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房地產抵押范文第1篇

房地產抵押登記是指房地產設定抵押時，依照法定程序進行登記的行為，房地產抵押實行登記制度，依法設定并登記的房地產抵押，受法律保護，根據建設部《城市房地產抵押管理辦法》的規定，房地產抵押合同自簽訂之日起30日內，抵押當事人應當到房地產所在地的房地產管理部門辦理房地產抵押登記。房地產抵押合同自登記之日起生效，經登記的抵押合同需要變更或者終止的，抵押當事人應當到原登記部門辦理變更或者涂銷抵押登記。抵押當事人是指抵押人和抵押權人，抵押人是指將依法取得的房地產提供給抵押權人，作為本人或者第三人履行債務擔保的公民、法人或者其他組織；抵押權人是指接受房地產抵押作為債務人履行債務擔保的公民、法人或者其他組織。房地產抵押登記時，抵押人所擔保的債權不得超出該房地產的價值。辦理房地產抵押登記，應當向登記機關交驗下列文件：抵押當事人的身份證明或法人資格證明；抵押登記申請書；抵押合同；《國有土地使用權證》、《房屋所有權證》或《房地產權證》，共有的房屋還須提交《房屋共有權證》和其他共有人同意抵押的證明；可以證明抵押人有權設定抵押權的文件與證明材料；可以證明抵押房地產價值的資料；登記機關認為必要的其他文件。登記機關應當對申請人的申請進行審核，凡權屬清楚、證明資料齊全的，應當在受理之日起7日內決定是否予以登記，對不予登記的，應當書面通知申請人。以依法取得的房屋所有權證書的房地產抵押的，登記機關應當在原《房屋所有權證》上作他項權利記載后，由抵押人收執，并向抵押權人頒發《房屋他項權證》；持已經登記的房地產預售合同申請辦理預購商品房抵押登記的，登記部門應當在預售合同上作他項權利記載后由抵押人收執，并向抵押權人核發抵押登記證明書，房屋竣工后抵押關系尚未終止的，當事人應當在抵押人領取房地產權屬證書后，重新辦理房地產抵押登記；持國有土地使用證申請辦理在建工程抵押登記的，登記部門應當在國有土地使用證上作他項權利記載后由抵押人收執，并向抵押權人核發抵押登記證明書，抵押的房地產在抵押期間竣工的，當事人應當在抵押人領取房地產權屬證書后，重新辦理房地產抵押登記。

二、房地產抵押登記的法律效力

房地產抵押登記的法律效力主要體現在以下三方面：

1.房地產抵押登記是抵押合同生效的必要條件。在我國，只有依法辦理登記的房地產抵押合同，才能生效，未辦理登記的，抵押合同未生效。《城市房地產管理法》第61條規定：房地產抵押時，應當向縣級以上地方人民政府規定的部門辦理抵押登記。《合同法》第44條第2款規定：法律、行政法規規定應當辦理批準、登記等手續生效的，依照其規定。可見，未辦理登記的房地產抵押合同在性質上是已成立但未生效的合同，合同約定的抵押權人可以根據該合同，要求抵押人協助辦理抵押登記，抵押人拒不辦理登記的，應當承擔損失賠償責任。

2.房地產抵押登記起到公示并對抗第三人的作用。抵押權作為一種擔保物權，必須向外界展示，避免因當事人或第三人不知情而導致交易不安全、權益受損。動產擔保的公示方式一般都是交付占有，但抵押權以不轉移占有為特征，而且房地產是不動產，它的物權公示方法是登記，房地產的取得、交易過戶、注銷等都要經過登記，因此，房地產的抵押只有采用登記公示的方式才能有效地保護交易安全。一旦房地產抵押情況進行了登記，而且這種登記情況是可以公開查詢的，法律就推定第三人已知曉抵押權的存在，因為此時抵押雙方當事人已盡到了公示與提醒的義務，而準備就抵押房地產進行交易的第三人有了查詢該房地產登記情況的條件和責任。如果該第三人不去查閱，對自己的交易權利是否有保障不關心，日后以不知抵押權存在為由向抵押權人提出抗辯時，法律也不會給其更多的關照，從而也使抵押擔保的效力得以加強。

3.房地產抵押登記具有公信力。我國現行法律是否承認房地產抵押登記的公信力？盡管我國現行法律未就房地產抵押登記的公信力作明確規定，但應當承認房地產抵押登記的公信力。其理由在于：一方面，現代社會交易頻繁，如果沒有公信力的保護，則善意第三人在毎次交易時都必須檢查登記冊上記載的房地產權利人的權利的真實性，否則就要因為其檢查不周而承擔取得的權利被追奪的危險，顯然，這一要求對善意第三人是不公平的，實踐中也是難以做到的，只會有礙于正常的房地產交易的開展；另一方面，在我國，房地產權屬登記是國家對房地產交易進行行政監管的重要手段，根據有關房地產登記規則，登記機關除對登記申請的填寫、登記手續和應提交的證件是否完備進行審查外，還對房地產的權屬狀況進行核實，對房地產權屬的設立、變更和轉移的合法性加以審查，因而，對第三人來說，登記已不僅是當事人為實現房地產權屬變動而提出申請的結果，而且是國家專門機關對房地產權屬變動予以確認的行政行為，當然也就是具有社會公信力的事實。

三、房地產抵押登記的標的物范圍

1.抵押人所有的房屋。我國法律、法規允許并保護房屋所有權。由于我國《擔保法》明文禁止宅基地設定抵押，故農民建在宅基地上的房屋是不得抵押的。在我國，原則上依法取得所有權的城市房屋均可以設定抵押。但是下列城市房地產不得設定抵押：（1）權屬有爭議的房地產；（2）用于教育、醫療、市政等公共福利事業的房地產；（3）列入文物保護的建筑物和有重要紀念意義的其他建筑物；（4）已依法公告列入拆遷范圍的房地產；（5）被依法查封、扣押、監管或者以其他形式限制的房地產；（6）依法不得抵押的其他房地產。下列城市房地產設定抵押時還須注意法律的限制性規定：（1）以享受國家優惠政策購買的房地產抵押的，其抵押額以房地產權利人可以處分和收益的份額比例為限；（2）國有企業、事業單位法人以國家授予其經營管理的房地產抵押的，應當符合國有資產管理的有關規定，報相關的國有資產管理部門或者授權投資機構審批；（3）以集體所有制企業的房地產抵押的，必須經集體所有制企業職工（代表）大會通過，并報其上級主管機關備案；（4）以中外合資經營企業、中外合作經營企業和外資企業的房地產抵押的，必須經董事會通過，但企業章程另有規定的除外；（5）以有限責任公司、股份有限公司的房地產抵押的，必須經董事會或者股東大會通過，但企業章程另有規定的除外；（6）在合伙企業存續期間，以合伙企業的房地產抵押登記的，必須經全體合伙人同意；（7）以共有的房地產抵押的，抵押人應當事先征得其他共有人的書面同意；（8）以已出租的房地產抵押的，抵押人應當將租賃情況告知抵押權人，并將抵押情況告知承租人。

2.抵押人預購的商品房。預購商品房貸款抵押，是指購房人在支付首期規定的房價款后，由貸款銀行代其支付其余的購房款，將所購商品房抵押給貸款銀行作為償還貸款履行擔保的行為。以預購商品房抵押的，其預售合同應當經所在地房地產交易機構登記，商品房開發項目必須符合房地產轉讓條件并取得商品房預售許可證。

3.抵押人所有的在建工程。在建工程抵押，是指抵押人為取得在建工程繼續建造資金的貸款，以其合法方式取得的土地使用權連同在建工程的投入資產，以不轉移占有的方式抵押給貸款銀行作為償還貸款履行擔保的行為，以在建工程抵押登記的其投入建設的資金應當達到工程建設總投資的25％以上，并已經確定施工進度和竣工日期。

4.抵押人依法有權處分的國有土地使用權。我國實行土地社會主義公有制，故土地所有權不得設定抵押權，土地使用權可以設定抵押，但受到了一定的限制，我國法律有關國有土地使用權的取得方式規定有兩種：一是通過土地使用權出讓的方式取得國有土地使用權；二是通過土地使用權劃撥的方式取得國有土地使用權。目前我國禁止單獨以劃撥方式取得的國有土地使用權設定抵押，而以出讓等有償使用方式取得國有土地使用權抵押的，必須付清土地使用權出讓金。

5.鎮、村依法建設的企業廠房等建筑物及其占用范圍內的集體土地使用權。從我國的基本國情出發，考慮到我國人多地少的實際，為切實貫徹保護耕地這一基本國策，我國現行法律、法規規定，集體所有的土地不能開發經營房地產，對于集體土地使用權能否設定抵押的問題，也規定得極為嚴格。我國《擔保法》第37條規定，耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權不得抵押，但抵押人依法承包并經發包方同意抵押的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等荒地的土地使用權可以抵押；鄉（鎮）、村企業的廠房等建筑物抵押的，其占用范圍內的土地使用權同時抵押，但應當經集體土地所有者書面同意，可見，只有經縣級人民政府土地管理部門登記的集體荒地的土地使用權和鄉（鎮）、村企業有地上房屋的集體土地使用權可以設定抵押，其他類型的集體土地使用權不得設定抵押。

四、房地產抵押登記存在的風險

隨著房地產業的快速發展，連片、整體、巨額投資的房地產建設開發項目日漸增多。房地產開發商為獲取建設資金兒高額利潤，將在建工程設定抵押貸款，或作商品房預售等，房地產抵押和商品房必須進行登記，防范風險是房地產抵押登記機關的重要內容。房地產抵押登記風險來源主要有：

