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房地產(chǎn)項目調(diào)研范文第1篇

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)投資；可行性研究；風險控制

1 項目可行性研究的重要性

項目可行性研究的重要性主要包括以下幾方面：

1.1 房地產(chǎn)項目可行性研究要求預(yù)期明確

項目可行性研究主要包括對行業(yè)資料的分析匯總、對社會經(jīng)濟環(huán)境的研究和對未來房地產(chǎn)市場供需的預(yù)期，從而對房地產(chǎn)投資的收益進行正確估算。

1.2 房地產(chǎn)項目可行性研究必須客觀嚴謹

“實事求是”是貫穿房地產(chǎn)項目可行性研究始終的最基本要求，也是最明確的要求，在尊重事實數(shù)據(jù)的基礎(chǔ)上，尊重社會規(guī)律和經(jīng)濟規(guī)律的前提下，對房地產(chǎn)開發(fā)項目投資收益進行科學的預(yù)估和評判。

1.3 房地產(chǎn)項目可行性研究的可靠性特征

房地產(chǎn)項目可行性研究要求區(qū)別對待具體的案例并給予具有針對性的、明確的、可實現(xiàn)的執(zhí)行方案，以求達到投資利用率最高、成本回收和利潤收入最大化的根本目的。

1.4 房地產(chǎn)項目可行性研究的科學性特征

房地產(chǎn)項目可行性研究要求運用先進的計算技術(shù)和科技方案，按照房地產(chǎn)項目和社會經(jīng)濟發(fā)展的基本規(guī)律，對每個房地產(chǎn)項目的市場預(yù)期和盈利情況進行準確的計算預(yù)估，并以此為房地產(chǎn)項目能否開展的重要評判依據(jù)。

2 房地產(chǎn)項目可行性研究的步驟和注意事項

（1）資料策劃準備階段，房地產(chǎn)項目可行性研究要求一定數(shù)量的專門人員來進行設(shè)計和組織。要明確房地產(chǎn)項目可行性研究團隊，討論房地產(chǎn)項目運行的可行性研究方案，并劃撥這個決策團隊需要的設(shè)計經(jīng)費。

（2）房地產(chǎn)項目可行性研究的資料整理階段，房地產(chǎn)項目可行性研究要求整理匯總與要開發(fā)土地有關(guān)的客觀地理環(huán)境條件、社會經(jīng)濟條件和政策標準法規(guī)。資料搜集必須要做到全面、準確、科學、相關(guān)、嚴謹。

（3）房地產(chǎn)項目可行性研究方案的預(yù)期和討論階段，這個階段是要在前期工作都準備完成，基本掌握完整的房地產(chǎn)項目可行性研究資料基礎(chǔ)上才可以開展，需要綜合考慮地理水文資料、政策法規(guī)、開發(fā)商投資能力等情況，最后制定出初步的房地產(chǎn)項目可行性開發(fā)方案草稿。

（4）對房地產(chǎn)項目可行性研究方案進行論證，運用先進的數(shù)學分析方法，結(jié)合財務(wù)情況、自然環(huán)境、社會國情等選擇可以保證各方利益盡可能最大化的方案。

（5）匯總房地產(chǎn)項目可行性研究方案并形成報告，房地產(chǎn)項目可行性研究報告必須內(nèi)容完整，切覆蓋房地產(chǎn)項目可行性研究的整個周期，內(nèi)容要詳實。按照報告篇幅的大小可將報告分為如下幾種：房地產(chǎn)項目投資可能研究報告、房地產(chǎn)項目概述可行性研究報告和房地產(chǎn)項目全面可行性研究報告。這三種報告的核心內(nèi)容基本一致，都需要保證真實、客觀，科學。準確，但是隨著報告的精細程度不同，一般情況下應(yīng)包含房地產(chǎn)項目的財務(wù)可行性分析和項目重要性、必要性分析。

在房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性的研究中也有一些普遍問題的存在，由于可行性研究過程中涉及到許多的數(shù)據(jù)與調(diào)研結(jié)果，所以一些共性問題經(jīng)常出現(xiàn)且不容易被提起重視。

（1）調(diào)研不全面、不深入、論據(jù)不充分，在房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究報告書中，某些企業(yè)貪圖方便，未作全面調(diào)研，對負責項目的地理水文環(huán)境、環(huán)境氣候、名勝古跡、法規(guī)政策等平鋪直敘，不求深入。技術(shù)論述部分不清晰，主次不分，讓人看后看不出該文的核心內(nèi)容所在。有些立場不公正，為了迎合領(lǐng)導或業(yè)主的需求，對建設(shè)方推薦方案優(yōu)點講得多，缺點講得少，甚至不講，故意陪襯方案。

（2）立場不中立。僅作表面文章，比如工程質(zhì)量、投資估算、拆遷面積等數(shù)據(jù)表格。有的科研單位畏懼承擔風險，盲目遵照業(yè)主要求，不拿事實數(shù)據(jù)說話，不進行投資概算，基本起不到比對多個方案選優(yōu)的目的。

（3）經(jīng)濟指標不客觀，經(jīng)濟、財務(wù)評價是每個房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究報告的核心內(nèi)容，是決策階段項目擇優(yōu)排序的主要數(shù)據(jù)依據(jù)。正因為這樣，一些負責經(jīng)濟評價可行性的人員為了達到業(yè)主期望的房地產(chǎn)開發(fā)項目投資收益，人為的對財務(wù)凈現(xiàn)值、投資收益率和項目回收期等數(shù)據(jù)進行調(diào)整，有的甚至修改調(diào)研數(shù)據(jù)，偏離客觀事實。使研究結(jié)論發(fā)生偏離。

（4）房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究數(shù)量問題、投資概算偏差大會造成房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究數(shù)據(jù)不準確、費用概算偏差大的原因主要是有些科研單位現(xiàn)場勘查不認真，個別技術(shù)人員責任心問題，技術(shù)不扎實，導致獲得的工程數(shù)據(jù)不準確，使得房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究結(jié)果出現(xiàn)很大的偏移。

針對當前項目可行性研究存在的主要問題文章給出如下幾點解決方法：

（1）可行性研究工作的理論與實踐結(jié)合?？尚行匝芯抗ぷ魇且箝L期耐心細致的市場調(diào)研和數(shù)據(jù)整理計算工作，這些工作都要求工作人員能夠做到微觀經(jīng)濟效益核算與宏觀經(jīng)濟效益核算相結(jié)合，動態(tài)數(shù)據(jù)分析與靜態(tài)數(shù)據(jù)分析相結(jié)合，定量分析與定性分析相結(jié)合。

