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為加強我縣房產交易的稅收征管,根據《中華人民共和國稅收征收管理法》（以下簡稱“征管法”）、《中華人民共和國營業稅暫行條例》、《中華人民共和國發票管理辦法》、《浙江省城市房屋產權產籍管理條例》和其他有關法規的規定，現對我縣房產交易中（不包括房地產開發企業，下同）的有關稅收征管問題通知如下，希認真貫徹執行。

一、房產交易人（指房產的出讓方和受讓方，下同）在房產交易過程中必須開具或取得“浙江省*縣銷售不動產專用發票”。憑“浙江省*縣銷售不動產專用發票”或“不征收營業稅證明”及相關部門要求提供的其他有關申報資料辦理房屋契證和房屋產權證。

根據《中華人民共和國發票管理辦法實施細則》第四十八條第四點，涂改發票屬于未按規定開具發票的行為，對于變更（涂改）姓名的銷售不動產專用發票，不得作為申報資料辦理各類房屋產權證件。對歷史遺留問題，如確實更改了發票的正常交易行為，由相關部門出具證明，作為申報附列資料辦理房產產權證件。對違反發票管理法規，導致其他單位或個人未繳、少繳稅款的，由稅務機關沒收非法所得，可以并處未繳、少繳稅款一倍以下的罰款。

二、“浙江省*縣銷售不動產專用發票”的取得。房產交易的出讓方在房產出讓時，應當向*縣地方稅務局城關稅務分局申請開具“浙江省*縣銷售不動產專用發票”，憑“浙江省*縣銷售不動產專用發票”向房產受讓方收取款項。房產出讓方在取得發票時，必須填報“*縣房產交易納稅申報表”，同時提供房屋買賣合同（協議），并視稅收征免規定的要求提供有關營業稅營業額減除項目的發票或其他合法有效憑證，能證明符合減免稅條件的相關證明材料等。城關稅務分局對出讓方提供的上述資料審核無誤后，給予辦理減免稅、繳納應納稅款、開具“浙江省*縣銷售不動產專用發票”等有關手續。

對于房產交易價格明顯偏低或不合理的，又不能說明合理原因的，房產出讓方必須提供房產評估報告書。評估報告書由*縣房地產管理處有相應評估資格的人員出具。

三、因下列原因變更房屋產權的行為不屬營業稅征稅范圍，不征收營業稅：

1、企業整體轉讓企業產權行為。整體轉讓企業產權是指整體轉讓企業資產、債權、債務及勞動力的行為;

2、個人無償贈送不動產的行為;

3、以不動產投資入股，參與接受投資方利潤分配，共同承擔投資風險的行為;

4、房產共有者對共有房產的分割行為。

對上述不征營業稅的房屋產權變更行為，由申請房屋產權變更人提供足夠的證明材料，經城關稅務分局審核無誤后，開具《*縣房屋產權變更不征收營業稅證明》。

四、其他房產交易行為的稅收政策規定及管理

1、單位和個人銷售其購置的不動產，以全部收入額減去不動產的購置價后的余額為計稅營業額，按5%計征“銷售不動產”營業稅；單位和個人銷售抵債所得的不動產的，以全部收入減去抵債時該項不動產作價后的余額為營業額，按5%計征“銷售不動產”營業稅。除此以外的房產轉讓其營業稅計稅營業額為房產轉讓取得的全部收入額，并按5%計征“銷售不動產”營業稅。納稅人申報的上述全部收入額明顯偏低的,以*縣房地產管理處出具的評估價格作為計算依據。

2、計征營業稅的營業額減除項目憑證必須真實、合法、有效，否則不得扣減營業額。除下列情況以外，以“浙江省*縣銷售不動產專用發票”為減除項目憑證：

（1）20*年8月1日前已發生房產交易的房產再次交易的，以原辦理房產證時的“產權轉移申請審批表”及房屋買賣合同（協議）作為扣除項目憑證，扣除額為產權轉移申請審批表中注明的成交價或評估價（按孰高原則處理）；

