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早上好,一束陽(yáng)光照在身,祝你天天都開心,財(cái)神家中去,夢(mèng)想變成真,今天中大獎(jiǎng),明天去上任,朋友的祝福全都是真心。
生命就是一個(gè)繡花。我們從底下看,亂七八糟的走線,上帝從上面看,則是一朵花。愿你這朵生命之花時(shí)刻絢爛奪目。早安,朋友!
早上空氣清新,叫你事事順心;上午陽(yáng)光明媚,祝你薪水翻倍;下午小風(fēng)嬌好,愿你青春不老。
人生的每一次付出就像在山谷當(dāng)中的喊聲,你沒有必要期望要誰聽到,但那延綿悠遠(yuǎn)的回音,就是生活對(duì)你最好的回報(bào),新的一天新的開始!早安。
天亮了吧,鬧鈴響了吧,極不情愿地起床了吧,我的問候及時(shí)趕到了吧,高興了吧,那就笑笑吧。早安,祝你好心情!
2、清晨,我呼吸著新鮮空氣,迎面的風(fēng)捎來了你的氣息,不知你現(xiàn)在在哪里?希望在這美麗的早晨時(shí)時(shí)見到開開心心的你,早安!
3、每天叫醒你的,不是鬧鐘,而是夢(mèng)想。最美的所在,不在路上,而是在心里。早安!
4、有些事經(jīng)歷過也未必不好。有那樣的經(jīng)歷也算是特別的。但有些事只要經(jīng)歷過一次就足夠了。見一次就足夠。老婆早安!
5、親愛的,在昨夜的離別時(shí)刻,你溫暖的唇,讓我體味到愛的溫暖,以及你的溫柔。早安,我的女孩,從昨夜的溫存中走來,帶給你今晨的柔情蜜意。
6、早上空氣好,一生很美好,幸福長(zhǎng)相伴,愛情不拐彎;愿開心相伴,早安吉祥。
7、生命是一個(gè)過程,也是一個(gè)歷程,做最真實(shí)的自己,做一個(gè)很簡(jiǎn)單,愛生活的人,坦然面對(duì)生活和未來。早安!
8、早晨,你朦朧欲睡的眼神使我夢(mèng)中的女神,清新的空氣里捎來我輕輕的問候,捎來一個(gè)溫柔的吻,早安,寶貝!
9、一萬個(gè)美麗的未來,抵不上一個(gè)溫暖的現(xiàn)在,每一個(gè)真實(shí)的現(xiàn)在,都是我們?cè)?jīng)幻想的未來,愿你愛上現(xiàn)在,夢(mèng)見未來。早安!
2、天黑時(shí)發(fā)現(xiàn),燈火最要感謝的,是黑暗。臨別之際體會(huì):回眸一瞬的印象,最深刻。也最奢侈!早安!
3、別再為錯(cuò)過什么而懊悔。你錯(cuò)過的人和事,別人才有機(jī)會(huì)遇見,別人錯(cuò)過了,你才有機(jī)會(huì)擁有。人人都會(huì)錯(cuò)過,人人都曾經(jīng)錯(cuò)過,真正屬于你的,永遠(yuǎn)不會(huì)錯(cuò)過。早安!
4、也許生存在世間的人們都只是在等待一種偶遇,一種適時(shí)的相遇,時(shí)間對(duì)了,你們便會(huì)遇上。早安!
5、有一種堅(jiān)強(qiáng)是假裝的,笑容背后是一顆酸楚的心;有一種轉(zhuǎn)身是隱忍的,心碎了依然惦念那走遠(yuǎn)的背影;有一種執(zhí)著是逞強(qiáng)的,沒有人愿意輸?shù)锰啵蝗粲鲎児省⒓妬y,也有一顆處變不驚的心,一份進(jìn)退自如的.從容。人生的幸福美滿其實(shí)就是一種感覺,一種心情。早安!
6、人,無論在什么時(shí)候,都要擺正自己的位置。擺正了位置,就有了平與的心態(tài)。入對(duì)了圈子,就有了成功的路徑。人,無論做什么事情,都要對(duì)前路做好充分的估計(jì),不要被一時(shí)一事所陶醉,也不要為一山一壑所迷惑。莫言下嶺便無難,賺得行人錯(cuò)喜歡。進(jìn)入萬山圈子里,一山放出一山攔。加油,早安!
