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商業(yè)地產(chǎn)范文第1篇

特殊的商業(yè)房地產(chǎn)

客戶需求的特殊性 商業(yè)房地產(chǎn)的客戶包括兩級：初級客戶――商業(yè)運營商，終級客戶――消費者。一方面，商業(yè)運營商不同的經(jīng)營內(nèi)容、特色決定其需求的個性化；另一方面，商業(yè)房地產(chǎn)所針對的消費者數(shù)量龐大，客戶群結(jié)構(gòu)復(fù)雜，無法同時滿足不同客戶層的個性化需求，項目的市場定位、市場策略等前評價工作存在許多不確定因素，這些都增加了前期決策的難度與后期建設(shè)經(jīng)營的風險。

開發(fā)贏利模式的不確定性 商業(yè)房地產(chǎn)的規(guī)模有大有小，對于小規(guī)模商業(yè)，通常采取開發(fā)銷售模式，資金回收主要是銷售收入；對于大型商業(yè)房地產(chǎn)一般采取出租運營模式，注重資產(chǎn)的長期良性運營，以收取租金為主要投資回報形式。

經(jīng)營管理的復(fù)雜性 以出租為主要運營模式的大、中型購物中心及Shopping Mall，業(yè)態(tài)種類豐富，對于不同業(yè)態(tài)類型要采取相異的經(jīng)營管理模式，增加了后期經(jīng)營管理工作的困難，使其面臨巨大的壓力與挑戰(zhàn)。

在前期決策中，商業(yè)房地產(chǎn)項目無論從客戶的復(fù)雜程度，還是從投資模式及經(jīng)營模式上，都屬于房地產(chǎn)開發(fā)中的復(fù)雜產(chǎn)品，開發(fā)周期長、投資大、受經(jīng)濟發(fā)展和政策的影響大，存在許多不可預(yù)見因素，具有更大的風險；在后期的運營中，商業(yè)房地產(chǎn)業(yè)態(tài)種類豐富，不利于后期的經(jīng)營管理，從國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀來看，后期經(jīng)營管理水平有待進一步提高和完善.為了提高前期決策與后期經(jīng)營管理水平、檢驗前期決策的正確性、總結(jié)經(jīng)驗教訓(xùn)指導(dǎo)其他在建或新建項目的順利進行、完善項目管理水平，就要積極地開展商業(yè)房地產(chǎn)項目后評價。

商業(yè)房地產(chǎn)項目后評價是在商業(yè)房地產(chǎn)項目建設(shè)完成并到達一定設(shè)計能力之后，對項目的前期工作、項目建設(shè)、建成后經(jīng)營管理情況等進行調(diào)查研究，從而判斷項目的實施結(jié)果與計劃目標的差距，以確定項目策劃和判斷的正確性，找出產(chǎn)生偏差的原因，總結(jié)經(jīng)驗教訓(xùn)，并通過及時有效的信息反饋，對項目現(xiàn)狀制定切實可行的對策及措施，為今后完善項目策劃、項目實施和管理、項目監(jiān)督、項目經(jīng)營管理等工作創(chuàng)造條件，提高投資效益。

眾所周知，商業(yè)房地產(chǎn)具有可觀的投資收益率，因此倍受房地產(chǎn)市場的關(guān)注，但其風險之巨大也是不容忽視的。積極開展EECRE，合理有效地規(guī)避風險，指導(dǎo)在建或新建項目的順利進行，提高開發(fā)建設(shè)與經(jīng)營管理水平，促進商業(yè)房地產(chǎn)健康、持續(xù)、快速發(fā)展，勢在必行。

商業(yè)房地產(chǎn)項目后評價作用

檢驗前期決策的正確性 在前期決策中，項目的市場定位、規(guī)劃設(shè)計、投資分析等前期工作對項目的運作實施及成敗起著決定性作用，然而在這些分析過程中，選用的參數(shù)大多都是預(yù)測值，存在許多不確定性因素，決策結(jié)果有待進一步檢驗。EECRE是在建設(shè)項目投入使用后的管理經(jīng)營活動中進行的，許多評價參數(shù)來源于實際，評價結(jié)果更為真實。項目實施的效果如何、是否達到項目預(yù)期目標、規(guī)劃設(shè)計是否合理、項目的主要經(jīng)濟效益指標是否得到實現(xiàn)等問題都可以通過項目后評價得到檢驗。因此EECRE對項目的實施與投資決策起著重要的監(jiān)督作用。

指導(dǎo)其它在建或新建項目順利進行 商業(yè)房地產(chǎn)的開發(fā)要經(jīng)過一個復(fù)雜的過程：土地使用權(quán)的獲得、前期咨詢、資金籌措、規(guī)劃設(shè)計、建筑施工、營銷推廣、招商租售、經(jīng)營管理等等。在這個過程中，有許多開發(fā)建設(shè)與經(jīng)營管理的經(jīng)驗教訓(xùn)值得借鑒。EECRE可以通過分析項目實施的實際效果，反映項目在決策、設(shè)計、建設(shè)和經(jīng)營管理各個環(huán)節(jié)中出現(xiàn)的問題，提出相應(yīng)改進措施和解決方法，減少同一問題在不同項目或同一項目不同階段的重復(fù)出現(xiàn)。若是決策失誤，應(yīng)給予決策者分析，并明確其責任，督促他們在主觀上認真作好項目決策工作，同時采取可行的再決策；若是客觀環(huán)境改變等不可控因素的影響，可尋求適宜的客觀環(huán)境以求得更好的生存和發(fā)展。通過項目后評價，對已建成項目的實際情況進行分析研究，總結(jié)經(jīng)驗教訓(xùn)，及時反饋信息、提出建議，指導(dǎo)其他在建或新建項目的順利進行，實現(xiàn)項目預(yù)期目標，降低風險

完善商業(yè)房地產(chǎn)項目管理水平 一個商業(yè)房地產(chǎn)項目從最初獲得土地使用權(quán)到最后交付使用，經(jīng)過了許多環(huán)節(jié)，涉及到城市土地經(jīng)營管理部門，金融服務(wù)機構(gòu)，設(shè)計單位，建材生產(chǎn)與流通企業(yè)，施工及監(jiān)理單位，房地產(chǎn)咨詢、經(jīng)紀、估價、物業(yè)管理、法律服務(wù)、信息服務(wù)等專業(yè)機構(gòu)。項目的順利完成，依賴于這些部門間的密切合作。通過EECRE，分析這種協(xié)作間的成功、失敗之處，可以加強部門間的交流溝通，減少不必要的工作程序，提高工作效率，完善項目管理水平，使項目的建設(shè)與經(jīng)營更加順利的進行。

提高項目決策與經(jīng)營管理水平 商業(yè)房地產(chǎn)項目不僅需要前期的建設(shè)，更需要后期的經(jīng)營，其運營周期比較長。在這個過程中，參與人員不計其數(shù)，但大多數(shù)人都只是這條產(chǎn)業(yè)鏈的一個點，沒能全面的了解與參與項目建設(shè)與經(jīng)營的全過程。通過EECRE，不僅可以檢驗工作人員的前期決策水平與后期經(jīng)營管理水平，還可以使每一位參與人員清晰地看到項目開發(fā)建設(shè)與經(jīng)營管理的成功失敗之處，總結(jié)經(jīng)驗教訓(xùn)，增強責任感，努力做好前期決策與后期經(jīng)營管理工作，提高項目預(yù)測的準確性、經(jīng)營管理的合理性，從而提高未來項目決策與經(jīng)營管理的科學(xué)化水平。

