規劃不能代替策劃！

而且，恰恰是規劃不能達到的地方，策劃解決了實際操作所提出的問題。

一、舊規劃體系與“以產品為核心概念的規劃體系”

旅游規劃，已經成為政府管理旅游產業和區域旅游開發的主要工具。可以說，幾乎所有的縣級城市及大部分旅游區，都已經編制了旅游規劃，這是中國旅游產業可喜的進步。

現有的規劃體系，主要是確定要素布局及配套的整體關系，但不可能按照項目運作的要求進行深度挖掘、創意與整合；恰恰是規劃不能達到的地方，策劃是解決實際操作問題最好的鑰匙；這些實際操作問題主要是：產品（或項目）、形象與營銷、促銷活動、可行性（投資評價）、招商引資、融資、開發管理。

“旅游發展規劃是根據旅游業的歷史、現狀和市場要素的變化所制定的目標體系，以及為實現目標體系在特定的發展條件下對旅游發展的要素所做的安排。旅游區規劃是指為了保護、開發、利用和經營管理旅游區，使其發揮多種功能和作用而進行的各項旅游要素的統籌部署和具體安排。”

尊敬的各位領導、各位同仁：大家好！

非常感謝集團黨委給我參加這次競職演說的機會。當前，我們集團的改革與發展進入到了一個關鍵性的階段，需要每位員工統一意志，加強團結，堅定信心，奮力進取。今天我來到這里，一方面是向集團匯報我的工作情況和工作認識，同時也是希望能有機會為集團的發展做出更大的貢獻。

我競聘的職位是*書社副總編輯。首先請允許我簡單介紹一下自己的情況。我于19*年畢業于北京大學中文系古典文獻專業；*年7月至*年9月在省古籍辦工作，*年10月進*書社，先后擔任圖書編輯、編輯室副主任、總編辦副主任、總編辦主任兼辦公室主任。中共黨員，編審職稱。

下面我就結合對所競聘職位的認識，談談我本人的任職目標、工作思路以及自身優勢。

第一，深刻體認崗位的職責，堅持做到“三個提升”

副總編輯是社長、總編的助手，承擔著許多具體的事務性工作，需要有很強的執行能力；同時作為社委會成員，參與全社重要事務的管理和決策，需要有寬廣的視野和豐富的工作經驗。因此，如果我成為一名副總編輯，首先就是要端正態度，以新兵的姿態，從三個方面不斷地提升自己的能力：

摘要隨著房地產業的迅猛發展，房地產已經成為國民經濟的新增長點，但在房地產界對房地產策劃還有不少偏見，開發企業不重視房地產前期策劃，直接導致大量商品房空置，造成資源嚴重浪費，與國家提出的建設節約型社會這一目標相背離。提出了房地產前期策劃的意義、內容以及目前存在的問題和改進方法，希望為房地產策劃業的發展起到一定的推動作用。

關鍵詞房地產項目前期策劃科學發展觀

通常意義上的房地產項目開發可分為決策階段和實施階段，房地產開發中的項目前期階段一般指的就是決策階段。一個房地產建設項目的成功，取決于對項目的良好決策和后續的組織實施，而一個良好的決策往往對整個項目的成敗起著至關重要的作用。無疑，做好項目開發前期的策劃工作，為項目開發提供科學的決策支持，是項目開發成功的重要因素。通俗地講，前期策劃就是要解決市場定位的問題，如樓盤定位、產品定位、價格定位，即解決“生產什么、為誰生產、怎么生產”的問題。

1房地產項目開發前期策劃工作的任務

主要有：環境調查和分析、項目定義和論證、組織策劃、管理策劃、合同策劃、經濟策劃、技術策劃、營銷策劃、環境文化策劃、風險策劃。各個組成部分的具體內容為：環境調查和分析主要是了解項目所處的政策環境、宏觀經濟環境、自然環境、市場環境、建設環境(能源、基礎設施)以及建筑環境(風格、主色調等)等,從而為項目的定義和論證提供資料；項目定義和論證主要是確立開發或建設的目的、宗旨以及指導思想，并確定項目的規模、組成、功能、標準和布局、總投資以及開發或建設周期；組織策劃主要是確定決策期的工作流程和任務分工及管理職能分工；管理策劃要確定項目建設和經營期的管理總體方案；合同策劃是確定決策期的合同結構、內容和文本；經濟策劃注重于項目開發中的成本效益分析,制定資金需求量計劃和融資方案；技術策劃主要是分析和論證技術方案以及技術標準和規范的應用和制定；營銷策劃是分析確定營銷策略、廣告及銷售價格等；環境和文化策劃關注項目規劃中的環境藝術、生態文化等方面；風險分析包括政治風險、政策風險、經濟風險、組織風險、管理風險以及營銷風險等。通過對以上各因素的分析,可以確定出一個清晰和明確的項目計劃和方案,從而對開發項目做出決策。項目策劃是一個知識管理和創新增值的過程,通過項目策劃,可以對項目開發中的各個方面進行充分調查和研究,制定方案,為項目實施中的控制提供前提。

