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房地產開發方案設計范文第1篇

Abstract：Economic calculation as the pre-design research tool in the real estate model. has been stressed by more and more developers and design consulting bodies. The profit-driven nature of real estate falls the desire of design teams for a complete design task book. Challenges is，personnel shortages and fast project progress prompt the development agencies to increasingly rely on professional design agencies to master computing tools to provide reasonable data estimates for the design and development.

關鍵詞：房地產開發；設計技術結合；經濟測算

Key words： Real estate development；Combination of design technology；Economic calculation

經濟測算的重點在于通過業態產品的比選及合理安排，使得成果在經濟層面與設計層面達到共贏。規劃有4個層面：（1）城際區位分析及人文概況；（2）周邊產業狀況及物業分布；（3）目標地塊四界資源；（4）目標地塊技術條件。市場有4個層面：（1）宏觀趨勢；（2）容戶群分析；（3）周邊類型產品分析；4、產品線選擇。研究以上幾個層面在規劃條件下才可能得出充分的產品組合方案。最終目標為：通過詳細的基地信息，規劃信息分析，運用技術手段，提供可供業主進行前期測算與決策的方案，強調土地價值最大化和最優化，強調理性測算和文本清晰度。以下說明測算的要點：

1 測算目標功能

在地產項目的前期研究中，需要以市場需求為導向，結合開發商的價值取向，進行合理的項目價值、盈利模式設計、項目定位研究，以及進行功能業態比例分析，并最終確定項目產品，測算將成為研究中的重要工具。

1.1 用于項目價值研究

在開發商拿地之前，需確定待拍賣土地的收益狀況，從而確定可以出的地價高限；或者在土地取得之后，是用來理性的指導產品選取及配比。一般程序是，先進行規劃分析以及市場信息，之后詳盡羅列出待開發地塊上可能出現的產品種類，再對每一種產品就地塊進行單一產品的強排分析，得出每種產品的大致容積率，并與目標容積率進行比照，從而推導出幾種具備可行性的產品組合方案，進一步對若干種產品進行組合和強排，關注每種方案中不同產品的占比，在得出這些關鍵數據之后，就可以進行詳細測算，綜合考慮各個方案的銷售總額、土建成本、地庫成本、銷售去化速度等等因素，進行理性的比價、分析，最終得到最優的產品組合方案。設計技術結合經濟測算后的成果，會比營銷策劃公司提的營銷策劃報告更具現實操作性和可靠依據。通常情況下，最優方案都是以測算數據為依據的，但也不排除一些特殊情況，例如一塊樓板價不高的地塊，要求2.8的容積率，選定產品為高層和聯排別墅，售價差一倍以上。如果以通常的測算步驟來做，做足2.8的容積率其實并不是收益最高的方案，而犧牲一些容積率讓優勢產品聯排別墅多一些，因低層產品更容易實現較快的銷售速度，總體收益反而更高。因此，設計師還要結合實際情況來判斷測算結果的準確性，以更有效的幫助開發商作出判斷。

1.2 用于項目盈利模式設計

有差異化的盈利模式將使得項目產生定位乃至業態的差異。如項目是持有還是銷售，項目利益產生于近期還是遠期，項目利益空間產生于何環節，這些因素都是可以通過定性設計加定量測算進行分析。在有的項目中，我們就分析了項目價值，并進行了權重排序，論證了項目的核心利益，為項目后續研究奠定了基礎。

1.3 用于項目功能業態比例設置

不同項目財務效益、社會效益目標的樹立，將對項目功能業態配比產生很大影響。在與上海一著名設計公司的一場項目前期研究中，我們通過設定項目投資回報年限、投資強度、收益方式等多元參數，完成了不同利益目標下的業態組合方案，也為建筑形態的發展莫定了基礎。

1.4 用于產品研發

產品是地產項目的生命力所在，不同產品的盈利能力各不相同，并與項目風險、市場去化速度，甚至對投資方的資金供給都很有關聯。同樣在與上海一著名設計公司一場項目中，通過對公益性、經營性、半經營性項目的定義，分解了股東方的目標，迎合了項目定位，最終形成了具有鮮明差異化的產品組合，并確保了項目的總體收益，促進了綜合效益的平衡。

2 測算的要素

2.1 參數設置

參數設置，將直接影響測算結果。首先數據需要符合市場實際情況。如與上海一著名設計公司一場項目中的參數設定，其工作量完全不亞于后續的測算，我們從投資規模、業態類型、租賃單價、運營因素、融資成本等多元化的角度，描繪了項目未來的經濟邊界條件。參數條件中，主要包括彈性因素和剛性因素兩大類。其中，彈性因素很多元化，如功能業態組合方案、政策因素、項目形態品質等因素都屬于此；彈性因素主要由經驗、知識結構、價值觀決定的；剛性因素則可包括收入指標、成本指標，其中，建設成本、銷售價格、租賃價格等是最常見的參數條件。

2.2 收益攝式

收益模式主要由項目的定位決定，收益模式的基礎是市場需求，收益棋式直接影響測算方案。一般居住地產的收益模式比較簡單，主要是銷售收入。在文化商業地產中，則會比較復雜。如與上海一著名設計公司一場中，其持有性決定了項目收益只能來自于租金收益；而且其公益性、經營性、半經營性項目的分類，也決定了經濟效益只能來自于經營性項目；社會效益將主要通過公益性的設計博物館、設計圖書館等項目產生。在最終的效益平衡中，具體數據將是權衡比選的重要基礎。