商業(yè)房地產(chǎn)項目后評價內(nèi)容

EECRE的基礎(chǔ)是項目實際實施的結(jié)果與項目前期所確定的目標和各方面指標的對比，因此，EECRE的內(nèi)容應(yīng)與前評價（即前期決策分析）的內(nèi)容大體相似。

策劃與決策 拓展報建工作的總結(jié)評價、項目可行性研究的總結(jié)評價、項目總體策劃的總結(jié)評價、項目前期策劃與決策的經(jīng)驗教訓(xùn)等。

準備階段 項目勘察設(shè)計的總結(jié)與評價、對項目投融資方案的評價、采購招投標工作評價、開工準備的評價等。

建設(shè)實施階段 合同執(zhí)行的分析評價、工程實施及管理評價、項目資金使用的分析評價、項目竣工評價等。

運營階段 項目經(jīng)營管理狀況小結(jié)、項目效益預(yù)測等。

技術(shù)方案評價 工藝技術(shù)和設(shè)備評價、技術(shù)效果調(diào)查評價等。

經(jīng)濟效益評價 財務(wù)效益分析評價、經(jīng)濟效益分析評價等。

環(huán)境效益評價 項目的污染控制評價、區(qū)域的環(huán)境質(zhì)量評價、自然資源的利用評價、環(huán)境管理能力評價等。

社會效益評價 就業(yè)影響評價、居民的生活條件和生活質(zhì)量評價、地方社區(qū)的發(fā)展評價等。

管理效果評價 組織結(jié)構(gòu)形式的評價、對人員的評價、組織內(nèi)部溝通、交流機制的評價、對激勵機制及員工滿意度的評價、組織機構(gòu)的環(huán)境適應(yīng)性評價等。

目標評價 項目宏觀目標評價、項目建設(shè)的直接目標評價等。

持續(xù)性評價 項目可持續(xù)的制約因素分析、項目可持續(xù)的必要措施和建議等。即項目持續(xù)性評價是要分析項目在建設(shè)投入完成之后，項目的既定目標是否還可以繼續(xù)；項目是否可以順利地延續(xù)進行下去；項目是否具有可重復(fù)性，是否可在未來以同樣的方式建設(shè)同類項目等。項目的持續(xù)性評價應(yīng)在分析的基礎(chǔ)上提出項目持續(xù)的具體條件并預(yù)測其風險。

商業(yè)房地產(chǎn)項目后評價方法

EECRE的方法是定性分析與定量分析相結(jié)合的方法，具體地說，常用的基本方法有以下幾種：

對比法 包括前后對比和有無對比。前后對比法是指將項目實施之前與項目完成之后的情況加以對比，以確定項目效益的一種方法。這種對比主要用于揭示商業(yè)房地產(chǎn)項目計劃、決策和實施的質(zhì)量；有無對比法是指將商業(yè)房地產(chǎn)項目實際發(fā)生的情況與若無項目可能發(fā)生的情況進行對比，以度量項目的真實效益、影響和作用。

邏輯框架法 它是一種概念化論述項目的方法，即用一張簡單的框圖來清晰地分析一個復(fù)雜項目的內(nèi)涵和關(guān)系，使之更易理解。

成功度評價法 是依靠評價專家或?qū)＜医M的經(jīng)驗，綜合EECRE各項指標的評價結(jié)果，對項目的成功程度做出定性的結(jié)論。

建立和完善EECRE體系建議

近年來，EECRE發(fā)展較快，但和發(fā)達國家相比，仍有一定差距。美國是國際上后評價設(shè)計和方法的領(lǐng)導(dǎo)者，加拿大、英國、丹麥、澳大利亞、馬來西亞、韓國等國家都十分重視后評價工作。他們有項目后評價的系統(tǒng)規(guī)則、明確的管理機構(gòu)、科學(xué)的方法和程序等。借鑒國外發(fā)達國家后評價的發(fā)展經(jīng)驗，結(jié)合我國商業(yè)房地產(chǎn)發(fā)展的實際情況，應(yīng)建立和完善房地產(chǎn)企業(yè)EECRE體系。

加強對項目后評價工作的重視 在商業(yè)房地產(chǎn)發(fā)展尚不成熟的今天，任何項目都不可能做到十全十美，都或多或少的存在著缺陷，決策部門不愿意開展EECRE，其最大心理障礙就是擔心項目在整個建設(shè)、經(jīng)營過程中的問題暴露出來，并追究其相應(yīng)的責任。因此在進行EECRE的過程中，部門之間總是相互推卸責任，使EECRE的工作人員不能充分了解項目建設(shè)和經(jīng)營的實際情況，給EECRE帶來了諸多不便，同時也大大降低了EECRE的可信度。同時，有相當數(shù)量的人認為，投入很多的精力和經(jīng)費進行EECRE是不值得的。這些人沒有看到EECRE帶來的長期經(jīng)濟效益。

在開展EECRE工作中，涉及到與項目相關(guān)的部門眾多，EECRE能否順利地完成，很大程度上取決于與各部門間的溝通與協(xié)作，因此，必須提高各部門工作人員對EECRE工作的重視，消除其心理障礙及片面認識，保障EECRE的順利進行。

正確選擇EECRE評價時機 時機不同，EECRE的結(jié)果也不同。正確選擇EECRE的時機，對EECRE的結(jié)果具有決定性的作用。時間選得過早，項目效益和目標難以達到，項目所產(chǎn)生的影響不清晰；時間拖得太久，熟悉項目的人員難免有所變動，項目的經(jīng)驗和教訓(xùn)不能及時總結(jié)和推廣，不利于項目后評價工作的進行和后評價效果的發(fā)揮。因此，EECRE應(yīng)選擇在竣工項目達到設(shè)計生產(chǎn)能力后的1-2年內(nèi)進行。此時項目已經(jīng)過竣工驗收，投資決策已明確，并經(jīng)歷了幾年的生產(chǎn)經(jīng)營活動，初步取得了經(jīng)營效益和社會、環(huán)境影響，基本具備了后評價的條件。在這個時期開展EECRE，評價的結(jié)果不僅能客觀反映項目的實際情況，還能及時總結(jié)經(jīng)驗教訓(xùn)，指導(dǎo)在建和未來新建項目的順利進行。

建立EECRE結(jié)果使用機制 EECRE體系中的一個決定性環(huán)節(jié)就是EECRE結(jié)果的使用。EECRE作用的關(guān)鍵取決于所總結(jié)的經(jīng)驗教訓(xùn)在投資項目和開發(fā)活動中被采納和應(yīng)用的效果。這些經(jīng)驗教訓(xùn)可以在項目周期內(nèi)不同階段的管理中借鑒和應(yīng)用。如立項階段的項目選定、項目準備階段的設(shè)計改進、在建項目實施中問題的預(yù)防和對策、完工項目運營中管理的完善和改進等。建立EECRE結(jié)果的使用機制，提供和傳送已完成項目的執(zhí)行記錄，可增強項目管理的責任制和透明度，使EECRE的評價結(jié)果得到廣泛的運用，在其他在建或新建項目中，發(fā)揮重要的指導(dǎo)作用。

建立EECRE人員培訓(xùn)機制 EECRE是一項極其復(fù)雜的工作，對評價人員素質(zhì)要求很高，要求后評價人員既懂投資、又懂得經(jīng)營，既懂技術(shù)、又懂經(jīng)濟。因此，只有加強EECRE人才的培訓(xùn)工作，形成比較完善的培訓(xùn)體系，培訓(xùn)出大批的優(yōu)秀人才，才能為更好的EECRE奠定堅實的基礎(chǔ)。

