前言：想要寫出一篇令人眼前一亮的文章嗎？我們特意為您整理了5篇房地產(chǎn)投資策劃范文，相信會為您的寫作帶來幫助，發(fā)現(xiàn)更多的寫作思路和靈感。

房地產(chǎn)投資策劃范文第1篇

日前，以第一次商業(yè)大戰(zhàn)發(fā)源地聞名遐邇的中原腹地河南鄭州好不熱鬧:

北京華聯(lián)入主五彩購物廣場，欲再次鑄造中原商業(yè)零售業(yè)的航空母艦；

世界零售巨頭普爾斯馬特、百盛入駐千家萬戶的購物中心——“匯龍城”，大肆亮出“shopping　mall”（銷品·茂）之競爭王牌；

名不見經(jīng)傳的凱利農(nóng)實業(yè)傾巨資營建“萬貨”偉業(yè)，對外標榜商業(yè)巨“售”；

舉世聞名的沃爾瑪受政府熱情邀請，“大荷初露尖尖角”……

零售市場風(fēng)云變幻，消費商機捉襟見肘，究竟鹿死誰手？

營銷手法多種多樣，開業(yè)策劃百怪其出，何人雄執(zhí)牛耳？

(一)未雨綢繆，先憂而憂……

本人自認為熟諳鄭州商業(yè)零售業(yè)，對包括京華聯(lián)、普馬、凱利農(nóng)在內(nèi)的鄭州零售新秀的內(nèi)在功夫和市場動態(tài)頗有了解。毫不留情的說，僅憑各家現(xiàn)有的營銷策劃尤其是那些毫無創(chuàng)意可言、鸚鵡學(xué)語式的開業(yè)慶典，根本無法實現(xiàn)各家的宏偉藍圖！問題的關(guān)鍵在于人的觀念，觀念不變，老虎怎么也飛不起來，你說呢？

（二）商業(yè)零售大戰(zhàn)，綜超何去何從

最近的鄭州，借媒體的筆搗出了一個大概念——“綜超”，其實就是綜合超市的意思。也難怪“綜超”為媒體火炒爆炒，眼下各大商業(yè)巨‘售’紛紛上馬大型綜合超市，普馬、沃爾瑪，還有京華聯(lián)、凱利農(nóng)，超市是賣場最直接的表現(xiàn)形式，是商業(yè)零售業(yè)前景看好的業(yè)態(tài)。

但是，如何發(fā)展，如何競爭，如何差異化生存、大手筆運作？其中奧妙怎一個“價”字了得？ 房地產(chǎn)業(yè)：千變，萬變，本質(zhì)不能變

時下中國的策劃界，著實掀起了一股房地產(chǎn)策劃旋風(fēng)。

一些廣告公司也競相打出“作房地產(chǎn)專業(yè)廣告公司”的旗號，有的也成立了專門的房地產(chǎn)市場策劃部。與此同時，國內(nèi)房地產(chǎn)策劃大腕們也紛紛進軍潛力無限的三線城市房地產(chǎn)市場。

拿中國商戰(zhàn)發(fā)源地鄭州來說，先是上?；膷u房產(chǎn)工作室在許仰東先生的帶領(lǐng)下，與上海中凱置業(yè)聯(lián)手共同開發(fā)鄭州市場，而現(xiàn)在最引人注目的恐怕要數(shù)中國房產(chǎn)策劃第一人王志綱先生與鄭州德億時代城的攜手作戰(zhàn)，雙方將一舉打響鄭州“國家康居示范工程”的第一聲巨炮。感慨之余，筆者要問，房產(chǎn)策劃究竟在策劃什么？房產(chǎn)策劃又應(yīng)當策劃些什么呢？拿townhousecityhouse來說，在國外本是一種類似于我國經(jīng)濟實用房的中的住宅，但是經(jīng)中國策劃人的概念策劃后，卻變成了價格非常高的住宅。

本質(zhì)已經(jīng)發(fā)生改變的概念，又怎能支撐房地產(chǎn)企業(yè)的長遠發(fā)展呢？我們不得不承認，概念在剛開始是有較大吸引力的，但隨著概念接二連三的傳播，消費者已難以相信概念的真實性，一種以正確引導(dǎo)和情感關(guān)懷為主體的房產(chǎn)推廣模式必將取代概念策劃而取悅于消費者。 策劃咨詢業(yè)：前程喜亦憂

（一）為中國策劃吶喊

一如比爾·蓋茨所說：我沒從未有這么多的機會做以前無法做的事情，的確，這是一個絕佳的時代。應(yīng)當承認，我們所面對的是一個沒有策劃萬萬不能的世界，雖然它不是萬能的，但你的婚禮都會是策劃的結(jié)果。

在中國，特殊的國情和特殊的體制，造就了特殊的企業(yè)和特殊的老總。在這一串的特殊下， 創(chuàng)意不再“特殊”，方案不再“特殊”。“千案一面”的尷尬，正扼制著中國策劃業(yè)的長足發(fā)展和創(chuàng)新升級！

在中國，求名求利的思維和求名求利的人，造就了名牌下的名人和炒作來的名企。策劃業(yè)名人效應(yīng)嚴重，企業(yè)中名牌意識高漲。于是，策劃人為了出名不練內(nèi)功，企業(yè)為了知名不惜暗箱操作；于是，有了那么多喧囂一時又流星般隕落的名牌和所謂的名人。

