北京東部房地產市場調研報告
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市場調研報告
前言
2004年至2005年是北京及至全國房地產最不平靜的時期，房地產市場在這一時期經歷了各種政策調控。從03年121文件的出臺，到監察部和國土資源部日前發出的8.31大限，即在04年8月31日前今年各地必須將經營性土地使用權招標拍賣掛牌出讓的歷史遺留問題處理完畢；國務院關于項目資本金比例從20％提高到35％以上的通知；銀監會對房產信托監管力度的加強；央行出臺并實行了再貸款浮息制度、實行差別存款準備金率制度和提高存款準備金率制度三項政策以調整控制過熱行業包括房地產行業在內的固定資產過快投資增長，控制通脹；05年3月，國務院辦公廳下發的《關于切實穩定住房價格的通知》（“老國八條”）；05年5月七部委下發關于穩定住房價格的八條意見（“新國八條”）；預售制度的取消爭議；以及二的二手房交易營業稅征收的細則明確、個人所得稅征征停停等等等等，將京城房市攪得沸沸揚揚，觀望之聲四起。
北京的東部一直是北京房地產界的一個議論之地、爭論之地、也是爭議之地，但更是希望之地。“兩軸兩帶多中心”，“京津冀腹地、環渤海經濟圈”、“三軸三帶兩綠心”，“北京中心的東移”，“大七環的建設”，京東板塊的現狀與發展，成為一大熱點，各大媒體、專家、學者、政府部門、企業、市民對此的關注，引發了眾多關于京東的話題。根據北京市統計局資料顯示，2005年1-9月份北京市房地產的總體開發量和成交量較上年同期都有不同程度的下降，根據北京市統計局統計數據，1-9月，北京市房地產開發投資完成908.5億元，同比增長4.4%，低于上年同期15.9個百分點，占全社會固定資產投資的比重為53.4％，低于上年同期4.8個百分點。其中，商品住宅開發投資完成455.5億元，同比下降3.4％；1-9月，全市商品房買賣成交21萬套，2604.6萬平方米，同比分別下降13.2％、8.7％：其中，商品現房買賣成交7.4萬套，939.8萬平方米，同比分別增長18.8％和27.8％；商品期房預售成交13.6萬套，1664.8萬平方米，同比分別下降24.1％、20.6％；1-9月，全市商品期房買賣平均價格7372元/平方米，同比上漲了1460元/平方米，漲幅為24.7％。2005年1-10月份北京市固定資產投資總額為1951億元，較上年增長11.9%，消費指數為101.5，房地產投資總體增長幅度低于固定資產投資增長幅度，成交價格增長幅度高于消費水平的增長幅度。而作為北京“編外郊縣”的燕郊，從行政隸屬關系來看，燕郊屬于河北省，但從區域發展脈絡來看，燕郊已儼然同北京融為一體。目前在此置業的買家80%來自北京，北京市的經濟發展狀況對燕郊經濟開發區在很大程度上有著較強的影響和參考意義。
新華恒機構是以京東地區發展大勢為依托，京東地區房地產成長為基礎而發展起來的房地產營銷服務機構，基于此，新華恒機構一直致力于京東地區的房地產的現狀及其發展趨勢研究。為深入調研京東地區房地產市場和消費狀況，新華恒機構在經過精心準備后，重點針對京東地區的通州和燕郊展開了大規模、較全面的房地產市場項目現狀和消費行為的市場調研工作，并對市調結果進行了詳細的分析。本次市場調研共向燕郊和通州地區發放消費市場問卷3000份，收回2896份，占總問卷數的96.53%，其中有效問卷2633份占總問卷數的87.77%；對近百個項目進行了調查，主要包括樓盤基本信息、價格、銷售進程、周邊生活便利程度等
第一部份
北京東部地區宏觀環境及規劃分析
沿著東長安街向東，從天安門廣場出發，經建國門、國貿，21公里處是通州，出通州上京哈高速，往東9公里便是燕郊，更得“天子腳下，御駕行宮”之美稱。兩地處在環渤海經濟圈、京津冀腹地的核心位置，北京東擴計劃的浮出水面，處在東擴線路上的關鍵地位，其發展前景不可限量。
