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同志們：

這次會議的主要任務(wù)是，以黨的“十七大”精神為指導(dǎo)，貫徹落實(shí)全省加快發(fā)展住房二級市場電視電話會議精神和中省關(guān)于建立住房保障制度，切實(shí)解決低收入家庭住房困難的各項(xiàng)要求，安排部署我市加快發(fā)展住房二級市場和落實(shí)廉租住房租金補(bǔ)貼工作。剛才，建設(shè)同志通報(bào)我市發(fā)展住房二級市場和解決城市低收入家庭住房困難工作情況，并就這項(xiàng)工作講了很好意見，我完全同意諸各縣區(qū)、市直各部門認(rèn)真貫徹落實(shí)。下面我再強(qiáng)調(diào)四個(gè)方面的意見。

一、進(jìn)一步提高對加快發(fā)展住房二級市場和住房保障制度建設(shè)重要性的認(rèn)識

加快發(fā)展住房二級市場，切實(shí)解決低收入家庭住房困難，是貫徹落實(shí)“十七大”精神的具體體現(xiàn)。省委、省政府對此高度重視，專門召開電視電話會議，做了全面安排部署，并把解決低收入家庭住房困難工作列入了各級政府年度目標(biāo)責(zé)任制考核范圍。各級各部門一定要統(tǒng)一思想，提高認(rèn)識，站在維護(hù)廣大群眾根本利益的政治高度，進(jìn)一步增強(qiáng)工作的自覺性和緊迫性，把這項(xiàng)工作作為政府公共服務(wù)的一項(xiàng)重要職責(zé)，切實(shí)抓緊抓好。

（一）發(fā)展住房二級市場有利于提高城鎮(zhèn)居民的居住水平。隨著住房制度改革的不斷深入，住房的商品化使人們的住房觀念發(fā)生了根本性的變化。城市居民客觀存在的經(jīng)濟(jì)收入差距、家庭結(jié)構(gòu)差異，使房地產(chǎn)市場必然形成多樣化需求。目前住房供給的基本格局是：高收入者購買商品房、中低收入者購買經(jīng)濟(jì)適用房、最低收入者租住廉租房。由于受諸多因素的影響，經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房建設(shè)速度與實(shí)際需求存在一定差距。通過搞活住房二級市場，盤活存量，可以增加相對低價(jià)的二手房房源，引導(dǎo)城鎮(zhèn)居民通過住房二級市場以小換大、以大換小、以舊換新、以次換好、以遠(yuǎn)換近等方式改善居住條件，滿足不同消費(fèi)層次的居民對住房的多樣化需求，擴(kuò)大住房的社會保障面。

（二）發(fā)展住房二級市場有利于讓更多群眾擁有財(cái)產(chǎn)性收入。總書記在黨的“十七大”報(bào)告中明確提出，要“創(chuàng)造條件讓更多群眾擁有財(cái)產(chǎn)性收入”。“財(cái)產(chǎn)性收入”一般是指家庭擁有的動產(chǎn)（如銀行存款、有價(jià)證券等）、不動產(chǎn)（如房屋、車輛、土地、收藏品等）所獲得的收入。包括出讓財(cái)產(chǎn)使用權(quán)所獲得的利息、租金、專利收入以及財(cái)產(chǎn)運(yùn)營所獲得的紅利收入、財(cái)產(chǎn)增值收益等。隨著住房制度改革的不斷深入和《物權(quán)法》的頒布實(shí)施，房屋已成為絕大多數(shù)人民群眾較大甚至最大的私有財(cái)產(chǎn)。目前，我市城市居民個(gè)人擁有的住房面積達(dá)到1256.8萬平方米，全部按經(jīng)濟(jì)適用房平均價(jià)格1600元/平方米估算，財(cái)產(chǎn)總值可達(dá)200億元以上。據(jù)有關(guān)統(tǒng)計(jì)測算，“十一五”期間，在延安城鎮(zhèn)居民財(cái)產(chǎn)性收入中，出租房屋的收入占54.1%，利息收入占34.9%，股票、國債、收藏等其他投資收入占11%。2006年我市人均財(cái)產(chǎn)性收入153元，僅占到人均可支配收入8500元的1.8%，而居民的房屋出租收入占財(cái)產(chǎn)性收入56%，占居民可支配收入的1%。這說明房產(chǎn)收入已成為居民財(cái)產(chǎn)性收入的重要來源，但在居民可支配收入中的比例仍然很低。隨著房地產(chǎn)市場的不斷成熟和人們收入的不斷增加，通過住房投資獲得租金收益和增值收益，必將成為許多居民投資的首選。貫徹落實(shí)“十七大”提出的“創(chuàng)造條件讓更多群眾擁有財(cái)產(chǎn)性收入”的精神，就是要求我們各級政府要全方位、多層次地為廣大人民群眾提供增加財(cái)產(chǎn)性收入的平臺。