（2）房改房轉讓以“浙江省國有住房出售收入專用票據”為扣除項目憑證，扣除額為“浙江省國有住房出售收入專用票據”注明的金額；

（3）銷售抵債所得的不動產，以法院的判決書、裁定書、調解書及其他有效憑證為扣除項目憑證，扣除額為判決書、裁定書、調解書及其他有效憑證上注明的金額。

3、企業、單位（屬地稅征管企業所得稅納稅人）轉讓房產按其全部收入額的1.5%預征企業所得稅；屬國家稅務局征管的所得稅納稅人，應附國稅部門出具的相應證明。

個人轉讓房產原則上按其全部收入額的1.5%按“財產轉讓所得”征收個人所得稅。

4、其他地方稅費征稅規定

房產轉讓人的房產轉讓除按上述規定征收營業稅、所得稅外，還應按繳納的營業稅稅額征收5%的城市維護建設稅和4%的城鎮教育費附加，領受人按其領受的房產證按件繳納五元的印花稅，領受人的印花稅可由城關稅務分局委托房產管理部門代征，城關稅務分局應按規定付給代征手續費。除對居民個人出售擁有的普通住宅免征土地增值稅外，其他房產的出售按收入總額的1%預征土地增值稅。

五、有關減免稅規定及操作辦法

（一）營業稅減免稅規定及管理

1、對個人購買并居住超過一年的普通住宅，銷售時免征營業稅。個人購買并居住的時間從房屋買賣合同（協議）簽訂的日期起計算；商品住房銷售的時間以房屋買賣合同（協議）簽訂的日期為準。

2、個人自建自用住房，銷售時免征營業稅。以建設工程規劃許可證、個人建房審批呈報表等為依據確定是否屬個人自建自用住房。自建自用房免征營業稅原則上限一套。

3、對企業、行政事業單位按房改成本價、標準價出售住房的收入，暫免征收營業稅。

對符合營業稅減免稅條件的房產轉讓，房產轉讓人應按規定填報《*縣房產交易營業稅減免申請審批表》和附送其他有關營業稅減免的資料，城關稅務分局對房產轉讓人上報的申請資料應按規定進行認真審核，對符合減免稅條件的應在《*縣房產交易營業稅減免申請審批表》審核意見欄簽署符合營業稅減免稅條件的理由。

（二）個人所得稅減免稅規定及管理

1、對個人轉讓自用5年以上、并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征個人所得稅。

2、為鼓勵個人換購住房，對按市場價購房后一年內出售原有住房的，其賣房金額大于購房金額的，按照購房金額與住房銷售額的比例減征個人所得稅；賣房金額小于購房金額的，免征個人所得稅。

對符合個人所得稅減免稅條件的房產轉讓，房產轉讓人應按規定填報《*縣房產交易個人所得稅減免申請審批表》和附送其他有關個人所得稅減免的資料（如售房、購房合同，交易憑證和主管稅務機關要求提供的其他有關證明材料），城關稅務分局對房產轉讓人上報的申請資料應按規定進行認真審核，對符合減免稅條件的，應在《*縣房產交易個人所得稅減免申請審批表》審核意見欄簽署符合個人所得稅減免稅條件的理由。

六、城關稅務分局應當對房產轉讓中的征稅、減免稅等情況在《*縣房產交易稅收征管登記臺帳》上進行認真登記。并在每月終了后十日內將上月審批的《*縣房產交易營業稅減免稅申請審批表》、《*縣房產交易個人所得稅減免申請審批表》一份報縣地稅局備案。

七、城關稅務分局要及時做好房地產交易稅收政策的落實工作，及房地產交易過程中稅收的征收管理和委托代征工作，對納稅人在交易過程中不按規定申請填開或取得“浙江省*縣銷售不動產專用發票”或進行虛假申報少繳稅款的，應嚴格按《征管法》進行處理。

八、縣地方稅務局、建設局、工商行政管理分局應加強信息溝通，強化房屋交易過程中的稅收管理。

九、本通知從下文之日起執行。