燕郊燕郊開發區依托信息產業部等國家部委，先后引進了信息產業部第45、39、53研究所及多家科研單位，而且已云集了來自美國、加拿大、日本、法國以及港、澳、臺等20多個國家和地區的490多家企業。目前，美國惠普、日本富士紛紛落戶，石家莊神威藥業、北京漢王制造有限公司、協和藥業等知名企業以及有國際背景的亞星數碼科技……燕郊開發區的國內生產總值、工業銷售收入、出口創匯分別保持了年均45%、37%和75%的高速增長，步入了良性發展的軌道。2005年1-7月，燕郊開發區工業銷售收入、出口創匯和財政收入分別完成16.63億元、1776萬美元和1.01億元，同比分別增長了22.4%、22.4%和60.3%。
根據燕郊開發區的總體規劃，至2010年將發展成占地50萬平方公里，人口20萬，固定資產投資年遞增10%。八通線向東延至燕郊的方案已提上日程，目前正在審批階段，如果審批成功，工程有望在2008年前后開工。這將為燕郊的發展和兩地房地產市場的融合創造出良好的條件。大七環的修建又將燕郊納入了大北京城的范圍之中。昔日皇苑行宮，今朝國際新城，燕郊的發展日新月異，正進入全面發展的快車道。
通州今年1——9月份，通州固定資產投資69.4億元，同比增長17.3%。房地產投資完成36.6億元，同比下降11.4%；北苑高架橋、北關高架橋、運河治理等重大工程投資力度較大。在2005年初，北京空間結構進行調整，北京城市總體規劃賦予通州“首都城市發展新區”功能。作為北京重點發展的新城之一，通州是一個面向區域的可持續發展的綜合性服務新城。并確定通州新城的發展目標為：區域服務中心、文化產業基地、濱水宜居新城。從北京中心東移及通州交通主干線的京通快速北苑環島、北關環島的擴改，兩廣路延長線興建、北關地鐵修建的提議，運河環境的整治，通州作為北京的副中心，各種城市功能逐步完善，城市化的進程將加快步伐。
第二部份
京東地區房地產市場概況
從2005年1-9月京東地區房地產市場國家宏觀政策的影響，一向備受關注的房地產投資增幅繼續回落。房地產開發投資總量較上年有所下降，或增幅下降，由于對房地產市場價格下跌的預期，持幣觀望仍是房地產消費市場反映的主角。市場在此次市調中，我們分別對通州房地產項目的物業類型、物業檔次、現行價格、物業管理情況、銷售情況進行了分析。
2.1物業類型
從物業類型的市場情況來看，從普通住宅、公寓、別墅、假日酒店各種物業類型均有涉及。根據取樣調研分析，物業類型分布大致如下表：
2.1.1通州物業類型：
通州區域普通住宅所占比例較大，超過60%，如加上通州區域內各行政村自建的眾多小產權房在內，這個比例還會有增加對CBD區域人員的入有較大的吸引作用。
2.1.2燕郊物業類型：
據市場調研，燕郊目前的在售物業，以普通住宅為主，占取樣物業的49%，占住宅物業的78%，燕郊的別墅在占比較大。
2.2物業分布
在對京東地區物業分布的調研中，住宅分布大多向交通干道集中的特點，新的現象是向新區發展。象燕郊地區，東部潮白河區域的發展以休閑宜居為主，以燕順路為引導線，從京哈高速出口向北延伸。通州則沿城鐵沿線向東南及通州南部發展，向東則過東關大橋在運河東岸的南北方向呈向心狀建設
2.2.1燕郊
2.2.2通州
從上圖來看，京東地區的通州和燕郊都是以普通住宅為主的生活居住區。高檔的生活區在發展的過程當中逐漸在區域當中增加，特別是燕郊區域，高檔物業如東方夏威夷、美麗鄉村的入市，對拉動燕郊高檔物業的發展起到了一定的作用。從普通住宅當中的分析來看,高層物業是今后東部地區的一個發展趨勢,生活觀念的改變以及日益稀缺的土地資源,特是中心城區土地資源的日益減少,高容積率、優質物業管理、高收入階層入住的物業必將是北京東部地區發展的一場重頭戲。
2.3物業價格
自2004年8.31大限之后，土地嚴格按照“招、拍、掛”的方式土地作用權，開發商取得開發用地進一步受到嚴格限制，土地成本提高，部份建材價格漲幅較大，市場新盤放量下降，雖然在1-9月期間有階段性的交易下降，但京東地區購房需求持續旺盛，房價也一直穩步攀升，。據統計，京東地區房地產售價同比上漲