建立EECRE工作人員的道德規(guī)范 要求評價人員在整個評價過程中必須堅持公正的立場，排除各方的干擾，客觀地進行評價。同時還應(yīng)熟悉與項目建設(shè)有關(guān)的法律法規(guī)、標準規(guī)范的相關(guān)知識和對有關(guān)專家意見的判別能力，并不偏不倚地提出客觀的評價結(jié)論。

制定科學(xué)合理的EECRE程序 EECRE順利進行的重要前提是有一個可操作的科學(xué)合理的工作程序，進而使EECRE系統(tǒng)化、規(guī)范化。對于EECRE小組的組建應(yīng)充分考慮各種因素的影響，合理配置各種資源，不僅要有熟悉項目的人員參與，更應(yīng)考慮邀請一些項目外的人員加入，以利于客觀地對項目進行評價，減少人為主觀因素對EECRE的影響，使后評價結(jié)果客觀科學(xué)、真實可靠。

商業(yè)地產(chǎn)范文第2篇

關(guān)鍵詞：商業(yè)地產(chǎn) 項目策劃

1.1房地產(chǎn)項目策劃的定義

房地產(chǎn)項目策劃是指以房地產(chǎn)項目的特定目標為導(dǎo)向，根據(jù)全面的市場調(diào)查分析結(jié)果進行準確的市場定位，并運用各種策劃方法，按照一定的程序?qū)M開發(fā)的房地產(chǎn)項目進行創(chuàng)造性規(guī)劃的活動[1]。

1.2 商業(yè)地產(chǎn)項目策劃的特征及作用

1.2.1 商業(yè)地產(chǎn)項目策劃的特征

商業(yè)地產(chǎn)作為我國房地產(chǎn)行業(yè)中的一個特殊行業(yè)，是將房地產(chǎn)、商業(yè)與投資三者結(jié)合起來的產(chǎn)業(yè)，它既不同于單純的商業(yè)與投資，也不是屬于傳統(tǒng)的房地產(chǎn)行業(yè)[2]。商業(yè)地產(chǎn)的特殊性決定了商業(yè)地產(chǎn)項目策劃的特征也與眾不同，主要體現(xiàn)在以下幾個方面：

（1）市場導(dǎo)向性

商業(yè)地產(chǎn)項目策劃要以市場需求為導(dǎo)向，從市場需要入手，善于捕捉市場空白，致力于滿足消費者需要，根據(jù)消費者的偏好開發(fā)建造合適的商業(yè)物業(yè)。

（2）地域性

地域性是商業(yè)地產(chǎn)項目策劃的主要內(nèi)容之一。在商業(yè)地產(chǎn)項目策劃過程中，我們要對開發(fā)項目的區(qū)域環(huán)境進行調(diào)查分析，包括項目所在地的地理位置、自然環(huán)境、經(jīng)濟發(fā)展狀況等。同時也要對項目所在地的市場狀況進行調(diào)查分析以及項目區(qū)位我們也要全面考慮，擬開發(fā)項目在該區(qū)位是否有發(fā)展前景。

（3）系統(tǒng)性

商業(yè)地產(chǎn)項目策劃是由多個策劃子系統(tǒng)組成，對于商業(yè)地產(chǎn)來說，各個策劃子系統(tǒng)主要包括市場調(diào)研、項目定位策劃、項目方案策劃、可行性研究、營銷推廣策劃以及物業(yè)服務(wù)策劃等。各個策劃子系統(tǒng)各自具有一定的功能，他們相互聯(lián)系，共同構(gòu)成了商業(yè)地產(chǎn)項目總體策劃。

（4）創(chuàng)新性

商業(yè)地產(chǎn)項目策劃要以創(chuàng)新為核心，要敢于追求新意，主動創(chuàng)新。要想在激烈的商業(yè)地產(chǎn)市場中立于不敗之地，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商必須要追求創(chuàng)新，在項目策劃中要進行概念創(chuàng)新，主題創(chuàng)新，能夠突出商業(yè)物業(yè)的個性化，使商業(yè)產(chǎn)品具有與眾不同的形式和內(nèi)容，能夠牢牢地吸引目標客戶。

（5）切實可行性

商業(yè)地產(chǎn)策劃要立足于實際，能夠在實際的市場環(huán)境中進行操作，實施方法簡單易行，不能脫離客觀的市場條件，或?qū)嵤┓椒y以操作，超出了開發(fā)商的實施能力，使得策劃方案變成紙上談兵。

1.2.2商業(yè)地產(chǎn)項目策劃的作用

（1）商業(yè)地產(chǎn)項目策劃能為商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商的決策提供依據(jù)

（2）商業(yè)地產(chǎn)項目策劃避免商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商的盲目投資

（3）商業(yè)地產(chǎn)項目策劃有利于商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)認清市場形勢，鎖定目標市場

（4）商業(yè)地產(chǎn)項目策劃有助于企業(yè)創(chuàng)新、增強企業(yè)的競爭力

1.3商業(yè)地產(chǎn)項目策劃的主要內(nèi)容

1.3.1 商業(yè)地產(chǎn)項目策劃的內(nèi)容

項目策劃是一項系統(tǒng)工程，是由項目多個方面的策劃共同組成的[5]。對于商業(yè)地產(chǎn)來說，項目策劃的主要內(nèi)容包括以下幾個方面：

（1）項目定位策劃

根據(jù)市場調(diào)研的結(jié)果，對項目進行準確的定位，包括項目的戰(zhàn)略、業(yè)態(tài)、主題、形象、功能、經(jīng)營以及目標客戶等方面，突出項目的個性化，使項目能以與眾不同的形象進駐市場，并被消費者接受。項目定位是否正確直接關(guān)系到項目未來的經(jīng)營狀況。

（2）項目選址策劃

項目選址策劃主要是對擬建項目的建設(shè)地點進行選擇。商業(yè)地產(chǎn)項目選址重點考察項目是否在核心商圈內(nèi)，交通是否便利，是否在人流量多的地段，是否有充足的客源，能否為消費者提供便利的購物條件等等。

（3）項目規(guī)劃策劃

項目規(guī)劃策劃主要包括項目的整體規(guī)劃布局，項目的建筑設(shè)計以及相關(guān)的配套設(shè)施等。

（4）項目實施策劃

項目實施策劃主要是圍繞項目的既定目標對項目實施過程中的相關(guān)工作進行策劃，從而確保項目的順利進行。

（5）項目融資策劃

由于融資策劃是一項技巧性很強的策劃工作，因此在進行項目融資時，需要對項目進行全面的分析，結(jié)合項目實際情況，綜合考慮各種融資方式的特點和風險，選址最優(yōu)融資方式。

1.4當前我國商業(yè)地產(chǎn)項目策劃存在的不足以及改進的措施

1.4.1 我國商業(yè)地產(chǎn)項目策劃存在的不足

雖然我國商業(yè)地產(chǎn)目前處于蓬勃發(fā)展時期，國家政府也采取了相關(guān)的宏觀調(diào)控措施確保我國商業(yè)地產(chǎn)穩(wěn)步健康的發(fā)展，但是在實際投資建設(shè)策劃過程中依然曝露出許多不足。

1、市場調(diào)研與分析不充分

一些商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商出于節(jié)約成本的目的，不愿花錢和時間在市場調(diào)研與分析上，只憑主觀想法隨意做決定，直接構(gòu)思項目建設(shè)方案[3]。