1.欺詐、詐騙風險。房地產抵押當事人實施欺詐、犯罪嫌疑人實施詐騙行為，例如：以假按揭方式套取銀行貸款、假證騙貸、一房多抵、先售后抵、先抵后售等，都給房地產抵押登記帶來風險。

2.法規、政策不明確的風險。公益事業單位所有的、已列入拆遷范圍的房地產抵押貸款等，市場有需求，當事人有需要，但政策不明確，操作不規范，是房地產抵押登記的重要風險。

3.操作風險。工作人員違規、失誤操作，對房地產抵押當事人實施欺詐和犯罪嫌疑人實施詐騙行為失察，容易導致房地產抵押登記的風險。

4.信息風險。工作人員制作房地產限制信息失誤，司法部門、行政機關限制信息不規范、不準確，導致限制的房地產辦理了抵押登記，也是房地產抵押登記的風險之一。

五、防范房地產抵押登記風險的對策

認識到房地產抵押登記存在風險后，須有防范的對策：

1.防范現房抵押登記風險應建立房地產權利限制的信息庫，設置驗證程序，確保房地產抵押登記正確無誤。

2.防范在建工程抵押登記風險，堅持慎辦原則，防止房地重復抵押，房地產抵押登記機關要按規定收齊合法證件，不能疏忽大意，因證件不齊全、不合法造成抵押登記（備案）無效或重復抵押，增加承擔責任的風險，為此可建立各項切實可行的制度，例如：先注銷土地抵押登記后辦理房屋抵押登記制度、公示公告制度、當事人具結保證制度、跟蹤管理制度、必要的現場查看制度等。

3.做好查驗及防范。查驗房產權證、當事人身份、限制抵押情況、多重抵押情況、房產現場情況、抵押條件，防范假證、冒充、偽造，查明抵押房地產是否屬于法律法規禁止抵押的范圍，權證與權屬是否一致。

房地產抵押范文第2篇

抵押權人（乙方）：_________

為確保_________年_________字第_________號_________合同（以下簡稱主合同）的履行，甲方同意將其購買的而尚未付清余款的房地產抵押予乙方，作為到期還清貸款的擔保。甲方保證提供的資料真實合法有效。為此，甲、乙雙方根據自愿、公平和誠實信用的原則，經協商，訂立本合同。

第一條　甲方購買的該房地產座落于_________建設面積_________m2，系_________房地產開發公司開發的商品房，商品房預（銷）售合同號_________，土地使用權性質為出讓（劃撥）。

第二條　甲方同意將上述房地產及其附著物之全部權益設立抵押權抵押給乙方。

第三條　甲方購買房地產的價格為￥_________萬元，甲方已交房款人民幣（大寫）_________萬元。抵押貸款額為人民幣（大寫）_________萬元。

第四條　設立抵押之房地產擔保范圍為被擔保債務的主債權及利息、違約金、損害賠償金、實現抵押權的費用。

第五條　抵押期限從借款開始至還清所欠款項為止。

第六條　抵押期間，抵押物由甲方占管。甲方在占管期間應當維護抵押物的完好，乙方有權檢查抵押物的管理情況，甲方不得拒絕。

第七條　抵押期間，甲方未征得乙方書面同意不得擅自將抵押物轉讓、出租、再抵押、拆除、改建；不得改變其用途；未通知乙方，上述行為無效。

轉讓抵押物的價款明顯低于其價值的，乙方可以要求甲方提供相應的擔保；甲方不提供的，不得轉讓抵押物。

甲方轉讓抵押物所得的價款，應當向乙方提前清償所擔保的債權或者向乙方同意的第三人提存，超過債權數額的部分歸甲方所有，不足部分由債務人清償。

第八條　抵押權不得與債權分離而單獨轉讓或者作為其它債權的擔保。

第九條　除自然耗損外，抵押物發生損壞，甲方應當采取措施，負責保養和維修，以減少損失，其費用由甲方自負，并及時通知乙方。因意外毀損或滅失，不能或不足以作為債務擔保的，乙方有權要求甲方重新提供或增加擔保以彌補不足或根據《保險法》的規定直接向保險公司行使求償權。

第十條　抵押物由于國家建設及其它政府行為而導致抵押物價值降低不足以作為債務擔保時，乙方有權要求甲方重新提供或增加擔保。

第十一條　甲方應乙方要求需要保險的，甲方應在本合同簽訂前為抵押物投保，并以抵押權人作為保險賠償的第一受益人。甲方在合同有效期內，不得自行撤銷保險，在保險期限結束而本合同未結束時，應繼續全額投保。

第十二條　抵押關系中合同主體發生變更，本合同繼續有效。合同規定的權利、義務，由變更后的合同主體享有、承擔。抵押當事人應共同到揚州市房產交易所申請辦理合同變更登記手續。合同條款有變化的須重新簽訂合同，并征得對方同意。

第十三條　違約責任：_________

第十四條　該抵押合同簽訂后（土地上新增的房屋不屬于抵押財產），債務人如未能按主合同履行債務，乙方可按國家規定，向有關部門申請處分抵押物。在處分抵押物時，除以劃撥方式取得的土地使用權須先繳納相當于土地出讓金數額外，所得款項按如下順序分配：

（一）支付處分抵押物的費用；

（二）扣繳抵押物應當繳納的稅費；

（三）償還債權人的債權本金、利息、違約金及損害賠償金；

（四）剩余價款交還甲方。

如果變賣原抵押物的價款不足償還乙方債權本息或有關費用的，乙方有權追索應償還部分。

第十五條　本合同在履行中若發生爭議，甲、乙雙方應協商解決。協商不成，乙方有權直接向乙方所在地的人民法院起訴。

第十六條　本合同生效后，甲、乙雙方應到揚州市房屋產權產籍監理處依法申請房屋他項權利登記，并領取《房屋他項權證》。

第十七條　本合同全部條款履行完畢，甲、乙雙方應在三十日內（港、澳、臺地區或境外當事人在三個月內）到揚州市房屋產權產籍監理處依法申請辦理房屋他項權注銷手續。

第十八條　本合同為單獨設立抵押合同，本合同效力不受借款合同效力的影響。

第十九條　甲方因工作調動，變更常住地址，應及時書面告知乙方。

第二十條　本合同未盡事項雙方可另行議定，本合同及補充協議經雙方簽章并經揚州市房產交易所登記監證后生效。

第二十一條　本合同及補充協議、附件一式_________份，甲、乙方各執_________份，登記監證部門_________份。本合同補充協議、附件有_________，本合同及補充協議、附件具有同等法律效力。

第二十二條　雙方約定的其它事項：_________

甲方（簽章）：_________乙方（簽章）：_________

法定代表人（簽章）：_________　法定代表人（簽章）：_________

法定地址：_________法定地址：_________

委托人（簽章）：_________　委托人（簽章）：_________

_________年____月____日_________年____月____日

簽約地點：_________簽約地點：_________

附件

一、本合同適用于個人與房地產抵押立契。

二、本合同未盡事宜，雙方議定后，可填入空白條款內或另外簽訂補充協議。

房地產抵押范文第3篇

房地產開發貸款、個人住房貸款,以及其他貸款,通常將房地產作為抵押物。而房地產抵押價值如果過高,就容易造成信貸風險,如果過低,抵押物的擔保作用就得不到充分發揮。《關于規范與銀行信貸業務相關的房地產抵押估價管理有關問題的通知》明確要求商業銀行在發放房地產抵押貸款前,要確定房地產抵押價值,作為核定貸款發放額的依據。因此評估師客觀、合理的確定抵押房地產的市場價值,有效的控制和規避房地產抵押評估中存在的風險尤為重要。

一、房地產抵押中存在的風險

1.稅收風險。

就目前上海市地方稅務局發出《關于加強個人非居住用房出售、租賃行為稅收征收管理工作的通知》為例說明。《通知》明確規定:個人出售非居住用房,應全額繳納營業稅、土地增值稅、各種附加稅和個人所得稅;個人出租非居住用房,應全額征收5%的營業稅、12%的房產稅和個人所得稅。據了解,根據1998年上海財稅局出臺的房產稅收政策,上海市民出售房產取得的售房收入所應繳納的各種稅種統一按5%綜合征收。而按照此次政策規定,非居住用房投資者負擔的稅費要遠大于5%。舉例來講,銀行向**公司發放流動資金貸款人民幣2700萬元,期限為1年,估價時點抵押物的評估值為5500元,抵押率為49%,符合銀行的相關標準條例規定。如果完全以市場接受的價格來測算貸款風險,抵押物是位于市中心的商鋪,足額回收貸款的風險比較小。但按照目前稅收制度,個人轉讓非居住用房涉及到的五項稅:①是按房價的0.05%繳納印花稅;②是按轉讓價與購進合同價的差價的5%繳納營業稅;③是按營業稅額的11%繳納城建稅、教育費附加等;④是按轉讓房產所取得增值額征收土地增值稅。增值額未超過扣除項目(指購進房價加可以扣除的印花稅、營業稅、城建稅、教育費附加等)金額50%的部分,稅率為30%;增值額超過扣除項目金額的50%-100%的部分,稅率為40%;增值額超過扣除項目金額的100%-200%的部分,稅率為50%;增值額超過扣除項目金額的200%的部分,稅率為60%;⑤是個人所得稅20%。以“公司的抵押物處置為例,抵押房產原始價格為1200萬元,考慮到目前房價波動等因素,假設以拍賣價格為4200萬元計(單價約2.1萬元),應繳納稅收如下:

