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房?jī)r(jià)調(diào)控范文第1篇

近十年來(lái)，房?jī)r(jià)的快速上漲時(shí)不時(shí)成為各方關(guān)注的焦點(diǎn)，現(xiàn)在又到這樣的時(shí)候了。2016年8月，全國(guó)70個(gè)大中城市新建住宅價(jià)格同比增長(zhǎng)7%，逼近了2013年上一輪地產(chǎn)景氣高點(diǎn)時(shí)的增長(zhǎng)率。同期，一線城市新房房?jī)r(jià)同比增長(zhǎng)率更是接近30%，遠(yuǎn)超過(guò)上一次房?jī)r(jià)漲幅的高點(diǎn)。此外，2016年上半年我國(guó)7.5萬(wàn)億的人民幣新增貸款中，有超過(guò)30%是房屋按揭貸款。房?jī)r(jià)的快速上漲，以及信貸投放向地產(chǎn)行業(yè)的集中，讓人擔(dān)憂(yōu)國(guó)內(nèi)地產(chǎn)市場(chǎng)是否已經(jīng)進(jìn)入了泡沫化狀態(tài)，國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)是否已為地產(chǎn)行業(yè)所綁架。相應(yīng)的，對(duì)地產(chǎn)政策的爭(zhēng)論正在逐步升溫。

地產(chǎn)行業(yè)究竟有沒(méi)有泡沫，風(fēng)險(xiǎn)有多大，政策該如何調(diào)控？回答這些問(wèn)題需要冷靜的分析，而非情緒化的渲染。盡管現(xiàn)在鋪天蓋地都是地產(chǎn)泡沫的言論，但別忘了，就在一年多前，輿論還普遍看空房?jī)r(jià)，認(rèn)為國(guó)內(nèi)地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)越過(guò)了大拐點(diǎn)，會(huì)長(zhǎng)期向下。從過(guò)往經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，對(duì)地產(chǎn)這個(gè)與每個(gè)人生活都息息相關(guān)的行業(yè)，主流觀點(diǎn)往往難以保持中立而有所偏頗。政策受其影響，往往陷入周期性的收放循環(huán)，治標(biāo)不治本，過(guò)去十年我國(guó)地產(chǎn)市場(chǎng)的數(shù)輪大起大落均與之相關(guān)。

房?jī)r(jià)上漲緣于土地供給

對(duì)地產(chǎn)行業(yè)的分析要從其主要驅(qū)動(dòng)因素的辨析開(kāi)始。在2014年2月，國(guó)內(nèi)對(duì)地產(chǎn)前景普遍極度悲觀的時(shí)候，筆者曾發(fā)表題為《房?jī)r(jià)上行趨勢(shì)難逆轉(zhuǎn)》的文章，從需求和供給雙方面分析了推動(dòng)房?jī)r(jià)上升的長(zhǎng)期因素。文章的基本結(jié)論是，推升房?jī)r(jià)上升的最重要因素是我國(guó)政府對(duì)城鎮(zhèn)土地供給的壟斷。這一格局不變化，房?jī)r(jià)長(zhǎng)期上漲的趨勢(shì)就無(wú)法逆轉(zhuǎn)。2016年房?jī)r(jià)的快速上升已經(jīng)再次驗(yàn)證了筆者兩年多前做出的這一論斷。

看不到房?jī)r(jià)攀升背后的長(zhǎng)期供需矛盾，而只是把房?jī)r(jià)上漲歸結(jié)為貨幣信貸的增長(zhǎng)，是一個(gè)影響不小、但同時(shí)也是危害巨大的錯(cuò)誤判斷。的確，房?jī)r(jià)漲幅與貨幣信貸增長(zhǎng)之間具有極高的相關(guān)性。如果數(shù)據(jù)看得足夠仔細(xì)，可以發(fā)現(xiàn)社會(huì)融資總量的同比多增與房?jī)r(jià)同比漲幅之間最為相關(guān)。但統(tǒng)計(jì)關(guān)系不等于因果關(guān)系，更不意味著貨幣是因、房?jī)r(jià)是果。

貨幣代表了可以在全國(guó)范圍內(nèi)靈活流動(dòng)的購(gòu)買(mǎi)能力。如果房?jī)r(jià)真是因貨幣而漲，我們應(yīng)當(dāng)看到水漲船都高、全國(guó)房?jī)r(jià)呈普漲之局面。但拉長(zhǎng)時(shí)間來(lái)看，從2011年1月至今，我國(guó)M2存量累計(jì)增長(zhǎng)了106%。而同期一線城市新房房?jī)r(jià)累計(jì)上漲69%、二線城市累計(jì)上漲21%、三線則只累計(jì)上漲4%。如果貨幣推升了房?jī)r(jià)，沒(méi)有理由只是主要在一線城市表現(xiàn)其威力。有人可能認(rèn)為這是因?yàn)橐痪€城市地產(chǎn)具有更多投資或投機(jī)的屬性，所以貨幣會(huì)向一線城市的地產(chǎn)市場(chǎng)集中。但這一邏輯本身就說(shuō)明在貨幣之前，有別的因素在引導(dǎo)房?jī)r(jià)上漲。貨幣流向一線城市是其他原因帶來(lái)的結(jié)果。

事實(shí)上，一線大城市因積聚效應(yīng)，自然地會(huì)形成強(qiáng)大向心力。而在我國(guó)，諸如教育、醫(yī)療等優(yōu)質(zhì)公共服務(wù)資源又大量向一線城市集中，更進(jìn)一步增強(qiáng)了這些城市的吸引力。用經(jīng)濟(jì)學(xué)術(shù)語(yǔ)來(lái)說(shuō)，一線城市房?jī)r(jià)中包含著不小“一線城市經(jīng)濟(jì)政治租金”。再疊加上一線城市尤為不足的土地供應(yīng)，一線城市房?jī)r(jià)焉有不高之理。

既然貨幣并非房?jī)r(jià)長(zhǎng)期上漲的主因，就不難理解為何過(guò)去十年我國(guó)數(shù)輪的貨幣緊縮都無(wú)法改變地產(chǎn)價(jià)格的上漲趨勢(shì)。貨幣政策的緊縮確實(shí)可以在短期內(nèi)起到抑制地產(chǎn)需求、控制房?jī)r(jià)的作用，但那僅僅是對(duì)需求的短期抑制，而非真正消滅。而貨幣緊縮同時(shí)還會(huì)打壓地產(chǎn)投資行，導(dǎo)致兩三年后地產(chǎn)市場(chǎng)更為嚴(yán)重的供需失衡。于是，每一輪緊縮都為下一輪房?jī)r(jià)報(bào)復(fù)性反彈埋下了種子。

資產(chǎn)荒下的房?jī)r(jià)上漲

不管是因?yàn)槭裁丛蛟斐傻模績(jī)r(jià)漲起來(lái)之后各方自然會(huì)關(guān)心地產(chǎn)市場(chǎng)是否有泡沫，泡沫的風(fēng)險(xiǎn)有多大。但同樣的，對(duì)地產(chǎn)泡沫的分析也必須冷靜客觀，而不能僅憑似是而非的邏輯。