7、如果你想要征服恐懼,不要只是坐在家里空想你的恐懼,走出去讓自己忙起來。早安!
8、有時(shí)候錯(cuò)過正是今后擁有的起點(diǎn),而有時(shí)擁有恰恰是今后失去的理由。早安!
9、世上錢財(cái)賺不完,錢財(cái)多要付出多;誰也不愿見好收,賺到錢財(cái)人衰老。早安!
2、迷茫時(shí),堅(jiān)定的對(duì)自己說,當(dāng)時(shí)的夢(mèng)想,我還記得。早安!
3、苦難的歷程將隨著時(shí)間的過去而遠(yuǎn)去:為之奮力追求的目標(biāo),終將隨著時(shí)間的過去而來到你的面前。早安!
4、心與心的距離,可以很近,也可以很遠(yuǎn),愛,有心最重要。早安!
5、見不到你的時(shí)候,心里有好多話想和你說,你在身邊時(shí),覺得得靜靜地靠著你,即使不說話,也很好。早安!
6、一個(gè)真正的人,幸福的人,歡樂的人是為別人忙碌而不知疲倦的人。早安!
7、因?yàn)槟悖蚁胍兂梢粋€(gè)更好的人,不想成為你的負(fù)擔(dān),因此發(fā)奮,只是想證明我足以與你相配。早安!
8、人活著最大的問題,就是過分在意別人怎么看自己。但真有人在乎你嗎?在這世上只有三種人,愛你、恨你和不在乎你的。不可能每個(gè)人都對(duì)你好,但只要有一個(gè)人愿意對(duì)你好,你就得向?qū)Ψ截?fù)責(zé),而這就是我們活下去的意義。為了愛你的人,你必須愛回去,這是責(zé)任,也是幸運(yùn)。早安!
9、原諒一切,不是無視,而是真正的容納,忘卻,彼此消融。這是一個(gè)意味不明但含蓄幽長(zhǎng)的微笑。早安!
10、這樣看來,也沒有什么好后悔的。最厭煩的感覺不是成為陌生人,而是逐漸陌生的態(tài)度。早安!
摘要:模擬拆遷是近些年在四川成都、浙江浦江逐漸探索、發(fā)展、推廣的一種舊城改造新模式。這整套模式從拆遷理念、組織機(jī)構(gòu)、拆遷方式上都有了新的創(chuàng)新,做到了充分尊重群眾意愿,最大限度考慮群眾的利益,激發(fā)了群眾的主動(dòng)性。因此,“模擬拆遷”從保護(hù)老百姓利益出發(fā),進(jìn)而推進(jìn)舊城區(qū)改造而言,還是具有極大的積極意義的。但是,把舊城改造寄托于一種“模式”上是不現(xiàn)實(shí)和本末倒置的,我們只有嚴(yán)格執(zhí)行城市規(guī)劃,而非走一步看一步,才能從根本上避免“推倒重來”的舊城改造現(xiàn)象。
關(guān)鍵詞 :舊城改造;模擬拆遷;新路徑
舊城是指在功能上已不能滿足使用者需求,在結(jié)構(gòu)上日益危舊,在形態(tài)上呈現(xiàn)歷史痕跡的建筑集中成片的區(qū)域。舊城改造就是指局部或整體地、有步驟地改造和更新老城市的全部物質(zhì)生活環(huán)境,以便從根本上改善其勞動(dòng)、生活服務(wù)和休息等條件。現(xiàn)階段而言,舊城改造是每個(gè)城市建設(shè)與發(fā)展過程中必須面對(duì)的巨大難題。
模擬拆遷是近些年在四川成都、浙江浦江逐漸探索、發(fā)展、推廣的一種舊城改造新模式。所謂“模擬拆遷”是指實(shí)施單位在辦理《房屋拆遷許可證》之前,先對(duì)擬實(shí)施改造地區(qū)住戶進(jìn)行拆遷意愿調(diào)查,根據(jù)住戶意愿再與住戶協(xié)商拆遷補(bǔ)償安置事宜,簽訂模擬拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議。如果同意改造住戶所占總戶數(shù)比率(下稱拆遷意愿率)和簽訂模擬拆遷協(xié)議住戶所占總戶數(shù)比率(下稱模擬簽約率)均達(dá)到一定比例(一般為90%以上),則按相關(guān)拆遷法規(guī)辦理《房屋拆遷許可證》,所有已簽訂的模擬拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議按約定轉(zhuǎn)為正式拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議;如果拆遷意愿率與模擬簽約率未達(dá)到一定比例,則不再對(duì)該片區(qū)實(shí)施拆遷。