2房地產項目前期策劃重要性的具體表現

摘要隨著房地產業的迅猛發展，房地產已經成為國民經濟的新增長點，但在房地產界對房地產策劃還有不少偏見，開發企業不重視房地產前期策劃，直接導致大量商品房空置，造成資源嚴重浪費，與國家提出的建設節約型社會這一目標相背離。提出了房地產前期策劃的意義、內容以及目前存在的問題和改進方法，希望為房地產策劃業的發展起到一定的推動作用。

關鍵詞房地產項目前期策劃科學發展觀

通常意義上的房地產項目開發可分為決策階段和實施階段，房地產開發中的項目前期階段一般指的就是決策階段。一個房地產建設項目的成功，取決于對項目的良好決策和后續的組織實施，而一個良好的決策往往對整個項目的成敗起著至關重要的作用。無疑，做好項目開發前期的策劃工作，為項目開發提供科學的決策支持，是項目開發成功的重要因素。通俗地講，前期策劃就是要解決市場定位的問題，如樓盤定位、產品定位、價格定位，即解決“生產什么、為誰生產、怎么生產”的問題。

1房地產項目開發前期策劃工作的任務

主要有：環境調查和分析、項目定義和論證、組織策劃、管理策劃、合同策劃、經濟策劃、技術策劃、營銷策劃、環境文化策劃、風險策劃。各個組成部分的具體內容為：環境調查和分析主要是了解項目所處的政策環境、宏觀經濟環境、自然環境、市場環境、建設環境(能源、基礎設施)以及建筑環境(風格、主色調等)等,從而為項目的定義和論證提供資料；項目定義和論證主要是確立開發或建設的目的、宗旨以及指導思想，并確定項目的規模、組成、功能、標準和布局、總投資以及開發或建設周期；組織策劃主要是確定決策期的工作流程和任務分工及管理職能分工；管理策劃要確定項目建設和經營期的管理總體方案；合同策劃是確定決策期的合同結構、內容和文本；經濟策劃注重于項目開發中的成本效益分析,制定資金需求量計劃和融資方案；技術策劃主要是分析和論證技術方案以及技術標準和規范的應用和制定；營銷策劃是分析確定營銷策略、廣告及銷售價格等；環境和文化策劃關注項目規劃中的環境藝術、生態文化等方面；風險分析包括政治風險、政策風險、經濟風險、組織風險、管理風險以及營銷風險等。通過對以上各因素的分析,可以確定出一個清晰和明確的項目計劃和方案,從而對開發項目做出決策。項目策劃是一個知識管理和創新增值的過程,通過項目策劃,可以對項目開發中的各個方面進行充分調查和研究,制定方案,為項目實施中的控制提供前提。