最近有一個(gè)關(guān)于地產(chǎn)的段子相當(dāng)流行，它說(shuō)的是：當(dāng)前中國(guó)近半數(shù)的上市公司利潤(rùn)不夠買(mǎi)京滬深的一套豪宅。但這些公司只要賣(mài)掉其1%的股權(quán)，就足夠買(mǎi)幾套了。論說(shuō)者試圖以此說(shuō)明當(dāng)前股市樓市的泡沫都很大。這雖然只是個(gè)調(diào)侃，但其中描述的情況確實(shí)存在，因而引發(fā)了不小的共鳴，增加了大家對(duì)泡沫的憂(yōu)慮。

不過(guò)，只要稍有經(jīng)濟(jì)學(xué)常識(shí)，就會(huì)看出這個(gè)段子里的誤導(dǎo)之處。上市公司的利潤(rùn)是上市企業(yè)這種資產(chǎn)的回報(bào)，就像房租是房子這種資產(chǎn)的回報(bào)一樣。在目前資產(chǎn)荒現(xiàn)象普遍存在，資產(chǎn)回報(bào)率普遍低下的時(shí)候，上市企業(yè)的回報(bào)比不上房產(chǎn)的資產(chǎn)價(jià)值再自然不過(guò)了。真正要合理地比較股市和房市，應(yīng)該拿上市企業(yè)的利潤(rùn)和房屋的租金做比。前面這個(gè)段子用了兩個(gè)不同概念來(lái)做比較，給人以泡沫嚴(yán)重的假象。

如果從資產(chǎn)荒的角度來(lái)分析，房地產(chǎn)市場(chǎng)當(dāng)前的表現(xiàn)并不特殊。所謂資產(chǎn)荒，簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)就是資金相對(duì)資產(chǎn)來(lái)說(shuō)太多了。于是，過(guò)多的資金積聚在相對(duì)較少的資產(chǎn)之上，就把資產(chǎn)價(jià)格推高、把資產(chǎn)回報(bào)率給壓低了。這不僅僅表現(xiàn)在房地產(chǎn)行業(yè)中，也表現(xiàn)在股市、債市等各種資產(chǎn)市場(chǎng)里。

而資產(chǎn)荒的成因，則主要是我國(guó)穩(wěn)增長(zhǎng)政策的推進(jìn)不力。我國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)已連續(xù)下滑數(shù)年，2016年上半年GDP增速更是跌至6.7%，距離實(shí)現(xiàn)“小康社會(huì)”目標(biāo)所需的6.5%增長(zhǎng)底線僅一步之遙。而2016年上半年的宏觀政策紛爭(zhēng)，又很大程度上打擊了各方對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)前景的信心，帶來(lái)了對(duì)政策前景的不穩(wěn)定預(yù)期。于是，民間投資者的投資熱情大幅降溫。另一方面，在政策多目標(biāo)導(dǎo)向之下，地方政府也無(wú)所適從，投資積極性減退。于是，實(shí)體經(jīng)濟(jì)的投資增速進(jìn)一步減慢。實(shí)體經(jīng)濟(jì)的投資項(xiàng)目是金融體系資金配置的標(biāo)的資產(chǎn)。實(shí)體經(jīng)濟(jì)缺乏投資意愿，金融體系自然難以找到資金配置對(duì)象，資產(chǎn)荒由此而生。于是，包括房?jī)r(jià)在內(nèi)的資產(chǎn)價(jià)格自然上漲。事實(shí)上，資產(chǎn)荒的現(xiàn)象始于2014年。2015年A股的大牛市就是資產(chǎn)荒所致。而2015年股災(zāi)之后，股市資金大量撤出，流向債市和房市，又形成了股票市場(chǎng)之外的泡沫。

盡管此輪房?jī)r(jià)上漲的邏輯與股債一致，都緣于資產(chǎn)荒，但地產(chǎn)市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)遠(yuǎn)小于股市和債市。正如前面所述，一線城市房?jī)r(jià)上漲背后有堅(jiān)實(shí)的基本面因素。此外，由于我國(guó)較高的首付比率，我國(guó)地產(chǎn)市場(chǎng)的杠桿率還是遠(yuǎn)低于股市和債市。而截至2016年6月末，我國(guó)個(gè)人購(gòu)房貸款余額還只有16.6萬(wàn)億元人民幣，占我國(guó)貸款余額比重僅為16%，占我國(guó)GDP的比重也只有25%。2016年所謂的信貸資金向地產(chǎn)行業(yè)的集中，也主要是因?yàn)榈禺a(chǎn)之外的行業(yè)太過(guò)疲弱，所以令相對(duì)穩(wěn)健的地產(chǎn)行業(yè)在經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)中的重要性進(jìn)一步提升。如果再考慮到一線城市已經(jīng)再次收緊了限購(gòu)政策，而廣大三四線城市房?jī)r(jià)漲幅依然溫和，我國(guó)地產(chǎn)市場(chǎng)整體風(fēng)險(xiǎn)可控，遠(yuǎn)不是有人所渲染的危如累卵的局面。

抑制房?jī)r(jià)上漲要以疏為主

十八屆三中全會(huì)要求要發(fā)揮市場(chǎng)在資源配置中的“決定性”作用。目前的房?jī)r(jià)高漲正是市場(chǎng)機(jī)制在起作用的表現(xiàn)。一線城市房?jī)r(jià)的高漲，正說(shuō)明一線城市地產(chǎn)供不應(yīng)求，所以要通過(guò)高房?jī)r(jià)來(lái)刺激供給、抑制需求。而且，房?jī)r(jià)上漲只是深層次問(wèn)題的表現(xiàn)。強(qiáng)行抑制房?jī)r(jià)最多只是把問(wèn)題掩蓋起來(lái)了，而不能真正解決問(wèn)題。這就像一個(gè)人體內(nèi)有炎癥、導(dǎo)致體溫升高一樣。面對(duì)這樣發(fā)燒的病人，醫(yī)生應(yīng)當(dāng)用藥消炎，而不能僅僅粗暴地降溫。對(duì)這個(gè)病人兜頭一盆冷水澆過(guò)去，可能確實(shí)把他的體溫給降下來(lái)了，但人命估計(jì)也就去了不少了。

在地產(chǎn)供需矛盾疊加資產(chǎn)荒的背景下，抑制房?jī)r(jià)上漲的釜底抽薪之策是加大土地供應(yīng)。不過(guò)，對(duì)壟斷了土地供應(yīng)的地方政府來(lái)說(shuō)，這無(wú)疑會(huì)要減少其來(lái)自土地的壟斷收益。因此，增加土地供應(yīng)的政策會(huì)面臨巨大阻力，就算能夠推出，進(jìn)展也會(huì)相當(dāng)遲緩。因此，當(dāng)前抑制房?jī)r(jià)上漲的政策還只能著眼于地產(chǎn)需求來(lái)做文章。

要抑制地產(chǎn)需求，既可以通過(guò)限制性的政策來(lái)堵需求，也可以另辟蹊徑，將需求的力量疏導(dǎo)出去。這兩者中，疏是更適宜的政策。所謂疏，具體來(lái)說(shuō)就是通過(guò)化解資產(chǎn)荒，將資金從地產(chǎn)市場(chǎng)分流出去。這需要穩(wěn)增長(zhǎng)政策的進(jìn)一步發(fā)力。只有政策發(fā)力把經(jīng)濟(jì)穩(wěn)住，把各方對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)的信心給重新樹(shù)立起來(lái)，實(shí)體經(jīng)濟(jì)的投資熱情才能重新煥發(fā)。而隨之而來(lái)的上馬投資項(xiàng)目將分流資產(chǎn)市場(chǎng)的資金，降低房?jī)r(jià)上漲的動(dòng)能。

