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小產權房范文第1篇

《財經國家周刊》記者獲悉，在陳剛上述表態的背后，是近期最高決策層對于小產權房新增建設的“零容忍”。

國土資源部（以下簡稱“國土部”）內部一位負責人表示，11月底，國土部和住建部聯合《關于堅決遏制違法建設、銷售“小產權房”的緊急通知》之前，決策層要求國土部在半年時間內，徹底遏制住小產權房的新增。

1月21日，北京市人大代表、國土資源部執法監察局局長李建勤在北京市人代會上透露，國土部將針對小產權房采取“先止血，后療傷”的原則。當前要堅決拆除一批，堅決查處一批，對地方政府支持、默許甚至縱容小產權房的責任人，要問責一批。

“先止血”

此次兩部委重拳出擊嚴控小產權房的新增，源于兩個月前小產權房的死灰復燃之勢。

在十八屆三中全會召開之前，國務院發展研究中心率先向社會公開了其向全會提交的“383”改革方案總報告全文。報告指出，在規劃和用途管制下，允許農村集體土地與國有土地平等進入非農用地市場，對已經形成的“小產權房”，按照不同情況補繳一定數量的土地出讓收入，妥善解決這一歷史遺留問題。

報告發出后，小產權房有望轉正的報道一陣喧囂。“北京小產權房月漲千元”、“深圳買小產權房像買菜”等消息迅速蔓延，多地小產權房新建呈死灰復燃之勢。

國土部內部一位負責人介紹，彼時，正值決策層就即將召開的十八屆三中全會進行會前研究，談到小產權房問題及所處的上述狀況時，各方反應強烈。決策層當即要求國土部就小產權房問題“發聲”。

隨后，國土部聯合住建部緊急前述通知，并要求各省上報2?3個典型的違法違規建設的小產權房項目，以剎住小產權房新增之風。2013年11月底，北京市拆除了昌平區沙河鎮兩處正在違法建設銷售的小產權房項目；2013年12月底，海口也拆除了美蘭墟、山高村、新海村等三大違規項目。

“治理小產權房，要緊緊抓住它是怎么來的。北京凡是搞得大的，所在地政府都有責任，除了土地不合法外，其他證件齊全，這已不是簡單的。”談到屢禁不止的小產權房時，國土部一內部負責人直言不諱。

多年來，不斷上揚的高房價，迫使一部分買不起商品房的購房者轉向購買價格相對低廉的小產權房。持續升溫的小產權房交易，給村鎮掌權者和與之有關聯的企業違法違規搶建、偷建小產權房增加了動力。

據全國工商聯此前的一份調研數據，從1995年到2010年，全國小產權房建筑面積累計超過7.6億平方米，相當于同期城鎮住宅竣工面積總量的8%。

“國土部門只有發現和查處違法占地行為的權利，沒有的權利，在協調城鄉規劃、住建等部門聯合查處的過程中或者申請法院過程中，小產權房已經被迅速建成，造成既定事實，給查處帶來了難度。”一位地方國土部門負責人表示。

“后療傷”

與以往相比，本輪整治小產權房有決策層的指示，因此國土部此次的拆違不是短暫的“刮風”。李建勤表示，接下來首先要拆除那些占據河道、耕地的小產權房，以及位于泥石流、滑坡等危險地方的小產權房，其次要查處一批違法占地和建設的小產權房典型案件。

國土部部長姜大明在此前召開的全國國土資源工作會議上已經強調，堅決不允許城里人到農村買地建房的“逆城鎮化”行為。各省國土廳負責人近期也紛紛表示，今年要堅決遏制違法建設、銷售“小產權房”的行為。

據了解，按照決策層指示，目前國土部一方面要嚴控住小產權房新增，另一方面要抓緊研究對已建已售小產權房的分類處理政策。

“科學界定小產權房，要從違法用地角度，從沖擊房地產市場，沖擊現行法律，破壞社會公平的角度出發考慮，小產權房應該是違法占用農村集體土地，建造用于出售、出租給本村以外人員的商品性住房。”福建省國土資源廳黨組書記、中國人民大學土地政策與制度研究中心研究員林依標表示。

實際上，業界關于小產權房的分類處理的原則，已經達成了較為一致的看法。依據小產權房的占地性質，對于明顯不符合土地利用規劃和城鄉建設規劃、違法占用耕地特別是基本農田的小產權房，要堅決予以拆除；對于符合土地利用規劃和城鄉建設規劃的小產權房，應予以保留，但必須補辦有關用地手續，并補繳土地出讓金及稅費。

