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住房問題既是經濟問題、也是社會問題。“居者有其屋”是構建和諧社會的重要前提之一，也體現了人人享有適當住房的協調發展觀，是房地產業健康協調發展的重要理念。我國房地產自從產業化以來，社會購買力逐漸釋放，隨著需求的增加，房地產價格不斷攀升，投機需求也開始影響房地產市場，國家為抑制房地產過熱先后采取了一系列政策措施，促進房地產業穩定健康發展。目前，盡管宏觀調控的積極效應已經顯露，但房地產領域中一些突出問題仍未得到根本性解決。如何進一步加強對房地產市場的引導、規范和管理，解決當前突出的住房問題，是促進我省房地產業的健康發展，使其更符合構建和諧社會的要求。

住房問題既是經濟問題、也是社會問題。“居者有其屋”是構建和諧社會的重要前提之一，也體現了人人享有適當住房的協調發展觀，是房地產業健康協調發展的重要理念。1998年住房制度改革以來，隨著改革的深入推進，市場化進程的加快，商品住宅建設和供應狀況發生了重大改變，住房消費成為居民消費熱點，居民居住條件、居住環境有了較大改善，但是隨著需求的增加，房地產價格不斷攀升，投機需求也開始影響房地產市場。國家為抑制房地產過熱先后采取了一系列政策措施，促進房地產業穩定健康發展。目前，盡管宏觀調控的積極效應已經顯露，但房地產領域中一些突出問題仍未得到根本性解決。如何進一步加強對房地產市場的引導、規范和管理，解決當前突出的住房問題，是促進我省房地產業的健康發展，使其更符合構建和諧社會的要求。

一、近年來我省房地產業的發展現狀

改革開放以來，特別是1998年以來，隨著城鎮住房制度的改革不斷深化，城鄉居民住房消費觀念明顯轉變，住房消費有效啟動，房地產業保持了快速發展的勢頭。目前，房地產業已成為新時期我省國民經濟的重要產業。

（一）房地產開發投資快速增長，住宅比重上升。近年來，我省房地產業發展迅猛，開發投資規模逐年擴大，房地產開發投資持續較快增長。*6年，全省房地產開發投資787.36億元，是1998年的4.8倍，年均增長21.5%，增幅比同期全社會固定資產投資高6.9個百分點，占全社會固定資產投資比重由1998年的15.8%提高到25.3%。特別是近年來，我省認真貫徹落實國家宏觀調控政策，堅持在發展中搞好調控，在調控中促進發展，房地產開發投資繼續保持快速穩步增長。*7年，全省房地產開發投資1132.49億元，增長43.8%，占同期全社會固定資產投資的比重達26.2%。房地產開發結構進一步優化，商品住宅開發投資占房地產開發投資的比重不斷上升。*7年，全省商品住宅開發投資776.64億元，占房地產開發投資的比重為68.6%，比1998年提高17.0個百分點。

（二）商品房建設規模日益擴大，供應量增加。近年來，我省商品房施工和新開工規模迅速擴張，*6年，全省商品房施工、新開工面積分別為6992.74萬平方米和2497.01萬平方米，是1998年的2.5倍和2.6倍。隨著國家宏觀調控政策效應逐步顯現，長期閑置的土地紛紛開工建設。*7年，全省商品房施工、新開工面積分別為9586.93萬平方米和3882.10萬平方米，比上年分別增長37.1%和55.5%。與此同時，我省商品房竣工面積總量也迅速增長，*7年，全省商品房竣工面積1710.32萬平方米，商品住宅竣工面積1344.08萬平方米，分別是1998年的2.4倍和2.5倍；*6年全省城鎮居民人均住房面積達25.2平方米，比1998年增加了5.1平方米。城鎮居民的居住條件有了較大改善。