在中國，策劃人是四分之一思想與四分之三關(guān)系的超飽和整體?！案汴P(guān)系”成了中國策劃人份內(nèi)的事情，應(yīng)酬、拍馬也成為你不可不學(xué)的“必修課”，媒體、工商、稅務(wù)，誰都是你的“爺”，誰你都得違心地求。

在中國，企業(yè)與策劃人的合作，大都是企業(yè)老總與企劃總監(jiān)酒足飯飽下的“杰作”，是30%墨水、30%情面，外加40%酒精催化的攪拌之舉，那些“沒有創(chuàng)意就去死吧”之類的話，在此時顯得無能為力！

（二）為客戶負責(zé)，還是為消費者負責(zé)？

我們知道古人的訓(xùn)育“天行健，君子以自強不息”，我們還懂得“讓客戶和消費者跳躍起來”是策劃人追求的境界。然而，在現(xiàn)實的策劃/創(chuàng)意中，又有多少項目真正達到了這一點呢？這并不是策劃人自己的過錯，只能歸結(jié)于客戶與消費者之間的矛盾關(guān)系上來。

對于消費者，希望通過策劃出來的活動獲得小恩小惠、通過策劃出的廣告享受藝術(shù)力與音樂聲同臺共舞的樂趣、利用策劃指導(dǎo)下的價格策略以最少的費用獲得自己想要的商品。

對于客戶而言，當然是“希望對策劃及策劃支配下的廣告促銷、品牌傳播、市場提升及銷售利潤等一切都支出最少的費用，并獲取最佳經(jīng)濟效益”。

房地產(chǎn)投資策劃范文第2篇

房地產(chǎn)經(jīng)營管理專業(yè)學(xué)生畢業(yè)后可在房地產(chǎn)經(jīng)營與開發(fā)公司、房地產(chǎn)估價事務(wù)所、房地產(chǎn)投資咨詢公司、房地產(chǎn)經(jīng)紀公司、物業(yè)管理公司等從事房地產(chǎn)投資與經(jīng)濟分析、房地產(chǎn)管理、房地產(chǎn)估價、房地產(chǎn)營銷、房地產(chǎn)經(jīng)營與開發(fā)項目管理等工作。

房地產(chǎn)經(jīng)營管理專業(yè)的具體情況如下：

1、該專業(yè)培養(yǎng)具備地理學(xué)、經(jīng)濟學(xué)和管理學(xué)基礎(chǔ)知識，掌握房地產(chǎn)開發(fā)、營銷、經(jīng)營管理、咨詢、評估等方面知識和技能，能在企、事業(yè)單位及政府部門從事房地產(chǎn)經(jīng)營管理及科研的中高級人才。

2、該專業(yè)主要學(xué)習(xí)房地產(chǎn)投資、房地產(chǎn)開發(fā)、房地產(chǎn)營銷、房地產(chǎn)評估、建筑學(xué)、城市規(guī)劃和物業(yè)管理等基本理論和基本知識，掌握房地產(chǎn)市場調(diào)查、可行性分析、投資分析、營銷策劃、咨詢、評估和物業(yè)管理的技巧與方法。

（來源：文章屋網(wǎng) ）

房地產(chǎn)投資策劃范文第3篇

楊曉峰 白城市房地產(chǎn)經(jīng)營總公司 137000

【文章摘要】

近年來，我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅猛。但是房地產(chǎn)建設(shè)周期長、項目投資額大，開發(fā)過程中不可預(yù)見的因素較多，投資方面臨著各種風(fēng)險。本文闡述了影響房地產(chǎn)企業(yè)投資風(fēng)險的因素，并提出了一些防范措施，以希望對中小型房地產(chǎn)企業(yè)進行投資風(fēng)險管理提供一些幫助。

【關(guān)鍵詞】

房地產(chǎn)；投資；風(fēng)險分析；防范措施

眾所周知，房地產(chǎn)投資不僅需要投入大量的資金，還需要長的時間周期來進行成本回收，但是房地產(chǎn)的高收益、高風(fēng)險特征使得房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展極為迅速，房地產(chǎn)業(yè)的市場競爭也變得更加激烈，如何在日益激烈的競爭環(huán)境中獲得穩(wěn)定的生存與積極的發(fā)展，全面完善房地產(chǎn)投資風(fēng)險分析、防范、處理工作意義重大。

1 房地產(chǎn)投資風(fēng)險的涵義

房地產(chǎn)投資風(fēng)險，顧名思義就是只在房地產(chǎn)業(yè)的實際經(jīng)營過程中可能出現(xiàn)的各種不確定性風(fēng)險，并且因為這種不確定性導(dǎo)致投資損失的可能性發(fā)生。

2 房地產(chǎn)投資風(fēng)險的主要影響因素分析

2.1 投資決策階段風(fēng)險因素

1）產(chǎn)業(yè)政策風(fēng)險

在房地產(chǎn)業(yè)的實際運行過程中，產(chǎn)業(yè)政策風(fēng)險的影響性是很大的，將直接影響房地產(chǎn)業(yè)市場的商品供求變化，并使得市場作用于房地產(chǎn)商品需求結(jié)構(gòu)，從而對房地產(chǎn)業(yè)興衰產(chǎn)生重要的影響。