房?jī)r(jià)調(diào)控范文第2篇

政府明確房地產(chǎn)業(yè)定位。與中國(guó)將房地產(chǎn)業(yè)作為“支柱產(chǎn)業(yè)”不同，德國(guó)政府否定房地產(chǎn)“支柱產(chǎn)業(yè)”一說(shuō)，而是將其作為社會(huì)福利機(jī)制的重要一環(huán)。德國(guó)《憲法》第20條規(guī)定，“德意志聯(lián)邦共和國(guó)是民主的和社會(huì)福利的聯(lián)邦制國(guó)家”。這就表明，保障居民住房是聯(lián)邦政府首要的政策目標(biāo)之一，是德國(guó)政府制定所有房地產(chǎn)政策的核心出發(fā)點(diǎn)。在德國(guó)，房地產(chǎn)政策始終是政黨競(jìng)選的主要辯論議題，無(wú)論是執(zhí)政黨還是在野黨，任何人提出的政策如果不是保障民眾的住房福利而是抬高房?jī)r(jià)，喪失的可能不僅僅是選票，而是整個(gè)政黨以及政治家的政治生命。所以，雖然德國(guó)政府特別是地方政府掌握了一些公有土地和住房，但任何人都不敢通過(guò)抬高當(dāng)?shù)氐貎r(jià)、房?jī)r(jià)，來(lái)增加當(dāng)?shù)卣姆孔馐杖牖蚨愂帐杖搿?/p>

政府運(yùn)用稅收手段調(diào)控房?jī)r(jià)。德國(guó)政府善用稅收手段，加大房地產(chǎn)投機(jī)炒作的成本，壓縮炒房者“低買(mǎi)高賣(mài)”的利潤(rùn)空間。在德國(guó)，自有自用的住宅不需繳納不動(dòng)產(chǎn)稅，只需繳納宅基地土地稅。但用于出售的房地產(chǎn)首先要繳納評(píng)估價(jià)值1%～1.5%的不動(dòng)產(chǎn)稅，房屋買(mǎi)賣(mài)還要繳納3.5%的交易稅。如果通過(guò)買(mǎi)賣(mài)獲得盈利，還要繳納15%的差價(jià)盈利稅。從2009年1月1日開(kāi)始，又對(duì)投資者的房租收入征收25%的所得稅。重重的稅收政策限制，壓縮了炒房者進(jìn)行“低買(mǎi)高賣(mài)”的利潤(rùn)空間，同時(shí)也抑制了德國(guó)人投資買(mǎi)房的需求。

金融制度為穩(wěn)定房?jī)r(jià)提供保障。由于戰(zhàn)爭(zhēng)對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和住房的嚴(yán)重破壞，“二戰(zhàn)”后的一段時(shí)間里，德國(guó)百業(yè)待興，政府拿不出過(guò)多的錢(qián)用于住房建設(shè)，因而推行了特有的住房金融模式和房貸固定利率機(jī)制。德國(guó)實(shí)行的“先存后貸”儲(chǔ)蓄模式，約占房貸總額一半左右，另外30%的住房貸款來(lái)自商業(yè)貸款，其余則來(lái)自家庭儲(chǔ)蓄。德國(guó)所有的房貸都實(shí)行固定利率制，儲(chǔ)蓄房貸利率低于市場(chǎng)利率且多年不變。這種長(zhǎng)期的房貸利率周期，幾乎可以抗衡任何金融市場(chǎng)的波動(dòng)，對(duì)房貸市場(chǎng)起著穩(wěn)定作用。同時(shí)，國(guó)家對(duì)建房?jī)?chǔ)蓄體系給予大力支持，對(duì)參加住房?jī)?chǔ)蓄者給予獎(jiǎng)勵(lì)，對(duì)建房、購(gòu)房者在繳納個(gè)人所得稅上采取優(yōu)惠政策，企業(yè)也給予雇員儲(chǔ)蓄津貼。有效的獎(jiǎng)勵(lì)刺激，使個(gè)人擁有住房的比例逐年上升。

政府對(duì)購(gòu)建房者給予補(bǔ)助。德國(guó)根據(jù)家庭人口、收入及房租支出情況，對(duì)購(gòu)建住房居民給予補(bǔ)貼。如果是購(gòu)置自住新房，購(gòu)買(mǎi)者在8年內(nèi)可以得到政府每年5000歐元的補(bǔ)助。若有孩子，每人每年還可以得到1500歐元的補(bǔ)助；如果購(gòu)買(mǎi)自用舊房，也可在8年內(nèi)得到政府每年2500歐元的補(bǔ)助。若有孩子，也是每人每年可再得到3500歐元的補(bǔ)助；如果購(gòu)買(mǎi)建造合作社住房，購(gòu)買(mǎi)者在8年時(shí)間內(nèi)，每年可得到政府2400歐元的補(bǔ)助。若有孩子，每人每年可得到750歐元的補(bǔ)助。

房?jī)r(jià)調(diào)控范文第3篇

房?jī)r(jià)在史上最嚴(yán)的調(diào)控政策下進(jìn)一步上漲,北京市的限價(jià)措施被開(kāi)發(fā)商的“雙合同”輕松破解,北京市住建委發(fā)出了“不惜一切控房?jī)r(jià)”的呼聲。政府房?jī)r(jià)調(diào)控政策屢屢失靈,原因何在?本文擬從市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的商品價(jià)格形成關(guān)系和價(jià)格分配關(guān)系入手,尋求政府微觀調(diào)控商品價(jià)格的一般途徑,進(jìn)而對(duì)政府調(diào)控政策失靈的原因作簡(jiǎn)單分析。

一、市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的兩只手及其相互關(guān)系。

自然界的一切事物都是運(yùn)動(dòng)變化的,一切運(yùn)動(dòng)變化都是趨向平衡與穩(wěn)定進(jìn)行的,人類(lèi)社會(huì)作為自然界的特殊組成部分,也不能獨(dú)步其外。

物理學(xué)的熵增加原理告訴人們,在著名的布朗運(yùn)動(dòng)實(shí)驗(yàn)(將花粉撒在水表面,在顯微鏡下觀察其運(yùn)動(dòng))中,花粉呈現(xiàn)出完全無(wú)規(guī)則運(yùn)動(dòng),但每顆花粉都趨向自身熵增加而不停運(yùn)動(dòng),從而達(dá)到整體熵最大的平衡;經(jīng)濟(jì)學(xué)的理性人假設(shè)告訴人們,在巨大的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中,難以找出人們統(tǒng)一的活動(dòng)規(guī)律,但每個(gè)個(gè)體都為自身利益最大化而參與其中,從而實(shí)現(xiàn)整體利益最大化的平衡。