(1)印花稅:4200×0.05%=2.1萬元

(2)營業稅:(4200-1200)×5%=150萬元

(3)城建稅、教育費附加和河道整治費:150×5%=16.5萬元

(4)土地增值稅:

增值金額3000萬元

可扣除項目1200+2.1+150+16.5=1368.6萬元

應納稅金額4200-1368.6=2831.4萬元

納稅金額累進684.3×30%=205.29萬元

684.3×40%=273.72萬元

1368.6×50%=684.3萬元

94.2×60%=56.52萬元

土地增值金額205.29+273.72+684.3+56.52=1219.83萬元

(5)個人所得稅:[4200-(1200+168.6+1219.83)]×20%=322.314萬元

拍賣“公司抵押房產應繳納稅收合計為1710.744萬元,拍賣后價款為2489.256萬元,再除去拍賣費用210萬元(約為拍賣價格的5%),可以用以償還貸款的金額僅為2279.256萬元,遠低于貸款本金(2700萬元),風險顯而易見。另外,在拍賣后,如不能提供抵押物購入時的原始發票,增值稅將按照拍賣價格計征,這樣納稅金額將進一步提高,風險增大。就上述測算看,稅收占房產增值額的50%左右,增值額越大,稅收越高,實際可以用以歸還貸款的款項也相應減少,而60%左右的抵押率仍具有一定的風險。

2.抵押物風險。

抵押物風險主要包括抵押物權利瑕疵風險、抵押物價值下跌、抵押物處置風險等。

從目前看,抵押物權利瑕疵風險主要指以下情況:①是在一些地區,由于土地管理部門與房產管理部門相互獨立,完整的房地產權利證書是由土地使用證、房屋所有權證構成,但由于相關政府部門各行其是、缺乏協調,許多房屋并無土地使用權證,房產管理部門也在不問土地使用權性質、不查驗土地使用權證的情況下,對房屋單獨辦理抵押登記。由于土地權利的不確定性,銀行在行使抵押權時也存在一定的不確定性;②是對在集體土地上建設的房屋設定抵押權。這種情況在經濟發達地區的鄉鎮出現較多,也存在于一些地區的自建房貸款中。因國家對集體土地使用權轉讓進行了嚴格限制,銀行在處置集體土地上所建房屋時,將面臨政策障礙,即便能夠處置也要付出非常高昂的成本。

抵押物價值下跌風險主要指由于房價回落、抵押物折舊、毀損、功能落后等原因導致價值下跌,不能足額抵償借款人所欠銀行貸款本息的風險。一般而言,房屋作為耐用消費品,還具有保值、增值的作用,但在房地產炒作資金撤離、地區經濟進入衰退期、房地產供大于求的狀況下,房地產價格會出現整體性下跌。此外由于個人住房貸款還款周期很長,抵押物價值下跌始終將是籠罩在銀行頭頂的一片烏云。

抵押物處置風險是指因法律或事實原因,銀行對抵押物不能處置、或處置成本很高的風險。目前,與抵押物處置最密切的主要來自于法律規定的風險。而銀行發放的個人住房貸款中的90%以上是抵押貸款,只有不足10%的貸款采用保證擔保方法。于2005年1月1日起施行的《最高人民法院關于人民法院民事執行中查封、扣押、凍結財產的規定》(法釋[2004]15號,以下簡稱《規定》)直接涉及到銀行個人住房抵押貸款的安全問題。《規定》第六條規定:“對被執行人及其所撫養家屬生活所必需的居住房屋,人民法院可以查封,但不得拍賣、變賣或抵債”;第七條規定:“對于超過被執行人及其所撫養家屬生活所必需的房屋和生活用品,人民法院根據申請執行人的申請,在保障被執行人及其所撫養家屬最低生活標準所必需的居住房屋和普通生活必需品后,可以執行”。從法律后果看,《規定》第六條造成銀行抵押權被實際懸空,第七條則為銀行行使抵押權設定了前置性義務,加大了銀行抵押權行使成本。《規定》的上述條款使銀行開展個人住房抵押貸款面臨眾多不確定因素:①是沒有明確“生活必需的居住房屋”的判斷標準,執行法官的主觀判斷可能左右實際執行效果;②是沒有明確在被執行人收入水平超過當地最低生活保障標準的情況下,是否能對抵押房屋予與執行;③是沒有明確被執行人存在主觀惡意時,能否對抵押房屋予與執行;④是沒有明確抵押權人提供“必需的居住房屋”的時間限制。

3.變現風險。

房地產是一種比較特殊的商品,它不能移動,屬于不動產。因此,投資于房地產項目中的資金流動性差,變現性也較差,不像其他商品那樣,容易收回資金。房地產資金變現風險主要是不能變成貨幣或延遲變成貨幣。

4.社會和政策性風險。

任何國家的房地產都會受到社會經濟發展趨勢和國家相關政策的影響。如果經濟繁榮,政策鼓勵支持,則房地產價格看漲,相反則會看跌,我國也不例外。新的房地產政策的出臺,對2005年上海房地產市場的影響顯而易見,二手市場的交易量明顯減少,出現了持幣待購的現象。對抵押權人來說,這些因素是應該充分考慮的,若銀行不注意經濟形勢和宏觀政策形勢的變化,很可能遭受損失。

5.經濟性風險。

目前,房地產市場還是一種不充分的市場,其特征就是缺乏信息,許多房地產的交易和定價是悄悄進行的,這種交易行為往往忽視它們涉及的法律條文、城市規劃、稅費等規定。另外,房地產商品不同于一般的商品,即使是外型、尺寸、年代、風格、建筑標準等都相同的建筑,只要建設位置不同,其價值就有很大差異。此外,如對房地產抵押過程中的諸多細節了解不詳盡,也有可能造成不必要的損失。如抵押一套住宅,如果在處置這套住宅時發現房屋的上、下水管道和結構上存在問題,就會使抵押權人遭到損失。

6.或然損失風險。

抵押權人可以將火災、風災和其他自然災害引起的抵押房地產的損失轉移給保險公司,然而在保單中規定的保險公司的責任并不是包羅萬象,因此有時也存在著風險。

二、抵押評估存在風險的房地產類型

1.變現能力差的房地產

房地產抵押估價要進行變現能力分析。在抵押估價中,房地產估價師要對抵押房地產的通用性、獨立使用性、可分割轉讓性等變現能力進行分析。在實際工作中,常遇到變現能力差的房地產如:①劃撥方式取得土地使用權的房產,由于土地變更程序繁瑣,所需變現時間長;②非居住用房,由于稅收制度的變更,快速變現價值與抵押價值差異程度大;③大型商場,獨立使用性、整體分割性差;④非工業園區內的標準廠房,配套設施、道路通達狀況及產業聚集度較差。對于這些變現能力差的抵押房地產,估價師應對其進行充分的變現能力分析,進而合理、準確地確定房地產的抵押價值。

2.實際用途與證載用途不符的房地產

在實際工作中,經常遇到抵押房產的證載用途與實際用途不一致,例如以下四種情況:①證載用途為辦公,實際用途為商業;②證載用途為廠房,實際用途為商業;③證載用途為住宅,實際用途為商業;④證載用途為廠房,實際用途為辦公。這些情況要求評估人員對風險的控制和規避更為嚴格。另外還有證載用途為公建,實際用途為商業的,如把居民委員會辦公樓或居民活動中心改為商業用房,把人防工程改為車庫等。根據國家抵押條例規定,公建用房不能進行抵押,這種情況應引起評估師的注意和警戒,避免造成銀行等金融機構的損失。

三、店鋪和工業廠房抵押評估中的風險控制

在實際工作中,評估師在估價方法選用、參數選擇、修正等方面都應注意抵押風險的控制與規避。筆者以店鋪(商場)、工廠和倉庫為例,作如下闡述。

1.店鋪(商場)抵押評估

(1)在商鋪的抵押評估中,常會用到收益還原法。其中涉及到的還原利率的制定,往往因估價師水平差異,而差異很大。許多銀行認為收益還原法的評估結果不可靠,不予認可。因此,合理、準確地確定還原利率是控制和規避抵押房地產風險的重要因素。確定還原利率應考慮的因素有:①是否處于核心商圈。商圈有大有小,城市的商業中心是大商圈,社區商業中心是小商圈,處于核心商圈的商鋪肯定要優于其他位置的商鋪。②商圈的變動因素。商圈變動就如同買股票看大勢一樣,成長性是一個很重要的考慮因素。如果商鋪所處的商圈具有發展潛力和投資價值,投資回報率就高;反之,如果商鋪所處的商圈以后面臨衰敗或者拆遷的危險,投資回報率就低。③處于百貨商場、購物中心。一個大型百貨商場、購物中心具有“聚客”能力,能帶動周邊的商業物業全面升值。④處于廣場周邊。廣場是休閑、娛樂的場所,所以有廣場的地方,就有沖天人氣,就有無窮的商業機會。如人民廣場每天都有幾十萬的人流匯集,形成了巨大的消費能力,對商鋪來講就是巨大的商業機會。所以,評估一個商鋪,看其周圍是否有廣場也是一個非常重要的參考因素。⑤立地條件。商鋪所處位置的立地能力也是非常重要的一個要素。立地條件決定了商業周圍環境和其本身因素對商業經營的影響。一個商鋪的立地力,主要包括門前道路的類別、顧客來店的方便度等。道路類別是立地力的第一要素,它直接影響消費行為。⑥商鋪的通用性。商鋪的價值最終是要通過租賃實現的。不同的租戶對商鋪有不同的要求。⑦周邊租金水平。周邊的租金水平將直接反映還原利率。此外評估師應建立一個詳細的分區域的投資回報率指數,可衡量收益還原法評估中還原利率的數值,用以指導不同地段、不同時段的商鋪轉讓評估,從而有效地降低因還原利率取值不當所帶來的風險。