2）市場供求風(fēng)險

房地產(chǎn)業(yè)是市場經(jīng)濟的一種重要主體，因為受市場變動，尤其是供求性的影響是相當大的，從而使得房地產(chǎn)業(yè)面臨著市場供求風(fēng)險。

2.2 獲取土地階段風(fēng)險因素

1）土地自然屬性風(fēng)險

房地產(chǎn)的發(fā)展離不開土地，土地的開發(fā)與土地的自然屬性又重要的聯(lián)系。土地的水質(zhì)、地質(zhì)、工程地質(zhì)條件等因素使得土地施工成本大大增加，引發(fā)房地產(chǎn)業(yè)的投資風(fēng)險。

2）土地價格風(fēng)險

在房地產(chǎn)業(yè)的投資過程中，土地的價格是變動的，其所獲取價格的大小也將對房地產(chǎn)土地的成本產(chǎn)生作用，從而使得企業(yè)的成本變動從而對房地產(chǎn)企業(yè)的投資效益造成影響。

3）社會風(fēng)險

社會風(fēng)險的范圍很寬，涉及面也很廣，其中因為征地、拆遷環(huán)節(jié)所占據(jù)的風(fēng)險性是極大的。征地、拆遷不僅需要耗費企業(yè)的大量物資，還需要處理好居民的安置、補償?shù)纫幌盗袉栴}，還需要與國家法律法規(guī)的相關(guān)規(guī)定不違背，等等這些情況都需要房地產(chǎn)企業(yè)的人力、物力、財力進行支持，從而使得企業(yè)的機會成本也加大。

2.3 項目建設(shè)階段風(fēng)險因素

1）工期拖延風(fēng)險

一般來說，出現(xiàn)工期拖延的原因有很多種，包括項目施工中的意外人員傷亡、機器設(shè)備故障等等情況，這些對于房地產(chǎn)企業(yè)的工期進行是具有極大風(fēng)險的，可能導(dǎo)致一系列的經(jīng)濟損失賠償。

2）項目質(zhì)量風(fēng)險

在房地產(chǎn)項目的施工過程中，項目的質(zhì)量風(fēng)險總是相伴隨存在的。對于房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展而言，受自身規(guī)模、資金等因素的限制，其施工的技術(shù)水平與施工質(zhì)量保障也同樣的存在著風(fēng)險性問題，必須予以重視。

2.4 經(jīng)營階段風(fēng)險因素

1）營銷策劃風(fēng)險

房地產(chǎn)經(jīng)營過程的營銷策劃工作對于整個房地產(chǎn)的積極健康發(fā)展具有相當重要的意義。如果企業(yè)的營銷策劃缺乏， 這些方面的優(yōu)勢不僅難以保障，更反過來可能牽制房地產(chǎn)的銷售進展，從而產(chǎn)生營銷策劃風(fēng)險。

2）物業(yè)管理風(fēng)險

受自身資金、規(guī)模等因素的限制，項目的物業(yè)公司往往難以具體較高的發(fā)展水平，對業(yè)主不負責(zé)，收費不合理，服務(wù)態(tài)度差等等現(xiàn)象時有發(fā)生，嚴重影響了房地產(chǎn)企業(yè)的商品房銷售工作，對其后期的持久健康發(fā)展也極為不利。

3 房地產(chǎn)投資風(fēng)險的防范措施

3.1 投資決策階段

1）產(chǎn)業(yè)政策風(fēng)險的防范。房地產(chǎn)企業(yè)在進行項目投資決策時，必須對產(chǎn)業(yè)政策風(fēng)險進行防范，應(yīng)該充分的做好房地產(chǎn)項目投資前的相關(guān)分析工作，高度重視項目可行性研究，通過全面系統(tǒng)完善的房地產(chǎn)市場調(diào)研，對項目的相關(guān)投資情況進行全面性的梳理與分析，從政治、經(jīng)濟、社會環(huán)境等多方面進行信息收集與研究預(yù)測，以有效降低房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)政策風(fēng)險性的影響。

2）市場供求風(fēng)險的防范。當前大多數(shù)城市房地產(chǎn)的供給遠遠大于需求，使得房地產(chǎn)企業(yè)之間的市場競爭變得更加激烈。對于那些中小型房地產(chǎn)企業(yè)，其資金實力有限，應(yīng)及時進行分散投資，采取組合投資分散風(fēng)險的策略來規(guī)避風(fēng)險，以維持企業(yè)的持久健康發(fā)展。此外，房地產(chǎn)企業(yè)還極為重視項目的共同投資，注重尋找合作伙伴來分散風(fēng)險。

3.2 土地獲取階段

1）土地自然屬性風(fēng)險的防范。針對土地自然屬性所帶來的風(fēng)險，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該項目投資之前對土地的實際情況，包括土質(zhì)、水質(zhì)、地下埋藏物等因素進行全面的調(diào)查與了解，及時發(fā)展土地的發(fā)展情況，預(yù)估土地的建設(shè)成本，以有效的規(guī)避項目的土地自然屬性風(fēng)險，保障企業(yè)的項目收益。

2）土地價格風(fēng)險的防范。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該通過全面的市場調(diào)查，完善土地的相關(guān)信息，通過全面的市場價格分析對未來土地價格變化情況進行準確的預(yù)測與估量，以方便項目投入時的商業(yè)設(shè)計，獲得更多的項目經(jīng)營利潤。