盡管經(jīng)濟(jì)學(xué)家們對(duì)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)進(jìn)行了大量研究,提出了種種理論學(xué)說(shuō),但就像自然生態(tài)平衡不以人的意志為轉(zhuǎn)移一樣,市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)社會(huì)也存在著一種不以人的意志為轉(zhuǎn)移的力量,把控著社會(huì)生產(chǎn)、交換、分配的整體平衡。市場(chǎng)這種配置資源、實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)平衡的力量,被經(jīng)濟(jì)學(xué)家稱(chēng)作“看不見(jiàn)的手”。

完全在“看不見(jiàn)的手”支配下的純粹自發(fā)的自由自在的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)是不存在的,因?yàn)槭袌?chǎng)參與個(gè)體對(duì)自身利益最大化的追求沒(méi)有自覺(jué)性底線,常常違背社會(huì)公平、正義的基本要求,同時(shí),市場(chǎng)本身也存在趨勢(shì)慣性和調(diào)節(jié)遲延性等問(wèn)題,各國(guó)政府無(wú)不對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行程度不同的主動(dòng)性干預(yù)。因此,在人類(lèi)社會(huì)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展中,除了“看不見(jiàn)的手”之外,還有一只“看得見(jiàn)的手”在舞動(dòng)。

“看不見(jiàn)的手”與“看得見(jiàn)的手”就像人的左手和右手,共同維護(hù)著經(jīng)濟(jì)社會(huì)的健康發(fā)展,但兩者的地位并不相同?！翱床灰?jiàn)的手”是客觀規(guī)律,“看得見(jiàn)的手”是主觀意志,后者必須借助前者發(fā)揮作用,否則,無(wú)論其如何強(qiáng)大,都孤掌難鳴。北京市等地方政府利用其在預(yù)售許可、合同網(wǎng)簽、銷(xiāo)售備案、房產(chǎn)登記等環(huán)節(jié)的行政權(quán)力強(qiáng)行限制房?jī)r(jià),開(kāi)發(fā)商用“雙合同”將房?jī)r(jià)拆分,結(jié)果反而使房?jī)r(jià)變相上漲,就是一個(gè)“看得見(jiàn)的手”孤掌難鳴的實(shí)例。

二、商品的價(jià)格形成關(guān)系和價(jià)格分配關(guān)系。

在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中,商品價(jià)格的形成主要取決于供求關(guān)系。商品價(jià)格P與商品需求量Qd正相關(guān),與商品供應(yīng)量Qs逆相關(guān),即:P=f(Qd/Qs)。價(jià)格形成關(guān)系式反映的是市場(chǎng)處于完全自由競(jìng)爭(zhēng)、自由進(jìn)入退出的條件下的價(jià)格形成關(guān)系,這種關(guān)系的參與主體是由眾多個(gè)體組成的需求(購(gòu)買(mǎi))群體和供應(yīng)(出售)群體。

按照理性人假設(shè),需求群體希望低價(jià)購(gòu)買(mǎi)商品,供應(yīng)群體追求高價(jià)出售商品,似乎難以形成交易。然而,兩個(gè)群體中的個(gè)體均可以根據(jù)其對(duì)自身利益的判斷自由決定是否參與競(jìng)爭(zhēng)、以何種價(jià)格競(jìng)爭(zhēng),而這種競(jìng)爭(zhēng)的最終結(jié)果必然是相互妥協(xié),實(shí)現(xiàn)供需雙方的價(jià)格平衡,從而完成交易。

顯而易見(jiàn),市場(chǎng)價(jià)格上漲時(shí),一般會(huì)抑制需求,吸引供應(yīng),從引起價(jià)格向下回歸;商場(chǎng)價(jià)格下跌時(shí),一般會(huì)釋放需求,抑制供應(yīng),從而引起價(jià)格向上回歸。供求關(guān)系決定著市場(chǎng)價(jià)格的波動(dòng)趨勢(shì),而價(jià)格波動(dòng)又反過(guò)來(lái)引導(dǎo)市場(chǎng)的需求與供應(yīng),使兩者的對(duì)比關(guān)系發(fā)生變化,如此互為因果,周而復(fù)始,為尋求平衡而不停地變化運(yùn)動(dòng)。

市場(chǎng)形成的商品價(jià)格并非只歸該商品供應(yīng)者所有,它需要分配給所有與該商品生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)過(guò)程有關(guān)的利益群體,才能使得市場(chǎng)需求和供應(yīng)循環(huán)發(fā)生。

價(jià)格分配關(guān)系式P=C+∏+T,直接表達(dá)的是價(jià)格構(gòu)成要素,其實(shí)質(zhì)則反映出商品價(jià)格在不同主體之間的分配關(guān)系。這種分配關(guān)系的參與主體包括征收稅費(fèi)(T)的政府、獲得利潤(rùn)(∏)的商品供應(yīng)企業(yè)和從生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)成本(C)中獲得補(bǔ)償?shù)钠渌黧w,如提供金融資本的銀行、提供材料設(shè)備的供應(yīng)商、提供勞務(wù)的勞動(dòng)者,等等。

按照理性人假設(shè),參與價(jià)格分配的所有主體都希望商品價(jià)格上漲,以實(shí)現(xiàn)整體可分配價(jià)值最大化,同時(shí),在市場(chǎng)價(jià)格一定的情況下,又相互博弈,以實(shí)現(xiàn)自身分得價(jià)值的最大化。任何參與者都不會(huì)主動(dòng)退讓,除非受到競(jìng)爭(zhēng)壓力或其他超經(jīng)濟(jì)利益的影響。

在價(jià)格分配關(guān)系中,商品供應(yīng)者擔(dān)任著主要角色。我們將價(jià)格分配關(guān)系式改為利潤(rùn)表達(dá)式∏= P-C-T,就能夠看他們?cè)诜峙溥^(guò)程中的重要作用:一方面,在上游市場(chǎng)中作為購(gòu)買(mǎi)者與供應(yīng)群體博弈,以追求其生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)成本(C)最低的方式,實(shí)現(xiàn)對(duì)上游供應(yīng)群體的分配;另一方面,在下游市場(chǎng)中作為供應(yīng)商與需求群體博弈,以追求商品價(jià)格(P)最高的方式,實(shí)現(xiàn)其自身利潤(rùn)(∏)最大化;同時(shí),還可以通過(guò)與政府的博弈力求降低稅費(fèi),如請(qǐng)求減免或返還稅費(fèi)等,增加其利潤(rùn)。

商品供應(yīng)者通過(guò)上下游市場(chǎng)的交易活動(dòng)實(shí)現(xiàn)其利潤(rùn)最大化的過(guò)程表明,任何一種商品的供求關(guān)系,不僅決定著自身價(jià)格的形成和分配,而且與其上下游商品的供求關(guān)系、分配關(guān)系密切相關(guān),它們相互牽連,相互作用。

對(duì)價(jià)格形成關(guān)系P =f(Qd/Qs)和價(jià)格分配關(guān)系P=C+∏+T的簡(jiǎn)單分析表明,控制某種商品的市場(chǎng)價(jià)格有五種途徑,即:抑制有效需求(Qd)、增加有效供應(yīng)(Qs)、降低生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)成本(C)、壓縮企業(yè)利潤(rùn)(∏)和減少政府稅費(fèi)(T)。不通過(guò)這些途徑調(diào)整市場(chǎng)商品價(jià)格的做法,充其量只是一種姿態(tài),無(wú)法得到實(shí)效。