（三）發(fā)展住房二級市場有利于盤活存量資產(chǎn)，推動經(jīng)濟(jì)的快速增長。住房作為商品有它的共性，具有價(jià)值和使用價(jià)值。但也有它的特性：一是住房的耐用性。住房的使用年限一般為50年。按50年計(jì)算，每年只有2%的折舊，所以人們更新住房并不是因?yàn)槌^了使用期，主要是由于人們的收入增加、家庭人口的數(shù)量、工作地點(diǎn)、工作性質(zhì)、生活質(zhì)量和審美觀發(fā)生了變化，發(fā)展住房二級市場將為城市家庭通過對其擁有的房地產(chǎn)進(jìn)行交易、抵押、租賃等提供條件，進(jìn)而將提高資產(chǎn)的流通和收益，增強(qiáng)整個(gè)經(jīng)濟(jì)的活力。二是住房的高值性。住房的價(jià)格通常達(dá)到家庭年收入的4倍以上，目前延安市區(qū)住房價(jià)格達(dá)到家庭年收入近10倍，住房已成為一個(gè)家庭的主要資產(chǎn)。發(fā)展住房二級市場，將有助于促進(jìn)資產(chǎn)變?yōu)橘Y本。延安作為西部欠發(fā)達(dá)地區(qū)，民間資本相對匱乏，通過房屋抵押作為個(gè)人創(chuàng)業(yè)、投資、融資的資本，是一塊不容忽視的潛在力量。發(fā)展住房二級市場不但能搞活現(xiàn)在的存量資產(chǎn)，還能帶動增量住房需求，進(jìn)一步促進(jìn)住房消費(fèi)，拉動裝修、家具、家電、建材、建筑等相關(guān)行業(yè)的快速發(fā)展。根據(jù)《中國投入產(chǎn)出表》的有關(guān)數(shù)據(jù)測算，每投入100元的住房資金可帶動相關(guān)產(chǎn)業(yè)170元至220元消費(fèi)需求，多銷售100元的住宅可帶動130元至150元的其他商品銷售。住宅建設(shè)如果增加10個(gè)百分點(diǎn)，可望帶動國民生產(chǎn)總值增長一個(gè)百分點(diǎn)。可見，加快發(fā)展住房二級市場對推動經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展具有十分重要的意義。

（四）發(fā)展住房二級市場是房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的客觀要求。房地產(chǎn)市場的結(jié)構(gòu)體系主要包括兩大塊。一塊是增量市場，即房地產(chǎn)初次轉(zhuǎn)讓，也稱為住房一級市場；另一塊是存量市場，即再轉(zhuǎn)讓及租賃，也稱住房二級市場。長期以來，由于住房短缺產(chǎn)生的需求，住房發(fā)展處于增量型發(fā)展時(shí)期，市場結(jié)構(gòu)呈現(xiàn)出一級市場比重大，表現(xiàn)比較活躍的特征。但是，從發(fā)達(dá)國家和地區(qū)看，一個(gè)發(fā)育完善的房地產(chǎn)市場是以二級市場的發(fā)達(dá)程度為標(biāo)志的。從某種意義上講，二級市場制約一級市場，尤其在房地產(chǎn)作為家庭最大的商品投資轉(zhuǎn)折時(shí)期，大量存量住房的快速流轉(zhuǎn)會產(chǎn)生巨大的產(chǎn)業(yè)增加值。搞活住房二級市場，能夠促進(jìn)大量二手房上市交易，對于抑制房價(jià)上漲，保持合理的投資規(guī)模，優(yōu)化市場供應(yīng)結(jié)構(gòu)，調(diào)節(jié)住房需求，維護(hù)房地產(chǎn)市場秩序持續(xù)穩(wěn)定健康發(fā)展，具有十分重要的意義。住房二級市場的活躍，同時(shí)也能夠帶動物業(yè)管理、房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)等相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，使房地產(chǎn)業(yè)鏈更趨完善，發(fā)展更趨平衡，從而促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展。