物業的銷售價格是體現物業水平和區域發展程度的一個重要標志，從這次市場調研當中可粗略看出，通州的物業單價大都在3500元/m²以上，物業均價在3800元/m²的物業占據了通州大部份房地產市場，通州的多層住宅越來越成為一種稀缺產品，板樓的青睞度一直高于塔樓，多層的青睞度一直大于高層。而燕郊物業的整體均價相對于通州的物業價格低1000元/m²左右，多層物業的價格在2800元/m²左右。北京消費群體對燕郊的青睞，來源于價格的敏感占有較大因素，其次就是燕郊物業居住密度較低，低密度的居住空間，對于在北京CBD或泛CBD區域工作的群體來說，在心理上有一定的空間釋放感。
2.4物業管理水平及收費情況分析
部份在售物業情況一覽表
物業名稱物業類別物業
單價物業
體量物業費開發商物業公司
星河皓月多層2950400．8住達房地產開發有限公司
燕達物業管理人限公司
美林新東城多層高層288014未定美林房地產開發集團有限公司
未定
世紀名苑普宅285070．5三河市龍太房地產開發有限公司上瑞物業
天子莊園別墅/普宅2300-2500130.7-1.1京郊房地產開發公司三河市天子物業管理有限公司
北歐小鎮多層/高層2
700170．5-1．1中建華遠房地產開發有限公司中建華遠物業
意華田園都市普宅2600140.69-1.28燕郊意華房地產開發公司意華物業管理公司
東方夏威夷別墅7000292.38-3.98三河興達房地產開發有限公司第一太平戴維斯
新圣得花園別墅71006.42.5三尖市鼎盛投資集團有限公司圣得物業管理公司
歐陸豪庭多層1750180.26香河縣城鎮房地產綜合開發有限公司香河尚新物業管理有限公司
育龍香苑高層2700100．9北京育龍房地產開發有限責任公司香河育龍物業管理有限公司
BOBO自由城多層高層4280180.98-1.68北京永泰寵基房地產開發公司香港中原物業管理有限公司
本岸高層3700281.76伯雅集團
北京久居雅園物業管理公司
世紀星城高層4580861.75北京順華房地產開發有限公司
北京東光物業管理公司
蘇荷雅居高層4600111.84北京順開房地產開發公司
北京順開物業管理公司
時尚街區多高層4300300.98-1.72北京住總集團、北京景新世紀房地產開發有限公司
園景時尚物業管理公司
瑞都公園世家高層多層3900801.6北京東杰房地產開發有限公司
瑞都物業管理公司
瑞都國際高層450026.41.85北京瑞景房地產開發有限公司
北京瑞景物業管理有限公司
當代名筑多層/高層4100121.1-1.58北京筑高房地產開發有限公司
北京名筑物業管理有限公司
武夷時代多層/高層35508.11.28北京武夷房地產開發有限公司
北京武夷物業管理有限公司
水岸長橋高層4380111.7北京中博房地產開發有限公司
均豪物業管理有限責任公司
桃花島多層3850210.98欣達園房地產開發有限公司
北京悅豪物業管理有限公司
柳岸芳園高層4300未定北京貴源房地產開發有限公司
未定
河畔麗景高層340012.51.38維盛賓房地產開發有限公司
通運達物業管理有限公司
新華聯錦園多層3680201北京新華聯房地產開發公司
西果園物業管理公司
在水一方高層3980181.48北京黃海房地產開發公司均豪物業管理有限公司
從上表中來看，燕郊多層物業費在0.5元到0.8元之間，高層物業費在1元至1.3元之間，別墅物業費在2.元至4元之間；通州多層物業費在0.7元至1元之間，高層物業費在1.5元至1.8元之間，別墅物業費在2.5元至8元之間不等。根據對在銷樓盤的對比分析，樓盤品質和物業管理公司的不一,物業費的標準也呈現多方面的現象,多層物業費主要集中在0.5至元至1元之間,高層物業費用主要集中在1元至1.8元之間,超過2元物業費的以高檔公寓和別墅為主：
部份樓盤營銷主題
東方夏威夷那片海的別墅
星河皓月百萬平米歐洲小鎮，百萬平米超大社區，盡享歐陸生活
美林新東城美林深處的歐洲
意華田園都市生活就是度假、家在田園中，田園有都市
天子莊園生活的理想，就是理想的生活
BOBO自由城一波未平一波又起
世紀名苑好房子自己會說話/引領京東住宅潮流之典范