三、調(diào)控目的不清、針對(duì)市場(chǎng)不明和政府企業(yè)化,是房?jī)r(jià)調(diào)控政策失靈的主要原因。

在可以控制商品價(jià)格的五種途徑中,我國(guó)政府在近幾年的房?jī)r(jià)調(diào)控中已經(jīng)采用的有三種:抑制有效需求的措施,如限購(gòu)、限貸、開(kāi)征房產(chǎn)稅;增加有效供應(yīng)的措施,如增加保障性住房、普通商品房建設(shè);壓縮企業(yè)利潤(rùn)的措施,如限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)。尚未采用的有兩種:降低房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本的措施,如降低土地出讓金;減少稅費(fèi)的措施,如減免土地增值稅。但從目前的實(shí)際情況來(lái)看,房?jī)r(jià)調(diào)控不但未能抑制房?jī)r(jià)上漲,反而出現(xiàn)了屢控屢漲、屢漲屢控的車(chē)輪現(xiàn)象。

本文認(rèn)為,調(diào)控目的不清、針對(duì)市場(chǎng)不明和政府企業(yè)化,是房?jī)r(jià)調(diào)控政策失靈的三大主要原因。

首先,保障民生、改善民生,應(yīng)當(dāng)是政府干預(yù)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的根本目的。這一目的不明確,甚至蛻變?yōu)橐哉陨頌橹行牡摹熬S穩(wěn)”,房?jī)r(jià)調(diào)控成為政治任務(wù)和政績(jī)指標(biāo),并異化成為保官位而調(diào)控、為達(dá)指標(biāo)而調(diào)控,必然出現(xiàn)調(diào)控政策廣告化、調(diào)控手段行政化、調(diào)控工作形式化等浮躁而無(wú)實(shí)效的做法。 其次,房?jī)r(jià)的高低是與不同需求群體的購(gòu)買(mǎi)力相對(duì)而言的,對(duì)居住需求和投資需求不加區(qū)分,盲目控制房?jī)r(jià),顯然是難以奏效的。

以關(guān)懷民生為目的的房?jī)r(jià)調(diào)控,應(yīng)當(dāng)細(xì)分市場(chǎng),對(duì)基本需求、改善需求和奢侈需求、投資需求區(qū)別對(duì)待,堵疏分流。

從價(jià)格形成關(guān)系式P =f(Qd/Qs)出發(fā),對(duì)基本需求和改善需求市場(chǎng),實(shí)行限購(gòu)、限貸,阻止享受需求與投資需求進(jìn)入,同時(shí)增加保障性住房、普通商品房供應(yīng),平衡房?jī)r(jià)。對(duì)奢侈需求和投資需求市場(chǎng),則開(kāi)征房產(chǎn)稅,抑制過(guò)度投機(jī),同時(shí)嚴(yán)控土地供應(yīng),節(jié)省土地資源,并維持房?jī)r(jià)上漲勢(shì)頭。

從價(jià)格分配關(guān)系式P=C+∏+T出發(fā),對(duì)保障性住房實(shí)行劃撥方式供應(yīng)土地、減免稅費(fèi),降低開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)成本;對(duì)普通商品房實(shí)行限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià),壓縮企業(yè)利潤(rùn),從而給保障性住房、普通商品房?jī)r(jià)格下調(diào)騰出空間。對(duì)奢侈需求和投資需求市場(chǎng),則完全按照市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)方式供地,并保障政府稅費(fèi)收入,讓開(kāi)發(fā)企業(yè)通過(guò)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)獲取利潤(rùn)。

將住房市場(chǎng)細(xì)分,分別調(diào)控,形成兩個(gè)相對(duì)獨(dú)立的低價(jià)市場(chǎng)和高價(jià)市場(chǎng),使中低收入群體的居住需求在低價(jià)市場(chǎng)獲得滿(mǎn)足,使高收入群體的投資需求在高價(jià)市場(chǎng)得到釋放,同時(shí),政府可將其在高價(jià)市場(chǎng)獲得的較高財(cái)政收入,轉(zhuǎn)投入到保障性住房建設(shè),加大低價(jià)住房市場(chǎng)供應(yīng),實(shí)現(xiàn)保障民生、改善民生的房?jī)r(jià)調(diào)控目的。

誠(chéng)然,要形成和保持高低價(jià)兩個(gè)市場(chǎng)的相對(duì)獨(dú)立,僅僅靠上述市場(chǎng)調(diào)控措施,顯然是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的。為此,還必須充分發(fā)揮“看得見(jiàn)的手”的作用,通過(guò)法律手段和行政手段,建立配套制度,嚴(yán)懲腐敗,才能有效防止房哥、房姐、房叔、房姨們進(jìn)入低價(jià)市場(chǎng),謀取暴利。

其三,在我國(guó),政府壟斷著房地產(chǎn)市場(chǎng)的土地供應(yīng),通過(guò)低價(jià)征收、高價(jià)出讓土地獲得高額收入,形成了廣受詬病的土地財(cái)政,同時(shí),由于在中央與地方、上級(jí)與下級(jí)政府之間實(shí)行收入分成制,使政府在一定程度上成為以獲利為目的經(jīng)營(yíng)城市、經(jīng)營(yíng)土地的超級(jí)企業(yè)。政府的企業(yè)化,嚴(yán)重阻礙了房?jī)r(jià)調(diào)控政策,例如增加保障性住房建設(shè)、減免相關(guān)稅費(fèi)等調(diào)控措施的落實(shí)。

在價(jià)格分配關(guān)系P=C+∏+T中,政府是特殊主體,其通過(guò)征收稅費(fèi)獲得的分配份額與社會(huì)管理成本有關(guān),但不完全受該管理成本制約:一方面,政府征收稅費(fèi)以政權(quán)的強(qiáng)制力為后盾,具有提高自身分配占比的行政手段,因此,常常會(huì)產(chǎn)生利用行政手段獲取超額利益的沖動(dòng),而且在非競(jìng)爭(zhēng)性政治體制下,這種沖動(dòng)缺少有效的外部約束機(jī)制;另一方面,除經(jīng)濟(jì)利益外,政府還必須考慮關(guān)懷民生、穩(wěn)定社會(huì)、維護(hù)公平、鞏固政權(quán)等政治利益,因此,其在經(jīng)濟(jì)利益分配中又往往表現(xiàn)出不與民爭(zhēng)利的政治姿態(tài)。由此可見(jiàn),在經(jīng)濟(jì)利益與政治利益平衡中的獲得總和利益最大化,才是政府追求的目標(biāo),即使在競(jìng)爭(zhēng)性政治體制下也是如此。

政府在價(jià)格分配關(guān)系中的特殊性告[！]訴人們,要求政府完全非人格化或者非企業(yè)化是不現(xiàn)實(shí)的,特別是在政府能夠通過(guò)壟斷土地供應(yīng)獲取高額收益的情況下,更是如此;同時(shí),對(duì)限制政府人格化或企業(yè)化而言,經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)本身是無(wú)能為力的。對(duì)政府謀利傾向的限制,歸根結(jié)底取決于財(cái)政制度乃至政治體制的改革。