2、項目定位不準確

由于我國商業(yè)市場還不成熟，項目定位通常只是流于形式，通常是由個人或少數(shù)水平不高的咨詢企業(yè)來完成。

3、項目選址不正確

目前一些商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商忽視商業(yè)地產(chǎn)周邊環(huán)境狀況、缺乏對商鋪地理位置的考察，未能考慮城市規(guī)劃、商業(yè)網(wǎng)點布局、交通條件、客流規(guī)律和競爭對手等因素，盲目進行投資建設(shè)。

4、項目規(guī)劃不合理

商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商由于追逐商業(yè)地產(chǎn)的高額利潤，盲目進行投資建設(shè)，往往忽視了商業(yè)地產(chǎn)項目的整體規(guī)劃布局以及項目內(nèi)部空間布局。

1.4.2 商業(yè)地產(chǎn)項目策劃改進措施

針對目前我國商業(yè)地產(chǎn)項目策劃過程中出現(xiàn)的一些問題，我們需要采取相應(yīng)措施進行改進，保證我國商業(yè)地產(chǎn)投資建設(shè)的科學(xué)性和合理性。

1、重視市場調(diào)查分析

市場調(diào)查分析是否全面關(guān)系到商業(yè)項目的定位正確與否。因此在商業(yè)地產(chǎn)策劃過程中一定要重視市場調(diào)查分析[4]。

2、抓住市場缺口，準確定位

我們要善于發(fā)現(xiàn)市場隱形資源，能夠找到得到消費認可的市場缺口，進行準確的項目定位，突出項目的個性化。

3、合理選擇項目地址

一個好的項目地址不僅能夠給企業(yè)帶來豐厚的利潤而且還能促進企業(yè)的長遠發(fā)展。在選址過程中，始終貫穿5A法則（交通便利、確認便利、趨近便利、進出便利、選購便利），以購物便利為主線，設(shè)身處地的找出消費者便利性需求所達到的條件和標準，進行項目的正確選址，滿足消費者的便利購物需求。

4、策劃方案要切實可行

商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商要立足市場需求，科學(xué)合理的編寫策劃方案，使得策劃方案能夠體現(xiàn)項目開發(fā)的必要性和可行性，同時也能體現(xiàn)項目規(guī)劃的合理性和多樣性。

參考文獻

[1] 賈世軍.房地產(chǎn)項目策劃[M].高等教育出版社，2004

[2] 趙陽. 我國商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的問題與對策[J].建筑經(jīng)濟，2004（4）：78-80

商業(yè)地產(chǎn)范文第3篇

這只是住宅地產(chǎn)和商業(yè)地產(chǎn)近況的一個縮影。從2010年開始的“史上最猛烈的宏觀調(diào)控”，讓住宅市場降至冰點，商業(yè)地產(chǎn)成為了房地產(chǎn)企業(yè)的救命稻草和資金轉(zhuǎn)移的大通道，猛漲的店面和寫字樓租金讓全國大大小小的房企不約而同地選擇了加大力度開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)。一些二線城市如長春，在建和計劃施工的綜合體項目達到了四十余個。但是，由于競爭激烈，一些耗資巨大的項目出現(xiàn)招商困難，并陸續(xù)推遲開業(yè)。

商業(yè)地產(chǎn)進入泡沫時代了嗎？

繁榮背后的冷清

商業(yè)地產(chǎn)的供過于求不是新鮮事。早在2009年初，幾乎所有地產(chǎn)機構(gòu)的數(shù)據(jù)都認為北京、上海等一線城市的商業(yè)地產(chǎn)超過了需求量。隨著經(jīng)濟的復(fù)蘇，一線城市的商業(yè)地產(chǎn)特別是寫字樓的空置率已經(jīng)基本得到解決，今年4月，商業(yè)地產(chǎn)咨詢機構(gòu)世邦魏理仕報告稱，北京的商業(yè)地產(chǎn)空置率將繼續(xù)下降。

風險在向二、三線城市轉(zhuǎn)移。那里是商業(yè)地產(chǎn)投資最為火熱的地區(qū)，在昆明，未來5年僅商鋪就將新增298.5萬平方米，人均商業(yè)面積將直追香港、上海。成都在建的商業(yè)地產(chǎn)項目高達104個，未來兩年內(nèi)還將有1000萬平方米以上的項目投放。地方政府在進行新區(qū)建設(shè)時往往超前規(guī)劃，要求興建與當?shù)叵M水平不對等的大型商場、寫字樓與星級酒店，大規(guī)模上馬類似項目直接導(dǎo)致供給過剩風險。曾任職于萬科商業(yè)管理公司的鄺盛告訴記者，開發(fā)商經(jīng)常不是選址而是被選址，政府說就這幾塊地你要不要，不要還有別人要。有些開發(fā)商稀里糊涂地就拿了地，不知道消費人群是誰，也不知道能招來多少商家。

萬達董事長王健林公開表示，對目前中國商業(yè)地產(chǎn)的前景感到擔憂，因其并非在一個合理的速度下發(fā)展，而是住宅被調(diào)控了以后一擁而上。中坤集團董事長黃怒波也表達了相同的看法：“輕易進入商業(yè)房地產(chǎn)，是件很危險的事情。住宅市場如果不好，可以打折出售，因為其存在居住價值。商業(yè)地產(chǎn)卻不同，即便蓋的房子和萬達集團一模一樣，沒有經(jīng)營能力，一切就等于零。”

既是天堂，也是煉獄

商業(yè)地產(chǎn)向來是埋沒英雄的地方。

這是個看上去前景無限的行業(yè)。大背景是中國的城市發(fā)展飛速，200萬人口以上的大城市數(shù)量激增，對商業(yè)地產(chǎn)的需求形成跳躍式增長。此外，與住宅不同，商業(yè)地產(chǎn)被政府認為是中國新型經(jīng)濟的載體，經(jīng)濟鏈條中的重要組成部分，沒有任何政策調(diào)控的風險，更不存在限購。不過，那些冒失闖到商業(yè)地產(chǎn)里的新玩家或許會發(fā)現(xiàn)，在這里賺錢，比住宅地產(chǎn)更困難。

商業(yè)地產(chǎn)有著比住宅地產(chǎn)更復(fù)雜的操作流程，涉及政府、投資人、運營商、零售商、商家、消費者，從選擇、建筑設(shè)計、招商、運營、后續(xù)服務(wù)支撐，都需要專業(yè)的團隊。與住宅相比，商業(yè)地產(chǎn)投資回報周期更長，對資金更渴求。在信貸方面，商業(yè)地產(chǎn)的待遇遠不如住宅，貸款額度最高五成，期限最多10年，而住宅分別為七成和30年。這表示商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)商必須有更高的資金自由比例，否則可能對公司運營造成致命沖擊。首創(chuàng)集團董事長劉曉光就曾公開告誡商業(yè)地產(chǎn)商，“最重要的是資金”。

此外，商業(yè)地產(chǎn)講究的是長期回報，不僅是拼資本，更要拼持久力，需要開發(fā)商把眼光拉長到10年、20年甚至更長時間。鄺盛向記者解釋，住宅開發(fā)商習(xí)慣于短期投入，賺快錢，迅速回籠資金，“蓋了賣、賣了走”，難以真正花心思運營一個項目。“商業(yè)地產(chǎn)里最著名的案例是上海的恒隆廣場，從開始到結(jié)果花了10年時間，投資回報率百分之四十幾，沒有幾個公司能比得了。但它前7年投資回報率是負的，現(xiàn)金流付銀行利息都不夠。想賺幾個快錢就撤的公司根本做不了商業(yè)地產(chǎn)。”