(2)商鋪評估中經常采用的另一種估價方法是市場比較法。對于市場比較法的風險控制,要求評估師做到:①搜集交易實例,多收集周圍商鋪的成交行情,其中包括買賣和租賃行情。②選取可比實例,即從搜集交易實例中,挑選出與所評估商鋪具有可比性的3個案例。③進行交易情況、交易日期、房地產狀況的修正。毛租金和凈租金,即租金中包含了一些其他東西,比如:有些業主要求租賃稅收由承租方承擔、業主同意每年給承租方一定期限的免租期、租金中包含物業管理費等。開價和實際成交價,估價師比較容易了解到開價(如掛牌價格),而較難了解到實際成交價,但這對于最后的準確估價有很大影響。樓層差異,商鋪一樓與二樓的租金差異很大,直接導致了其售價差異,因此在確定交易情況時務必將各樓層商鋪價格分清。其他因素還有交易日期、土地使用年限、門面寬深比、新舊程度等,進行必要修正對于規避和控制商鋪的評估風險有不容忽視的作用。④綜合評估決定估價額。二手帶租約出售商鋪的價值評估,對于租期內的租金收益必須嚴格按照租賃合同中所約定的——即使那是非正常交易價格。原因很簡單,那就是——買賣不破租約。綜上所述,市場比較法需要估價人員有豐富的專業經驗,因為對市場租金的了解與修正對于最后確定商鋪客觀市場價值起到關鍵作用。

(3)有些店鋪(商場)有自身的特點,如某商鋪一面臨上海市著名商業街,一面臨小路,一面臨一主要道路,另有一特色街直插基地腹地。我們對這種地理位置特殊的店鋪(商場)的評估一般會采用市場比較法和收益法。這種店鋪的評估思路是:首先,選取該基地中的著名商業街的一店鋪作為典型店鋪,用市場比較法和收益法求取基準價格。由于基地內店鋪繁多,為了謹慎起見,基準價格的求取采用層次修正法結合專家打分法,充分發揮估價師對店鋪的認知。其次,在基準價格確定的基礎上,再考慮基地內各店鋪因臨街狀況的差異,存在的收益級差。通過市場調查了解各道路店鋪租金水平的差異,求得級差修正系數。再次,在其它三條道路臨街店鋪中再選取三個典型店鋪通過級差修正系數和個別因數修正求得這三個店鋪的基準價格。最后,通過個別因素修正求取估價對象的最終價格。

各項因素因子的選取見下表:

2.工業廠房(倉庫)抵押評估

對于工業廠房的評估,實際工作中采用市場比較法評估較少,一般以成本法、收益法評估為多。在評估過程中,為有效控制風險,要處理好以下幾方面的問題:

(1)在同一基地內,相同規模的工廠由于土地容積率的差異,土地利用程度的差異,土地取得費用和開發成本是不同的,由此造成評估結果差異較大。

(2)有的工業廠房因使用需要進行過翻建或翻新,在用成本法對工業廠房進行評估時,如果單純采用成新折舊法會使評估價值偏高,應結合直線折舊法綜合確定成新率。

房地產抵押范文第4篇

關鍵詞：房地產評估；抵押評估

Abstract: in the real estate mortgage appraisal practice we learn that, in practice exist in many not standard. The most serious problem of mortgage appraisal. In this paper, the real estate mortgage appraisal some problems were discussed and researched.

Key words: real estate assessment; mortgage appraisal

中圖分類號：{F123.17} 文獻標識碼:A 文獻編碼：

房地產抵押的行為中，借款人一般是以房地產抵押的形式來向銀行申請貸款的。銀行是按照房地產評估價值的一定比例向借款人放款的。評估機構則根據評估價值的一定比例向客戶收取評估費用。這個過程中，房地產評估價值的高低是各方關注的焦點。銀行為控制貸款風險，通常要求估價機構按照“謹慎原則”進行估價。

房地產的抵押價值評估關系到方方面面的利益，價值評估的目的是保障抵押權人、擔保人、抵押人的利益，甚至是金融行業的利益。房地產的抵押評估結果是合理的，就能夠保護其應有的權利，合理地確定抵押人能夠取得貸款的額度。就國家而言，正確的房地產抵押價值評估結果有利于房地產金融業務的良性循環和金融服務的擴大，促進房地產業與金融業的健康發展。

1、目前房地產抵押評估中存在的問題

1.1對于抵押人來說，抵押權的目的不是取得或變賣土地使用權而是提供債務履行擔保。土地使用權設定抵押權時，評估的目的不是土地使用權本身的價格，而是為抵押行為雙方提供被抵押土地使用權的抵押擔保價格。而被抵押土地使用權的這種抵押價格就抵押方而言，表示他所能夠取得的貸款金額，以及因抵押而承擔的額外風險。而對于抵押權人而言，則意味著他所取得的債務履行擔保的程度，而不是取得土地使用權的市場價格或清算價格。

“抵押土地在估價時點的市場價值”就是土地抵押價值，“等于假定未設立法定優先受償權利下的市場價值減去土地估價師知悉的法定優先受償款”，優先受償權已在土地抵押價值的內涵中扣除，考慮變現能力，再把各種訴訟費用和稅費考慮在內，本身資產的價值和市場交易價值就打了折扣。在目前的金融機構中發放貸款仍以過去的折扣率（50%～70%）發放貸款，過去之所以會有這樣的折扣，根據銀行系統的規定，折扣風險包含了房地產預期風險、違約風險和處置稅費等抵押期間的所有風險，扣除風險后的房地產價格就是在抵押期內能夠保障債權安全的抵押價格。抵押物變現時產生的價格減損，和上繳稅費都應考慮在內，這樣以免抵押人的利益收到損害。在價值扣減中需要避免有重復的內容，如有重復的內容，后果將是估價對象的抵押價值遠遠低于市場價值，甚至遠遠低于其變現價值。

1.2缺少專業評估知識的信貸人員,對房地產的價值就無法準確的估算。房地產評估的專業性較強，要有一些基礎的理論知識和實踐的經驗。有時候在評估房地產時由于知識或是資料的限制，信貸人員在做內部評估時較難判斷出房地產客觀合理的價格。有的信貸人員不熟悉《城市房地產管理法》、《土地管理法》等相關的法律，所以不能正確地判斷房地產的合法性和抵押的有效性。不同性質的房地產的價值也是有很大區別的。對法律的不熟悉直接會導致抵押無效或是缺值。

1.3土地資產再抵押評估問題

有這樣一種情況存在使得抵押權這一土地他項權力不再存在，那就是當債務人還清銀行貸款后，抵押人與銀行的抵押貸款關系就告結束。此時，已撤銷抵押的地產與未抵押的地產一樣，可以進行抵押貸款。另外，如果抵押人已經抵押的地產是整個地產的一部分，則未抵押的其余部分仍可再抵押。如果抵押地產評估價格為 100 萬元，按銀行抵押貸款率70％計，可以貸款 70 萬元，而抵押人第一次貸款30萬元，那么，在這種情況下，抵押人還可以第二次向銀行申請不超過 40萬元的貸款。因為這種再抵押貸款情況，銀行仍有收回貸款的保證。在這樣的一種情況下評估報告需要重新評估：在評估報告有效期內，第一次抵押和第二次抵押的時間相隔較長，而且，地價已明顯上漲或下跌，就需要重新評估，否則將會使某一相關方的利益受損。如果兩次抵押相隔超過評估報告的有效期，在這種情況下，地產一般要重新評估或至少要由土地評估機構出具注明證實在此期間地價無明顯變動。

1.4銀行和評估機構在評估上銜接缺失

現在銀行和評估機構存在的問題就是，在評估的機構中評估人員對于銀行的操作和業務的品種不夠熟悉，而在銀行中放貸的工作人員對于評估的技術和理論知識同樣的缺乏。這樣直接導致了和出現了以下兩方面的情況。

一是銀行是否拿到了符合銀行規程的評估機構提供的評估報告：再就是拿到評估報告后能否能正確的理解和使用評估報告。評估機構評估出抵押物現狀下的公開市場價值，銀行按公開市場價值的 50%～70% 作為貸款額，這是目前在評估實務中最為普遍的情況。這種簡單的銜接模式不僅增大了評估機構的評估風險，也使評估機構對評估理論和方法的靈活運用受到了很大的限制。

1.5選用抵押價值類型

在我國現階段土地抵押貸款大抵可以分為兩類。一類土地抵押貸款為房地產開發商的開發項目。另一類則是工商企業的流動資金貸款。兩者在貸款的形式上是不同的，違約的風險大小，程度也是各有不同。在估價時點上應該依照不同的抵押貸款形式確定不同的估價時點。

評估報告是有時效性的，一般為半年或一年。在半年或是一年時間到期后，銀行是需要更換評估報告的。把估價的時點確定為當前的估價時點，在操作上有所便利但是在理論的解釋上卻增加了難度。存在的選用價值類型的問題，實際上和估價時點的確定問題是相同的。