3）社會風(fēng)險的防范。對于社會風(fēng)險的防范，因為涉及面非常廣，需要房地產(chǎn)企業(yè)在征地過程中，積極的爭取國家相關(guān)部門的支持，努力做好群眾的拆遷工作， 獲得群眾的理解與支持，從而從根源上規(guī)避房地產(chǎn)企業(yè)的社會風(fēng)險，減少建設(shè)的阻力，保障企業(yè)項目的順利進行與積極發(fā)展。

3.3 項目建設(shè)階段

1）工期拖延風(fēng)險的防范。針對項目執(zhí)行過程中可能出現(xiàn)的工期拖延風(fēng)險，房地產(chǎn)企業(yè)首先要對土地的相關(guān)情況、氣候情況進行全面的分析，以有效的保障施工的安全；其次，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該完善人員的管理工作，對于施工項目的管理進一步予以細化，把項目的設(shè)備、項目的安全隱患、項目人員的安全意識管理與其他因素完全進行明確的監(jiān)督、控制與管理，從而明確經(jīng)濟責(zé)任，盡量規(guī)避施工過程中的各種可能性風(fēng)險，以有效保障項目施工的準時完成。

2）項目質(zhì)量風(fēng)險的防范。項目的質(zhì)量風(fēng)險防范要求房地產(chǎn)企業(yè)必須以市場需求為設(shè)計導(dǎo)向，以客戶滿意為服務(wù)宗旨， 注重項目建設(shè)過程中的質(zhì)量問題，可以積極的引入先進的設(shè)備、先進的管理經(jīng)驗以及完善的項目質(zhì)量評估體系，以有效的確保項目的施工質(zhì)量，避免項目質(zhì)量的風(fēng)險。

3.4 經(jīng)營管理階段

1）營銷策劃風(fēng)險的防范。首先，密切關(guān)注房地產(chǎn)市場的發(fā)展動態(tài)，進行全面系統(tǒng)的信息收集；其次，通過完善的信息分析，了解當前房地產(chǎn)的需求實際，針對市場的發(fā)展情況，制度最佳的商品定價，有效避免因價格因素所引發(fā)的風(fēng)險；第三， 積極的完善房地產(chǎn)營銷方式，提高企業(yè)人員的素質(zhì)，拓寬營銷渠道。

2）物業(yè)管理風(fēng)險的防范。物業(yè)管理風(fēng)險的防范要求房地產(chǎn)企業(yè)在實際的發(fā)展過程中，對物業(yè)管理公司進行合理的篩選，可以通過招標等多種方式來讓更多的物業(yè)公司參與，并選擇服務(wù)態(tài)度好，信譽程度高的物業(yè)管理公司加入，與此同時， 還應(yīng)該在合作中明確物業(yè)公司的相關(guān)責(zé)任與義務(wù)，在切實保障物業(yè)公司相關(guān)服務(wù)的同時，積極的促進并推動房地產(chǎn)企業(yè)的項目發(fā)展。

【參考文獻】

[1] 吳玉坤. 對房地產(chǎn)投資風(fēng)險與防范的探討[J]. 經(jīng)營管理者， 2014(01)

[2] 王翠紅. 房地產(chǎn)企業(yè)加強投資風(fēng)險控制研究[J]. 經(jīng)濟研究導(dǎo)刊， 2013(30)

[3] 田洪博. 房地產(chǎn)投資風(fēng)險分析及管理[J]. 經(jīng)濟師，2013(05)

[4] 何軍峰. 房地產(chǎn)業(yè)投資風(fēng)險的管理策略研究[J]. 中國商貿(mào)， 2013(36)

房地產(chǎn)投資策劃范文第4篇

【關(guān)鍵詞】 房地產(chǎn)；投資決策；風(fēng)險管理

改革開放以來，房地產(chǎn)業(yè)成為中國的支柱產(chǎn)業(yè)，引導(dǎo)帶動了很多其他產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，是現(xiàn)階段乃至很長一段時期的投資熱點。為了適合國際、國內(nèi)的總體需要，如何用科學(xué)的、先進的理論研究作為房地產(chǎn)業(yè)的可持續(xù)發(fā)展的行動指南成為了一個重要問題。

一、房地產(chǎn)建設(shè)項目的特點和風(fēng)險來源

1、房地產(chǎn)建設(shè)項目的形式與特點

（1）房地產(chǎn)投資的基本類型。房地產(chǎn)投資，根據(jù)其經(jīng)濟內(nèi)容不同，房地產(chǎn)投資基本的形式分為以下幾種：土地開發(fā)投資、房屋開發(fā)投資、房地產(chǎn)經(jīng)營與管理投資、房地產(chǎn)中介服務(wù)投資等。

（2）房地產(chǎn)投資的基本特點。房地產(chǎn)投資和其他投資一樣，都是為了獲取利益。但是由于房地產(chǎn)投資的不動產(chǎn)性質(zhì)和不可移動性等特殊性，加之房地產(chǎn)投資占用資金龐大，投資回報周期較長，所以房地產(chǎn)投資自身有著其特殊性，具體是：投資成本高、投資回報高、回收周期長、投資風(fēng)險大、受政府政策影響較大。

