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積極發揮專業化管理優勢

穩步推進經濟適用住房的開發建設

各位領導及同行：

今天，有機會在這里參加市房地產工作大會，與各位領導和同行面對面的進行交流感到非常高興。下面，我就幾年來，**礦區內的經濟適用住房的開發建設情況，向大家做一個簡要的回報。

我們房地產管理處成立于19**年11月，現有在冊職工***人，主要職能是負責職工住房的開發建設和管理。九年來，我們在局黨委、管理局的領導下，在市委、市政府和政府各職能部門支持和幫助下，以服務油田改革和發展為己任，以推進**房地產事業發展為目標，每年平均以***套的建設速度實施經濟適用房的建設，到2004年底，共開發建設經濟適用住房***棟，*****套，建筑面積******平方米，完成建設工程量近*億元。新建了一批如廣南、廣北、科苑、向陽、世紀苑等規模在****戶以上的住宅小區，實現了全局職工住房的規模化開發建設和規范化管理服務，并有一批小區獲得了國家級示范小區榮譽稱號，較好的改善了**礦區面貌，受到國家建設部的肯定和表彰。經濟適用住房的開發和建設，推進了**礦區房地產業的發展，基本解決了我局職工住房問題，維護了礦區的穩定，促進了礦區的繁榮，取得了良好的經濟效益與社會效益。主要體現在四個方面：

一是解決了長期以來我局職工住房困難的問題。由于歷史的原因，我局職工住房水平低下，沉積了大量的無房戶和住房不達標戶，加上每年新增無房戶，住房缺口長期居高不下。我局通過實施經濟適用住房規模化開發建設，*年來，共解決了近1.3萬戶無房戶和住房不達標戶的住房問題。

二是改善了油田職工的住房條件和環境質量。我局啟動經濟適用住房建設以來，持續提升住宅功能，著力優化、美化住宅環境，從最初建設安居、解困房，到今天建設小康、舒適房，我局職工群眾的居住條件和居住環境發生了深刻的變化。礦區職工人均擁有標準居住面積由****年的5.3平方米，上升到了10平方米以上。

三是促進了市區域經濟及油田多種經營經濟的發展。由于房地產業具有基礎性、先導性和帶動性，九年多來，**經濟適用住房的開發建設，直接給市及其周邊地區的建筑施工企業提供建筑工作量近*個億，其中市和油田建筑企業就占**從事住房建設施工企業的45％以上，建筑工作量在3.5個億以上；同時，也給市及**建筑材料生產及經營企業，提供磚、瓦、沙石、鋼材等主要建筑用材工作量約*個億；還為周邊地區提供了大量的勞動就業機會，也增加了市的地方稅收和其他各項規費收入。

四是推進了市區鎮城市化進程。**礦區屬市西城區，九年多來，我處通過實施經濟適用住房開發建設，現**礦區五層及以上的多層住宅鱗次櫛比、型色各異，相對集中的住宅小區星羅棋布、遍及**，城市廣場點綴在五七大道和廣華大道兩旁，裝點了礦區，美化了市區鎮市容，**礦區逐漸向城市化邁進，成為市政府對外宣傳的形象窗口。

回顧幾年來經濟適用住房開發和建設走過的路程，我們有四個方面的體會：

一、統籌規劃合理安排是保證經濟適用住房開發綜合效益的先決條件。大家知道，由于歷史的原因，形成了**單位布局分散、戰線較長，哪里有**哪里就有住房的格局；又由于各二級單位既管生產又管生活，逐步形成了一個單位職工住一棟樓，一個單位圍一個院的傳統居住觀念，總體上處于分散建設、各自為陣的狀態；再加上受“先生產、后生活”的觀念影響，各二級單位一切從生產考慮，大都把住房建在采油站、車間或辦公樓附近，然后再在其中投資建設商店、學校等配套設施，造成**礦區城市功能區劃不清，住宅建設零星分散，配套設施重復建設和投資的局面。