2、改進房地產抵押評估工作的建議

2.1評估人員職業道德水平需要提高。作為房地產評估人員不僅要有豐富的實踐經驗，扎實的專業理論知識，更需要在職業道德上保證表現良好。因為一名評估人員只具備估價的理論知識，豐富的經驗是遠遠不夠的，優良的職業道德才能客觀公正的做出正確地評估。一但評估的價格不客觀不公正時，就會損害到當事人的利益，同時給銀行信貸的資金造成風險。

2.2要做到公平、客觀和誠實。在估價時不弄虛作假，要量力而行，在評估中如感到自己的專業能力難以完成一項房地產估價時，應該請本估價機構中其他資深估價師來協助完成。保密原則也是作為評估人員應具備的品質，評估中知悉的涉及委托方商業機密要做好保密工作，資料妥善的保管，不得將資料外泄和公開相關的內容。還有一點需要注意的是，應保持獨立的估價，回避自己的親人朋友，和其他關系的關系人。

3、明確產權和抵押標的權屬

明確產權是非常重要的工作之一，房地產的交易轉移的是有關房地產的產權所有權和使用權或是其他的權益而并非是房地產的本身，這是由于房地產自然地理位置的固定性決定的。我們在評估中也是就這些無形的權益進行價值的評估。在評估前假如房地產抵押標的權屬不清，將會給評估的工作人員和抵押權人造成很大的風險。而且還可能根本失去房地產抵押的實際意義。所以產權是否明晰在評估中有著至關重要的作用。評估人員在進行評估時首先要看的就是抵押標的權屬是不是符合國家的法律和法規，是否在有關的單位進行了產權的登記，是否有權屬的爭議，是否取得房地產權屬證書。這些都屬于在房地產抵押評估時，應收集的資料，作為評估的依據。

4、結束語

目前房地產估價活動中存在諸多不規范行為，其中高估現象尤為普遍，嚴重損害了銀行等金融機構的利益以及估價行業自身的信譽與形象，增加了房地產金融風險。

參考文獻

[1] 毛洪濤,張慶安.基于風險控制導向的房地產抵押物價值評估.財會通訊理財,2008.4.

[2] 盧新海主編. 房地產估價——理論與實務.上海：復旦大學出版社,2008.

[3] 謝方琳.關于房地產抵押貸款的評估.中國資產評估, 2008.1.

房地產抵押范文第5篇

抵押權人：_____________

地址：____________ 郵碼：____________ 電話：____________

法定代表人：__________________ 職務：_______________

抵押人：_______________

地址：____________ 郵碼：____________ 電話：____________

法定代表人：____________ 職務：____________

抵押物業地址：____________郵碼：____________ 電話：______

抵押權益之房產買賣合同：購房____ 字第________號

第一條 總則

抵押權人與抵押人于____ 年____ 月____ 日會同擔保人簽定本房產抵押貸款合約（下稱“合約”）抵押人（即借款人）同意以其與擔保人于____ 年____ 月____ 日簽訂的房產買賣合同（即抵押權益之房產買賣合同）的全部權益抵押于抵押權人，并同意該房產買賣合同項下的房產物業（即抵押物業），在售房單位發出入住通知書（收樓紙）后，立即辦理房產抵押手續，以該物業抵押于抵押權人，賦予抵押權人以第一優先抵押權，并愿意履行本合約全部條款。抵押權人（即貸款人）同意接受抵押人以上述房產買賣合同的全部權益及房產買賣合同項下房產物業，作為本合約項下貸款的抵押物，并接受擔保人承擔本合約項下貸款的擔保責任，抵押權人向抵押人提供一定期抵押貸款，作為抵押人購置抵押物業的部分樓款。經三方協商，特定立本合約，應予遵照履行。

第二條 釋義

在此貸款合約內，除合約內另行定義外，下列名詞的定義如下：

“營業日”：指抵押權人公開營業的日子。

“欠款”：抵押人欠抵押權人的一切款項，包括本金，利息及其他有關費用。

“房產買賣合同之全部權益”：指抵押人（即購房業主）與擔保人簽訂的“房產買賣合同”內所應擁有的全部權益。

“房產物業建筑期”：售房單位發出入住通知書日期之前，視為房產物業建筑期。

第三條 貸款金額

一、貸款金額：人民幣____ 元；

所有已歸還（包括提前歸還）的款項，不得再行提取。

二、抵押人在此不可撤銷地授權抵押權人將上述貸款金額全數以抵押人購樓款名義，存入售房單位帳戶。

第四條 貸款期限

貸款期限為____ 年，由抵押權人貸出款項日起計。期滿時抵押人應將貸款本息全部清還，但在期限內，如抵押人發生違約行為，抵押權人可據實際情況，隨時通知抵押人歸還或停止支付或減少貸款金額，抵押人當即履行。

第五條 利息

一、貸款利率按____ 銀行貸款最優惠利率加____ 厘（年息）計算。

二、上述之優惠利率將隨市場情況浮動，利率一經公布調整后，立即生效，抵押權人仍保留隨時調整貸款利率的權利。

三、本合約項下之貸款利率，按貸款日利率或根據抵押權人書面通知按市場情況而調整的利率。

四、合約有效期內，按日貸款余額累計利息，每年以365天計日。

五、貸款利率如有調整時，由抵押權人以書面通知抵押人調整后的利率。

第六條 還款

一、本合約項下貸款本金及其相應利息，抵押人應分____期，自款項貸出日計，按月清還借款本息，每期應繳付金額（包括因利率調整帶來的應繳金額改變），由抵押權人以書面通知抵押人，如還款日不是營業日，則該分期付款額須于還款日起延次一個營業日繳交。

二、抵押權人有權調整及更改每期應付金額或還款期數。

三、抵押人必須在____銀行開立存款帳戶，對與本抵押貸款有關的本息和一切費用，要照付該帳戶，若因此而引致該帳戶發生透支或透支增加，概由抵押人承擔償還責任。

四、所有應付予抵押權人的款項，應送____銀行。

五、抵押人不能從中抵扣、反索任何款項。如果在中國現時或將來有關法律規范下，不得不抵扣或反索任何款項（包括稅款），則抵押人得即向抵押權人補償額外款項，致使抵押權人所得，相當于在無需反索的情況所應得不折不扣的款項。

第七條 逾期利息及罰息

一、每月分期付款應繳的金額，應按照規定期數及日期攤還；尚有逾期欠交期款等情況，抵押人必須立即補付期款及逾期利息，逾期利息的利率由抵押權人決定，按月息2%至5%幅度計收。

二、抵押人如逾期還款，除繳付逾期利息外，抵押權人有權在原利率基礎上，向抵押人加收20%至50%的罰息。

三、抵押人須按照上述指定利率，照付逾期未付款項的利息，直至款項結清為止，無論在裁判確定債務之前或之后，此項利息均按日累積計算。

第八條 提前還款

一、在征得抵押權人同意的條件下，抵押人可按下列規定，辦理提前還款手續：

1.抵押人可在每月的分期還款日，提前部分或全部償還實貸款額，每次提前償還金額不少于____ 萬元整的倍數；所提前償還的款額，將按例序漸次減低原貸款額。

2.抵押人必須在預定提前還款日一個月前給抵押權人一個書面通知，該通知一經發出，即不可撤銷。

3.抵押人自愿提早繳付本合約規定的部分或全部款項，抵押人應予抵押權人相等于該部分或全部款項一個月利息的補償金。

二、抵押人和擔保人同意，在發生下列所述任何情況時，抵押權人有權要求抵押人立即提前清還部分或全部實際貸款額，或立即追計擔保人：

1.抵押人及/或擔保人違反本合約任何條款。

2.抵押人及/或擔保人本身對外的借款、擔保、賠償、承諾或其他借債責任，因：

A.違約被勒令提前償還；

B.到期而不能如期償還。

3.抵押人及/或擔保人本身發生病變（包括精神不健全）死亡、合并、收購、重組、或因法院或政府

機關或任何決意通過要解散、清盤、破產、關閉或指定接管人或信托人等去處理所有或大部分其所屬之財產。

4.抵押人及/或擔保人被扣押令或禁止令等威脅，要對具不動產、物業或財產等有不利影響，而該等威脅又不能在發生后30天內完滿解除。

5.抵押人及/或擔保人不能償還一般債權人的欠債，在清盤、倒閉時不能清償債項或將要停止營業。

6.如抵押人及/或擔保人因在中國法律規范下，變得不合法或不可能繼續履行本合約所應負責任。

7.如抵押人及/或擔保人因業務上經營前景或其所擁有財產出現不利變化，而嚴重影響其履行本合約所負責任的能力。

8.抵押人及/或擔保人財產全部或任何重要關鍵部分被沒收征用，被強制性收購（不論是否有價收購），或遭到損毀破環。

9.抵押人沒有事先得到抵押權人書面同意而擅自更改其股權結構。

10.抵押人舍棄該抵押房產。

如發覺上述任何事項或可能導致上述事項的事故已經發生，抵押人及/或擔保人應立即書面通知抵押權人，除非上述事項在抵押權人得知時已獲得完滿解決，否則抵押權人可在該等事項發生后任何時間，以任何形式處分抵押物或根據本合同內第十三條擔保人及擔保人責任條款第一條第二點的擔保期限內追付擔保人。抵押權人于運用上述權力及權利時，而令擔保人及/或抵押人受到不能控制的損失，抵押權人概不負責。