（五）建立住房保障制度,解決城市低收入家庭的住房困難是貫徹落實(shí)十七大精神的具體體現(xiàn)。建立健全廉租住房保障制度，特別是解決低收入家庭住房困難問題，是各級政府必須高度重視解決的重大民生問題。“十七大”報(bào)告提出的五大民生問題，“住有所居”就是一個(gè)重要方面。去年以來，中、省對解決低收入家庭住房困難高度重視，頒布了《廉租住房管理辦法》、《經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》，下發(fā)了一系列配套文件。就我市而言,目前仍有13541戶困難群體沒有住房,3.8萬戶困難群眾沒有達(dá)到全市的平均居住水平。解決這些困難群體的居住問題，提高居民的居住水平，是全面建設(shè)小康社會的一項(xiàng)重要任務(wù)，也是各級政府迫在眉睫的一件大事。

二、摸清現(xiàn)狀，明確政策，切實(shí)解決制約我市住房二級市場發(fā)展的突出問題

省政府（*年）52號文件，對加快發(fā)展住房二級市場做出了明確的政策規(guī)定，提出了具體工作要求。市政府按照52號文件要求，結(jié)合我市實(shí)際下發(fā)了實(shí)施意見。各縣區(qū)要結(jié)合自己的實(shí)際，吃透情況，找準(zhǔn)問題，認(rèn)真貫徹落實(shí)，切實(shí)解決影響住房二級市場發(fā)展的突出問題。

（一）加快已售但未辦理房產(chǎn)證住房的上市交易。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，全市約有70多萬平方米住房未登記發(fā)證。這部分房屋沒有登記發(fā)證，產(chǎn)權(quán)不合法，不能進(jìn)入住房二級市場，直接影響我市住房二級市場的規(guī)范交易。其主要原因：一是由于這些房屋的建審手續(xù)不全，按照房屋權(quán)屬登記的有關(guān)規(guī)定，無法辦理房產(chǎn)證。二是一些單位出于本位考慮，不給職工辦理房產(chǎn)證，這類問題主要存在于一些較大的企事業(yè)單位。三是有些公有住房房改時(shí)，由于當(dāng)時(shí)政策等原因，與實(shí)際面積有一定出入，給辦證帶來一定困難。這些問題，我們要采取以下五方面措施予以解決。一是對涉及城建規(guī)劃、國土、房產(chǎn)等資料不全未辦理相關(guān)手續(xù)的公有住房、拆遷安置房、城區(qū)改造商業(yè)房，在不違反城市規(guī)劃的前提下，由房屋產(chǎn)權(quán)單位負(fù)責(zé)按相關(guān)規(guī)定補(bǔ)辦手續(xù)后，房管部門給予辦理房屋權(quán)屬證書。二是對于1999年底以前的職工集資建房未出售的，可按公有住房予以出售，職工個(gè)人集資款可抵扣購房款，并按公有住房出售有關(guān)規(guī)定辦理產(chǎn)權(quán)證；也可按該房屋的實(shí)際開發(fā)建設(shè)費(fèi)用，由職工全額集資，按購買商品房認(rèn)定產(chǎn)權(quán)。2000年以后單位的集資建房應(yīng)統(tǒng)一納入經(jīng)濟(jì)適用住房管理，并按經(jīng)濟(jì)適用住房的有關(guān)規(guī)定確認(rèn)產(chǎn)權(quán)，產(chǎn)權(quán)單位不得以任何理由阻礙公有住房的出售工作。三是對建成已入住但手續(xù)不全的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，開發(fā)企業(yè)必須到國土、規(guī)劃、建設(shè)、房管等部門補(bǔ)辦手續(xù)，對*年底前未完善相關(guān)手續(xù)的開發(fā)企業(yè)，各部門應(yīng)采取必要措施，督促其盡快完善相關(guān)手續(xù)。四是對權(quán)屬有爭議的公有住房，由目前房屋主管單位出具書面具結(jié)保證后，房屋權(quán)屬登記機(jī)構(gòu)審核后予以辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)。五是對國有企業(yè)和集體企業(yè)改制前的公有住房，現(xiàn)住戶有權(quán)按房改政策購買，現(xiàn)產(chǎn)權(quán)單位不得因企業(yè)性質(zhì)發(fā)生變化而拒絕出售原公有住房，以確保職工合法權(quán)益不受侵害。