2.3 測算方案

測算主要有幾種用途，一是用于項目盈利模式設計的經濟測算，這類測算主要是針對項目定位算大賬，通過定量測算，設定項目持有或銷售，價位分配權益，項目本體與外圈項目的利益關系；二是用于項目功能業態比例設置，同樣在與上海一著名設計公司一場的多元化分析中，我們知道了業態配比將嚴重影響項目的定位以及相應財務指標。此外，在產品研發中的經濟測算，也能很直觀對比分析出產品的盈利能力，進而影響產品組合。

2.4 測算流程

房地產開發方案設計范文第2篇

關鍵詞：設計管理，方案，施工圖，計劃管理

Abstract: the real estate project operation process, design and early development, contract for project construction and mining, customer service have close ties, is real estate project through from beginning to end important segment. In today's real estate enterprise, heavy operation, heavy marketing, heavy cost control, and how to realize the product profit maximization, cost optimization, only good design management can be ensured. In this article, the logic of the way is, the real estate project operation process design functions of management, and also put forward the reasonable design exploration management mode.

Keywords: design and management scheme, construction, project management

中圖分類號： F293.3文獻標識碼：A文章編號：

1．設計管理的意義：

設計管理是項目管理中的重要環節，是項目建設、采購、施工及管理的作業基礎，其意義主要體現在以下幾個方面：

1.1設計階段周期長、接口多、責任重大，直接關系到項目投資和社會經濟效益，過程中需要通過加強設計管理進行控制和協調。

1.2通過加強設計管理，有利于確保設計質量，強化設計事前控制，降低項目質量風險，有利于溝通協調，確保項目順利完成。

1.3設計文件在工程項目實施過程中的法律權威性極大，它是簽訂合同、組織施工、竣工驗收、結算付款、交付使用等各個環節的實際依據，設計管理就是從源頭對上述各環節進行控制。

1.4設計管理可及時協調設計單位（部門）提供相關資料和外部協作，修改及完善設計目標，盡可能避免項目日后的設計變更，進而有效控制投資。

1.5通過設計管理對設計合同條款的約定、實施、檢查、監督等，有效控制設計進度（階段性產品），有利于確保工程項目按時保質完成，減少項目實施風險。

1.6設計管理有利于深入地、有效地明確項目設計目標，確保設計工作順利開展，進行設計全過程的精細化控制。

2.設計管理階段解析

建設項目設計階段的管理有其特殊性。首先設計的成果是由建筑設計院完成的。其次房地產開發公司設計人員在策劃和設計過程中起溝通、協調、監控作用。因此在建設項目的設計運作過程中，房地產開發公司介入，如何控制設計過程，充分發揮內部資源和外部資源的能動性，是取得醒目設計成功的關鍵。

一般房地產開發建設項目設計過程可分為兩大階段；方案設計階段和施工圖設計階段。這兩個階段的最終產品分別是方案報建文本和施工圖藍圖。這兩個階段的成果必須報政府部門審批通過，方可進行項目施工。可以認為建設項目設計過程的項目管理是圍繞著這兩個最終成果展開的。由于這兩個設計階段所承擔的目標和任務不同，其項目管理在執行組織結構、項目人力資源管理、時間管理、溝通管理、風險管理及質量管理等方面存在著較大差異。

2.1方案設計階段的過程管理的主要流程如下：擬定招標設計任務書，方案招標，方案評審及質詢，方案定案（或委托設計院），出方案報建文本，進行方案報建。大部分房地產開發公司都在這一階段投入大量的內部資源和外部資源，以求得一個滿足市場需求且高效益的方案，多輪的方案競標，內部評審，專家咨詢論證等，方法不一而足，希望能磨出一個精品來。但有時卻事與愿違，要么設計成果偏離了目標，要么設計進度一拖再拖，延誤建設工期。

因此，在方案設計階段，強有力的執行組織的結構是必須的。是由上層領導、設計規劃部門、策劃部門、營銷部門等部門組成，在設計規劃部門的協調組織下通力合作，在方案設計過程中及時、科學地決策，保證設計進程的順利推進。

方案設計階段有時可分為方案招標階段和方案定價階段。大部分房地產公司在大、中型建設項目中采用方案招標來選定方案，也有的采用直接委托某一設計院直接設計方案。這兩種方法各有利弊。房地產公司在取得項目后，一般都會委托策劃公司進行市場調研并進行項目策劃，確定設計目標和方向。而房地產公司也會對項目進行內部方案設計和研討。在此基礎上形成項目的整體方向作為招標任務書擬定和評標的依據；有的房地產開發公司將方案招標作為項目研究的手段和過程之一，或考察設計院實力的方法，招標方案的成果對下一階段工作的影響不大。對建設項目整體方向把握還不太難，或希望項目有所創新的房地產公司，一般采用招標的方式，集眾家所長。一旦房地產公司對項目形成強烈的主觀意志，一般采用直接委托的方式進行方案設計，以免造成不必要的反復而浪費成本和時間。不論是招標或是直接委托設計，都要對所選用的設計公司進行深入和嚴謹的分析，甚至不同類型設計公司的比例也要有所考慮，基本方案確立到最終方案的形成是一個多輪次方案的反復過程。在此階段房地產公司設計規劃人員及相關部門人員，對項目的各大的價值體系進行深入的剖析，如：交通系統功能空間布局，建筑空間分布，建筑體型分析，環境景觀體系，設備的設置及戶型平面和立面風格等，逐一與設計院溝通，并與政府相關部門進行溝通，使方案朝著開發商所期望的方向發展。

