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房地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)調(diào)查范文第1篇

關(guān)鍵詞 房地產(chǎn)銷(xiāo)售 高職房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè) 人才培養(yǎng)

中圖分類(lèi)號(hào)：G642.0 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

1房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)人才的需求

1.1房地產(chǎn)行業(yè)的工作崗位構(gòu)成

（1）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)處于房地產(chǎn)行業(yè)金字塔的頂尖部分，其涉及面最廣，包括金融、營(yíng)銷(xiāo)、工程、公關(guān)等崗位。就目前而言，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的薪酬待遇相對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的其他細(xì)分行業(yè)較高，工作量相對(duì)較低，但對(duì)綜合能力（包括學(xué)歷）要求較高。

（2）房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)咨詢(xún)業(yè)（公司）。一般包括各類(lèi)銷(xiāo)售公司、營(yíng)銷(xiāo)顧問(wèn)公司、市場(chǎng)調(diào)查公司。本行業(yè)的最大特別是專(zhuān)業(yè)性要求高、工作量繁重，并需具備較強(qiáng)的抗壓能力和服務(wù)意識(shí)。

（3）房地產(chǎn)中介。本細(xì)分行業(yè)即為二手房的租售，工作量大，待遇不穩(wěn)定，對(duì)從業(yè)人員的銷(xiāo)售能力要求高，需經(jīng)常外出帶客看房，故對(duì)服務(wù)意識(shí)、耐力也有一定要求。

（4）新房銷(xiāo)售。新房銷(xiāo)售一般固定在售樓部，坐等客戶上門(mén)咨詢(xún)、購(gòu)買(mǎi)。從業(yè)人員除對(duì)銷(xiāo)售能力要求較高外，還需熟悉新房網(wǎng)簽、按揭等操作流程。

（5）房地產(chǎn)估價(jià)。本行業(yè)從業(yè)者，需考過(guò)房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格考試并注冊(cè)，對(duì)專(zhuān)業(yè)性、學(xué)歷起點(diǎn)、經(jīng)驗(yàn)要求偏高。

1.2房地產(chǎn)行業(yè)人才的能力剖析

上述的崗位分析，是用人單位對(duì)其職員的具體工作任務(wù)的描述，但作為教育工作者，應(yīng)在表象之上更進(jìn)一步，將崗位職責(zé)細(xì)化抽象為具體的能力要求，具體如下：

（1）建筑產(chǎn)品的概念性設(shè)計(jì)能力。基本了解各類(lèi)型物業(yè)的工程造價(jià)，為投資分析提供數(shù)據(jù)支持。熟悉建設(shè)規(guī)劃中修建性規(guī)劃指標(biāo)和實(shí)施性規(guī)劃指標(biāo)的含義，和各條規(guī)定在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中的真實(shí)體現(xiàn)。對(duì)戶型、景觀、朝向、交通動(dòng)線具有一定鑒別能力。

（2）房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)能力。握房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)的各類(lèi)常用工具。熟悉各類(lèi)廣告媒體的價(jià)格、購(gòu)買(mǎi)程序、特點(diǎn)、限制。基本的策劃能力。對(duì)產(chǎn)品的推銷(xiāo)能力，對(duì)客戶的銷(xiāo)售能力。

（3）房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查能力。熟悉房地產(chǎn)信息的收集渠道，理解各類(lèi)地產(chǎn)信息背后所蘊(yùn)藏的指導(dǎo)意義。能運(yùn)用專(zhuān)業(yè)數(shù)據(jù)分析軟件對(duì)調(diào)查數(shù)據(jù)進(jìn)行。熟練應(yīng)用基本的市場(chǎng)調(diào)查技巧。

（4）房地產(chǎn)財(cái)務(wù)分析能力。熟悉房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目全過(guò)程所涉及的各類(lèi)收入和費(fèi)用構(gòu)成及內(nèi)容。能在通過(guò)市場(chǎng)調(diào)查收集相關(guān)的成本收入數(shù)據(jù)。能編制各類(lèi)財(cái)務(wù)報(bào)表，并據(jù)此計(jì)算出各種財(cái)務(wù)指標(biāo)。理解各財(cái)務(wù)指標(biāo)的含義，并能據(jù)此做出決策判斷。

（5）房地產(chǎn)估價(jià)能力。知曉參考案例的收集渠道和分類(lèi)整理的方法，熟悉估價(jià)報(bào)告的需求方和其要求，能根據(jù)國(guó)家估價(jià)規(guī)范，編制出合格的估價(jià)報(bào)告。根據(jù)估價(jià)要求，正確地選擇估價(jià)方法。正確計(jì)算估價(jià)對(duì)象價(jià)值。

（6）房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)能力。對(duì)開(kāi)發(fā)商持有的物業(yè)，能進(jìn)行概念性的規(guī)劃。知曉招商渠道和方法，知道各業(yè)態(tài)的代表性商家。物業(yè)管理的基本工作崗位設(shè)置和服務(wù)質(zhì)量的衡量、把控。

2高職房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)學(xué)生的能力現(xiàn)狀

伴隨著高校招生規(guī)模的擴(kuò)大，大學(xué)的培養(yǎng)層次也愈加豐富。從一本二本，到一專(zhuān)和二專(zhuān)，加上近期實(shí)行的“單招”，基本可以覆蓋參加高考的大部分學(xué)生。高等職業(yè)院校，一般都在專(zhuān)科第一批和第二批，這兩個(gè)層次錄取學(xué)生。

以筆者所在的學(xué)校為例，我校學(xué)生以專(zhuān)科二批次錄取為主，以單獨(dú)招生為輔。錄取分?jǐn)?shù)以300分左右為主，兩百多分的學(xué)生數(shù)量較多，可見(jiàn)學(xué)生基礎(chǔ)較差。總結(jié)而言，高職房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)學(xué)生的能力情況（可培養(yǎng)空間）歸納如下：

（1）學(xué)習(xí)興趣低。高考分?jǐn)?shù)如此之低，不在于智商缺失，而是因?yàn)閷W(xué)生學(xué)習(xí)需求的匱乏。

（2）基礎(chǔ)差。具體就是數(shù)學(xué)、英語(yǔ)、語(yǔ)文等基礎(chǔ)知識(shí)的嚴(yán)重不足，從而導(dǎo)致以這些知識(shí)為基礎(chǔ)的其他學(xué)科的學(xué)習(xí)較有難度。

（3）做具體事務(wù)型的工作能力強(qiáng)于學(xué)習(xí)能力。在筆者多年的教學(xué)實(shí)踐中發(fā)現(xiàn)，當(dāng)學(xué)習(xí)任務(wù)較少涉及科學(xué)的計(jì)算或嚴(yán)謹(jǐn)?shù)奈淖直磉_(dá)時(shí)，高職學(xué)生往往容易表現(xiàn)出一定的興趣和更好的完成程度。

（4）對(duì)工作的起點(diǎn)包括起薪要求較低。就業(yè)現(xiàn)狀的不佳，讓高職層次的畢業(yè)生，更心甘情愿地接受相對(duì)較低的起薪。

3工作崗位與學(xué)生能力的匹配

匹配或稱(chēng)之為配對(duì)，是一種較好的分析思路。筆者將現(xiàn)今的房地產(chǎn)行業(yè)人才需求與高職房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)學(xué)生的能力現(xiàn)狀進(jìn)行匹配，就可清晰地得出：房地產(chǎn)銷(xiāo)售是高職房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)學(xué)生較好的一種培養(yǎng)方向。原因總結(jié)如下：