（2）建立精確科學的指標評價系統(tǒng)。房地產(chǎn)開發(fā)項目評價系統(tǒng)是可行性報告的重要組成部分，它主要包括評價規(guī)劃、市場前瞻、設(shè)計草案、經(jīng)濟效益預(yù)期等。

（3）政策引導規(guī)范房地產(chǎn)項目可行性研究。培育相當數(shù)量的專業(yè)房地產(chǎn)可行性研究人員，推進房地產(chǎn)項目可行性分析行業(yè)的進一步發(fā)展。

參考文獻

房地產(chǎn)項目調(diào)研范文第2篇

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)市場調(diào)研 情境教育 現(xiàn)狀 問題

中圖分類號：G423.07

文獻標識碼：A

DOI：10.3969/j.issn.1672-8181.2015.03.157

房地產(chǎn)市場調(diào)研是開發(fā)企業(yè)搜集市場信息輔助開發(fā)決策的重要手段，同時也是現(xiàn)在房地產(chǎn)市場研究公司的主要業(yè)務(wù)內(nèi)容之一。開設(shè)房地產(chǎn)市場調(diào)研課程，能夠幫助學生了解和掌握房地產(chǎn)市場調(diào)研的基本理論和方法，未來從事相關(guān)工作時理清思路，迅速投入工作。因此，如何讓課程學習接近“房地產(chǎn)市場項目調(diào)研實戰(zhàn)”，是達成以上目標的關(guān)鍵。

1 情境認知學習理論概述

情境認知學習理論（Situated Cognition）是20世紀90年代，在經(jīng)典條件作用理論和建構(gòu)主義學習理論的基礎(chǔ)上發(fā)展形成的學習理論。情境認知學習理論和中國古語“紙上得來終覺淺，絕知此事要躬行”表達的意義一致，該理論在研究過程中認為知識寓于情境之中，學習者需親臨其境、參與實踐，通過參與活動的過程去了解知識產(chǎn)生和發(fā)展過程。同時，知識也是我們適應(yīng)環(huán)境的紐帶，幫助我們建構(gòu)解決環(huán)境中現(xiàn)有問題的行為模式，從而達到適應(yīng)環(huán)境動態(tài)變化的目的。因此，情境認知學習理論非常強調(diào)知與行的交互性，倡導課程教學應(yīng)由傳統(tǒng)“教師講授為主”轉(zhuǎn)為“學生自主探究、發(fā)現(xiàn)和協(xié)作”。

2 房地產(chǎn)市場調(diào)研課程教學現(xiàn)狀

房地產(chǎn)市場調(diào)研是我校房地產(chǎn)經(jīng)營與管理專業(yè)第三學年第一學期開設(shè)的考查課程，課程性質(zhì)、教學內(nèi)容等相關(guān)安排如下：

2.1 課程性質(zhì)、目的和任務(wù)

通過在學習過程中綜合運用市場營銷、經(jīng)濟學、統(tǒng)計與分析、計算機數(shù)據(jù)分析等多方面的知識，使學生掌握房地產(chǎn)項目市場調(diào)查與預(yù)測的基本理論和方法，能夠在房地產(chǎn)項目市場調(diào)研不同階段整合不同渠道信息開展數(shù)據(jù)分析得出結(jié)論。通過本課程的學習，可以提高學生發(fā)現(xiàn)問題、系統(tǒng)收集使用信息的能力，為今后從事房地產(chǎn)市場營銷、咨詢等相關(guān)活動奠定基礎(chǔ)。

2.2 課程教學內(nèi)容

課程教學內(nèi)容包括房地產(chǎn)市場調(diào)研的概論、內(nèi)容細分、調(diào)研提綱撰寫、實用方法、問卷設(shè)計、資料收集、計劃與方案、市場調(diào)研組織和結(jié)果分析，以及最后的報告撰寫。

2.3 課時安排

房地產(chǎn)市場調(diào)研課程分為理論學習和實踐操作兩部分，其中理論學習共33個課時，實踐操作部分共24課時，合計57課時。

3 房地產(chǎn)市場調(diào)研課程教學過程存在的問題

房地產(chǎn)市場調(diào)研課程講解需要基于房地產(chǎn)市場調(diào)研目標和項目特性等，從不同角度進行闡述和分析。課程教學主要存在以下問題：

3.1 不同學科知識綜合運用程度高

房地產(chǎn)市場調(diào)研提綱撰寫、計劃制定，需要運用應(yīng)用文寫作的相關(guān)知識；房地產(chǎn)市場調(diào)研實用方法選取和結(jié)果分析則涉及較多的統(tǒng)計學相關(guān)知識，而具體在操作過程中又需要運用經(jīng)濟分析、EXCLE和sPss統(tǒng)計軟件等相關(guān)知識，學科知識綜合運用程度非常高。這就要求學生具備扎實的知識積累，但由于房地產(chǎn)經(jīng)營與管理專業(yè)學生在學習過程中尚未開設(shè)概率論、線性代數(shù)等相關(guān)課程，致使學習房地產(chǎn)市場調(diào)研分析時會比較吃力。

3.2 實訓項目缺少“真題真做”

實訓項目理論和實踐脫節(jié)來源于兩方面：一是由于授課教師較少參與實際房地產(chǎn)市場調(diào)研工作，難以根據(jù)房地產(chǎn)項目調(diào)研工作內(nèi)容及要求開展實訓方案設(shè)計。二是由于房地產(chǎn)專業(yè)學生尚未參加任何具體房地產(chǎn)項目，對市場調(diào)研知識的了解僅限于書本，教授的市場調(diào)研知識難以和具體項目聯(lián)系，學和用的分離導致對知識掌握的牢固程度低。而且學生沒有具體的項目經(jīng)歷體驗，在方案撰寫過程中常出現(xiàn)大而全但細節(jié)卻考慮不到位的情況，如計劃梳理了房地產(chǎn)市場調(diào)研實施的全過程，卻沒有首先對開展房地產(chǎn)市場調(diào)研的工作目標以及重點工作內(nèi)容進行定位，導致實施調(diào)研過程中沒有目標，問卷設(shè)計重點問題不突出。

3.3 房地產(chǎn)市場調(diào)研規(guī)范程度低

由于學生在學習房地產(chǎn)市場調(diào)研課程前，已經(jīng)參加的一些活動策劃需要使用市場調(diào)研，但當時尚未系統(tǒng)學習市場調(diào)研的理論和方法，采用了部分缺乏規(guī)范的市場調(diào)研程序，如采用問卷調(diào)查方法時，將調(diào)研者主觀判斷帶人問卷設(shè)計中，問卷選擇項目設(shè)計帶有傾向性，且未能正確結(jié)合房地產(chǎn)項目的特性，導致問卷調(diào)查停留在表面，不能為結(jié)果分析提供正確數(shù)據(jù)支撐。