第九條 手續費及其他費用

一、抵押人應按貸款金額繳付手續費5‰，在貸款日一次付清，并必須絕對真實地提供本合約涉及的一切資料；若在簽約后，發現抵押人所提供的資料與事實不符，抵押權人有權立即收回該筆貸款及利息，并對依約所收手續費，不予退還。

二、抵押貸款文件費，抵押人在貸款日一次過付____ 幣____ 元整。

三、公證費用及抵押登記費用：有關本合約所涉及的公證及抵押登記等費用，全部由抵押人負責支付。

四、抵押人如不依約清付本合約內規定的一切款項，引致抵押權人催收，或因為任何原因，使抵押權人決定通過任何途徑或方式追索，一切因此引起的費用（如處理押品的各種手續費、管理費、各種保險費等）概由抵押人負責償還，并由各項費用確實支付之日起到收到之日止，同樣按日累積計算逾期利息。

第十條 貸款先決條件

一、抵押人填具房產抵押貸款申請表；該申請表須經擔保人確認。

二、抵押人提供購置抵押物的購房合約。

三、以抵押人名義，向抵押權人指定或認可的保險公司投保不少于重新購置抵押物金額的全險；保險單須過戶____ 銀行，并交由該行保管。

四、本合約由抵押人、抵押權人、擔保人各方代表簽署并加蓋公章。

五、本合約須由____ 公證機關公證。

第十一條 房產抵押

一、本合約項下的房產抵押是指：

1.房產物業建筑期內抵押人的權益抵押

（1）是指抵押人（即購房業主）與____ （即售房單位）簽訂并經____ 市公證處公證的“房產買賣合同”中，由抵押人將依據該購房合約其所應擁有的權益，以優先第一地位抵押于抵押權人；如因抵押人或擔保人未能履行還款責任或擔保義務，抵押權人即可取得抵押人在該“房產買賣合同”內的全部權益，以清償所有欠款；

（2）該抵押權益之房產買賣合同須交由抵押權人保管。

2.抵押房產物業

（1）是指抵押人（即購房業主）與____ （即售房單位）簽訂的“房產買賣合同”中，抵押人購買的已建成（即可交付使用）的抵押房產物業 （資料詳見附表）；

（2）抵押人須將上述第2項（1）點之抵押房產列在本合約的附表二內，以優先第一地位抵押予抵押權人作為所欠債務的押品；

（3）抵押人（即購房業主）現授權抵押權人在接獲擔保人（售房單位）發出的入住通知書后，即代其向____ 市房產管理機關申領房產權證書，并辦理抵押登記手續。

二、抵押房產物業的保險

1.抵押人須在規定時間內，到抵押權人指定的保險公司并按抵押權人指定的險種投保，保險標的為上述抵押房產，投保金額不少于重新購置抵押房產金額的全險，在貸款本息還清之前，抵押人不得以任何理由中斷保險，如抵押人中斷保險，抵押權人有權代為投保，一切費用由抵押人負責支付；由此而引起的一切損失，抵押人須無條件全部償還抵押權人，抵押權人有權向抵押人索償。

2.抵押人須在規定時間內，將保險單過戶于抵押權人。保險單不得附有任何有損于抵押權人權益和權力的限制條件，或任何不負責賠償的金額。

3.保險單正本由抵押權人執管，并由抵押人向抵押權人支付保管費。

4.抵押人不可撤銷地授權抵押權人為其代表人，按受保險賠償金，并不可撤銷地授權抵押權人為該賠償金的支配人；此項授權非經抵押權人書面同意不可撤銷。

5.若上述保險賠償金額數，不足以賠付抵押人所欠抵押權人的欠款時，抵押權人有權向抵押人及/或擔保人追償，直至抵押人清還所欠款項。

6.倘該房產在本合約有效期內受到損壞，而保險公司認為修理損壞部分符合經濟原則者，則保單項下賠償金將用于修理損壞部分。

三、抵押房產物業登記

1.物業建筑期的購房權益抵押：向房產管理機關辦理抵押備案。抵押人“房產買賣合同”及由售房單位出具的“已繳清樓價款證明書”等交由抵押權人收執和保管。

2物業建成入住即辦理房產物業抵押登記，抵押物業的《房產權證書》交由抵押權人收執和保管，登記費用由抵押人支付。

四、抵押解除

1.一旦抵押人依時清還抵押權人一切款項，并履行合約全部條款及其他所有義務后，抵押權人須在抵押人要求及承擔有關費用的情況下，解除 在抵押合約中對有關抵押房產的抵押權益，并退回抵押物業的《房產權證書》及《房產買賣合同》。

2.抵押人在履行上述第1點條款下，由抵押權人具函____ 市房產管理機關，并將房產權證書交于抵押人向____ 市房產管理機關辦理抵押物的抵押登記注銷手續。五、抵押物的處分

1.抵押人如不支付本合約規定的任何款項或不遵守本合約各項明文規定的條款或發生任何違約事項時，抵押權人可以立刻進入及享用該樓宇的全部或收取租金和收益；或以抵押權人認為合適的售價或租金及年期，售出或租出該房產的全部或部分及收取租金和收益。抵押權人可雇用接管人或人處理上述事宜，而其工資或報酬則由抵押人負責。該接管人或人將被當作抵押人的人，而抵押人須完全負責此接管人或人的作為及失職之責。

2.獲委任的接管人得享有以下權利：

（1）要求住客繳交租金或住用費及發出有效的租單及收據，并有權以訴訟、控告、扣押或其他方式追付欠租或住用費；此等要求，收據或追付事宜，將以抵押人或抵押權人名義而發出，而付款人將不需要問及接管人是否有權力行事；

（2）接管人可依據抵押權人的書面通知而將其所收到的款項，投保于該房產的全部或部分及其內部附著物及室內裝修。

3.抵押權人依照第十一條第五項條款不需要征詢抵押人或其他人士同意，有權將該房產全部或部分，按法律有關規定處分，抵押權人有權簽署有關該房產買賣的文件及契約，及取銷該項買賣，而一切因此而引起的損失，抵押人不須負責。

4.抵押權人可于下列情形運用其處分該房產的權力：

（1）抵押權人給予抵

押人通知，要求還款（不論屆期與否）而抵押人一個月內未能遵守該項通知全數償還給抵押權人；

（2）抵押人逾期30天仍未清繳全部應付款項；

（3）抵押人違反此合約之任何條款；

（4）抵押人系個人而遭遇破產，或經法院下令監管財產；或抵押人為公司組織而被解散或清盤；

（5）抵押人的任何財產遭受或可能遭受扣押或沒收；

（6）抵押人舍棄該房產。

5.當抵押權人依照上述權力而出售該房產予買主時，買主不須查詢有關上述之事宜，亦不需理會抵押人是否欠抵押權人債項或該買賣是否不當。即使該買賣有任何不妥或不規則之處，對買主而言，該買賣仍然當做有效及抵押人有權將該房產售給買主。

6.抵押權人有權發出收條或租單予買主或租客，而買主及住客不須理會抵押權人收到該筆款項或租金的運用，倘由于該款項或租金的不妥善運用招致損失，概與買主及租客無關。

7.抵押權人或按第五（2）條款委派接管人或人，須將由出租或出售該房產所得的款項，按下列次序處理。

（1）用以償付因出租或出售該房產而支出的一切費用（包括繳付接管人或人的費用及報酬）；

（2）用以扣繳所欠的一切稅款及抵押人根據此合約一切應付的費用及雜費（包括保險費及修補該房產的費用）；

（3）用以扣還抵押人所欠貸款及應付利息，扣除上述款項后，如有余款，抵押權人須將余款交付抵押人或其他有權收取的人，出售該房產所得價款，如不夠償還抵押人所欠一切款項及利息，抵押權人有權另行追索抵押人及/或擔保人。

8.抵押權人于運用其權力及權利時，而令抵押人受到不能控制的損失，抵押權人概不負責。

9.抵押權人可以書面發出還款要求或其他要求，或有關抵押房產所需的通知書，該書面通知可以郵遞方式寄往抵押人最后所報的住宅或辦公地址或投留在該房產內，而該要求或通知書將被認為于發信或投留之后7天生效。第十二條 抵押人聲明及保證

抵押人聲明及保證如下：

一、抵押人保證按本合約規定，按時按金額依期還本付息。

二、抵押人同意在抵押權人處開立存款帳戶，并不可撤銷地授權抵押權人對與本抵押貸款有關的本息和一切費用可照付帳戶。

三、向抵押權人提供一切資料均真實可靠，無任何偽造和隱瞞事實之處；上述抵押房產，在本合約簽訂前，未抵押予任何銀行、公司和個人。

四、抵押房產的損毀，不論任何原因，亦不論任何人的過失，均須負責賠償抵押權人的損失。

五、未經抵押權人同意，抵押人不得將上述抵押房產全部或部分出售、出租、轉讓、按揭、再抵押、抵償債務，舍棄或以任何方式處理；如上述抵押房產的全部或部分發生毀損，不論何原因所致、亦不論何人的過失，均由抵押人負全部責任，并向抵押權人賠償由此引起的一切損失。

六、抵押人使用該房產除自住外，托管或租與別人居住時，必須預先通知抵押權人，并征得抵押權人書面同意，方可進行；如將該房產出租，抵押人必須與承租人訂立租約，租約內必須訂明：抵押人背約時，由抵押權人發函日起計壹個月內，租客即須遷出。