現(xiàn)階段“模擬拆遷”主要有以下幾個(gè)步驟:(1)由所在拆遷區(qū)塊政府告知該區(qū)塊居民拆遷意向,組織該區(qū)塊居民聯(lián)名書面申請(qǐng)舊城改造,當(dāng)所在區(qū)塊居民贊同率達(dá)到相應(yīng)比例(一般為90%以上),所在拆遷區(qū)塊政府開始啟動(dòng)模擬拆遷。(2)由拆遷區(qū)塊所在地政府指定的改造業(yè)主單位與居民代表通過公開、公平、公正的方式確定評(píng)估機(jī)構(gòu),進(jìn)行房屋資產(chǎn)的預(yù)評(píng)估,將房屋面積丈量、價(jià)格評(píng)估等情況向所在區(qū)塊居民公示,全面征求意見。(3)改造業(yè)主單位制定拆遷安置補(bǔ)賠償方案,按照“同意一戶簽訂一戶”的原則,與拆遷區(qū)塊住戶居民簽訂拆遷安置意向協(xié)議。(4)在雙方約定期限內(nèi),協(xié)議簽訂率達(dá)一定的比例后(實(shí)際實(shí)施過程中一般要達(dá)到100%),所簽的意向性協(xié)議正式生效,模擬拆遷即轉(zhuǎn)為正式拆遷。若未能達(dá)到規(guī)定的比例,模擬拆遷自行終止。
F 街道是富陽(yáng)市政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心,市政府所在地,全境地域總面積103.95 平方千米,行政村12 個(gè),社區(qū)22個(gè),9 個(gè)股份經(jīng)濟(jì)合作社,村民小組205個(gè)。近些年,隨著富陽(yáng)市經(jīng)濟(jì)、文化的快速發(fā)展,城區(qū)面積不斷擴(kuò)大,很多1970、1980年代建造的大量的“城中村”現(xiàn)在都處在市區(qū)的繁華路段,這些住宅既破壞了周邊的視覺環(huán)境,又存在著極大的安全隱患。2012年,F(xiàn)街道首次以模擬拆遷模式對(duì)城區(qū)W路T區(qū)塊進(jìn)行綜合改造。W路T區(qū)塊地處F街道繁華商業(yè)區(qū)塊,緊鄰富陽(yáng)市高檔住宅小區(qū)XX名苑,地理位置十分優(yōu)越。2013年度,某開發(fā)商購(gòu)入XX名苑旁邊A區(qū)塊,準(zhǔn)備進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā),但一旁的T區(qū)塊建筑嚴(yán)重影響了A區(qū)塊的整體建筑規(guī)劃,由此開發(fā)商委托F街道進(jìn)行整體拆遷,F(xiàn)街道的首次模擬拆遷至此開始。T 區(qū)塊有4 幢1980 年代建造的小產(chǎn)權(quán)房,共有69戶(76套)住宅、17套經(jīng)營(yíng)性用房,總建筑面積約8000平方米。在政府與開發(fā)商商議決定的T區(qū)塊的補(bǔ)償方案中,搬遷補(bǔ)償方式為產(chǎn)權(quán)調(diào)換或貨幣補(bǔ)償,由被搬遷人自行選擇。產(chǎn)權(quán)調(diào)換的安置房地點(diǎn)在被搬遷房屋的同一區(qū)塊,安置房為小高層(期房),實(shí)行拆一還一。住宅被搬遷房屋與安置用房建筑面積相同部分,被搬遷房屋按市場(chǎng)評(píng)估價(jià)補(bǔ)償,安置房按市場(chǎng)評(píng)估優(yōu)惠價(jià)結(jié)算;營(yíng)業(yè)安置用房與被搬遷房屋建筑面積相同部分不結(jié)補(bǔ)差價(jià)。貨幣補(bǔ)償?shù)臉?biāo)準(zhǔn)為:按市場(chǎng)評(píng)估價(jià)補(bǔ)償,并在此基礎(chǔ)上,再給予上浮20%的貨幣補(bǔ)貼。