僅從房?jī)r(jià)調(diào)控的角度來(lái)看,應(yīng)當(dāng)建立相應(yīng)的法律制度,明確規(guī)定土地出讓收入和相關(guān)稅費(fèi)的用途與比例(例如,在高價(jià)住房市場(chǎng)的財(cái)政收入,必須按一定比例用于保障性住房建設(shè))、對(duì)保障性住房減免土地出讓金及相關(guān)稅費(fèi),等等;同時(shí),還應(yīng)當(dāng)以法律形式建立對(duì)政府的監(jiān)督、追責(zé)機(jī)制,保障各項(xiàng)措施的落實(shí)。

房?jī)r(jià)調(diào)控范文第4篇

關(guān)鍵詞：貨幣政策 房地產(chǎn)泡沫 貨幣供給 信貸量 利率 匯率

一、貨幣政策對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的理論分析

貨幣政策包含的方面很多，為了直觀的列明各種貨幣政策對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響途徑，本文將按照宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控的目標(biāo)，將貨幣政策分成三個(gè)方面，即為了實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和充分就業(yè)、物價(jià)穩(wěn)定、國(guó)際收支平衡三個(gè)目標(biāo)而采取的貨幣政策以及它們對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的推動(dòng)作用。

（一）為實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)及充分就業(yè)目標(biāo)而采取的貨幣政策對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響

房地產(chǎn)具有實(shí)物資產(chǎn)和虛擬資產(chǎn)兩種特性，即可以用于生產(chǎn)生活，又可以作為一種投資工具。作為虛擬經(jīng)濟(jì)載體的股票、房地產(chǎn)的逐年升溫，逐漸破壞了商品市場(chǎng)和貨幣市場(chǎng)的均衡。由于經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)會(huì)帶動(dòng)充分就業(yè)，充分就業(yè)與經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)相輔相成互相促進(jìn)，本文將不贅述國(guó)家為實(shí)現(xiàn)充分就業(yè)目標(biāo)而采取的貨幣政策。

1.放松銀根，擴(kuò)大貨幣供給量

由于利率市場(chǎng)化程度不高等原因，貨幣信貸總量是許多國(guó)家重要的貨幣政策中間目標(biāo)。當(dāng)經(jīng)濟(jì)達(dá)到飽和時(shí)，貨幣供給的增加可能并非流向商品市場(chǎng)，而流向資本市場(chǎng)，引起資產(chǎn)價(jià)格的變動(dòng)。

根據(jù)費(fèi)雪的交易方程式P=MV/T（M表示一定時(shí)期流通中貨幣；量；V表示一定時(shí)期單位貨幣的平均周轉(zhuǎn)次數(shù)即貨幣流通速度；P表示商品和勞務(wù)價(jià)格的加權(quán)平均數(shù)；T表示商品和勞務(wù)的交易數(shù)量。），在充分就業(yè)的前提下，商品價(jià)格與貨幣供給呈正比關(guān)系，當(dāng)流通中的貨幣量過(guò)大時(shí)，必然導(dǎo)致包括房地產(chǎn)價(jià)格在內(nèi)的物價(jià)上漲。

2.降低存款準(zhǔn)備金率，擴(kuò)大信貸規(guī)模

國(guó)家為了鼓勵(lì)投資，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，將有可能采取下調(diào)存款準(zhǔn)備金率的措施，這使得商業(yè)銀行可以留存更多的資金用于向社會(huì)成員投放貸款。首先，房地產(chǎn)具有資金密集型，相關(guān)產(chǎn)業(yè)多的特點(diǎn)，初期投資需要大量的資金。當(dāng)銀行的信貸規(guī)模擴(kuò)大，可貸資金增加，這無(wú)疑會(huì)刺激房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商增加投資規(guī)模，房地產(chǎn)供給增加。其次，對(duì)很多消費(fèi)型購(gòu)房人而言，他們沒(méi)有能力一次性支付房款，于是多采用抵押貸款方式申請(qǐng)貸款，可貸資金量的增加也會(huì)導(dǎo)致消費(fèi)型購(gòu)房人的需求增加。然而房地產(chǎn)的供給在一段時(shí)間內(nèi)不可能顯著改變，其價(jià)格主要與需求量相關(guān)。消費(fèi)型購(gòu)房人的需求增加將從某種程度上引起房地產(chǎn)價(jià)格的走高。

3.低利率政策

根據(jù)公式i=e-dr（e代表自主投資；-dr代表投資需求中與利率相關(guān)的部分），可看出投資與利率之間具有反向變動(dòng)關(guān)系。在利率市場(chǎng)化程度較高的國(guó)家，調(diào)節(jié)利率是國(guó)家貨幣政策的重要手段，然而由于利率與房地產(chǎn)價(jià)格的特殊關(guān)系，低利率將很可能導(dǎo)致房地產(chǎn)泡沫。

根據(jù)簡(jiǎn)化的金融資產(chǎn)定價(jià)模型 Pt=（Pt+1+Dt）/（1+R）可以看出，利率與金融資產(chǎn)的價(jià)格為反向相關(guān)。

從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的角度看，較低的利率將降低房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的融資成本，促進(jìn)房地產(chǎn)開(kāi)放商增加投資規(guī)模。從購(gòu)房人的角度看，較低的利率將減輕購(gòu)房按揭貸款的負(fù)擔(dān)，增加了普通購(gòu)房者對(duì)房地產(chǎn)的需求，推動(dòng)房地產(chǎn)價(jià)格的上漲。從投機(jī)商的角度看，低利率會(huì)導(dǎo)致投機(jī)商放棄債券等與利率相關(guān)的資產(chǎn)，將資金投向收益更高的房地產(chǎn)行業(yè)，同樣會(huì)促進(jìn)房地產(chǎn)需求量的增加和價(jià)格的上漲。

（二）為實(shí)現(xiàn)物價(jià)穩(wěn)定而采取的貨幣政策對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響

20世紀(jì)70年代以來(lái)，隨著金融市場(chǎng)的日益發(fā)展，許多國(guó)家都出現(xiàn)了低通貨膨脹與高房?jī)r(jià)并存的局面。政府部門(mén)為了達(dá)到物價(jià)穩(wěn)定的目標(biāo)而實(shí)施的貨幣政策有可能在保持低通貨膨脹的同時(shí)引起資產(chǎn)價(jià)格脫離其真實(shí)價(jià)值異常波動(dòng)，甚至導(dǎo)致泡沫的形成。由于虛擬經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，貨幣供給流入生產(chǎn)領(lǐng)域會(huì)帶來(lái)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)，而當(dāng)生產(chǎn)領(lǐng)域所需的貨幣量達(dá)到飽和時(shí)，新增加的貨幣供給就會(huì)流入消費(fèi)領(lǐng)域和投資領(lǐng)域，這就有可能在消費(fèi)領(lǐng)域引起通貨膨脹，在投資領(lǐng)域推動(dòng)資產(chǎn)價(jià)格的上漲并產(chǎn)生泡沫。但是，當(dāng)貨幣供應(yīng)不進(jìn)入生產(chǎn)領(lǐng)域和消費(fèi)領(lǐng)域，而是直接大規(guī)模地進(jìn)入虛擬資本市場(chǎng)進(jìn)行投資時(shí)，就會(huì)出現(xiàn)低通貨膨脹與高資產(chǎn)價(jià)格泡沫并存的現(xiàn)象。

（三）為實(shí)現(xiàn)國(guó)際收支平衡而采取的貨幣政策對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響

