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爭創“三個物業”，是當前貫徹落實科學發展觀的重要任務。作為門城分公司來說，我們黨員干部必須帶頭轉變觀念、開拓思路、創新求進，研究新情況、解決新問題、迎接新挑戰，以真抓實干的作風，努力克服“三大瓶頸”，推動“三個物業”目標的實現。

一、克服人才短缺的瓶頸，建設一支綜合素質高、執行能力強的干部職工隊伍

門城物業管理分公司員工隊伍的構成主要是原門頭溝煤礦、城子煤礦破產劃轉分流人員，這部分人員大多為農轉非人員和井下采掘一線員工，知識結構相對偏低，人員年齡偏大，由于大部分員工是從井下采掘一線直接轉入后勤服務業，工作環境和工作內容發生了根本變化，提高員工技術素質，以適應新環境、新崗位的需求，就顯得十分重要。經初步統計，整個員工隊伍中近十年內即將退休人員約占員工總數的60％，大專學歷以上的僅占員工總數的6.3%，35歲以下的員工占員工總數的1.7%，隊伍嚴重老化，知識結構亟待更新。

門城物業管理分公司員工隊伍的構成主要是原門頭溝煤礦、城子煤礦破產劃轉分流人員，這部分人員大多為農轉非人員和井下采掘一線員工，知識結構相對偏低，人員年齡偏大，由于大部分員工是從井下采掘一線直接轉入后勤服務業，工作環境和工作內容發生了根本變化，提高員工技術素質，以適應新環境、新崗位的需求，就顯得十分重要。經初步統計，整個員工隊伍中近十年內即將退休人員約占員工總數的60％，大專學歷以上的僅占員工總數的6.3%，35歲以下的員工占員工總數的1.7%，隊伍嚴重老化，知識結構亟待更新。

人才隊伍建設是物業公司今后發展的重要基礎，在人才培育方面要形成一個有規劃、有規模、結構合理、配套有序。人才隊伍建設飽含二各組成部分；一是人才的管理，二是人才的培養，現在物業公司員工的技術水平，人才管理水平都有待提高。人才匱乏已成為制約物業公司業發展的瓶頸，而物業公司的發展需要的是更多的“專才”，我們現在缺乏優秀的具有創新精神專業人才。根據目前人才缺口狀況，要努力做好拔尖創新人才的培養工作，加快急需人才和實用人才的培養開發。同時，加大基礎教育和培訓工作力度，強化專業技術人員培訓，進一步提高員工隊伍整體素質。建立健全人才管理組織機構，建立一套切實可行管理辦法和考評機制以適應物業公司發展的需要。進一步提高管理人員的管理水平，建立技術培訓中心成立電教室加快計算機培訓，盡早實現無紙化辦公。借鑒其他企業通行的一些有利于激勵人才的制度，創新機制，完善政策，優化結構，不斷提高整體性人才資源開發的質量和水平。

針對上述存在的問題，必須著力抓好以下幾項工作：一是先抓人的管理，整章建制，編制員工行為規范手冊和入戶服務八不準及文明用語、服務忌語等；二是抓基礎設施改造采取急事急辦體現輕重緩急統籌安排，04年到08年用于基礎設施建設工程投資3808.8萬元（包括折舊資金、大修資金、補貼資金、公益基金）；三是抓計量管理，安裝水表和用電磁卡表；四是抓收費率、抓清欠、成立綜合組，通過入戶催繳、法院住追繳等辦法，共清欠歷史欠水、電、暖、房費一百多萬；這幾年在上級支持下，通過城子分公司全體員工共同努力奮斗，我們在安全、基礎設施改造、在經營管理上、在收入上、在全體員工情緒上精神面貌上都有了大幅度改變和提高，初步體現了企業靠員工發展、員工靠企業生存的再認識再提高再實踐。我們體會到科學發展觀在門城物業管理分公司得到了實踐，認定抓好各項基礎工作才會實踐好“三個物”要求，才能有實力建設，才能為民辦好事、解難事、不誤事，才能達到和諧物業。