本岸陽光板樓
世紀星城新城超薄板樓
蘇荷時代年輕輕軌軌跡多端
時尚街區城鐵零距離
瑞都公園世家引領通州公園地產
瑞都國際家住瑞都國際，購物家樂福
當代名筑城鐵非一般空間
武夷時代武夷時代，盛情綻放
水岸長橋成熟CBD水岸社區
桃花島江南•低密•庭臺建筑/從今天起，做一個快樂的島主
柳岸芳園天地靈秀聚人生/身臨一種境界，唯我天地；
領略一種視野，預約未來；成就一種喝彩，淡定天下
第三部份消費結構情況分析
京東地區的房地產消費群體主要集中在北京以東的商圈范圍內。燕郊的80%購房者來自北京的京東地區，從一早一晚930公共汽車的擁擠程度就能看出結果，其他如山西的一些投資客也占有一定的比例。通州的購房群相對復雜一些，但大部份購房者還是在CBD區域工作，根據此次對市場的抽樣調查結果顯示，大部份的被調查對象都有在近期購房的愿望，對價格的心理預期也有不同程度的上升。
根據調查顯示，準購房者中以26-35歲的比例最高，達到47％，36-45歲之間的購房者達到33%；25歲以下的人群，達到13%，因此，25-35歲的青年人士依然是房產市場的主角，這是由他們所處的生命周期和經濟能力相適應的。
33.3被訪者的家庭結構
家庭結構統計情況、
從上圖可以看出，在被訪者總體中，燕郊兩口之家的比例達到了56%，超過總體的一半；三口之家的比例位居第二，兩者之和達到了85%；單身的比例則最低僅為5%。從燕郊的購房群體來看，今后的二至三年之內，與幼兒相關的產業如幼兒園、中小學校長、游樂園相應的較強的需求量；主力購房群體兩個區域大體相當，均占到80%強。商品房逐漸成為生活的必需品，而其昂貴的價值，一般要花費消費者的一生或半生積蓄，所以與單身相比家庭戶的購買力更強，其中兩代、三代同堂的表現的更為迫切。
3.4被訪者家庭年收入分布
被訪者家庭年收入分布情況
從上圖可以看出，家庭收入在6-10萬的被訪者占據了所有被訪者的一半以上，收入在10-14萬的被訪者占比較大，燕郊達到17%，通州達到28%，收入在14萬元以上的比例為燕郊為7%，通州占比為15％。中等收入的家庭作為購房主體繼續支撐著市場。
4.購房需求特征分析
4.1面積需求
被訪者面積需求
分布情況
本次調查結果顯示，61-120㎡的需求比例最高，燕郊占到總體的72％，通州占到總體的74%；燕郊對大戶型的需求略高。小面積的需求主要是單身購房者的意向較多，投資客對小面積獨有青睞。
4.2套型需求
被訪者戶型需求分布情況
調；個人私秘性要求越來越高；一次購房終身享用的思想根深蒂固，單身一族的增加使得一室套成為時代的寵兒；另外，由于躍層、復式在設計上突破小面積的實現，其總價過高的劣勢相對被弱化，相反其私秘性好、動靜分區分明、視野開闊、樓中樓的優點突現在消費者面前，尤其是一些追求時尚、收入較高的年輕群體及多次置業者較為接受，可能成為新寵。
4.3理想的購房區域
被訪者意向購房區域分布情況
燕郊的燕順路至潮白河區域是燕郊今后的發展重點區域，目前在此地段的項目較為集中，如燕京新城、意華田園都市、星河皓月、世紀名苑、美林新東城，規劃建設中的鼎西區、潮白人家等眾多普通住宅，以及在此區域匯集眾多的別墅項目如東方夏威夷、和安家園（達觀）、華堂高爾夫及其別墅以及燕園渡假村等其他多種形態物業的增加，將此區域的升值空間大幅提升，購房意向占比達到57%。中心城區因為是行政商業及學院集中區域，對此區域的購房意向占比達到32%，而對南部區域及東部區域仍然持保守態度。
4.4年齡與樓型特征的要求的分析
被訪者年齡段對樓型特征要求情況
根據本次調查結果顯示，25歲以下的準購房者對小高層的接受程度明顯高于其他年齡段，并且處于各個樓型需求中的峰值，這和他們的個性特征有極大的關系，因為他們多是八十年代出生，一般為獨生子女，享用著家庭的最佳資源，追求時尚和變化，而小高層在某種程度上迎合了這種需求；而26-35歲的準購房者中需求最多的是多層，這主要是因為這個年齡段的人群基本上是七十年代出生的，一般有兄弟姐妹，比較傳統，尋求家庭的穩定、經濟的獨立和事業的成功。隨著購房者年齡的增長，對多層的需求變得越來越強烈。在46-55歲之間的準購房者中，對多層的比例甚至達到了八成以上。相比之下，各個年齡段對高層的需求普遍偏低，而對別墅的需求則集中在36-45歲之間的人群，這主要是因為本年齡段的人群一般家庭穩定，事業上比較成功，已經有至少一套住房，收入較高，有提高生活品質的要求和能力。