****年，我處成立以后，**職工住房實施了統一建設和管理，結束了**礦區以各二級單位為主，各自為陣、分散建設職工住宅的歷史。我處按照“一個原則，兩個統一，三個同時”的建設方針，開始了職工住房的規模化建設，也正式啟動了經濟適用住房的開發。“一個原則”就是堅持全局住房統籌規劃、重點建設、綜合配套的開發原則。“兩個統一”就是將全局的經濟適用住房建設由我處統一實施規劃設計，統一建設和管理。“三個同時”就是經濟適用住房建設與綜合配套同時考慮，做到同時規劃設計、同時建設實施和同時投入使用。幾年來，我們按照既定的建設方針，充分考慮現有的商店、學校、托幼所及廣場等配套資源的利用，著力強化礦區功能分區，不斷優化小區選點布局，科學合理的定規模、定地點，定套型比例、定建設標準、定工期目標，實施經濟適用住房的規模化開發，現已初步形成了以廣華、向陽、五七三大片區為中心，以五七大道和廣華大道為連線向南北和東西輻射的68個居民住宅小區。新建小區住房建設與系統配套同步進行，達到了房型多樣、布局合理、功能完善、環境優雅。經濟適用住房的質量與品質也在逐年提高——住房功能更加完善，通訊、閉路終端進入每個房間，寬帶安裝入戶，部分住宅采用樓宇對講，逐步向住房智能化過渡；適用性更加優良，房頂統一安裝了太陽能熱水器，室內外采用優質名牌雙防盜門和節能環保的中空塑鋼窗，外墻上統一增設了空調板，帶儲藏室車庫的住房比例逐步增加；配套更加全面，車道選用了多孔跑地磚，不僅美觀而且增加了綠化面積，主干道旁另外還增設彩磚人行道，排污明溝改為暗溝并使用了環保化糞池；視覺更加美觀，房型外觀設計更具人性化特色，部分房型采用“雙衛”，外墻主體色彩醒目，搭配協調……經過近十年的發展，我處在經濟適用住房的開發上正逐步向“舒適、美觀、實用”的方向邁進。

二、實施專業化管理是確保經濟適用住房開發建設質量的重要保證。主要強化“五個堅持”：一是堅持全面落實工程監理制，讓取得全國監理資格證的工程技術人員擔任項目總監，嚴格按監理大綱的要求實施管理，明確責任，堅持監理旁站到位，跟蹤施工的全過程，嚴格控制非質量行為和工程施工不安全因素的產生。二是堅持主要材料由業主供應的合同方式，工程從制定招投標書開始，就對涉及經濟適用住房結構安全和使用效果的重要材料進行約定，如鋼材、水泥、電器、門窗、太陽能熱水器等由甲方組織供應，確保選用的材料符合國標和優質工程的標準，避免施工單位采購材料以次充好、假冒偽劣，減少甲方現場管理難度。三是堅持樣板先行的施工程序，對采用新材料、新技術以及最后一道工序，規定采用樣板程序，以保證工程施工的每個工序和環節的質量。四是堅持項目經理例會制度，每周組織監理和施工單位技術人員召開項目會，通報項目實施情況，加強信息溝通，協調有關問題，提高工作效率。五是堅持嚴把材料檢驗關，采取進場檢驗、定點抽查和派專人巡視監督的檢查方式，確保選用材料達到國家規定的質量標準，杜絕假冒偽劣材料進入工地，消除工程質量隱患。九年來，在市建設局和管理局組織的建設工程質量大檢查中，我處實施的項目多次受到好評，工程一次驗收合格率達到100％。

三、細化深化工程招投標是降低經濟適用住房工程成本的關鍵措施。經濟適用住房房價的高低直接關系到職工個人的經濟利益，成本高低是購房職工關心的“熱點”，也是我處不懈努力的工作重點。因此，我處從一開始就把實施經濟適用住房低成本戰略，作為一項重要目標，把招投標作為控制工程成本的重要手段，并從“一個重視，兩個強化”著手，建立規范的招投標管理，并在實踐中不斷完善、細化和深化。