（1）需求量大。經(jīng)過(guò)本文第一節(jié)內(nèi)容分析可知，房地產(chǎn)銷(xiāo)售是整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)，需求量大并且長(zhǎng)盛不衰的工作崗位。

（2）高職類(lèi)學(xué)生的能力特征較容易培養(yǎng)為銷(xiāo)售人才。房地產(chǎn)銷(xiāo)售更多需要從業(yè)者的實(shí)踐能力，涉及的理論知識(shí)較少，對(duì)于理論基礎(chǔ)匱乏的高職學(xué)生，學(xué)習(xí)銷(xiāo)售顯得更容易上手。

（3）銷(xiāo)售的工資起點(diǎn)低，高職畢業(yè)的學(xué)生較容易接受這一事實(shí)。

4房地產(chǎn)銷(xiāo)售技能的教學(xué)策略

房地產(chǎn)銷(xiāo)售，較少涉及科學(xué)理論的探究和應(yīng)用，更多是經(jīng)驗(yàn)和技能的培養(yǎng)。限于篇幅，筆者結(jié)合自己的從業(yè)和教學(xué)經(jīng)驗(yàn)，給出以下在傳統(tǒng)教學(xué)中容易忽略的培養(yǎng)策略：

（1）基礎(chǔ)知識(shí)必須夯實(shí)。諸如什么叫容積率，按揭怎么計(jì)算，這些死記硬背的基礎(chǔ)知識(shí)，必須讓學(xué)生掌握。

房地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)調(diào)查范文第2篇

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；財(cái)務(wù)危機(jī)；處理；控制；措施

房地產(chǎn)公司是從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)、銷(xiāo)售、租賃管理，以及相關(guān)中介服務(wù)和其他經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的獨(dú)立部門(mén)。在一個(gè)整體宏觀經(jīng)濟(jì)周期內(nèi)，房地產(chǎn)行業(yè)可以驅(qū)動(dòng)建材、建筑、機(jī)械、冶金、機(jī)械、家電、家具等相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，創(chuàng)造大量社會(huì)就業(yè)機(jī)會(huì)，是我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要支柱產(chǎn)業(yè)。眾所周知，房地產(chǎn)業(yè)是一個(gè)資金密集型行業(yè)，有資金投入量大、開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)，受經(jīng)濟(jì)大環(huán)境影響較大的特點(diǎn)。這些特點(diǎn)導(dǎo)致了房地產(chǎn)企業(yè)的商業(yè)模式具有較大的特殊性：不僅資產(chǎn)負(fù)債率較高，而且投資回收周期長(zhǎng)。房地產(chǎn)業(yè)的各項(xiàng)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的過(guò)程實(shí)際上是大量的資金的運(yùn)作過(guò)程，涉及金融風(fēng)險(xiǎn)復(fù)雜而多樣，所以房地產(chǎn)行業(yè)有著比較大的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。如何規(guī)避和防范風(fēng)險(xiǎn)因素，盡早發(fā)現(xiàn)潛在的財(cái)務(wù)危機(jī)，使企業(yè)盡快消除發(fā)展過(guò)程中的潛在風(fēng)險(xiǎn)，構(gòu)建財(cái)務(wù)預(yù)警系統(tǒng)的房地產(chǎn)是一種重要的方法。

1 房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)危機(jī)

房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)危機(jī)是指企業(yè)的現(xiàn)金流量不能滿足企業(yè)的需求，如無(wú)法支付到期貸款或借款、不能足額按進(jìn)度支付合同約定的工程款項(xiàng)或工資薪金，總之是企業(yè)的現(xiàn)金流無(wú)法支撐企業(yè)的正常經(jīng)營(yíng)要求。關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)危機(jī)產(chǎn)生的認(rèn)識(shí)，從房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)活動(dòng)的內(nèi)容和特點(diǎn)可以了解，我們認(rèn)為，相對(duì)于其他企業(yè)，房地產(chǎn)行業(yè)的財(cái)務(wù)危機(jī)主要產(chǎn)生自資金流入環(huán)節(jié)。可能會(huì)因?yàn)檎咴颍蚱髽I(yè)產(chǎn)品不能迎合市場(chǎng)，導(dǎo)致實(shí)際銷(xiāo)售收入沒(méi)有達(dá)到預(yù)期，而同時(shí)房地產(chǎn)企業(yè)過(guò)度運(yùn)用財(cái)務(wù)杠桿，在高資產(chǎn)負(fù)債率的情況下，信貸資金被回收。房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)危機(jī)一旦發(fā)生，對(duì)上下游的金融行業(yè)、制造業(yè)等，都將造成極大的影響。地區(qū)發(fā)展過(guò)度依賴(lài)房地產(chǎn)行業(yè)，確實(shí)容易引發(fā)投資泡沫與經(jīng)濟(jì)過(guò)熱現(xiàn)象。因此相對(duì)而言，發(fā)展以制造業(yè)升級(jí)為經(jīng)濟(jì)支柱的新型工業(yè)化道路，也確實(shí)是未來(lái)中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的最佳途徑。但如果僅僅以此就認(rèn)為，制造業(yè)升級(jí)可以馬上替代房地產(chǎn)行業(yè)，成為各地區(qū)發(fā)展的新支柱產(chǎn)業(yè)，無(wú)疑是片面而書(shū)本化的。

2 房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)危機(jī)風(fēng)險(xiǎn)分析

2.1 政策性風(fēng)險(xiǎn)

把政策性風(fēng)險(xiǎn)放在首位，基于我國(guó)不完全市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的大背景。有形的手經(jīng)濟(jì)生活中依然起著巨大作用。房地產(chǎn)業(yè)是一個(gè)傳統(tǒng)的、有較高利潤(rùn)率的行業(yè)。我國(guó)連續(xù)十余年房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展、房?jī)r(jià)只漲不跌的歷史，不僅使房地產(chǎn)企業(yè)可能忽略了危機(jī)的逼近，而且使大量資金從制造業(yè)及其他行業(yè)涌入房地產(chǎn)行業(yè)，民企、央企，都要來(lái)分一杯羹，這使國(guó)家認(rèn)識(shí)到了整個(gè)行業(yè)的不健康，導(dǎo)致了調(diào)控的到來(lái)。雖然對(duì)近期、中長(zhǎng)期的房地場(chǎng)行業(yè)走勢(shì)市場(chǎng)有著很多不同的預(yù)測(cè)和判斷，但近兩年，史上最為嚴(yán)厲的房地產(chǎn)調(diào)控的到來(lái)，證明了房?jī)r(jià)不可能永遠(yuǎn)居高不下，只漲不跌。政策性風(fēng)險(xiǎn)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)最大的影響就是收入的劇減，而房地產(chǎn)企業(yè)最大的危機(jī)也來(lái)自現(xiàn)金流的枯竭。限購(gòu)政策恰恰打中了這一要害，有房產(chǎn)在手的、較富有的客戶被限制購(gòu)買(mǎi)；而無(wú)房產(chǎn)的年輕人面對(duì)高房?jī)r(jià)卻望房興嘆。同時(shí)，銀行信貸政策的收緊，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)是二次精確打擊，房地場(chǎng)行業(yè)從銀行信貸行業(yè)眼中的香餑餑成為了燙手山芋，銀監(jiān)會(huì)明確的限制房地場(chǎng)行業(yè)的融資方式，數(shù)種傳統(tǒng)的融資渠道被政策限制，導(dǎo)致企業(yè)從市場(chǎng)取得資金越來(lái)越困難，成本越來(lái)越高，最終必將影響到企業(yè)資金鏈的安全。