商業(yè)地產(chǎn)的特殊性還在于從一開始就要自覺納入城市的整體規(guī)劃中，以確保商業(yè)資源的合理分布。同時，地產(chǎn)商還要學(xué)會避免開發(fā)同質(zhì)化，提前與需求市場對接，而不是邊開發(fā)、邊招商，甚至是先開發(fā)、后招商。

住宅開發(fā)商們，能否順應(yīng)商業(yè)的運行規(guī)律，以長遠的眼光開發(fā)、運營商業(yè)項目？

以萬科為例，鄺盛透露，關(guān)于是否發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)一度是萬科內(nèi)部王石和郁亮的分歧。2009年前，萬科內(nèi)部多次統(tǒng)一思想，將公司戰(zhàn)略定位為專注于住宅地產(chǎn)。在公眾場合，郁亮也多次強調(diào)，公司沒有進軍商業(yè)地產(chǎn)的計劃。從2010年開始，由于面臨住宅用地供應(yīng)減少，公司的口風開始出現(xiàn)了改變。從1997年之后就沒碰過商業(yè)地產(chǎn)的萬科開始從社區(qū)商業(yè)入手布局。當年年底，深圳萬科商業(yè)管理公司低調(diào)成立，對商業(yè)項目進行經(jīng)營管理，此外還有營運、推廣、物流等服務(wù)部門支持商業(yè)項目。2011年，萬科公布了商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展策略，并開始拿一些純商業(yè)地塊。公開資料顯示，萬科在商業(yè)地產(chǎn)的投入已經(jīng)超過200億元。

商業(yè)地產(chǎn)范文第4篇

投資商業(yè)地產(chǎn)不是撞大運，如果不按照正確的投資方式行事，十之八九將會失敗。商業(yè)地產(chǎn)不同于住宅，而是具有獨特的屬性，也正是這種獨特的屬性，使得商業(yè)地產(chǎn)投資的成敗受到諸多因素的制約。因此對于投資者來說，投資商業(yè)地產(chǎn)，尤其要講究投資技巧，這樣，才能增大成功的概率。

專業(yè)人士表示，無論是希望商業(yè)地產(chǎn)物業(yè)本身升值，還是希望租金收益逐年得到提高，都離不開經(jīng)營這個主題。由此可見，商業(yè)地產(chǎn)的投資，歸根結(jié)底都是對物業(yè)經(jīng)營的考察。

用功不一結(jié)果迥異

有這樣兩位投資者，同樣是投資商業(yè)地產(chǎn)，得到的結(jié)果卻大不一樣，究其原因，在于投資前用功不同。

我們先了解一下兩位投資者的投資經(jīng)歷。第一位是景先生，在2002年夏，他在聯(lián)洋社區(qū)以13000元/平方米的價格購置了一套約170平方米的底層商鋪。隨著聯(lián)洋社區(qū)的不斷成熟，其知名度不斷提高，社區(qū)整體品質(zhì)不斷提升，已成為高收入人群所熱衷的居住社區(qū)。為滿足這部分人群的需求，社區(qū)內(nèi)商鋪的品牌化程度較高，租金水平也一路走高，目前已達到8元／平方米／天。另外一位投資者章先生的運氣就要差得多了。在2005年初，他在古美社區(qū)內(nèi)購買了一套面積為120平方米的底層商鋪，單價約14000元，平方米。在過去5年時間里，他的這套商鋪大多數(shù)時間空關(guān)，而目前租金水平僅1.5元，平方米，天，與前者相比判若云泥。

為什么會出現(xiàn)這樣的情形呢?從兩人的考察過程不難看出端倪。景先生之所以看中聯(lián)洋社區(qū)，他認真調(diào)查了社區(qū)規(guī)劃的定位，并對社區(qū)早期人住人群也進行了走訪，做了大量的考察工作。通過調(diào)查，景先生意識到聯(lián)洋社區(qū)必將發(fā)展成為浦東陸家嘴附近一個知名的高檔社區(qū)，商鋪投資潛力不小。的確如此，聯(lián)洋社區(qū)定位于中高端人群的居住社區(qū)，隨著高收入人群的導(dǎo)入，社區(qū)內(nèi)商業(yè)業(yè)態(tài)也向著精品店演變，這會使得物業(yè)本身的價值和租金水平不斷走高。而章先生只是看中商鋪價格便宜，別的均未作考慮。他所選擇的古美社區(qū)雖然也是一個大型居住社區(qū)，但社區(qū)主要以吸納普通工薪階層為主，因此購買力相對較弱，且加之他所投資的商鋪位于社區(qū)內(nèi)最為偏僻的地方，因此至今毫無起色，一點都不會讓人感到意外。

由此可見，投資商鋪要獲得成功，并非是簡單的購買物業(yè)，然后收取租金，并等待物業(yè)升值。同理，投資寫字樓、產(chǎn)權(quán)式酒店等商用物業(yè)，也涉及到同樣的問題。

緊扣“商”宇玩投資

商業(yè)地產(chǎn)的特性與商業(yè)緊密相關(guān)，為降低風險，專家表示應(yīng)該緊扣“商業(yè)”這個主題進行投資。我們梳理其中幾個主要步驟，如市場前景的考察、經(jīng)營管理等，供讀者參考。

市場調(diào)查要細致

商業(yè)地產(chǎn)未來的表現(xiàn)如何?能夠吸引到更多的經(jīng)營者關(guān)注?消費者能夠接受?……諸多問題，都必須在出手之前了解清楚，而這些信息，則需通過細致的市場調(diào)查來獲得。

專家表示，市場調(diào)查的內(nèi)容根據(jù)項目的具體內(nèi)容不盡相同，但基礎(chǔ)的市場調(diào)查無外乎以下幾個方面的內(nèi)容，如市場環(huán)境調(diào)查(稅收政策、金融政策、招商引資土地政策和產(chǎn)業(yè)發(fā)展政策、城市建設(shè)規(guī)劃和區(qū)域規(guī)劃、城市發(fā)展戰(zhàn)略等)，經(jīng)濟狀況調(diào)查(項目所在城市的經(jīng)濟結(jié)構(gòu)、居民收入水平、消費結(jié)構(gòu)和消費水平、投資理財觀念以及對外貿(mào)易和外商投資的發(fā)展情況)，市場現(xiàn)狀調(diào)查(現(xiàn)存各類業(yè)態(tài)形式的實際運行狀況、硬件設(shè)施、業(yè)戶構(gòu)成、損益情況等)。個人投資者雖然無法像專業(yè)機構(gòu)那樣把上述所有項目全部調(diào)查清楚，但不可否認的是調(diào)查的內(nèi)容越多，越有利于自己認清項目未來的發(fā)展?jié)摿Α?/p>

“管家”須精挑細選

好的經(jīng)營團隊，能夠讓商業(yè)地產(chǎn)發(fā)揮最大的市場效應(yīng)，這是決定商業(yè)項目升值空間大小的決定性因素。

“管家”水平的高低，決定投資收益的高低。下面的小故事將說明管理水平的高低將怎樣影響商業(yè)地產(chǎn)的租金收益。在2005年，位于上海徐家匯中心商圈的港匯廣場，與合作了5年之久的富安百貨“說拜拜”，當時許多人對此不解，因為與富安百貨合作，可獲得長久穩(wěn)定的租金收益，與這個“財神爺”鬧分手，并非上策。但港匯廣場換上具有區(qū)域特色的各類精品專賣，一舉改善了自身的業(yè)態(tài)分布，吸引到了來自長三角不同人群的需求。當然，租金水平肯定得到了極大的提升，目前其底層鋪位租金已是上海最高之一，約12美元／平方米／天，與3年前相比，幾乎翻番。