3.4 課程講解未能及時融入?yún)^(qū)域房地產(chǎn)市場實時信息

房地產(chǎn)市場資料收集是開展市場調(diào)研的重要前期工作，因此在教學講解過程中要結(jié)合房地產(chǎn)領(lǐng)域的重要政府網(wǎng)站、新聞媒體網(wǎng)站開展，且需要學生做一個較長時間段的資料收集和整理，而現(xiàn)有課程學習鑒于課時安排、教學計劃等方面的原因，未提前預(yù)留時間幫助學生關(guān)注和搜集房地產(chǎn)市場實時動態(tài)資料，導致結(jié)果缺乏針對性和實用性。

4 規(guī)范和完善房地產(chǎn)市場調(diào)研課程教學的思考

為了能夠規(guī)避過去教學過程中存在問題，建議在以后房地產(chǎn)市場調(diào)研課程中采用以下教學方法：

4.1 夯實專業(yè)基礎(chǔ)知識

建議在房地產(chǎn)經(jīng)營與管理專業(yè)課程設(shè)置中增設(shè)統(tǒng)計學、財務(wù)分析等支撐房地產(chǎn)市場調(diào)研課程的基礎(chǔ)課程，通過上述兩門課程的學習讓學生掌握聚類分析、因子分析、財務(wù)報表分析等統(tǒng)計和財務(wù)分析的相關(guān)知識，幫助學生提前儲備未來開展市場分析所需了解的基本內(nèi)容和方法。

4.2 結(jié)合某一房地產(chǎn)項目的決策需求開展實地調(diào)研的情境教育

學生圍繞與某一房地產(chǎn)項目決策相關(guān)的整個情境、背景或環(huán)境開展房地產(chǎn)市場調(diào)研課程的學習，在該設(shè)定情境下分階段解決如何開展調(diào)研組織及出具報告的問題，讓學生參與知識的獲得過程。具體操作步驟如下：

第一，和某一房地產(chǎn)公司或者開發(fā)公司聯(lián)系，組織學生赴項目實地調(diào)研，通過和公司營銷人員座談了解現(xiàn)階段公司為輔助決策需要開展的市場調(diào)研內(nèi)容、調(diào)研目的等核心要素，促進班級同學在實地調(diào)研過程中形成對項目規(guī)模、工程進度、營銷安排進度等方面內(nèi)容的基本認知。

第二，由班級同學分組組建虛擬房地產(chǎn)市場研究公司，各同學分別在公司中扮演市場調(diào)查人員、資料收集人員、數(shù)據(jù)分析和策劃人員等不同角色。老師作為選定的房地產(chǎn)項目甲方代表，以課程成績作為虛擬貨幣（例如100分等于10萬元）向?qū)W生進行任務(wù)和招標，招標內(nèi)容為針對土地購買決策、項目開發(fā)定位、項目規(guī)劃設(shè)計或者項目營銷推廣策略決策所需的市場調(diào)研分析。請同學們根據(jù)項目實際情況撰寫市場調(diào)研方案并進行市場調(diào)研，根據(jù)調(diào)研進度和工作完成情況支付對應(yīng)虛擬貨幣（每次課驗收成果并結(jié)清費用），使學生獲得參與的成就感。虛擬貨幣支付后由虛擬公司負責人根據(jù)工作內(nèi)容分工進行分配。

第三，各小組調(diào)研報告撰寫完成后，將打印裝訂成冊，邀請項目單位參與在學院實驗室進行的課程作品展示和成果，通過此方式再次檢驗同學們對市場調(diào)研知識的掌握程度。學期結(jié)束后根據(jù)每個同學獲取的虛擬貨幣的數(shù)量按照一定比例折合成分數(shù)給予對應(yīng)的課程作品成績，最后結(jié)合學生課程中的表現(xiàn)及出勤率等因素給出綜合成績。

4.3 規(guī)范學生學習方法

第一，課程初始就和學生共同制定學習本次課程的規(guī)矩，取得學生對教師教學方法的認同感，如學生在學習過程中出現(xiàn)違規(guī)操作或者不規(guī)范的行為，則予以及時調(diào)整和制止（如視情節(jié)處以一定虛擬貨幣量的罰金），幫助學生以主人翁的精神規(guī)范和約束自己學習房地產(chǎn)市場調(diào)研課程的行為。

第二，通過安排定期資料搜集，培養(yǎng)學生對區(qū)域房地產(chǎn)市場變動信息的敏感度。在資料收集輔助市場調(diào)研過程中，學生將了解到近期的房地產(chǎn)相關(guān)政策、土地市場變化、建筑設(shè)計新技術(shù)等行業(yè)動態(tài)信息，從而促進房地產(chǎn)市場調(diào)研分析更加“接地氣”，具有針對性。課程學習結(jié)束時，學生行業(yè)背景知識的綜合積累也將比較豐厚。

綜上所述，房地產(chǎn)市場調(diào)研課程教學方法探討還需要結(jié)合虛擬公司情境教育的教學過程設(shè)計，提出針對學生學習特點的實施方案，以促進該教學方法被更多學生接受，提高教學質(zhì)量。

參考文獻：

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【2】楊蘭.合作性行動研究過程及關(guān)鍵行為，基于一項民辦高校教學改革試驗的反思【J】.教育學術(shù)月刊，2012，（11）：100.

【3】韋化，蘇一丹，賈歷程.構(gòu)建“3―4―5”新模式，全面推進課程教學改革【J】.中國大學教學，2012，（7）29.

【4】高楓，王.高等教育心理學實用教程【M】.廣西師范大學出版社，2011：122-127.