（二）加快已購公有住房、經(jīng)濟(jì)適用住房的上市交易。目前，我市已購公有住房、經(jīng)濟(jì)適用住房在上市交易方面還存在一些政策性障礙。一是一些企事業(yè)單位職工雖然參加了房改，成為房屋的所有者，但是這些單位出于自身利益考慮，各自為政，內(nèi)部做出規(guī)定，限制單位職工將房改房上市交易。二是取得產(chǎn)權(quán)不足五年上市交易，要征收交易額5.5%營業(yè)稅的規(guī)定，為實(shí)際取得產(chǎn)權(quán)已超過5年但因?yàn)槲醇皶r(shí)辦理產(chǎn)權(quán)證公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房上市增加了稅費(fèi)負(fù)擔(dān)。三是一些政府部門和國有企事業(yè)單位對職工住房的物業(yè)管理、采暖等違規(guī)進(jìn)行暗補(bǔ)，為房屋上市交易設(shè)置了障礙。針對這些政策性障礙，要認(rèn)真做好以下四方面工作。一是房改售房單位對未給職工辦理房屋權(quán)屬證書的應(yīng)抓緊申報(bào)辦理，已辦理的房屋權(quán)屬證書必須盡快發(fā)給職工個(gè)人，不得隨意扣押。二是購買經(jīng)濟(jì)適用住房滿5年，購房人可以轉(zhuǎn)讓經(jīng)濟(jì)適用住房，但必須按規(guī)定向政府交納土地出讓金。三是在房改中購買公有住房未及時(shí)辦理產(chǎn)權(quán)證的職工產(chǎn)權(quán)取得時(shí)間按房改部門批準(zhǔn)的售房之日確定。四是政府部門和各企事業(yè)單位必須取消職工在物業(yè)管理方面的各種暗補(bǔ)，對規(guī)模小、比較分散的單位住房，應(yīng)打破單位界限，本著就近連片管理的原則，合理劃分物業(yè)管理區(qū)域，按區(qū)域?qū)嵭薪y(tǒng)一的物業(yè)管理。對形成規(guī)模的住宅小區(qū)，應(yīng)當(dāng)選聘或通過招標(biāo)確定具有物業(yè)管理資質(zhì)的物業(yè)公司開展物業(yè)管理。

（三）加強(qiáng)金融、信貸對二手房交易的支持力度。我市住房信貸業(yè)務(wù)發(fā)展不夠活躍，難以滿足當(dāng)前二手房市場的融資需求，致使一些不具備一次性付款能力的購房群眾融資困難，影響住房二級市場持續(xù)健康發(fā)展。今后，我們要加強(qiáng)以下幾方面的工作。一是住房公積金管理部門要完善二手房公積金貸款管理辦法，簡化貸款程序，提高服務(wù)水平，加強(qiáng)住房公積金貸款對二手房買賣的支持。除評估費(fèi)外，二手房公積金貸款費(fèi)用不得超過新購商品房公積金貸款費(fèi)用。二是做好住房公積金與商業(yè)銀行組合貸款，重點(diǎn)增加與住房公積金貸款相配套的組合貸款投入。三是積極開展二手房抵押貸款等住房金融業(yè)務(wù)，積極支持住房二級市場的健康發(fā)展。

（四）強(qiáng)化服務(wù)意識，規(guī)范中介服務(wù)。目前我市房地產(chǎn)市場流通渠道還不夠暢通，市場上“買不到房”和“賣不出房”的供求矛盾同時(shí)存在。一方面眾多的需房者不能迅速有效的購買到所需房屋，另一方面眾多的有房者又不能迅速有效的將閑置房屋變現(xiàn)增值，這些問題都緣于中介服務(wù)滯后于市場需求。要解決當(dāng)前我市房屋中介市場普遍存在的規(guī)模小、信息少、營業(yè)場地分散、經(jīng)營手段原始落后甚至違規(guī)經(jīng)營等諸多問題，一是市房產(chǎn)管理部門要加強(qiáng)房地產(chǎn)價(jià)格信息服務(wù)，通過計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)收集、篩選房地產(chǎn)價(jià)格信息并隨時(shí)。二是各級房地產(chǎn)交易機(jī)構(gòu)和各類房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)要密切配合，共享信息資源，廣泛有關(guān)信息，增加房產(chǎn)價(jià)格的透明度。三是加強(qiáng)中介市場培育，重點(diǎn)扶持一批講信譽(yù)、有實(shí)力的中介企業(yè)，嚴(yán)肅查處非法中介企業(yè)的各種違法違紀(jì)行為，強(qiáng)化中介機(jī)構(gòu)在二手房交易中的作用。