2、房地產(chǎn)投資的風(fēng)險來源

（1）投資初期階段的風(fēng)險。在房地產(chǎn)開發(fā)的過程中，投資階段具有最大的不確定性與機動性，也是整個項目中最為關(guān)鍵的階段。一旦出現(xiàn)失誤就會造成巨大的損失。在這個階段，房地產(chǎn)投資的風(fēng)險主要源于政策和經(jīng)濟兩個方面。由于我國的市場經(jīng)濟環(huán)境尚未完善，這就導(dǎo)致了政策風(fēng)險對房地產(chǎn)市場影響顯得尤為重要，所以在進行投資決策時，首先要考慮此時的國家政策和地方性政策可能帶來的影響，其次，要考慮當?shù)厥袌龅墓┣箨P(guān)系，密切關(guān)注市場的行情變化，同時還要防范通貨膨脹所帶來的成本上升風(fēng)險。

（2）項目實施階段的風(fēng)險。項目實施階段是指投資計劃具體實現(xiàn)的過程，從獲得土地開始到項目完工為止。在這個階段面臨的風(fēng)險就非常的具體了。一方面，在土地獲得時，選擇獲得土地的方式就具有一定的風(fēng)險，在獲得土地后，還要面臨征地拆遷的風(fēng)險；另一方面，如果在項目建設(shè)階段管理不當，就會使企業(yè)面臨工期拖延風(fēng)險、質(zhì)量風(fēng)險和成本風(fēng)險。所以在項目實施時，一定要全面掌握欲購?fù)恋氐那闆r，選擇一種最合適的方法獲得土地，同時要全力打造項目建設(shè)的管理層，提高管理人員的綜合素質(zhì)。只有做到了這兩點才能將企業(yè)未來可能面臨的風(fēng)險降至最低。

（3）經(jīng)營管理階段的風(fēng)險。在房地產(chǎn)項目建成之后，就進入經(jīng)營階段。這個階段決定著房地產(chǎn)投資收益能否實現(xiàn)，其重要程度不言而喻。主要面臨的風(fēng)險有營銷策劃風(fēng)險和物業(yè)管理風(fēng)險。當房地產(chǎn)項目進入到經(jīng)營階段的時候，要制定詳細的營銷策劃，準確的定位房產(chǎn)的價格，使消費者對該項目有一個比較系統(tǒng)的認識。由于房地產(chǎn)業(yè)競爭激烈，物業(yè)管理水平關(guān)系到企業(yè)的聲譽，為了長遠的發(fā)展，售后服務(wù)工作一定要做到令所有消費者滿意，給企業(yè)創(chuàng)造良好的信譽。

二、房地產(chǎn)建設(shè)項目的風(fēng)險評價和風(fēng)險控制

1、房地產(chǎn)建設(shè)項目的風(fēng)險識別

房地產(chǎn)投資的過程是一個動態(tài)過程，漏掉任何一個環(huán)節(jié)都可能導(dǎo)致投資的失敗。根據(jù)房地產(chǎn)建設(shè)的具體情況，其投資過程中主要面對以下五種風(fēng)險：政策風(fēng)險、自然風(fēng)險、技術(shù)風(fēng)險、管理風(fēng)險、時機風(fēng)險等。

2、風(fēng)險評價

在房地產(chǎn)開發(fā)的過程中會遇到多種風(fēng)險，其對項目的影響程度也有很大差距。風(fēng)險評價的目的就是從眾多風(fēng)險中，找出對項目可能造成較大損失的因素，為之后的風(fēng)險控制提供一定的理論支持，減少其盲目性。

3、房地產(chǎn)建設(shè)項目的風(fēng)險控制

（1）主要風(fēng)險分析。風(fēng)險因素分析是風(fēng)險識別和評估的基礎(chǔ)，只有在投資前理清項目思路，把握主要風(fēng)險的發(fā)展趨勢才能為以后項目的順利投資做好鋪墊。房地產(chǎn)投資主要面對的風(fēng)險包括：時機風(fēng)險、建造成本風(fēng)險、建造工期風(fēng)險及銷售價格和時間風(fēng)險。本文以“浪漫之都”房地產(chǎn)建設(shè)項目為例，分析如下：

近幾年來，國內(nèi)建材資源豐富，市場總體價格趨于穩(wěn)定，預(yù)計建設(shè)期內(nèi)不會有太大的波動，同時該公司已經(jīng)有了多年房地產(chǎn)開發(fā)的經(jīng)驗，所以建造成本應(yīng)該能夠得到很好的控制。隨著我國整頓的力度加大，建設(shè)和施工企業(yè)的管理水平也逐步提高，更重要的是企業(yè)對項目提前入市的高度重視，相信項目的建造工期會縮短不少。近年來，人們的生活水平不斷提高，相應(yīng)的對住房的要求也會越來越高，高檔住宅小區(qū)一定會受到廣大消費者的青睞。所以，“浪漫之都”房地產(chǎn)建設(shè)項目是一個很好的投資方案，在科學(xué)妥善的管理下，一定會取得圓滿成功。

（2）風(fēng)險的防范與控制。根據(jù)以上分析與評價，本項目在風(fēng)險管理的過程中應(yīng)該對重要風(fēng)險采取一線五種策略進行控制防范。

一是預(yù)防風(fēng)險。通過科學(xué)有效的方法，對風(fēng)險進行合理的預(yù)測和預(yù)判，努力調(diào)整項目本身的結(jié)構(gòu)，增加各種替代方案，降低風(fēng)險發(fā)生的可能性，提高各組成部分的可靠性，從而減少風(fēng)險發(fā)生的可能性。