房地產(chǎn)項目調(diào)研范文第3篇

3.1房地產(chǎn)策劃員職業(yè)功能;工作內(nèi)容;技能要求;1.能夠至少使用一種調(diào)研方案完成市場調(diào)查工作;(一)開展市場2.能夠收集和記錄市場調(diào)研信息;

一、房地產(chǎn)調(diào)研3.能夠收集市場信息項目市場調(diào)查研;

(二)信息分類1.能夠?qū)κ袌稣{(diào)研信息進行匯總匯總;1.能夠進行市場細分資料整理;

(一)開展市場2.能夠?qū)οM者心理與行為信息匯細;

二、房地產(chǎn);3.房地產(chǎn)策劃師工作的要求

3.1 房地產(chǎn)策劃員職業(yè)功能

工作內(nèi)容

技 能 要 求

1.能夠至少使用一種調(diào)研方案完成市場調(diào)查工作

(一) 開展市場2.能夠收集和記錄市場調(diào)研信息

一、房地產(chǎn)調(diào)研3.能夠收集市場信息項目市場調(diào)查研究

(二) 信息分類1.能夠?qū)κ袌稣{(diào)研信息進行匯總匯總能夠按照信息來源和特征進行分類

1.能夠進行市場細分資料整理

(一) 開展市場2.能夠?qū)οM者心理與行為信息匯細分調(diào)研總整理

二、房地產(chǎn)

3.能夠進行消費者心理與行為調(diào)查

項目定位

(二) 收集項目1.能夠收集項目及周邊規(guī)劃信息規(guī)劃設(shè)計資料2.能夠匯總項目規(guī)劃設(shè)計資料

1.能夠?qū)椖客顿Y環(huán)境進行資料收集

(一)收集房地

2.能夠收集政府的政策與法規(guī)

產(chǎn)投資環(huán)境資料三、房地產(chǎn)

項目投資策劃

(二)房地產(chǎn)投1.能夠收集匯總地段的影響因素資環(huán)境資料分類

2.能夠?qū)ν顿Y科目進行分類

1.能夠記錄周邊競爭性樓盤調(diào)查表

(一)建立市場2.能夠記錄客戶購買行為類型表和客戶資料表3.能夠收集客戶信息、建立客戶檔案

4.能夠記錄和匯總客戶回饋信息四、房 地

產(chǎn) 項目 整1.能夠根據(jù)項目特點提出媒體推廣合 營 銷的建議方案

(二)廣告投放策劃2.能夠收集客戶和供應(yīng)商的信息資與監(jiān)控料

3.能夠監(jiān)控廣告投放實施情況

(三)銷售資料1.能夠跟蹤現(xiàn)場銷售過程匯總2.能夠?qū)ΜF(xiàn)場銷售情況進行匯總

相 關(guān) 知 識

1.市場調(diào)查的作用、特點2.市場調(diào)查訪問法3.市場供求的知識4.統(tǒng)計數(shù)據(jù)收集知識1.調(diào)研信息分類的知識2.信息分類的方法1.市場細分的概念與作用2.信息匯總的方法

3.消費者調(diào)查與分析的知識規(guī)劃設(shè)計資料分析匯總的方法1.房地產(chǎn)項目投資環(huán)境要素2.政策法規(guī)收集的范圍與內(nèi)容3.投資估算知識

1.項目總投資構(gòu)成的知識

2.地塊影響因素分析的內(nèi)容與方法1.數(shù)據(jù)統(tǒng)計方法市場競爭的分析方法3.消費行為學相關(guān)知識

1.廣告投放的主要形式與內(nèi)容2.反饋信息的收集方法3.廣告媒體效應(yīng)監(jiān)控方法

1. 銷售工具種類及用途、特點的相關(guān)

內(nèi)容

2.銷售情況日報表的撰寫方法

3.2 助理房地產(chǎn)策劃師

職業(yè)功能工作內(nèi)容技 能 要 求相 關(guān) 知 識

1.市場調(diào)查的原則

2.市場調(diào)查問卷的制定方法1.項目概況調(diào)查與分析的方法2.市場宏觀調(diào)查的內(nèi)容與方法3.競爭對手資料分析內(nèi)容與方法4.市場需求估算方法與內(nèi)容5.消費者行為的分析方法1.房地產(chǎn)市場細分的原理2.市場評估報告的編寫方法1.規(guī)劃與建筑知識

2.設(shè)施與配套對比與分析的方法3.戶型特點與配比的知識1.投資環(huán)境的內(nèi)容

2.房地產(chǎn)項目投資環(huán)境的影響要素1. 房地產(chǎn)項目投資成本費用的構(gòu)成2.投資估算方法

3.房地產(chǎn)相關(guān)經(jīng)營稅費內(nèi)容

1.房地產(chǎn)營銷的機會威脅分析方法2.房地產(chǎn)營銷環(huán)境分析1.廣告媒體的投放原則

2.廣告媒體選擇方法與注意內(nèi)容

1.能夠確定調(diào)研范圍與流程

(一) 制定市場2.能夠設(shè)計調(diào)查表和調(diào)研問卷調(diào)研計劃

3.能夠組織策劃員開展調(diào)研工作1.能夠評定調(diào)研信息，剔除誤差信

一、房地產(chǎn)息

2.能夠?qū)椖扛艣r進行分析項目市場調(diào)

查研究(二) 市場調(diào)研3.能夠?qū)κ袌龊暧^調(diào)查進行分析

內(nèi)容分析

4.能夠分析競爭對手資料5.能夠估算市場需求狀況6.能夠?qū)οM者行為進行分析1.能夠制定目標市場細分計劃

(一)制定市場

2.能夠制定項目細分參數(shù)

細分計劃

二、房地產(chǎn)3.能夠進行項目競爭性分析項目定位

1.能夠進行產(chǎn)品分類分析

(二)產(chǎn)品分析2.能夠進行競爭產(chǎn)品的分析和判別(一)分析房地1.能夠?qū)ν顿Y環(huán)境進行分類產(chǎn)投資決策的影

2.能夠?qū)ν顿Y環(huán)境要素進行分析三、房地產(chǎn)項目投資策1.能夠計算投資項目的具體費用

(二)房地產(chǎn)項劃

2.能夠制作各項投資匯總表目投資估算

1.能夠分析市場消費群體的構(gòu)成

(一)目標市場2.能夠分析項目所在地經(jīng)濟發(fā)展狀分析況和消費人群分布情況

3.能夠進行目標客戶群定位分析

1.能夠進行媒體的選擇和組合

四、房地產(chǎn)

項目整合營(二)媒介信息2.能夠制定投放頻率及規(guī)模銷策 劃搜尋和分析

3.能夠?qū)V告設(shè)計工作進行指導

4.能夠組織和實施公共宣傳現(xiàn)場活1.能夠準備銷售資料2.能夠制定銷售工作計劃1.能夠收集客戶反饋資料

(一)客戶跟蹤2.能夠整理歸納客戶信息

3.能夠編制客戶意見表

五、房地產(chǎn)1.能夠收集項目周邊物業(yè)管理資料項目售后服(二) 項目物業(yè)

務(wù)和物業(yè)管管理資料準備2.能夠編繪物業(yè)管理流程示意圖理

3.能夠進行物業(yè)公司的初步篩選

1.能夠?qū)ξ飿I(yè)管理前期介入中提出

三)確定項目物合理建議業(yè)管理合同文本

2.能夠指導編寫物業(yè)管理合同書

(三)營銷準備

1.銷售策劃的程序2.銷售計劃的編制方法客戶意見表的編制方法1.物業(yè)管理的內(nèi)容與業(yè)務(wù)范圍2.物業(yè)工作流程示意圖的編制方法