當(dāng)一國(guó)在持續(xù)一段時(shí)間出現(xiàn)國(guó)際收支順差，外匯的供給增加，需求減少，將會(huì)導(dǎo)致本幣相對(duì)升值。資本的逐利性使得資本投向升值潛力大且利率高的地方（以低利率貨幣換取高利率貨幣套取利差），國(guó)際熱錢(qián)的涌入，也增加了對(duì)本國(guó)房地產(chǎn)的需求，導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格的上升。為了防止國(guó)際熱錢(qián)的大量涌入導(dǎo)致本幣持續(xù)升值，政府將有可能采取降低利率的措施，由資本項(xiàng)目的逆差來(lái)平衡經(jīng)常項(xiàng)目的順差，使國(guó)際收支保持平衡，但低利率卻進(jìn)一步促進(jìn)了房?jī)r(jià)的攀升。

二、國(guó)際案例分析：日本的房地產(chǎn)泡沫

日本的房地產(chǎn)泡沫肇始于1985年，這一年是代表日元大幅度升值的“廣場(chǎng)協(xié)議”的簽署年。從這時(shí)開(kāi)始，到1991年為止，日本國(guó)內(nèi)6大城市的商業(yè)地價(jià)短短6年間上升了3倍多，泡沫達(dá)至最大。90年代初，隨著國(guó)際資本謀得大量利潤(rùn)后的撤離，日本房產(chǎn)泡沫隨即破滅。大量房地產(chǎn)公司以及金融機(jī)構(gòu)倒閉，并且產(chǎn)生了巨額不良資產(chǎn)，嚴(yán)重破壞了金融市場(chǎng)的秩序與平衡。中小企業(yè)向銀行籌資的難度大大加大，危害迅速波及到商品市場(chǎng)。這成為90年代日本企業(yè)投資不振的一個(gè)主要原因。許多在房地產(chǎn)泡沫滋生時(shí)期購(gòu)房的普通人由于房?jī)r(jià)的驟跌而破產(chǎn)甚至貧困潦倒，國(guó)民對(duì)政府的信心指數(shù)一度跌至谷底。

在導(dǎo)致日本房地產(chǎn)泡沫的種種因素中，貨幣政策的影響最為深刻。首先是1985年日本與美英法德四國(guó)共同簽署的“廣場(chǎng)協(xié)議”，同意美元貶值。美元貶值后日元相對(duì)升值，大大刺激了日本房?jī)r(jià)的上漲。

其次，當(dāng)時(shí)的日本政府為了促進(jìn)國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)，中央銀行采取了非常寬松的貨幣政策，低利率和信貸規(guī)模的增加使得投資者紛紛轉(zhuǎn)向了房地產(chǎn)市場(chǎng)，致使日本房?jī)r(jià)的第一輪攀升。而廣大普通投資者受房地產(chǎn)價(jià)格驟升的誘惑，也紛紛拿出積蓄用于購(gòu)置房產(chǎn)，又導(dǎo)致了房?jī)r(jià)的第二輪攀升。房地產(chǎn)價(jià)格的上升使得其擔(dān)保價(jià)值也同步上升，同樣的房產(chǎn)可以向銀行貸得更多的資金，如此反復(fù)投機(jī)反復(fù)借貸，房地產(chǎn)泡沫隨即越吹越大。

三、結(jié)論

本文從理論以及案例角度對(duì)貨幣政策與房地產(chǎn)價(jià)格的關(guān)系進(jìn)行了論述，得出以下幾點(diǎn)結(jié)論：

1.政府為了實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)、充分就業(yè)目標(biāo)而實(shí)行的擴(kuò)大貨幣供應(yīng)量和低利率政策會(huì)引起本國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格的上升，甚至可能導(dǎo)致房地產(chǎn)泡沫的產(chǎn)生。

2.國(guó)家在維持商品市場(chǎng)物價(jià)穩(wěn)定的同時(shí)也應(yīng)當(dāng)關(guān)注資本市場(chǎng)的動(dòng)態(tài)，關(guān)注貨幣供應(yīng)量的變動(dòng)對(duì)資產(chǎn)價(jià)格，尤其是房地產(chǎn)價(jià)格的影響。消費(fèi)物價(jià)指數(shù)無(wú)法準(zhǔn)確反映房地產(chǎn)價(jià)格，不應(yīng)當(dāng)僅僅以CPI的升降來(lái)衡量貨幣政策的有效性。

房?jī)r(jià)調(diào)控范文第5篇

北京市住建委委員、新聞發(fā)言人秦海翔在接受《中國(guó)地產(chǎn)總裁》雜 志采訪時(shí)表示，從 2013 年 11 月至 2014 年 12 月間北京市將提供不少于 7 萬(wàn)套“自住型”商品房，并將出臺(tái)一系列政策鼓勵(lì)企事業(yè)單位利用自有資金建設(shè)保障性住房和“自住型”商 品房。同時(shí)，北京市住建委還在文件中硬性規(guī)定：“自住型”商品房的售價(jià)低于周邊商品房項(xiàng)目 30% 左右，套型以 90 平方米以下戶(hù)型為主。另外還規(guī)定，“自住型”商品房 5 年內(nèi)不得轉(zhuǎn)讓、出租，5 年后轉(zhuǎn)讓者須繳納購(gòu)房?jī)r(jià)款差額的 30% 給北京市財(cái)政； 符合保障房申購(gòu)條件的購(gòu)房者可優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)“自住型”商品房，同時(shí)對(duì)購(gòu)房家庭的收入不作限制，但“自住型” 商品房每個(gè)家庭只有 1 次購(gòu)房資格。

2014：房?jī)r(jià)調(diào)控改堵為疏

采訪中秦海翔表示，新確立的北 京市 2014 年的樓市調(diào)控政策樓市供應(yīng)的政策，希望通過(guò)組合拳平抑房?jī)r(jià)?！?在談及“自住型”商品房如何影 響房?jī)r(jià)時(shí)，秦海翔表示：“由于北京 市政府改變了土地競(jìng)買(mǎi)的規(guī)則，現(xiàn)在 剛剛向住宅市場(chǎng)傳導(dǎo)，到了 2014 年 下半年普通買(mǎi)房人將更深刻直接地體 會(huì)到樓市價(jià)格和供應(yīng)上的變化?！?住型’商品房政策是穩(wěn)定房?jī)r(jià)的重要 手段，也是住房機(jī)制的探索，該政策，與以往有了較大變化，將從單純限價(jià)轉(zhuǎn)變 為加大樓市供給。簡(jiǎn)單一句話(huà)，就是 房?jī)r(jià)調(diào)控將要改堵為疏。他進(jìn)一步指 出，2014 年北京市政府對(duì)樓市的調(diào)控 手段將在保持房?jī)r(jià)穩(wěn)定的基礎(chǔ)上，逐步把商品房納入限價(jià)序列管理，形成分層次、分類(lèi)型的長(zhǎng)效調(diào)控機(jī)制。而 住建委出臺(tái)“自住型”商品房政策就 體現(xiàn)了這個(gè)原則?！皩?shí)際上，以往北 京市房?jī)r(jià)調(diào)控重點(diǎn)都在如何限制價(jià)格上升，出臺(tái)了限購(gòu)、出臺(tái)了保障房政策，希望能用硬的辦法控制樓市價(jià)格上漲。但是現(xiàn)在看效果不好，2014年 市政府打算換個(gè)思路，通過(guò)加大平價(jià) 商品房的供給來(lái)控制樓市價(jià)格漲幅， 就是要在對(duì)樓市的‘疏導(dǎo)’上下功夫， 也就有了‘自住型’商品房的出臺(tái)。” 秦海翔向記者這樣介紹。