4.5區域性樓型需求比較分析
區域性樓型比較分析情況
通過對燕郊和通州兩地分區域樓型對比分析，多層和小高層的需求比例仍然最高，只是在不同的區域，消費者的樓型需求有所不同。
在通州，對高層的需求比例大于多層，而在燕郊則以多層的需求占比居多。從對以前年度對兩地的樓型需求分析顯示
，京東地區對高層的需求呈現逐步上升的過程，特別是燕郊地區，由于高層住宅的稀缺，對高層方面樓型的需求增長幅度顯得較通州要高。燕郊地區對別墅的需求略高于通州，這與地域性的因素有較大聯系。就通州區域來看，對別墅的需求區域主要在遠郊等地，如運河以東至潮白河區域，目前在此區域形成的幾大別墅如運河岸上的院子、尚東庭、珠江國際城、運通花園、楓露皇苑等，而中心城區和地鐵以南區域的別墅需求狀況不太旺盛，盡管目前南部區域有天地美墅、世爵源墅，但銷售狀況并不理想。
重點樓盤展示
通州——瑞都國際
開發商：由首都機場下屬的北京瑞景房地產開發有限公司開發
項目定位：瑞都國際的瑞都景園號稱通州新地標，集住宅、商業、金融、寫字樓、休閑等配套齊全的高尚社區。
項目位置：位于地鐵以南區域，在輕軌九棵樹站，
建筑面積：總建筑面積為26.4萬平方米，以板式小高層住宅為主。
商業配套：主要體現在國際大型連鎖零售巨頭家樂福的進駐，并以此作為一個宣傳主題。
戶型結構：戶型從50m2—280m2的一居到六居，戶型多達二十種。主力戶型定位在三室二廳130平方米。
宣傳渠道：戶外看板、擎天柱、報紙、工地圍檔、城鐵車票、網絡等立體交互式的廣告宣傳。
交通：八通輕軌九棵樹站，多條公交線路在小區周邊。
燕郊——新圣得花園
開發商：由三河市鼎盛投資集團有限公司開發；
項目定位：居住、休閑、度假、辦公、娛樂為一體的獨棟、聯排別墅；
項目位置：燕郊燕順路區域與中心城區交叉集中居住地段；
建筑面積：占地面積133400平方米，總建筑面積為63536平方米，以獨棟、聯排別墅；
商業配套：主要以京客隆、天客隆、新世紀商場；
交通：930多條支線經過。
燕郊——星河皓月
開發商：住達房地產開發有限公司
項目定位：花園洋房式板樓
項目位置：位于燕郊燕順路潮白河邊。
建筑面積：總建筑面積為386200平方米，陽光板樓為主。
商業配套：小區內有體育公園、商業中心、雙語幼兒園、物業會所。
媒體推廣：媒體推廣以戶外擎天柱、道旗、路牌、網絡、報紙等，
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4.6購房目的分析
被訪者購房目的情況
4.7不同年齡購房目的分析
被訪者不同年齡購房目的分析上是首次置業；26-45歲的人群的置業目的集中在改善居住，定居的比例也較大，他們有較強的購買力，處于事業發展的黃金階段，需求增長較為強勁；55歲以上的人群需求較弱，樣本中較少，不具有代表性，所以這里沒有列出，這主要是因為他們基本已經置業，生活已經很穩定了。
5.購房者價格需求分析
房價是調節房產市場的有力杠桿，隨著房價的升高，購房者對價格的心理承受能力逐漸增強，但需要找到其心理承受的邊緣分界線，在一定區域超過某一價格后，更多的消費者會選擇放棄。
5.1可以承受的最高單價
根據新華恒機構統計數據顯示，京東地區商品房均價燕郊為2750元/平米，通州為3800元/平米。而京東地區家庭年收入在6-10萬的占到了50%以上，面對不斷上漲的房價，購房者不得不面臨更大的經濟壓力，尤其是對那些解決基本居住問題的消費者。隨著價格的不斷上揚，其心理承受能力雖然會逐漸增強，但需有序有度。
被訪者購房意向單價分布情況