2.2 經(jīng)營(yíng)性風(fēng)險(xiǎn)

在過(guò)去十年，在房地場(chǎng)行業(yè)景氣的大前提下，房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)來(lái)說(shuō)是較小的。房地產(chǎn)企業(yè)只需重復(fù)做幾件事：買(mǎi)地、土地抵押取得貸款、開(kāi)發(fā)、銷(xiāo)售、資金回籠、再買(mǎi)地……，在那個(gè)階段，房地場(chǎng)市場(chǎng)一片繁榮，房子一開(kāi)盤(pán)幾乎都銷(xiāo)售一空，快速的資金回流和較高的利潤(rùn)率保證了企業(yè)再投資的資金來(lái)源。在現(xiàn)今的環(huán)境下，經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)來(lái)自于以下方面：一、產(chǎn)品風(fēng)險(xiǎn)。在現(xiàn)今房地產(chǎn)市場(chǎng)整體供大于求的前提下，產(chǎn)品設(shè)計(jì)的重要性得以突出，房地產(chǎn)商突然發(fā)現(xiàn)，客戶的眼光變的挑剔了，不是什么房子都能引來(lái)客戶排隊(duì)購(gòu)買(mǎi)的熱情了，在這種情況下，產(chǎn)品設(shè)計(jì)的失敗將使企業(yè)付出沉重代價(jià)。二、投資風(fēng)險(xiǎn)。如果企業(yè)能產(chǎn)生合理的現(xiàn)金流和利潤(rùn)，擁有部分剩余的資金，就會(huì)產(chǎn)生新的投資想法。而面對(duì)通貨膨脹和較大的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，如果沒(méi)有良好的市場(chǎng)調(diào)查，惡性競(jìng)爭(zhēng)、強(qiáng)行上馬新項(xiàng)目，如新投資的項(xiàng)目不能趕上進(jìn)度，不能達(dá)到預(yù)期收益，極易造成投資失敗，對(duì)于一般規(guī)模的房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，一兩個(gè)項(xiàng)目的投資失敗，完全可能造成致命的后果。三、財(cái)務(wù)杠桿風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)需要大量資金，而資金缺口不是上一個(gè)項(xiàng)目的利潤(rùn)可以完全解決的，必然主要靠負(fù)債來(lái)解決。雖然負(fù)債融資的可以在一定程度上，能提高企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益，財(cái)務(wù)杠桿系數(shù)越大，財(cái)務(wù)杠桿效應(yīng)更加突出。但債務(wù)比率的上升，會(huì)使房地產(chǎn)企業(yè)債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)增加。而目前市場(chǎng)利率在高位徘徊，據(jù)觀察，目前房地產(chǎn)行業(yè)融資成本遠(yuǎn)高于銀行基準(zhǔn)利率，達(dá)到了9%到15%，如果企業(yè)經(jīng)營(yíng)不能達(dá)到預(yù)期的的收益率，高利率會(huì)給企業(yè)帶來(lái)較大的償付風(fēng)險(xiǎn)。

3 房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)危機(jī)風(fēng)險(xiǎn)處理

3.1 資金集中管理模式，資金效率最大化

房地產(chǎn)企業(yè)集團(tuán)公司，資金管理應(yīng)該更側(cè)重于集中式的管理的企業(yè)模式。可以防止企業(yè)支付危機(jī)發(fā)生，保持資本流動(dòng)平衡。可通過(guò)資本流動(dòng)的有效管理以及控制企業(yè)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)和財(cái)務(wù)活動(dòng)，可以獲取最大的投資效益。掌握房地產(chǎn)集團(tuán)企業(yè)的內(nèi)部資金、流動(dòng)，而且有效地監(jiān)控組織經(jīng)費(fèi)使用。集團(tuán)總部使用資金池，整合、合理調(diào)整統(tǒng)籌安排資金使用，從而加強(qiáng)內(nèi)部資本集約管理，優(yōu)化資本分配，不僅可對(duì)從屬企業(yè)資金調(diào)度實(shí)時(shí)監(jiān)控、減少閑置資金，提高資金使用效率集團(tuán)作為一個(gè)整體，而且可以滿足重點(diǎn)項(xiàng)目的資金需求，加速資金周轉(zhuǎn)效率，因?yàn)橛写笠?guī)模的集中管理和力量，可以消除資本體外循環(huán)，改善整個(gè)集團(tuán)的資金使用效率，同時(shí)確保資金的安全。

3.2 多種融資渠道、創(chuàng)新融資方法、分散風(fēng)險(xiǎn)

通過(guò)多種渠道融資，為房地產(chǎn)企業(yè)創(chuàng)造相對(duì)安全的企業(yè)資金鏈。可以將房地產(chǎn)資金鏈和目前資本市場(chǎng)對(duì)接，通過(guò)建立房地產(chǎn)資金的內(nèi)部和外部循環(huán)系統(tǒng)。在企業(yè)需要資金時(shí)，可迅速取得融資，有資金閑置時(shí)，可以進(jìn)入外部循環(huán)系統(tǒng)，以減少企業(yè)財(cái)務(wù)成本。可制定相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)分散，確保資金鏈的安全的預(yù)警措施。同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)必須對(duì)其資金鏈管理進(jìn)行研究并尋找更適合自身發(fā)展的企業(yè)融資、投資模式。隨著我國(guó)金融市場(chǎng)的不斷開(kāi)放，新的融資渠道和新的資金不斷進(jìn)入市場(chǎng)，在目前的資本市場(chǎng)中，除了日益激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，還有可以減少借款企業(yè)成本，低風(fēng)險(xiǎn)的融資手段。這需要財(cái)務(wù)人員有敏銳的嗅覺(jué)，嘗試新的融資方法。合理的房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈，避免銀行利率上升或準(zhǔn)備金率影響的融資的能力，一定要得到重視和發(fā)揮。企業(yè)系統(tǒng)內(nèi)部和外部的融資相結(jié)合，多元化融資，積極拓寬資金來(lái)源，將成為企業(yè)化解財(cái)務(wù)危機(jī)的重要手段。

3.3 加強(qiáng)收益分配管理和投資控制，建立預(yù)警機(jī)制

當(dāng)企業(yè)處于相對(duì)穩(wěn)定的和成熟的階段，收入分配政策應(yīng)是適當(dāng)減少，使企業(yè)保持一定的現(xiàn)金儲(chǔ)備。在市場(chǎng)方向不明朗的前提下，精簡(jiǎn)投資項(xiàng)目，對(duì)新項(xiàng)目做全面的投資收益分析、市場(chǎng)調(diào)查、根據(jù)市場(chǎng)好惡設(shè)計(jì)不同的、差異化的住宅產(chǎn)品。建立一套財(cái)務(wù)危機(jī)的早期診斷和預(yù)警機(jī)制，將危機(jī)消滅在萌芽階段，對(duì)企業(yè)有著重要的現(xiàn)實(shí)意義。它有助于對(duì)危機(jī)產(chǎn)生的深層原因進(jìn)行分析。我們可以通過(guò)設(shè)置，觀察一些敏感性財(cái)務(wù)指標(biāo)的變化，對(duì)企業(yè)可能或?qū)⒁媾R的財(cái)務(wù)危機(jī)信號(hào)控制預(yù)測(cè)。這些敏感財(cái)務(wù)指標(biāo)包括：資產(chǎn)負(fù)債率、開(kāi)發(fā)項(xiàng)目收益率、現(xiàn)金流量、資金實(shí)際成本等、并采取適當(dāng)?shù)拇胧谪?cái)務(wù)危機(jī)積累、危機(jī)全面爆發(fā)前，作出判斷和應(yīng)對(duì)。