但說起來容易做起來難，在當前社會環境下，小產權房治理異常復雜。

小產權房范文第2篇

關鍵詞:房屋產權 小產權房 大產權房

中圖分類號: 文獻標識碼:A文章編號:1005-5312(2009)15-

一、小產權房的概念

房屋的產權本來不分大小,只是近年來在房地產開發和商品房買賣中,由于購房者所得到房產證的發放主體不同或房產證的接受對象不同,社會上流行起大、小產權房屋一些說法,但是,到底什么是“大產權房”、什么是“小產權房”,目前有三種說法:

第一種說法認為,開發商對所開發的房屋擁有的產權叫“大產權”,購房人擁有的區分所有的產權叫“小產權”。

第二種說法認為,購房人所購買的房屋在轉讓時不用再繳納土地出讓金的叫做“大產權房”,轉讓時要補繳土地出讓金的叫“小產權房”,普通商品房就是“大產權房”,經濟適用房就是“小產權房”。

第三種說法認為,國家頒發房屋產權證的叫“大產權房”,這種房屋由開發商辦理合法的房屋開發立項手續、辦理土地出讓手續并按規定上繳給國家土地出讓金和使用稅,由國家發給開發商土地使用證和房屋預售許可證。國家不頒發產權證的,僅由鄉鎮政府城鄉建設委或村委會頒發產權證書的叫做“小產權房”。這種房屋是在農民集體土地上,由享有該土地所有權的鄉鎮政府或村委會單獨開發或聯合房地產開發企業開發建設,并由鄉鎮政府或村委會制作房屋權屬證書。這種房屋權屬證書沒有政府房管部門蓋章,僅有當地鄉鎮政府或村委會的蓋章以證明其權屬。由于第一、二種說法的房產證最終都要辦理國家正式的房產證,一般不會出現權屬爭議,所以,本文所討論的小產權房為第三種說法所指的“小產權房”。

二、小產權房的特點

(一)沒有政府房產管理部門頒發的房產證

按照我國目前現行房地產法律的規定,開發商的五證(《國有土地使用證》、《建設用地規劃許可證》、《建設工程規劃許可證》、《建設施工許可證》、《商品房銷售預售許可證》)是購房者最終取得房產證的先決條件,包括城中村改造在內的房地產項目,如果沒有“五證”是不能辦理房產證的。小產權房是在農民集體土地上由享有土地所有權的鄉(鎮)政府或村委會單獨開發或聯合房地產開發企業聯合開發建設,并由鄉(鎮)政府或村委會制作權屬證書的房屋。這種房屋權屬證書沒有房管部門蓋章,僅有鄉(鎮)政府或村委會的蓋章以證明其權屬,而沒有國家認可的房屋所有權證,因此,沒有產權保障,不具有房屋的所有、轉讓、處分、收益等權利,不能辦理房屋的產權過戶手續。

(二)我國現行法律不允許其對外銷售

我國現行法律規定,農村宅基地屬于集體所有,村民對宅基地只有使用權。建設在農村集體土地上的住宅與城市房地產最大的不同之處在于,其流轉范圍僅限于本農村集體經濟組織成員之間,不能向城市居民出售,也不能向本集體經濟組織之外的農民出售。

根據我國現行的房地產法律,鄉村土地屬于集體土地,集體土地的用途大致有兩種:作為宅基地供農民居住;作為農用地進行農業生產。而在國家對集體土地進行征收前,集體土地是不能在市場上自由流通的。《中華人民共和國土地管理法》第 63 條規定:“農村集體所有的土地使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農業建設。”而小產權房占用的是集體土地,集體土地使用權一般不可流通,只有兩種情況是例外:

第一,根據《中華人民共和國農村土地承包法》第 46 條規定:“荒山、荒溝、荒丘、荒灘可以直接通過招標、拍賣、公開協商等方式實行承包經營,也可以將土地承包經營權折股分給本集體經濟組織成員后,再實行承包經營或者股份合作經營。”即在承包“四荒”時,集體土地使用權可以流轉;

第二,《物權法》第 138 條規定:鄉鎮、村企業的建設用地不得單獨抵押。以鄉鎮、村企業的廠房等建筑物抵押的,其占用范圍內的建設用地使用權一并抵押。小產權房由于不符合以上兩種情況,實際上違反了我國現行法律的規定。另據《中華人民共和國房地產管理法》第 37 條規定:“下列房地產不得轉讓:(1)以出讓方式取得土地使用權的,不符合本法第三十八條規定的條件的;(2)司法機關和行政機關依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產權利的;(3)依法收回土地使用權的;(4)共有房地產,未經其他共有人書面同意的;(5)權屬有爭議的;(6)未依法領取權屬證書的;(7)法律、行政法規規定禁止轉讓的其他情形。”小產權房由于未依法領取權屬證書,實際上不得轉讓。從審判實踐來看,根據最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第 2 條規定:“出賣人未取得商品房預售許可證明,與買受人訂立商品房預售合同,應當認定為無效,但是在前取得商品房預售合同許可證明的,可以認定有效。”而一旦認定合同無效,按照我國合同法第 58 條的規定,出售者因無效合同有過錯的,應當賠償購房者因此所受的損失,雙方都有過錯的,應當各自承擔相應的責任。