1.物業(yè)管理前期介入的概念

2.物業(yè)管理合同書的編寫格式與方法

3.3 房地產(chǎn)策劃師職業(yè)功能

工作內(nèi)容

技 能 要 求

相 關(guān) 知 識

職業(yè)功能工作內(nèi)容技 能 要 求

1.能夠確定調(diào)查的主題和內(nèi)容

相 關(guān) 知 識

1.市場調(diào)查的流程與方法2.市場調(diào)查組織方法

1.房地產(chǎn)市場分析與預(yù)測的方法2.項目swot分析方法3.成本和需求估算方法1.商務(wù)環(huán)境分析的內(nèi)容2.商務(wù)環(huán)境分析的方法房地產(chǎn)市場細分的方法2.細分市場的評估方法3.市場定位的內(nèi)容與方法1.項目規(guī)劃設(shè)計的概念2.規(guī)劃設(shè)計要則

3.項目用地的功能性質(zhì)分類方法1.房地產(chǎn)項目財務(wù)評價概述2.總成本的構(gòu)成容內(nèi)

3.房地產(chǎn)投資項目成本計算方法4.財務(wù)分析工具的使用和評價方法1.投資風險分析的基本方法2.投資風險評估的方法

3.投資風險防范對策的相關(guān)知識1.項目可行性研究報告的撰寫方法2.文案撰寫格式與方法

一、房 地

1.能夠針對項目強、弱勢進行分析產(chǎn) 項目 市

場 調(diào)查 研(二)市場分析2.能夠進行項目定價分析評價究

3.能夠?qū)Ψ康禺a(chǎn)市場進行預(yù)測

(三)商務(wù)環(huán)境1.能夠針對社會、經(jīng)濟狀況進行分

析分析2.能夠?qū)Ψㄒ?guī)、政策等軟環(huán)境進行

1.能夠確定市場細分的內(nèi)容和目的

(一)確定目標

2.能夠進行市場現(xiàn)狀與趨勢分析

市場

二、房 地3.能夠?qū)椖窟M行市場定位分析產(chǎn) 項 目

1.能夠?qū)Ξa(chǎn)品進行定位定 位

(二)項目規(guī)劃

2.能夠提出項目方案規(guī)劃

建議

3.能夠制定設(shè)計任務(wù)書

1.能夠?qū)椖砍杀具M行估算

(一)項目效益2.能夠?qū)椖客顿Y收益進行靜態(tài)與

動態(tài)評估評估3.能夠制定投資項目的運營計劃

1.能夠確認投資風險因素三、房 地

(二)項目風險

產(chǎn) 項目 投2.能夠評估投資風險

評估

資 策劃3.能夠提出投資風險防范對策

1.能夠編制商業(yè)建議書

(三) 編制商業(yè)2.能夠編制預(yù)期現(xiàn)金流量表

計劃書3.能夠撰寫項目市場評估報告

4.能夠撰寫可行性報告

(一)營銷價格1.能夠制定目標價格方案策劃2.能夠制定價格策略

1.能夠編寫項目銷售推廣計劃書

(二)制定銷售

2.能夠估算項目銷售推廣費用

四、房 地推廣計劃

3.能夠制訂項目銷售推廣活動方案產(chǎn) 項目 整

合 營 銷1.能夠制定營銷目標和策略策 劃

2.能夠制定各階段營銷控制實施方

(三)營銷管理案

3.能夠組織和實施營銷培訓計劃和培訓

4.能夠提出營銷組織構(gòu)架建議

(一)售后服務(wù)1.能夠制定客戶維持與服務(wù)計劃策劃2.能夠制定公關(guān)策略(二)選擇物業(yè)1.能夠確定項目物業(yè)管理要求管理方案2.能夠選擇物業(yè)管理方案

(一)組織市場

2.能夠選擇市場調(diào)研方法

調(diào)查

3.能夠組織實施市場調(diào)研活動

1.價格形成的原理2.產(chǎn)品定價方法

1.項目銷售推廣計劃書的撰寫方法2.銷售推廣活動的組織技巧1.銷售控制的方法

2.階段性營銷策略的制定方法3.銷售培訓流程與內(nèi)容4.銷售組織與日常管理的方法5.營銷成本費用的構(gòu)成1.售后服務(wù)技巧2.售后服務(wù)組織方法1.物業(yè)管理成本構(gòu)成2.現(xiàn)代物業(yè)管理發(fā)展趨勢

五、房 地產(chǎn) 項目 售后 服務(wù) 和物 業(yè)管 理

3.4 高級房地產(chǎn)策劃師

職業(yè)功能工作內(nèi)容技 能 要 求相 關(guān) 知 識

1.房地產(chǎn)項目的影響因素的內(nèi)容2.市場調(diào)研目標的設(shè)計方法1.土地價值分析方法2.項目市場定位決策方法3.項目功能設(shè)計的相關(guān)知識4.成本控制的方法5.財務(wù)評價的分析指標

6.財務(wù)評價中主要變量分析方法

1.能夠分析市場宏觀環(huán)境、微觀環(huán)

(一) 制定市場境對項目的影響調(diào)研策略2.能夠制定市場調(diào)研的目標

1.能夠進行項目土地價值分析

2.能夠制定市場定位策略一、房 地

產(chǎn) 項目 市

3.能夠?qū)彾椖抗δ茉O(shè)計方案

場 調(diào)查 研

(二)市場定位策4.能夠根據(jù)市場調(diào)研報告作出項目究

劃投資機會分析

5.能夠進行市場投資預(yù)測

6.能夠進行房地產(chǎn)項目財務(wù)分析

7.能夠進行風險分析并制定防范措(一) 項目產(chǎn)品1.能夠制定產(chǎn)品設(shè)計方案定位2.能夠制定產(chǎn)品定位策略

1.能夠制定項目概念設(shè)計方案

二、房地產(chǎn)(二) 項目形象

2.能夠制定項目品牌策略

項目定位定位

1.產(chǎn)品定位的流程與內(nèi)容2.產(chǎn)品定位的注意事項及方法1.項目形象策劃的概念2.項目概念設(shè)計的制定方法3.項目品牌策劃的概念