在方案設計階段，項目溝通管理也是很重要的一個方面。例如前期部門報建專員與政府各部門的溝通管理至關重要，前期專員能夠及時準確的提供設計信息及與政府職能部門溝通協調是項目順利進行的前提保證。

2.2建設項目施工圖設計階段是在方案報建文本的基礎上進行的。由于方案已經確立，設計工作流程相對簡單，有序，因此此階段的項目設計管理在執行組織結構、質量控制、資源管理、項目知識積累等方面與方案階段有所不同。執行組織結構相對簡單，成員配置一般由設計總監、工程項目經理(建筑專業)，以及建筑、結構、設備及概算人員組成，形成一個典型的強矩陣管理模式。管理流程也相對簡單：委托設計，擬定技術措施，中間過程質量與進度控制、成果審查、成果報建、聯合技術交底等。項目質量管理主要對上述幾個流程組織相應的技術質量控制措施。在這幾個環節中，中間過程質量與進度控制是關鍵。工程設計負責人對房地產開發項目的成功運作起著關鍵作用。在選定設計單位后，要對實施項目設計的工程設計負責人進行資質考查，審查其主持設計工程項目的圖紙質量，對其能力有全面的了解。在中間過程質量控制中，要依據設計院的進度安排進行相應的中間成果控制，保證成果的質量，中間成果一般是指在建筑、結構及各設備專業初提及終提兩個階段所提資料圖。另一個關鍵環節是成果審查，即組織規劃設計部門和工程項目部門對成果圖紙進行詳盡的審查，提出整改意見，把錯漏控制在設計階段。

在此階段，房地產開發項目的溝通管理主要集中在過程質量與進度控制環節。關鍵的溝通成果要以文本的形式保存下來，形成知識積累。在房地產設計運作過程中，經常會出現方案階段設計周期過長，留給施工圖設計階段的周期較短，設計院加班加點趕圖，不能保證圖紙質量，甚至會出現邊設計邊施工的窘境。施工圖設計的質量對工程的順利施工和成本控制關系很大。時間的緊迫性將會限制設計師對問題的深度思考和解決，給工程留下遺憾和隱患。

因此在房地產開發項目設計階段總體的時間管理上，一定要作好計劃，嚴格控制關鍵點的時間安排。即使在某些環節出現偏差的情況下，也要適時地啟動下個階段任務的準備工作，以利于整體工作的順利完成。

3.結束

在房地產開發項目設計管理階段引入成熟的管理方法，將對設計進程中的科學決策、資源優化、質量和成本控制起到積極的促進作用。

項目管理是二十世紀五十年代后期發展起來的一種計劃管理方法。其知識和方法體系在大多數時間適用于大部分項目，其價值和實用性已得到廣泛一致的認可。項目管理有時被用來描述管理持續進行的日常運作的組織方法。對這種方法更恰當的稱謂應該是按項目進行管理，即把持續進行的運作的許多方面視為項目，下列過程得以完成；啟動，計劃編制、執行、控制和收尾。項目團隊負責管理項目工作。在建設項目的前策化和設計過程中，引入項目管理的概念，對項目策劃和設計過程中范圍的界定、時間、成果、風險和質量的管理，起到積極的作用。它將使房地產開發公司決策各設計人員對項目的監控過程更為具體化，操作更簡便、理性和有序，有助于決策的理性化及對設計進度、成果和質量的控制，并對項目的后期建設產生積極的影響。

房地產開發方案設計范文第3篇

關鍵詞：房地產開發；設計管理；質量管理；協調管理

中圖分類號：F293文獻標識碼： A

引言

在房地產開發項目中，設計階段處于項目建設周期的中前期，是工程項目建設進入實施階段的開始。設計質量對項目總體質量具有決定性影響，設計階段是決定工程造價的主要階段，設計進度為制定項目控制性進度計劃提供了基礎條件，因此設計階段的管理對于整個項目來說至關重要。

一、房地產項目設計管理的意義

房地產項目設計階段的管理具有重要的意義。一方面，建筑設計的最終成效是由建筑設計專業人員所共同完成的，能夠集結多數專業工程設計人員的智慧結晶，使建筑項目更具實用價值，滿足大眾需求。另一方面，房產開發公司的項目設計人員在項目策劃與設計階段所起到的溝通、協調等作用的發揮十分重要，對項目后來的規范施工有著重要的促進效用。如在項目設計階段中，由于房產開發公司設計人員的介入，能夠使的項目設計階段更好的控制整個過程，充分調動各項內部資源與項目作業人員的能動性，從而更加利于項目設計管理走向成功。