(三)轉讓時易引起權屬糾紛

由于缺乏合法產權,小產權房將來在轉讓時會遇到許多難以解決的法律問題。借新農村建設、舊村改造的名義進行開發,是目前“小產權房”普遍的運作模式。因為沒有辦理相關手續,這種房子價格一般都很低,有些開發商是“打一槍換一個地方”,一旦清盤,兌現不了承諾會馬上撤離,后續引發的許多難以解決的問題都甩給了購房者。

參考文獻:

小產權房范文第3篇

小產權房轉讓合同范文1出賣人(以下簡稱甲方)：

買受人(以下簡稱乙方)：

甲乙雙方根據《中華人民共和國合同法》及相關法律法規的規定，就 (暫名)小區 棟 單元 樓 號房屋轉讓事宜，經協商一致，訂立本合同。

第一條 轉讓房屋的基本情況

甲方用于轉讓的的房屋系由甲方所在單位(_________)開發建設的，供給本單位職工的經濟適用房。該房屋位于貴陽市云巖區某某路 號某某小區 棟 單元 樓 號，面積為 平方米(最終以房屋開發建設單位實際交房面積為準)。

第二條 甲方已充分告知乙方，上述房屋甲方尚未開發建設單位簽訂正式購房合同，且上述房屋根據國家法規政策需要一定年限后才能辦理過戶交易，但甲方保證上述房屋權益屬甲方獨立所有且甲方有權獨立處臵本房產。

第三條 房屋轉讓金額及支付方式

1、轉讓金額:

經雙方協商，該套房屋的計價方式為按套計算，總價款為______元整(￥____元);

2、支付方式：

在甲方與房屋開發建設單位簽訂正式購房合同當日，乙方向甲方支付第一期房款____元(￥____元)，以便甲方向房屋開發建設單位交納首期房款，含已支付的定金貳萬元;甲方在交納首期房款后，即以自己名義向銀行申請辦理按揭貸款____元(￥____元)，該貸款系甲方協助乙方辦理，由實際受益人乙方按甲方與銀行簽訂貸款合同約定向銀行償還,該款作為乙方向甲方支付的第二期房款;房屋開發建設單位向甲方交付房屋后，甲方保持房屋開發建設單位所交房屋現有狀況向乙方交房，交房當日，乙方向甲方支付第三期房款____元(￥____元);在甲方將上述房屋的產權過戶到乙方名下時，乙方向甲方支付尾款____(￥____元)。

第四條 買受人逾期付款的責任

乙方如未按本合同約定的方式支付房款，按下列情況分別處理：

1、逾期在本合同規定的應付款期限之第二日起至實際全額支付應付款之日止，乙方按日向甲方支付房款總額萬分之五的違約金。

2、乙方應按期向銀行歸還按揭貸款，若構成任何貸款合同貸款人違約情形的，由乙方承擔違約責任，若乙方逾期還貸超過5期的(含本數)，甲方有權解除合同，乙方應向甲方支付違約金貳萬元，并承擔因違反貸款合同而需要承擔的所有法律責任。

第五條 房屋交付期限

甲方應在_____年__月___日前將房屋交付給乙方使用，交房條件為：該房屋經相關主管部門驗收合格。但因房屋開發建設單位的原因造成不能按期或不符合交房條件的除外。

第六條 逾期交房的違約責任

甲方應當按照本合同第六條規定的期限向乙方交付房屋，如甲方不能按期交房，則按下列方式分別處理：

1、逾期不超過90日，自本合同第五條規定的最后交付期限的第二日起，甲方按日向乙方支付已付房款的萬分之五的違約金，合同繼續履行。

2、逾期超過90日的，乙方有權解除合同。乙方解除合同的，甲方應向乙方支付違約金____元(￥____元);乙方要求繼續履行合同的，甲方按本條第1項之規定向乙方支付違約金。

第七條 規劃、設計變更的約定。

經規劃部門批準的規劃變更、設計單位同意的設計變更導致該房屋的結構形式、戶型、空間尺寸、朝向等變更，影響到該房屋的質量或使用功能的，甲方應當在有關部門批準同意之日起10日內，口頭或書面通知乙方。