(三)項目整體1.能夠制定項目定價目標定價2.能夠制定項目定價策略

(一)房地產(chǎn)投1.能夠制定項目投資資金來源與運

三、房地產(chǎn)資項目資金管理用方案2.能夠制定項目資金籌措方案項目投資策

(二)房地產(chǎn)投1.能夠設(shè)計項目資金籌措渠道劃

資項目融資策劃2.能夠制定項目投資資金間接籌措

1.能夠選擇定價方法，確定基本價

(一)審定營銷格總體策略2.能夠制定項目上市計劃四、房地產(chǎn)

項目整合營

1.能夠制定媒體推廣策略

銷策 劃(二)營銷推廣

的總體策劃和評2.能夠選擇推廣效果測評機制并制估定評估方案

1.能夠制定和實施物業(yè)管理團隊組(一)物業(yè)管理機建和招聘計劃構(gòu)組建2.能夠制定和實施人員培訓計劃

五、房 地

產(chǎn) 項目 售(二)全程物業(yè)管1.能夠策劃全程物業(yè)管理概念后 服務(wù) 和理策劃2.能夠制定物業(yè)管理模式物 業(yè)管 理

1.能夠制訂物業(yè)管理綜合經(jīng)營模式

(三)綜合經(jīng)營模策劃式策劃2.能夠進行物業(yè)管理品牌策劃

項目價格定位的原則

1.房地產(chǎn)項目資本結(jié)構(gòu)知識

2.資金籌措的方式、渠道和制度1.投資資金籌措渠道的種類2.投資資金間接籌措的途徑與方法1.項目價格階段性調(diào)整策略的相關(guān)知識

2.上市計劃的制定原則1.廣告時機與媒介的選擇方法2.廣告測評機制與評估方案的制定方法

1.物業(yè)管理組織與人員架構(gòu)的知識2.物業(yè)管理人員培訓計劃的制定方法1.物業(yè)管理模式的制定方法

房地產(chǎn)項目調(diào)研范文第4篇

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；銷售；定價；沖突

一、引言

發(fā)達國家的房地產(chǎn)市場已經(jīng)歷幾百年的發(fā)展，早已進入成熟期。而我國的房地產(chǎn)市場只有約30年的歷史，還屬于朝陽行業(yè)，每年以較快的速度發(fā)展。從2010年開始，我國房地產(chǎn)每年的銷售額已突破5萬億元。隨著社會分工的細化和專業(yè)化的要求，選擇專業(yè)銷售公司進行房地產(chǎn)項目銷售的開發(fā)商越來越多，中國房地產(chǎn)行業(yè)的龍頭企業(yè)——萬科就一直采用銷售的模式。實現(xiàn)銷售的項目，開發(fā)商和銷售商的立場不同，專業(yè)知識和能力不同，對項目的定價就會有不同的意見，雙方會產(chǎn)生沖突。擬從房地產(chǎn)項目總體利益最大化出發(fā)，兼顧、協(xié)調(diào)開發(fā)商和銷售商的利益，針對實行銷售的房地產(chǎn)項目提出其定價原則和方法。

二、房地產(chǎn)項目產(chǎn)品準確定價的重要性及主要策略和方法

房地產(chǎn)開發(fā)商進行項目開發(fā)的主要目的是將開發(fā)出的項目產(chǎn)品以合理的價格盡快銷售出去，從而實現(xiàn)開發(fā)收益和利潤。要實現(xiàn)這個目標，就必須根據(jù)項目的特點、品質(zhì)以及項目在市場中的競爭地位對產(chǎn)品準確定價，以使項目產(chǎn)品具有較高的性價比。只有這樣，項目產(chǎn)品才具有競爭優(yōu)勢，才能得到客戶的認同，以實現(xiàn)項目的順利銷售。如果房地產(chǎn)項目產(chǎn)品定價過高，超過項目的市場價值，則對客戶不能形成較強的購買吸引力，項目產(chǎn)品有可能滯銷；如果項目產(chǎn)品定價過低，雖然能實現(xiàn)較快銷售，但開發(fā)商的利益就會受到損失，該賺的錢沒賺到。

根據(jù)市場營銷理論和價格決策理論，房地產(chǎn)項目的定價方法主要有[1]：（1）成本加成定價法；（2）競爭導向定價法；（3）需求導向定價法。為了獲取最大收益，房地產(chǎn)開發(fā)商在項目銷售過程中還可以采取多種價格營銷策略，以吸引客戶下單。這些營銷策略包括價格折扣、特殊房源低價促銷、非整數(shù)定價等[2]。并且，在項目的不同銷售階段，即開盤階段、持續(xù)銷售階段和尾盤清理階段，還需要采用不同的定價策略和方法[3]。

房地產(chǎn)項目開發(fā)涉及多個主體，也存在多個相關(guān)利益方。從大的方面來講，主要有開發(fā)商，消費者和政府三方。從開發(fā)商利益集團來看，涉及到開發(fā)商本身，設(shè)計、施工單位，供貨商，銷售公司等。畢曉琳從政府、銀行、消費者、開發(fā)商四個利益主體的角度對房地產(chǎn)項目的定價期望進行了分析[4]。李研從如何合理控制房價的角度出發(fā)，對房地產(chǎn)商品的定價權(quán)應(yīng)由政府還是開發(fā)商掌握進行了探討[5]。這些探討具有一定的意義，但是從市場經(jīng)濟的角度出發(fā)，對于實行銷售的房地產(chǎn)項目而言，房地產(chǎn)項目產(chǎn)品定價最直接的利益相關(guān)方是銷售商。房地產(chǎn)項目要實現(xiàn)準確定價，離不開銷售商的工作。

三、實行銷售的房地產(chǎn)項目定價面臨的矛盾和沖突

對于實行銷售的房地產(chǎn)項目，在項目產(chǎn)品定價過程中，面臨著雙方利益沖突、定價權(quán)沖突以及價格與銷售進度的矛盾。

（一）開發(fā)商與商在項目產(chǎn)品定價上的沖突

目前，房地產(chǎn)銷售目前大多采用固定比例傭金模式。在這種傭金模式下，房地產(chǎn)開發(fā)商與銷售商之間就存在利益沖突，從各自的利益出發(fā)，對產(chǎn)品定價就會有不同的意見。

1.固定比例傭金合約介紹

房地產(chǎn)開發(fā)商將一個房地產(chǎn)項目的銷售工作委托給專業(yè)的銷售公司，以利用其專業(yè)能力和對市場的敏感性，將項目產(chǎn)品以盡量高的價格在盡量短的時間內(nèi)銷售出去。

目前房地產(chǎn)銷售業(yè)中，普遍采用固定比例傭金合約，即開發(fā)商按照實現(xiàn)的銷售額的一定比例向銷售商支付傭金。傭金比例由銷售合約事先約定，一般是固定的，且比例較低（不超過2%）。