4 結(jié)論

我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)受來(lái)自企業(yè)內(nèi)部和外部?jī)?nèi)外風(fēng)險(xiǎn)的影響，排除風(fēng)險(xiǎn)的關(guān)鍵在于預(yù)判并主動(dòng)處理風(fēng)險(xiǎn)，并加以控制。與此同時(shí)，加大分析投入能力和應(yīng)急處理，可事先通過(guò)分析財(cái)務(wù)指標(biāo)和控制開(kāi)發(fā)等項(xiàng)環(huán)節(jié)風(fēng)險(xiǎn)分析，幫助房地產(chǎn)企業(yè)防范風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生，促進(jìn)其持續(xù)健康快速穩(wěn)定的發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

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房地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)調(diào)查范文第3篇

近幾年來(lái)，隨著我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的迅猛發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)也在房地產(chǎn)行業(yè)中占有重要的比重。隨著房地產(chǎn)業(yè)規(guī)模的逐漸擴(kuò)大，房地產(chǎn)業(yè)的服務(wù)項(xiàng)目也從之前的單一模式向多渠道角度跨越，通過(guò)多項(xiàng)目和多整合的方式實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。房地產(chǎn)公司主要任務(wù)就是執(zhí)行房地產(chǎn)的市場(chǎng)研究、廣告策劃和營(yíng)銷(xiāo)策略等業(yè)務(wù)，實(shí)現(xiàn)以客戶為準(zhǔn)則、銷(xiāo)售定產(chǎn)的服務(wù)理念。但我國(guó)的房地產(chǎn)銷(xiāo)售業(yè)還存在著很多缺陷，如進(jìn)入門(mén)檻不高、專(zhuān)業(yè)技術(shù)水平較低、銷(xiāo)售模式單一等，都使這個(gè)行業(yè)無(wú)法快速進(jìn)入發(fā)展階段。同時(shí)，在泡沫經(jīng)濟(jì)之下，各個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)激烈，嚴(yán)重影響了公司的收入和經(jīng)濟(jì)效益，所以本文對(duì)房地產(chǎn)銷(xiāo)售公司的營(yíng)銷(xiāo)現(xiàn)狀和解決方案進(jìn)行研究，希望為房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展提供積極有利的參考價(jià)值。

關(guān)鍵詞：

房地產(chǎn)；；銷(xiāo)售；意義；現(xiàn)狀；營(yíng)銷(xiāo)管理

1房地產(chǎn)行業(yè)分析

1.1房地產(chǎn)行業(yè)簡(jiǎn)述

從整體來(lái)看，我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展較慢，因此，房地產(chǎn)銷(xiāo)售行業(yè)更是晚一些。早在20世紀(jì)后期，我國(guó)就實(shí)行了對(duì)房產(chǎn)的銷(xiāo)售管理模式，開(kāi)發(fā)商可以將其開(kāi)發(fā)的產(chǎn)品向社會(huì)銷(xiāo)售，也可將其委托給中介進(jìn)行銷(xiāo)售，這才逐漸發(fā)展起了房地產(chǎn)銷(xiāo)售行業(yè)。從21世紀(jì)初期才開(kāi)始對(duì)房產(chǎn)的銷(xiāo)售業(yè)加以規(guī)定，從此我國(guó)房地產(chǎn)銷(xiāo)售業(yè)也逐漸發(fā)展壯大起來(lái)。從整體來(lái)看，我國(guó)的房地產(chǎn)銷(xiāo)售的發(fā)展歷程包括3個(gè)階段。第一階段是1993年～1997年，我國(guó)房地產(chǎn)銷(xiāo)售模式采用了美國(guó)著名銷(xiāo)售學(xué)家的4P理論，分別是產(chǎn)品、價(jià)格、渠道和銷(xiāo)售四大要素。這個(gè)階段我國(guó)營(yíng)銷(xiāo)策略屬于單一階段，大多數(shù)房地產(chǎn)引進(jìn)此策略從而取得了成功，這項(xiàng)策略得到了廣泛的關(guān)注和認(rèn)可，同時(shí)迅速發(fā)展起來(lái)。第二階段是1998年～1999年，我國(guó)房地產(chǎn)銷(xiāo)售行業(yè)迅猛發(fā)展起來(lái)，從之前的單一發(fā)展模式向多項(xiàng)模式發(fā)展，各個(gè)房地產(chǎn)公司都有了很大的進(jìn)步，國(guó)外的銷(xiāo)售品牌也逐漸被引進(jìn)到國(guó)內(nèi)，使我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)更加專(zhuān)業(yè)化和系統(tǒng)化。第三階段是2000年至今，國(guó)外房地產(chǎn)公司逐漸向中國(guó)靠近，使我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)更加國(guó)際化，營(yíng)銷(xiāo)模式也逐漸開(kāi)始使用了現(xiàn)代的4C營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略理論。這樣充分保證了消費(fèi)者的需求和權(quán)益，增加了顧客的購(gòu)買(mǎi)力，實(shí)現(xiàn)了銷(xiāo)售的便利性。目前，我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)逐漸有了新的發(fā)展，由于如今的房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展水平參差不齊，企業(yè)結(jié)構(gòu)和規(guī)范程度不同，使消費(fèi)者對(duì)房產(chǎn)的購(gòu)買(mǎi)力也產(chǎn)生了巨大的變化，將來(lái)如果不改革或變動(dòng)思想理念，就會(huì)被房地產(chǎn)市場(chǎng)淘汰。

1.2房地產(chǎn)銷(xiāo)售行業(yè)價(jià)值體現(xiàn)

房地產(chǎn)行業(yè)的市場(chǎng)銷(xiāo)售模式對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展是至關(guān)重要的，而房地產(chǎn)公司的營(yíng)銷(xiāo)策劃更決定著整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，更能提高整個(gè)行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力使其健康發(fā)展。首先，房地產(chǎn)行業(yè)的存在不僅對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商有很大的積極作用，同時(shí)對(duì)房產(chǎn)購(gòu)買(mǎi)者也起到了方便的效果。由于之前的幾年中，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)了滑坡，有些企業(yè)為了得到經(jīng)濟(jì)效益，急功近利，破壞了原有的房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)，面臨銷(xiāo)售困難，久而久之造成了房地產(chǎn)企業(yè)被市場(chǎng)淘汰。因此，我們要意識(shí)到房地產(chǎn)行業(yè)的重要性，在市場(chǎng)銷(xiāo)售模式上進(jìn)行研究，尋找到最佳的銷(xiāo)售模式，從而保證房地產(chǎn)行業(yè)的正常運(yùn)行。其次，房地產(chǎn)銷(xiāo)售模式的存在有利于掌握市場(chǎng)的運(yùn)作和發(fā)展方向。銷(xiāo)售行業(yè)主要就是為了解決房地產(chǎn)銷(xiāo)售的問(wèn)題，一旦房地產(chǎn)行業(yè)受到經(jīng)濟(jì)的影響或者宏觀政策的波動(dòng)，都會(huì)給整體的行業(yè)造成不可逆轉(zhuǎn)的后果。所以，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的存在就是為了解決市場(chǎng)上存在的瓶頸問(wèn)題，它可以調(diào)節(jié)市場(chǎng)的供需關(guān)系，減少房產(chǎn)市場(chǎng)存貨的壓力，有利于加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)行業(yè)的完善和發(fā)展。最后，房地產(chǎn)行業(yè)可以有效地滿足客戶的需要。房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)模式本質(zhì)上就是從客戶的需求出發(fā)，通過(guò)對(duì)整體資源的整合和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的智能化滿足客戶購(gòu)房的復(fù)雜性和多變性，從而掌握房地產(chǎn)市場(chǎng)的走向和發(fā)展。只有合理地運(yùn)行房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)理論，通過(guò)市場(chǎng)調(diào)查和深入透徹的分析市場(chǎng)來(lái)預(yù)測(cè)市場(chǎng)，才能順利及時(shí)地解決購(gòu)房者的需求。