第八條 交接

房屋開發建設單位向甲方交房該房屋后，甲方應即時通知乙方辦理交付手續。交付時甲方應向乙方出示房屋驗收合格的證明，協助乙方開通該房屋的水、電、煤氣等基礎設施。

最后交合同給他們這個看你們的感覺，我是建議刪了或者改成若乙方保管不善導致一切責任由乙方負責。

第九條 關于產權辦理及過戶登記的約定

1、本合同所指的房屋一旦具備上市交易的時間條件時，甲方有義務配合乙方簽訂正式的房屋買賣合同并到產權處與乙方共同辦理房屋產權過戶手續。

2、費用承擔：正式進行產權過戶時須補交的土地收益金、契稅、印花稅、登記費、土地增值稅、手續費等一切費用由乙方負擔。

第十條 合同的變更、解除與終止

1、經雙方同意，甲乙雙方可以協商變更或終止本合同，若變更合同，雙方應另行簽約，本合同自動終止。

2、如任何一方違約，導致合同無法履行的，守約方有要求違約方賠償損失，支付違約金的權利;

3、因雙方相應權利義務履行完畢，本合同終止;

4、雙方通過努力，提前辦理完過戶手續的，本合同終止。

5、因戰爭、地震或其他自然災害等不可抗力因素導致合同無法履行的，本合同終止，雙方互不承擔責任。

第十一條 特別約定

1、本合同所指的房屋一旦具備上市交易的時間條件時，甲方有義務配合乙方簽訂正式的房屋買賣合同并到產權處與乙方共同辦理房屋產權過戶手續。若六個月內甲方無故不配合辦理產權過戶手續的，則每天按已付房款的萬分之五支付乙方違約金;

2、如因國家政策調整等原因，該房屋確不能過戶到乙方名下時，甲方應配合乙方辦理公證手續，將該房屋公證為乙方所有。若甲方不予配合，則甲方按本條第1項第二款約定向乙方承擔違約責任。

第十二條 甲方與房屋開發建設單位簽訂的正式購房合同中約定的房屋戶型圖、房屋朝向、結構形式作為本合同中房屋約定的房屋的戶型結核，相關戶型結構圖作為本合同的附件，與本合同具有同等效力。其它未盡事宜，雙方另行協商確定。

第十三條 爭議解決：本合同項下發生的爭議，由雙方當事人協商解決，協商不成的依法向有管轄權的人民法院提起訴訟。

第十四條 本合同一式二份，由甲、乙雙方各執一份。具有同等法律效力。

第十五條 本合同在雙方簽字后，在甲方與開發建設單位正式簽署《房屋買合同》后生效。

甲方(公章)：_________乙方(公章)：_________

法定代表人(簽字)：_________　法定代表人(簽字)：_________

_________年____月____日　_________年____月____日

小產權房轉讓合同范文2本合同雙方當事人：_________________________

賣方(以下簡稱甲方)：____________________

地址：____________________聯系電話：

委托人：_______________

地址：____________________聯系電話：____________________

買方(以下簡稱乙方)：

地址：____________________聯系電話：____________________

委托人：_______________

地址：____________________聯系電話：____________________

委托機構：____________________

經辦人：____________________聯系電話：____________________

根據《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國城市房地產管理法》及其他有關法律、法規之規定，甲、乙雙方在平等、自愿、協商一致原則的基礎上，同意就乙方向甲方購買房屋事項達成如下協議：

第一條房屋基本情況(按房屋所有權證填寫)

1、甲方房屋(以下簡稱該房屋)坐落于嘉興市____________________，房屋結構為

__________，房屋用途為__________，房屋建筑面積為平方米，車庫面積_____平方米。

2、該房屋所有權證號為_____(共有權證號為_____)。土地使用權方式為_____，土地使用權證號為__________。

3、隨該房屋一并轉讓的附屬設備、設施：_______________。

4、該房屋租賃情況______________________________。

第二條房屋轉讓價格

按建筑面積計算該套房屋轉讓價格為[人民幣][幣]

總金額(小寫)__________元，大寫__________億_____千_____百_____拾_____萬_____千_____百_____拾_____元整。

第三條付款方式、時間

雙方約定按以下第_____項以(現金、支票、其他)方式支付房款：

1、一次性付款：

本合同鑒定之日起_____天內，乙方一次性將購房款支付給__________。

2、分期付款：

合同簽訂之日起_____幾天內，房屋及相關權屬證明交付時，權

3、其它方式：___________________________________

第四條交房方式：

甲乙雙方約定采用下列第_____種方式交房：

(1)自本合同簽定之日起_____天內，甲方將房屋及房屋鑰匙、房產證、土地使用證等相關權屬證明一并交付給乙方。

(2)其他方式_________________________。

第五條乙方逾期付款的違約責任

乙方未按本合同第三條約定的時間付款，甲方有權按累計應付款向乙方追究違約利息，自本合同規定的應付款最后期限之第二天起至

實際付款之日止，月息按_____利率計算。逾期付款超過_____天，甲方有權按下述第種約定追究乙方的違約責任：

(1)乙方向甲方支付違約金共計_____元整，合同限期繼續履行。

(2)乙方向甲方支付違約金共計_____元整，合同終止，乙方將房屋退還給甲方。甲方實際經濟損失超過乙方支付的違約金時，實際經濟損失與違約金的差額部分由乙方據實賠償。