七、準許抵押權人及其授權人，在任何合理時間內進入該房產，以便查驗。

八、在更改地址時立即通知抵押權人。

九、立即清付該房產的各項修理費用，并保障該房產免受扣押或涉及其他法律訴訟；

十、抵押期間，繳交地稅，有關部門對該房產所征收的任何稅項、管理費、水費、電費及其他一切雜費；以及遵守居民公約內的條文，并須賠償抵押權人因抵押人不履行上述事宜的損失。

十一、在抵押權人認為必要時，向抵押權人指定的保險公司投保買房產保險或抵押人的人壽保險，該投保單均以抵押權人為受益人。

十二、當有任何訴訟、仲裁或法院傳訊，正在對抵押人有不利影響時，保證及時以書面通知抵押權人。

十三、如擔保人代抵押人償還全部欠款，抵押人同意抵押權人將抵押物業權益轉給擔保人，并保證對該轉讓無異議。

十四、若擔保人按本合約有關規定，代抵押人清還所有欠款，抵押權人應將抵押人名下的抵押物業的權益轉讓予擔保人。

十五、擔保人在取得該抵押物業權益后，抵押人同意擔保人可以以任何方式處分該抵押物業（包括以抵押人名義出售該物業），以賠償擔保人 因代抵押人清償欠款而引起的損失及一切有關（包括處理抵押物業）費用；若有不足，擔保人可向抵押人索償，抵押人承諾所有不足數額負責賠償于擔保人。

十六、抵押人確認擔保人取得抵押物業權益及處分抵押物業的合法地位，由于處理抵押物業而導致抵押人的一切損失，抵押人放棄對擔保人追索的權利。

十七、按照抵押權人的合理請求，采取一切措施及簽訂一切有關文件，以確保抵押權人合法權益。

第十三條 擔保人及擔保人責任

一、擔保人____ ，地址____ ，（營業執照）____ 是本合約項下抵押權益的房產買賣合同的賣方（即售房單位），也是本合約項下貸款抵押人的介紹人及擔保人，承擔無條件及不可撤銷擔保責任如下：

1.擔保額度：以本合約項下貸款本息及與本合約引起有關訴訟費用的為限。

2.擔保期限：以本合約生效日起至抵押人還清或擔保人代還清本合約項下貸款本息及一切費用之日止。

二、擔保人責任

1.擔保人自愿承擔本合約項下貸款的擔保責任。

2.如抵押人未能按抵押權人的規定或通知履行還款責任，或抵押人發生任何違約事項，抵押權人即以雙掛號投郵方式，書面通知擔保人履行擔保責任，并于發函日起計30天內履行擔保義務，代抵押人清償所欠抵押權人的一切欠款。

3.擔保人保證按抵押權益房產買賣合同所列售房單位責任，準時、按質完成抵押物業的建造工程，抵押權人對此不不負任何（包括可能對抵押人或其他任何人）責任。

4.擔保人同意抵押人將其房產買賣合同的權益抵押予抵押權人，承認抵押權人在抵押人清償本合約項下貸款全部借款本息之前，擁有該房產買賣合同中抵押人全部權益，并保證該權益不受任何人（包括擔保人）侵犯。

5.擔保人保證與抵押權人緊密合作，使本合約各項條款得以順利履行；特別是在發出入住通知書（收樓紙）后，將盡力協助辦理物業抵押有關手續，以保障抵押權人的利益。

6.擔保人因履行擔保義務后，而取得本合約項下的抵押權益房產買賣合同或抵押物業，擔保人有權以任何公平或合理的方式予以處分，以抵償代抵押人清償欠款本息所引起的損失，如因處理該抵押物引致任何紛爭或損失，概與抵押權人無關。

7.擔保人在此的擔保責任是獨立附加不受抵押權人從抵押人處獲得樓房或其他抵押，擔保權益所代替，只要抵押人違約，抵押權人無需先向抵押人追計或處置抵押物業，即可強制執行擔保人在本合約項下的擔保責任直至依法律程序向法院申請強制執行。

第十四條 抵押權人責任

抵押權人基于抵押人確切履行本合約全部條款及擔保人愿意承擔本合約項下貸款擔保責任的條件下：

一、按合約有關規定，準時提供一定期質押貸款予抵押人，該貸款將以抵押人購樓款名義轉入售房單位帳戶。

二、抵押人向抵押權人還清本合約規定的貸款總額連利息及其他應付款項之后（包括轉歸該房產權予抵押人的費用）若同時已全部遵守及履行本合約各項條款者，抵押權人將該抵押權益的房主買賣合同或房產權證書轉歸抵押人，同時解除擔保人擔保責任。

三、若抵押人未能履行還款義務，而由擔保人代清還所積欠一切欠款后，抵押權人即將抵押人抵押予抵押權人的抵押物業權益轉讓給擔保人，擔保人對該抵押物業的處理，與抵押權人無涉。

四、本合約由各方簽署，經____ 市公證處公證，由抵押人簽署提款通知書交于抵押權人收執并經抵押權人已收齊全部貸款文件后二天內，抵押權人須將貸款金額全數以抵押人購樓款名義存入售房單位指定帳戶，否則抵押權人須償付利息予擔保人，利息計算按第五條第一項辦理，由于抵押人或擔保人出現各種導致抵押權人未能貸出款項的情況發生，抵押權人概不負責，且有關各項費用恕不退還。第十五條 其他

一、對本合約內任何條款，各方均不得以口頭形式或其他形式修改、放棄、撤銷或終止。

二、在本合約履行期間，抵押權人對抵押人任何違約或延誤行為施以的

任何寬容，寬限或延緩履行本合約享有的權益和權力，均不能損害，影響或限制抵押權人依本合約和有關法律規定的債權人應享有一切權益和權力。

三、抵押人如不履行本合約所載任何條款時，抵押權人可不預告通知，將抵押人存在抵押權人處的其他財物自由變賣，以抵償債務；如抵押人尚有其他款項存在抵押權人處，抵押權人亦可撥充欠數。

四、本合約規定的權利可以同時行使，也可以分別行使，亦可以累積；上述權利、利益和賠償辦法并不排除法律規定的其他賠償辦法。

五、抵押人、擔保人與抵押權人，與本合約有關的通知、要求等，應以書面形式進行，電傳、電報一經發出，信件在投郵7天后，及任何以人手送遞的函件一經送出，即被視為已送達對方。

六、抵押權人無需征求抵押人和擔保人同意，可將抵押權人在本合約項下的權益轉讓他人；但抵押人和擔保人未征得抵押權人的書面同意，不得將其在本合約項下的任何還款及其他責任或義務轉讓于第三者；抵押人或擔保人的繼承人或接辦人，仍須向抵押權人或抵押權人的承讓人繼續負起本合約項下的還款及其他責任。

七、本合約所提及的抵押權人，亦包括抵押權人的繼承人、承讓人；抵押人亦包括經抵押權人同意的抵押人繼承人、接辦人。

八、本合約不論因何種原因而在法律上成為無效合約，或部分條款無效，抵押人和擔保人仍應履行一切還款責任。若發生上述情況，抵押權人有權終止本合約，并立即向擔保人和抵押人追償欠款本息及其他有關款項。

九、抵押權人向抵押人和擔保人付還欠款時，只須提供抵押權人簽發之欠款數目單（有明顯錯誤者例外），即作為抵押人和擔保人所欠的確數證據，抵押人和擔保人不得異議。

第十六條 適用法律及糾紛的解決

一、本合約按中華人民共和國法律訂立，受中華人民共和國法律保護。

二、在爭議發生時，按下述第（ ）項解決：（1）向____ 仲裁委申請仲裁；（2）向____ 人民法院。

三、如抵押人來自海外或臺灣等地區，或為該地區居民，抵押權人有權在抵押人的來處或居住地執行本合約內由抵押人給抵押權人權力，及向抵押人進行追索，包括仲裁、訴訟和執行仲裁或訴訟之裁決，如抵押權人決定在上述地區執行上述權力，進行追索、仲裁、訴訟等行動，抵押人和擔保人必須承認本合約同時受該地區的法律保障，不得提出異議，如本合約內任何規定，在該地區法律上，被認為無效或被視為非法，并不影響其他規定的效力。

第十七條 附則

一、本合約須由三方代表簽字，并經____ 市公證機關公證。

二、本合約經____ 市公證機關公證后，以抵押權人貸出款項的日期，作為合約生效日。

三、本合約內所述附表（一）附表（二）及抵押人（即購房業主）與擔保人（即售房單位）所簽訂的房產買賣合同（附件三），為本合約不可分割的部分。

四、本合約用中文書寫，壹式肆分，均具有同等效力；抵押人、抵押權人、擔保人各執壹份、公證處存檔壹份。

第十八條 簽章

本合約各方已詳讀及同意遵守本合約全部條款。

抵押人：__________________________

法定代表人：____________________________

抵押權人：________________________

法定代表人：______________________

擔保人：__________________________

代表人簽署：______________________

___________年_________月________日

登記機關：________________________

抵押登記編號（____）樓花字第____號

抵押登記日期，____ 年____ 月____

房地產抵押借款合同范本二

貸款人（抵押權人） （以下簡稱為“甲方”）

住所地：

法定代表人：

借款人（抵押人） （以下簡稱為“乙方”）

住所地：

法定代表人：

身份證地址：

有效證件（照）及號碼：

居住地址：

第一條：總則

甲、乙雙方于 年 月 日在 簽訂本合同，乙方愿以其合法擁有的房地產以不轉移占有的方式抵押給甲方，作為借款的擔保，并支付合同約定的利息和相關費用。經雙方當事人協商一致，特訂立本合同，以資遵照履行。