2房地產(chǎn)銷(xiāo)售公司營(yíng)銷(xiāo)現(xiàn)狀分析

現(xiàn)如今，我國(guó)大型房地產(chǎn)銷(xiāo)售公司的營(yíng)銷(xiāo)資質(zhì)都是比較全面的，也很專(zhuān)業(yè)，同時(shí)服務(wù)的內(nèi)容和對(duì)象也更加廣泛。同行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)也相對(duì)激烈，各個(gè)公司企業(yè)都通過(guò)對(duì)市場(chǎng)和客戶的充分研究，來(lái)尋找最適合自己公司的銷(xiāo)售模式，從而找到潛在的客戶群體來(lái)達(dá)到最大的效益保障。但是，事實(shí)總是不同的，針對(duì)客戶進(jìn)行的研究方案往往都不能完全地適應(yīng)市場(chǎng)的發(fā)展，新型銷(xiāo)售模式的開(kāi)發(fā)和應(yīng)用使客戶更加注重產(chǎn)品的定位和服務(wù)，所以說(shuō)，銷(xiāo)售和服務(wù)不僅僅單純需要對(duì)經(jīng)驗(yàn)的總結(jié)，更需要對(duì)產(chǎn)品的創(chuàng)新和利潤(rùn)的開(kāi)發(fā)。消費(fèi)者是市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)模式的重點(diǎn)，為了保證經(jīng)濟(jì)效益，以客戶為中心才是銷(xiāo)售的關(guān)鍵性因素。對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)，銷(xiāo)售公司要根據(jù)消費(fèi)者的消費(fèi)特征來(lái)進(jìn)行市場(chǎng)定位，根據(jù)顧客的購(gòu)買(mǎi)需求有針對(duì)性地進(jìn)行分類(lèi)銷(xiāo)售。同時(shí)，還要根據(jù)地域的發(fā)展模式進(jìn)行房地產(chǎn)定價(jià)，從而得到最佳的效益成果。總體來(lái)說(shuō)，就是根據(jù)消費(fèi)者的需求來(lái)整合房地產(chǎn)市場(chǎng)。企業(yè)通常通過(guò)營(yíng)銷(xiāo)組合的方式來(lái)解決各種問(wèn)題，通過(guò)對(duì)產(chǎn)品、價(jià)格、渠道和促銷(xiāo)等基礎(chǔ)營(yíng)銷(xiāo)方式來(lái)促進(jìn)銷(xiāo)售。而對(duì)于房地產(chǎn)銷(xiāo)售來(lái)說(shuō)，重點(diǎn)在于精準(zhǔn)定位客戶，抓住客戶的購(gòu)買(mǎi)心理，進(jìn)行優(yōu)勢(shì)引導(dǎo)，充分挖掘客戶對(duì)產(chǎn)品地點(diǎn)、價(jià)格、配套等不同層級(jí)的依賴(lài)性進(jìn)行滲透。所以房地產(chǎn)銷(xiāo)售的營(yíng)銷(xiāo)策略不僅可以?xún)?yōu)化房地產(chǎn)銷(xiāo)售產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，更能在科學(xué)合理的策略(即產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)及客戶需求)中挖掘到更多的客戶，同時(shí)也方便了銷(xiāo)售人員。房地產(chǎn)銷(xiāo)售公司可以對(duì)不同開(kāi)發(fā)商的多個(gè)項(xiàng)目同時(shí)。開(kāi)發(fā)商的一個(gè)樓盤(pán)項(xiàng)目可以找一家公司“獨(dú)家”，也可根據(jù)其樓盤(pán)進(jìn)駐多個(gè)銷(xiāo)售公司即“PK案場(chǎng)”。“獨(dú)家”和“PK案場(chǎng)”各有利弊。“獨(dú)家”的優(yōu)勢(shì)是案場(chǎng)靈活多變，操作性高，根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)情況實(shí)時(shí)改變銷(xiāo)售策略；劣勢(shì)在于渠道單一，人員主動(dòng)性較差。“PK案場(chǎng)”的優(yōu)勢(shì)是渠道豐富，人員主動(dòng)性強(qiáng)，提升工作人員主觀能動(dòng)性，增加銷(xiāo)售人員動(dòng)力；劣勢(shì)在于現(xiàn)場(chǎng)表現(xiàn)死板，反饋信息較慢，實(shí)時(shí)操作困難。

3房地產(chǎn)公司營(yíng)銷(xiāo)管理

要想使房地產(chǎn)行業(yè)獲得飛速發(fā)展，就要對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的營(yíng)銷(xiāo)策略的發(fā)展做出改變。

3.1品牌營(yíng)銷(xiāo)

相對(duì)于銷(xiāo)售模式及運(yùn)營(yíng)重點(diǎn)，市場(chǎng)上最注重的是品牌效應(yīng)，品牌在營(yíng)銷(xiāo)管理中占有重要的地位，隨著競(jìng)爭(zhēng)的激烈、市場(chǎng)的飽和，各個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)都通過(guò)建立特色的品牌形象來(lái)提升自己的知名度，來(lái)與競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手區(qū)分開(kāi)來(lái)。由于房地產(chǎn)行業(yè)的高質(zhì)量品牌較少，加之地域性的特點(diǎn)，使品牌效應(yīng)的現(xiàn)象越來(lái)越明顯。所以，我們要加大品牌效應(yīng)，使顧客能夠真正意識(shí)到房地產(chǎn)品牌與質(zhì)量的有效連接。品牌營(yíng)銷(xiāo)的重點(diǎn)在于市場(chǎng)占有率。對(duì)于公司的品牌影響力，可以分為以下幾種：(1)年限；(2)規(guī)模；(3)過(guò)的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目。上述非必須“獨(dú)家”，在品牌效力評(píng)判中“獨(dú)家”更具優(yōu)勢(shì)。因此好的品牌在市場(chǎng)上的項(xiàng)目也必然是優(yōu)質(zhì)的，一個(gè)品牌效力差的公司，經(jīng)歷了幾個(gè)名聲大噪的項(xiàng)目，影響力也會(huì)提升。品牌營(yíng)銷(xiāo)除了通過(guò)接手優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目外，也可以通過(guò)房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)的合作渠道進(jìn)行提升。如通過(guò)線上、線下渠道的推廣、樓盤(pán)全案策劃支援等方式，提升自身的品牌影響力。

3.2人員培訓(xùn)