（三）商品房銷售持續增長，市場需求旺盛。伴隨著房地產投資規模迅速擴大，市場需求強勁，商品房市場出現了供需兩旺的局面。1998-*6年，全省商品房累計銷售面積10530.86萬平方米，年均增長18.6%，從*6年開始銷售面積突破*0萬平方米，*7年全省商品房銷售面積2421.30萬平方米，比上年繼續增大。在旺盛需求的帶動下，商品房銷售額呈現快速增長。*6年，全省商品房銷售額807.46億元，是1998年的6.7倍，年均增長29.0%，增幅最高的是*5年，增長70.7%。*7年，全省商品房銷售額1134.27億元，比*6年增長40.5%，增幅明顯高于同期銷售面積（增長19.8%）的增幅。商品房銷售額的增長明顯快于銷售面積的增長，從另一個角度也可反映全省商品房價格的上漲情況。

（四）房地產業對經濟增長的拉動作用日益增強。房地產業的迅速發展，使其對經濟增長的拉動作用日益增強，迅速成為國民經濟新的增長點。房地產業產業鏈長、關聯度高，涉及到制造業中鋼鐵、水泥等數十個相關行業和服務業中眾多行業的發展，其乘數效應惠及上下游諸多產業和相關行業，能夠直接或間接引導和影響經濟的增長速度和運行質量。我省房地產業增加值由1998年的89.46億元發展到*6年的415.10億元，年均增長21.1%，大大高于近年來GDP的平均增長幅度。在第三產業中的比重也由1998年的7.0%提高到*6年的14.0%，充分顯示了房地產作為支柱產業在我省國民經濟發展中的地位和作用。

二、當前房地產市場存在的主要問題

盡管我省房地產市場總體發展態勢良好，但房地產領域中一些突出問題仍未得到根本性解決，房價持續上漲、住房結構性矛盾突出、住房保障制度滯后等，依然是房地產市場中的突出“痛點”。

（一）房價漲幅較大。隨著住房制度改革全面展開，我國從福利性住房分配體制步入了商品房市場體制，缺乏經濟實力但住房需求強烈的中低收入階層被裹挾進市場“需方”行列，千軍萬馬擠商品房這座獨木橋，造成了房價持續上漲。我省自*3年房地產市場出現新一輪快速發展以來，房價也連連大幅走高。據國家統計局70個重點城市房價監測報告，*4年-*7年，福州市新建商品住宅銷售價格指數分別比上年上漲5.6%、5.2%、8.3%和8.1%，廈門市分別上漲8.3%、9.9%、8.6%和7.3%。房價的快速上漲和居高不下，無疑會進一步限制居民的購買需求，影響了居民的和諧生活與工作。

（二）居民收入增長低于房價增長，購房負擔加重。由于過多強調住房供給的市場機制，致使房地產市場整體供求偏緊，房價節節攀升。*4年至*7年，全省城鎮居民人均可支配收入平均增長11.5%，商品住宅銷售額平均增長49.4%，商品住宅均價平均增長24.9%，城鎮居民收入的增長趕不上房價的增長，住房支付能力逐步下降。房價上漲過快，也導致居民購房負擔日益加重，城鎮居民人均購房支出從*4年的622元提高到*6年的1675元，年均增長64.1%。從收入與房價看，人們住房支出的壓力十分沉重，許多想買房的老百姓越來越買不起房子，希望通過商品房市場的自我調節來實現中低收入家庭“居者有其屋”的目標已不可能。

（三）房地產的布局及住房結構不盡合理，市場供給失調。一是區域分布不合理。城市化進程的發展，農村剩余勞動力向城市轉移以及中心城市圈的建設，使得城市住房需求急劇增長，房地產規模不斷擴大。*7年，全省房地產開發投資1132.49億元，其中福州、廈門房地產開發投資占全省的63.8%，房屋施工面積也占全省的54.4%，而其城鎮人口僅占全省的32.8%。住房投資建設向中心城市的過度集中，勢必造成房地產布局結構的不合理，不利于房地產業的健康發展。二是建設供應結構不合理。*7年，全省90平方米以下住宅投資占商品住宅投資的22.1%，新開工面積占住宅新開工面積的28.4%。目前我省實際銷售的商品住宅套型建筑面積大多在110平方米以上，市場上中小套型普通商品住宅供應比例偏少，中低價位住宅供應比例也偏低。*7年，全省經濟適用房竣工面積僅占住宅竣工面積的5.2%，銷售面積僅占住宅銷售面積的3.9%。住房供應結構不合理，扭曲了住房需求，抬高了商品住房平均價格，加大了中低收入家庭的購房難度。