三、加快住房保障制度建設(shè)，切實(shí)解決城市低收入家庭的住房困難

*年1月2日，市政府第11次常務(wù)會議研究明確，我市住房保障制度建設(shè)應(yīng)堅(jiān)持“統(tǒng)籌安排、分步解決，市政府主導(dǎo)，各縣區(qū)具體實(shí)施”的原則。總體要求是以城市低收入家庭為對象，實(shí)行“兩個(gè)優(yōu)先，兩個(gè)逐步覆蓋”。兩個(gè)優(yōu)先是：優(yōu)先解決最低收入家庭，優(yōu)先解決市區(qū)；兩個(gè)逐步覆蓋是：逐步覆蓋到縣，逐步覆蓋到低收入家庭。力爭到“十一五”末，使城市低收入家庭住房條件得到明顯改善。會議要求*年市區(qū)最低收入家庭3500戶實(shí)現(xiàn)應(yīng)保盡保，各縣區(qū)按年初確定的35%保障任務(wù)共3336戶必須分解完成。市政府已落實(shí)廉租房建設(shè)資金2000萬元，不足部分列入*年預(yù)算予以解決。解決市、區(qū)租賃補(bǔ)貼資金380萬元，給各縣配套租賃補(bǔ)貼145萬元，不足部分由各縣區(qū)財(cái)政預(yù)算解決，市、縣待租金發(fā)放到位后，方可申請省財(cái)政補(bǔ)貼三分之一。保障面積標(biāo)準(zhǔn)為住房面積人均8平方米以下，上線為14平方米。租金補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)3.87元/平方米。這項(xiàng)工作目前我市進(jìn)展比較緩慢，希望各縣區(qū)按照上述要求，盡快進(jìn)行調(diào)查摸底，建立檔案，確定補(bǔ)貼對象，經(jīng)過本人申請，單位、社（區(qū)）審核，進(jìn)行公示，報(bào)縣區(qū)房管部門公示審核后，予以發(fā)放。并在此基礎(chǔ)上，做好*年各項(xiàng)任務(wù)的分解落實(shí)工作。

四、加強(qiáng)領(lǐng)導(dǎo)，狠抓各項(xiàng)任務(wù)落實(shí)

（一）加強(qiáng)領(lǐng)導(dǎo)，落實(shí)責(zé)任。各縣區(qū)和市直各相關(guān)部門，要高度重視加快發(fā)展住房二級市場和住房保障制度建設(shè)。對應(yīng)售未售公房1月底前必須出售到戶。已建成入住的住宅，因手續(xù)不全未能辦證的，開發(fā)企業(yè)要按規(guī)定抓緊完善手續(xù)，務(wù)必于1月底前完成辦證工作。廉租房補(bǔ)貼租金的發(fā)放必須于1月底前發(fā)放到位。這項(xiàng)工作將作為縣區(qū)和市直相關(guān)部門年度目標(biāo)任務(wù)的考核內(nèi)容。各級主要領(lǐng)導(dǎo)要親自過問，主管領(lǐng)導(dǎo)要具體負(fù)責(zé)，確保任務(wù)全面完成。

（二）加強(qiáng)部門協(xié)調(diào)配合，認(rèn)真落實(shí)各項(xiàng)政策。規(guī)劃、建設(shè)、國土、統(tǒng)計(jì)、民政、稅務(wù)、金融等部門都要從大局出發(fā)，各司其職，加強(qiáng)協(xié)作，增強(qiáng)服務(wù)意識，提高工作效率。在具體工作中要制定詳細(xì)的工作措施，落實(shí)相關(guān)政策規(guī)定，明確辦事程序，廣泛向社會公示，方便群眾，接受監(jiān)督。

（三）抓緊制定《解決低收入家庭住房困難規(guī)劃和年度實(shí)施計(jì)劃》。各縣區(qū)要積極主動地和市房產(chǎn)部門溝通聯(lián)系，務(wù)必于1月份頒布*年住房保障計(jì)劃，6月份正式出臺*—2012住房保障規(guī)劃。這項(xiàng)工作時(shí)間緊、任務(wù)重、要求高，各縣區(qū)和市直相關(guān)部門要高度重視，抽調(diào)得力干部，落實(shí)工作經(jīng)費(fèi)，按時(shí)高標(biāo)準(zhǔn)、高質(zhì)量地完成任務(wù)。市上最近將專門下發(fā)文件，對各縣區(qū)下達(dá)明確的目標(biāo)任務(wù)。

同志們，加快發(fā)展住房市場，建立健全住房保障制度是全面建設(shè)小康社會的重要組成部分，是各級政府當(dāng)前和今后較長時(shí)期的一項(xiàng)重要職責(zé)，讓我們以黨的“十七大”精神為指導(dǎo)，扎實(shí)工作，為全面構(gòu)建和諧延安做出更大的貢獻(xiàn)！

謝謝大家！