第二條：抵押房地產

座落（四至范圍） （見附圖）

建筑面積：

房屋、土地用途：

房屋結構（類型）

抵押房地產評估價值：人民幣 萬元整

權證編號：

地號：

第三條：抵押房地產擔保范圍

借款本金、利息、綜合費、違約金、損害賠償金、訴訟費、財產保全費、律師服務費、評估費、拍賣費等處分抵押房地產的費用以及可能產生的甲方代墊費用和其他費用。本合同有約定具體數額的按照約定，沒有約定的依照相關單位出據給甲方的收款發票額為準。

第四條：借款金額及借款期限

借款金額：人民幣（大寫金額） 萬元整。

借款月利率： ‰，月綜合費率： ‰ .在本合同執行期間，甲方以借款金額的____‰，按月收取綜合服務費用，并一次性在應付乙方借款金額中先予扣除，扣除后的借款金額為人民幣 （大寫 ），即為借款的實付金額。乙方如在借款期間提前歸還款，甲方不退還綜合服務費。

借款期限：自 年 月 日至 年 月 日止。甲方依照雙方約定的借款金額、綜合服務費率、借款利率，扣收借款期限內綜合服務費后向乙方支付借款金額，借款到期后歸還借款本息。

借款期內及借款期限屆滿后5日內，經甲、乙雙方協商同意可以展期，屆時雙方另行簽署展期合同，展期合同上確定的借款終止日為本合同的借款終止日，本合同約定的事項在展期期間繼續有效，如需重新辦理房地產抵押登記的，乙方應按照甲方要求辦理相關登記手續。展期時乙方應結清上期利息并支付續展期內綜合服務費。

借款期滿五日內，乙方不辦理展期或歸還借款本金及利息手續，甲方有權對該抵押物進行拍賣或做其他處置。

第五條：登記

本合同簽訂之日起5個工作日內，甲乙雙方按照本市房地產登記管理權限至市或區（縣）的房地產登記部門申請辦理房地產抵押登記，申領《房地產其他權利證明》。

第六條：保險

抵押期間，乙方應為抵押房地產購買保險，保險費由乙方承擔，保險單交由甲方保管，抵押期間，甲方為保險賠償的第一受益人。保險賠償不足支付本合同項下全部債務的，甲方有權按本合同規定行使抵押權及采取其他方法進行追索。第七條：抵押房地產的占管

抵押期間，乙方承諾對占管的抵押房地產妥善保管，負有維修、保養，保證完好無損的責任，有義務配合甲方的監督、檢查。

第八條：抵押房地產的處分限制

抵押期間，未經甲方書面

同意，乙方不得將抵押房地產轉讓、變賣、抵償債務或以其他交易方式處置，也不得對抵押房地產作任何實質性結構改變，若由此造成甲方損失的，乙方應承擔賠償責任。

第九條：抵押房地產的租賃

抵押期間，乙方確須出租抵押房地產的，應事先征得甲方的書面同意，并將抵押的事實書面告知承租人，將租賃合同交甲方備案。同時，在與承租人簽訂的租賃合同中約定：出租人即本合同規定的乙方因未履行本合同而被甲方行使抵押權實現時，承租人應在甲方發出通知之日起10日內遷離該房地產，并將租賃合同交甲方備案，提交給甲方備案的內容須與房地產交易中心及工商行政管理機關登記備案的內容相一致，乙方和承租人及使用人不得改變合同內容，包括延長租賃期限和其他形式給他人使用，由此產生的一切后果由乙方和承租人及使用人共同承擔。

第十條：乙方保證及承諾

乙方保證對抵押房地產享有合法的所有權、處分權、占有權。甲、乙雙方在簽署本合同時，抵押房地產上不存在任何形式的第三人抵押、借用、托管、查封、扣押、訴訟等，也不存在任何形式的權屬爭議或其他權利瑕疵。

乙方及抵押物共有人愿以其抵押物（房產全部權益）作為償還本合同借貸條款項下的借款本金及其他相關費用的擔保。

抵押物共有人同意將本合同抵押物進行抵押，并與借款人共同承擔償還借款的責任。當需要處置抵押物償還所擔保的債務時，愿意無條件地自找住房。

乙方承諾因自身及不可抗拒的原因導致抵押房地產滅失，因滅失所得賠償金作為抵押財產。

借款期內，乙方必須繳納有關部門對抵押房地產所征收的有關稅費，并保障該房地產免受扣押或涉及其它法律訴訟。

本合同抵押房地產一旦發生無法歸還借款本金及利息，乙方無條件、無償向甲方提供合法有效的產權交易過戶手續，房屋拍賣金額不足甲方本息及綜合費用時，拍賣價不足部分由乙方無條件承擔償還責任。

乙方對本合同條款已充分理解并保證履行，并承諾對本合同各條款所規定的所有權利和義務作出的承諾保證不會以此為由行使抗辯權及訴訟權。

第十一條：房地產抵押物關系的終止

乙方還清借款本金、利息，并支付相應費用后，且已全部履行本合同各項條款，抵押合同即告終止。甲、乙雙方共同（也可由乙方委托甲方）在抵押合同終止之日起10日內到房地產登記部門申請辦理抵押登記注銷手續。

第十二條：房地產抵押權的行使及實現

乙方違反第十條規定，隱瞞事實及提供虛假文書，第二居住地滅失、破產、死亡、征地拆遷等可能導致抵押權毀損或部分毀損的，或乙方行使抗辯權、抗訴權，本合同即提前終止，房地產抵押權提前實現。

借款期限或借款展期屆滿后5日內，乙方不履行債務或不能完全履行債務的，房地產抵押權即實現。甲方有權行使抵押權，處分抵押房地產。

本合同借款到期后，借款人（乙方）未按合同約定還本付息，借款人（乙方）自愿接受人民法院強制執行。

本合同經公證后成為具有強制執行的債權文書，若債務人不履行債務或不完全履行債務，債權人有權向有管轄權的人民法院申請強制執行。

本合同作為乙方不可撤消授權甲方將抵押房地產提交有關拍賣機構進行拍賣的文件依據，乙方對此放棄一切抗辯權。由于拍賣產生的一切費用由乙方承擔，甲方有權在拍賣收入中直接予以扣除。

第十三條：拍賣

甲、乙雙方約定，甲方行使抵押權委托拍賣機構將上述房地產公開拍賣，拍賣收入扣除拍賣費用、借款本息及相關費用后，剩余部分退還乙方，不足部分甲方有權向乙方追索。有關拍賣等手續乙方均委托甲方代為辦理。

第十四條：費用

與抵押房地產有關的評估、保險、鑒定、登記、公證等費用由乙方承擔。

第十五條：特別約定

乙方違反第四、七、八、九、十條規定及補充協議規定必須按借款金額的20%承擔違約賠償。逾期還款5天內按每日未還款總額的0.5%計算違約金，超過5天甲方可通過變賣、拍賣或向有管轄權的人民法院申請強制執行，變賣、拍賣或訴訟期、執行期直至債務完全清償止的費用，按每日未還款總額的0.5%計算違約金。違約金因不同的違約行為依本合同約定可重復計算。

展期合同及補充協議為本合同某一條款的補充，是合同不可分割的一部分，與本合同同樣具有法律效力。本合同約定的其他事項在補充協議中未改修的繼續有效。

第十六條：通知條款

所有的通知事項應寄往本合同首頁所列的居住地址。

若上述地址在境外的，自通知以掛號、快遞方式發出的30日后，視為對方已收悉；若上述地址在境內的，自通知以上述方式發出的10日后，視為對方已收悉。

任何一方變更地址的，應按上述方式通知對方，并在收到對方確認函后，地址變更方才生效。

第十七條：爭議解決

凡因履行本合同而產生任何爭議，雙方應友好協商解決，協商不成的，由本合同簽訂地所在地人民法院管轄，如遇非本合同條款規定而引發的爭議，協商不成的，向本合同簽訂地人民法院提訟。

第十八條：法律適用

本合同未盡事宜，依《中華人民共和國擔保法》、《城市房地產抵押管理辦法》相關規定辦理。

若今后新頒布或修改的相關法律、法規或司法解釋與本合同的基本條款不一致的，雙方應根據上述法律、法規或司法解釋的規定共同對本合同作出相應修改。第十九條：提示條款

乙方已閱讀本合同所有條款，因乙方要求，甲方已經就合同條款做了相應說明，乙方對本合同所有條款的含義及相應的法律后果已全部知曉，并予以充分、準確無誤的理解。

第二十條：合同生效及份數

本合同經雙方簽章，并經公證處公證，按第五條約定辦妥抵押登記之日起生效。

若抵押房地產為多人共同共有，所有共有人應在合同公證時，簽署有效的相關文書。

本合同一式肆份，甲、乙雙方各執一份，房地產登記部門、公證處各存檔一份。

第二十一條：其他事項約定

本合同中的抵押部分內容作為辦理抵押登記時按照房地產抵押登記部門要求簽訂的房地產抵押合同補充內容，與其具有同等法律效力。

貸款人（簽字/蓋章） 借款人（簽字/蓋章）

法定代表人： 抵押共有人：

委托人： 委托人：

電話 電話

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