近幾年來(lái)，房地產(chǎn)銷(xiāo)售公司層出不窮，大型公司人員流失嚴(yán)重，因此目前也已有大型公司開(kāi)始對(duì)非重要骨干的人員進(jìn)行全程陪護(hù)培養(yǎng)，即針對(duì)應(yīng)屆畢業(yè)生等剛?cè)胄械娜藛T系統(tǒng)培養(yǎng)，培訓(xùn)時(shí)間從幾個(gè)月發(fā)展到幾年。長(zhǎng)時(shí)間的培訓(xùn)雖然對(duì)公司利益迅速提升影響不大，但從培訓(xùn)中可滲透企業(yè)文化，以及提升各個(gè)部門(mén)的工作效率。經(jīng)過(guò)員工培訓(xùn)，有經(jīng)驗(yàn)的骨干培訓(xùn)員對(duì)企業(yè)本身的忠誠(chéng)度也隨之升高。從長(zhǎng)遠(yuǎn)的發(fā)展來(lái)看，是極其有利的。

3.3團(tuán)隊(duì)建設(shè)

房地產(chǎn)行業(yè)的服務(wù)業(yè)務(wù)需要逐漸擴(kuò)大，由于門(mén)檻較低，手段和方式也逐漸模式化，使得專(zhuān)業(yè)化的公司已經(jīng)不能滿足客戶的需要。優(yōu)秀的團(tuán)隊(duì)是公司業(yè)務(wù)水平的重要體現(xiàn)，由于房地產(chǎn)行業(yè)的流動(dòng)性較大，因此在某一樓盤(pán)的團(tuán)隊(duì)中，主要人員是其中層干部即主管級(jí)人員，他們起著銜接公司及基層員工的作用。對(duì)于所在團(tuán)隊(duì)需要提高中層人員的素質(zhì)。再通過(guò)權(quán)力下放，讓中層干部提升基層人員的整體素質(zhì)，從而達(dá)到整個(gè)團(tuán)隊(duì)素質(zhì)的良性提升。

4銷(xiāo)售公司營(yíng)銷(xiāo)模式設(shè)想

針對(duì)于上文對(duì)房地產(chǎn)銷(xiāo)售公司的經(jīng)營(yíng)現(xiàn)狀和營(yíng)銷(xiāo)管理模式等的具體分析，我們也對(duì)其未來(lái)的發(fā)展做出了一些可行性的設(shè)想，具體分為兩個(gè)方向。

(1)網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷(xiāo)方向。隨著電子科技的迅猛發(fā)展和網(wǎng)絡(luò)時(shí)代日新月異的更新，電子信息時(shí)代已經(jīng)走進(jìn)了我們的生活，房地產(chǎn)業(yè)也不例外。我們可以通過(guò)在網(wǎng)站上建立自己的房產(chǎn)銷(xiāo)售平臺(tái)，在網(wǎng)絡(luò)上對(duì)自己公司的開(kāi)發(fā)和建立進(jìn)行宣傳。這種方式可以不與媒體進(jìn)行接觸，改變了傳統(tǒng)的內(nèi)容和排版等條件的限制和約束，而且可以隨著時(shí)代的發(fā)展進(jìn)行及時(shí)更新，同時(shí)還可以通過(guò)虛擬的手法來(lái)引起消費(fèi)者的注意，隨時(shí)與客戶進(jìn)行溝通。

(2)體驗(yàn)營(yíng)銷(xiāo)方向。根據(jù)現(xiàn)階段的市場(chǎng)銷(xiāo)售模式來(lái)看，體驗(yàn)是客戶的最佳消費(fèi)方式，通過(guò)對(duì)產(chǎn)品和商品的體驗(yàn)來(lái)更深刻地了解消費(fèi)。所以說(shuō)，雖然體驗(yàn)是無(wú)形的，但是卻又很大的營(yíng)銷(xiāo)價(jià)值，同時(shí)能夠讓消費(fèi)者對(duì)商品產(chǎn)生情感，印象深刻。體驗(yàn)營(yíng)銷(xiāo)就是從消費(fèi)者的角度出發(fā)，通過(guò)他們對(duì)商品的感官、情感、顧慮和行動(dòng)等方面來(lái)進(jìn)行新的營(yíng)銷(xiāo)方式。它拋棄了傳統(tǒng)的理念，尊重自身的價(jià)值，使客戶能夠真正參與到其中，從而享受到真實(shí)的體驗(yàn)，從而贏得客戶的充分信賴(lài)。此外，可以通過(guò)對(duì)客戶進(jìn)行的體驗(yàn)活動(dòng)來(lái)參與互動(dòng)，從而更好地體驗(yàn)產(chǎn)品。同時(shí)，公司要把握住客戶的心理，圍繞體驗(yàn)的主題，通過(guò)對(duì)樓盤(pán)銷(xiāo)售的不同階段，組織不同的體驗(yàn)式活動(dòng)，讓客戶參與進(jìn)來(lái)，從而更加深刻的體驗(yàn)消費(fèi)的樂(lè)趣。而且，現(xiàn)在的房地產(chǎn)商都利用這種方式來(lái)吸引客戶，不僅能使客戶心理得到了放松，更達(dá)到了比預(yù)期更好的效果，從而實(shí)現(xiàn)更好的營(yíng)銷(xiāo)管理。

5結(jié)語(yǔ)

總而言之，房地產(chǎn)銷(xiāo)售公司是整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的重要一環(huán)，是產(chǎn)品與客戶直接對(duì)應(yīng)的一環(huán)，近幾十年來(lái)可謂是突飛猛進(jìn)的發(fā)展。由于公司是專(zhuān)門(mén)為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商提供專(zhuān)業(yè)樓盤(pán)策劃推廣和銷(xiāo)售的服務(wù)機(jī)構(gòu)，所以也逐漸被社會(huì)所重視，也出現(xiàn)了更多的公司，專(zhuān)業(yè)的品牌公司也受到了廣大房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的青睞與合作。所以，我們要在此基礎(chǔ)上樹(shù)立更好的產(chǎn)品和企業(yè)形象，加大對(duì)營(yíng)銷(xiāo)的投資力度，做好高效率的營(yíng)銷(xiāo)管理，使房地產(chǎn)銷(xiāo)售公司成為影響整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的重點(diǎn)企業(yè)，給我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)帶來(lái)積極的效益。

參考文獻(xiàn)：

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房地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)調(diào)查范文第4篇

關(guān)鍵字：房地行業(yè) 洗錢(qián) 風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)行業(yè)是當(dāng)今市場(chǎng)最為活躍的產(chǎn)業(yè)，不論是買(mǎi)賣(mài)或者開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)，還是直接購(gòu)買(mǎi)房地產(chǎn)再出售，都可以實(shí)現(xiàn)“臟錢(qián)”迅速漂白。在我國(guó)當(dāng)前的反洗錢(qián)監(jiān)測(cè)體系下，對(duì)于進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè)的資金沒(méi)有特別的資金審查要求。所以，近年來(lái)，越來(lái)越多的“臟錢(qián)”、“黑錢(qián)”流向房地產(chǎn)業(yè)。

一、房地產(chǎn)業(yè)的洗錢(qián)風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)業(yè)洗錢(qián)犯罪是指犯罪分子將非法收入投入房地產(chǎn)業(yè)，一段時(shí)間之后，通過(guò)議價(jià)出售變現(xiàn)的行為。犯罪分子或是參與開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)或是直接購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)再出售變現(xiàn)，皆可以實(shí)現(xiàn)把非法收入變成合法收入。在房地產(chǎn)的交易中，存在兩大主體，可以成為洗錢(qián)犯罪分子，即房地產(chǎn)投資商和購(gòu)房者。