二是減輕風(fēng)險。減輕風(fēng)險是在充分分析風(fēng)險的危害基礎(chǔ)上，降低風(fēng)險發(fā)生的可能和帶來的損失。對于風(fēng)險應(yīng)當劃分出風(fēng)險發(fā)生和產(chǎn)生危害的等級，重點風(fēng)險應(yīng)作為項目控制的重點，有的放矢，因此，在實施減輕風(fēng)險的策略時，要盡量控制重點和最大的風(fēng)險。

三是轉(zhuǎn)移風(fēng)險。轉(zhuǎn)移風(fēng)險是通過和外包，把風(fēng)險適當轉(zhuǎn)移，當風(fēng)險事件發(fā)生時候，風(fēng)險損失會有一部分轉(zhuǎn)移到自身以外的第三方從而降低風(fēng)險給自己帶來的損失。采取這種策略所付出的代價大小取決于風(fēng)險的嚴重程度。當風(fēng)險發(fā)生的頻率不高，但潛在的損失很大時可以采取該策略。保險與擔(dān)保是最常用的一種方法。

四是回避風(fēng)險?；乇茱L(fēng)險是指當項目風(fēng)險發(fā)生的概率較大，盈利概率過小，又沒有其他防范風(fēng)險的策略可用時，而采取的主動放棄的方法，用來規(guī)避風(fēng)險的一種良好策略。放棄策略是最徹底的回避風(fēng)險的辦法，但是發(fā)展的機會也隨之煙消云散了，一般都會付出高昂的代價。因此，除非是對風(fēng)險出現(xiàn)可能性和后果的嚴重性有著足夠的把握，一般不采取該策略。

五是自留風(fēng)險。自留風(fēng)險就是指當風(fēng)險發(fā)生時項目管理者自愿把風(fēng)險帶來的損失接受下來。自留風(fēng)險是簡便的風(fēng)險防范方法，當采用其他風(fēng)險防范方法失效的時候，通常采用自留風(fēng)險方法。

三、結(jié)語

為了提高企業(yè)的利潤，就要擴大投資，這樣就會導(dǎo)致企業(yè)必須承擔(dān)一定的風(fēng)險，風(fēng)險越大，成功后獲得的回報也就越多。我國房地產(chǎn)業(yè)起步時間不長，不論是理論上還是實踐上都有著很大的發(fā)展空間，如何對房地產(chǎn)投資開發(fā)過程中的風(fēng)險進行有效的管理和控制，是一個有著重大現(xiàn)實意義的課題。

本文從房地產(chǎn)投資過程中產(chǎn)生風(fēng)險的種類入手，進而對風(fēng)險的控制和規(guī)避進行了較為深入的研究。我們堅信，隨著我國房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展，房地產(chǎn)風(fēng)險理論的研究也必將隨之不斷完善。

【參考文獻】

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[2] 尹阿東，何海凝.房地產(chǎn)信托融資項目風(fēng)險評估體系的研究[J].金融理論與實踐，2012.04.

房地產(chǎn)投資策劃范文第5篇

關(guān)鍵詞:房地產(chǎn) 投資 風(fēng)險

房地產(chǎn)投資風(fēng)險的主要類型

(一)外部風(fēng)險

1.宏觀經(jīng)濟風(fēng)險。宏觀經(jīng)濟風(fēng)險對于每個房地產(chǎn)投資企業(yè)都是不可幸免的。譬如說，當經(jīng)濟衰退，處于低速消沉?xí)r，社會對消費的需求也會大幅度減縮，這其中當然包括房地產(chǎn)。更有甚者，每當經(jīng)濟陷于低谷，消費減縮時，受沖擊最大的往往是如汽車、房地產(chǎn)之類的長線耐用消費品，這時人們會修正在經(jīng)濟景氣時制訂的消費計劃，推遲或干脆取消對耐用消費品的購買。社會風(fēng)尚如此，造成房地產(chǎn)市場一時供大于求，房屋價格亦連連下跌。

2.財政利率風(fēng)險。財政利率風(fēng)險多來自于利率波動的影響，因為很多人買房并不是全額付款，一般都會利用杠桿原則向金融機構(gòu)申請抵押貸敖以解決一部分資金。假如貸款利率上升，投資人所需要負擔(dān)的貸款利息就可能是樓價本身的價值，此種情形對于一些財力有限的投資人來說，無疑是雪上加霜，加息有可能迫使他們放棄房地產(chǎn)。當然如銀行收回抵押房地產(chǎn)可以得到貸出款項的話，則投資人無須再負擔(dān)任何責(zé)任。然而，假如房地產(chǎn)市場正處于低潮，銀行在拍賣房地產(chǎn)時仍得不列足夠的款項償還抵押貸款時，則投資人仍需負一定責(zé)任。所以，投資者在策劃置業(yè)計劃和議價房地產(chǎn)時，必須把利率波動因素考慮進去。