2房地產項目前期策劃重要性的具體表現

一、民族地區旅游景區開發水平的提升

要以消費需求為起點旅游景區是旅游管理中的一個重點項目，旅游景區的管理主要在于前期的開發建設、后期的運營管理。無論是前期的開發建設，還是后期的旅游管理，消費需求都是不可忽略的因素，特別是在旅游景區的前期開發中，消費需求貫穿于整個旅游景區開發的始終，景區開發源于消費需求，最終又回歸到消費需求，與消費需求的契合程度是旅游景區開發成功與否的關鍵。旅游景區開發主要包括三個方面：景區規劃、景點設計、景點策劃。景區開發的三項內容都要基于消費需求而進行，民族地區的旅游管理提升也不例外。首先，從民族地區旅游景區的規劃來看，景區規劃就是幫助景區對旅游景區的旅游資源、客源市場、旅游產品、旅游設施、基礎設施、旅游服務管理等方面做出系統評價，合理安排和有效利用的指導。景區規劃的基本組成部分應包括產品規劃、市場營銷、信息服務、行政管理；以及對承載力管理、旅游與社區的社會與經濟融合，保護自然和人文資源，為游客塑造更好的旅游體驗的考慮。具體到民族地區旅游景區規劃來看，景區規劃的提升必須結合消費需求從當地資源環境出發進行整體資源規劃。由于歷史、政治等原因，我國大部分少數民族都位于邊遠地帶，山地、干旱半干旱、高寒、草原等地域特征是少數民族地域分布的基本格局，生態環境脆弱是少數民族所處地區的基本特征。獨特的地理條件和氣候特征使得多數少數民族地區形成了別具特色的自然環境，如山地立體氣候使得云南少數民族在山地上形成了立體分布格局。另外少數民族都有自己的特色文化和民族特色的生活生產方式，豐富的自然資源和特色的民族資源是民族地區旅游景區開發的基礎，特別是民族地區的民族資源在旅游景區規劃的價值突出。從消費需求心理來看，追求多樣化體驗是民眾旅游的普遍心理，民族地區的民族特色相對于其他地區千篇一律的人造景觀和人文資源，具有鮮明的特征，與旅游者求新、求知的消費需求相契合，旅游景區規劃的目的是在現有資源基礎上，根據整個城市布局和生態環境及相關產業基礎的協調一致，開發旅游資源，滿足游客的消費需求，實現旅游資源的經濟價值轉換，因此，民族資源開發對于民族地區提升景區規劃水平有突出優勢，城市發展是民族地區旅游景區規劃的前提，消費需求是景區規劃的出發點和回歸點，在此前提下對民族資源的優勢充分預估和整合便是民族地區旅游景區規劃提升的可行之道。其次，從民族地區旅游景區策劃來看，景區策劃就是旅游策劃者或旅游策劃組織基于各種需求層次的消費者立場，根據景區特征，結合消費者心理需求，找出景區和市場之間的深層連接，在此基礎上所進行的樹立景區形象的策劃活動。景區策劃具有服務性、謀略性、智力性和創造性，其服務性主要表現在以游客為本，以旅游者需求為中心，為游客提供心理服務等。從民族旅游產業的發展來看，民族地區的旅游景區策劃必須深入了解游客的消費需求才能使景區策劃達到相應的效果。從當前各地旅游景區的策劃實例來看，景區策劃的重點各有不同，有的旅游景區在景區策劃中突出自然資源優勢；有的旅游景區則以當地的人文資源為特色。對民族地區旅游景區策劃而言，自然資源自然有優勢，但是從游客的消費需求來看，民族旅游資源在滿足游客好奇、求知、模仿、愉悅等需要的消費需求方面，相較于其他地區，是自己獨一無二的資源優勢，這些優勢更是其他自然旅游資源豐富地區所不具備的。差異即是競爭力，民族地區民族資源方面的優勢意味著民族地區旅游在游客消費需求滿足方面有自己獨特的競爭力，因此民族景區策劃更應當把民族地區不同的民族風情作為景區策劃的重點，以充分滿足游客的快樂性消費需求為追求，在此基礎上提升景區策劃水平。再次，從旅游景點設計來看，旅游景點是旅游景區中的最小單位，旅游景區的整體形成就是在一個個景點的基礎上所構建的。在民族地區旅游景區的景點設計上，消費需求同樣是景點設計提升的導向棒。從游客的角度出發，一路的舟車勞頓之苦，如果僅僅是游覽一個或幾個較少的旅游景點，根本不能滿足游客的多樣化旅游消費需求。因此在民族地區的旅游景點設計上，單純依靠幾個單一的景點是不夠的，更要結合該地區豐富的民族旅游資源，如民俗文化、民族飲食、民族建筑等，挖掘各種旅游產品賣點，形成有內在關聯的系列化旅游景點。或者從不同地區的少數民族著手，通過各地區不同的民族特色，形成不同的旅游景點，并使景點之間達到橫向聯合，最終形成滿足消費者需求為中心的系列化旅游景點。

二、民族地區旅游配套服務的提升

要基于消費需求來建設提供配套的旅游服務是民族地區旅游管理的一項重要任務。游、購、娛、吃、住、行是旅游供應鏈的六個基本要素，娛樂、游行自不必說，在游客旅游的過程中，旅游目的地所提供的住宿、飲食、線路等服務也是游客較為關注的問題。游客是旅游服務的接受主體，因此迎合游客的消費需求、注重游客的感受是民族地區旅游服務提升的出發點。從住宿來看，民族地區的旅游群體中大部分游客是外地游客，住宿是其旅游過程必不可少的環節，對游客來說，住得便利、舒服、干凈、經濟是住宿的基本要求，因此民族地區的住宿服務建設需從游客需求出發，才能提高游客對旅游的滿意度。對民族地區而言，多數少數民族分布于鄉村，許多旅游景區也規劃于遠離城市的區域，來回的車馬勞頓容易給游客的游覽造成不便，由于旅游的淡旺季特征，在鄉村地區建立星級酒店從經濟利益回報方面并不合算，而對于許多民族民眾而言，其長期居住于當地，熟知當地的地理環境和民族文化，由于地皮較為便宜，因此發展房源并不是太大問題，在民族地區住宿旅游資源提供有較大的便利。民族民眾參與到民族地區旅游鏈中提供住宿服務有較大可行性。民族民眾利用自家房源參與提供住宿服務，既能增加民族民眾的收入，又能在滿足游客基本需求的基礎上，滿足游客的求新需求，增加旅游的新鮮感，民族民眾參與提供旅游是民族地區旅游服務提升的一個重要內容。從飲食來看，少數民族地區大多屬較為特殊的地理環境，或森林，或山地，或水邊，少數民族的食材有一定的特殊性，另外民族地區特殊的地理環境和民族文化也使不同民族形成了不同的飲食方法，民族飲食是民族旅游資源的重要組成部分。吃是游客出行的一個基本要求，吃特色飲食也是體味當地文化的一個途徑，因此多數游客都把品嘗民族特色飲食作為旅游出行的目標之一。眾多民族的特色飲食為民族地區旅游提供了很好的資源，與游客對游覽的飲食需求有高度的一致性，取材民族地區的食材資源，開發民族特色飲食，是民族地區旅游服務對游客消費需求的回應，也是旅游飲食服務提升的方向。從線路來看，旅游線路設計是旅游供應鏈的一個重要內容，線路設計不僅關系到游客的游覽質量，同時也關系到游客的安全問題。從游覽質量來看，游客出行往往希望在較短時間內游覽更多的景點，少數民族地區地理環境復雜，特別是西南少數民族地區，少數民族數量較多，分布區域不一，各個區域有不同的地理特征，因此從游客需求出發，以游客安全保障為前提進行合理的線路設計是民族地區旅游服務建設的重要內容。在保障游客安全的狀況下根據游客的消費需求在線路設計上提高旅游質量和增加游覽內容是旅游服務提升的一個重要方向。