2.開發(fā)商與銷售商的利益沖突

在固定比例傭金模式下，開發(fā)商與銷售商在產(chǎn)品定價方面存在利益沖突。項目產(chǎn)品售價的提高，并不能給銷售商帶來多大的收益。以一套市場價值約100萬元的住宅商品為例，假設(shè)雙方約定傭金比例為2%。如產(chǎn)品以100萬元進行銷售，銷售商得到的傭金為2萬元；如果提高售價到110萬元，銷售商得到的傭金為2.2萬元，售價提高部分10萬元，銷售商只得到0.2萬元，但為以110萬元的價格銷售出去，銷售商要付出比以100萬元銷售出去多得多的努力，并且銷售時間會延長，其成本會增加。所以，在對于項目產(chǎn)品的定價上，銷售商傾向于定價較低，以加快項目銷售，便于其在較短時間完成項目的銷售后離場。

但對于房地產(chǎn)開發(fā)商而言，提高售價所帶來的收益絕大部分由開發(fā)商享有。由于至項目銷售時，項目的開發(fā)成本已經(jīng)固定，提高售價部分基本上就形成純利潤。所以，房地產(chǎn)開發(fā)商在產(chǎn)品定價方面傾向于高定價，對于產(chǎn)品以較高價格銷售有很高的積極性。

由于銷售雙方的立場不同，考慮利益的角度不同，雙方在項目產(chǎn)品的定價上就會有不同意見和看法，雙方存在沖突。

（二）項目產(chǎn)品定價權(quán)與對市場變化敏感性的矛盾

房地產(chǎn)項目實行銷售的話，開發(fā)商和銷售商對于項目產(chǎn)品的定價都要發(fā)表意見，影響項目產(chǎn)品的定價。

目前，在房地產(chǎn)銷售中，一般的情況是銷售商提出項目產(chǎn)品定價的建議方案，開發(fā)商對銷售商提出的定價建議方案進行審核。如果開發(fā)商認可銷售商提出的定價建議方案，則按該方案進行項目產(chǎn)品的定價；如果開發(fā)商不認可銷售商提出的方案，則對其進行調(diào)整或者另外自行定價?？傮w來講，項目產(chǎn)品的最終定價權(quán)掌握在房地產(chǎn)開發(fā)商手中。

正常情況下，銷售商在銷售方面比開發(fā)商更具有專業(yè)知識優(yōu)勢。并且，銷售商長期在市場中摸爬打滾，對市場具有很強的敏感性，比開發(fā)商更能準確把握市場的變化。另外，項目委托給銷售商進行銷售后，開發(fā)商直接面對、接觸客戶和市場的機會就大大減少，主要由銷售商承擔；所以，銷售商對于項目產(chǎn)品在市場中的地位和優(yōu)劣勢了解得更為清楚。綜合上述幾方面原因，如果由銷售商來實施項目的產(chǎn)品定價，其定出的價格應(yīng)該更能符合市場的規(guī)律，更契合產(chǎn)品在市場中的競爭地位，也就更有利于項目產(chǎn)品的銷售。

但是，由于銷售商與開發(fā)商存在利益沖突，銷售商從自身利益最大化出發(fā)，希望項目產(chǎn)品定價稍低于其應(yīng)有的市場價值，以利于盡快完成項目的銷售。如果在沒有其他更好約束條件的情況下，將項目產(chǎn)品定價權(quán)交給銷售商，就會發(fā)生道德風險問題，銷售商就不會站在開發(fā)商的角度來考慮問題，項目的產(chǎn)品定價就會偏低，損害開發(fā)商的利益。

雖然理論上銷售商對于項目產(chǎn)品定價的能力更強，能進行更精準的市場定價。但是，定價權(quán)交給銷售商，又會產(chǎn)生道德風險，損害開發(fā)商利益。房地產(chǎn)銷售合約必須處理好這一矛盾。

（三）項目產(chǎn)品定價高低與銷售進度的矛盾

根據(jù)需求定律，社會對產(chǎn)品的有效需求與產(chǎn)品的價格負相關(guān)。在其他條件不變的情況下，產(chǎn)品的價格越高，其需求越小；價格越低，需求越大。

對于房地產(chǎn)項目而言，產(chǎn)品數(shù)量是固定的。如果產(chǎn)品定價較高，就會影響到項目的銷售進度。由于提高項目定價，社會對項目的有效需求下降，導致一定時期內(nèi)項目的銷售量降低，項目的銷售速度相應(yīng)減慢，結(jié)果導致項目的銷售周期延長。

房地產(chǎn)開發(fā)商在考慮項目靜態(tài)收益的同時，還要考慮資金的時間價值。盡早收回資金，對于房地產(chǎn)開發(fā)商而言也是很重要的。開發(fā)商可以利用收回的資金進行其他項目投資，獲取收益，這就表現(xiàn)為開發(fā)商的資金機會成本。更有甚者，開發(fā)商如果資金鏈緊張，需要按照計劃的時間收回一定量的資金用于項目借款的償還；那么，這種情況下，對開發(fā)商而言，按時（下轉(zhuǎn)第115頁）（上接第113頁）盡早收回資金就比利潤更重要，關(guān)系到開發(fā)商的企業(yè)存亡。

因此，開發(fā)商要處理好利潤與資金鏈和機會成本的關(guān)系，處理好定價高低與銷售進度的矛盾。

四、做好實行銷售項目產(chǎn)品定價的建議

房地產(chǎn)項目實行銷售后，要想利用業(yè)務(wù)外包享受到專業(yè)分工帶來的好處，做好項目產(chǎn)品的定價非常重要，這樣才能最大程度上促進項目產(chǎn)品的銷售。

（一）改變固定比例傭金合約，調(diào)動銷售商的積極性

銷售商在產(chǎn)品定價方面存在道德風險的原因主要是在固定比例傭金合約下，銷售商的利益取向與開發(fā)商不一致，對于提高項目產(chǎn)品售價沒有多大興趣。為改變這種情況、充分調(diào)動銷售商的積極性，可以改變固定比例傭金模式。比如，采用分級分成利益分配合約，對于約定價格以內(nèi)銷售的，開發(fā)商向銷售商按固定比例支付傭金；對于超過約定銷售價格一定幅度的，就超過約定價格部分，銷售商可按一個合理的比例參與利益分享；對于超過約定價格更高幅度的，銷售商按更高的比例進行收益分享。這樣，根據(jù)銷售商對于售價提高的貢獻度來向其支付傭金，對銷售商形成很好的激勵，可以避免銷售商在項目產(chǎn)品定價時的道德風險行為出現(xiàn)。