劉力表示，港匯廣場的成功，跟背后管理團隊有著密不可分的關(guān)系。專家表示，好的“管家”能夠順應(yīng)市場的發(fā)展，不斷主動調(diào)整優(yōu)化經(jīng)營業(yè)態(tài)，使商業(yè)物業(yè)走上良性的發(fā)展軌道。

權(quán)限宜集中忌分散

上海北部某大型商業(yè)項目，因為產(chǎn)權(quán)分散，導(dǎo)致后期管理極為困難，而給投資者帶來的則是傷害。由此可見，為了保證后期管理順利進行，適當?shù)募泄芾硎钟斜匾Ｒ虼送顿Y者在選擇物業(yè)時，如果碰到后期管理需要自己親歷親為的(街鋪除外)，則應(yīng)該三思而后行。

專家認為，對于部分分割出售的小產(chǎn)權(quán)商鋪，一定要了解后期管理時，管理方是否做到集中管理，如果不能，則要當心。

項目扎堆更有潛力

獨鋪難成市。商業(yè)項目扎堆，可能會促使市場加快成熟，從而有利于投資。

通常可將購物中心、酒店及寫字樓設(shè)計為商業(yè)金三角，合三為一，實現(xiàn)商業(yè)資源互通互用。比如，現(xiàn)在通常采用的做法是樓裙做購物中心，其他部分可做寫字樓或酒店。“扎堆式”經(jīng)營模式可以強化資源的集中利用，通過聚集有效人群，可較快培育市場，引發(fā)聯(lián)動效應(yīng)，在三種商業(yè)的互相帶動下，整個商業(yè)地產(chǎn)項目將會良性循環(huán)，逐漸強大。如廣州三大城市購物中心不約而同與寫字樓聯(lián)姻；北京新天地也開始利用起寫字樓及酒店的商務(wù)效應(yīng)。

政策風險需關(guān)注

由此可見，投資商業(yè)地產(chǎn)，雖然從目前來看，國家調(diào)控的主要對象是住宅市場，但商業(yè)地產(chǎn)同樣也存在相應(yīng)的來自政策方面的風險。因為物業(yè)稅一旦從商業(yè)地產(chǎn)開始征收，這項與保有環(huán)節(jié)有關(guān)的稅收，勢必會壓縮租金收益。而一旦商鋪變?yōu)槔滗伾踔痢八冷仭保瑢⒎糯笸顿Y虧損。其實根據(jù)相關(guān)稅法，圍繞商業(yè)地產(chǎn)的各種稅收也是頗多，比如無論是在持有還是租賃階段，都存在房產(chǎn)稅等稅種。而如果商業(yè)地產(chǎn)出現(xiàn)炒作跡象，國家將會從嚴征收包括房產(chǎn)稅等稅收，從而加大交易成本，也會極大影響到投資收益。近期北京出現(xiàn)的有關(guān)征收商業(yè)地產(chǎn)房產(chǎn)稅的傳聞已印證了這一點。

持有物業(yè)要耐心

從以前的經(jīng)驗來看，除了極個別優(yōu)質(zhì)商鋪外，大多數(shù)商業(yè)地產(chǎn)很少出現(xiàn)像住宅那樣瘋狂上漲情形，因此需要耐心持有物業(yè)，否則無法獲取更為豐厚的回報。

商業(yè)地產(chǎn)范文第5篇

關(guān)鍵詞:商業(yè)地產(chǎn)短線操作

近幾年我國推向市場的商業(yè)地產(chǎn)項目,多數(shù)采用“商鋪全零售”模式或“產(chǎn)權(quán)式商鋪全零售”這兩種模式,“商鋪全零售”是指開發(fā)商將大的商業(yè)項目分割成若干個中小商鋪,然后再將具有特定位置的商鋪賣給眾多業(yè)主,這些業(yè)主可以自行經(jīng)營,也可將商鋪再轉(zhuǎn)租給其他人經(jīng)營;“產(chǎn)權(quán)式商鋪全零售”模式是指開發(fā)商將商鋪的產(chǎn)權(quán)全部分割出售,購買者擁有的不是一個個獨立的商鋪,而是根據(jù)份額擁有對整個商業(yè)項目的產(chǎn)權(quán)及其收益權(quán),它類似一種融資工具,由業(yè)主們根據(jù)擁有的商鋪面積大小推舉物業(yè)管理公司對整個項目進行管理。

近二三年我國商業(yè)地產(chǎn)在“產(chǎn)權(quán)式商鋪全零售”模式基礎(chǔ)上,又發(fā)展起“售后返租”的模式,售后返租又稱返租銷售,或售后回租,是指房地產(chǎn)商為促進銷售,銷售產(chǎn)權(quán)式商鋪時,與買家約定,在出售后的一定年限內(nèi),由買家把經(jīng)營權(quán)交由房地產(chǎn)商行使,開發(fā)商承諾每年給予一定的固定租金給買家。在上述兩種模式下,由于利益關(guān)系,開發(fā)商往往只關(guān)心商鋪銷售情況,不可避免地存在短線操作問題,即只關(guān)心前期銷售,不管后期運營。

在“售后返租”的這一模式下,售后包租實際上是開發(fā)商賣鋪的一種噱頭,演變?yōu)殚_發(fā)商套取現(xiàn)金的一個財務(wù)技巧。從表面上看,開發(fā)商可以開出比較高的年收益率,如8%、10%甚至12%的售后包租收益率,但實際上,他們通過提高商鋪售價,完全可以將今后要付給投資者的利息預(yù)提出來。因此,一旦開發(fā)商將商鋪售出,該商業(yè)項目與開發(fā)商利益已無太大關(guān)系。因此,開發(fā)商在商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)中存在短線操作問題。

于是我們經(jīng)常可以看到,商業(yè)項目銷售場景火爆,銷售后商業(yè)城日漸蕭條的局面。并經(jīng)常形成開發(fā)商、經(jīng)營商、物業(yè)管理商三方矛盾,許多項目還引起了眾多小業(yè)主與開發(fā)商糾纏不止的經(jīng)濟糾紛。

目前的我國這種贏利模式類似十幾年前我國臺灣地區(qū)多數(shù)商業(yè)地產(chǎn)項目采用的模式,據(jù)臺灣有關(guān)資深人士透露,采用這些模式的項目僅有一家能持續(xù)成功經(jīng)營,其余的則出現(xiàn)多次的經(jīng)營調(diào)整,最終亦難以成功。

筆者認為我國商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商只有將目前這種劃整為零的分割出售的模式,轉(zhuǎn)到只租不售或整體出售的模式中,才能把開發(fā)商的利益捆綁與商業(yè)地產(chǎn)運營捆綁在一起,才能解決商業(yè)地產(chǎn)短期操作模式問題。

商業(yè)地產(chǎn)短線操作原因分析

(一)商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)利潤遠遠高于商業(yè)經(jīng)營利潤

房地產(chǎn)是目前公認的為數(shù)不多的一個暴利行業(yè)。據(jù)政府部門調(diào)查顯示,全國房地產(chǎn)行業(yè)利潤高達到20%以上,而福州市物價局調(diào)查的結(jié)果顯示,福州的房地產(chǎn)行業(yè)利潤在于20%-40%之間,高的一些項目甚至超過100%。而商業(yè)地產(chǎn)價格又比住宅高出數(shù)倍,因此,商業(yè)地產(chǎn)的利潤是非常高的,這也是近幾年我國商業(yè)地產(chǎn)迅猛發(fā)展的一個最重要的原因。由于房地產(chǎn)開發(fā)利潤遠遠高于商業(yè)經(jīng)營利潤,多數(shù)開發(fā)商都想快點把商鋪銷售出去,進行新的地產(chǎn)開發(fā)項目,賺取更多的利益,而不是想長期從事商業(yè)營運。因此,多數(shù)開發(fā)商只是把商業(yè)作為獲取暴利的一個手段,而不是目標。這是造成眾多開發(fā)商在商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)短線操作的一個內(nèi)在重要原因。