整個(gè)拆遷過程具體流程如下:
2012 年12 月10 日—2013 年1 月20日,T區(qū)塊模擬拆遷順利結(jié)束,整個(gè)工程從指揮部進(jìn)場(chǎng)到房屋騰空、拆除僅用時(shí)40天,69戶住戶(76套住宅)、17套經(jīng)營(yíng)性用房全部一次性通過,做到了迅速、高效、無強(qiáng)拆、零上訪,取得了良好的社會(huì)效果。這整套模式從拆遷理念、組織機(jī)構(gòu)、拆遷方式上都有了新的創(chuàng)新,可以說的確做到了充分尊重群眾的意愿,最大限度地考慮了群眾的利益,激發(fā)了群眾的主動(dòng)性。那么,模擬拆遷是否是舊城改造的有效途徑?筆者有以下幾點(diǎn)看法:
一、“模擬拆遷”模式取得的幾大成效
1.極大地提高拆遷效率
“模擬拆遷”自下而上的方式必然會(huì)得到廣大拆遷戶的支持和配合,使得拆遷地塊丈量、評(píng)估、簽約等時(shí)間節(jié)點(diǎn)非常緊湊,極大地提高了拆遷效率。一般來說,傳統(tǒng)拆遷模式下,拆遷100戶以上,從丈量到簽約需要將近一年的時(shí)間,而F街道W路T區(qū)塊完成所有相關(guān)工作僅用時(shí)一個(gè)月。
2.較好地減少矛盾糾紛
傳統(tǒng)拆遷模式很大一個(gè)弊端在于矛盾糾紛都暴露在拆遷公告之后,而“模擬拆遷”則是將矛盾糾紛化解在公告之前,拆遷戶相對(duì)比較心平氣和,容易洽談。從實(shí)踐來看,拆遷戶會(huì)在權(quán)衡利益之下自行去調(diào)解處理。同時(shí),已經(jīng)簽訂模擬協(xié)議的拆遷戶,因?yàn)樯婕暗阶陨淼木薮罄妫瑫?huì)主動(dòng)去做那些存在觀望思想的拆遷戶工作,這樣不僅效果更好,而且還減少了拆遷方與被拆遷方的矛盾糾紛。F街道W路T區(qū)塊的拆遷基本上一次性到位。
3.降低了拆遷成本
傳統(tǒng)拆遷模式下一旦無法順利實(shí)現(xiàn)“清零”目標(biāo),往往容易形成“半拉子工程”,一拖幾年無法交地,在這一情況下,政府不得不為那些已經(jīng)簽約的拆遷戶支付大量的過渡費(fèi)。而通過模擬拆遷,要么是在短時(shí)間內(nèi)完成全部的拆遷工作,實(shí)現(xiàn)“清零”目標(biāo),要么啟動(dòng)退出機(jī)制,不存在為先行簽約的拆遷戶支付大量的過渡費(fèi)的問題,從而大大節(jié)約了拆遷成本。
4.促進(jìn)了公平公正
傳統(tǒng)的拆遷模式由于有些地塊拆遷“清零”難度大,時(shí)間跨度長(zhǎng),拆遷期間政策和補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)都有可能會(huì)出現(xiàn)變化,致使同一地塊前后簽約的補(bǔ)償價(jià)格很難把握,因此拆遷戶往往擔(dān)憂補(bǔ)償價(jià)格公平公正問題。而“模擬拆遷”不僅將矛盾解決在事前,而且通過比較透明的操作程序,通過公示、政策解讀會(huì)等方式,讓那些拆遷戶對(duì)自家和其他拆遷戶的拆遷面積、補(bǔ)償金額等都一目了然,有個(gè)橫向比較后,可以更好地消除群眾“怕吃虧”“患不均”的顧慮,滿足其“盼公平”“求公正”的意愿,做到拆遷工作“公開、公平、公正”。反過來,群眾對(duì)拆遷信任度的增強(qiáng),也進(jìn)一步增強(qiáng)了其拆遷意愿,推動(dòng)拆遷工作順利進(jìn)行。