（四）住房保障制度進展緩慢，經濟適用（廉租）房建設不足。過分依賴市場解決住房問題，弱化了保障低收入階層群眾基本住房需求的政府責任，是我國住房制度改革實踐的一個大教訓。雖然我省先后出臺了一系列政策措施，來推動保障性住房(廉租住房與經濟適用房)建設，但落實力度不夠。盡管全省9個設區市和51個縣市出臺了城鎮最低收入家庭廉租住房管理辦法和相關配套政策，但廉租房工作進展較慢。*7年在建(含配建)廉租住房僅有13.32萬平方米、2621套。經濟適用房是國家為解決中低收入家庭住房問題而修建的具有社會保障性質的普通住房，但*7年全省經濟適用房開發投資僅占住宅投資的2.2%，施工面積占住宅施工面積的3.6%，竣工面積占住宅竣工面積的5.2%。這與經濟適用房投資占商品住房總量的8%-10%相比，存在較大差距。此外，管理漏洞和誠信缺乏，使適用對象認定困難，經濟適用房有不少幫助的不是真正應該得到幫助的人。

（五）房地產業快速發展促使金融市場風險放大。房地產開發是資金密集型企業，其發展離不開金融機構的支持。盡管近年來不斷通過提高貸款利率、提高首付比例等手段提高房地產信貸門檻，出臺對空置面積大、土地囤積多不再給予信貸支持等收緊銀根的政策措施，但金融機構依然看好房地產市場前景，畸高的利潤使得大量的銀行信貸資金通過多種渠道流入房地產市場。截至*7年9月末，全省房地產類貸款余額2110.68億元，占同期各項貸款余額的27.2%，比上年同期增長48.9%，增幅比各項貸款余額高出22.2個百分點。房地產類貸款余額比年初新增589.33億元，占同期各項貸款增量的41.34%。其中：全省房地產開發貸款余額775.46億元，比年初新增219.55億元，增長48.0%。以高房價為基礎的房地產信貸成為金融系統的一大隱患，如遇風波，則會給金融系統帶來極大風險，進而影響國民經濟的安全。

(六)房地產業過快發展帶來了一系列的社會問題。一是大批“房奴”孕育而生。受住房消費觀念的制約，大多數人過于追求住房自有，在住宅投資上超前消費，大大超過個人經濟承受能力。截至*7年9月末，全省個人住房貸款余額1158.73億元，占個人消費貸款余額的74.46%，比年初新增339.7億元，增長54.1%。透支未來收入購置住房已愈來愈成為流行的消費方式，產生了大批的“房奴”。二是加劇貧富差距。房價上漲過快，意味著財富以貨幣和固定資產的形式向少數高收入者、特別是投機購房者和房地產商人手中集聚，大部分居民和經營者的收入和財富則變相縮水，收入差距進一步拉大。*7年高、低收入家庭間人均收入差距仍較大，10%高收入組平均收入是10%低收入組的6.64倍，比*6年擴大0.13倍。三是市場競爭不規范，存在大量信息不對稱、市場壟斷等市場機制不完善的問題。房地產成本不透明，其背后隱藏著房地產商的巨額利潤。房地產的開發利潤遠遠高出一般企業利潤；房地產商利用信息不對稱制造虛假需求現象，進而哄抬房價；開發商壟斷經營、二手房市場和房屋租賃市場不規范等。四是存在生態失衡問題。房地產業發展的結構性失衡，一方面使得一些大城市過度擁擠，人流和物流的過度集中，形成了交通堵塞、環境惡化；另一方面鄉村小城鎮更加凋蔽，城鄉差別擴大，導致生態平衡與自然資源配置失調。