除不可抗拒的因素外，甲方未按本合同第四條約定的時間交房的，乙方有權按累計已付款向甲方追究違約利息，自本合同規定的最后交付期限之第二天起至實際交付之日止，月利息按計算。逾期交付超過_____天，乙方有權按下述第種約定追究甲方的違約責任：

(1)甲方向乙方支付違約金共計_____元整，合同繼續限制履行。

(2)甲方向乙方支付違約金共計_____元整，合同終止。乙方實際經濟損失超過甲方支付的違約金時，實際經濟損失與違約金的差額部分由甲方據實賠償。

第七條甲方保證該房屋交接時沒有產權糾紛和拖欠任何費用(如水電、煤氣、有線電話、物業管理費等相關費用)，保證已清除該房屋原由甲方設定的抵押權。如交接后發生該房屋交接前即存在的產權糾紛和財務糾紛，由甲方承擔全部責任，甲方轉讓該房屋之前，確認該房屋承租人已放棄優先購買權，并取得房屋權共有人同意。(乙方對該房屋的各項基本情況均做了充分了解。該房屋轉讓后，如發生破漏、開裂等問題由乙方承擔維修責任。)

第八條關于產權登記的約定

自本合同生效之日起，乙方在三個月內向房地產權登記機關申請辦理房地產權屬轉移手續，甲方積極給予協助。如因甲方過失造成乙方不能在天內取得房地產權屬證書，視為甲方違約，乙方有權退房。甲方必須在乙方提出退房之日起天將乙方已付款退還給乙方，并向乙方支付違約金_____元整。

第九條該房屋轉讓交易發生的各項稅費由甲乙雙方承擔。

第十條房屋轉讓后該房屋所屬土地使用權利、義務和責任依法

第十一條其他約定事項______________________。

第十二條本合同空格部分填寫的文字與印刷文字具有同等效力。本合同中未規定的事項，均遵照中華人民共和國有關部門法律、法規和政策執行。

第十三條甲、乙一方或雙方為境外組織或個人的，本合同應經該房屋所在地公證機關公證。

第十四條本合同在履行中發生爭議，由甲、乙雙方協商解決。協商不成的，甲、乙雙方同意采用以下第_____種方式解決。

1、由[嘉興仲裁委員會][_______________仲裁委員會]仲裁。

2、向人民法院起訴。

第十五條本合同自________之日起生效。

1、甲、乙雙方簽字。

2、經__________公證(涉外房屋轉讓必須公證)。

第十六條本合同一式_____份，其中甲乙雙方、房屋權屬登記部門及契稅部門各執一份。合同未盡事項，甲乙雙方可另行約定，其補充約定經雙方簽章后與本合同具有同等法律效應

甲方(公章)：_________乙方(公章)：_________

法定代表人(簽字)：_________　法定代表人(簽字)：_________

_________年____月____日　_________年____月____日

小產權房轉讓合同范文3出賣人(甲方)： 身份證號碼：

買受人(乙方)： 身份證號碼：

甲、乙雙方就房屋買賣事項在平等自愿，協商一致前提下訂立本合同條款如下，以資共同遵守。

一、甲方自愿將其村證房位于 市___________區

二、乙方支付甲方合同保證定金壹萬元，如甲方反悔本合同，雙倍賠償;如乙方反悔本合同，定金不退。

三、本合同簽定時，甲乙雙方都不具備過戶條件。等過戶條件成熟時，甲方應協助乙方辦理房屋產權手續。本合同發生的契稅，土地出讓金等由乙方負擔。其他稅費按有關法律規定負擔。乙方一次性將房款交付甲方。

四、本合同簽訂后，甲方對——的房屋使用、收益、出租、擔保、抵押、買賣、占有等權利一并轉讓給乙方。

五、本合同簽訂后，甲方保證乙方享有同甲方相同的居住權利，乙方保證按期繳納各項物業費用。本合同簽訂后，甲方不得就該房屋與他人訂立《買賣合同》;

六、違約責任

1、甲方應當于220xx年 月 日交付乙方房屋，甲方如不按合同規定的日期交付房屋，每逾期1天按房價總額千分之一計算違約金支付給乙方。逾期超過____五___個月時，乙方有權解除本合同。解約時，甲方除將已收的房價款全部退還乙方外，并應賠償乙方經濟損失人民幣___四萬______元。