二、“模擬拆遷”模式的博弈論解讀及其適用性
博弈論研究主體為在行為發(fā)生直接相互作用時(shí)的決策,以及這種決策的均衡問題。利用博弈論可以分析各主體在拆遷過程中的相互影響,相應(yīng)的決策以及決策的均衡問題。
政府、拆遷人、拆遷實(shí)施單位、被拆遷人作為拆遷主體,具有特殊的經(jīng)濟(jì)利益目標(biāo),并在一定條件下采取一切可能的行動(dòng)追求自身目標(biāo)。因此,在拆遷過程中,各拆遷主體追求自身利益最大化、需求偏好多樣化、有限理性選擇及機(jī)會(huì)主義傾向的經(jīng)濟(jì)行為均可能存在。在原有制度下,開發(fā)商和拆遷實(shí)施單位采取強(qiáng)制拆遷的手段,被拆遷人只有選擇服從才能減少利益的損失。所以該博弈的均衡結(jié)果是原有制度強(qiáng)制拆遷服從。在現(xiàn)有制度下,先談判后拆遷是固定模式,被拆遷人經(jīng)常采用的方法是拖延,迫使拆遷人做出實(shí)質(zhì)性的讓步。在這種情況下,拆遷人不斷給予讓利是實(shí)現(xiàn)最優(yōu)效果的途徑。對(duì)被拆遷人來說,當(dāng)利益給予到一定程度后,繼續(xù)拖延不僅會(huì)喪失利益,而且可能會(huì)面臨強(qiáng)拆的風(fēng)險(xiǎn),因此對(duì)大多數(shù)被拆遷人來說,最終在謀求到極大利益的同時(shí)服從是最佳選擇,但實(shí)質(zhì)是很大程度上損害了先簽約者的利益,勢(shì)必會(huì)造成新的糾紛(現(xiàn)有制度:談判拆遷不斷讓利服從(老實(shí)人吃虧))。政府進(jìn)行制度創(chuàng)新后,會(huì)使其占據(jù)優(yōu)勢(shì)地位,因?yàn)樵谠泻同F(xiàn)有拆遷補(bǔ)償制度下,無論是強(qiáng)制拆遷還是談判拆遷都會(huì)給政府帶來額外的成本,造成利益的損失,因此政府有進(jìn)行制度創(chuàng)新的動(dòng)力。模擬拆遷博弈的結(jié)果是:制度創(chuàng)新模擬拆遷達(dá)成協(xié)議(或者終止)。
但是,我們應(yīng)該看到模擬拆遷這一創(chuàng)新模式在整個(gè)政府拆遷工作中的運(yùn)用是有相當(dāng)局限性的,它不適用硬性的拆遷任務(wù)。因?yàn)閺谋举|(zhì)上看,城市拆遷中的許多問題,都反映了利益主體博弈的特定后果。根據(jù)博弈論,不論是政府、拆遷人還是被拆遷人,其行為的最優(yōu)選擇都是在同各利益相關(guān)者的博弈中形成的。在博弈過程中,每一個(gè)局中人都是追求各自利益的獨(dú)立決策者;都是在意識(shí)到其他局中人對(duì)自己決策的反應(yīng)和反作用存在的情況下,尋求自身最大利益的決策活動(dòng)。從拆遷工作的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)來看,被拆遷人同意拆遷的前提條件是政府能滿足他們的個(gè)人利益或需求,所以在拆遷雙方的博弈中,被拆遷戶始終以利益這把尺子衡量是否配合政府。從目前情況看,一些房屋陳舊、配套設(shè)施不完善、周邊環(huán)境差的居住區(qū)或是商業(yè)房陳舊、商業(yè)氣氛差的商住綜合區(qū),比較適用模擬拆遷,因?yàn)槔习傩漳芸吹玫街苯拥难矍袄妗R恍┍容^繁華的商業(yè)區(qū)塊整治或是城市道路改建等拆遷項(xiàng)目,要求群眾主動(dòng)配合的可能性不大,因?yàn)檫@直接影響了他們的利益,他們一般會(huì)提出較高的拆遷補(bǔ)償要求,這些區(qū)塊就不適用模擬拆遷這種模式。而F街道W路T區(qū)塊的成功也是基于以上這點(diǎn),實(shí)行拆一還一的原區(qū)塊安置以及按市場(chǎng)評(píng)估價(jià)給予上浮20%的貨幣補(bǔ)貼,如此優(yōu)厚的待遇,是此次模擬拆遷順利進(jìn)行的最根本保證。