調查的結果顯示，承受單價在1500－2500元的選擇比例最高，占93%，價格的敏感系數在目前的房地產消費市場當中比較大，同時也體現當前的消費群體對價格的快速上漲呈現一定的對抗情緒；單價在3500-4000及以上的被訪者尚有3%的選擇比例說明當前購房群體的心理承受能力有所增強，同時國民經濟總體的快速發展使得人均收入也在不斷增長，支撐了這種房價看漲的預期。
被訪者付款方式選擇分布
市場價格的不斷上漲，戶型面積偏大，使得總價普遍較高，消費者在選擇付款方式上選擇余地很小，大多數的消費者很難承受得起一次性付款，選擇按揭的比例高達78%，按揭時間主要是10年、15年和20年；分期付款的比例也達到了12.3.%，一次性付款的比例最低，僅為9.7%。
5.4被訪者對京東區域市場房價的評價
被訪者對京東房地產市場房價的評價
高昂的房價讓大部分的購房者感覺無奈，超過六成的被訪者認為京東地區的房價高，超過三成的被訪者認為，認為價格適中的比例僅為2.2%。
6、對今后一年房價變化變化的評價
今后一年內京東地區房價變化情況分析
從被訪者的數據統計顯示，認為在今后一年內價格上漲的群體占到85%，特別是認為價格會上漲10%以上的人群比例較大，占到被除數調人群的35%。
7.媒體接觸習慣及媒體影響
7.1媒體接觸
媒體接觸分布情況
：本題為多項選擇
7.2廣告宣傳和推薦活動的影響力分析
媒體影響力情況
可以看出消費者會通過廣告宣傳和推薦活動等途徑來了解房產供給信息、積累信息，并在一定程度上依賴這些信息，但這些信息在消費者購房決策過程中起到決定作用的不會高于12%；參考作用的達到56%；基本上沒有作用的達到了9%。所以宣傳在市場競爭中的作用不容忽視。
結束語
2005年京東地區的房地產市場的局勢相當微妙，從3月份的淡季不淡到金九銀十如期未至，關于房地產市場的觀望走出與否的議論頗多，一方面三環以里新項目批建停止，拆遷量顯著下降，一手房交易量變幻無常；另一方面房價繼續攀升，部分商品房項目銷售進程明顯放緩，有的開發商對市場上長升預期心理的增加，在成本允許的情況下待價而沽，部份一手房購房者持幣觀望，一部份購房需求轉而謀向二手房市場，使得二手房市場出現了少有的金九角十。另外，市場開始出現了各種促銷手段，部分項目采取降價打折推盤，購房送全套家電、家俱者有之，送汽車者也大有其人。全面熱銷的局面不再出現，一些名盤、大盤的廣告營銷費用開始大幅增加等種種市場表現。種種市場表現正說明了市場的發展成熟期即將到來，由單一力量帶動整個市場發展方向的階段已經過去，商品房將像大多數普通消費品一樣，走向主要由需求為主導的，價格升降有序，競爭與整合并存的市場經濟即將到來。特別是國資委整合央產房地產企業對房地產市場的沖擊，政策調控對市場的宏觀控制力度加大。
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經過多年的發展，房地產業發展迅速，但相關配套行業（例如：融資、評估、交易服務、信息服務等）發展滯后，目前隨著中國人民銀行對房地產業融資渠道的拓寬，中國人民銀行副行長吳曉靈女士在2005年地產金融年會上明確表示：房地產業在傳統的融資渠道之外應大力引進其他如信托、股權分置、債券、基金等多種融資形式。在年會上，以楊子基金為主的幾大基金代言人都表示對房地產業發展前景持樂觀態度，對適合的房地產項目可采用項目融資和企業融資相結合的方法進行操作。融資渠道的拓寬對房地產業健康發展，將起著重大推動作用。市場經濟是過剩經濟，隨著市場的發展，競爭會越來越強烈，而要在激烈的市場競爭中立于不敗之地，了解、把握市場變化及趨勢是必須的。在前一段時期，房地產市場呈現供不應求的局面，特別是燕郊和北京的通州，在城市化進程加快，外來人員快速增加，國民經濟持續增長的經濟形勢下，出現一段高速增長的過程；但當市場發展到一定階段，產品供給全面過剩或供求平衡時期，沒有很強的核心競爭力就無法取勝，甚至無法生存的時候，風險將成為常態。以科學的發展觀從市場的發展規律來觀察和判斷目前的京東的房地產市場狀態，才能使我們保持客觀和清醒的頭腦，所有的判斷依據都要來源于科學、全面的市場數據及嚴謹的科學態度。