2、乙方全部或部分不履行本合同規定的付款日期及方式的。其逾期部分乙方應加付按日千分之一計算的違約金給甲方。逾期超過___五____個月時，甲方有權解除合同。解約時，乙方已付房價款的_________作為甲方的損失賠償金。

3、如果甲方出售的房屋存在質量問題影響到乙方居住權利的行使，一切責任由甲方承擔，并應賠償乙方的損失。

4、本合同簽訂后，任何一方不得擅自變更或解除合同。如因重大客觀原因導致本合同的解除，甲方應按照市場評估價返還乙方房屋價款，并賠償乙方的房屋裝修費用。

5、如因規劃部門、設計部門的原因導致房屋質量和使用功能的，甲方應當通知乙方，如有補償款發放，甲方應當全額退還乙方。

七、本合同在履行過程中發生的爭議，由雙方當事人協商解決;協商不成的按下述第_________種方式解決。

1、提交______________________________________仲裁委員會仲裁。

2、依法向——區人民法院起訴。

八、其他約定九、本合同自雙方簽字或蓋章之日起生效。本合同未盡事宜雙方可以簽定補充協議，補充協議與本合同具有同等法律效力。

十、本合同一式3份，甲乙方各執一份，見證人各一份。

甲方(公章)：_________乙方(公章)：_________

小產權房范文第4篇

一、研究對象

（一）產權

產權是市場經濟下經濟所有制關系的法律表現形式。產權是一組權利，主要包括占有、使用、收益和處置四項權力。

（二）小產權房

由于中國地產權的二元體制特征和管理特色，形成了社會上“大產權”、“小產權”的提法。大產權房包括房屋產權以及房屋占用的國有土地使用權，購房者擁有對房屋的占有、使用、收益、處置等全部權利；小產權房則是不完全產權房，只包括房屋產權，不包括或沒有房屋占用的土地使用權，房屋產權不能合法入市流轉。小產權房與大產權房的本質區別在于房屋占用土地的權屬性質不同：小產權房占用的一般是集體所有土地，而大產權房占用的則是國有土地。

二、小產權房產生的根源

（一）小產權房產生的體制根源

不少研究表明，中國現行的土地管理體制是小產權房形成的根本性原因。住房和城鄉建設部政策研究中心課題組調研后指出，小產權房的出現，暴露出當前政府征地制度、土地流轉制度存在一些不合時宜的部分和矛盾，是農民追求自身利益的自發性制度創新。

小產權房出現的根本原因，是在中國城市化進程中，在中國地權二元分割體制之下，城鄉土地被人為分割成了兩個體系的不合理制度。由于當前中國地權仍然是一個二元分割的體制，土地分為國有的和非國有的，國有的土地可以流轉、交易、開發、抵押，但集體的土地卻沒有這些權利，所以就造成了目前的土地使用狀況和小產權房狀況。 小產權房問題的背后，是制度安排的缺陷，是現行城鄉二元結構的一種沖突，實際上是城鄉利益格局中農村集體土地被廉價征收征用，同時也是既得利益集團與農民利益的一種博弈與妥協。

（二）小產權房產生的經濟根源

在高房價的壓力下，越來越多的購房者難以負擔，小產權房的形成是必然結果。由于中國經濟社會發展不平衡，一些大中城市的房價長期快速上漲，遠遠超出了當時當地一般家庭的實際購買能力；與此同時，中低價位商品房、經濟適用住房、廉租房的供應一直落后。風險高但價格低的小產權房就成為這部分購房者的唯一出路。因此，小產權房存在著大量現實的購買群體，小產權房與城市大產權房的較大的價格差，成為趨勢小產權房購房群體蜂擁而至的需求推力。另一方面，中國的城市化快速進程，既擴大了住房需求，又推進了城鄉結合部建設用地預期價值的上升，以及臨近區域居民致富的迫切愿望，加上開發小產權房利潤豐厚，構成了小產權房的供給動力。

從一定程度上說，小產權房產生的深層次經濟根源，是住房市場化改革帶來的一些弊端和不足。高房價對普通民眾來說不堪重負，經濟適用房、廉租房、限價房等保障性住房建設不足，普通民眾的剛性住房需求得不到滿足。這種局面為價格低廉的小產權房提供了大量市場。

三、小產權房規制政策的優化

如何有效規制處于灰色地帶的小產權房，是一場體制、政策和民生的博弈。鑒于小產權房問題涉及到農村土地和城市住房問題，我們從國家土地政策和住房政策兩個層面，探討如何優化小產權房規制政策。