(二)商業(yè)地產(chǎn)承受著巨大的資金壓力

一個商業(yè)地產(chǎn)項目的投資往往少則要幾億元,多則幾十億元,而開發(fā)商往往僅能投入10%一20%的自有資金,其它資金主要來自銀行貸款、商鋪預(yù)售和其它融資渠道。

在國家宏觀調(diào)控下,向銀行貸款的難度很大,其它融資渠道融資又很困難;信托資金由于受到各種條件的限制,能融到的資金對于資金缺口來講,也只是杯水車薪;開發(fā)商在自身的高速發(fā)展期和外部環(huán)境日漸惡化的情形之下.需要最大限度地迅速回籠投資,但商業(yè)地產(chǎn)項目,特別是大容量的商業(yè)地產(chǎn)項目的成熟需要一個較長時間(往往需要幾年時間,甚至十多年)的市場培育,即使開發(fā)商引進了一些具有很高的經(jīng)營水平、品牌效應(yīng)、強大消化能力的主力店客戶,此過程依然無法逾越。因此迫于資金壓力,開發(fā)商不可能長期持有商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)權(quán),更不可能等到項目運營成熟后再出售變現(xiàn)。這是造成商業(yè)地產(chǎn)短期操作的一個重要外在原因。

(三)開發(fā)商缺少商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)經(jīng)驗

商業(yè)經(jīng)營模式迥異于地產(chǎn)的開發(fā),國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)過十幾年的發(fā)展,一些開發(fā)模式已十分成熟。但是,這些成熟的開發(fā)模式僅是住宅的開發(fā)模式,相對于住宅開發(fā),商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)模式則顯得復(fù)雜得多。它不但要求能銷售出去,而且要售后不亂,保證項目能持續(xù)成功經(jīng)營。這就要求開發(fā)商除了具備拿地、建造、銷售等經(jīng)驗外,還必須具備商業(yè)規(guī)劃、商業(yè)招商、商業(yè)運營等方面的經(jīng)驗和專業(yè)人才。特別是對一些大型項目而言,如ShoppingMall,是一種新引進的業(yè)態(tài),國內(nèi)鮮有成功的經(jīng)驗可供借鑒,難度更大。因此,由于商業(yè)意識不足及優(yōu)秀的商業(yè)人才奇缺的原因,商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商不得不揚長避短,沿用“賣完就走”的住宅開發(fā)模式,加快資金回籠速度,避開商業(yè)人才缺乏的短處,將商鋪經(jīng)營問題留給大型商家或買家自行處理。

商業(yè)地產(chǎn)短線操作帶來的問題

商業(yè)網(wǎng)點布局不合理,造成商業(yè)資源和社會資源嚴重浪費。由于商業(yè)地產(chǎn)短線操作問題,不少開發(fā)商根本不怎么考慮商業(yè)地產(chǎn)后續(xù)怎么經(jīng)營這一問題,只要能把物業(yè)賣出去就行了,這往往導(dǎo)致一些地產(chǎn)商在開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)項目時,認證不充分,建設(shè)開發(fā)盲目,招商項目定位與市場脫節(jié),貪大求全,脫離當?shù)叵M水平。造成了階段性結(jié)構(gòu)性的網(wǎng)點布局地區(qū)不平衡和不合理,并引發(fā)不利就業(yè)、擾民、影響交通、破壞環(huán)境等一系列問題。這種投資自發(fā)性和盲目性突出表現(xiàn)網(wǎng)點布局上,東部多,西部少,老城市多,新城市少。業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)上大型百貨店過剩,新型業(yè)態(tài)發(fā)展緩慢,許多開發(fā)商重復(fù)建設(shè)造成商業(yè)資源和社會資源嚴重浪費。

比如,美國有4.5萬個購物中心,其中只有5%超大型購物中心,即我們現(xiàn)在說的MALL,不是所有的購物中心都可以稱上MALL的,在美國有鄰里購物中心、生活購物中心,這些面積大都在1.5萬平米左右。但是現(xiàn)在我國實際情況是,不少購物中心建設(shè)時片面貪大求全,造成招商過程中,受到種種限制,無法招到足夠數(shù)量的品牌商和理想業(yè)態(tài),甚至有的購物中心可以用門可羅雀來形容。在商業(yè)街步行街開發(fā)上也有類似問題。由此,造成商業(yè)資源和社會資源嚴重浪費。

商業(yè)設(shè)施利用率低。由于開發(fā)商對后期項目營運考慮得少,缺乏市場調(diào)查和市場定位這一主線,在建筑設(shè)計中,開發(fā)商往往為追求經(jīng)濟利益最大化,很容易為了便于銷售而規(guī)劃設(shè)計、為了便于出租而規(guī)劃設(shè)計、為了使用面積最大化而規(guī)劃設(shè)計、為了建設(shè)成本最低而規(guī)劃設(shè)計,卻忘記了營造良好的商業(yè)服務(wù)氛圍,無法充分營造健康、舒適的休閑購物空間以尊重消費者休憩、觀賞、停留和交流的需求,它必然造成商業(yè)地產(chǎn)后期營運上的困難。

商業(yè)地產(chǎn)后期營運困難,規(guī)模優(yōu)勢難以發(fā)揮。在目前商業(yè)地產(chǎn)短線操作模式下,開發(fā)商總是希望盡快將物業(yè)售出,以盡快回籠資金。而一旦商業(yè)地產(chǎn)被拆零賣掉,所有權(quán)與經(jīng)營權(quán)分散歸屬業(yè)主或租戶,地產(chǎn)商無權(quán)干涉。因此在商業(yè)地產(chǎn)的后續(xù)管理中地產(chǎn)商往往缺乏對項目的整體控制力。對商鋪業(yè)主而言,業(yè)主既是所有者,又可能是經(jīng)營者,其有權(quán)支配自己的商鋪。而小業(yè)主一旦要出租時更多的是從自身利益角度考慮,更傾向?qū)⑸啼伋鲎饨o高租金的商戶,不考慮經(jīng)營項目或商品品種、檔次,很難顧及到租戶對整體的影響,這就會形成一些業(yè)態(tài)、店鋪、經(jīng)營項目簡單隨意地拼湊在一起,勢必造成大型購物中心經(jīng)營及布局無序、無特色,項目交叉重復(fù),雜亂無章,服務(wù)功能殘缺,更談不上良好的企業(yè)形象和效益。

即使是在售后返租的模式下,開發(fā)商或管理公司對眾多小業(yè)主在經(jīng)營上有一定的調(diào)控權(quán),但由于涉及到開發(fā)商(或管理公司)、業(yè)主和經(jīng)營者三方關(guān)系,利益關(guān)系變得非常復(fù)雜,在處理一些問題,如在日常市場推廣、物業(yè)改造等方面相關(guān)費用分攤由誰出,出多少等等,非常困難,從而會影響到整個項目的發(fā)展后勁。