（一）、房地產(chǎn)投資商參與洗錢(qián)的風(fēng)險(xiǎn)分析

當(dāng)前，我國(guó)對(duì)于投資房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)沒(méi)有特別的資金審查要求。對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的設(shè)立也只是普通的行政許可。在現(xiàn)行的房地產(chǎn)企業(yè)信息系統(tǒng)中，缺乏在入市資金的適當(dāng)審查，顯然，為“臟錢(qián)”進(jìn)入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)領(lǐng)域提供了可乘之機(jī)。洗錢(qián)者可將需要漂白的犯罪收入用于組建房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司，以合法公司的身份運(yùn)作房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，通過(guò)一系列經(jīng)營(yíng)活動(dòng)將犯罪所得混入合法收入中，再以正當(dāng)經(jīng)營(yíng)所得的名義向稅務(wù)當(dāng)局申報(bào)，在依法納稅的外衣下使犯罪收入合法化。洗錢(qián)者還可以采取直接參股的方式，將非法資金注入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司，再以股東分紅的模式獲得對(duì)非法所得的合法收入。

（二）、購(gòu)房者參與洗錢(qián)的風(fēng)險(xiǎn)分析

第一種情況，認(rèn)購(gòu)房產(chǎn)，隨后快速變現(xiàn)。當(dāng)前，我國(guó)的政策與法規(guī)對(duì)直接購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)，以大量現(xiàn)金支付并不要求購(gòu)房者，提供充分的資金合法來(lái)源證明。因此，洗錢(qián)犯罪分子即可趁機(jī)以犯罪收入支付購(gòu)房款。如此一來(lái)，原本的犯罪收入從現(xiàn)金狀態(tài)轉(zhuǎn)為實(shí)物狀態(tài)，并可于適當(dāng)時(shí)機(jī)變現(xiàn)房產(chǎn)，使其成為合法的貨幣資金，這便是洗錢(qián)的過(guò)程。事實(shí)上，如果洗錢(qián)者與房地產(chǎn)銷(xiāo)售商達(dá)成合謀協(xié)議時(shí)，還可以用遠(yuǎn)低于市價(jià)的價(jià)格購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)，私下再以其他方式補(bǔ)足房款，隨后在按照房產(chǎn)的實(shí)際價(jià)格出售，從而將犯罪所得變成合法收入。由于房產(chǎn)市場(chǎng)從長(zhǎng)期看呈上升趨勢(shì)，這種洗錢(qián)方式要比購(gòu)房變現(xiàn)更加隱蔽，也更加難以監(jiān)測(cè)。

第二種情況，提前還房貸。按揭貸款購(gòu)房時(shí)當(dāng)前常見(jiàn)的方式。但是，現(xiàn)實(shí)生活中大部分民眾都會(huì)在規(guī)定貸款期限之內(nèi)提前還清銀行貸款。據(jù)市場(chǎng)調(diào)查顯示，當(dāng)前很大一部分民眾會(huì)在十年內(nèi)提前還清貸款，更有甚者會(huì)在兩三年內(nèi)還清銀行貸款。而銀行對(duì)于客戶提前還清房貸的資金來(lái)源不會(huì)嚴(yán)格要求客戶提供合法資金來(lái)源證明。顯然，如此一來(lái)，這當(dāng)中必然存在洗錢(qián)的空間。雖然以這種方式洗錢(qián)會(huì)耗費(fèi)比較長(zhǎng)的時(shí)間，但是，較之直接用大量賬款支付購(gòu)房更具有隱蔽性。

二、房地產(chǎn)業(yè)的洗錢(qián)手法分析

（一）、大額現(xiàn)金炒房。

一套或數(shù)套房產(chǎn)動(dòng)輒幾十萬(wàn)、幾百萬(wàn)也是極為平常的事。據(jù)報(bào)道，在北京、上海、廣州等大中型城市中，現(xiàn)金交易支付300萬(wàn)以上相當(dāng)普遍，有多甚至一次性支付1000萬(wàn)元以上現(xiàn)金購(gòu)買(mǎi)豪華別墅。洗錢(qián)者就是通過(guò)如此動(dòng)用大額的現(xiàn)金輸入房地產(chǎn)行業(yè)，之后時(shí)機(jī)一成熟，迅速轉(zhuǎn)手獲取利益。最近幾年，持續(xù)的房地產(chǎn)熱，房?jī)r(jià)的不斷上漲，不難看出洗錢(qián)分子的背影。文強(qiáng)案就是例證，文強(qiáng)在重慶公安部門(mén)任職17年，以收受的賄賂款先后購(gòu)買(mǎi)了16處房產(chǎn)。

（二）、采用虛假的證明或偽造的身邊證明洗錢(qián)

該洗錢(qián)手段的利用包括了單位以及個(gè)人，單位購(gòu)房者利用偽造文件、證明，私人購(gòu)房者借助偽造身份證證，在經(jīng)濟(jì)商的協(xié)助下，避開(kāi)了對(duì)其真實(shí)身份的核查，從而將黑錢(qián)投入到房地產(chǎn)行業(yè)之中。該種洗錢(qián)方式很多是通過(guò)代客購(gòu)買(mǎi)的方式進(jìn)行，先通過(guò)低價(jià)購(gòu)買(mǎi)然后私下再補(bǔ)充差價(jià)，最后通過(guò)正常的價(jià)格或者等房地產(chǎn)價(jià)格上升后以更高的價(jià)格進(jìn)行轉(zhuǎn)賣(mài)，洗錢(qián)者從中不僅能夠?qū)⒑阱X(qián)“漂白”，而且還能夠賺取利潤(rùn)。

（三）、借用他人名義投資房地產(chǎn)洗錢(qián)

眾多貪污受賄或是挪用公款的人員，其公職的身份決定了他們不能擁有巨額的收入，也就不可能擁有大量的資金投入地產(chǎn)業(yè)。因此，這部分黑錢(qián)的持有者，在投資地產(chǎn)業(yè)時(shí)，往往透過(guò)其親屬或親信將黑錢(qián)注入房地產(chǎn)公司，進(jìn)行暗地性投資。更有甚者有的腐敗分子直接借助親信、親屬的身份成立房地產(chǎn)公司，由自己進(jìn)行幕后操作。由于這些洗錢(qián)分子身份特殊，往往仗其手中權(quán)力為自己洗錢(qián)進(jìn)行鋪路。諸如在項(xiàng)目審批、用地規(guī)劃過(guò)程中，大開(kāi)“方便之門(mén)”。從而在合法經(jīng)營(yíng)的掩飾下，在開(kāi)發(fā)新項(xiàng)目或多區(qū)域投資開(kāi)發(fā)等正當(dāng)經(jīng)營(yíng)手段的操弄下，即可實(shí)現(xiàn)把黑錢(qián)、清洗、轉(zhuǎn)換成合法收入。

參考文獻(xiàn)：

[1] 謝端純.《房地產(chǎn)行業(yè)反洗錢(qián)可疑資金監(jiān)測(cè)模型研究》[J].《理論研究》2010.(1).

[2]張明楷著：《刑法分則的解釋原理》，北京：中國(guó)人民大學(xué)出版社，2003.327.