一般房地產開發建設項目設計過程可分為兩個大階段：方案設計階段和施工圖設計階段。這兩個階段的最終產品分別是方案報建文本和施工圖藍圖。這兩個階段的成果必須報政府部門審批通過，方可進行工程項目施工。可以認為建設項目設計過程的項目管理是圍繞著這兩個最終成果而展開的。由于這兩個設計階段所承擔的目標和任務的不同，其項目管理在執行組織的結構、項目人力資源管理、時間管理、溝通管理、風險管理及質量管理等方面存在著較大差異。方案設計階段的重要性是不言而喻的。其主要流程如下：擬定招標設計任務書，方案招標，方案評審及咨詢，方案定案（或委托設計院），出方案報建文本，進行方案報建。大部分房地產開發公司都在這一階段投入大量的內部資源和外部資源，以求得一個滿足市場需求且高效益的方案。

二、房地產項目設計管理存在的問題

在市場經濟體制下，設計單位為了追求其自身的經濟效益，而不注重建筑工程的總體效益。為了使得建設單位或開發商選取自己的設計方案，盲目追求建筑的外觀效果，高標準配置，甚至不惜為此。近些年來，在施工過程經常可以發現施工圖紙的問題，給建設單位帶來不少的損失，這些都是由于在設計過程中沒有良好的設計管理造成的，歸結起來，主要體現在以下幾個方面：

1、在設計階段總體方案及專業方案優化設計不夠

有的設計方案一經確定便需直接進行施工圖設計，但有的工程設計方案需要按步驟分級進行。深化設計是應貫穿于整個設計過程中的，即從項目可行性研究、方案設計、初步設計直到項目施工圖設計，但經常出現的問題是到了施工階段才發現有些專業圖紙深化程度不夠，如果在設計階段管理人員能夠及時發現問題，將深化、協調工作做好，就不會出現施工后再深化圖紙的現象，也將會減少各方經濟利益上的一些糾紛。

2、設計管理過程中只重視主體工程設計，忽視附屬及配套設計

不少設計單位在設計過程中只注重主體環節，而對附屬設施，例如小市政工程，室外管線等沒有予以重視，給日后的施工帶來麻煩，如果在設計階段，設計管理公司能夠及時發現這些問題，協調好各個專業的配合工作，此類麻煩是完全可以避免的。以我自身經驗為例，項目A，項目B是同一園區內的兩棟建筑，但啟用了兩家不同的設計單位，在室外管線設計時就需要管理公司特別注意，有誰來做此設計，做好接口工作。

3、設計管理過程中，圖紙校審不認真

有些設計單位內部缺乏統一的管理措施，沒有嚴格的技術規范，當然這在選擇設計單位時需要建設單位或開發商走嚴格的招標程序或認真做出選擇。如果由于各種綜合情況選擇的設計單位出現此種情況，設計階段的管理就顯得尤為重要了，這就需要管理公司認真督促進行圖紙校審工作，保證圖紙是按照統一規范設計。

三、房地產項目設計階段的管理措施

1、設計過程進度控制

大部分房地產公司在大、中型建設項目中采用方案招標來選定方案，也有的采用直接委托某一設計院來直接設計方案。這兩種方法各有利弊。房地產公司在取得項目后，一般都會委托策劃公司進行市場調研并進行項目策劃，確定設計目標和方向。而房地產公司也會對項目進行內部方案設計和研討。在此基礎上形成項目的整體方向，作為招標任務書擬定和評標的依據；有的房地產開發公司將方案招標作為項目研究的手段和過程之一，或考察設計院實力的方法，招標方案的成果對下一階段工作的影響不大。對建設項目整體方向把握還不太準，或希望項目有所創新的房地產公司，一般采用招投標的方式，集眾家所長。一旦房地產公司對項目形成強烈的主觀意志，一般采用直接委托的方式進行方案設計，以免不必要的反復而浪費成本和時間。不論是招標或是直接委托設計，都要對所選用的設計公司進行深入而嚴謹的分析，甚至不同類型設計公司的比例也要有所考慮。基本方案確立到最終方案的形成是一個多輪次方案的反復過程。在此階段，房地產公司設計規劃人員及相關部門人員，對項目的各個大的價值體系進行深入的剖析，如：交通系統功能空間布局，建筑空間分布，建筑體型分析，環境景觀系統，設備的設置及戶型平面和立面風格等，逐一與設計院溝通，并與政府相關部門進行溝通，使方案朝著開發商所期望的方向發展。

2、設計階段質量管理原則、任務

（1）設計階段質量管理原則

首先，建設工程設計應與社會、經濟發展水平相適應，做到經濟效益、社會

效益、環境效益相統一；其次，工程設計應當按建設基本程序，堅持先勘察、后設計、再施工原則；再次，建設工程設計力求做到適用、安全、美觀、經濟；最后，設計應符合設計標準、規范，計算應準確，文字說明應清楚，圖文指標要清晰、準確、避免“錯、漏、碰、缺”。