三、“模擬拆遷”中的幾個(gè)關(guān)鍵問題
1“. 模擬拆遷”的相關(guān)法律問題前文已論述,一些房屋陳舊、配套設(shè)施不完善、周邊環(huán)境差的居住區(qū)或是商業(yè)房陳舊、商業(yè)氣氛差的商住綜合區(qū)比較適用模擬拆遷。但當(dāng)前城區(qū)范圍內(nèi),涉及這一塊的大量區(qū)域存在一個(gè)顯著的問題就是城中村,城市中適宜改造的區(qū)塊,大量的房屋土地性質(zhì)屬于集體土地。那么在這一改造過程中,對(duì)集體土地的出讓,合理合法的程序?yàn)椋杭w土地征收為國(guó)有進(jìn)入政府土地交易中心(商業(yè)開發(fā)性質(zhì))公開競(jìng)價(jià)出讓簽訂出讓合同。以F街道W路T區(qū)塊為例,此次“模擬拆遷”并沒有完全按照法定程序進(jìn)行,在面對(duì)今后大規(guī)模的舊城改造時(shí),也不可能采用這種違反法律程序的方法。并且“模擬拆遷”將拆遷補(bǔ)償安置協(xié)商工作前置,在未辦理《房屋拆遷許可證》的情況下,由工作人員入戶與房屋產(chǎn)權(quán)人或使用人商談房屋拆遷事宜。按照規(guī)定,拆遷必須取得相應(yīng)的行政許可。而“模擬拆遷”在操作上,屬于未經(jīng)許可而預(yù)備實(shí)施,這是否已違反行政法規(guī)?
2“. 模擬拆遷”中資金的來源問題
由于拆遷項(xiàng)目大多數(shù)資金來源都為銀行貸款,因此,政府在實(shí)施拆遷過程中,必須確保有有效的資金來源,并且通過土地出讓盡快收攏資金。F街道W路T區(qū)塊之所以運(yùn)用“模擬拆遷”,是由于政府接受了房地產(chǎn)開發(fā)商的委托,不需要擔(dān)心資金來源與后續(xù)的土地出讓。如果沒有這些保障,一旦實(shí)行“模擬拆遷”,為了保證項(xiàng)目的順利實(shí)施,當(dāng)項(xiàng)目前期達(dá)到一定比例的簽約戶后,項(xiàng)目的業(yè)主單位必須向銀行貸款實(shí)施項(xiàng)目,這是由于各種不確定因素,如果“模擬拆遷”停滯不前,將給拆遷單位帶來巨大的經(jīng)濟(jì)壓力。F街道中有很多面積狹小的舊城,就是因?yàn)闊o人愿意開發(fā)、政府又無資金改造而長(zhǎng)期處于擱置狀態(tài)。
3“. 模擬拆遷”中的退出機(jī)制問題
前文已論述,如達(dá)不到一定的簽約標(biāo)準(zhǔn)(F 街道W 路T 區(qū)塊以100%為標(biāo)準(zhǔn)),“模擬拆遷”將啟動(dòng)退出機(jī)制,之前所有的丈量評(píng)估、協(xié)議模擬簽訂等工作,將視作無效處理。如果今后該區(qū)域又需要開發(fā),那就還需要第二次上門重新開始,這對(duì)政府的信譽(yù)、資金等都會(huì)造成一定的影響。
“模擬拆遷”模式就從保護(hù)老百姓利益出發(fā),推進(jìn)舊城區(qū)的改造而言,還是有極大的積極意義的。但顯然,把舊城改造寄托于一種“模式”是不現(xiàn)實(shí)和本末倒置的,我們只有嚴(yán)格執(zhí)行城市規(guī)劃,而非走一步看一步,才能從根本上避免“推倒重來”的舊城改造現(xiàn)象。
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