3.市場風(fēng)險。由于供求形勢變化，引起市場競爭范圍、競爭程度、競爭方式以及房地產(chǎn)市場性質(zhì)、市場結(jié)構(gòu)、市場發(fā)育等變化而導(dǎo)致的風(fēng)險。市場風(fēng)險是房地產(chǎn)市場價值跌落的一種可能性，主要來源于房地產(chǎn)供應(yīng)的時間誤差。譬如當房價因供應(yīng)短缺而上升時，開發(fā)公司便會紛紛興建樓宇，但由于建筑需要一定時間，故此雖然待建樓的總體規(guī)模已經(jīng)超出供應(yīng)需要，但短期內(nèi)樓價仍然會持續(xù)上揚。近年來，建筑業(yè)技術(shù)日漸先進，所以造成房地產(chǎn)能迅速供應(yīng)市場，直接縮短了地產(chǎn)循環(huán)的時間，也使得樓價波動變得更為頻繁。

4.自然風(fēng)險。由于自然因素的不確定性、不可抗性(如地震、洪水、風(fēng)暴、火災(zāi)等)以及土地的自然地理和技術(shù)經(jīng)濟特性帶來的風(fēng)險。

(二)內(nèi)部風(fēng)險

1.經(jīng)營風(fēng)險。經(jīng)營風(fēng)險是由于房地產(chǎn)投資經(jīng)營上的失誤(或其可能性)，造成實際經(jīng)營結(jié)果偏離預(yù)期望值的可能性;經(jīng)營風(fēng)險起源于投資內(nèi)部問題和項目的經(jīng)濟環(huán)境情況，如管理水平、管理效率低，使用經(jīng)營費用超過預(yù)計值，房屋空置率高，租金回籠等問題，都將使企業(yè)的營業(yè)收入小于預(yù)期值。經(jīng)濟環(huán)境可能不理想，對房地產(chǎn)的需求偏低，會產(chǎn)生比預(yù)期高的空置率。

2.財務(wù)風(fēng)險。財務(wù)風(fēng)險是指房地產(chǎn)投資者運用財務(wù)杠桿，在使用貸款的條件下，既擴大了投資的利潤范圍，同時也增加了不確定性、增加的營業(yè)收入不足以償還債務(wù)的可能性。

房地產(chǎn)投資風(fēng)險產(chǎn)生的原因

所掌握信息不全、不準，投資決策草率。所依據(jù)的信息不夠準確，或前期調(diào)研不細，對購買力及項目的銷售前景預(yù)期過于樂觀，都會導(dǎo)致在運用中出現(xiàn)與當初的估計有較大偏差。

宏觀形勢出現(xiàn)意想不到的不利變化，由此引發(fā)多種風(fēng)險。這在近年的經(jīng)濟生活中也經(jīng)常遇到。表現(xiàn)為:一是前些年嚴重的通貨膨脹、物價上漲，誘發(fā)建材價格上漲，工程造價跟著上漲;二是貨幣發(fā)行政策和銀行信貸政策。如銀行緊縮銀根對房地產(chǎn)商就意味著籌資或變現(xiàn)風(fēng)險。三是房地產(chǎn)供求形勢的變化。房地產(chǎn)供給嚴重不足的狀況已成歷史，現(xiàn)在的情況是供過于求，房價自然就要下降，銷售難度增加，促銷成本加大，期房銷售幾乎成為不可能。四是房地產(chǎn)政策及由此形成的大氣候。如當前銀行對房地產(chǎn)業(yè)的支持重點從“開發(fā)”變?yōu)椤百徺I”，這不利于剛開發(fā)并需持續(xù)投入的房地產(chǎn)項目的開展。

發(fā)展商主觀上對房地產(chǎn)市場供求形勢，房地產(chǎn)政策，金融政策的理解、判斷或把握上出現(xiàn)偏差。具體表現(xiàn)為:發(fā)展商過分相信自己的“感覺”，而實際上“感覺”錯了或反了。如有的發(fā)展商過分地相信自己會容易地找到“下家”，將項目脫手，而實際并未如愿;有的發(fā)展商在決策上項目時只考慮、分析了一時的市場供求形勢，而沒把開發(fā)的周期因素考慮進去，結(jié)果供求關(guān)系“此一時彼一時”，或者對市場的估計及項目自身的優(yōu)勢的判斷過于樂觀，最終導(dǎo)致銷售困難;還有的發(fā)展商過分相信自己的“道”(即通過“關(guān)系”拿到“好項目”的能力)，而經(jīng)營實力(開發(fā)實力、管理能力、行銷能力)不足或較弱，項目運作中難于實現(xiàn)預(yù)期的經(jīng)營業(yè)績。

此外，自然災(zāi)害和意外事故的發(fā)生也是引發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)中的工程建設(shè)風(fēng)險的原因。

房地產(chǎn)投資風(fēng)險的識別

如何正確估計和評價一宗房地產(chǎn)投資的風(fēng)險呢?通常的辦法是計算投資風(fēng)險率，其計算方法有以下幾種。

(一)采用國際房地產(chǎn)投資業(yè)常用的三個指標來識別

1.投資房地產(chǎn)的營業(yè)率。一切能夠帶來收入的房地產(chǎn)都必然發(fā)生經(jīng)營費用。以利潤來維持其賺錢的能力。營業(yè)率被用來判定投資報告的凈營業(yè)收入是否具有現(xiàn)實性。計算公式為:

營業(yè)率=年營業(yè)總費用/年計劃總收入

據(jù)有關(guān)調(diào)查數(shù)據(jù)表明，新公寓樓營業(yè)率在38%—40%之間是可行的。辦公樓、商業(yè)樓有不同的營業(yè)率。營業(yè)率太低說明投資方案中有些成本費用沒有考慮。太高則說明管理不善。太低或太高都說明風(fēng)險太大。

