下面我給大家介紹一下房地產投資項目分析方法。我是建設部標準定額研究所李明哲，我們單位是負責國家工程標準整個的制定編制單位，房地產投資項目分析方法是建設部和我們單位編了一本房地產投資項目分析方法，還編了一本房地產開發項目經濟評價方法與案例，針對房地產開發項目在經濟層面怎么做，下面我就簡單介紹一下。

一、房地產投資項目或者是開發項目可行性研究適用的領域

1、房地產開發項目可以用于房地產政策的應用。

比如說我們是搞房地產拆遷是按人口補償還是面積補償，這是一個房地產的政策，可以進行可行性研究；比如說我們發展住宅性產業是按實物分房還是貨幣分房也是我們需要研究的政策問題。商品房房屋建設到底是發展商品房還是經濟適用房還是最近提出的年租房，這都是我們要研究的政策。當然去年出臺的物業管理也是這方面的問題。

2、可行性研究還可以用于房地產的規劃。

大家都已經知道我們國家現在有一個環境影響評價法，是去年提出的，同樣在我們房地產開發項目里面，我們參看其他國家一些比較好的案例，我給大家簡單介紹一下。

摘要：房地產業作為高投入高附加值的產業，不僅能為社會創造財富，為國家提供積累，又帶動眾多相關產業的發展。但房地產投資項目規模大，周期長等特點決定了其高風險性。面對這些眾多的風險，在投資項目中如何做到項目管理的規范化即對整個項目業務流程的整合、統籌是擺在企業面前的一道難題。因此，風險管理成為房地產開發投資重要一環。

關鍵詞：房地產投資；項目風險；管理

1風險管理理論的興起，發展及現狀

風險管理問題最先起源于第一次世界大戰后的德國。1931年美國管理協會首先倡導風險管理，并在以后的若干年里，以學術會議及研究班等多種形式集中探討和研究風險管理問題。風險管理問題逐漸得到了理論探討和一些大企業的初步實踐，但風險管理問題真正在美國工商企業中引起足夠的重視并得到推廣則始于50年代。1963年，美國出版的一本手冊中刊載了《企業的風險管理》一文，引起歐美各國的普遍重視。此后，對風險管理的研究逐步趨向系統化，專門化，使風險管理成為企業管理中一門獨立學科。風險管理協會的建立和風險管理教育的普及，表明風險管理已滲透到社會的各個領域。美國的風險與保險管理協會（RIMS）和美國風險與保險協會（ARIS）是美國最重要的兩個風險管理協會。1978年日本風險管理協會（JRMS）成立。英國建立有工商企業風險管理與保險協會（AIRMIC）。風險管理方面的課程及論著數量大增。70年代中期，全美大多數大學工商管理學院均普遍開設風險管理課。美國還設立了ARM（AssociateinRiskManagement）證書，授予通過風險管理資格考試者。協會的活動為風險管理在工商企業界的推廣、風險管理教育的普及和人才培養諸方面作出了突出的貢獻，促進了全球性風險管理運動的發展。1983年在美國風險與保險管理協會年會上，云集紐約的各國專家學者，討論并通過了“101條風險管理準則”，作為各國風險管理的一般原則。這標志著風險管理已達到一個新的水平。1986年10月在新加坡召開的風險管理國際學術討論會表明，風險管理運動已經走向全球，成為全球范圍的國際性運動。現在風險管理理論是風險全過程管理理論，也即是說整個的風險管理過程是一個閉環系統。隨著風險處置計劃的實施，風險會出現許多變化，這些變化的信息可及時反饋，風險預測和識別者就能及時地對新情況進行風險評估和分析，從而調整風險處置計劃并實施新的風險處置計劃，這樣循環往復，保持風險管理過程的動態性就能達到風險管理的預期目的。其新的發展趨勢是整和管理，即充分整和企業的資源來應對風險。世界項目管理大會把對項目的風險管理作為大會的四大主題之一，以及各種期刊上有關項目風險管理論文的不斷增加，都表明人們已極為重視對項目風險管理理論的研究。在實踐上，現已涌現出不少新一代面向項目的企業——項目型公司，國外甚至還出現了專門從事風險管理工作的所謂風險管理公司。但是，目前在我國還很少有專門從事企業風險管理的咨詢機構。

