場有相當程度的相似之處

美國次級抵押貸款市場危機從目前來看好像對我國房貸市場影響不大，但眼下我國樓市過熱是不爭的事實。而美國在次貸危機爆發前幾年一直維持低利率政策而我國也不例外，流動性過?，F象明顯(資產價格暴漲)。我國的宏觀經濟持續強勁發展，城市化進程加快，城市住房需求強勁，另外人民幣升值一部分國外熱錢流入，投機國內房地產行業，房價持續大幅上漲，銀行大規模介入房地產行業加大了對房地產市場那個資金供給，同時對個人住房抵押貸款的條件審查也有放寬的跡象。目前。個人住房按揭貸款發展得非?？?。2007年以來，商業性購房貸款中的個人住房貸款增速呈逐月加快趨勢。雖然中國的商業銀行迫于監管的壓力仍然要求一定的首付比例，這似乎可以在一定程度上弱化借款者違約的損失。但是，不容忽視的事實是，隨著中國房地產價格出人意料地上漲。中國住房抵押貸款的風險已經越來越大了：隨著央行多次提高存貸款的利率，借款人的償付壓力增大了，他們也越來越難以預測未來償付現金支出的變化。

(二)整體經濟形勢不樂觀，加大房貸市場風險

2008年國際國內的經濟形勢都非常不樂觀。房地產行業進行調整已經在所難免。雖然上海、北京等大城市的房價有所上升，但成交量卻明顯下降，更多表現出有價無市的現狀。這種局面對于銀行、開發商而言都是相當嚴峻的。眾所周知，房地產行業的利益鏈條上銀行和開發商已經完全捆綁在一起。銀行通過住房貸款來獲得長期穩定的利息收入，開發商通過銀行貸款來回收資金，獲取高額收益。買房者是最終的承擔者。假如市場持續調整，市場成交不理想，購房者持幣觀望，那么造成的后果是大量的房產積壓在開發商手中，銀行的資金回收困難。更加嚴重的后果是，當房地產市場整體價格下滑后，貸款購房的居民可能面臨負資產的困局，相當部分的人有可能停止還貸，從而引起銀行的壞賬損失。今年以來，我國部分熱點城市樓盤交易量出現了萎縮，房價漲幅趨緩甚至下跌，房貸風險有所上升。

(三)我國住房金融創新力度小，抵御風險能力降低

目前，我國住房金融的創新力度沒有達到美國那樣，住房金融僅限于住房貸款、公積金貸款、住房開發貸款等傳統領域，這在一定程度上能夠降低美國次貸危機對我國金融市場的波及，但另一方面，我國的住房信貸沒有劃分優級與次級市場，潛在的金融風險并不能很好的監控和防范。這也形成了我國住房金融市場的一個致命弱點。也就是說，我國住房信貸市場的質量遠沒有想像的好，等問題真正爆發出來的時候。很可能比美國次貸危機的沖擊力更大。

三、次貸危機對我國房貸市場的啟示

啟示一：住房按揭貸款并非是最安全的資產

房產的價值是隨著市場不斷變化的。當市場向好時，房地產價格上揚會提高抵押物的市值，誘使銀行不斷擴大抵押信貸的規模；當市場發生逆轉時，房價走低，銀行即使拍賣抵押物，其所得收益也不足以償還貸款。美國的次貸危機正是由于美聯儲的連續加息以及相伴隨的房地產價格持續走低所致。目前，我國商業銀行對住房抵押貸款風險控制仍不夠重視。

啟示二：放寬標準將會增加貸款的潛在風險

為了追求自身短期效益，我國商業銀行盲目擴張住房按揭貸款，許多不符合貸款資格的人獲得了貸款；同時，許多房地產開發商為了獲得資金融通，虛構購房者實行假按揭，貸款銀行為了獲取更多的利潤，放松了對貸款資格的審查。大大增加了銀行的風險。另一方面，商業銀行對住房抵押貸款的風險準備可能是不足的，監管當局對商業銀行住房抵押貸款的風險權重又相對較低，這些使得商業銀行一旦被暴露在住房抵押貸款違約風險面前時。其應對的能力就可能會相當脆弱。由于我國的房地產業對我國經濟增長的貢獻占有相當的比重。因此，一旦房地產抵押貸款風險暴露，這又會對房地產市場、乃至整個宏觀經濟造成嚴重的沖擊。四、完善房貸市場，預防次貸危機發生的措施

鑒于我國房貸市場的現狀，為了避免危機的出現，必須吸取美國次貸危機的教訓，從以下幾點著手，未雨綢繆，防患于未然

第一，建立預警機制，控制潛在理性違約風險的發生。當市場開始不景氣的時候，或者是預測到不遠的將來整個宏觀經濟可能受政策或其他因素的影響而出現蕭條的趨勢時，商業銀行應減少住房抵押貸款的發放。加強內部控制機制，提高住房抵押貸款的標準，嚴格審查申請住房抵押貸款人的資格，同時應向借款人講明貸款 利率的政策，防止借款人被迫違約風險的發生。

第二，建立和完善國家信用體系，減少惡意違約風險的發生。由于我國缺乏一個完善的社會信用系統，銀行很難知道借款人的信用情況，使得很多信用條件很差的人獲得了貸款，大大增加了貸款的惡意違約風險。

第三，完善擔保和抵押制度。住房信貸與其他信貸不同，由于個人存在較多的不確定因素，因此，在發放住房貸款時，用抵押、擔保作為還款保證顯得十分重要。在這次的次貸危機中，美國的住房抵押貸款的擔保機構對整個危機的緩解起到了非常重要的作用，分散了發放貸款的機構的風險。

第四，銀行自身要加強對自身風險的管理。截至2007年國內有91％的購房者是通過貸款買房的，而銀行在發放貸款時要嚴格審查貸款人的收入、資產狀況，不能經不住利益的誘惑，放低對借款人的要求，防止出現放低首付要求甚至零首付情況的出現。銀行的觀念要改變，不能總是把住房抵押貸款當作優質資產，房地產行業是具有周期性的行業，其價值是隨著市場的供需狀況不斷變化的，在市場繁榮時期，房產的價值會隨著不斷上升，但一旦市場發生扭轉則最終損失的還是銀行自身。另外，銀行還可以通過資產證券化來轉移風險，資產證券化的本質上無法消除風險，只能把風險轉移給其他的投資者，鑒于我國的商業移行在國民經濟中有著舉足輕重的作用，因此為了避免房貸風險過于集中在銀行體系內部，可以加快資產證券化進程，但是一定要吸取美國次貸危機的教訓，選擇較為優良的銀行資產進行證券化，避免道德風險的發生。