（2）設計階段質量管理的主要任務

編制管理細則，確定目標控制計劃，督促設計單位完善質保體系，建立內部專業交底及會簽制度；設計方案、圖紙、概預算和主要設備、材料清單的審查，發現不符合要求的地方，分析原因，發出修改設計的指令；對設計工作的協調控制，及時檢查和控制設計的進度，做好各部門間的協調工作，使各專業設計之間配合、銜接，及時消除隱患；參與主要設備、材料的選型；組織對設計的評審或咨詢；組織設計文件、圖紙的報批、驗收、分發、保管、使用和建檔工作；組織設計交底與圖紙會審，處理或參與處理設計變更和因設計引起的工程質量問題和質量事故；編寫管理后評估。

3、方案設計階段對項目風險管理

有的房地產開發公司對項目制定的績效目標不現實，在實施過程中會帶來進度風險。有的公司喜歡打政策球，甚至違規操作，給項目帶來的風險也是致命的。委托或篩選設計公司過程也隱含著風險，對設計公司的了解及分析不夠深入，不能取長補短，往往會造成成果與期望相差甚大，或者最初成果無法深化等。在方案決策中對技術的選用也存在風險。設計階段的項目風險除違規操作外，其實并不太高。只要項目組織者有項目風險意識，對項目做風險定性分析，就可以防患于未然。方案設計階段的項目風險控制對整個設計階段和后期施工的順利進行意義重大。

4、施工圖設計階段管理

一般而言，一旦項目設計方案已經確立，此階段的項目設計管理階段的重點就是能夠為項目在今后的組織管理、質量控制、資源分配、進度管理等作業環節做出重要鋪墊。為此，這就需要在這幾個環節中做好協調管理工作，以此才能保證最為重要的進度控制與質量控制環節工作做好。首先，當項目擬定好設計單位后，首要做的工作就是對項目設計負責人進行資質審核，具體內容可以結合施工設計圖紙、關鍵作業工序、作業工藝等內容進行衡量，同時還要結合設計公司對項目的具體進度安排進行有效評估，以此才能控制圖紙設計質量不足引起的大量整改問題發生，把遺漏、錯漏控制在可控范疇內，保證工程進度控制目標與質量控制目標得以順利實現。其次，還要重點審查圖紙與實際施工情況的出入程度。也就是說，要對圖紙的特殊標注、以及施工現場的交叉工作環節要予以詳細的交流探討，確保施工質量控制得意有序進行，圖紙的規范、要求都要結合現行施工單位建設方的各個專業技術部門做進一步審計，如果審計中核查出圖紙與實際施工情況不符，要及時調整，避免延誤施工周期，從而使管理協調工作更有效率。

在此階段，房地產開發項目的溝通管理主要集中在過程質量與進度控制環節。關鍵的溝通成果要以文本的形式保存下來，形成知識積累。在房地產設計運作過程中，經常會出現方案階段設計周期過長，留給施工圖設計階段的周期較短，設計院加班加點趕圖，不能保證圖紙質量，甚至會出現邊設計邊施工的窘境。施工圖設計的質量對工程的順利施工和成本控制關系很大。

5、設計成果的評審設計成果的評審是設計意圖得以實現圖紙化的一項重要手段，是建設單位或開發商對設計成果所進行的最后一次檢驗，此項工作的好壞決定了日后在施工階段出現設計變更及洽商的多少，很多房地產開發單位忽視此項工作或僅僅走過場了之，導致大量的后續工作出現，我認為做好設計成果評審，需要做好以下幾項工作：（1）評審會的合理組織。合理的組織需要有合理的時間安排，房地產開發項目的專業人才時間都非常寶貴，應在評審會前根據圖紙量的大小提前數日下發圖紙，使從業務部門抽選的評審會成員提前熟悉圖紙，評審時能立即作出判斷。另外應采用有資歷的人員作為評審會主持人，以使大家對評審會給予足夠的重視，在遇到模棱兩可的問題時也可由其當即拍板，避免問題一拖再拖。（2）參與部門要充分。一般而言，提供設計輸入資料的部門及相關領導均應該參加，以確認輸入時所提供的設計要求在設計圖紙中的體現情況。如有必要，還應邀請外部相關專家參與評審會。（3）評審紀要詳細。只有對評審紀要認真對待方可提高各部門對評審會的重視程度，還可為日后的分析總結做好足夠的資料積累，每次的評審紀要都應詳細，并要求相關人員簽字確認。④參與部門的充分重視。只有參與部門足夠重視才可能出現良好的評審預期，但參與的部門一般都是比較繁忙的業務部門，這就需要采取措施，避免到會充數的狀態。

6、設計費用管理

由于房地產項目具有一定的重復性，房地產開發商經過一段時間的經驗積累，完全可以建立起工程造價的數據庫，從而確立合理的投資限額，實行限額設計，在此基礎上，由設計單位與企業簽訂設計合同，商定獎勵與懲罰的條款，對設計造成的工期延誤及超出投資限額的損失，要追究設計人員責任，并進行賠償；對科學、合理、經濟的設計方案，按限額造價與實際設計造價進行比較，節約部分按比例給予設計人員獎勵，超出限額造價則給予處罰，從而提高設計人員進行限額設計的積極性，。通過這一措施，有效的內部化設計取費的外部性。