容易造成經(jīng)濟糾紛,引起社會問題。商鋪買家花巨資把商鋪買下后,一旦發(fā)現(xiàn)與預(yù)期目標相出甚遠,其不滿情緒就會滋生。特別是在售后返租形式下,把問題延期解決,極容易造成經(jīng)濟糾紛,引起社會問題。商業(yè)已是微利行業(yè),其平均利潤率根本達不到開發(fā)商承諾的8%-10%的返利,甚至出現(xiàn)項目中許多商鋪租不出,這時,巨大的虧空不知該由誰出,我們知道房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是項目企業(yè),一旦項目做完,這個公司很可能就解散了,數(shù)量眾多的小業(yè)主們往往最后就會找到政府,由此引發(fā)社會問題。

解決商業(yè)地產(chǎn)短線操作問題的建議

(一)重新調(diào)整自身定位

開發(fā)商在整個項目的發(fā)展過程中,自始至終是主要的角色,要盡快盡早放棄慣有的思維模式,杜絕商業(yè)地產(chǎn)賣完就走的錯誤思路,努力實現(xiàn)從地產(chǎn)開發(fā)商到商業(yè)經(jīng)營者角色的轉(zhuǎn)變,改變過去重建設(shè)、重銷售、重招商,輕服務(wù)、輕經(jīng)營、輕規(guī)劃的落后做法,確立地產(chǎn)開發(fā)和商業(yè)運營并重的經(jīng)營格局。

開發(fā)商應(yīng)認識到隨著商業(yè)地產(chǎn)競爭日趨激烈,購買者觀念日趨成熟,如果還抱著賣完就走的短線操作思想,極有可能導(dǎo)致整個項目的失敗。

(二)建立商業(yè)地產(chǎn)新型資金籌措模式

在國外大多數(shù)的商業(yè)地產(chǎn)是由市場基金支撐運營的。在美國199家基金和171家公開上市基金擁有全國購物中心一半以上的投資,日本和南美情況也是類似的,在歐洲和東南亞,購物中心多半是由專業(yè)購物中心開發(fā)商運用自有資金來發(fā)展的。而我國的商業(yè)地產(chǎn)融資的渠道還比較單一,主要來自間接融資渠道.即銀行的貸款,直接融資渠道還不多。全國地產(chǎn)業(yè)銀行信貸依賴水平在70%一80%之間.而部分大型城市開發(fā)商對銀行信貸資金的依賴度已超過90%。

融資問題不解決,商業(yè)地產(chǎn)短線操作的問題就不可能從根本上解決。當前,我國可以借鑒一些發(fā)達國家(或地區(qū))商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的成功經(jīng)驗,引入房地產(chǎn)投資信托(REIT)的開發(fā)模式。運作時首先應(yīng)由具有商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)意向的公司與信托機構(gòu)或投資銀行等部門共同成立REIT。此時,REIT一般采用股份公司或信托的形式(也可直接利用已經(jīng)存在的REIT),再由REIT發(fā)行受益憑證,募集投資者的資金投入商業(yè)地產(chǎn)項目的開發(fā)中,并委托或聘請專業(yè)機構(gòu)和人員對該商業(yè)地產(chǎn)實施具體的經(jīng)營管理。

(三)適時引入運營的專業(yè)中介商

開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)是一項系統(tǒng)工程,涉及方方面面,除了要鼓勵商業(yè)企業(yè)和地產(chǎn)企業(yè)的強強聯(lián)合之外,還需要通過市場經(jīng)濟的不斷完善,吸引和培養(yǎng)一些必要的中介商,如專業(yè)的物業(yè)管理商、信托基金投資商等。這些專業(yè)機構(gòu)起到做大做強市場的橋粱和劑作用。只有地產(chǎn)開發(fā)商、投資商、零售商和管理商各方通力協(xié)作,才能使商業(yè)地產(chǎn)項目所有權(quán)、經(jīng)營權(quán)、管理權(quán)得到保障,從而使各方的利益都得到有效的實現(xiàn)。

(四)推動商業(yè)資本與地產(chǎn)資本融合

所謂商業(yè)資本與地產(chǎn)資本融合指的是一個企業(yè)既從事地產(chǎn)開發(fā)也從事商業(yè)經(jīng)營。商業(yè)地產(chǎn)在世界上基本上是兩種開發(fā)形式,一種是歐美形式,地產(chǎn)業(yè)跟商業(yè)分開,各搞各的,一個搞投資開發(fā),一個搞后續(xù)經(jīng)營。日本則逐步實行兩者的結(jié)合,資本互相滲透,建立共擔風險,這樣有利于促進兩者之間更好的發(fā)展。我們用什么樣的方式,來推進我們商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展還有待于進一步探索。最近我國有不少大型的零售業(yè)介入了地產(chǎn)的開發(fā),而地產(chǎn)業(yè)也引進了零售業(yè),這種資本的滲透結(jié)合,有可能是一種方向性的探索,對解決商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)中短線操作問題將起到積極的作用。

(五)加強政府對商業(yè)地產(chǎn)的宏觀調(diào)控力度

各地要抓緊制定城市商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃。在市場經(jīng)濟情況下,商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展有它的規(guī)律性,商業(yè)網(wǎng)點,特別是大型的商業(yè)網(wǎng)點應(yīng)該符合這一規(guī)律,在我國商業(yè)網(wǎng)點布局存在著很嚴重的隨意性和無序性。我們要根據(jù)各地的經(jīng)濟發(fā)展的水平和城市的功能定位來制定各地商業(yè)地產(chǎn)網(wǎng)點規(guī)劃。現(xiàn)在很多項目的盲目開發(fā),是缺少對市場的了解和整體布局上的科學(xué)規(guī)劃,比如購物中心,現(xiàn)在全國已經(jīng)建好的和在建的有263個,整體面積應(yīng)該已經(jīng)超過三千萬平米,已經(jīng)積壓了1500億到1700億資金。是不是每個地方都需要、都能夠、都應(yīng)該建購物中心呢?實際上購物中心的建設(shè),必須考慮到經(jīng)濟發(fā)展的需要。一般的情況下,人均1000美元以下的城市不要考慮購物中心建設(shè)問題。人均在1000到3000美元可以進行適當?shù)脑圏c,也就是說有一些大城市已經(jīng)達到收入兩萬多了可以搞試點。3000到5000美元應(yīng)該說是我國購物中心發(fā)展的起步,像北京、上海已經(jīng)進入這個時期。5000以上的進入到發(fā)展期,10000以上進入了成熟期。我們應(yīng)通過商業(yè)地產(chǎn)網(wǎng)點規(guī)劃頒布實施,使商業(yè)地產(chǎn)布局分布更加合理,這樣商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的風險才能降低到最小。另外要抬高商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的門檻,讓品牌好有實力的開發(fā)商進入商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域。同時,要關(guān)注商業(yè)地產(chǎn)商的融資方式,進一步規(guī)范售后還租的開發(fā)模式,對實行售后還租一般要求開發(fā)商對將來應(yīng)付給的買家的固定回報,要有資產(chǎn)抵押,或者有其它企業(yè)擔保,以確保買家未來的利益。

(六)加強商業(yè)地產(chǎn)理論研究

商業(yè)有它的規(guī)律,地產(chǎn)有它的規(guī)則,操作商業(yè)地產(chǎn)兩者必須結(jié)合起來,兩者相脫離就會產(chǎn)生很多問題,因此,需要加大商業(yè)地產(chǎn)理論的研究力度,加快培養(yǎng)一批既懂地產(chǎn)又懂商業(yè)的復(fù)合型商業(yè)地產(chǎn)人才,這樣才能更好促進商業(yè)地產(chǎn)健康發(fā)展。

參考文獻:

1.石玉,石磊,淺談商業(yè)地產(chǎn)面臨的主要矛盾與對策,大眾科技,2004