“一個重視”即重視招投標制度建設。我們著力抓了五個方面：第一依據建設部和管理局的有關規定，認真制定招投標工作細則，做到有規可行；第二加強招標領導，成立由專家參加的招標領導小組，并下設工程及材料兩個專業組，做到指揮到位；第三認真組織市場調研，把握建筑市場行情，合理確定預控浮動價位；第四精心編制標書，認真組織圖紙會審，向投標者提供詳實的經濟技術資料，力求讓投標者吃透精神；第五認真做好邀請招標隊伍的準入、社會信譽、財務能力及業績等的預審。“兩個強化”即強化規范運作。主要體現在三個方面：首先做到程序規范化，嚴格執行制度不精簡步驟；其次招投標文件制定規范化，嚴格執行建設部的有關規定，不搞變通行為；再是評分標準力求科學規范，做到軟硬指標比例恰當，從而減少了高價圍標和低價搶標行為。二是強化措施嚴密。主要采取三條：首先是“三堂”會審標底，規定在所有投標單位標涵全部送達并封存后，再由概預算中心、審計處、房產處三家共同審定招標標底，從而杜絕了泄標；其次是采取評委庫方案突出評委成員的“三性”，即多元性、專業性和隨機性，評委庫成員由多家單位的專家組成，正式評委在開標前隨機抽取產生，從而有效避免“內部定標”和“買通評委”的行為；再是增強透明度，強化監督機制，每次招投標會，規定必須邀請紀檢監察和法律事務處進行現場見證。這些措施，使得我們從一開始，就保證了招投標工作真正發揮降低工程成本的作用。公務員之家版權所有

降低經濟適用住房房價以及細化、深化招投標是我們一項長期努力的工作。九年來，我們在實踐中不斷探索、持續改進，使招投標工作在工程建設各個環節全方位展開。橫向，經濟適用住房建設大致劃分為三個階段，規劃設計、地質勘探和主體施工。我們由最初的主體施工招標，到2002年開始在規劃設計實施招標，2003又開始在地質勘探樁基工程實施招標。縱向，由主體施工、主要材料、零星材料聚零為整實施招標，發展到水電、道路、水溝和綠化等系統配套也實施招標。招標方法，也由普通招標，發展到“清單報價”、樁基設計與施工“捆綁式”招標等多種形式。我們通過實施招投標，房價得到了有效控制。1997-1998年我局經濟適用住房均價為565元/平方米；1999-2000年，均價為587元/平方米；2001-2002年，均價為605元/平方米；2003年預售房款為740元/平方米，初步結算標準價637元/平方米。

四、高度重視保修服務是提高經濟適用住房滿意度的必要手段。住宅不同于一般的商品，很難做到每項功能一次性通過質量檢驗，有的必須經過一至兩個使用周期的檢驗才能得到確認。因此，住房的質量保修幾乎是每個開發商都會遇到的問題，在當今消費者越來越重視售后服務的今天，保修服務也成為了眾多開發商關注和強化的重點工作。對此，我們著重從五個方面抓落實：一是成立了專門的保修服務部，由專人負責接待職工投訴、登記保修事項并安排保修。二是實行強制保修制度。我們在與施工隊簽訂工程施工合同時，對保修事項進行特別約定，當出現保修時，由甲方通知施工單位保修，如施工單位在24小時內不上門服務，則由甲方代為保修，費用從施工方留存的保修費中支付。這項措施有效地保證了保修服務的及時性，大大降低了住戶的投訴率。三是建立了領導值班制。每周安排一天由處領導輪流親自坐班接待住戶投訴，處理疑難問題，提高了保修服務效率。四是大力推行“首辦制”和“首問制”。就是要求每個職工都有接待住戶投訴的義務，擔起保修接待員的職責，一切以住戶為中心，做到不讓住戶走彎路，不打第二遍電話，首辦、首問必有結果。五是建立了信息反饋制。保修服務部通過對保修記錄事項和住戶反映的突出問題，進行分析歸納統計，并將信息反饋到工程技術部門，對屬于設計方面的問題，通過技術部門提出改進方案，對屬于施工程序和管理方面的問題，由會同關部門提出調整方案，避免在以后的工作中再次出現，促進了建設質量的提高和質量“通病”的減少。如針對屋面漏水問題，我們將原先的屋面由預制板改為了現澆板，針對衛生間漏水問題，我們對施工工序檢驗增加了每間必須做試水的調整。我們通過落實以上措施，使得大多數住戶對我們保修的質量、保修的時間、保修的態度做到了滿意和基本滿意。

幾年來，我們雖然在經濟適用住方開發和建設方面取得了一點成績，但與建設部、省建設廳、市政府、管理局、分公司的要求，距油田職工群眾的期望，同市兄弟單位相比尚有很大差距。我們將借這次會議之機，在認真學習兄弟單位好經驗、好做法的基礎上，進一步完善工作思路和方法，力爭在今后的工作中，把我局經濟適用住房開發和建設工作推上一個新臺階。