三、民族地區的旅游宣傳要基于消費需求來完善

人不僅有衣食住行等物質方面的消費需求，還有高層次的文化教育、藝術欣賞、娛樂消遣、社會往來、體育競賽等精神方面的消費需求。對于大部分旅游者而言，少數民族幾乎是一個整體概念，對于不同民族之間的差異，大部分游客并不了解，但是求新、求知是游客對民族地區旅游的共同消費需求，因此民族地區的旅游形象宣傳要基于消費需求來進行。旅游宣傳中，要自覺、恰當地運用心理學原理，向潛在的旅游者傳播各種旅游信息，使其形成鮮明、強烈而深刻的印象，最終產生前往一游的愿望。從旅游形象宣傳的主題來看，我國民族眾多，生產生活方式各有不同，民族文化豐富多樣，民族分布地區自然環境各有不同，豐富的民族旅游資源是民族地區旅游產業發展的優勢。因此在旅游形象的主題選擇上，強調民族文化和民族生產生活方面的差異是旅游形象主題的選擇主要方向。具體到各個民族地區的旅游主題選擇，不同民族有不同的民族性格，不同的審美意識，因此在民族藝術風格、民族生活交流等方面都有自己的特點，不同游客有不同的消費需求，因此旅游形象的主題要突出其不同之處，要恰當、自覺地運用感知規律，文字宣傳資料、標題要吸引人，形象材料要注重畫面色彩的表現，突出重要內容，以表現旅游景點的魅力從而使自己的旅游資源能夠更加切合潛在消費群體的消費需求。從旅游宣傳的策略來看，少數民族地區大多有自然屏障存在，交通不便，因此外界對少數民族地區的自然風光或民族風情并無太多了解，民眾對民族地區的了解更多地是通過網絡或書籍中零零散散的資料來形成印象，因此民族地區的旅游宣傳策略不能按照常規來進行，要結合民族特點來調整。民眾對于權威人物的信服不僅表現在權威人物所擅長的領域，同時在權威人物的其他方面同樣也信賴，這是消費者共同的消費心理特征，少數民族大多有自己的英雄人物或較為知名的公眾人物，因此在宣傳策略的選擇上，可以借助這些公眾人物對當地的評價作為廣告詞，造勢宣傳。另外模仿性和從眾傾向是消費心理的普遍現象，有的少數民族由于地域偏遠，影響較小，公眾所了解不多，就可以通過前期游客的切身體會敘述來作為宣傳內容，借助游客的模仿和從眾心理來迎合消費者的消費需求。從旅游宣傳的方式上來看，信息時代下，互聯網已經成為人們生活的一部分，借助網絡搜尋信息是民眾獲取信息的一個重要方式。民眾的消費需求也因為網絡信息的刺激而產生。民族地區多地處偏遠，交通不便，信息交流不便，民眾消費需求的網絡應激性要求民族地區的旅游宣傳也要把網絡作為一個重要的宣傳平臺，通過視頻和圖片、文字等內容，可以使民族地區的旅游信息突破現實距離的阻隔，使更多的消費者了解當地的旅游資源，刺激民眾對當地的旅游消費需求，特別是隨著信息通訊技術的發展，網絡將與民眾的生活結合更加緊密，網絡宣傳的重要性愈發突出，這也是民族地區旅游宣傳提升的方向。