房地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)調(diào)查范文第5篇

關(guān)鍵詞：中職；房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)；excel

一、引導(dǎo)學(xué)生解決實(shí)際問(wèn)題有利于提高學(xué)生學(xué)習(xí)的動(dòng)力

在基礎(chǔ)課教學(xué)中，筆者將基礎(chǔ)學(xué)科的學(xué)習(xí)內(nèi)容與專(zhuān)業(yè)相結(jié)合，跟學(xué)生未來(lái)的工作需求相結(jié)合，在房地產(chǎn)管理專(zhuān)業(yè)中，實(shí)行有專(zhuān)業(yè)特色的excel函數(shù)教學(xué)。在設(shè)計(jì)excel函數(shù)的教學(xué)過(guò)程中，引入房地產(chǎn)二手交易的稅費(fèi)計(jì)算，讓抽象枯燥的excel函數(shù)的學(xué)習(xí)變得具體生動(dòng)，學(xué)生學(xué)起來(lái)易上手，有動(dòng)力，有效果。

例1：房地產(chǎn)二手交易稅費(fèi)的計(jì)算，主要使用excel函數(shù)的if函數(shù)。

題目：要求在excel中建立一個(gè)計(jì)算二手房地產(chǎn)交易雙方的計(jì)稅模板，只要輸入房產(chǎn)總價(jià)和面積，是否唯一住房等相關(guān)信息，就可以計(jì)算各種稅費(fèi)。

以下是滿堂紅地產(chǎn)網(wǎng)站買(mǎi)家稅費(fèi)計(jì)算的功能，而賣(mài)家稅費(fèi)的計(jì)算功能還沒(méi)有實(shí)現(xiàn)。

自行設(shè)計(jì)的Exel計(jì)算稅費(fèi)的模板，可以綜合各地的情況和政策的變化隨時(shí)進(jìn)行調(diào)整，提供的參考數(shù)據(jù)更加合理精準(zhǔn)，更加適合房地產(chǎn)從業(yè)人員使用。

鏈接excel模板，只需要在指定的地方輸入房屋面積、總價(jià)，是否唯一住房，是否滿5年的信息，就可以在以下的界面中看到買(mǎi)賣(mài)雙方的繳費(fèi)數(shù)額。

該教學(xué)案例以買(mǎi)家稅費(fèi)中契稅的計(jì)算講解if函數(shù)的教學(xué)設(shè)計(jì)：

【學(xué)生已經(jīng)達(dá)到的發(fā)展水平】

能使用一層的if函數(shù)解決實(shí)際問(wèn)題；

如：=if（期末成績(jī)>=60,“及格”，“不及格” ）。

【學(xué)生可能達(dá)到的發(fā)展水平】

如：=if(房屋面積

二、快速準(zhǔn)確分析數(shù)據(jù)有利于提升學(xué)生的職業(yè)能力

房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查是房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)學(xué)生的一項(xiàng)重要學(xué)習(xí)任務(wù)，是房地產(chǎn)行業(yè)從業(yè)人員的一項(xiàng)重要工作內(nèi)容。市場(chǎng)調(diào)查經(jīng)訪問(wèn)資料收集、整理、分析后，最終目的在于提出調(diào)查結(jié)論并接受結(jié)論的內(nèi)涵。房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)學(xué)生要求能根據(jù)工作的需要進(jìn)行相關(guān)的市場(chǎng)調(diào)查，獲取工作所需的數(shù)據(jù)，然后對(duì)調(diào)查數(shù)據(jù)進(jìn)行快速而準(zhǔn)確的分析，將分析結(jié)果作為決策的依據(jù)。

例2：根據(jù)調(diào)查問(wèn)卷的數(shù)據(jù)進(jìn)行頻數(shù)分析。

專(zhuān)業(yè)準(zhǔn)備：提前準(zhǔn)備調(diào)查問(wèn)卷，做市場(chǎng)調(diào)查，整理調(diào)查問(wèn)卷的答案。

題目：對(duì)被調(diào)查者列和分析列（意向購(gòu)買(mǎi)戶型）進(jìn)行頻數(shù)分析

方法：首先將調(diào)查問(wèn)卷的答案輸入到excel的每一行中，每一行代表一張問(wèn)卷，每一個(gè)單元格的值代表一個(gè)小題的所選答案。最后將被調(diào)查者序列和要分析的那一列復(fù)制到新的excel表格中，以便單獨(dú)分析。生成頻數(shù)分布表，具體步驟如下：（1）選擇“工具”下拉菜單中的“數(shù)據(jù)分析”選項(xiàng)；（2）為了便于閱讀，單擊頻數(shù)分布表中的有“接受”字樣單元格，輸入“房屋”代替；同樣，把數(shù)據(jù)代碼1～5分別用他們對(duì)應(yīng)的房屋名稱(chēng)替換，例如，“1”替換為“風(fēng)景區(qū)小戶型”，“2”替換為“市中心商住小戶型”等；（3）刪除頻數(shù)分布表中的“其他”所在行右邊三個(gè)單元格的內(nèi)容，輸出結(jié)果。

設(shè)計(jì)理念：（1）掌握將調(diào)查問(wèn)卷的答案整理成excel中的分析數(shù)據(jù)的方法；（2）掌握將excel中的數(shù)據(jù)轉(zhuǎn)換成頻數(shù)分析的方法；（3）利用頻數(shù)分布表為決策提供參考依據(jù)，給學(xué)生提供結(jié)合專(zhuān)業(yè)知識(shí)思考的空間。

三、為客戶提供精準(zhǔn)的投資參考有利于學(xué)生的職業(yè)生涯發(fā)展

如果房地產(chǎn)就業(yè)人員能夠根據(jù)掌握的市場(chǎng)信息和其他學(xué)科的基礎(chǔ)知識(shí)，為客戶提供精準(zhǔn)的投資參考，能提升個(gè)人的職業(yè)潛力，有利于職業(yè)生涯的發(fā)展。下面以教學(xué)案例解釋房地產(chǎn)投資與excel公式運(yùn)用相結(jié)合的有效教學(xué)。

例3：房地產(chǎn)投資回報(bào)率的計(jì)算。

專(zhuān)業(yè)知識(shí)：房地產(chǎn)投資主要有兩種，一種是購(gòu)入再出租，一種是購(gòu)入再售出，兩種投資方式的計(jì)算公式如下：

購(gòu)入再出租的投資回報(bào)率=月租金×12（個(gè)月）/售價(jià)

購(gòu)入再售出的投資回報(bào)率=（售出價(jià)-購(gòu)入價(jià)）/購(gòu)入價(jià)

例如，有一寫(xiě)字樓，面積約50平方米，售價(jià)約200萬(wàn)元，目前在這個(gè)物業(yè)的周邊，同等物業(yè)的月租金約是400元/平方米，即：該物業(yè)買(mǎi)下并成功出租，業(yè)主將有可能獲得2萬(wàn)元的月租金。套用上述計(jì)算公式，該物業(yè)的投資回報(bào)率為2萬(wàn)元×12（個(gè)月）/200萬(wàn)元，我們得出這物業(yè)的投資回報(bào)率是12%，如果該業(yè)主轉(zhuǎn)手放出，并以215萬(wàn)元成交，那么該物業(yè)的投資回報(bào)率為(215-200)/200，通過(guò)計(jì)算，我們得出這套物業(yè)的投資回報(bào)率是7.5%。

以上案例是房地產(chǎn)中介從業(yè)人員工作中經(jīng)常遇到的，在做投資分析時(shí)，從業(yè)人員面對(duì)的是數(shù)十套物業(yè)的數(shù)據(jù)，如果每套物業(yè)都以一樣的方法計(jì)算的話，將花費(fèi)大量的時(shí)間，而且出錯(cuò)的幾率也大大增加。

（作者單位：廣州市土地房產(chǎn)管理職業(yè)學(xué)校）

參考文獻(xiàn)：

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