另外，對設計費的支付程序也要進行變革。主要是設計費在工程施工開始前即給付完畢，結果造成施工過程中設計單位沒有壓力積極提供現場服務，為此，設計費的支付方式上可以預留設計費的固定部分如10-15%的激勵費用，待工程竣工后激勵費用與設計尾款一同結清，這樣就可防止設計人員在施工過程中設計現場服務的不到位現象，同時對于施工過程中因設計問題引起的設計變更，要追究設計單位的責任，操作上可以設一限值，（如10萬元），如因設計原因引起的變更每超過10萬元，則應扣除設計費固定部分的1%，考慮到設計變更不可避免，10萬元以下部分可以不考慮設計單位的賠償責任，最大的賠償金額也不超過設計費固定部分的10%，這樣，迫使設計單位重視施工階段設計變更的時效性和經濟性

結束語

總之，在房地產項目設計管理階段，會時常發生設計方案確立周期時間較長的現象，從而給后續施工圖紙設計造成時間匆促、趕圖的被動局面，甚至造成邊作業邊設計的施工窘境。為此，項目設計管理階段，務必要確立好時間安排，嚴格控制好方案設計、質量管理、時間進度等方面的問題，以此才能保障工程項目下一階段的各項任務順利執行。

參考文獻

[1]蘇凡.房地產項目的工程質量控制研究[J].山西建筑，2010年.

[2]王凌.淺析房地產項目管理的問題及應對措施[J].四川建材，2009年.

房地產開發方案設計范文第4篇

一、前期策劃和設計規劃的重要性

隨著房地產調控的不斷深化和房地產業的日益發展，我國理性的購房者已經學會全面地評估物業的實際內涵和真實價值所在，甚至對開發企業的品牌、品質都有高度清晰的評判，因此，當代房產開發企業都非常重視項目的前期策劃和市場定位。房地產開發項目設計階段的管理有著與眾不同的特殊性。其一是設計的成果是由規劃設計院完成的，其二是房地產項目公司設計人員在設計過程中完成協調、監控和溝通的作用。所以在房地產開發項目的設計運作過程中，房地產開發公司如何介入，如何控制設計過程，充分發揮內部資源和外部資源的能動性，是取得該房地產項目設計成功的根本保證。

然而對于開發內容復雜、規模大、周期長、社會影響大的綜合性開發項目而言，市場策劃和設計創意方面主導性作用更為明顯。設計策劃階段應站在城市長期發展的高度，在人居環境的品質、文化藝術創作的品味、建材和技術的運用上投入足夠的精力，避免急功近利的心態，更不能將成功的案例拿來照搬照抄，不論是出售的物業還是持有的物業，都應該視其為不可逆轉、需持久經營和不斷保值增值的物業，才能引導設計師創造出有藝術內涵、有科技水準的作品。房地產開發項目是百年大計、涉及民生，一定要在決策初期投入足夠力量的研究、策劃和設計，盡可能使所開發的物業有最高的價值體現，這也是房地產企業永續發展所需要的品牌創建之路，也是在激烈市場競爭中立于不敗之地的關鍵所在。

二、規劃設計的研發

在當今的房地產開發過程中，建筑設計在某種意義上就是建筑產品的研發，它是藝術創作和科學技術的結合。房產開發具有很強的地域性，不同地點、民俗文化、生活習慣和不同性質的建筑從內容到外表形態都不同，因此需要完整細致的綜合策劃。以住宅項目為例，在通過大量的調研確定了購房客戶目標定位和價格定位的情況下，首先要研究建筑功能如何滿足使用者的基本需求，并進一步開發它的附加價值，然后研究城市規劃和特定的社會歷史文化環境，調研周邊的生態環境，從而確定建筑的形態、外立面設計的藝術創作風格走向，創造出富有文化內涵，并與城市環境相和諧的優秀作品。

對商業、辦公地產的開發，前期營銷策劃更為專業，設計規劃需要與相關專業策劃機構共同研究開發策略和確定目標消費人群，繼而研究辦公空間、商業業態、組合關系和商家定位，在這些研究工作的基礎上，才能對設計單位提出較為明確的方案設計要求。在方案設計過程中，從空間的利用、平面的布置、動線的安排、面積的分配到公共空間的設施布置，奠定設計的方向，從而完成融實用性、合理性、品質化為一體的公共建筑。當今低碳、環保、綠色等概念日益成為時代的主題，在設計過程中除了要履行好個專業規范要求的環保節能指標外，更應該主動創新，研究提升產品的技術含量，努力營造出綠色環保的人居環境。

三、設計階段的技術把控

（一）方案設計階段

房地產開發過程中，開發項目在方案設計階段，項目的溝通管理也是很重要的一個方面。準確而及時的溝通使項目設計能沿著正確的方向有序地發展。溝通是多層面和多方式的。在這一階段，主要的溝通為：內部溝通，與設計公司溝通，與政府部門溝通。尤其與政府部門的溝通要及時甚至提前，在溝通過程中，要特別注重建立溝通信息的存貯體系和信息查詢體系，以便信息可通過不同方式由團隊成員和項目公司工作人員共享。

（二）確定設計方向

在開發項目前期策劃階段，通過銷售及市場策劃機構確定消費目標，收集開發區域地形、地貌和土地招標中的規劃設計條件等多方面的基礎資料，編制設計任務書，將項目的開發意圖、策略、實用功能要求完整、清晰地傳達給設計單位，最終使設計成果符合既定的銷售市場定位。