2房地產投資項目進行風險管理的現實意義

房地產開發企業要想使運作的項目達到預期的目的，就應當對其進行系統的風險管理，建立自己的風險防范體系，這對企業自身的發展甚至推動行業的規范化都有重要的意義。

[摘要]實物期權是以期權概念定義的現實選擇權,是金融期權理論在實物資產上的拓展和應用。本文闡述了兩個方面的內容,即實物期權的概念,房地產投資的實物期權特點。

[關鍵詞]實物期權；房地產投資

相對于金融期權而言,實物期權(realoption)是以期權概念定義的現實選擇權,是金融期權理論在實物資產上的拓展和應用。在資本市場上,期權賦予持有者權力但不是義務按約定價格買賣一種金融資產。同樣,企業在面對一個未來項目時有權利而非義務去選擇是否進行投資。實物期權理論和應用研究主要基于傳統方法評價實物投資。

一、實物期權的概念

實物期權的概念是Mvers教授在1977年提出的,他指出一個投資方案產生的現金流量所創造的利潤,來自于目前所擁有資產的使用,再加上一個對未來投資機會的選擇。也就是說企業可以取得一個權利,在未來以一定價格取得或出售一項實物資產或投資計劃,所以實物資產的投資可以應用類似評估一般期權的方式來進行評估。同時又因為其標的物為實物資產,故將此性質的期權稱為實物期權。由于期權具有執行某項投資行為的權利而沒有必須執行的義務,所以基于期權理論的項目投資決策可以最大限度地控制項目投資中可能的損失,同時獲得項目投資帶來的巨大收益。

從廣義來看,實物期權是在不確定性條件下,與金融期權類似的實物資產投資的選擇權,是一種把金融市場的規則引入企業內部戰略投資決策中來的思維方式;狹義地說,它是項目投資賦予投資者在進行項目投資決策時所擁有的在未來采取某些投資決策的權利,這些決策包括延遲、擴張、放棄項目投資等。

各街道辦事處、有關單位：

國家統計局擬于11月中下旬對省三個區市的投資、房地產及保障性安居工程項目進行核查，此次核查國家統計局統一組織實施，核查項目內容多，要求嚴，各街道和有關單位要高度重視，充分做好迎檢準備。具體要求如下：

一、核查內容及方式

（一）核查范圍

投資項目核查對象為正在建設的計劃總投資500萬元以上的固定資產投資項目，房地產和保障性安居工程項目核查前三季度數據。

（二）核查內容

內容摘要:本文對房地產投資風險的特征進行分析,并總結了目前房地產投資中存在的風險,提出了在房地產投資中應該如何規避風險的相關對策。

關鍵詞:房地產投資風險

房地產投資風險的主要類型

(一)外部風險

1.宏觀經濟風險。宏觀經濟風險對于每個房地產投資企業都是不可幸免的。譬如說,當經濟衰退,處于低速消沉時,社會對消費的需求也會大幅度減縮,這其中當然包括房地產。更有甚者,每當經濟陷于低谷,消費減縮時,受沖擊最大的往往是如汽車、房地產之類的長線耐用消費品,這時人們會修正在經濟景氣時制訂的消費計劃,推遲或干脆取消對耐用消費品的購買。社會風尚如此,造成房地產市場一時供大于求,房屋價格亦連連下跌。

2.財政利率風險。財政利率風險多來自于利率波動的影響,因為很多人買房并不是全額付款,一般都會利用杠桿原則向金融機構申請抵押貸敖以解決一部分資金。假如貸款利率上升,投資人所需要負擔的貸款利息就可能是樓價本身的價值,此種情形對于一些財力有限的投資人來說,無疑是雪上加霜,加息有可能迫使他們放棄房地產。當然如銀行收回抵押房地產可以得到貸出款項的話,則投資人無須再負擔任何責任。然而,假如房地產市場正處于低潮,銀行在拍賣房地產時仍得不列足夠的款項償還抵押貸款時,則投資人仍需負一定責任。所以,投資者在策劃置業計劃和議價房地產時,必須把利率波動因素考慮進去。