（一）基于土地政策的視角

（1）完善土地管理立法

有效規制小產權房，首先應該完善國家的土地管理立法，特別是要盡快建立健全農村集體土地管理的法規體系。切實保證治理小產權房問題有法可依。

（2）拓展集體土地產權權能

深入進行農村土地產權變革，賦予農村集體土地真正完整的產權。統一土地市場并形成有效的激勵機制才是解決小產權房問題的根本出路。

（3）改革政府征地政策

要解決小產權房違法違規問題，必須加快政府征地政策改革步伐。嚴格限制政府征地范圍，確保征收征用土地用在“公共利益”需要的范圍內；對“公共利益”用地以外的非農建設用地，可在符合土地利用規劃和城鎮規劃的前提下，由土地所有者決定農用地轉變用途后是否被征收。

（4）完善集體建設土地流轉政策

完善集體建設土地流轉政策，可以城市規劃區內集體建設用地流轉的規范化管理為突破口，探討建立集體建設用地流轉體系和權利安排，確立改革路徑和架構。

（二）基于住房政策的視角

小產權房政策受到國家的住房政策影響。小產權房是一種合理的購房需求，自主基本上是沒有問題的，只是不能依法登記產權或辦理合法過戶完善商品住房政策，將小產權房納入商品住房政策管理體系；完善住房保障政策，將小產權房納入住房政策管理體系。

（1）完善商品住房政策管理體系

政府應加快建立小產權房樓盤的入市流轉機制，引導房地產市場的合理有序競爭，抑制大產權商品房的過高價格和房地產商的利潤空間。探索創新優化融資渠道，拓寬中低收入購房者的貸款方式。進一步改革房產稅，減少低價住房的稅費征繳，加強調控投資性投機性購房，緩解當前嚴峻的住房供需形勢。建立小產權房的質量監管體系，加快推進相關獨立中介機構的自主權，保障小產權房的住房安全。

（2）完善保障住房政策管理體系

小產權房范文第5篇

早在2月21日，國土部就表示今年要試點清理“小產權房”，并要求對“小產權房”不得確權發證。時隔不到一個月，3月11日，國土部再次強調要大規模清理“小產權房”，選擇“小產權房”問題相對突出的城市，開展“小產權房”的試點清理。

問責“小產權”是否將使“小產權房”的命運急轉而下？“小產權房”在成都城鄉結合部和郊縣地區的“星火燎原”態勢是否將隨著國土資源部的逐步清理而衰減？本刊記者近日走訪了成都周邊部分“小產權房”居住區。

“農夫產權”帶給業主們的隱憂

“最近問責‘小產權房’的事讓我非常糾結。2007年，我在這里花10萬多點買了112平米套三的房子，爸媽一直住著。”王潔指著身旁的一棟樓告訴記者，“當時承諾可以辦‘小產權’，又因為價格較低，基本一千塊一平，所以我們才決定購買。當時簽的非標準式的購房協議。”

這是郫縣德源鎮一個僅有三棟房子的小區，沒有什么綠化。房子是該地原社區主任個人修的，現在王潔的爸媽一直住著。周邊的商品房價格大約4000出頭。

王潔是因為城里的房子小，一家三代住不下，于是買一套“小產權房”給父母住。

跟王潔不同，林森原本在成都市中心有一套一居室。“太小了。我把它賣了在西郡蘭庭換套大點的，還買了個小車，找女朋友身價都高了些，但產權確實是個問題。”西郡蘭庭是在西南交通大學郫縣新校區旁邊的一個“小產權”樓盤。

“小產權房”遲遲轉不了正，成了65歲的王成祥的一塊心病。2004年4月，他以800元/平方米的價格買下郫縣團結鎮“鴻盛花園”1期一套90平方米的房屋，舉家從四川巴中搬遷至此。

王成祥最大的愿望就是憑借一紙郫縣建設局頒發的“村鎮房屋所有權證”，拿到當地居民戶口。按規定，70平方米以下的房屋有兩個戶籍名額，王成祥則有3個名額。但前提是，要在政策允許的情況下，按每平方米500元補交土地出讓金，拿到國家認可的“大產權證”。

“現在看來，更懸了。”了解到中央關于“小產權房”的最新態度后，王成祥多了幾分無奈。

“變相轉正”真能“金蟬脫殼”？

采訪中，對于近期問責“小產權房”的糾結和不安，是眾多購買“小產權房者”的心理。

“反正是自己住，又不拿來賣，我就直接跟修建房子的人簽個長期租房合同，租個幾十年。”王潔自己想出這個解決辦法。

事實上，王潔的這種想法早就有人這么操作了，前幾年就有些“小產權房”的樓盤以“長租”的形式跟需要房子的人發生交易。也有人同時簽兩份協議，一份是購買協議，一份是租房協議，“備不時之需！”簽兩份協議的張雨告訴記者。