（三）設計公司的選擇

規模較大的開發項目設計，不僅包含規劃和建筑設計、結構設計、給排水設計、電氣設計、暖通設計、熱能動力設計、節能環保設計、人防設計、智能化設計，甚至涉及道路、橋梁、駁岸設計，還包含室內精裝修設計、景觀綠化設計，有的項目還需要專門進行標識系統設計、建筑立面照明設計、玻璃幕墻設計、藝術品和家居用品設計等，還有各類招標項目的技術評審等配合工作。如此繁雜的設計管理工作，必須清晰的明確全部設計內容，將根據項目的開發計劃，分解成不同的工作節點，對每個設計檢點明確內容、要求、目標、時間，對每項涉及內容都要選擇好相匹配的設計公司和設計團隊，在項目整體開發過程中有序的落實完成。

（四）分階段設計成果評審和確定

設計工作是一個循序漸進的過程，因此各階段設計成果應予以評審和確認。在方案階段，應對建筑形體、風格、朝向、位置、間距、高度、退界、結構基本形式、主要出入口、平面交通組織、綠化環境布置、建筑面積等基本設計要素予以充分討論、評審、確認。在擴初階段，建筑專業除了統籌結構和機電各專業外，還應詳細研究建筑各個細部和材料，地基處理或基礎形式比較，建筑主體結構形式和構件尺度控制等，機電專業對系統進行技術比較和經濟論證，以及主要設備及管線的布置等。在施工圖階段，檢查和評審各類工種的技術要求的落實程度，核對各專業圖紙的設計深度、準確性、完整性。

四、設計階段的成本控制

（一）成本控制涉及各個階段

建設工程造價管理涉及到建設項目的各個階段和環節，設計階段是成本控制的龍頭，也是成本控制的關鍵。建筑項目設計分成三個階段：方案階段、擴初階段和施工圖階段，在每個階段形成文件時應及時由造價控制部門編制相應的概算、預算，供設計管理部門及時地進行細化并分散到各專業分項中。要研究材料和施工條件等進行多方案經濟比較，從而降低每個構件的造價。而在機電系統選型時不僅要考慮到初期投資，還要考慮運行成本和設備維護費用，因此需要進行綜合技術經濟評估，正確處理好技術先進與經濟合理之間的對立統一關系。一個好的設計管理既要能夠營造出良好的感官效應和環境氛圍，又要對各種建筑材料的性價比有很強的把控度和敏感性，才能將設計造價控制得最為出色。

（二）房地產開發是一個綜合經營的過程

房地產項目的開發是一個融技術、管理、經濟等諸多因素于一體的綜合經營過程，每個環節絲絲相扣、缺一不可，設計管理工作貫穿在項目的前期定位、中期建設、后期營銷運營的整個過程中，它的作用無容置疑。從某種意義上說它還不僅僅是一項技術性管理工作，更應該是一項引領性綜合類管理工作，它將藝術、技術、經濟融合在一起，所以它既要求見多識廣，又要求技術過硬，更需要綜合協調能力，并需要不斷地吸收新的理念、新的技術，不斷地積累和總結。雖然設計管理工作成果不會立竿見影，但它最終會體現在每一位置業者的感受中，那才是它真正的價值所在。

房地產開發方案設計范文第5篇

【關鍵詞】開發項目；周期階段；質量控制

近十年以來，房地產開發項目如雨后春筍蓬勃發展，龐大的市場需求成就了一大批開發商，也使一些初入地產界的大佬們由于未掌握地產開發規律導致開發出來的產品不被市場認同，頻于倒閉的邊緣。是什么原因導致這種截然不同的結局呢？答案只有一個：由于產品的質量差而導致房產商倒閉。

這里的質量是一個廣義上的“質量”，它包括：地塊地段選擇質量、可行性研究質量、項目前期策劃質量、設計質量、工程實施質量、物業管理質量等。

下面就如何提高房地產開發項目的產品質量提出個人的想法。

1 目前房地產開發項目的問題

在房地產項目開發中我們普遍忽視開發前期項目可行性研究階段、策劃階段、設計階段的質量管理，而把主要精力放在施工階段。當開發項目進行到施工階段時，產品策劃、市場定位、目標客戶群、項目的設施配套均已確定，規劃設計方案、技術方案和設計圖紙都已經審查通過，假如產品策劃、市場定位、目標客戶群、項目的設施配套均已審核，規劃設計方案、技術方案和設計圖紙不是最優，很難保證工程項目的整體投資效益。

有的房地產開發商片面地把可行性研究報告視為可批性報告，支付前期可行性報告咨詢費用標準遠遠低于市場的收費標準。在設計階段也因為有的開發商業主片面過低支付設計費用，從而影響設計人員進行精心設計的積極性，這一問題已嚴重影響了開發項目的產品質量。

2 房地產開發項目的前期工作

房地產開發項目前期工作，主要是指項目建議書、可行性研究報告、項目開發的產品策劃等。而前期工作的質量是整個工程房地產項目的關鍵。

2.1 建立開發項目質量管理責任制。

項目負責人是開發項目質量的全權負責人，必須親自抓質量工作。其職責是：根據投資人項目開發戰略，市場定位目標，負責編制開發項目質量計劃，并組織實施；按質量計劃規定，跟蹤、督促、檢查項目質量計劃執行情況，特別是主要質量控制點的驗證、檢查和評審活動；對發現重大的管理方面或技術方面的質量問題，組織研究解決，向項目團隊負責人報告；編制項目質量報告，報上級質檢部門和項目經理。