物業公司現面臨人員老化的不利局面，但是我們有一支經驗豐富、技術力量雄厚員工隊伍，這是物業公司寶貴的財富，物業公司應集中技術優勢組建專業施工隊伍，加大內部自施工程，從而降低房、水、電、暖的工程造價增加收入減少費用支出。各分公司要緊緊圍繞物業公司基礎設施的改造和今后主要工作在物業公司的統籌安排下，結合自身的實際情況開發一些投資少見效快的項目，使其成為物業公司在實現經營物業過程中新的經濟增長點。物業公司下屬各分公司都有自己的優勢和自己特點，我們在實踐經營物業總體目標的進程中要發揮團隊精神和團隊優勢，實現各分公司優勢互補、互惠互利，在物業公司總體協調下，打造物業公司新的經濟運行模式。

二、克服基礎設施差的瓶頸，盡快解決安全隱患多、服務質量低的問題

2004年門城物業成立之初，老房和危舊房多，房屋底數和面積不清楚，部分水電無計量大鍋水大鍋電現象普遍，到了無序狀態，管路老化跑冒滴漏情況十分嚴重，門城兩個自備井的收費不夠交自來水公司的水費，供暖費收取十分困難，城子78、79號樓供暖收費不足25%，設備老化三率差，變電站事故率高，辦公環境差，開大會無會議室，分公司在同行業中干部員工收入最低，員工情緒差，居民欠費較為嚴重，04年1-8月份出現虧損。門城物業絕大部分資產為門礦、城子礦存續期間修建的，許多資產的使用年限超過了40年，在門城物業組建初期，轄區內51個街區、8741間平房中，完好房屋不足40%，危房達到房屋總數的50%以上；供電、供水系統，由于年久失修，計量不準或根本沒有計量，估水、估電收費、跑冒滴漏現象十分嚴重，浪費驚人；供電設備老化、可靠性差、容量不足、電壓低、線路短路、接地、斷路現象頻繁，一遇打雷、刮風和下雨，調度室電話就應接不暇；供水管路嚴重腐蝕，有時更換下來的一米長的管路上面竟有10多個窟窿，水壓上不去，高處居民無水吃的現象時有發生；供暖系統更是老舊不堪，系統堵塞、不熱，環保設施不到位，排放標準不達標，煤水電資源浪費嚴重。

同時，歷史遺留問題也是制約發展的一個重要因素。在煤炭生產過程中先生產后生活理念的影響下，礦區居民的生活環境改善十分滯后，歷史欠賬太多，門城物業每年在信仿接待中，歷史遺留問題占到了90%以上，再加上歷史資料嚴重缺失，致使我們不得不抽出大量的人力、物力來調查解決這類問題，不僅增加了問題處理的難度，而且還給門城物業和諧穩定埋下了隱患。

以上情況說明如不改變現狀，就根本談不上搞好“三個物業”，具體表現在安全隱患多、生產經營差、服務質量不高，幾年來門城分公司領導班子根據當時的情況進行大量的調查研究，探討思路、找準對策，用發展的眼光判定方法，以“三個物業”理念為出發點，落實好各項工作，確定加大基礎設施投入，建立和完善規章制度，解決員工思想認識等問題使門城分公司有了長足發展，企業面貌發生較大變化。

要解決上述問題，筆者以為，必須做好以下工作

一是提高設備的完好率，減少機械事故率，并通過節能降耗提高機械工作效率。

二是搞好房屋翻建，提高居民住房條件，改善居民生活環境，同時要減少汛期事故率。

三是盡快搞好管路改造，解決居民吃水難的問題，解決管路老化造成跑冒滴漏水無計量等問題，并適當提高收費率，我們通過對城子山上宿舍、礦建街、二斜井、和平南街等地區進行改造社會效益和經濟效益十分顯著。例如：在2008年11月份，和平南街水改造工程，更換主管路500余米，入戶管路5800余米，安裝水表199塊。改造前這一地區月總表耗水量為1700噸，查回水量為320噸，水平衡率為19%。改造后月總表耗水量為390噸，查回水量為315噸，水平衡率為81%，改造前與改造后總表相比月耗水量下降1310噸，每噸水按3.7元計算，每月可減少費用支出4847元，全年減少費用支出5.8萬元。