可是法律規定租賃期最多20年，怎么辦？

“續租！”張雨不假思索地說。

據四川大學經濟學院不動產市場研究所作的調查，在成都區域內比較有市場的“小產權房”集中在郫縣的團結鎮、三道堰及古城鎮等場鎮周邊，另外金牛區和武侯區也有一定規模的“小產權房”。從圈層來看，“小產權房”主要分布在距離成都市50公里以內的郊縣場鎮。此外，在新都、雙流等區域，也有部分“小產權”房屋在規劃建設中。

成都“小產權房”的開發同成都近年實施的土地整理、金土地工程和農民集中居住過程相隨。

“這些‘小產權’，絕大多數都是政府審批的，只不過政府級別有大有小。”郫縣團結鎮的一位村干部告訴記者，“退一萬步講，即便有風險，推倒也是不可能的，‘小產權房’太多，法不責眾嘛！”

“處理‘小產權房’，這是對政府智慧的挑戰！”

“小產權房”是關于城里人到農村買房的故事，也有非本地的農村人。

城里人購買“小產權房”，這一現象早在十多年前房地產業剛剛起步時就已出現，只是最近幾年，因房價的急速攀升，人們購房壓力日益增加，“小產權房”的得顯現起來。當然，其中不乏精英分子，買來度假或賭一把用于投資的。

因為其合法性遭受質疑，“小產權房”價格比商品房低了一大截。又因為其價格的優勢，“小產權房”有了一定的生存空間。

“小產權”，有時被叫做“鄉產權”，又被戲稱為“農夫產權”。

鄉鎮政府、街道辦事處乃至村委會是“小產權” 的開發主體，因為越過了國家征地過程，不需要繳納土地使用權出讓金、基礎設施配套費，其他開發費用等也很低。于是，以“零地價”起步建起房子，直接與高價拍地取得商品房開發權的開發商爭奪市場。當然，沒有產權是其致命的軟肋。

采訪過程中，被采訪對象大都以驚異的眼神回應記者。

“小產權房”的問題如此敏感，是因為它強烈地牽動著許多與“小產權房”息息相關的利益各方的神經。這個“相關的利益各方”包括了“小產權房”的住戶、開發商、所屬的村委會和鄉政府，管轄著住房市場的建設部和國土房管局，還有“大產權房”的開發商們。

四川大學經濟學院不動產市場研究所的調查結論是，“小產權房”在成都城鄉結合部和郊縣地區的“星火燎原”態勢將隨著國土資源部的逐步清理而衰減。無論“小產權房”是否能夠依托不同形式“合法轉正”，成都“小產權房”的空間將會越來越小。

“如何處理‘小產權房’，這是對政府智慧的挑戰！”采訪期間，記者聯系了一位長期關注此現象的學者，想就此話題進行采訪，他以這句話作為回答。

聲音:

根治“小產權”需治本之策

吳 豐 侯嘉兵 彭 波

隨著我國城鎮化發展與城鄉一體化的推進，鄉村的經濟體制、社會體制、土地制度、居民身份都將面臨著一次次重大的變革。“小產權”這一產自鄉村、銷往城市，出生多年、卻屬黑戶的“私生子”必將首當其沖受到改革的洗禮，但沉疴難起，多年來形成的“小產權房”問題涉及面廣、情況復雜，不可簡單化一刀切地對待，需要一個循序漸進、分類對待的處理方式。

多年來，中國的國有土地以外的土地市場始終處于邊緣化的境地，城市化過程中，集體的土地遇到確權、轉讓受限等諸多問題，集體權益得不到保障和充分實現，這使我國土地二元化結構中的集體土地的權利與國有土地的權利極為不對等，才催生了集體自建的“小產權房”。

因此，從長期來看，“小產權”問題的根本是解決集體所有土地同權同利問題。集體土地的產權界定和市場化是必然出路，而市場化關鍵在于確權和流轉，政府首先應對集體土地進行完整的確權，同時在集體土地流轉的過程中起到監管、指導、規劃的作用，長期來看可以從根本上杜絕“小產權”的產生。

在當前未建立完備集體土地市場化體系前，可以立足于集體房屋經營、租賃的方式構架集體土地房地產項目的制度和管理體系。可結合國家的保障房建設，以國家租賃的方式讓集體房屋進入到國家住房保障體系中，集體經濟享有收益權與所有權。

可以考慮將其納入城鄉統一建設規劃和建設管控程序中，在建設的統籌、規劃、質量、配套等多方面與城市建設項目一樣要求。對當前未通過統一規劃或以售賣為目的的在建與未建“小產權”項目應該嚴格禁止;允許以經營、租賃為目的并符合城鄉統一規劃的項目進入市場經營。