（二）開發(fā)商多做市場調(diào)研，提高對市場變化的把控度

由于道德風險問題，開發(fā)商本能地對于銷售商提出的項目定價建議方案心存疑慮，對銷售商定價行為不信任。但是，開發(fā)商本身對于房地產(chǎn)市場的了解和把握又比銷售商差。為改變這種情況，開發(fā)商在委托銷售的同時，也可以培養(yǎng)自己的高素質(zhì)市場營銷人才，多做市場調(diào)研和產(chǎn)品定位研究，提高自身的市場把控能力。這樣，就可以避免在產(chǎn)品定價方面過于依賴銷售商，自身也能對項目產(chǎn)品進行精準定價。

（三）根據(jù)開發(fā)商的資金鏈情況，確定項目的定價策略

房地產(chǎn)項目采取高定價還是低定價策略，很大程度上取決于開發(fā)商的資金狀況。如果開發(fā)商資金鏈緊張，需盡快銷售，以盡早回收資金來維持企業(yè)的資金鏈運轉(zhuǎn)，則應(yīng)采取低位定價策略；如開發(fā)商資金較充裕，又沒有其他的投資項目需要資金投入，則可采取高定價策略，以獲取超額利潤，而不追求快的銷售速度。

對于實行銷售的房地產(chǎn)項目，雖然存在不少沖突和矛盾，但只要開發(fā)商設(shè)計好銷售合約，并且自己多關(guān)注市場變化，同時根據(jù)自己的具體資金情況確定定價策略，就能夠較好地解決這些問題，協(xié)調(diào)好雙方的利益和關(guān)系，充分調(diào)動銷售商的工作積極性，促進項目的銷售。

參考文獻：

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[4]畢曉琳.房地產(chǎn)定價及各方主體的利益分析[J].當代經(jīng)濟，2010（2）：70-72.

房地產(chǎn)項目調(diào)研范文第5篇

關(guān)鍵詞:房地產(chǎn);營銷風險;風險應(yīng)對

一、引言

房地產(chǎn)營銷是房地產(chǎn)項目開發(fā)過程中至關(guān)重要的一個環(huán)節(jié)，房屋銷售不僅直接關(guān)系到能否將房地產(chǎn)產(chǎn)品轉(zhuǎn)化為市場所需的商品，實現(xiàn)投資回收并獲取利潤，也是影響項目成敗的重要因素。

二、現(xiàn)階段我國房屋銷售情況分析

國家統(tǒng)計局的2010年2月到2015年5月份全國商品房銷售面積和銷售額的圖表顯示（圖一）。截止到2015年上半年，全國商品房總銷售額達到24409億元，同比增長3.1%；商品房銷售面積為35996萬平方米，同比下降0.2%。看似回暖的背后，階級分化卻日趨嚴重。房地產(chǎn)企業(yè)在房屋銷售中將面臨怎樣的風險，以及該如何處理這些風險，將成為開發(fā)者首要研究的問題。

三、房屋銷售中的主要風險

1．定價風險

決定房地產(chǎn)項目獲利能力的關(guān)鍵因素之一是房屋的銷售價格。定價風險主要是由于市場定位不準確、市場調(diào)研不充分，或者是缺乏對房地產(chǎn)市場價格變動的跟蹤，致使房屋銷售定價策略不合理而給房地產(chǎn)項目開發(fā)所帶來的損失。在房地產(chǎn)市場，消費者對價格最敏感。房屋銷售定價不當，盲目提高或壓低銷售價格，均可能產(chǎn)生銷售風險。

2．銷售渠道風險

房地產(chǎn)企業(yè)要想實現(xiàn)商品房的價值，就必須通過適當?shù)匿N售渠道。正確選擇銷售渠道，有助于擴大銷售量、加速資金回籠，以達到投資回收并獲取利潤的目的。如果銷售渠道選擇不恰當，可能會影響到銷售目標的實現(xiàn)。

3．促銷方式風險

不管選擇何種銷售渠道，要想順路完成銷售目標，還必須有恰當?shù)拇黉N方式向消費者傳遞樓盤信息，讓潛在的購房者或置業(yè)投資者認識、了解銷售的樓盤，引導其購買意愿或投資意向。

四、如何應(yīng)對房屋銷售中的問題與風險

1．通過充分的市場調(diào)研找準項目的市場定位

房地產(chǎn)企業(yè)要重視前期策劃階段的市場定位，通過充分的市場調(diào)研和細化市場分析，了解潛在的消費群體的居住生活規(guī)律、喜好、社會特點等，在房屋價格、戶型、產(chǎn)品品質(zhì)和適度超前性等方面找準市場定位，設(shè)計出符合目標客戶源要求的產(chǎn)品，從源頭上減少因市場定位失誤而可能帶來的銷售隱患。

2．制定合理的營銷策略

項目營銷策劃應(yīng)與投資策略、資金運作方式結(jié)合起來，在此基礎(chǔ)上統(tǒng)籌確定營銷策略，如銷售產(chǎn)品的定價、入市時機的確定、促銷方式的組合運用、銷售渠道的選擇等。

3．加強項目宣傳和推廣工作

項目的宣傳和推廣要有系統(tǒng)周密的策劃，通過巧妙的新聞攻勢、媒體廣告、公關(guān)活動等，有計劃、有節(jié)奏地將房地產(chǎn)項目的賣點有效傳播給廣大消費者；要借助設(shè)計得體的樣板房，不斷激發(fā)購房者情感精神層面的體驗要求，以此強化購房者的購買信心。

4．采取靈活的價格策略并準確把握銷售時機

價格定位和銷售時機的選擇往往是影響銷售成果，甚至是決定項目成敗的關(guān)鍵因素之一。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進行價格定位時，應(yīng)該采取靈活多變的動態(tài)價格定位和價格策略，根據(jù)市場需求變化、競爭對手情況和樓盤自身特點和實際情況，使價格與銷售渠道、促銷方式、入市時機等更好地結(jié)合，促進和擴大銷售。

五、總結(jié)

現(xiàn)如今房地產(chǎn)行業(yè)正處于產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整階段，在國家不斷推出利好政策下，尤其是全面放開二胎以后，消費者對房地產(chǎn)的關(guān)注度還將繼續(xù)升溫，房地產(chǎn)行業(yè)依舊是國家宏觀經(jīng)濟的重要組成部分。但面對高庫存的壓力和嚴峻的市場環(huán)境，如何進行房地產(chǎn)營銷應(yīng)該成為企業(yè)首先考慮的問題。

作者:趙駿 單位:華北水利水電大學

參考文獻:

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[2]張紅編著.房地產(chǎn)經(jīng)濟學[M].清華大學出版社，2005.8.