四是抓好危電改造，解決居民用電質量問題，消滅減少用電事故，為提高安全度汛發揮積極作用，杜絕部分居民惡意拖欠房、水、電、暖行為。

五是加快九龍井供水改造工程步伐，為門礦居民用水提高保障，讓居民有水心中不慌，確保居民生活用水的需要。

三是克服資金不足的瓶頸，廣泛開展技術革新、修舊利廢等增收節支活動

由于我分公司基礎設施投入和大面積改造，加大計量更新改造工作力度及全體員工努力工作等因素，04年收入1570.4萬元，08年收入1866.8萬元，同比增加226.4萬元，05年至08年清欠收入134.82萬元，年平均33.7萬元。在員工收入方面，由于京煤集團公司經濟效益好，政策好，分公司正確把握經營政策，在安全生產和創收上取得了好的成績，員工收入04年1.65萬元，05年1.99萬元，06年2.32萬元，07年2.48萬元，08年3.2萬元（08年比04年提高86%）。

除正常工資收入以外05年至08年員工福利待遇有了明顯增加，這種福利待遇不計算在工資收入之內，這種福利完全是惠民之舉、惠民之策是實在在的實惠，貫徹落實科學發展觀的具體表現。

盤活資產彌補資金不足。我們在集團公司和物業公司的確領導下，在全體員工的努力下，充分調動一切積極因素，通過盤活資產彌補資金不足，這是實現經營物業總體目標的一個重要途徑，是實現經營物業總體目標的重要組成部分。通過盤活資產充分利用現有資產進行改造出租增加收入，使其發揮最大的經濟效益，另一方面根據集團公司的長遠規劃，充分利用現有邊角土地資源集資建房在解決部分員工住房困難的前提下增加企業收入彌補資金不足。

通過開展創收活動，進一步提高全體員工的主人翁精神為出發點和落腳點，以調整不合理的生產環節和費用支出為重點，逐步把物業公司建設成節約企業。我們要從強化經營意識入手，教育職工樹立節約意識，節約一滴水、一度電、一兩煤。在治水、治電的同時，充分發揮全體員工的聰明才智和愛崗敬業精神，通過技術革新、小改小革和修舊利廢等項活動，以最小的投入獲得最大的經濟效益，從點滴做起，一級抓一級，一級帶一級，層層嚴格要求，嚴格考核，層層抓好節約，堵塞各種漏洞的同時加強各種物品管理，通過這項活動使全體員工的節約思想意識有明顯的提高，使物業公司全體員工愛崗敬業的思想意識有明顯的提高，激發物業公司全體員工的熱情，人人講節約、人人注意節約。通過創收活動增強了員工的主人翁意識，減少了不合理的費用支出，增加了經濟收入，同時鍛煉了一支勇于吃苦、樂于奉獻的員工隊伍。

要按照集團公司和物業公司“安全可控、事在人為，安全第一、生產第二”的安全生產工作指導思想，從“以人為本，全面、協調、可持續發展”的高度出發，堅持“安全第一，預防為主”這一方針。把安全工作放在一切工作的首位，物業管理的安全工作包含著企業內部的安全生產及員工人身安全和為用戶服務設施安全及用戶周邊群眾安全兩部分，我們面臨著安全工作的范圍大，環境復雜，這就要求各級領導干部和全體員工不斷提高安全思想意識，進一步加強安全制度的落實，加強安全檢查工作的力度，加強安全工作宣傳，增強全體員工和居民用戶的安全思想意識，確保全年無事故。