2.2 制定開發項目的質量計劃。

充分了解項目投資人開發項目的戰略決策和質量政策，了解和掌握項目的特點，明確咨詢成果的質量目標和質量標準；熟悉咨詢企業的質量管理體系文件，根據項目組織結構的特點，決定如何應用企業的質量管理體系。

2.3 建立開發項目前期工作成果的質量評審制度。

建立評審制度是保證和提高開發項目前期成果質量的重要手段。對項目咨詢公司提供的項目咨詢工作完成以后，再進行內部評審，然后咨詢成果才能提交給委托方，建設方項目經理可邀請有關專家對咨詢成果進行評審和完善，并形成性相應記錄文件，以提高投資效益。

3 設計階段的質量控制

3.1 方案設計階段

在房地產開發項目中，前期的可行性研究報告、市場調查、開發項目的產品策劃定位，是后來作為規劃方案設計的依據。

在咨詢公司得出較為科學的項目開發產品定位后，應該參與到后一階段的規劃方案設計。開發商在尋找規劃規劃方案設計單位時也要對規劃方案設計的單位業績進行綜合考察，因為規劃方案設計是一個創造性的工作。

3.2 施工圖設計階段

施工圖設計是在開發項目的規劃方案審查通過的基礎上進行的，因此，規劃方案是作項目初步設計的設計依據。

工程設計一般按初步設計、施工圖設計兩個階段進行。技術上復雜的特大型項目可按初步設計、技術設計和施工圖設計三個階段進行。各階段的成果包括設計說明、技術文件(圖紙)和經濟文件(概預算)，就是通過不同階段設計深度的控制保證設計質量。

4 施工階段的質量控制

工程項目施工階段是工程實體最終形成的階段，也是工程項目質量和工程使用價值最終形成和實現的階段，也是工程項目質量控制的重要階段。

4.1 房地產項目施工前準備階段質量管理。

4.1.1 明確質量目標

房地產開發項目的質量目標確定與項目投資人的開發項目戰略和產品策劃定位有關，同時與項目的進度控制、成本控制處于一個相同優先級。因此，項目開發的質量目標必須適合項目本身的特點。

4.1.2 制定項目建設實施的質量管理計劃

在確定了項目建設質量目標后，制定出實現質量目標的措施和方法，正確的使用計劃編制的輸入、工具和技術（質量基準計劃、流程圖、堅持設計樣板帶路、準確的使用質量標準）編制切實可行的質量計劃。

4.1.3 質量保證

質量保證就是實施質量計劃，增強項目投資人、項目最終用戶項目質量的信心。

4.2 開發項目建設的施工過程質量控制

項目施工過程中的質量控制，實際就是程序控制和過程偏差控制。在房地產開發項目的建設過程中的過程控制就是對施工單位的工作過程和階段性成果與原合同所界定的工作范圍進行比較；運用合同確定的質量標準、施工圖及設計總說明與實際工作成品和半成品進行比較；運用經批準的施工方案、施工作業順序與實際工作過程順序進行比較；運用抽查、巡查、普查等手段對整個作業過程進行跟蹤，得出施工單位現場項目部是按現階段施工順序、方法、質量標準繼續作業還是進行整改的意見和建議。以此確保工程的工作過程質量，只有確保了過程質量，才能確保產品的最終質量。如何做好開發建設項目施工過程的質量控制，要從以下兩方面來說。

4.2.1 工程施工質量控制特點

（1）從工程地質地貌情況、施工場地氣候變化、勘察設計水平、施工材料供應、機械設備條件、施工工藝及方法、工期要求和投資限制、技術措施和管理制度等等。

（2）建筑產品的生產要有固定的生產線和穩定的生產環境，否則會導致建筑產品生產過程的不穩定，從而引起質量變異，造成工程質量問題。

（3）不及時檢查，事后再看表面，容易將不合格產品認定為合格產品，從而造成質量隱患。

（4）及時檢查發現質量問題并加強工序的質量管理，不能在事后憑經驗直覺判斷。

（5）在工程施工中要正確處理造價、工期和質量的關系，努力做到在保證質量的前提下使三者達到對立統一。

4.2.2 施工階段工程質量的影響因素

影響施工階段工程質量的因素歸納起來有五個方面，即人的因素、材料因素、機械因素、方法因素和環境因素。

（1）人的因素主要是施工操作人員的質量意識、技術能力和工藝水平，施工管理人員的經驗和管理能力。

（2）材料包括原材料、成品、半成品、構配件、儀器儀表、生產設備等，是工程項目的物質基礎，也是工程項目實體的組成部分。

（3）機械因素施工機械是實施工程項目施工的物質基礎，是現代化施工必不可少的設備。施工機械設備的選擇是否適用、先進和合理，將直接影響工程項目的施工質量和進度。

（4）方法因素包括施工方案、施工工藝技術和施工組織設計的合理性、可行性和先進性；方法因素的控制。