2.償債收益比。營業(yè)凈收入是扣除所有成本費后的收入，是償還債務(wù)資金的基本來源。它和償債責(zé)任的比率反映了借款人償還貸款的能力。

償債收益比=營業(yè)凈收入/要求的年償債額

償債收益比數(shù)值越小，該項借款投資的風(fēng)險越大;反之，則風(fēng)險越小。住宅資產(chǎn)的償債收益比一般要求超過1:2才被認為是安全的。

3.保本占用率。保本占用率是計算房地產(chǎn)安全性的另一重要指標。其計算公式為:

保本占用率=(年營業(yè)總費用+要求的年償債額)/年計劃總收入

保本占用率越高，投資風(fēng)險越大。可以接受的住宅資產(chǎn)的保本占用率一般為85%-90%。

(二)概率與數(shù)理統(tǒng)計的方法

由于風(fēng)險度量涉及到房地產(chǎn)投資項目可能結(jié)果的概率分布，因而可以采用概率論和數(shù)理統(tǒng)計作為房地產(chǎn)投資風(fēng)險的識別方法。這里的投資結(jié)果主要是指房地產(chǎn)投資的報酬回報率。而報酬回報率的概率分布的取得很不容易。雖然可以作市場調(diào)查，有已開發(fā)項目的資料，可以使用數(shù)理統(tǒng)計的方法得出分布或其估計，甚至通過統(tǒng)計檢驗，但其結(jié)果只能在相對意義上代表擬開發(fā)項目的概率分布。這是因為各個房地產(chǎn)項目之間的差異較大，有時相距十幾米的位置，即使其它條件都相同，投資的報酬回報也存在很大的差別。將抽樣調(diào)查的方法與主觀概率判斷結(jié)合而確定出房地產(chǎn)項目投資的報酬回報率的概率分布是實際工作者常用的方法。

但如果某一房地產(chǎn)項目投資的報酬回報率的可能結(jié)果有幾種，每一種可能的結(jié)果為xi其出現(xiàn)的概率為pi，則其數(shù)學(xué)期望為:

如果投資者將投資報酬率的預(yù)期結(jié)果取為數(shù)學(xué)期望是合符情理的。因為在統(tǒng)計的意義上真實的投資報酬率出現(xiàn)在數(shù)學(xué)期望左右的概率最大。那么此標準差就描述了預(yù)期結(jié)果與實際結(jié)果的“平均”變動程度，因此可作為一種風(fēng)險的度量。標準差越大，風(fēng)險越大，標準差越小，風(fēng)險越小。用標準差度量投資風(fēng)險的優(yōu)點是概念比較清楚直觀，可以借用成熟的數(shù)理統(tǒng)計一整套理論和方法。在降低投資風(fēng)險的投資組合理論中，這一度量有出色的表現(xiàn)。其缺點是準確的概率分市pi不易找出。考慮到相同的標準差，對于期望值不同的投資項目，它所表達的影響程度或?qū)ν顿Y者的損害程度，也即風(fēng)險大小，應(yīng)該是不同的。期望值大時，風(fēng)險應(yīng)小些，期望值小時，風(fēng)險應(yīng)大些。所以人們更喜歡用變異系數(shù)來度量風(fēng)險:

r=б/e

怎樣的r值是小(大)風(fēng)險，與投資者的風(fēng)險偏好性格有關(guān)。但r接近1的風(fēng)險，通常是投資者不愿接受的風(fēng)險。r>1的風(fēng)險，是很多投資者不能忍受的風(fēng)險。也可以用Δ=e-б這一絕對數(shù)來度量風(fēng)險。Δ

房地產(chǎn)投資風(fēng)險的控制

在房地產(chǎn)投資活動中.投資的風(fēng)險是客觀存在的，這對于所有的房地產(chǎn)投資者都是一樣的。投資風(fēng)險的控制即在于能及時的發(fā)現(xiàn)或預(yù)測到這種風(fēng)險并能及時采取有效的措施。化解、緩和、減輕、控制這種風(fēng)險，減少投資者預(yù)期收益的損失可能性。

控制風(fēng)險的基本思想是對某種損失的可能性進行調(diào)整、進而最大程度降低這種可能性的主要方法有:

(一)進行充分的市場調(diào)查分析以作出科學(xué)的項目決策

風(fēng)險是指在投資經(jīng)營過程中各種不確定因素，使實際收益偏離預(yù)期收益的可能性。減少這種不確定性，從而減少這種偏離的最好方法，就是通過市場調(diào)查，獲得盡可能詳盡的信息，把不確定性降低到最低限度，從而較好地控制房地產(chǎn)投資過程中的風(fēng)險。通過房地產(chǎn)市場的供求狀況和趨勢進行全面的調(diào)查分析，從中選擇社會最需要的并能夠取得較大收益的投資項目，這部分工作可以由投資者自己對房地產(chǎn)市場進行調(diào)查，也可委托咨詢公司等中介機構(gòu)進行。

(二)在預(yù)期收益相同的情況下投資風(fēng)險較小的房地產(chǎn)項目

房地產(chǎn)投資項目種類較多，它們的風(fēng)險度大小不一。有的風(fēng)險度較大，可能遭遇的不確定性也較高，而有些投資項目的風(fēng)險度較小，選擇風(fēng)險小的投資項目可以使投資收益能得到有效的保證。