上述問題如不能得到很好解決，不僅會影響我省房地產業健康、持續發展，而且會對深入貫徹科學發展觀，構建和諧社會產生負面作用。

三、以科學發展觀為指導，促進房地產市場健康發展的幾點建議

在以科學發展觀統領各項事業的時候，房地產的健康發展是突現建設和諧社會要求最重要的途徑之一。當前要使房地產市場得到一個健康和諧的發展，既要強化和完善金融調控，又需要“兩條腿”走路，“一條腿”是發展商品房市場，“另一條腿”是搞好規劃、緊抓保障性住房建設，這是解決當前住房問題的根本出路。

（一）強化金融信貸政策。一要嚴格金融紀律，防止惡性競爭。我國商業銀行的利潤主要集中依賴于存貸款差這一傳統業務，因此各金融機構要嚴格金融紀律，對房地產信貸資金要嚴格把關，不得違規經營，不得自行放寬信貸政策；二要提高預警能力。金融部門要廣泛搜集房地產市場信息，建立動態的統計、分析、監控體系，重視房地產市場研究，及時規避風險；三要深化改革，防范流動性泡沫，抑制外資炒房。利用金融杠桿，如發行債券、提高準備金、利率等手段收縮流動性資金。另外，要完善外匯管理體制，有效控制、減少外資過多流向房地產市場。

（二）加快住房供應結構調整，引導合理消費。要從我國國情出發，進一步加大住房供應結構的調整力度，重點發展中低價位、中小套型普通商品住房。要繼續深化完善住房建設，把新建住房套型結構比例分解到區域，落實到具體地塊、項目。要加強對各地新建住房結構比例落實情況的督查，在規劃、施工、商品房預售等環節認真把關，力爭新審批、新開工的商品住房建設總面積中，套型建筑面積90平方米以下住房面積所占比重達到國家規定的70%目標。要堅持正確的輿論導向，提倡正確的消費觀念，引導廣大居民樹立梯度住房消費理念，消除一次到位的住房消費誤區，倡導消費者在不同年齡段、不同收入水平，選擇不同的住房消費方式，逐步實現人人享有適當住房。

（三）大力發展廉租房和經濟適用房。解決低收入家庭住房問題是各級政府義不容辭的責任，要按照國務院《關于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》的統一部署，以及《經濟適用住房管理辦法》、《廉租住房保障辦法》的有關要求，從“構建和諧社會”出發，建立健全分層次的住房供應保障體系。穩步加大廉租房的建設比重，加快健全廉租住房制度，讓經濟特別困難的群體能夠租得起，有房住。根據廉租住房需求，切實落實以財政預算安排為主、多渠道籌措廉租住房資金，著力擴大廉租住房制度覆蓋面。嚴格控制經濟適用住房建設標準，嚴格上市交易管理，完善經濟適用住房申請、審核、公示制度，加大對銷售環節管理，嚴肅查處開發企業和經濟適用住房管理部門的違規行為，確保經濟適用住房真正用于解決低收入家庭住房困難。通過建立較為完善的住房保障機制，來彌補市場調節機制的不足。

（四）建立科學的土地供應系統。土地是稀有不可再生資源，要以科學發展觀為指導，合理、節約使用土地資源，充分優化土地資源的配置。發揮城市規劃的調控作用，保證土地使用結構的合理性，合理確定各類房地產用地的布局和比例，優先落實經濟適用房、普通商品房、危舊房改造和城市基礎設施建設中的拆遷安置用房建設項目。加強土地出讓管理，將套型結構比例、建設標準及各項規劃指標列為土地出讓的前置條件，明確項目的開工、竣工時間，并加強批后項目動態監管，嚴格按約定條件進行開發建設。

（五）加大房地產市場規范和監管力度。抑制投資性和投機性住房需求，建設、房產、土地、統計等部門應加強配合，建立定期市場分析研究機制，共同做好市場監測分析。加強房地產市場正面報道和宣傳力度，正確引導房地產市場投資消費。加強對房地產市場的監管，建立房地產業的信息收集、、分析系統，將所有的房地產交易活動納入統一的政府控制系統之中，堅決打擊開發商囤積土地、捂盤惜售現象，加大房地產市場整治力度，建立房地產企業信用檔案，懲戒市場失信主體，促進公平競爭和優勝劣汰。