“通過(guò)‘自住型’商品房建設(shè)和 大量入市，以及推動(dòng)企事業(yè)單位自建 保障房，集中解決部分‘剛需’住房 問(wèn)題，這有利于房?jī)r(jià)的平穩(wěn)調(diào)控，也 有利于樓市的發(fā)展。這是 2014 年北 京市房?jī)r(jià)調(diào)控最大亮點(diǎn)?！鼻睾Ｏ璞?示，“這只是加大對(duì)樓市供應(yīng)量的一 個(gè)嘗試，未來(lái)北京市將出臺(tái)更多加大樓市供應(yīng)的政策，希望通過(guò)組合拳平 抑房?jī)r(jià)?！?/p>

在談及“自住型”商品房如何影 響房?jī)r(jià)時(shí)，秦海翔表示：“由于北京 市政府改變了土地競(jìng)買(mǎi)的規(guī)則，現(xiàn)在 剛剛向住宅市場(chǎng)傳導(dǎo)，到了 2014 年 下半年普通買(mǎi)房人將更深刻直接地體 會(huì)到樓市價(jià)格和供應(yīng)上的變化?！宰⌒汀唐贩空呤欠€(wěn)定房?jī)r(jià)的重要 手段，也是住房機(jī)制的探索，該政策在執(zhí)行過(guò)程中還可能出現(xiàn)一些細(xì)節(jié)問(wèn)題，希望相關(guān)部門(mén)和公眾能多理解、多支持，并不斷促進(jìn)政策完善，逐步解決購(gòu)房問(wèn)題。”

七萬(wàn)套：“自住型”商品房開(kāi)閘放水

2013年 11 月 12 日，首批7 個(gè)北京市“自住型”商品房項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案在北京市規(guī)劃展覽館對(duì)外開(kāi)放，當(dāng)日民眾熱情高漲，共有 5000 余人進(jìn)場(chǎng)參觀。通過(guò)北京市政府審批的首批項(xiàng)目分布在北京市包括朝陽(yáng)、海淀在內(nèi)的四個(gè)區(qū)縣，規(guī)劃套型面積均為 90 平方米以下，能夠提供 1.6 萬(wàn)余套“自住型”商品房。2013 年 12 月 14 日，恒大豆各莊“自住型”商品房項(xiàng)目“御景灣” 結(jié)束了網(wǎng)上申請(qǐng)登記，根據(jù)數(shù)據(jù)顯示，成功申請(qǐng)的購(gòu)房人達(dá) 14.8 萬(wàn)人。

針對(duì)現(xiàn)在“自住型”商品房的火爆，北京市住建委發(fā)言人秦海翔表示： “現(xiàn)在計(jì)劃到 2014 年 12 月向市民提供‘自住型’商品房共 7 萬(wàn)套，目前已經(jīng)協(xié)調(diào)國(guó)土局于 2013 年年底之前完成了不低于 2 萬(wàn)套‘自住型’商品房用地的供應(yīng)?！倍浾咄ㄟ^(guò)查閱資料也證實(shí)了這一點(diǎn)，根據(jù)數(shù)據(jù)測(cè)算，已經(jīng)超額完成了 2013 年配建 2 萬(wàn)套的工作計(jì)劃。

秦海翔進(jìn)一步向記者介紹， 2014 年市政府將加大“自住型”商品住宅供給力度，2014 年將會(huì)提供 5 萬(wàn)套“自住型”商品房，這意味著北京市 2014 年將要把 50% 以上的住宅用地用來(lái)建設(shè)“自住型”商品房。預(yù)計(jì)到 2014 年下半年，能夠向市場(chǎng)提供“自住型” 商品房不少于 7 萬(wàn)套，使得商品房市 場(chǎng)平價(jià)房供應(yīng)大大增加，有利于房?jī)r(jià)維持穩(wěn)定。

寬進(jìn)嚴(yán)出：“自住型”商品房讓人歡喜讓人憂(yōu)

“目前為止，市政府考慮到老百姓的要求，這次‘自住型’商品房政策制定購(gòu)買(mǎi)的標(biāo)準(zhǔn)就是‘寬進(jìn)、嚴(yán)出’，將門(mén)檻放到和限購(gòu)政策一樣，但要對(duì)后期二手房轉(zhuǎn)讓進(jìn)行事實(shí)上的約束。” 市住建委發(fā)言人秦海翔表示，“現(xiàn)在 ‘自住型’商品房的價(jià)格比周邊房?jī)r(jià)低 30%，但我們不希望這個(gè)政策成為一部分人牟利的工具。因此住建委在 ‘自住型’商品房未來(lái)轉(zhuǎn)讓上將會(huì)出臺(tái)限制政策，除了現(xiàn)在說(shuō)的補(bǔ)繳 30% 價(jià)差款以外，可能還會(huì)利用房產(chǎn)稅等手段進(jìn)行調(diào)節(jié)，力爭(zhēng)使真正需要房子的‘剛需’消費(fèi)者成為‘自住型’商品房的購(gòu)買(mǎi)主力，盡量杜絕投機(jī)獲利行為。”

在被問(wèn)及住建委將采取哪些手段抑制對(duì)“自住型”商品房的投機(jī)時(shí)，秦海翔進(jìn)一步表示，由于“自住型” 商品房是政府讓利，因此未來(lái)在出售 “自住型”商品房的時(shí)候，首先要繳納購(gòu)入價(jià)與賣(mài)出價(jià)差額的 30% 給北京 市財(cái)政，這個(gè)會(huì)對(duì)投機(jī)有一部分抑制 作用。而對(duì)于當(dāng)前在住房市場(chǎng)上存在 的以陰陽(yáng)合同規(guī)避多交差額的可能 性，秦海翔表示，住建委將會(huì)對(duì)各項(xiàng) 目所在區(qū)域的房?jī)r(jià)進(jìn)行評(píng)估，參照市場(chǎng)價(jià)確定“自住型”商品房未來(lái)銷(xiāo)售的最低售價(jià)，低于最低售價(jià)的交易將可能會(huì)被認(rèn)為是不正常交易。“除了出售時(shí)繳納 30% 差額以外，此次我們制定的政策中還規(guī)定，自住型商品住宅在 5 年內(nèi)不準(zhǔn)出售。而且住建委還規(guī)定‘自住型’商品房的屬性在登記備案的時(shí)候?qū)?huì)被標(biāo)注，這將對(duì)其未來(lái)的轉(zhuǎn)讓起到一定影響。另外，在新的房產(chǎn)稅政策中，我們正在調(diào)研如何控制‘自住型’商品房未來(lái)的轉(zhuǎn)讓交易?！鼻睾Ｏ枳詈笾赋?，“我們會(huì)想盡辦法，使得‘自住型’商品房遠(yuǎn)離投機(jī)，積極滿(mǎn)足‘剛需’購(gòu)房者的需要。”